独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書

| 2022年５月30日
いちご株式会社 |

| 取締役会　御中 |  |  |

| 太陽有限責任監査法人 |
| 東京事務所 |

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 大 兼　宏 章印

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 西 村　健 太印

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 野 田　大 輔印

＜財務諸表監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられているいちご株式会社の2021年３月１日から2022年２月28日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、いちご株式会社及び連結子会社の2022年２月28日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

関連当事者に対する不動産売却取引の妥当性
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
【関連当事者情報】に記載のとおり、会社は、当連結会計年度において、資産運用業務を受託するいちごオフィスリート投資法人の成長の支援を目的として、ブリッジファンド（特別目的会社）を組成し、当該ブリッジファンドに対して不動産４物件（12,370百万円）の売却を行い、3,556百万円の売却益を計上している。当該売却益は、当連結会計年度の連結損益計算書における税金等調整前当期純利益（9,595百万円）に対して重要な割合を占めている。 当該ブリッジファンドは、会社の関連当事者（主要株主）であるとともに、いちごオフィスリート投資法人の主要投資主でもあるいちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドが99％の匿名組合出資を行い、いちごオフィスリート投資法人が残りの１％の匿名組合出資を行う合同会社である。いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッドは、会社のアセットマネジメント事業の成長及びいちごオフィスリート投資法人の成長の支援を目的として、当該ブリッジファンドに出資している。また、いちごオフィスリート投資法人は、当該ブリッジファンドへの匿名組合出資とともに、当該ブリッジファンドより当該売却取引の対象となった不動産４物件の取得に関する優先交渉権を無償で取得し、2022年１月31日から2025年１月31日までの期間に対象物件を一定の価額で取得する機会を獲得している。 当該取引は関連当事者との取引であることから、対等な立場で取引が行われずに、事業上の合理性が乏しい取引が実行される可能性や、独立第三者間との取引と異なる条件で取引が実行される可能性がある。 また、会社は、特別目的会社に対して不動産の売却取引を行う際は、不動産のリスクと経済価値のほとんど全てが移転したと認められる場合に、不動産売却取引として収益を認識しているが、当該取引においては、売却後に当該ブリッジファンドより投資助言業務を受託しており、当該不動産に対する継続的な関与が認められるため、当該不動産のリスクと経済価値の移転について慎重な検討が必要となる。 このような当該取引の性質を踏まえ、会社は、当該取引の実行に当たって、取引の事業上の合理性、交渉過程の手続の適切性、対価の公正性、企業価値の向上に資する取引かどうかについての検討を行っている。取引価額については、直近の売買事例に照らし、直近のマーケット水準と乖離がないことを確かめるとともに、第三者の専門家による不動産鑑定評価額及び当該不動産鑑定評価額に関する価格調査書（セカンドオピニオン）を取得し、当該価額の妥当性を確認している。さらに、独立社外取締役のみで構成される監査委員会においても十分な審議を行い、当該取引の適正性を確かめている。また、当該不動産のリスクと経済価値のほとんど全てが移転しているかどうかについて、「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（会計制度委員会報告第15号）に基づく検討を行っている。 当該取引は、連結財務諸表に重要な影響を及ぼす関連当事者との取引であり、また、不動産のリスクと経済価値の移転については、経営者の判断が介在する余地があることから、当監査法人は、当該関連当事者に対する不動産売却取引の妥当性が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、関連当事者に対する不動産売却取引の妥当性を検討するため、売買契約書及び入金証憑の閲覧による取引の実在性の検討や取締役会等における承認プロセスの検討に加えて、以下の監査手続を実施した。 (1）取引の事業上の合理性に関する検討 ・当該取引の事業上の合理性を評価するために、以下の監査手続を実施した。 ・取引概要や取引スキーム図等の閲覧によって取引内容を理解したうえで、当該取引が、それぞれの取引参加者の経営戦略や投資方針と整合した事業上の合理性がある取引かどうかについて検討した。 ・当該取引が実行される前に、当該取引の事業上の合理性について代表執行役社長及び監査委員会との議論を行った。 ・取締役会議事録や監査委員会議事録を閲覧し、当該取引に関する十分な議論が行われたうえで実行されているかどうかについて検討した。 ・いちごオフィスリート投資法人がブリッジファンドより取得した優先交渉権について、当該優先交渉権の内容や優先交渉期間が取引スキーム全体における事業上の合理性に与える影響の有無を検討した。 (2）取引価額の妥当性に関する検討 ・取引価額について、経営者が利用した不動産評価の専門家によって算定された不動産鑑定評価額との整合性を検討するとともに、会社の過去３年間における類似物件の売却取引事例との比較検討を行った。 ・経営者が利用した不動産評価の専門家による業務に関して、以下の監査手続を実施した。 ・不動産鑑定を行う専門家の適性、能力及び客観性を評価したうえで、採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等及び個々の不動産の特性や状況を踏まえ、その適切性を検討した。 ・会社が取得している不動産鑑定評価額に関する価格調査書（セカンドオピニオン）について、価格調査を実施した不動産評価の専門家の適性、能力及び客観性を評価したうえで、その調査手法の適切性を検討するとともに、当該専門家への質問を行った。 ・不動産鑑定評価書において採用されている還元利回りについて、参照可能な外部公表データ等と比較した。 (3）リスクと経済価値の移転の判断に関する検討 ・売買契約書等を閲覧し、当該不動産に対する継続的な関与の内容や買戻しに関する契約条件の有無等の取引条件を把握するとともに、当該不動産のリスクと経済価値のほとんど全てが移転しているかどうかについて検討した。 ・売却後に受託している投資助言業務の取引条件が、通常の取引条件によるものであるかどうかについて検討するため、会社が受託している他の資産運用業務における取引条件と比較した。 (4）開示内容の検討 ・当該取引に関する開示について、上記で検討した事実との整合性を検討するとともに、会計基準に基づいた適切かつ網羅的な開示が行われているかどうかについて検討した。

