Assemblée générale
L'année 2022 a été principalement marquée par un événement géopolitique majeur : la guerre en Ukraine, déclenchée par l'invasion russe du 24 février 2022. Outre son bilan humain et politique, cette guerre a pesé sur la croissance économique mondiale, en provoquant notamment une explosition des prix de l'énergie.
L'année 2022 a ainsi été marquée par :
26,1 milliards d'euros ont été investis en immobilier d'entreprises en 2022. Un volume relativement stable par rapport à 2021, avec cependant des performances très variables d'une classe d'actifs à une autre.
Avec 14 milliards d'euros investis en 2022, le marché des bureaux n'a représenté que 54% du volume total (contre 2/3 habituellement). Il a été particulièrement affecté par le faible dynamisme en région parisienne (-21%), marché sur lequel la remontée des taux d'intérêt a fait disparaitre la prime de risque sur cette typologie d'actifs.
Source : BNP Paribas Real Estate - Le marché des bureaux en Régions (février 2023)
En 2022, le marché des bureaux en Régions a beaucoup mieux résisté avec 3,6 milliards d'euros investis (+12%).
Cet engouement des investisseurs pour les Régions s’explique par :
En Régions, les bureaux restent la première classe d'actifs plébiscitée par les investisseurs, avec 30% des montants investis (contre 34% l'an dernier). 2022 enregistre en outre un boom sur les commerces.
Source : BNP Paribas Real Estate - Le marché des bureaux en Régions (février 2023)
Avec 80% du volume investi, les 6 premières métropoles régionales ont porté la croissance.
Source : BNP Paribas Real Estate - Le marché des bureaux en Régions (février 2023)
Alors qu'il y a 5 ans, le volume investi en VEFA en bureaux était prépondérant en Ile-de-France, en 2022, la tendance s'inverse avec plus d'un milliard d'euros investis en VEFA en Régions (contre 934 millions en Ile-de-France). Les Régions démontrent ainsi leur dynamisme et leur résilience dans la durée.
Source : BNP Paribas Real Estate - Le marché des bureaux en Régions (février 2023).
Avec plus d'1,9 millions de m² commercialisés en Régions (sur 17 villes), 2022 s'affiche comme une deuxième année record pour les régions après 2019.
En 2022, un mètre carré de bureau sur deux est commercialisé en Régions. La profondeur locative des marchés régionaux est aujourd'hui aussi importante que celle du marché des bureaux franciliens.
Source : BNP Paribas Real Estate - Le marché des bureaux en Régions (février 2023).
La demande placée en Régions est en hausse de 10% sur 12 mois.
Source : BNP Paribas Real Estate - Le marché des bureaux en Régions (février 2023).
Alors que la demande placée sur les surfaces de seconde main est en leger retrait (-4%), l'attrait des entreprises-locataires se porte principalement sur l'offre neuve, avec une demande placée qui augmente de 26% en Régions. Avec le développement du télétravail et du flex office, accompagné d'une tension forte sur le marché du travail (chômage : 7,2%), les ressources humaines des entreprises ont été contraintes de proposer des conditions de travail flexibles pour attirer les candidats et se démarquer de leurs concurrents (télétravail, bien-être, services, etc.)
En Régions, les taux de vacance se situent au seuil d'équilibre (5-6%) ou en dessous.
Source : BNP Paribas Real Estate - Le marché des bureaux en Régions (février 2023)
Les mesures d'accompagnement sont bien moindres qu'en Ile-de-France : 10% en moyenne en Régions contre 23% en Ile-de-France.
Alors que les bouleversements dans l'organisation du travail liés à la Covid pouvaient laisser penser que la tendance serait à la libération d'immeubles en 2021 et 2022, il n'en a rien été.
En 2022, offre et demande convergent en Régions et certains marchés affichent même une situation de sous-offre.
Source : BNP Paribas Real Estate - Le marché des bureaux en Régions (février 2023)
La baisse des taux de capitalisation des bureaux en régions est clairement établie depuis plusieurs années.
Les taux prime à fin 2022 permettent néanmoins encore de disposer d'une prime de risque par rapport à l'OAT 10 ans (2,58% à fin 2022).
Source : BNP Paribas - Le marché des bureaux en Région (février 2023) / INEA
Au cours des 15 dernières années, la baisse des taux de capitalisation s'est accompagnée de la progression régulière des loyers prime sur ces villes.
Source : BNP Paribas Real Estate (Point marché bureaux Régions, novembre 2022)
L'immobilier de bureaux est en constante évolution : il s'adapte aux tendances et nouveaux modes de travail des entreprises, encore plus depuis la crise de la Covid. L’appétence pour les Régions ne se dément pas, avec une demande placée qui ne cesse d’y progresser depuis plusieurs années.
Les entreprises privilégient toujours les immeubles neufs, dans le souci de répondre aux nouveaux modes d’organisation du travail, mais aussi, dans le cadre de leur politique RSE, de promouvoir un environnement de travail plus durable (matériaux recyclés, éclairage naturel, aménagement paysager, etc.).
Le marché de l'immobilier tertiaire pourrait ainsi enregistrer dans les semestres à venir une augmentation des loyers, sous l'effet combiné de l'appétence des entreprises pour des prestations immobilières et de services de grande qualité, de l'indexation contractuelle des baux (ILAT du T3 2022 : +5,9%), et de la hausse des coûts de construction.
Active depuis plus quinze ans sur le marché de l’immobilier de bureaux neufs en Régions, INEA a constaté très tôt le potentiel de développement des grandes métropoles régionales et perçu leur besoin de renouvellement et de modernisation du parc immobilier. Avec la décentralisation, l’amélioration des infrastructures de transport, l’expansion des lignes TGV, et l’essor du digital et du haut débit, ces grandes villes sont devenues au fil des années de plus en plus attrayantes, notamment pour les jeunes actifs en quête d’un pouvoir d’achat conforté et d’un meilleur cadre de vie ; elles ne cessent de se transformer et de croître.
La crise de la Covid-19 a accentué les tendances sociétales à l'œuvre : attractivité des territoires régionaux, décentralisation, besoin en immobilier flexible et performant sur le plan environnemental.
Depuis sa création, INEA a misé sur la constitution d’un patrimoine neuf, adapté à tous les modes de travail (y compris flex buildings, coworking, ou plus simplement espaces collaboratifs, modulables, connectés, accessibles), et répondant aux exigences environnementales. Ses immeubles de bureaux sont à taille humaine, dotés à titre d’exemple de terrasses et d’espaces extérieurs, en un mot compatibles avec la nouvelle donne. Ses parcs d’activité, situés à des emplacements stratégiques à l’entrée des villes, offrent des prestations de qualité à des loyers économiques aux PME, artisans, e-commerçants et petits industriels qui ne trouvent pas aujourd’hui de bâtiments adaptés à leurs nouveaux besoins liés à l’essor de la logistique urbaine.
À fin 2022, INEA dispose d’un patrimoine de 1,2 milliards d'euros réparti dans les principales métropoles régionales : Lyon, Lille, Aix/Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg. Ses immeubles sont neufs – 8 ans d’âge en moyenne –, répondent aux dernières normes thermiques et environnementales (près de 70 % respectent a minima la RT 2012 ou équivalent). Les qualités intrinsèques du patrimoine constitué, combinées aux efforts déployés depuis 10 ans en matière de gestion environnementale, permettent au patrimoine d’INEA d’afficher un niveau de consommation énergétique très performant, à 101 kWhef /m² en 2022, soit 31% de moins que la moyenne du parc français (146 kWhef /m² selon l’Observatoire de l’Immobilier Durable).
La sobriété énergétique est une réalité sur le patrimoine d’INEA, au bénéfice de la foncière, qui n’a pas de capex green à envisager, mais aussi de ses locataires, qui bénéficient de charges locatives compétitives.
L’objectif d’INEA est de poursuivre dans cette voie, en proposant dans les principales métropoles régionales des produits immobiliers de qualité, répondant aux exigences environnementales et sociétales, à même de se valoriser dans le temps pour soutenir la performance financière de la Société. Cette stratégie immobilière se veut pragmatique, toujours en phase avec les évolutions de marché et le contexte macro-économique.
Après le succès de son premier plan stratégique 2017-2021, INEA vise une taille de patrimoine de 2 milliards d'euros d'ici fin 2026, en misant sur 3 axes de développement :
En misant sur l’expérience acquise en régions depuis plus de 15 ans, son agilité et sa capacité d’adaptation au marché, INEA compte allier croissance et rentabilité dans les années à venir.
La performance extra-financière de la Société sera l’un des facteurs clés de son succès économique.
Grâce à un positionnement pionnier et exigeant, INEA est devenue l’un des leaders du Green Building en France. Son patrimoine est déjà en phase avec les objectifs 2030 de la France, tant en termes de sobriété énergétique (Dispositif éco-énergie tertiaire) que de neutralité carbone (l’intensité carbone de son parc étant déjà inférieure de 65 % au niveau requis en 2030 par la stratégie nationale bas carbone).
INEA entend conserver cet avantage concurrentiel et continuer à être pionnière sur les sujets RSE, environnementaux en particulier, en s’appuyant une politique RSE ambitieuse (voir Chapitre 4).
Comme en 2022, INEA compte allier dans les années à venir performance financière et extra-financière.
INEA détient ses actifs en direct.
Sa filiale Flex Park, détenue à 100 %, a été créée en 2016 pour y regrouper les immeubles d’activité, situés essentiellement en Ile-de-France. Ce portefeuille représente 17 % du patrimoine global d’INEA.
Au 31 décembre 2022, le portefeuille d’INEA en exploitation et en cours de construction/ d'acquisition est constitué de 80 sites, composés d’immeubles neufs ou récents, situés à 89 % en régions, au sein des principales métropoles.
Au 31 décembre 2022, ce patrimoine offre une surface locative de 462 318 m2. Sa valeur d’expertise droits compris s’élève à 1.224 millions d’euros.
81 % du portefeuille (376 593 m2) est livré et comptabilisé au bilan d’INEA ou d’une de ses filiales, les 19 % restants (85 725 m2) correspondant à 11 actifs en cours de construction ou en cours d'acquisition.
Situé dans les grandes métropoles régionales, le patrimoine détenu en propre livré ou à livrer est composé de sites d’une taille unitaire moyenne de 15,5 millions d’euros en valeur et de 5.852 m2 en surface.
Le loyer moyen du patrimoine livré s’établit à 152 euros/m2, avec une différenciation marquée selon la typologie des actifs (172 euros/m2 pour les bureaux et 99 euros/m2 pour les locaux d’activités).
Le rendement potentiel du patrimoine livré s’établit à 7,2 %.
Opérations | Nombre de sites | Usage | Surface | Valeur brute (k€) | Au 31/12/2022 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Loyer (k€HT/an) | Loyer | Rdt potentiel | |||||
Patrimoine détenu par INEA | 62 | Bureaux | 294 859 | 704 556 | 49 451 | 168 | 7,0% |
Patrimoine détenu par Flex Park | 7 | Locaux d'activité | 81 732 | 92 893 | 7 923 | 97 | 8,5% |
Patrimoine en exploitation | 69 | 376 591 | 797 449 | 57 374 | 152 | 7,2% | |
En 2022, trois nouveaux immeubles de bureaux sont entrés en exploitation pour une surface totale de 24.273 m2 (détail au paragraphe 6.1.5 du présent document, dans la note 1 « Présentation générale et faits marquants » des notes annexes aux états financiers consolidés 2022, à laquelle il est fait renvoi exprès (page 123 et suiv. des présentes)).
Le patrimoine en cours de construction / d'acquisition, pour lequel un engagement a été signé, est constitué au 31 décembre 2022 de 11 opérations situées principalement à Lyon, Toulouse, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Aix-en-Provence et Au Mans.
Opérations | Nombre de sites | Usage | Surface | Valeur brute (k€) | Au 31/12/2022 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Loyer (k€HT/an) | Loyer | Rdt potentiel | |||||
Patrimoine détenu par INEA | 7 | Bureaux | 53 601 | 170 558 | 10 212 | 191 | 6,0% |
Patrimoine détenu par Flex Park | 4 | Locaux d'activité | 32 124 | 57 970 | 3 477 | 108 | 6,0% |
Patrimoine en cours de construction ou d'Acquisition | 11 | 85 725 | 228 528 | 13 689 | 160 | 6,0% | |
Ces immeubles, dont la livraison s’étalera entre début 2023 et fin 2025, sont en cours de commercialisation. Ils représentent un investissement total de 229 millions d’euros.
Les loyers et charges facturés au cours de l’exercice 2022 s’élèvent à 51 905 milliers d’euros. Ce montant tient compte des revenus locatifs des filiales SCI PA, SCI Alpha 11 Marbeuf et Flex Park SAS (détenues respectivement à 99 %, 100 % et 100 %).
Au 31 décembre 2022, les 24 plus importants locataires représentent 45 % des loyers :
Les principaux locataires à la clôture de l’exercice 2022 sont mentionnés ci-dessous, étant précisé qu’aucun locataire ne représente plus de 5 % des recettes locatives attendues annualisées :
La montée en puissance des engagements entraîne un accroissement de la dispersion locative. Il est intéressant de souligner la diversification sectorielle des locataires :
Pour l’ensemble de ses immeubles, INEA refacture les charges et réparations locatives à ses locataires en tenant compte des dernières législations en la matière.
