文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2022年６月22日）現在において、当社が判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社の企業価値の根幹は「センチュリー21」というブランドです。加盟店各社はこのブランドを冠に、お客様から高い評価を頂けるようブランド価値の向上に努めることが我々に課された最大のミッションと認識しております。「住まいを想う仕事、人生を輝かせる使命」をブランドビジョンとして掲げ、常に厳しい行動基準と高い倫理感をもって運営し、店舗数においても、サービス品質においても常に業界のリーダーであるという自負と自覚を持ち、企業価値向上と社会への貢献を目指すものです。
不動産流通業界においては、所謂不動産テックの進展による技術革新や不動産情報のオープン化、取引のグローバル化が一層進むことが予想され、ＡＩ、ＩｏＴ等の新しいテクノロジーへの対応や、より専門的なコンサルティング能力が求められております。当社はその変化に「しなやかに、そして力強く」対応しつつ、ＩＴシステム支援や研修・コンサルティングサービスの提供、表彰制度の運営等を軸に加盟店に対し質の高いサービスを提供し「センチュリー21」のブランド価値を一層高め、企業の永続的な成長を目指します。
(2) 目標とする経営指標
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識に立ち、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえ、その向上を目指します。
(3) 中長期的な会社の経営戦略
当社の事業戦略の基本は「センチュリー21ネットワーク規模の拡大（加盟店募集業務）」と「加盟店業績向上の為の業務支援サービス」です。これらを両輪として事業拡大に努め、市場の変化へ柔軟かつ機敏に対応し、かつ、地球環境並びに社会との共生を前提に持続可能な成長を目指します。
(4) 経営環境及び会社の対処すべき課題
当社のおかれた不動産流通業界は我が国の少子高齢化、グローバル化など社会構造の変化が不可避である中、不動産サービスにおいても新しい生活スタイルや価値観への対応が問われてくるものと考えます。一方、昨今のＩＴ化の進展・拡大の中で、一昨年来の新型コロナウイルス感染拡大への対応により、取引のオンライン化を中心としたデジタル技術による業務改革が急速に進み、より効率的な営業が求められる時代へと変化しつつあります。同時にフランチャイズ全体としてはデジタル技術を活用し広域をカバーするビジネスへの対応を迫られると共に、地域に根差し地域に貢献するビジネスの深耕も求められております。
このような経営環境下、上記の基本方針に加え、以下を経営方針といたします。
1.すべてのステークホルダーの利益を前提とした事業活動を推進する。
2.センチュリー21グループ全体で不動産流通市場の拡大・活性化の一躍を担い、顧客の生活基盤の維持と、住み続けられるまちづくりに貢献する。
この経営方針のもと、当社が対処すべき課題として、次のことを認識しております。
①既存フランチャイズ事業の強化と市場競争力の向上
ⅰ）フランチャイズ加盟店網拡大及び加盟店売上増加に資する施策の着実な実行
ⅱ）加盟店の営業力強化に向けた人材採用・教育支援強化
ⅲ）加盟店の業務効率化に向けたＩＴ活用、ＢＰＯ等の支援拡大
②フランチャイズネットワークを活かした成長への布石
ⅰ）国際的ブランド「センチュリー21」の海外ネットワーク活用による加盟店のグローバル取引の支援・活性化
ⅱ）高齢者向けビジネスへの取組
ⅲ）加盟店含む不動産事業者の事業承継問題への対応
ⅳ）当社フランチャイズビジネスとのシナジーが高い事業や企業に対する事業投資や業務提携の推進
ⅴ）環境配慮型住宅の取扱い等の事業活動を通じたサステナブルな社会の実現への貢献
③成長の基盤となる社内体制の構築
ⅰ）コーポレートガバナンスと内部管理体制の強化
ⅱ）人材活性化、業務能力・モチベーション向上を企図した社員研修・教育の充実と新人事評価制度運用
ⅲ）業務効率の向上と柔軟な働き方の実現に向けた業務のオンライン化、アウトソーシングの推進
ⅳ）セキュリティ強化、業務効率化、データの有効活用などを目的とした業務基幹システム運用
上記諸施策を着実に実行することが、業界内での競争力を高め、新規加盟を促進するとともに既存店の退会を抑制し、センチュリー21フランチャイズシステムの更なる規模の拡大及び企業の持続的成長につながるものと考えております。
当社の経営成績、株価および財務状況等に影響を及ぼす可能性があると認識している主要なリスクには以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2022年６月22日）現在において当社が判断したものであります。
