当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。
文中の将来に関する事項は、当第１四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
（1）財政状態及び経営成績の状況
当第１四半期におけるわが国経済は、世界的に広がる新型コロナウイルス感染症（COVID-19）（以下「コロナ」という。）による３回目の緊急事態宣言が影響し、個人消費を中心に需要が落ち込み、特に対面型サービス業への影響は大きくなっております。一方、海外経済の順調な回復を受け、輸出が増加するとともに、政府による各種給付金や企業の資金繰り支援の強化等の政策が支えとなり、わが国経済は緩やかながら回復基調にあります。今後は、ワクチン接種の進展に伴い、経済はより一層の回復に向かうものと見られますが、コロナの状況については不確実性が大きく、景気や需要の回復ペースに加え、世界的な金利の動向に注視が必要な状況です。
当社が属する不動産業界においては、オフィスビルにおいて、一部の大型解約の影響がある一方、拡張移転の動きもあり、空室率および賃料水準は、落ち着きを取り戻しつつあります。今後、テレワークの拡大等によりオフィス需要の変化が懸念されますが、当社が保有する中規模オフィスにおいては、底堅い需要が継続しております。コロナの影響を大きく受けたホテル産業においては、緊急事態宣言の影響もあり、需要の回復には至っておりませんが、ワクチン接種の進展に伴い、回復が期待されます。なお、安定性が高い賃貸住宅や物流施設の需要は引き続き堅調さを維持しており、投資需要も底堅い状況が続いております。
クリーンエネルギー事業においては、ESGの重要性が世界的に高まるなか、より一層の関心を集めるとともに、収益が経済環境に左右されない、安定性の高い事業としても注目されております。
主な取り組み
当社ではこのような急激な環境の変化に対応し、より信頼性の高い財務基盤の確保と徹底的なキャッシュ・フロー経営を実行しております。また、長期VISION「いちご2030」に沿い、従来の心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて、事業優位性のさらなる強化を図っております。
この一環として、事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」に加盟し、「脱炭素宣言」をいたしました。
このRE100は、2050年までに事業活動で使用する電力の100％を再生可能エネルギーとする目標を掲げることが要件になっておりますが、当社では、目標達成年限を当初の2040年から15年早め、2025年達成といたしました。さらに、当社が運用する上場投資法人であるいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下「いちごオフィス」という。）、いちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下「いちごホテル」という。）が保有する不動産にて消費する電力を含めて、再生可能エネルギーとすることを目標としております。
また、当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えております。事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としており、その表明とさらなる推進を目的として、「国連グローバル・コンパクト」に署名しております。国連グローバル・コンパクトとは、各企業および団体が責任ある創造的なリーダーシップを発揮することによって、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的な枠組みです。
署名する企業および団体は、10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもと、その実現に向けて努力を継続することが求められます。
「既存事業の成長と深化」
・「心築（しんちく）事業」（注）
コロナの影響により、賃貸市場はアセットタイプにより状況が大きく異なりました。最も大きな影響を受けたホテルでは、売上が大きく落ち込んでおり、当第１四半期においても回復には至っておりません。一方、当社が保有および運営するホテルにおいては、当社が開発したAIレベニューマネジメント（売上管理）システム「PROPERA」の導入により、稼働率については高い水準まで回復しております。このPROPERAについては、外販に向けた本格的なプロモーションを開始しております。一義的な顧客ターゲットを複数の外部予約サイトを一元管理するサイトコントローラーのユーザーである宿泊施設20,000棟とし、導入拡大に向け注力してまいります。緊急事態宣言が続くなか、商業施設においては、特に飲食店で概ね厳しい状況が続いており、引き続き、テナント様とのコミュニケーションを充実させ、対応に取り組んでまいります。