Le paiement des loyers et l’exécution par le preneur de ses obligations au titre des baux sont garantis soit par des dépôts de garantie d’un montant égal à trois mois de loyer, soit par cautionnement bancaire pour un montant équivalent.
Conformément aux stipulations des baux, les (gros) travaux sont, le cas échéant, pris en charge par la Société. Néanmoins compte tenu de la stratégie d’investissement d’INEA, ces travaux sont exceptionnels pour des immeubles neufs ou récents, souvent couverts par une garantie décennale. Ainsi en 2022, ils ont représenté 0,4 % de la valeur du patrimoine.
Le loyer afférent aux immeubles loués est déterminé lors de la conclusion du bail et ne peut être réévalué pendant la durée initiale de celui-ci, sauf application du mécanisme d’indexation légale du loyer prévu dans le bail.
Plus de 65 % du montant des loyers des baux signés par INEA sont de type « long », c’est-à-dire ont une durée d’engagement ferme supérieure à 6 ans. Près de 70 % d’entre eux sont signés avec des filiales de grands groupes privés ou publics.
INEA est soumise au régime fiscal des SIIC décrit au paragraphe 6.1.5 dans la note 7 (au 7.2) « Le régime fiscal des SIIC » des notes annexes aux états financiers consolidés 2022 à laquelle il est fait renvoi exprès (page 136 et suiv. des présentes).
Le mode de détermination des résultats est décrit au paragraphe 6.1.5 dans la note 7 (au 7.2) précitée des notes annexes aux états financiers consolidés 2022 (page 136).
Ces risques sont décrits au chapitre 2 paragraphe 2.2.2. page 36 ci-après.
Lors de sa séance du 20 septembre 2022, le Comité d'Audit d'INEA a procédé, avec la Direction générale, à la réévaluation des risques auxquels la Société est exposée dans le cadre de son activité.
Conformément aux recommandations de l'AMF, il a été tenu compte dans cette analyse des points d'attention suivants :
Le tableau synthétique ci-dessous fait état des risques auxquels INEA est exposée. Ceux-ci sont classés par catégorie et hiérarchisés en fonction de l’impact négatif potentiel sur la Société et de leur probabilité d’occurrence, en tenant compte des dispositifs de maitrise des risques mis en place par INEA.
Catégorie | Description du risque | Probabilité d'occurence | Impact net |
|---|---|---|---|
Risques opérationnels | Risques liés à l'environnement économique | ||
- Cyclicité des marchés immobiliers* | Elevée | Majeur | |
- Baisse du taux d'occupation* | Moyenne | Modéré | |
- Dépréciation de la valeur du patrimoine | Faible | Mineur | |
- Illiquidité du patrimoine | Faible | Mineur | |
Risque d'acquisition* | Elevée | Modéré | |
Risque d'obsolescence* | Elevée | Mineur | |
Risque de contrepartie* | Faible | Mineur | |
Risques réglementaires et juridiques | Risques règlementaires généraux | Faible | Mineur |
Litiges, procédures judiciaires et arbitrages | Faible | Mineur | |
Régime SIIC | Faible | Mineur | |
Risques associés à la politique de financement et aux activités financières | Hausse des taux d'intérêts* | Elévée | Modéré |
Risque de liquidité | Moyenne | Mineur | |
Risques extra-financiers | Risques liés au changement climatique* | Moyenne | Modéré |
Corruption* | Faible | Mineur |
* Risques principaux identifiés par la Société
L’évaluation qualitative de l’impact potentiel de ces facteurs de risque et la façon dont INEA y répond sont détaillées au paragraphe 2.2 page 33 des présentes.
L'analyse des risques liés aux opérations militaires en Ukraine commencées le 24 février 2022 et les sanctions prises contre la Russie par de nombreux Etats est détaillée au paragraphe 5.2.2 page 107 du présent document.
L'activité d'INEA est directement impactée par l'environnement économique. Ainsi, une dégradation à long terme de l’environnement économique national ou international, une remontée des taux d’intérêt long terme, peuvent avoir des répercussions négatives directes sur le marché de l’investissement comme sur le marché locatif, et modifier le rapport entre l’offre et la demande immobilières.
Dans un environnement économique dégradé, les risques classiques auxquels les propriétaires immobiliers sont confrontés sont les suivants :
Avec la pandémie de la Covid-19 et la guerre en Ukraine qui a démarré en février 2022, l'environnement géopolitique et économique international comme national est devenu très incertain. L'année 2022 a ainsi été marquée par la volatilité des agents économiques, l'inflation et la hausse des taux d'intérêt.
Cet environnement peu favorable est un facteur d'aggravation des risques inhérents à l’activité immobilière.
Néanmoins, après une chute de plus de 35% en moyenne en France en 2020, l'activité locative s'est bien reprise en 2021 et en 2022 (voir partie 1.1).
Au niveau locatif, le spectre des faillites d’entreprises s'est éloigné et les entreprises ont retrouvé le chemin de la croissance.
INEA fait toutefois le constat, comme en 2021, que les grandes entreprises ont peu animé le marché locatif, différant encore leurs projets immobiliers faute de visibilité sur l’amélioration de leur situation commerciale, ou sur les impacts des nouveaux modes de travail (télétravail, flex-office, conditions sanitaires au bureau, etc.).
La Direction juge que la qualité de sa base locative et la typologie des immeubles de son patrimoine sont les meilleures protections face aux risques opérationnels ci-dessus mentionnés :
Les trois années de conjecture difficile depuis la crise de la Covid-19 a mis en lumière l'attractivité des Régions et la pertinence du business model de la Société.
Ainsi, le patrimoine d’INEA a continué à s’apprécier en 2022, tant à périmètre constant qu’au niveau des actifs expertisés pour la première fois. Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts a continué à se compresser ; il est de 5,78 % au 31 décembre 2022 contre 5,87 % douze mois plus tôt. Le patrimoine d'INEA se montre donc particulièrement résilient dans un contexte économique dégradé.
La Direction n'a donc pas conclu à une aggravation des risques opérationnels, qui restent au niveau d'évaluation de 2021.
INEA reste cependant attentive à l’évolution de la situation macroéconomique. Comme l'an dernier, elle relève une exposition plus forte au risque de dégradation du taux d'occupation sur son patrimoine en développement. En effet, les immeubles qu’acquiert INEA sont généralement des VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) non précommercialisées (VEFA dites « en blanc »). C’est en assumant ce risque de commercialisation et en louant ces VEFA acquises « en blanc » qu’INEA crée de la valeur. Or comme il peut s’écouler douze à vingt-quatre mois entre l’acquisition et la mise en exploitation (livraison) d’un immeuble, une dégradation de l’environnement économique durant cette période serait à l’évidence préjudiciable à la commercialisation de ces VEFA.
Ainsi la hausse du taux de vacance en 2022 (10,4% contre 9,0% fin 2021) est directement imputable au ralentissement du rythme de commercialisation des VEFA livrées post-COVID (le taux de vacance hors VEFA récentes étant lui en baisse (5,5% contre 5,9% fin 2021). La bonne dynamique des marchés régionaux (voir partie 1.1) offre néanmoins des perspectives rassurantes pour ces actifs.
Par ailleurs, INEA prend en compte ce risque inhérent à sa stratégie d’investissement en négociant auprès des promoteurs-vendeurs des garanties locatives sur les acquisitions qu’elle a concrétisées, visant à couvrir sur une période déterminée (majoritairement douze mois à compter de la livraison) l’absence éventuelle de loyer qui résulterait de la non-commercialisation de l’immeuble à sa livraison. Ce système offre à INEA un double avantage :
La Direction générale d’INEA, qui suit également trimestriellement l’évolution du taux d’occupation de son patrimoine et du taux de pré-commercialisation de ses immeubles en cours de construction, a analysé cet indicateur clé afin d’adapter sa politique d’investissement en conséquence. Ainsi en 2022, INEA a privilégié l'acquisition d'immeubles existants et entièrement loués plutôt que de nouvelles VEFA en blanc (voir partie 1.3) afin de pondérer son risque locatif. Pour autant, la Société n’a pas envisagé de stopper totalement les investissements « en blanc » pour aller vers des produits plus sécurisés, le temps de commercialiser le pipeline d’opérations.
En 2022, INEA est restée très active sur le marché de l'investissement, avec plus de 100 millions d'euros de nouveaux engagements, mais a adapté sa stratégie d'investissement au marché. Elle a concrétisé deux opérations de bureaux en VEFA qui avaient été initiées en 2021, mais pour le reste s'est positionnée sur des actifs moins soumis à l'aléa de taux de ou de commercialisation:
En adaptant ainsi sa stratégie d'investissement en 2022, INEA a donc acté une hausse du risque d'acquisition sur les VEFA en blanc, dont le prix dépend de la combinaison de plusieurs facteurs sur lesquels la visibilité est désormais moindre (ampleur de la hausse des coûts de construction, et notamment impact de la nouvelle réglementation RE 2020, évolution attendue des loyers, hausse des coûts de financements, etc.).
La probabilité d'occurrence de ce risque a donc été relevé au niveau "élevé", mais son impact net a été maintenu au niveau "modéré". En effet, INEA s'appuie sur son expérience de plus de 15 ans dans les marchés régionaux et également sur un réseau de brokers expérimentés, implantés dans les régions (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL, etc.), pour gérer son risque d'acquisition et articuler des prix d'achat qui lui semblent justes au vu des données de marché. Notons par ailleurs qu'avec la croissance de la Société et la hausse de la part de son patrimoine en exploitation, le risque d’acquisition tend mécaniquement à se marginaliser.
Ce risque, baptisé "risque d'innovation" dans les précédents Documents d'Enregistrement Universels, a été renommé pour plus de clarté. Il correspond au risque d'inadéquation des produits immobiliers aux besoins des utilisateurs.
Depuis la crise Covid-19, des changements parfois structurels sont à l’œuvre dans le secteur de l’immobilier tertiaire, notamment :
Plus que jamais, les foncières se doivent d’intégrer ces mutations pour éviter le risque d’inadéquation de l’offre immobilière proposée aux nouveaux besoins.
Les entreprises sont nombreuses à avoir acté en 2021 pour leurs salariés une dose de télétravail hebdomadaire.
L'évolution des espaces de travail a été nécessaire, pour proposer demain des espaces de travail favorisant l’échange, la sociabilisation, la créativité et le travail en équipe, dans le respect des nouvelles normes sanitaires. L’enjeu pour les entreprises sera d’adapter leur outil de travail et leur mode de fonctionnement pour faire du bureau un lieu d’échange attractif pour leurs salariés et assurer le maintien de la cohésion des équipes.
Sur le plan environnemental, la pression s'accentue également avec l'entrée en vigueur de nouvelles réglementations exigentes, au niveau national (Dispositif éco-énergie tertiaire, RE 2020) comme européen (Taxonomie européenne). Le risque d'obsolescence des actifs immobiliers est accru.
La conviction de l'équipe dirigeante d'INEA est qu'un changement de paradigme s'est opéré en 2022 en matière d'action environnementale, et que l'on est passé de l'incitation à agir à l'obligation d'agir.
Face à cette double tendance, la Direction d'INEA a relevé la probabilité d'occurrence du risque d'obsolescence au niveau "élevé", mais a maintenu son impact net au niveau "mineur", compte tenu de la parfaite adéquation de son patrimoine d'une part aux nouvelles exigences du marché locatif, et d'autre part aux objectifs réglementaires français comme européens en matière environnementale (voir Chapitre 4).
La gestion opérationnelle d’INEA est entièrement externalisée auprès de la société GEST, dont les deux seuls actionnaires (via leur structure patrimoniale familiale) sont les fondateurs d’INEA, Philippe Rosio (Président-Directeur général) et Arline Gaujal-Kempler (Directrice générale déléguée). La Société a ainsi confié à la société GEST la gestion administrative et patrimoniale d’INEA et de ses filiales, via un contrat de management et de gestion conclu à la création de la Société (reconduit en 2019 pour cinq ans), étant rappelé qu’INEA a fait le choix (pour une question de transparence et de lisibilité du coût de gestion) de n’employer aucun salarié. Les ressources humaines dédiées à la gestion de la foncière sont ainsi regroupées dans la société GEST, qui mène à bien sa mission en s’appuyant également sur des prestataires externes spécialisés.
Cette organisation tend à aligner les intérêts de l’équipe dirigeante et ceux des actionnaires, GEST étant actionnaire d’INEA à hauteur de 13,1 %. Cet alignement des intérêts a d'ailleurs été réitéré et renforcé au cours de l'année 2022, GEST ayant suivi l'augmentation de capital réalisée par INEA.
En revanche, cette organisation implique un risque de dépendance à la contrepartie GEST. En cas de non-renouvellement à la date d’expiration contractuelle, INEA, supportera des coûts de remplacement et de formation de prestataires de services de substitution, ou de mise en place en interne d’une équipe assurant les prestations aujourd’hui assurées par GEST. Le cas échéant, elle pourrait en outre subir d’éventuels retards liés à cette nouvelle organisation. Cependant, les effets défavorables pouvant en résulter sur l’activité et les résultats de la Société devraient être tempérés par le fait que la valeur d’INEA tient avant tout à la détention de son patrimoine composé d’actifs immobiliers loués de réelle qualité qui constituent une garantie du développement de la Société.