当社の収益の源泉である営業収益は、加盟店から受け取る歩合制のサービスフィー収入と新規加盟時の加盟金並びに５年毎の契約更新時の更新料を含む加盟金収入の他、ＩＴサービス収入等で構成されております。ただし、当社の営業総利益への影響につきましては、直接的には加盟店数と１店当たりサービスフィー収入に左右されることになります。しかしながら、１店当たりサービスフィー収入につきましては、不動産市況、地価動向、金利水準、住宅税制、大手不動産仲介業者との競争など外部環境の影響を受ける可能性があります。
当社では、不動産仲介事業をフランチャイズ方式で行っており、フランチャイズ加盟店舗数の順調な増加がその成功の鍵となります。当社がフランチャイズ加盟店に対して、優良なサービスを維持できなくなった場合や「中小小売商業振興法」等の関連法令への違法行為等があった場合、他社が当社以上のサービスを行い、フランチャイズ加盟店が当該他社ブランドへ流出した場合、又は一部のフランチャイズ加盟店において顧客に対する低水準のサービス提供もしくは違法行為等があり、当社のフランチャイズ事業全体のイメージダウンとなった場合、あるいはフランチャイズ加盟企業が集団で独自の事業展開を志向した場合等には、フランチャイズ加盟店舗数の減少または伸び悩みが生じること等により、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
現在、首都圏、関西圏、中部圏、九州圏及び北海道を中心にセンチュリー21フランチャイズシステムを運営しております。基本方針としては、経営者の事業意欲及び適格性、周辺地域の市場性などを十分に審査の上で加盟を認めております。しかし、今後は業績が低水準に止まっている既存加盟店については新規加盟店と入れ替える政策も促進していく考えであります。上記の地域内においても、また、これら以外の地域においても、センチュリー21フランチャイズシステムの展開運営余地は、未だ多くあるものと考えておりますが、既存加盟店との距離制限（400メートルルール）に制約されたり、新規加盟にあたって近接する既存加盟店との調整が必要な場合もあり、店舗展開が必ずしも当社の計画どおりに進まない可能性があります。
当社及び当社加盟店はすべて「センチュリー21」を統一ブランドとして事業展開をしており、不動産広告においても、情報の共有化や広告戦略の協力等を行っております。インターネット上で掲載する不動産広告の内容に不備や不正等があった場合や、これに伴うネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招くことにより、当社の業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
不動産取引については、「宅地建物取引業法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「建築基準法」などの規制があります。当社の加盟店は不動産仲介業者としてそれらの規制を受けており、「宅地建物取引業法」に基づく免許を取得して不動産の売買または賃貸の仲介、受託販売等の業務を行っております。当社では、新規加盟にあたって宅地建物取引業法の違反履歴や経営者の風評を含めた適格性を審査しているほか、当社内に「お客様相談室」を設置して、顧客クレームに直接対応するなど加盟店の法令遵守及び是正指導に十分留意しております。しかし、一部の加盟店における法令違反や顧客クレーム等がセンチュリー21グループ全体の信用やイメージを損なうような事態に発展した場合、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
センチュリー21・リアルエステートＬＬＣは、センチュリー21の名称を含む商標サービスマーク及び国際本部機能を有しております。当社はセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとの契約により、日本国におけるフランチャイザーとしての権利を永久保有しているとともに、経営方針や政策決定及び事業展開について独自の意思決定によって進めております。なお、当社とセンチュリー21・リアルエステートＬＬＣとの契約においては、①重大な契約違反（契約不履行等）があり、かつ、その後30日以内に当該契約不履行の是正を怠った場合、②センチュリー21・リアルエステートＬＬＣが当社に対してその前の12ヶ月以内に通知を与えた不履行が、再度繰り返された場合、契約の解除事由が発生します。本報告書提出日現在、当該契約の継続に支障を来す要因は発生しておりません。しかしながら、当該契約の継続に支障を来す要因が発生した場合には、事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