賃貸住宅および物流施設では、コロナによる大きな影響は顕在化しておりません。とりわけ、収益の安定性がより高い賃貸住宅においては、投資家の投資需要が継続しており、当社においても売買が活発になっております。また、当第１四半期においては、心築資産のうち物流施設の売却も実施し、売買は売却額65億円、取得額83億円となりました。
（注）心築（しんちく）について
心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心をこめた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。
・「アセットマネジメント事業」
いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下「いちごグリーン」という。）および、私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。いちごでは、資産運用報酬制度について、Jリート市場で唯一、投資主価値に連動し、能動的な運用を促進する完全成果報酬をいちごオフィス、いちごホテルにて導入しております。このため、コロナの拡大によりホテルオペレーターの収益に連動する変動賃料が発生しない等の理由により、各投資法人が収受する賃料の減少が生じた場合においては、当社のベース運用フィーが減少するリスクがあります。当第１四半期においても、いちごホテルのベース運用フィーがホテル売上の減少に連動して減少しており、前年同期比でほぼ横ばいとなりました。全国的にホテルの運営が厳しい状況下において、当社では、グループ会社の博多ホテルズを通じて、いちごホテルが保有するホテルのオペレーションを支援しており、当第１四半期で３ホテルを受託しております。
・「クリーンエネルギー事業」
当期は、12発電所（発電出力23.9MW/前期末比+16％）の新たな発電所の発電開始を予定しており、当第１四半期においては、いちご初の風力発電所「いちご米沢板谷ECO発電所」が発電を開始いたしました。当社が開発・運用する発電開始済み発電所の合計は、52発電所（発電出力157.4MW）まで成長し、今後さらに15発電所（発電出力41.5MW）のパイプラインに加え、電力供給の安定性向上に寄与する第３のエネルギーとして、森林の高齢化課題に対応し、治山対策に貢献するグリーンバイオマス発電を計画しております。世界的にコロナの影響を受けるなか、市況の変化に左右されず、より安定性の高い当事業は、継続的に成長しております。
「急激な環境変化に対応した成長戦略」
・信頼性の高い財務基盤の確保
当社は、リーマン・ショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減、包括的な金利ヘッジによる金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達等の幅広い財務施策の推進により、収益基盤と財務基盤を強化してまいりました。今後もこの方針を継続し、当社の心築をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。
・徹底的なキャッシュ・フロー経営
当社は、これまでも高いキャッシュの創出力を維持してまいりましたが、この急激な環境の変化に対応し、さらなるキャッシュの創出を図っております。具体的には、当社の心築事業に属する不動産を固定資産化することで、減価償却の税効果によりキャッシュを創出し、将来の成長投資に備えております。なお、当四半期末における固定資産比率は86.0％（注）です。
（注）当社の心築事業に属する不動産のうち、いちごオーナーズ、セントロ、ストレージプラスの資産を除く不動産を対象としております。
「新規事業の創出・生活基盤となる新たなインフラへの参入」
当社は、「サステナブルインフラ企業」として、不動産を人々の暮らしをより豊かにするインフラと捉えております。そして、ストック収益比率のさらなる向上と持続的な成長を企図し、既存事業の成長に併せ、不動産を活かした新規事業の創出により新たな収益ドライバーを育てております。
具体的には、2019年３月にホテル運営会社「博多ホテルズ」を設立し、数多くのホテルの保有・運用を通して当社がこれまで培ったノウハウを活用し、ホテルのさらなる価値向上と収益拡大を図っております。
また、ホテル事業のさらなる成長を企図し、いちごのAIレベニューマネジメント（売上管理）システム「PROPERA」を開発いたしました。現状の統計プロセスを基にした過去データの複数要因の解析や、予測能力の高い機械学習により、最善の宿泊施設の価格設定を提案し、これにより当社は、ホテルの年間収益を約10～40％向上させております。このPROPERAについては、当第１四半期より外販に向け、本格的なプロモーションを展開しており、今後はより多くの宿泊施設に提供してまいります。
その他、不動産とアニメーションのビジネスシナジーを企図し、押井守総監督、西村純二監督による新作アニメーション「ぶらどらぶ」への独占出資を行っており、当社が秋葉原駅より徒歩４分に保有する「AKIBAカルチャーズZONE」との連動を図っております。
業績の詳細