En outre, le Conseil d’administration d’INEA a décidé le 23 juillet 2019, en vertu de sa délégation octroyée par l'Assemblée Générale des actionnaires du 12 juin 2019, de conclure un plan d’attribution gratuite d’actions aux salariés de GEST. Cette attribution vise à renforcer la motivation des salariés de GEST et à les fidéliser, en leur offrant un outil de rémunération complémentaire qui tient compte des performances et du développement de la Société, dont GEST assure la gestion. Cette décision a permis d'aligner encore les intérêts d'INEA, de son principal prestataire GEST et des salariés de celui-ci.
On peut évoquer dans une moindre mesure les risques liés aux autres prestataires d’INEA, qui a recours à des partenaires spécialisés pour réaliser les tâches qui ne relèvent pas de son cœur de métier et ne sont pas directement créatrices de valeur : juridique, property management, informatique, etc. Le sourcing des prestataires, la qualité de leurs travaux, leur fidélisation, et la remontée de l’information qu’ils traitent, sont autant de sujets de préoccupation pour l’équipe dirigeante d’INEA.
L’organisation du travail et les outils dont s’est dotée GEST lui permettent d’assurer à INEA la poursuite de sa mission et la fluidité des échanges.
La Direction a ainsi acté lors de sa revue annuelle des risques un maintien de la probabilité d'occurrence durisque de contrepartie au niveau "faible".
INEA est soumise dans le cadre de ses activités de détention et de gestion d’actifs immobiliers en France à un ensemble de réglementations et notamment, sur le plan juridique, aux lois et règlements en matière de droit boursier et droit des sociétés, à la réglementation immobilière applicable à la construction des immeubles, aux permis de construire, aux règles d’urbanisme, à la protection de l’environnement, au développement durable ainsi qu’aux règles régissant les baux commerciaux et aux règles sanitaires et de sécurité (en particulier pour les bâtiments ouverts au public).
Il s’avère que toute modification substantielle apportée par les autorités législatives compétentes au cadre légal ou réglementaire propre aux activités d’INEA est susceptible de donner lieu à de nouvelles contraintes pour la Société (et de manière corrélative à des coûts supplémentaires pour faire face à ces contraintes) ou à lui faire perdre des avantages liés à un statut ou à une autorisation.
De même, toute irrégularité commise dans l’application desdites réglementations pourrait exposer la Société aux pénalités susceptibles d’être encourues, ce qui pourrait impacter de manière négative les résultats d’INEA (sa situation financière, voire son image).
Ces risques sont cependant atténués du fait qu’INEA :
Parmi les risques réglementaires, le renforcement de la réglementation environnementale est une évolution majeure en cours.
L'année 2022, marquée par l'entrée en vigueur de la RE 2020 et la mise en application concrète du Dispositif Eco-énergie tertiaire, préfigure probablement le déploiement d'un futur "arsenal réglementaire vert", nécessaire à la France pour atteindre les objectifs ambitieux qu'elle a fixés pour le secteur immobilier, qui est toujours responsable de 43 % des consommations énergétiques et près du quart des émissions de gaz à effet de serre en France.
La règlementation européenne en matière environnementale (la Taxonomie européenne) trouvera également sa traduction prochaine dans les états financiers des sociétés, renforçant encore le lien entre performances financière et extra-financière.
INEA a largement anticipé cette évolution vers un immobilier durable et efficient et se trouve à fin 2022 particulièrement bien positionnée par rapport à ces nouvelles réglementations. Comme expliqué au Chapitre 4 des présentes, son patrimoine est déjà parfaitement en phase avec les objectifs 2030 de la France, tant en matière de sobriété énergétique (près de 90 % des immeubles de bureaux d’INEA respectent déjà les objectifs 2030 du récent Dispositif Éco-Énergie Tertiaire) que de contribution à la neutralité carbone (l'intensité moyenne du parc d'INEA en 2022 étant déjà inférieure de 65% à l'objectif 2030 fixé dans la Stratégie Nationale Bas Carbone de la France).
INEA n'a donc aucun capex "green" à engager sur son patrimoine pour le rendre conforme à la règlementation verte actuelle ou à venir. Son patrimoine est donc protégé d’une éventuelle baisse de valeur liée à ces nouvelles contraintes réglementaires.
Pour ces raisons, la Direction a acté lors de sa revue annuelle des risques un relèvement de la probabilité d'occurrence durisque réglementaire au niveau "moyen", mais a maintenu son impact net au niveau "mineur".
Il ne peut être exclu qu’INEA puisse être confrontée (dans le courant de son quotidien) à des actions contentieuses (en demande ou en défense) de la part de ses locataires, des administrations ou des tiers. À ce titre, elle déclare qu’à sa connaissance, il n’existe à son encontre aucune procédure gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage (en suspens ou dont elle serait menacée) susceptible d’avoir, ou ayant eu, au cours des douze derniers mois, des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société (prise sous sa forme « d’Ensemble consolidé ») et/ou du Groupe.
La Société bénéficie depuis le 1er janvier 2007 du régime fiscal des Sociétés d’investissement immobilier cotées (« SIIC ») et à ce titre est, en principe, exonérée d’impôt sur les sociétés (« IS »). Il en est de même pour ses filiales, détenues directement ou indirectement à 95 % au moins, soumises à l’IS et ayant opté pour ce régime.
Le bénéfice de ce régime fiscal est conditionné notamment par le respect de l’obligation de redistribuer une part importante des profits réalisés par le Groupe et pourrait être remis en cause en cas de violation de cette obligation. À ce titre, il est indiqué que l’article 45 de la loi de finances pour 2019 n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 a modifié les conditions de distribution auxquelles sont soumises les sociétés ayant opté pour le régime SIIC. Pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2018, la part des bénéfices provenant de plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, de participations dans des sociétés de personnes ou de participations dans des filiales ayant opté pour le régime spécial devant être distribuée aux actionnaires avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation est relevée de 60 % à 70 %. Cette mesure concerne tant les sociétés ayant opté pour le régime SIIC que leurs filiales ayant opté pour le régime.
La perte de l’éligibilité au régime des SIIC et de l’économie d’impôt correspondante, peu probable, serait susceptible d’affecter gravement la situation financière du Groupe.
Ainsi, aux termes de la doctrine fiscale (BOI-IS-CHAMP-30-20-50-20120912) le non-respect des conditions d’accès au régime SIIC au cours des exercices postérieurs à l’entrée dans le régime entraîne la sortie du régime de la SIIC, et en conséquence de ses filiales qui y ont opté. Cette sortie se fait avec effet rétroactif au premier jour de l’exercice de sortie du régime.
Deux mesures particulières doivent également être signalées en raison des risques potentiels qu’elles induisent :
INEA est en conformité avec cette nouvelle disposition et n’a pas été amenée à ce jour à être redevable de cette imposition. Néanmoins, le respect de cette obligation ne peut être garanti dans la mesure où il s’agit d’une décision d’actionnaires actuels ou futurs sur lesquels la Société n’a pas d’influence. Rappelons que l’article 50 des statuts d’INEA vise à faire supporter cet impôt aux seuls actionnaires concernés.
Il est indiqué que l’article 16 de la loi de finances pour 2021 n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 a relevé de 60 à 70 % le seuil de distribution de la plus-value d’annulation de titres constatée lors d’une opération de fusion réalisée entre sociétés relevant du régime des SIIC placée sous le bénéfice du régime de faveur. Il est rappelé que cette plus-value d’annulation est exonérée d’IS à condition qu’elle soit redistribuée, sous respect du seuil visé ci-avant, avant la fin du deuxième exercice qui suit la réalisation de la fusion. Le nouveau seuil de 70 % s’applique à compter des exercices clos le 31 décembre 2020.
L'année 2022 a été marquée par une forte remontée des taux d'intérêt long terme. Alors que l'OAT à 10 ans (obligations du Trésor) était de 0,23% en début d'année, elle clot l'exercice à près de 3,0%.
L'annonce d'un plan de relance massif aux Etats-Unis et le retour brutal de l'inflation, principalement liée à l'explosion des prix de l'énergie et à la désorganisation des chaines logistiques au plan mondial, entrainent une remontée marquée des taux d'intérêt long terme.
Ce contexte pourrait être préjudiciable à INEA, qui finance sa croissance en partie par le recours à l'endettement.
Néanmoins ce risque est tempéré par la politique active menée par la Société en matière de couverture:
La Direction générale revoit trimestriellement le profil de sa dette et la maturité de sa couverture de taux afin de maintenir une protection efficace contre le risque de hausse des taux d’intérêt. Néanmoins, la Société est exposée à la remontée des taux d'intérêt sur la partie non couverte de sa dette, et au renchérissement du prix des couvertures pour les dettes futures qu'elle aurait à couvrir.
Sur la base de l'Euribor 3M et du capital restant dû au 31 décembre 2022, une hausse de 1 % de cet index aurait ainsi un impact de 1.315 milliers d’euros sur les charges financières de la Société en base annualisée.
La Direction a ainsi acté lors de sa revue annuelle des risques un relèvement de la probabilité d'occurrence du risque de hausse des taux d'intérêtau niveau "élevé", avec un maintien de l'impact net au niveau "modéré".
INEA est en croissance continue depuis sa création il y a plus de quinze ans. Pour financer son développement, elle a eu recours à des augmentations de capital successives et à la levée de ressources bancaires et obligataires.
Son profil d’endettement a évolué au cours des années ; historiquement de nature hypothécaire, il est désormais majoritairement sans garantie (crédit corporate et emprunts obligataires remboursables in fine). L’accès à ce type de ressources est signe de maturité pour INEA, qui peut désormais bénéficier de sources de financement diversifiées.
La Société se prémunit contre le risque de liquidité en maîtrisant son niveau d'endettement. Avec la réalisation d'une augmentation de capital de 107,3 millions d'euros en juin 2022 et la poursuite de l'appréciation de son patrimoine, la Société a vu son ratio LTV EPRA s'abaisser à 42,1 % au 31 décembre 2022 (la Direction générale s’est fixé comme objectif de ne pas dépasser le seuil de 50 %, gage de prudence par rapport au covenant bancaire de 55 %).
La Direction générale veille en outre à étaler les échéances de remboursement de ses dettes, de manière à ne pas constituer une échéance dont le montant trop significatif lui ferait courir un risque de renouvellement. Elle anticipe souvent de plusieurs mois les échéances de remboursement significatives. Au premier trimestre 2022, INEA a levé un nouveau crédit corporate (Sustainability Linked Loan) de 120 millions d'euros (rehaussable à 170 millions d'euros) pour faire face au remboursement de son crédit corporate inaugural de 100 millions d'euros arrivant à échéance en juillet 2022 et financer sa croissance.
Ainsi, INEA n'a aucune échéance de remboursement significative avec 2027 :
Le dernier crédit corporate levé en 2022 (Sustainability Linked Loan) est un financement à impact dont les engagements extra-financiers portent sur l'ensemble du patrimoine en exploitation : un mécanisme de bonus/malus de plus ou moins 10 bps sera appliqué en fonction de l'atteinte des objectifs retenus (baisse des consommations énergétiques et réduction de l'enfouissement des déchets produits sur le patrimoine d'INEA).
À fin décembre 2022, près de 80 % de la dette d’INEA est « verte », assortie de critères RSE exigeants, alignés sur les dernières réglementations environnementales en vigueur.
Avec ce type de financements, INEA s'assure l'accès au crédit en jouant le jeu de l'alignement des performances financière et extra-financière.
Pour plus d’informations sur le risque de liquidité et sur les dettes financières, il est ici fait renvoi exprès, en conformité avec les recommandations éditées par l’AMF le 2 décembre 2014 en la matière, et pour toute précision à ce sujet :
Il est précisé à ce sujet que la probabilité d’occurrence des clauses de défaut et d’exigibilité anticipée des dettes contractées par la Société est faible du fait qu’INEA est en mesure de respecter les ratios financiers qui lui sont imposés par ses partenaires bancaires.
Pour ces raisons, la Direction a acté lors de sa revue annuelle des risques une probabilité d'occurrence du risque de liquiditéau niveau "moyen", avec un maintien de l'impact net au niveau "mineur".
Le 6ème rapport du GIEC paru en 2022 a de nouveau rappelé l'urgence à basculer vers une économie décarbonée, afin de limiter la hausse de la température au niveau mondial. Sur la base des actions prises actuellement par les Etats, il est probable que l'objectif commun de limitation de la hausse de la température à 1,5°C d'ici 2050 ne soit pas tenu.
Les effets du changement climatique sont déjà observables : 9 des 10 dernières années les plus chaudes en France ont eu lieu au XXIème siècle selon Météo France. Dans l'industrie immobilière, les propriétaires doivent désormais s'interroger sur la résilience de leur patrimoine immobilier, qui sera à l'avenir soumis de façon plus intense et plus fréquente à des aléas climatiques extrêmes : vagues de chaleur, inondations, sécheresses, tempêtes, submersion, feux, etc. Ils doivent anticiper les impacts potentiels sur leur patrimoine de tels phénomènes, qu’ils soient d’ordres physique (dégradations, dégâts) ou fonctionnel (conditions d’occupation dégradées), et mesurer l'impact financier des risques liés au changement climatique.