当社において、システム開発は事業基盤の維持・拡充と関係しており、フランチャイズ加盟店が必要とする各種の支援ツールは、業務の効率化、他のフランチャイズチェーンとの差別化等を図るうえで、重要であると考えております。当社では、今後もシステム環境の維持・向上のため、システムの自社開発又は他社への委託等を継続していく方針でありますが、システムの開発・維持運営には多額のコストが必要となる可能性があり、その結果、当社の業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
更に当社は、これらのシステムのバックアップ等を含む運用管理に責任を負っており、当該システムの障害、大規模広域災害、もしくはコンピュータウィルス等によるデータベースへの影響又はＩＴサービスの中断等により、当社が損害を被り、又はフランチャイズ加盟店に損害賠償を請求される可能性があり、その結果当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社のＷｅｂサイトは、一般消費者へ無料で公開しており、万一、一定期間システムが停止したとしても、一般消費者から損害賠償を受ける可能性は少ないと考えておりますが、そのような事態が度重なれば、当社Ｗｅｂサイト自体の信用を失うことになり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社事業においては、営業活動により、多くの一般消費者の個人情報を取り扱っており、個人情報取扱事業者に該当しております。このため、「個人情報保護マネジメントシステムマニュアル」等を制定するとともに、プライバシーマークを取得し、全社的に個人情報の管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態によって、当社が保有する個人情報が社外へ漏洩した場合は、社会的信用の失墜、トラブル解決のための費用負担等により、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
当社は、不動産流通事業者のフランチャイズ本部として、加盟店に対し、業務運営サポートや情報提供等を行っている関係から、不動産業界・不動産仲介業等に関する経験や知識が必要とされております。また、能力主義に基づく人材登用を重視するとともに、必要最小限の人数で適材適所の人員配置を行っております。しかしながら、不測の事態に伴う人員の流出や、中途採用が予定どおり進まないことにより、当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
現在、伊藤忠商事株式会社は、当社の議決権の49.6％を保有する大株主でありその他関係会社に該当しておりますが、当社の方針・政策決定及び事業展開については、独自の意思決定によって進めております。また、当社は不動産仲介フランチャイズ事業を営んでおり、同社及びグループの不動産関連の事業を営む子会社・関連会社等とは、直接的な競合関係は生じておりませんが、不動産・建設業界に関する情報の提供を随時受けております。このため、同社グループが経営方針や営業戦略等を変更した場合、当社の業績及び事業展開に何らかの影響を及ぼす可能性があります。
営業力強化並びに監査業務強化を図り、各者の専門的な知見を基に経営全般に対する提言を得ることを目的に同社グループの役職員との間で以下のように兼任状況が継続しております。
有価証券報告書提出日（2022年６月22日）現在の兼任状況
当社は、伊藤忠商事株式会社をはじめ同社グループとの間に、出向者の受入やオフィス賃借等に係る取引がありますが、いずれの取引も、第三者と同様の条件により行われております。なお、開示すべき重要な取引は「関連当事者情報」に記載しております。
（11）保有する投資有価証券の評価について
当社は、保有する投資有価証券については、投資先のモニタリングを定期的に行い、リスクの軽減に努めておりますが、証券市場における市況の悪化や投資先の業績不振等により評価損が発生する可能性があります。
（12）新型コロナウイルス等の感染症について
当社は、新型コロナウイルス感染症の更なる感染拡大を防ぐために、行政指針に従った感染防止策を徹底しているほか、状況に応じてテレワーク（在宅勤務）を実施する等、従業員の安全と健康を最優先に考えた感染防止の取組みを実施しております。また、加盟店に対しても新型コロナウイルス関連の情報を逐次提供するほか、３密回避のためＷｅｂを積極的に利用した会議・接客を薦める等をして感染予防に努めております。しかしながら、今後、新型コロナウイルス等の感染症が長期間にわたり拡大・蔓延した場合、当社が所属する不動産流通業界における不動産取引の減少や従業員の罹患等によって業務に支障が出ることにより、加盟店の業績が悪化し、引いては当社の業績及び事業活動に影響を与える可能性があります。
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要並びに経営者による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日（2022年６月22日）現在において判断したものであります。