当第１四半期の業績は、売上高12,674百万円（前年同四半期比44.2％減）、営業利益3,159百万円（同13.5％減）、経常利益2,384百万円（同27.8％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益1,546百万円（同28.6％減）となりました。
セグメントごとの内容および業績は、次のとおりであります。
①アセットマネジメント
当該セグメントの業績につきましては、いちごオフィスにおいて、物件の取得があったものの、Jリート唯一の完全成果報酬への改定により、取得報酬等のフロー収益が発生しなかったことから、セグメント売上高は623百万円(前年同四半期比2.8％減)となりました。一方で当該セグメントに係る販売費及び一般管理費が減少したことにより、セグメント利益は353百万円(同5.8％増)となりました。
②心築（しんちく）
当第１四半期は、利益率の高い心築資産の売却を実現した一方、前年同四半期比では売却件数が少なかったことから、当該セグメントの売上高は10,632百万円(前年同四半期比49.2％減)となりました。セグメント利益につきましては、前期に取得した物件に係る減価償却費の増加等により2,061百万円(同25.0％減)となりました。
③クリーンエネルギー
当該セグメントの業績につきましては、前期に竣工した発電所の売電収入が通期で寄与したことに加え、当期初において新たにいちご初の風力発電所が売電を開始したこと等により、売上高は1,538百万円(前年同四半期比19.4％増)、セグメント利益は743百万円（同25.1％増)となりました。
（2）キャッシュ・フローの状況
当第１四半期における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、51,234百万円となり、前連結会計年度末の50,590百万円と比較して644百万円の増加となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当第１四半期において、税金等調整前四半期純利益2,384百万円、減価償却費1,413百万円、未払金の支払1,075百万円等により2,449百万円の資金の増加があった一方、物件の仕入れ等の先行投資に係る販売用不動産等の増加額が3,975百万円、法人税等の支払額528百万円、利息の支払額504百万円があったこと等により、営業活動によるキャッシュ・フローは△2,559百万円（前年同期は12,118百万円）となりました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当第１四半期において、投資活動によるキャッシュ・フローは△1,403百万円（前年同期は△10,640百万円）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出907百万円、貸付けによる支出290百万円、投資有価証券の取得による支出120百万円があったことによるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当第１四半期において、財務活動によるキャッシュ・フローは4,606百万円（前年同期は1,617百万円）となりました。これは主に、短期借入金の純増減額3,110百万円、長期借入れによる収入11,087百万円、長期借入金の返済による支出4,922百万円、自己株式の取得による支出1,298百万円、配当金の支払額3,177百万円があったことによるものです。
（3）財政状態及び経営成績の分析
①財政状態の分析
（資産）
資産合計は351,422百万円となり、前連結会計年度末と比較して、4,345百万円増加（前連結会計年度末比1.3％増加）いたしました。
これは主に、レジデンスを中心とした販売用不動産の増加3,972百万円があったことによるものであります。
（負債）
負債合計は244,079百万円となり、前連結会計年度末と比較して7,258百万円増加（前連結会計年度末比3.1％増加）いたしました。
これは主に、未払金等その他の流動負債が2,163百万円減少したものの、物件取得資金の調達や運転資金の借入れ等により、借入金が9,282百万円増加したことによるものであります。
（純資産）
純資産合計は107,342百万円となり、前連結会計年度末と比較して2,913百万円減少（前連結会計年度末比2.6％減少）いたしました。
これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益の計上1,546百万円に対し、剰余金の配当3,304百万円、自己株式の取得1,298百万円があったことによるものであります。なお、自己資本比率は27.3％（前連結会計年度末比1.2ポイント減少）となりました。
②経営成績の分析
（売上高）
連結売上高は、物流施設を主とした順調な物件の売却による売却益の獲得や、新たに竣工した発電所の稼働による売電収入の増加等があったものの、前年同四半期比では売却が減少したこと等により、売上高は12,674百万円（前年同四半期比44.2％減）となりました。