Si les coûts de la non-adaptation au changement climatique sont assumés aujourd'hui par les assureurs, on peut aisément imaginer un report de tout ou partie de ces coûts sur les acteurs immobiliers, par le biais de la hausse des primes d'assurance ou l'intégration de clauses de non-assurance des biens qui seraient les plus exposés et pour lesquels aucune politique préventive ne serait mise en place.
Afin de vérifier l'exposition de son parc immobilier aux conséquences du changement climatique, INEA utilise l'outil de diagnostic BAT-ADAPT de l'Observatoire de l'Immobilier Durable, qui permet de calculer le risque climatique de tout immeuble situé en France métropolitaine.
Source : Guide des actions adaptatives au changement climatique - OID
La connaissance du risque climatique de son parc immobilier lui permet d'envisager ensuite des actions concrètes pour adapter certains bâtiments (installation de brise-soleil, toiture végétalisée, isolation par l'extérieur, végétalisation des abords, récupération des eaux fluviales, etc.).
Mais les différentes actions d'adaptation au changement climatique doivent être associées à un effort d'atténuation de ce changement. Pour cela, les agents économiques doivent chercher à réduire au maximum leurs émissions de gaz à effet de serre pour ne pas aggraver la hausse de la température et les effets du changement climatique à l'oeuvre.
INEA a fixé cet objectif dans sa feuille de route RSE à horizon 2025. Les qualités intrinsèques de son patrimoine - qui répond à près de 70% aux exigences de la RT 2012 - associées à une politique volontariste menée depuis 10 ans en matière environnementale, ont permis à INEA d'atteindre un niveau d'émission de gaz à effet de serre très faible : 4,64 kg/CO2/m² en 2022 (scopes 1&2), soit un niveau inférieur de 65% à l'objectif fixé par l’Etat français à horizon 2030 (9,25 kg CO2/m² - Stratégie Nationale Bas Carbone / référentiel ACT).
INEA est un acteur mature de la décarbonation. Son objectif désormais en termes de carbone, est d’accroitre sa contribution à l’atteinte de la neutralité carbone au niveau mondial. INEA s'inscrit pour cela volontairement dans le cadre de la Net Zero Initiative (décarbonation totale) pour chercher à être demain un "émetteur zéro" :
Source : Carbone 4
Aujourd'hui, INEA considère qu'elle a atteint le pilier A, en ayant réduit au minimum les émissions de gaz à effet de serre liées à l'exploitation de son parc immobilier. Le pilier B, consistant à aider les autres émetteurs à réduire leurs émissions de gaz à effet de serre, sera réalisé au terme du déploiement des centrales photovoltaïques sur le patrimoine (réinjection dans le réseau de l'électricité non autoconsommée - voir Chapitre 4) et via la poursuite d'acquisition d'immeubles neufs qui répondront à la RE 2020.
Pour être "émetteur zéro", INEA devra donc adresser le pilier C et chercher à augmenter les puits de carbone. Cela passera vraisemblablement par l’investissement dans des projets de reforestation situés au plus près de nos immeubles, en France.
Il est fait renvoi pour plus d’informations à ce sujet au Chapitre 4 des présentes page 73 et suiv.
La Charte éthique mise en place par INEA en 2018 avec l’aide d’un cabinet conseil a pour finalité la lutte contre toute tentative de corruption. Elle définit les principes et valeurs auxquels la Société et son Groupe adhèrent dans la conduite de leurs affaires (intégrité, loyauté, transparence, concurrence déloyale et responsabilité) et requièrent de leurs parties prenantes. C’est un outil mis à la disposition de toutes les personnes collaborant au sein du Groupe, pour les guider (dans la pratique quotidienne de leur travail) à appliquer (et maintenir) une relation de confiance mutuelle entre les utilisateurs des biens de la Société et toutes les parties prenantes.
La Charte éthique a été actualisée en 2021 pour tenir compte des dernières règlementations législatives (lutte anti-corruption, procédure de lanceur d’alerte, etc.).
La Direction générale d’INEA organise régulièrement des ateliers pratiques à l’attention de ses collaborateurs pour illustrer les principes qu’applique la Société et inviter ces derniers à se conformer à leur tour à cette Charte.
Aucune affaire de corruption n’a été signalée en 2022.
La probabilité d'occurrence de ce risque a été maintenue au niveau "faible" et son impact net au niveau "mineur".
Le dispositif de gestion et de maîtrise des risques (susceptibles d’être encourus par les actifs immobiliers et les métiers d’INEA) est complété par une politique de couverture des risques au travers du programme d’assurance souscrit par INEA. Cette dernière a conclu des contrats-cadres d’assurance Groupe de type « Multirisques Immeubles » placés auprès d’une compagnie d’assurances de premier plan – AXA – (via les services de courtage d’assurance du cabinet Théorème). Ces contrats garantissent la Société contre les dommages qui seraient occasionnés à ses actifs immobiliers (incendie, explosions, dégâts des eaux, tempête, grêle, vol, actes de vandalisme, attentats, bris de glace, bris de machines, catastrophes naturelles, pertes de loyers, dans la limite de 3 ans). Au titre des dommages aux biens et terrorisme, les actifs du portefeuille sont assurés (pour la majorité d’entre eux) en valeur de reconstruction à neuf.
La Société est également assurée au titre de sa responsabilité civile (susceptible d’être mise en jeu en tant que [co]propriétaire).
INEA estime que les polices d’assurances dont elle bénéficie sont adéquates au regard de la valeur des actifs assurés et du niveau de risque encouru.
La Société (incluant son groupe) n’a subi aucune perte significative non assurée en 2022.
En prévention du risque susceptible d’être encouru du chef de faits relevant de la responsabilité soit des dirigeants d’INEA, soit de ses mandataires sociaux non-dirigeants (outre l’effet défavorable sur la Société, son image et le cas échéant sa capacité financière), la société gestionnaire d’INEA a mis en place une assurance traditionnelle couvrant toute éventuelle action en responsabilité intentée contre ces derniers (comme indiqué dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise page 45 des présentes). Ce risque est jugé cependant faible compte tenu du degré de qualification et de compétences du management et des membres du Conseil d’administration.
Le risque de dépendance à des « Hommes clés » est géré de deux façons :
En tout état de cause, la qualité du portefeuille en exploitation et en cours de construction est un gage de résilience (la survenance de la crise en a témoigné), même en cas de retrait concomitant des dirigeants.
INEA est couverte (moyennant une assurance cybersécurité) contre les menaces numériques grandissantes (fraude, détournement de fonds, usurpation d’identités) qui pèsent sur l’organisation et les circuits informatiques de toutes les entreprises et plus spécialement en temps de crise. Elle a procédé à une revue des outils de protection de ses réseaux qu’elle juge satisfaisants, n’ayant eu à déplorer aucune tentative de fraude en 2022.
Les ressources humaines dédiées à l’administration d’INEA sont regroupées au sein de la société GEST (comme expliqué au paragraphe 3.2.1 page 65 des présentes). Elles sont réparties en deux pôles : un pôle Finance, chapeauté par le Président-Directeur général Philippe Rosio, et un pôle Immobilier, supervisé par la Directrice-Générale déléguée Arline Gaujal-Kempler.
C’est le pôle Finance qui assure l’organisation du contrôle interne et de la surveillance des risques. Rattaché directement à la Direction générale, il rend compte au Comité d’audit de la Société et aux Commissaires aux comptes.
Il élabore les procédures de contrôle en lien avec la stratégie et le modèle économique de la Société pour permettre à cette dernière de s’assurer de la fiabilité des données comptables et financières qu’elle publie. Il mesure les indicateurs clés de l’activité de la Société, et actualise annuellement la cartographie des risques financiers et extra-financiers.
Pour l’exercice 2022, INEA n’a pas déploré de contrôles internes inconsistants, ni de fraudes et cybercriminalité. L’approche d’automatisation du contrôle interne, amorcée au cours des années précédentes, et qui a montré son efficacité dans le contexte inédit de 2020, a permis de garantir l’objectif alloué au contrôle interne de pouvoir donner une assurance raisonnable sur les points suivants :
Il est à noter que suite à l’évaluation externe des travaux du Comité d’audit et du Conseil d’administration, réalisée par le cabinet indépendant EGC Partners en 2020, la Direction générale, appuyée par le pôle Finance, avait proposé aux Administrateurs de renforcer les travaux du Comité d’audit en programmant à compter de l’exercice 2021 une troisième séance annuelle consacrée à l’approfondissement de la revue du contrôle interne et à des réflexions et échanges sur des thèmes plus transversaux (en complément de ses missions actuelles). Cette proposition a été approuvée par le Conseil d’administration lors de la séance du 15 février 2021 (voir Chapitre 3) et cette réunion du Comité d'Audit dédiée à la revue du contrôle interne se tient désormais chaque année en septembre.
Rappelons que le dispositif de contrôle interne comptable et financier couvre l’ensemble des activités de la Société et l’ensemble des filiales du périmètre de consolidation et que la Société applique le référentiel de contrôle publié par l’AMF le 22 juillet 2020 sous l’appellation « Guide de mise en œuvre pour les valeurs moyennes et petites/Les dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne » (ci-après le « Guide AMF »).
Le pôle Finance a effectué, en lien avec les risques attachés à l’environnement économique (décrits au paragraphe 2.2.1 page 33 ci-dessus), ses procédures et reporting (sans les interrompre pendant les périodes de confinement appliquées par le gouvernement) sur les différentes phases de son activité (investissement/désinvestissement, financement, gestion locative, frais généraux, expertise du patrimoine, etc.). Il s’est appuyé d’une part, sur une comptabilité analytique permettant d’affiner ses analyses sur ses immeubles et d’autre part, sur sa gamme d’outils informatiques que la Société ne cesse de compléter pour améliorer la fiabilité de ses remontées (et traitements) d’informations.
Grâce aux circuits de validation programmés ("workflow"), le pôle Finance peut contrôler l'avancée des principaux process clés de l'activité immobilière de la Société (de l’encaissement effectif des loyers facturés aux redditions de charges, en passant par les budgets de charges et les plans de CAPEX).
Rappelons que le processus de l’information comptable et financière de la Société émane d’un cabinet d’expertise comptable extérieur indépendant auprès duquel sont sous-traités la comptabilité d’INEA et de son Groupe et l’établissement des déclarations fiscales.
L’équipe dédiée à INEA saisit (à l’aide de logiciels de comptabilité générale et de comptabilité analytique intégrés) les données chiffrées et informations transmises par la Société de manière exhaustive et régulière, tout en opérant les traitements comptables dans le strict respect des principes et normes comptables applicables à la Société selon la réglementation en vigueur. Après comptabilisation, l’équipe comptable effectue une revue du processus d’intégration des valeurs dans les comptes et des contrôles de cohérence et assure également la veille et le suivi des normes comptables ainsi que les recommandations AMF et ESEF qui lui seraient applicables de telle sorte que les comptes sociaux et consolidés d’INEA qu’elle produit soient conformes aux réglementations attachées à l’établissement des comptes d’une foncière cotée française.
Chaque arrêté comptable fait ensuite l’objet d’un contrôle de second niveau par le pôle Finance et la Direction générale d’INEA, sur la base d’une analyse des écarts entre le résultat et les prévisions de clôture. Puis, les projets de comptes annuels consolidés et sociaux sont remis avec leurs annexes aux dirigeants et aux membres du Comité d’audit, avant la séance du Conseil d’administration appelé à statuer sur lesdits comptes.
Le Comité d’audit, à réception des projets des comptes et des informations utiles y attachées, audite à son tour (dans le cadre de sa mission légale) le dispositif de contrôle interne, dans le domaine comptable et financier et effectue sa revue des états financiers, avant la séance du Conseil d’administration d’arrêté des comptes sociaux et consolidés annuels et semestriels, dans la perspective d’y délivrer son visa (en l’assortissant le cas échéant de toute suggestion pour renforcer tel point du dispositif de contrôle).
Il s’appuie, dans le cadre de ses investigations, sur le Guide AMF (en faisant des « croisements entre les principes généraux de gestion des risques et de contrôle interne » édictés dans le Guide et les pratiques d’INEA).
Le rapport émis par les Commissaires aux comptes (à son attention exclusivement) sur les principaux risques d’audit identifiés et les réponses apportées par les procédures d’audit (ainsi que le cas échéant les éventuelles déficiences significatives détectées dans le système de contrôle interne et le système comptable), constitue une base complémentaire pour approfondir ses points d’audit sur les situations potentielles de risques (et leur niveau d’occurrence) et pour alerter le Conseil d’administration sur les mesures à prendre pour renforcer le dispositif de maîtrise des risques (dans le cas où l’occurrence des risques s’avérerait élevée).
Le collège des Commissaires aux comptes, auditeurs des comptes, d’INEA exerce un rôle dans le contrôle interne dans la mesure où il informe les dirigeants de toutes anomalies à caractère significatif identifiées lors de leurs diligences et leur signale les points ayant nécessité une attention particulière de leur part ou une démarche d’audit particulière.
Les Commissaires aux comptes ont une obligation d’information de la Direction générale au regard de leur objectif d’obtenir l’assurance « raisonnable » que les comptes annuels (dans leur ensemble) ne comportent pas d’anomalie significative (autrement dit « niveau élevé d’assurance mais non absolu sans pouvoir garantir qu’un audit réalisé selon les normes d’exercice professionnel permette de systématiquement détecter toute anomalie significative »).