当事業年度末における流動資産の残高は4,816百万円で、前事業年度末に比べ411百万円減少しております。現金及び預金の減少が主な要因であります。
当事業年度末における固定資産の残高は2,374百万円で、前事業年度末に比べ504百万増加しております。ソフトウエアの増加が主な要因であります。
当事業年度末における流動負債の残高は874百万円で、前事業年度末に比べ179百万円増加しております。契約負債の増加が主な要因であります。
当事業年度末における固定負債の残高は165百万円で、前事業年度末に比べ０百万円減少しております。繰延税金負債の減少が主な要因であります。
当事業年度末における純資産の残高は6,150百万円で、前事業年度末に比べ87百万円減少加しております。配当金の支払いや会計方針の変更による期首繰越利益剰余金の減少が主な要因であります。
当事業年度における我が国経済は、昨年に引き続き新型コロナウイルス感染症の影響により厳しい状況にあるなか、企業収益においては持ち直しの動きもみられました。また、景気については、ワクチン接種率の上昇とともに一部改善の兆しもみられましたが、雇用情勢や個人消費においては弱い動きが継続しました。段階的な入国制限の緩和等により、順次景気が持ち直していくことが期待されますが、今後も国内外の感染症の動向はもとより東欧情勢や金融資本市場の変動等の影響を注視する必要があります。
不動産流通業界は、低水準の住宅ローン金利に下支えされ購入需要は底堅いものの、特に都市部において中古住宅の新規登録数の減少に伴う在庫不足と新築住宅市場の高騰に牽引された取引価格上昇が見られました。また、海外の需給環境の影響もあり建築資材価格の高騰が続く等、先行きは不透明な状況にあります。
このような事業環境の中、当社としては既存フランチャイズ事業の強化と市場競争力の向上を図るため、加盟店舗数の拡大と、個別加盟店の売上増加に資する諸施策に取り組んでまいりました。
まず、加盟店における物件獲得強化策として、株式会社インテリックスとの提携による既存のリースバックサービスに加え、一建設株式会社との提携による取組を開始し、サービスの拡充を図りました。
また、加盟店向けに新基幹システム「Connect21」の提供を開始いたしました。本システムによって一部銀行振込が必要であった費目を自動引落に移行し、加盟店における事務効率がアップしております。加えて、加盟店における情報セキュリティ強化の一環としてクラウドストレージサービスの紹介とe-ラーニングを活用した従業員教育サービスを提供いたしました。更に、ネットを介した誹謗中傷防衛策としてＷＥＢ24時間監視システムの利用を開始致しました。
一方、加盟店の採用支援強化として、2020年に開設いたしましたＹｏｕＴｕｂｅの「不動産ＣＨＡＮＮＥＬ」において累計160本以上の動画を公開するなどコンテンツの拡充を図ることにより、閲覧数及びチャンネル登録者数は着実に増加しており、求職者に加盟店への応募を促してまいりました。
広告戦略としては、2021年４月より、新たなイメージキャラクターとして、長年にわたり親しまれているケイン・コスギさんに加え、２代目“センチュリー21ガール” 稲村亜美さんと、ファミリー層に人気の高い「クレヨンしんちゃん」を起用した新ＣＭを制作し、全国で放映を開始しました。
さらに、サステナビリティに関する取組みにも着手いたしました。センチュリー21のブランドの象徴でもあるゴールデンジャケットに環境配慮型素材ＲＥＮＵの一部導入を決定し、加盟店に提供を開始いたしました。加えて、脱炭素社会の実現のため、加盟店で物件を契約されたお客様向けに再生可能エネルギー「スマ電ＣＯ２ゼロ」の電気料金プランの提供を開始いたしました。
このような状況のもとで、当社の営業収益は、サービスフィー収入が3,099百万円（前年同期比3.8％増）、ＩＴサービス収入が343百万円（同46.9％減）、加盟金収入が208百万円（同24.4％増）、その他が75百万円（同12.7％増）となり、全体としては3,726百万円（同3.6％減）となりました。また、営業原価は、949百万円（前年同期比24.4％減）となりました。販売費及び一般管理費は、新基幹システムの完成等に伴う減価償却費、オフィスレイアウト変更に伴う解体費用や賃借料、広告宣伝費、人件費等が増加したことにより、全体としては1,909百万円（前年同期比14.6％増）となりましたが、支出全体としましては期初公表の計画内で進捗しております。その結果、営業利益は867百万円（前年同期比8.1％減）、経常利益は914百万円（同10.6％減）、当事業年度に投資有価証券売却益65百万円を特別利益に計上したこともあり、当期純利益は741百万円（同5.2％増）となりました。なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を当事業年度の期首から適用しており、代理人取引のグロス収益計上からネット収益計上へ変更したことが、上記ＩＴサービス収入及び営業原価の減少の主な理由となっております。