売上高の主な内訳は、不動産販売収入6,578百万円、不動産賃貸収入3,903百万円、不動産フィー収入526百万円、売電収入1,538百万円であります。
（営業利益）
営業利益は、前年同四半期比で減少となりましたが、前述の通り物件売却が減少した一方、その売却の利益率が高かったことから、3,159百万円（前年同四半期比13.5％減）となりました。
（営業外損益）
営業外収益は、前年同四半期と比較してデリバティブ評価益が減少したことから、62百万円（前年同四半期比80.2％減）となりました。
主な内訳は、為替差益18百万円であります。
営業外費用は、デリバティブ評価損および融資関連費用が増加した為、837百万円（前年同四半期比26.8％増）となりました。
主な内訳は、支払利息593百万円、デリバティブ評価損175百万円であります。
なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引（デリバティブ取引）を行っております。
（親会社株主に帰属する四半期純利益）
法人税等は782百万円、非支配株主に帰属する四半期純利益は55百万円となりました。
これらの結果、親会社株主に帰属する四半期純利益は1,546百万円（前年同四半期比28.6％減）となりました。
（4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第１四半期連結累計期間において、当社が優先的に対処すべき課題について重要な変更はありません。
（5）研究開発活動
当社は、新規事業の創出として、不動産×IT「不動テック」を活用したビジネスの創出を掲げており、また、当社の持続的成長とサステナブル社会へのさらなる貢献に向け、研究開発を進めております。
① ホテル事業におけるAIシステムの開発
当社は、心を込めて現存不動産に新たな価値を創造する「心築」（しんちく）を軸とした事業展開を行っており、ホテル等宿泊施設の顧客満足度向上と収益の最大化を図るためのAIシステム開発に取り組んでおります。
当社が開発したAIレベニューマネジメント（売上管理）システム「PROPERA」は、第20期第３四半期において、他社が提供する宿泊施設向け予約管理サービスとの連携を決定し、運用を開始いたしました。「PROPERA」は、コンサルティングと業務支援、アルゴリズムとAIを融合し、宿泊施設が本来持つポテンシャルを最大限発揮します。現状の統計プロセスを基にした過去データの複数要因の解析や、予測能力の高い機械学習により、365日の過去データを、状況予測を含めた最適な手法で状況の変化に柔軟に対応し、最善の宿泊施設の価格設定を提案します。
なお、本AIシステムにおける研究活動は、心築セグメントを主体として実施しております。
② サステナブル社会の実現に向けた取組み
当社では、サステナブル社会を実現すべく、様々な研究開発に取組んでまいります。
具体的には、以下のとおり３つの取組みを実行してまいります。
(a) コミュニティLab
「コミュニティLab」では、不動産を人々の快適な生活を支えるプラットフォームと捉え、サステナブル社会の基盤となる人々の絆を大切にしたコミュニティづくりを研究します。本Labでは、サステナブル社会の実現を目指す方々とともにオープンプラットフォームを形成し、「個」から「集」を築き、結び、さらに広げていくことで、サステナブル社会の実現を目指します。
(b) 100年不動産Lab
当社は、現存不動産を活かし、新たな不動産価値を創造する「心築（しんちく）事業」を行っております。「100年不動産Lab」では、サステナブル社会に向け、安心で安全な100年持続する建物技術をオープンプラットフォームで研究開発し、100年不動産にチャレンジいたします。
米国や欧州における建物は、適切な対応を行うことにより、築50年・100年でもその価値を維持・向上するケースが多く見受けられる一方、日本では、築40年程度で多くの不動産が建て替えられます。また、公共インフラにおける老朽化も大きな社会問題となっており、この社会的な課題に向き合ってまいります。
(c) インキュベーションLab
当社では、行動指針のひとつである「ベンチャー・スピリット＆ダイバーシティ」のとおり、社内ベンチャーの立ち上げを推進しております。「サステナブル社会の実現に向けた取組み」を通じ、社会の課題やニーズを再確認するとともに、課題解決に向けたサステナブルな事業の創出を支援いたします。
なお、「コミュニティLab」及び「100年不動産Lab」における研究活動は、心築セグメントを主体として、「インキュベーションLab」については、報告セグメントに含まれない本社部門を主体として、それぞれ実施しております。
また、上記取組みは、前期まで「いちごサステナブルラボ」において行っておりましたが、当第１四半期における組織改編により、当ラボを廃止し、機能は各本部に移管いたしました。
引き続き、オープンイノベーションを基本理念とし、サステナブル社会の実現に取組む多くの方々と協働することを目指しております。
（6）資本の財源及び資金の流動性についての分析
上記「（2）キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。