Ils sont donc à même de fournir une explication sur la mesure dans laquelle le contrôle légal des comptes a été considéré comme permettant de déceler les irrégularités, notamment la fraude.
Ils peuvent en outre formuler une opinion (pour incertitude par exemple, lorsqu’ils n’ont pas pu mettre en œuvre toutes les procédures d’audit nécessaires pour fonder leur opinion sur les comptes et que les incidences sur les comptes des limitations à leurs travaux ne peuvent être clairement circonscrites ou que la formulation d’une réserve n’est pas suffisante pour permettre à l’utilisateur des comptes de fonder son jugement en connaissance de cause).
Enfin, la récente obligation mise à leur charge de remettre au Comité d’audit un rapport complémentaire (à leur rapport annuel) fournissant des informations sur les faiblesses significatives (détectées au cours de leur mission) du contrôle interne dans les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière, aboutit à :
À l’occasion de ses diligences sur les comptes de l’exercice 2022, le collège des Commissaires aux comptes n’a pas détecté d’anomalies significatives (fraudes, erreurs) au titre de l’exercice 2022 susceptibles d’influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
INEA déclare en outre, au titre du même exercice précité, n’avoir pas eu à déplorer de fraude ou d’irrégularité comptable et poursuivre la sécurisation de son dispositif de contrôle interne, dans la perspective d’extraire des états comptables et financiers fournissant des informations financières fiables qui donnent une image fidèle des résultats de la Société et de sa réelle situation économique.
La Direction générale est en mesure, à la suite des actions de contrôle interne susvisées et sous le contrôle du Comité d’audit, de diffuser (dans le cadre de la communication financière de la Société) des informations exactes, précises et sincères (en conformité avec les recommandations de l’AMF) et de publier sur son site internet une information (chiffres clés, bourse, résultats, informations réglementées, communiqués, newsletters, etc.) la plus complète possible, équilibrée dans sa présentation, facile d’accès et actualisée.
Elle rappelle cependant que tout dispositif de gestion des risques et de contrôle interne, aussi bien conçu et appliqué soit-il, ne peut garantir de manière absolue que les objectifs de la Société seront atteints et que tous les risques sont définitivement écartés.
Les informations contenues dans le présent chapitre 3, pages 45 à 71, constituent le rapport sur le gouvernement d’entreprise prévu à l’article L. 225-37 du Code de commerce.
INEA déclare se conformer au régime de gouvernement d’entreprise édicté par le Code AFEP-Medef de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées (ci-dessous le « Code AFEP-Medef »), disponible sur le site internet du Medef (www.code-afep-medef.com).
La Société indique ci-dessous (conformément à la règle « appliquer ou expliquer » résultant de l’article 28.1 du Code AFEP-Medef) les recommandations de ce code qui ont été écartées au titre de l’exercice 2022 et les motifs ayant conduit à les écarter :
Disposition écartée | Explications | |
Réunion du Conseil (une fois par an hors la présence des dirigeants mandataires sociaux exécutifs) - Recom. 12.3 | Les administrateurs ne jugent pas cette réunion utile, n’hésitant pas à communiquer directement entre eux si besoin est par téléphone ou mail en dehors de la Direction générale. | |
Échelonnement des mandats sociaux - Recom. 15.2 | Les mandats ont une durée de 3 ans inférieure à la durée (préconisée sous cette recommandation) maximale de 4 ans ce qui permet une consultation fréquente de l’Assemblée sur le choix des mandataires, rendant non opportun dans ces conditions d’appliquer le principe de l’échelonnement des mandats. | |
Comité en charge des rémunérations - Recom. 19 | Le Conseil d’administration juge l’institution de ce comité inutile, voire non applicable puisque la Société ne verse aucune rémunération de quelque sorte que ce soit à ses dirigeants exécutifs (ces derniers sont rémunérés par GEST au titre de leur mandat social exercé au sein de ladite société). | |
Comité en charge des nominations (sélection des nouveaux administrateurs /succession des dirigeants mandataires sociaux) - Recom. 18 | Le Conseil assure actuellement de manière satisfaisante la mission impartie à ce comité. Il estime, d’un commun accord entre ses membres, qu’il n’est pas nécessaire de se doter d’un tel comité du fait de son effectif relativement restreint. | |
Obligations de détention d’actions des dirigeants mandataires sociaux - Recom. 24 | Le Conseil n’a pas jugé utile de fixer une quantité minimum d’actions du fait que la plupart des mandataires sociaux sont déjà actionnaires directement ou indirectement via une personne morale ou physique qu’ils représentent |
Le Conseil d’administration, présidé par le Directeur général d’INEA, comporte douze administrateurs, dont deux dirigeants exécutifs (le Directeur général Philippe Rosio et la Directrice générale déléguée Arline Gaujal-Kempler), et un censeur.
Le Comité d’audit est composé de 4 membres.
Néant (les pouvoirs du Directeur général correspondent aux pouvoirs qui lui sont impartis par la loi et par les statuts de la Société, notamment sous l’article 24 de ceux-ci auquel il est fait renvoi exprès).
INFORMATIONS PERSONNELLES | EXPERIENCE | POSITION AU SEIN DU CONSEIL | PARTICIPATION A DES COMITES DE CONSEIL | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Age | Sexe | Natio- | Actions INEA détenues en direct | Nombre de mandats dans des sociétés cotées (hors INEA) | Indépen-dance | Date initiale de nomi- | Echéance du mandat | Ancien- | ||
Dirigeant mandataire social/ Administrateur : | ||||||||||
Philippe ROSIO | 63 | M | FR | 0 | 0 | Non | 18/11/14 | AG 2023 | 18* | |
Arline GAUJAL-KEMPLER | 72 | F | FR | 0 | 0 | Non | 18/11/14 | AG 2023 | 18* | |
Administrateurs : | ||||||||||
Cécile de GUILLEBON | 61 | F | FR | 0 | 1 | Oui | 12/06/19 | AG 2026 | 4 | |
Valérie GUILLEN | 58 | F | FR | 0 | 1 | Oui | 16/05/18 | AG 2024 | 5 | |
Alessandra | 49 | F | Franco- | 255.000 (1) | 0 | Oui | 12/06/19 | AG 2026 | 4 | |
ADL Consulting, | 51 | M | FR | 0 | 0 | Oui | 12/06/19 | AG 2026 | 4 | |
Dominique | 63 | F | FR | 0 | 0 | Oui | 16/05/18 | AG 2024 | 5 | Présidente du Comité d’Audit |
Olivier le BOUGEANT | 48 | M | FR | 0 | 0 | Oui | 12/06/19 | AG 2026 | 4 | Membre du Comité d’Audit |
Allianz Value Pierre , représentée par | 51 | M | FR | 128.205 (2) | 0 | Oui | 12/06/19 | AG 2026 | 4 | |
Cargo Investment B.V, représentée par | 32 | M | FR | 509.750 (3) | 0 | Oui | 12/06/19 | AG 2026 | 4 | Membre du Comité d’Audit |
SIPARI, représentée par | 57 | M | FR | 144.500 (4) | 0 | Non | 18/11/14 | AG 2023 | 18* | |
MACIF, représentée par | 53 | M | FR | 899.998 (5) | 1 | Oui | 12/06/20 | AG 2023 | 18* | Membre du Comité d’Audit |
Administrateur(s) représentant les salariés actionnaires | ||||||||||
- | ||||||||||
M : Masculin F : Féminin FR : Française * Administrateur depuis l’Assemblée Générale du 28/02/2005 (INEA étant une société anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance avant le 18/11/2014). (1) via Diabolo Holding (2) participation de Allianz Value Pierre (3) participation de CARGO Investment B.V. (4) participation de SIPARI (5) participation de MACIF | ||||||||||
 Âge : 63 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 18/11/2014 Échéance du mandat AGO 2023 Domicile : 21, avenue de l'Opéra | philippe rosio | ||
président du conseil d'administration et directeur general | |||
BIOGRAPHIE RÉSUMÉE Philippe Rosio, diplômé de l’école HEC en 1982, a fondé INEA aux côtés d’Arline Gaujal-Kempler et d'Alain Juliard, après avoir évolué au sein des groupes Arthur Andersen, UIS (filiale du groupe GAN puis de GE Capital Real Estate) et DIL France (Deutsche Bank). | |||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS AU COURS | ||
En tant que personne physique
En tant que représentant d’une personne morale :
|
| ||
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS AU SEIN DU GROUPE | |||
En tant que personne physique :
En tant que représentant de personne morale :
| |||
 Âge : 72 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 18/11/2014 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2023 Domicile : 21, avenue de l’Opéra 75001 Paris | Arline Gaujal Kempler DIRECTRICE GENERALE DELEGUEE | |||
Biographie résumée Arline Gaujal-Kempler, diplômée de l’University of London BA, a fondé INEA aux côtés de Philippe Rosio et d'Alain Juliard, après avoir évolué au sein des groupes Jone Lang Wotton, Auguste Thouard, UIS (filiale du groupe GAN puis de GE Capital Real Estate) et DIL France (Deutsche Bank). | ||||
MANDATS ET FONCTIONS
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS En tant que personne physique :
| MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS
| |||
 Âge : 61 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 20, Chaussée de la Muette 75016 Paris | Cécile de Guillebon Administratrice indépendante | |||
Biographie résumée Cécile de Guillebon est diplômée de HEC (Promotion 1983), du Corporate Banking Management Program (1985), de la Société Française des Analystes Financiers (SFAF) en 2000 et de la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) grade FRICS en 2012. Après 10 ans dans les Fusions & Acquisitions (JP Morgan et Marceau Investissements), elle se consacre à l'immobilier d'entreprise depuis 27 ans. Elle a créé Esserto en 2021 pour accompagner les starts-ups de la proptech auprès des acteurs de l'immobilier. | ||||
MANDATS ET FONCTIONS
| MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS
| |||
 Âge : 58 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 16/05/2018 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2024 Domicile : 78, avenue Raymond Poincaré 75116 Paris | Valérie Guillen Administratrice indépendante | |||
Biographie résumée Valérie Guillen est diplômée d’une Maîtrise de Gestion et du DESS Finance d’entreprise n° 255 (Paris IX Dauphine). Elle est depuis début 2022 consultante en fund raising immobilier. Précédemment, elle était depuis 2019 Managing Partner de Chestone Capital après avoir été Présidente d’Emerige Capital SGP créée et agréée en 2016. Elle a été de 2009 à 2015 Directeur du Développement Immobilier Institutionnel à La Française REM après y avoir occupé en 2007 et 2008 le poste de Directrice des Investissements et Arbitrages en Immobilier d’entreprise. Auparavant, Valérie Guillen a été Présidente de la SIIC Foncière Masséna (2004-2007) et Présidente de Masséna Property (2000-2007). | ||||
MANDATS ET FONCTIONS
| MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS
| |||
 Âge : 49 ans Nationalité : Franco-Suisse 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 101a, route de Florissant 1231 Conches (GE) | Alessandra DE Picciotto Administratrice indépendante | |||
Biographie résumée Alessandra Picciotto Ertan débute sa carrière en 1997 en tant que Broker à la Banque d’investissement Donaldson, Lufkin & Jenrette à Londres. Elle rejoint en 2000 la CBG Compagnie Bancaire à Londres puis à Genève en tant que gestionnaire de fortune. En 2010, elle poursuit sa carrière en gestion de fortune chez Fransad Gestion à Genève et y occupe le poste de Directeur général jusqu’en avril 2018. Elle décide alors de rejoindre le Family Office familial Cofis SA à Genève en tant que Directeur et Administrateur | ||||
MANDATS ET FONCTIONS
| MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS
| |||
 Âge :51 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 6, rue de St-Petersbourg 75008 Paris | ADL Consulting Administrateur indépendant | |||
Biographie résumée Arnault Dumont est titulaire d’un Diplôme d’Expertise Comptable (1999) et d’une maîtrise des Sciences Techniques Comptables et Financières de l’Université Paris Dauphine (1993). Il démarre sa carrière dans l’audit entre 1995 et 2004 comme Senior Manager en Transaction Services chez PriceWaterHouse. Entre 2004 et 2017 il évolue au sein du groupe Zodiac, d’abord en tant que Responsable M&A pour finir en tant que CFO de Cabin Interiors. Il est depuis 2018 Président de la société LaTricogne Capital et gérant de la société ADL Consulting. | ||||
MANDATS ET FONCTIONS
En tant que représentant de personnes morales :
| MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS
| |||
 Âge : 63 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 16/05/2018 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2023 Domicile : 9, rue Cernuschi | Dominique Potier Bassoulet Administratrice indépendante | |||
Biographie résumée Dominique Potier Bassoulet est diplômée de HEC en 1982 et du DECS (diplôme d’études comptables supérieures). Elle évolue au sein du groupe BNP Paribas Banque Privée France depuis février 2011 en tant que responsable de l’équipe Key Clients. Au sein du groupe BNP Paribas depuis plus de 20 ans, elle a également travaillé au sein de la banque d’investissement et de financement et au sein de la branche Métier Derives actions du groupe. | ||||
MANDATS ET FONCTIONS
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS Présidente du Comité d’audit d’INEA | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS
| |||
 Âge : 48 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 72 Cloncurry Street Londres SW6 6DU (Royaume-Uni) | Olivier Le Bougeant Administrateur indépendant | |||