収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
（重要な会計上の見積り）（収益不動産に係る評価）に記載されているとおり、会社は、主として、オフィス、ホテル、レジデンス、商業施設等の収益不動産に投資を行っており、当連結会計年度末において、販売目的で保有する収益不動産（68,666百万円）を販売用不動産として計上するとともに、中長期的な運用を前提として保有する収益不動産（173,165百万円）を有形固定資産に計上している。 販売用不動産として保有する収益不動産については、正味売却価額が不動産帳簿価額よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表計上額とし、その差額は販売用不動産評価損として売上原価に計上している。また、有形固定資産として保有する収益不動産については、減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上している。収益不動産に係る減損損失を計上する際の回収可能価額について、会社は、正味売却価額を用いている。 会社は、収益還元法の一種である直接還元法に基づき会社内で算定した評価額（以下、「社内評価額」という。）と外部の不動産鑑定士を利用して算定した不動産鑑定評価額のいずれか低い方を正味売却価額として採用している。 いずれの評価額においても、算定方法には収益還元法が用いられており、対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測と還元利回りが主要な計算要素となっている。 対象不動産から見込まれる純収益又は将来キャッシュ・フローの予測は、対象不動産が所在する地域の賃料相場、対象不動産の稼働率等による影響を受ける。また、還元利回りについては、金利の変動、地域別・物件タイプ別の地価や不動産市況、個々の不動産の築年数、グレード、権利関係、遵法性等の個別要因等による影響を受ける。また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による影響は長期化しており、会社は、ホテル等の一部の物件タイプの還元利回りや純収益又は将来キャッシュ・フローの予測にその影響を考慮している。 会社は、外部公表データを用いて還元利回りの基礎とする、外部の不動産評価の専門家を利用して社内評価額の算定に用いた地域別・物件タイプ別の還元利回りに関する意見書を入手する等、見積りの不確実性への対処を行っているが、収益不動産の正味売却価額の見積りには、影響を及ぼす要因が数多く存在するため見積りの不確実性が高く、経営者の主観が介在する余地があること、及び会社が保有する収益不動産の金額は重要であり、潜在的な影響が大きいことから、当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、収益不動産に係る正味売却価額の評価の妥当性を検討するため、会社が構築した正味売却価額の評価に係る内部統制の整備及び運用状況を評価するとともに、以下の監査手続を実施した。 (1）正味売却価額の評価に影響を及ぼす事象に関する検討 ・取締役会等各種会議体の議事録や稟議書の閲覧を行うとともに、不動産市況や個々の不動産の運用状況について経営者及び運用責任者への質問を実施し、把握された事象が正味売却価額の評価において考慮されているかどうかを検討した。 ・新型コロナウイルス感染症の感染拡大が正味売却価額に及ぼす影響について、経営者及び運用責任者への質問を実施するとともに、関連する参照可能な外部公表データを閲覧し、把握された事象が正味売却価額の算定において考慮されているかどうかを検討した。 ・過去における正味売却価額の評価と売却実績価額を比較し、見積りの不確実性を評価した。 (2）社内評価額の妥当性に関する検討 ・採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等を踏まえ、その適切性を評価した。 ・地域別・物件タイプ別の還元利回りについて、過年度からの趨勢分析、参照可能な外部公表データとの比較、及び変動要因に関する運用責任者への質問を実施した。 ・会社が利用する外部の不動産評価の専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、当該不動産評価の専門家が作成した還元利回りに関する意見書を閲覧し、地域別・物件タイプ別の還元利回りの設定に影響を及ぼす事象がないかどうかを検討した。 ・一定の基準により抽出した不動産に係る社内評価額の妥当性について、以下の監査手続を実施した。 ・純収益の予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。 ・個々の不動産に適用されている還元利回りについて、他の監査手続の過程で入手した当該不動産に関する情報との整合性を検討した。 (3）不動産鑑定評価額の妥当性に関する検討 ・不動産鑑定を行う専門家の適性、能力及び客観性を評価するとともに、採用されている評価技法について、会計基準の要求事項等及び個々の不動産の特性や状況を踏まえ、その適切性を検討した。 ・一定の基準により抽出した不動産に係る不動産鑑定評価額について、以下の監査手続を実施した。 ・純収益又は将来キャッシュ・フローの予測について、過去の実績や対象不動産が所在する地域における賃料相場の水準と比較するとともに、対象不動産の運用計画に関する運用責任者への質問を実施した。 ・採用されている還元利回りについて、参照可能な外部公表データ等と比較した。 (4）正味売却価額の決定に関する検討 ・会社が定めた基準に基づき、適切な正味売却価額が採用されているかどうかを検討するため、不動産ごとに社内評価額と不動産鑑定評価額を比較した。

連結財務諸表に対する経営者及び監査委員会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・　連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

＜内部統制監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、いちご株式会社の2022年２月28日現在の内部統制報告書について監査を行った。

当監査法人は、いちご株式会社が2022年２月28日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

内部統制報告書に対する経営者及び監査委員会の責任

経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。

監査委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。

なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

内部統制監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

（注）１．上記は、監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。

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