(生産、受注及び販売の状況)
当事業年度（自 2021年４月１日 至 2022年３月31日）における加盟店数の地域別並びに営業収益の収入別・地域別内訳を示すと、以下の通りであります。
（単位：店）
（単位：千円）
（注）上記サービスフィー収入に対する全加盟店の同期間地区別総取扱高、総取扱件数並びに
総受取手数料は、以下の通りであります。
（単位：千円/件）
(3) キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前事業年度末に比べ395百万円減少（20.3%減）し、当事業年度末には1,550百万円となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における営業活動の結果得られた資金は、634百万円（前事業年度は1,012百万円の収入）となりました。これは主として税引前当期純利益980百万円の計上によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における投資活動の結果使用した資金は、523百万円（前事業年度は961百万円の収入）となりました。これは主としてソフトウエアの取得によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当事業年度における財務活動の結果使用した資金は、506百万円（前事業年度は634百万円の使用）となりました。これは主として配当金の支払いによるものであります。
当社の資本の財源及び資金の流動性について、運転資金需要のうち主なものは、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要のうち主なものは、基幹システムの開発費用であります。また、財務活動による資金需要のうち主なものは、配当金の支払いであります。
なお、運転資金につきましてはすべて自己資金により賄っております。
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たり、経営者による会計上の見積りを行っております。これらの見積りは、当社における過去の実績や将来計画を考慮し、合理的と認められる事項に基づき判断しておりますが、将来の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。なお、財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 （1）財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載しております。
フランチャイズビジネスは、規模の拡大と効率経営が重要であるとの認識のもと、加盟店舗数、営業収益経常利益率、自己資本利益率を重要な経営指標ととらえており、当期の経営指標は、加盟店舗数が991店、営業収益経常利益率24.5％、自己資本利益率12.0％となりました。
加盟店舗数につきましては、コロナ禍におきましても、オンライン等により新規加盟店の獲得を目的とした加盟セミナーの一層の充実を図る施策を実施した結果、当期中の新規加盟は76店舗と前期比10店舗増加しました。一方、退会はコロナ禍において業績不振等を理由に、74店舗と前期比19店舗増加しましたので、２店舗の純増となり、当事業年度末時点では991店舗となりました。
収益の柱であるサービスフィー収入は前期より増加（前期比3.8％増）しましたが、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を当事業年度の期首から適用しており、代理人取引のグロス収益計上からネット収益計上へ変更したこと等によるＩＴサービス収入の減少（前期比46.9％減）により、営業収益全体は前期比3.6％減少しました。上記、ＩＴサービス収入の減少に伴う原価の減少等により、営業原価が前期比24.4％減少しました。また、新基幹システムの完成等に伴う減価償却費、オフィスレイアウト変更に伴う解体費用や賃借料、広告宣伝費、人件費等が増加したことにより、販売費及び一般管理費は前期比14.6％増加しました。その結果、営業収益経常利益率24.5％と前期比2.0％の減少となりました。また、当事業年度に投資有価証券売却益65百万円を特別利益に計上したことや過年度の特別損失に起因する税負担軽減があり、当期純利益が前期比5.2％増の741百万円と増益となった影響もあり、自己資本利益率が12.0％と前期比0.6％の増加となりました。
今後につきましても、加盟店舗数の更なる拡大と加盟店へのサービスの質の更なる向上により、営業収益の拡大を図るとともに、企業の持続的成長につなげるため、上記経営指標の一層の向上を目指します。
(注) 国際本部とは センチュリー21・リアルエステートＬＬＣのことであり、日本本部あるいはサブフランチャイザーは当社のことであります。
該当事項はありません。