Biographie résumée Olivier Le Bougeant est diplômé de la NEOMA Business School (1997) et d’un Master en Gestion des Ressources humaines de l’université de Rouen (1998). Entre 2000 et 2014 il occupe différents postes de management en Gestion des Ressources humaines. Depuis 2014 il est gestionnaire de Patrimoine et conseiller Financier. | ||||
MANDATS ET FONCTIONS
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS
| MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS
| |||
 Âge : 50 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 1, cours Michelet Cs 30051 92076 Paris La Défense Cedex | Allianz Value Pierre Administrateur indépendant | |||
Biographie résumée Christian Cutaya est diplômé de l'Institut de l'Administration des Entreprises de Paris. Il démarre sa carrière au sein du groupe BNP chez CETELEM, puis épouse rapidement une carrière de consultant en Banque et Finance, jusqu'à son arrivée chez Allianz en mars 2009. Entre 2013 et 2020, il exerce la fonction de Directeur des Investissements Immobiliers du groupe Allianz France. Il était jusqu’au 31 décembre 2021 Directeur général délégué de la société de Gestion de Portefeuille Allianz Immovalor agréée par l’AMF et à compter du premier janvier 2022 en est devenu le Directeur général. | ||||
MANDATS ET FONCTIONS
| MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS
| |||
 Âge : 32 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d'Administrateur : AGO 2025 Domicile : Hemonystraat 11, 1074 BK Amsterdam (Pays-Bas) | cargo investment b.v. | |||
administrateur indépendant | ||||
BIOGRAPHIE RÉSUMÉE Ferdinand Brunet est diplômé de la Cass Business School de Londres (2014), MSc Real Estate Investment et de la Boston University (2013), Bsc Business Administration & Finance. Après avoir effectué des stages chez EY Paris, Crédit Suisse Singapore, il intègre BNP Paribas London IBD, Financial Sponsors team. En 2015, il entre chez Patrizia Immobilien AG comme Associate – Responsable transactions immobilières France, Italie & Benelux. En 2021, il rejoint Meanings Capital Partners en tant que chargé d’affaires senior au sein de l’équipe Real Estate. En 2022, il crée Alpine Estate, dont l’activité principale est le développement immobilier et gestion locative en haute montagne. Par ailleurs, il préside 2B Ventures depuis 2019, une société d’investissement en seed funding et series A. | ||||
mandats et fonctions | mandats et fonctions expirés | |||
|
| |||
mandats et fonctions exercés
| ||||
 Âge : 57 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 18/11/2014 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2023 Domicile : 182, avenue de France 75013 Paris | Sipari Administrateur | |||
Biographie résumée Diplômé de l’institut de Formation aux Affaires et à la Gestion, M. Adier exerce le poste de Directeur Investissement Immobilier puis Directeur Immobilier et Services Généraux au sein du Crédit Foncier depuis plus 15 ans. | ||||
MANDATS ET FONCTIONS AU 31 DÉCEMBRE 2022 En tant que personne physique :
En tant que représentant de personnes morales (CFF) : Gérant associé des sociétés françaises suivantes :
Gérant des SCI françaises suivantes :
Président des SAS françaises suivantes :
Président et Administrateur au Conseil d’administration des Sociétés Anonymes suivantes :
| MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS En tant que personne physique :
En tant que représentant de personnes morales :
Membre du Conseil de surveillance de Staminées II (SAS – CFF) En tant que représentant de personnes morales :
| |||
 Âge : 53 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2020 (MACIF nommée par AG du 28/02/2005) Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2023 Domicile : 2-4, rue de Pied de Fond 79000 Niort | Macif (représentée par Thierry Vallet) Administrateur indépendant | |||
Biographie résumée Ancien de l’ISG et diplômé du 3e cycle Manager-Dirigeant de ESCP Europe, Thierry Vallet a démarré sa carrière au sein de Barclays Capital comme Product Controller sur les marchés financiers, puis a intégré le groupe Crédit Lyonnais où il a occupé plusieurs postes dans plusieurs entités du groupe. Il a ensuite été nommé Directeur d’Investissements chez Omnes Capital (ex-Crédit Agricole Private Equity) puis a lancé sa structure de conseil en private equity. Après avoir été Associé Gérant chez Planetic Asset Management, il occupe depuis 2019 le poste d’Adjoint au Directeur des Investissements chez groupe Macif. | ||||
MANDATS ET FONCTIONS En tant que personne physique :
En tant que représentant de MACIF :
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS
| MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS
| |||
Précédents mandats du Censeur, échus au cours des cinq derniers exercices
Nom et prénom | Autres mandats et fonctions expirés exercés au cours des cinq derniers exercices |
|---|---|
Renato de Picciotto | Kanoba, Administrateur KFL Hôtel SA, Chairman Strader SA, Chairman Cofis Holding, Vice-Chairman Fransad, Administrateur INEA, Administrateur |
Le Conseil d’administration, ayant pour objectif d’appliquer le principe directeur de la recommandation numéro 7 du Code AFEP-Medef, qui est la mixité hommes/femmes, est composé de sept hommes et de cinq femmes dont les fonctions actuelles (ou échues), mentionnées dans les tableaux ci-dessus, donnent un éclairage sur la diversité du Conseil en termes d’âges, qualifications et expériences professionnelles outre les compétences immobilières et/ou financières que chacun apporte à la gouvernance d’INEA.
Rappelons que la Société a toujours pratiqué cette politique de mixité au sein de la Direction générale (composé d’un homme et de deux femmes).
La Direction générale a manifesté à son tour une attention constante au respect du principe de parité pour maintenir une représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein du Conseil d’administration dont la part d’administratrices se stabilise à 42 % (à rapprocher du quota de 40 % requis par la loi).
La moyenne d’âge de l’équipe ressort à 55 ans à la clôture de l’exercice 2022 (aucun Administrateur n’ayant dépassé 75 ans).
Tous les administrateurs sont de nationalité française (suisse également pour Alessandra de Picciotto).
Un censeur (Renato de Picciotto) assiste le Conseil (avec voix consultative – sa présence comme son absence n’ayant aucun impact sur la validité des délibérations).
La situation des mandats d’administrateur de Philippe Rosio, Arline Gaujal-Kempler, Dominique Potier Bassoulet, Macif et Sipari, arrivant à expiration à l’issue de la prochaine Assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2022, a donné lieu à des débats au sein du Conseil d’administration (faisant office de comité de nomination) lors de sa séance du 8 février 2023.
Après avoir examiné chaque candidature, examiné les questions de renouvellement ou de remplacement, (et échangé sur les principes directeurs de la composition du Conseil (parité, maintien d’un taux minimum de 40% d’administratrices, compétence, présence active et éthique des membres, motivation), le Conseil, à l’unanimité, a décidé de soumettre aux actionnaires les propositions de renouvellement, pour une nouvelle durée de 3 ans (renouvelable) de tous les mandats arrivant à terme, en se fondant pour chacun des membres , sur les motifs suivants :
S’agissant d’Arline Gaujal-Kempler et Philippe Rosio, fondateurs du groupe, le Conseil a examiné la question de leur renouvellement en qualité d’administrateurs en parallèle avec celle attachée au renouvellement de leur mandat de dirigeants exécutifs d’INEA (qui arrive à expiration à la même date).
La recommandation n° 18.2.2 du Code Afep-Medef relative à la succession des dirigeants mandataires sociaux a été abordée en séance. Le Conseil a souhaité réfléchir en effet sur l’opportunité qu’il y avait ou non de mettre en place un plan de succession. A l’occasion de leurs échanges, les membres (à l’unanimité) ont souligné l’importante contribution personnelle, en termes notamment d’expertise et d’implication, de Philippe Rosio et d’Arline Gaujal-Kempler dans l’atteinte des objectifs de croissance du groupe et plus globalement dans la performance réalisée ces dernières années (succès du plan quinquennal 2017-2021) ainsi que dans la maitrise des coûts malgré la croissance du patrimoine sur cette période.
S’arrêtant sur l’annonce du nouveau plan quinquennal (objectif de deux milliards d’euros en portefeuille d’ici la fin 2026) communiqué au marché et porté par le management (qui n’envisage pas de quitter l’entreprise), le Conseil a estimé que l’intérêt d’INEA était de pouvoir continuer à s’appuyer sur le niveau d’expertise extrêmement performant de Philippe Rosio et d’Arline Gaujal-Kempler. Leur management, à l’origine du succès du précédent plan quinquennal, a été considéré comme indissociable à l’atteinte des résultats annoncés au travers du second plan quinquennal.
Dans ces conditions, le Conseil d’administration lors de sa séance du 8 février 2023 a jugé prématuré de planifier la succession de la direction actuelle.
Il a décidé de proposer à la prochaine Assemblée de renouveler (pour trois ans) le mandat d’administrateur de Philippe Rosio et d’Arline Gaujal-Kempler, dans la perspective que le Conseil d’administration (appelé à réunir à l’issue de ladite Assemblée) reconduise à son tour l’équipe dirigeante en place pour une nouvelle durée de 3 ans.
Rappelons que lors de ladite réunion du 8 février 2023, le Conseil a également réfléchi, au visa des règles posées par les articles 3.2 et 3.4 du code AFEP-MEDEF, sur l’opportunité de faire évoluer ou non son mode de gouvernance, en dissociant les fonctions du Directeur Général et du Président du Conseil d’administration. Après échanges, il a été décidé de retenir le principe d’unicité des fonctions entre le Directeur Général et le Président du Conseil d’administration pour les motifs suivants : la présence d’un Directeur général délégué aux côtés d’un Président (cumulant les deux fonctions ci-dessus) concourt de manière équilibrée à un partage de facto dans l’exercice du pouvoir par le Président-directeur général. Ce dernier s’appuie régulièrement dans ses fonctions sur le savoir-faire du directeur général délégué (qui a les mêmes attributions) dans les différents rouages du fonctionnement de l’entreprise. La Société, à taille humaine, ne nécessite pas pour la menée à bien de ses activités d’un étoffement supplémentaire du management – le binôme actuel de dirigeants exécutifs assumant ses fonctions en parfaite intelligence et savoir-faire.
Du fait de l’unicité des fonctions qui devrait être à nouveau choisie comme mode de gouvernance, les administrateurs se sont interrogés sur l’opportunité de désigner ou non un administrateur référent, parmi les administrateurs indépendants notamment pour la gestion de conflits d’intérêts ou de risques de conflits d’intérêts. Après un échange de vues, le Conseil n’a pas jugé utile de procéder à cette désignation, n’ayant pour l’heure jamais été confronté à des conflits d’intérêts ou à des risques de conflits d’intérêts et rappelant l’existence du règlement intérieur mis en place pour appréhender ce type de situations.
L’examen de « l’indépendance ou non » des membres du Conseil d’administration est mené par le Conseil au visa de la règle édictée à l’article 10.2 du Code AFEP-Medef, aux termes de laquelle « un Administrateur est indépendant lorsqu’il n’entretient aucune relation de quelque nature que ce soit avec la Société, son Groupe ou sa direction, qui puisse compromettre l’exercice de sa liberté de jugement ».
L’indépendance est appréciée au regard des critères suivants édictés par l’article 10.5 du Code Afep-Medef :
L’appréciation du caractère significatif ou non de la relation entretenue avec la Société ou son Groupe doit être débattue par le Conseil et les critères quantitatifs et qualitatifs ayant conduit à cette appréciation (continuité, dépendance économique, exclusivité, etc.) explicités dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise annuel :
Selon la règle de l’article 10.6 du Code AFEP-Medef, un dirigeant mandataire social non exécutif ne peut être considéré comme indépendant s’il perçoit une rémunération variable en numéraire ou des titres ou toute rémunération liée à la performance de la société ou du groupe.
Conformément à l’article 10.7 du Code AFEP-Medef, des administrateurs représentant des actionnaires importants de la Société ou de sa société mère peuvent être considérés comme indépendants dès lors que ces actionnaires ne participent pas au contrôle de la Société (au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce). Toutefois, au-delà d’un seuil de 10 % en capital ou en droits de vote, le Conseil sur le rapport du Comité des nominations doit s’interroger systématiquement sur la qualification d’indépendant en tenant compte de la composition du capital de la Société et de l’existence d’un conflit d’intérêts potentiel.
Le Conseil d’administration du 8 février 2023 a débattu, comme chaque année, sur le point à son ordre du jour relatif à la qualification d’indépendance ou non des administrateurs. Ces échanges ont abouti au maintien de la précédente appréciation quant au taux d’indépendance de ses 12 membres, arrêté à 75% au travers des 9 administrateurs suivants : Dominique Potier Bassoulet, Valérie Guillen, Alessandra de Picciotto, Cécile de Guillebon, Thierry Vallet (pour la Macif), Olivier Le Bougeant, Christian Cutaya (pour Allianz Value Pierre), Arnault Dumont (pour ADL Consulting elle-même représentant LaTricogne Capital) et Ferdinand Brunet (pour Cargo Investment).
Les 3 autres administrateurs restants Philippe Rosio, Arline Gaujal-Kempler et Pierre Adier, ont été estimés de facto « non indépendants ».
Indépendance des membres du Conseil d'administration
Administrateurs (1) | Critère 1: Salarié mandataire | Critère 2: | Critère 3: Relations d’affaires | Critère 4: familial | Critère 5: | Critère 6: Durée mandat | Critère 7: Statut du dirigeant mandataire social non- | Critère 8: Statut de l’action- important | Qualification retenue d'administration |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Philippe Rosio (Président) | ✖ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | Non indépendant |
Arline Gaujal-Kempler | ✖ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | Non indépendant |
Dominique Potier Bassoulet | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Ferdinand Brunet | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Olivier Le Bougeant | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Thierry Vallet | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Pierre Adier | ✔ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Non indépendant |
Valérie Guillen | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Alessandra de Picciotto | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Arnault Dumont | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Christian Cutaya | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Cécile de Guillebon | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Taux d'indépendance | 75% | ||||||||
(1) Dans ce tableau,✔ représente un critère d’indépendance satisfait et ✖ représente un critère d’indépendance non satisfait | |||||||||
Les 5 premiers membres ci-dessus ont été qualifiés « d’indépendants » par le Conseil pour des motifs identiques à ceux ayant présidé à leur nomination (le cas échéant renouvellement), et notamment :
La qualification d’indépendance est de facto exclue dans la mesure où Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler assurent les fonctions de dirigeant mandataire social exécutif d’INEA depuis plus de 5 ans et exercent en outre un mandat social exécutif au sein de la société GEST (actionnaire et fournisseur significatif de la Société via un contrat de prestations de services).
Pour Pierre Adier (représentant la société SIPARI), la qualification d’indépendance est exclue au motif qu’il est le représentant d’un « groupe bancaire significatif de la Société et de son Groupe ».
À la connaissance de la Société, il n’existe entre les membres du Conseil aucun lien familial (sauf Alessandra de Picciotto et le censeur Renato de Picciotto) et aucune condamnation pour fraude n’a été prononcée contre eux au cours des cinq dernières années (et actuellement).
En outre, aucun membre du Conseil d’administration :
La Société a mis en place dans le cadre de son Règlement intérieur un ensemble de moyens propres à prévenir et/ou gérer d’éventuels conflits d’intérêts. C’est ainsi que tout membre du Conseil, se trouvant dans une situation laissant apparaître ou pouvant laisser apparaître un conflit entre l’intérêt social et son intérêt personnel direct ou indirect ou l’intérêt de l’actionnaire ou du groupe d’actionnaires qu’il représente, doit suivre les règles spécifiques tendant à prévenir ou gérer pareille situation qui y sont mentionnées et qui consistent à :
INEA déclare n’avoir été saisie du chef d’une telle situation, par aucun des membres du Conseil, au cours de l’exercice 2022 et qu’il n’existe pas, à sa connaissance, de conflits d’intérêts entre les membres du Conseil d’administration, les membres du Comité d’audit, le Censeur et la Direction générale d’INEA.
Par ailleurs, la Société déclare qu’elle :
Le Règlement intérieur du Conseil d’administration s’impose à tous les administrateurs, aussi bien aux représentants permanents des personnes morales administrateurs qu’aux administrateurs personnes physiques. Il précise les modalités de fonctionnement du Conseil et du Comité d’audit, en complément des règles légales, réglementaires et statutaires. Il prévoit notamment la participation aux réunions du Conseil par visioconférence ou télécommunication.
Il contient un ensemble de règles, principes et bonnes pratiques de gouvernement d’entreprise, destinées à favoriser la qualité du travail du Conseil, son efficacité et le respect d’une bonne éthique de gouvernance (en fournissant la ligne de conduite à tenir en cas de conflit d’intérêts comme indiqué ci-dessus).
Un calendrier prévisionnel annuel des séances du Conseil est soumis aux administrateurs lors de la dernière séance de l’année civile précédente (qui se tient en décembre). Ce calendrier peut évoluer pour tenir compte le cas échéant d’éventuels empêchements, l’objectif étant de réunir la totalité de l’effectif à chaque séance.
A l’issue de chaque séance du Conseil d’administration, la date de la séance suivante est également rappelée pour être validée par tous, ou le cas échéant revue.
Dans le cas où un administrateur ne pourrait exceptionnellement pas assister physiquement à l’une des séances du Conseil, il s’efforce d’y assister par visioconférence tel que le prévoit le Règlement intérieur, ou d’envoyer un Pouvoir pour participer par représentation au vote des décisions.
Les membres du Conseil reçoivent dans un délai raisonnable les convocations aux réunions ainsi que tous les documents nécessaires à l’accomplissement de leur mission (pour effectuer un premier travail d’analyse avant la tenue de chaque séance et disposer des éléments utiles à leur prise de décision). Le cas échéant, sur simple demande adressée au Président, ils ont accès à toute information complémentaire qu’ils estiment importante pour étayer leur connaissance du dossier à traiter en séance et peuvent rencontrer le Président qui se tient en permanence à leur disposition.
En conformité avec la douzième recommandation du Code AFEP-Medef, il est précisé que le Conseil a tenu séance quatre fois en 2022 avec un taux de participation de 92 % et un vote unanime des membres (sauf le cas échéant abstention légale) en faveur des décisions soumises à leurs suffrages :
Le Comité d’audit exerce (sous la responsabilité du Conseil d’administration) les missions définies à l’article L. 823-19 du Code de commerce dont il rend compte régulièrement au Conseil d’administration.
Le Comité d’audit est composé des 4 membres suivants-administrateurs en propre ou représentants d’une personne morale administrateur- Madame Dominique Potier Bassoulet (Présidente ), Messieurs Thierry Vallet, Olivier le Bougeant et Ferdinand Brunet.
Leur mandat a une durée alignée sur leur mandat d’administrateur. Sous réserve du renouvellement par la prochaine Assemblée du mandat d’administrateur de Madame Dominique Potier Bassoulet et de Monsieur Thierry Vallet (via la Macif), le Conseil (qui a débattu à ce sujet lors de la séance du 8 février 2023) entend renouveler ces derniers en qualité de membres du Comité d’audit (et aussi de Présidente de celui-ci pour Madame Dominique Potier Bassoulet) pour une durée alignée sur leur mandat d’administrateur.
Tous sont « indépendants» au sens des critères AFEP-Medef et offrent des « compétences particulières en matières financière ou comptable » (alors que la réglementation n’exige ces qualifications que pour un seul membre).
Le Comité d’audit d’INEA a siégé trois fois en 2022 :
Le taux d’assiduité des membres du Comité d’Audit à ces trois réunions a été de 100%.
Rappelons qu’en plus des sessions formelles, tous les membres du Comité d'audit d'INEA sont conviés chaque semestre (en juin et en décembre) à une réunion de restitution des expertises rendues par les deux experts immobiliers de la Société (en présence de ces deux experts et des Commissaires aux comptes de la Société) et qu’ils peuvent ainsi prendre connaissance des éléments de marché apportés par les experts immobiliers et poser leurs questions sur l'évaluation de chaque actif du patrimoine expertisé d'INEA.
Lors de chaque réunion du Conseil d'administration, la Présidente du Comité d’audit rend compte oralement des travaux menés lors du dernier Comité d’audit, et lui transmet ses analyses, ses avis et recommandations.
Assiduité des membres du Conseil d’administration et du Comité d’Audit en 2022 :
Administrateurs | Taux de présence aux réunions du Conseil d'administration | Taux de présence aux réunions du Comité d'Audit |
|---|---|---|
Philippe Rosio (Président) | 100% | na |
Arline Gaujal-Kempler | 100% | na |
Dominique Potier Bassoulet | 100% | 100% |
Ferdinand Brunet | 100% | 100% |
Olivier Le Bougeant | 100% | 100% |
Thierry Vallet | 100% | 100% |
Pierre Adier | 50% | na |
Valérie Guillen | 100% | na |
Alessandra de Picciotto | 100% | na |
Arnault Dumont | 75% | na |
Christian Cutaya * | 75% | na |
Cécile de Guillebon | 100% | na |
Moyenne | 92% | 100% |
* avec Jean-Pierre Quatrhomme, son prédécesseur
En application de la dixième recommandation du Code AFEP-Medef, l’ordre du jour de la réunion du Conseil d’administration du 8 février 2023 comportait un point dédié à l’évaluation annuelle du Conseil d’administration et de son Comité d’audit. Le Président a concentré les débats sur les trois thématiques visées à l’article 11.2 du Code AFEP-Medef, en lien par ailleurs avec les éléments marquants de l’année 2022 (guerre en Ukraine, inflation, poursuite de la crise sanitaire).
S’agissant des deux premières thématiques exposées à l’article précité (et consistant à examiner au titre de l’année 2022 les modalités de fonctionnement du Conseil et à vérifier que les questions importantes y aient été convenablement préparées et débattues), les administrateurs ont renouvelé leur satisfaction (à l’unanimité) quant à l’organisation des séances, l’établissement des ordres du jour, la sélection et la présentation des dossiers (stratégiques, opérationnels, et attachés au contrôle et à la maîtrise des risques) à discuter en séance, l’envoi (au préalable) de la documentation dédiée aux points figurant à l’ordre du jour (suffisamment précise et détaillée pour pouvoir prendre -lors de la séance- sa décision en parfaite connaissance des sujets et notamment de la stratégie d’INEA).
Le Conseil s’est à nouveau félicité de la qualité, de la teneur et de la transparence de ses échanges (toujours encouragés par le Président), de l’esprit critique et ouvert qui préside aux débats, jugeant par ailleurs que la fréquence des réunions et la durée de celles-ci étaient justement proportionnées aux enjeux de la Société et permettaient, sur le plan pratique, d’examiner en profondeur puis de les traiter toutes les matières relevant des missions de l’équipe collégiale dirigeante.
Au regard de la troisième thématique de l’article 11.2 du Code précité, il a souligné la contribution spécifique et effective apportée par chaque administrateur dans le cadre des réunions et travaux du conseil qui a permis de consolider le niveau d’expertise et d’efficience de la gouvernance d’INEA et d’atteindre les résultats affichés (en notant à toutes fins utiles le vote à l’unanimité -sauf abstention légale- des décisions consignées dans les procès-verbaux des séances de l’année 2022)
Rappelons enfin que chacun des mandataires sociaux estime :
Le Conseil d’administration, lors de sa séance du 8 février 2023, a également évalué le mode de fonctionnement et l’organisation du Comité d’audit.
Après débats, les membres ont souligné à l’unanimité la performance de ce dernier en termes de précision et de qualité de l’information fournie dans son secteur d’intervention. Ses contrôles affinés sur l’établissement des comptes sociaux et consolidés annuels et semestriels, sur l’efficience des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, sur le suivi des enjeux RSE renforçent ainsi la qualité du processus d’audit et la crédibilité de l’information financière publiée par la Société.
Le Comité d’audit n’a déploré, au titre de sa mission assurée en 2022, aucun obstacle dans sa mission, ni détecté de faille dans la prévention des risques importants pour INEA, ni d’anomalie dans la gestion des affaires de la Société. Il a indiqué avoir reçu (comme chaque année) dans les délais requis toutes les informations utiles pour mener à bien ses contrôles et avoir bénéficié lors de ses investigations d’une entière collaboration tant de la Direction générale que des équipes des experts-comptables et Commissaires aux comptes.
En application des dispositions de l’article L22-10-10 5° du Code de commerce, il est rappelé que les actionnaires d’INEA participent aux Assemblées générales de la Société conformément aux dispositions légales, réglementaires et statutaires (articles 36 et 37 des statuts d’INEA auxquels il est fait renvoi exprès pour plus d’informations), sauf exceptions prévues par les législations d’exception (notamment votées en raison du contexte d’épidémie de coronavirus (Covid-19) par les autorités légales et réglementaires aux termes desquelles les règles de réunion et de délibération de l’Assemblée générale furent adaptées en vue de freiner l’épidémie (les déplacements et rassemblements déconseillés ou interdits donnèrent lieu à une participation des actionnaires à l’assemblée par la voie de la procuration donnée au Président ou au moyen du vote à distance).
Un droit de vote double est attribué aux actionnaires conformément aux dispositions de l’article 15 des statuts (pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d’une inscription nominative, depuis au moins deux ans au nom du même actionnaire).
INEA rappelle qu’elle a la particularité de n’employer aucun salarié et de ne pas rémunérer ses mandataires sociaux exécutifs, sa gestion étant externalisée auprès du prestataire GEST. Ainsi aucune société « contrôlée » par INEA ou « contrôlante » et/ou aucune entreprise comprise dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce ne verse ou n’attribue de rémunération directe ou indirecte et d’avantages, de quelque nature que ce soit, aux mandataires sociaux exécutifs ou non exécutifs, à l’exception, pour les seuls mandataires sociaux non exécutifs (Administrateurs et membres du Comité d’audit), d’une rémunération versée au titre de leur fonction d’Administrateur et/ou de membre du Comité d’audit (ex « jetons de présence »).
INEA, en conformité de l’article L22-10-8 du Code de commerce, expose ci-après sa politique de rémunération concernant ses deux mandataires sociaux exécutifs, confirmant le choix (fait depuis l’origine de la Société), de ne pas rémunérer Monsieur Philippe Rosio et Madame Arline Gaujal-Kempler respectivement Président-Directeur général et Directeur général délégué, administrateurs de la Société, pour recourir à un prestataire externalisé (GEST SAS qui rémunère ces derniers, en leur qualité de mandataires sociaux exécutifs de GEST SAS).
En vertu d’un contrat de management et de gestion administrative amplement décrit au paragraphe 3.2.4 page 70 ci-dessous, GEST SAS facture des rémunérations à INEA en contrepartie des différentes prestations de services qu’elle lui rend. GEST SAS dédie à la gestion d’INEA un effectif de 7 salariés en plus des deux dirigeants. Le contrat de management et de gestion administrative signé ne prévoit aucune prestation spécifique liée aux fonctions des deux dirigeants.
Les rémunérations facturées par GEST SAS à INEA ressortent au titre des deux derniers exercices à :
La Société continuera d’appliquer à compter de l’exercice 2023 à ses mandataires sociaux exécutifs la politique de rémunération décrite ci-dessus, qui a été confirmée par le Conseil d’administration du 8 février 2023. Celle-ci est jugée conforme à l’intérêt social et rappelons-le, fondée sur la volonté affichée d’une transparence totale sur le coût de la gestion et sur une exonération de tout passif social au niveau d’INEA, toutes deux conjuguées à l’exigence mise sur le prestataire GEST (ces trois axes concourant au succès de la stratégie commerciale de la Société et de sa pérennité).
Conformément aux dispositions de l’article L22-10-9 du Code de commerce, la Société déclare qu’au cours de l’exercice écoulé et conformément à la politique de rémunération des dirigeants exécutifs votée par l’Assemblée générale du 22 avril 2022, il n’a été versé et/ou attribué au titre de l’exercice 2022 à Monsieur Philippe Rosio et Madame Arline Gaujal-Kempler (seuls mandataires sociaux dirigeants exécutifs d’INEA) aucune rémunération (fixe, variable ou exceptionnelle) et aucun avantage (de quelque nature que ce soit), ni à raison de leur mandat respectif de Président-Directeur général et de Directeur général délégué, ni pour leur fonction d’Administrateur (ex « jetons de présence » qu’ils refusent systématiquement). Ils n’ont reçu, es-qualités, aucune option de souscription ou d’achat d’actions et aucune action de performance d’INEA et/ou de toute société de son groupe (aucune d’entre elles n’ayant émis/créé d’actions de performance comme d’options de souscription ou d’achat d’actions). Aucun engagement de quelque nature que ce soit correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d'être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement des fonctions ou postérieurement à l'exercice de celles-ci, notamment aucun engagement de retraite et autres avantages viagers n’a été pris par INEA à leur bénéfice (les informations à donner, en application de l’article L22-10-9 du Code précité, liées aux ratios d’équité requérant une comparaison entre le niveau de rémunération des dirigeants exécutifs (qui n’en n’ont pas) et la rémunération moyenne des salariés de la Société (que celle-ci n’emploie pas) sont inapplicables à INEA).
Le Conseil d’administration, conformément aux articles L22-10-8, L22-10-9 et L22-10-34 du Code de commerce soumettra à l’approbation de la prochaine Assemblée générale ordinaire les projets de résolutions ci-dessous, liées aux informations d’une part sur les rémunérations et avantages de toutes natures versés le cas échéant au titre de l’exercice écoulé et d’autre part sur la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration pour chacun des deux dirigeants exécutifs pour l’exercice 2023.
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d'entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d'administration, approuve, en tant que de besoin, en application des articles L.22-10-9 et L.22-10-34 du Code de commerce, le fait qu’il n’ait été versé, à Monsieur Philippe Rosio à raison de son mandat de Président-Directeur général, au titre de l’exercice écoulé, conformément à la politique de rémunération votée par l’Assemblée générale du 22 avril 2022, aucune rémunération et aucun avantage en nature de quelque sorte que ce soit (montants fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées» par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l'article L. 233-16 du Code de commerce).
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d'entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d'administration, approuve, en application des articles L.22-10-8 et L.22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration concernant le Président- Directeur général, Monsieur Philippe Rosio, dont il ressort pour l’exercice 2023, à raison de son mandat de Président-Directeur général, l’absence de tout versement et /ou attribution de toute rémunération et/ou de tout avantage de toute nature que ce soit (éléments fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées» par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l'article L. 233-16 du Code de commerce), étant précisé par ailleurs que Monsieur Philippe Rosio ne recevra (à sa demande) au titre de l’exercice 2023 aucune rémunération le cas échéant pour sa fonction d’Administrateur.
L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en tant que de besoin en application des articles L.22-10-9 et L.22-10-34 du Code de commerce, le fait qu’il n’ait été versé, à Madame Arline Gaujal-Kempler à raison de son mandat de Directeur général délégué, au titre de l’exercice écoulé, conformément à la politique de rémunération votée par l’Assemblée générale du 22 avril 2022, aucune rémunération et aucun avantage en nature de quelque sorte que ce soit (montants fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées» par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce).
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d'entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d'administration, approuve, en application des articles L.22-10-8 et L.22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration concernant le Directeur général délégué, Madame Arline Gaujal-Kempler, dont il ressort pour l’exercice 2023, à raison de son mandat de Directeur général délégué, l’absence de tout versement et /ou attribution de toute rémunération et/ou de tout avantage de toute nature que ce soit (éléments fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées» par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l'article L. 233-16 du Code de commerce), étant précisé par ailleurs que Madame Arline Gaujal-Kempler ne recevra (à sa demande) au titre de l’exercice 2023 aucune rémunération le cas échéant pour sa fonction d’Administrateur. »
Le seul tableau applicable au cas particulier des mandataires sociaux dirigeants exécutifs d’INEA prescrit par l’AMF (aux termes de l’annexe 2 de la Position recommandation AMF n°2014-14 - DOC-2014-14) est ci-dessous reproduit :
Dirigeants mandataires sociaux | Contrat de travail | Régime de retraite complémentaire | Indemnités ou avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou du changement de fonctions | Indemnités relatives à une clause de non-concurrence | ||||
Oui | Non | Oui | Non | Oui | Non | Oui | Non | |
Philippe Rosio | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ||||
Président-Directeur général | ||||||||
Début mandat : 10/06/2020 | ||||||||
Fin mandat : | ||||||||
AGO appelée à statuer en 2023 sur les comptes du dernier exercice clos | ||||||||
Arline Gaujal-Kempler | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ||||
Directeur général délégué | ||||||||
Début mandat : 10/06/2020 | ||||||||
Fin mandat : | ||||||||
AGO appelée à statuer en 2023 sur les comptes du dernier exercice clos | ||||||||
INEA n’ayant aucun personnel salarié, aucune somme n’a été provisionnée en 2022 à titre de pension, retraite, ou à titre de quelconques engagements ou d’autres avantages.
Dans le cadre de sa politique de rémunération de ses mandataires sociaux non exécutifs, INEA verse à ces derniers (depuis l’origine) une rétribution (anciennement « jetons de présence ») au titre de leur mandat d’administrateur à l’exclusion de tout autre rémunération.
Ainsi qu’en a décidé le Conseil d’administration, lors de sa séance du 8 février 2023, la Société continuera d’appliquer à compter de l’exercice 2023 à ses mandataires sociaux non exécutifs (à raison de leur mandat social) cette politique de rémunération arrêtée sur la base d’une enveloppe rehaussée à 130 000 euros comprenant une somme destinée à rémunérer l’ensemble des membres du Comité d’audit.
Cette politique est jugée conforme à l’intérêt social et aux règles éthiques qu’INEA s’est fixées. Justement proportionné à la mission dévolue aux administrateurs non-dirigeants et au Comité d’audit (au regard de la taille de la Société, de ses enjeux, et du nombre de séances nécessaires pour traiter les décisions à prendre), le versement de cette (unique) rétribution (dont le montant total maximum est soumis à l’aval de l’Assemblée annuelle), n’affecte pas la stratégie de la Société ni sa performance et sa pérennité de la Société.
La répartition de cette rétribution entre les différents administrateurs est déterminée par le Conseil d’administration, comme le prévoit l’article L22-10-14 (et sur renvoi, l’article L22-10-8) du Code de commerce.
Les critères de répartition sont les suivants :
Le seul tableau applicable au cas particulier des mandataires sociaux non dirigeants exécutifs d’INEA prescrit par l’AMF (aux termes de l’annexe 2 de la Position recommandation AMF n°2014-14 - DOC-2014-14) est ci-dessous reproduit. Il retrace pour chaque mandataire social non-dirigeant le cas échéant les éléments fixes , variables et/ou exceptionnels, avantages en nature, y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » (par INEA) ou qui contrôlent celle-ci ou encore d’entreprises comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce :
Mandataires sociaux non dirigeants | Montants versés au titre | Montants versés au titre | ||
|---|---|---|---|---|
Rémunération | Autres rémunérations | Rémunération | Autres rémunérations | |
Macif (Thierry Valet) | 1 500 € (pour Comité d'audit) 11 700 € (pour Conseil d'administration) | n.a | 13 200 € | n.a |
Sipari (Pierre Adier) | 5 850 € | 11 700 € | néant | |
Dominique Potier Bassoulet | 2 500 € (pour Comité d'audit) 11 700 € (pour Conseil d'administration) | néant | 2 500 € (pour Comité d'audit) 8 775 € (pour Conseil d'administration) | néant |
Valérie Guillen | 11 700 € | néant | 11 700 € | néant |
Cécile de Guillebon | 11 700 € | néant | 11 700 € | néant |
Alessandra de Picciotto | 11 700 € | néant | 11 700 € | néant |
ADL Consulting (Arnault Dumont) | 8 775 € | néant | 11 700 € | néant |
Cargo Investment B.V. (Ferdinand Brunet) | 1 500 € (pour Comité d'audit) 11 700 € (pour Conseil d'administration) | 10 275 € | néant | |
Allianz Value Pierre (Christian Cutava) | 8 775 € | néant | 8 775 € | néant |
Olivier Le Bougeant | 1 500 € (pour Comité d'audit) 11 700 € (pour Conseil d'administration) | néant | 13 200 € | néant |
Renato de Picciotto | néant | néant | néant | néant |
Total | 112 300 € | néant | 115 225 € | néant |
Le Conseil d’administration, conformément aux articles L22-10-8, L22-10-9 et L22-10-34 du Code de commerce soumettra à l’approbation de la prochaine Assemblée générale ordinaire les projets de résolutions ci-dessous, concernant les rémunérations et avantages de toutes natures versés le cas échéant aux mandataires sociaux non exécutifs-censeur et membres du Comité d’audit inclus- relatives à la politique de rémunération de ces derniers au titre de l’exercice écoulé et de l’exercice 2023, savoir :
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d'entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d'administration, approuve, en application des articles L. 22-10-9 et L22-10-34 du Code de commerce, le versement aux mandataires sociaux non dirigeants, au titre de l’exercice 2022, effectué conformément à la politique de rémunération les concernant votée par l’Assemblée générale du 22 avril 2022, d’une (seule et unique) rétribution (ex « jetons de présence ») au titre de leur mandat social d’un montant total de 112 300 euros répartie selon les principes indiqués dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise, étant précisé qu’aucun avantage en nature ne leur a été attribué ; que le censeur n’a reçu ni rémunération ni avantage en nature au titre de son mandat de censeur ; que les membres du Comité d’audit ont chacun perçu une rémunération supplémentaire au titre de leur fonction de membre du Comité d’audit (la Présidente du Comité d’audit ayant reçu une part plus importante en raison de sa fonction de Président du Comité d’audit) et ce, tel que le tout ressort des informations indiquées dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise.
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d'entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d'administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration pour l’exercice 2023 concernant les mandataires sociaux non dirigeants dont il ressort (i) que la seule rémunération qui leur sera versée et attribuée à raison de leur mandat social sera une rétribution au titre de leur mandat social (sous réserve du vote favorable des actionnaires) répartie selon les principes indiqués dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise et (ii) qu’aucun avantage en nature ne leur sera versé, étant précisé que le censeur ne recevra ni rémunération ni avantage en nature au titre de son mandat de censeur et que chacun des membres du Comité d’audit percevra une rémunération supplémentaire fixée selon les principes susvisés (la Présidente du Comité d’audit percevant une part plus importante en raison de sa fonction de président du Comité d’audit). »
Comme annoncé ci-dessus dans le cadre de la politique de rémunération des mandataires sociaux non dirigeants (membres du Comité d’audit inclus), il sera proposé aux actionnaires (lors de la prochaine Assemblée générale) d’autoriser l’attribution et le versement d’une rémunération aux membres du Conseil d’administration pour leur fonction d’administrateur, au titre de l’exercice 2023, pour un montant total de 130 000 euros (étant rappelé que le censeur et les dirigeants exécutifs en seront exclus à leur demande pour l’exercice précité et qu’il sera prélevé sur cette rémunération un montant destiné aux membres du Comité d’audit pour leur fonction au sein de ce comité).
La répartition de la somme précitée obéira aux principes de répartition énoncés ci-dessus dans le cadre de la politique de rémunération des mandataires sociaux non dirigeants.
Les membres du Comité d’audit peuvent percevoir au titre de leur participation au Comité d’audit une rémunération (prélevée sur la rémunération des administrateurs susvisée votée par l’Assemblée), étant précisé que cette rémunération s’ajoute à celle perçue pour la fonction de membre du Conseil d’administration.
Membres du Comité d’audit | Exercice 2022 | Exercice 2021 |
|---|---|---|
Dominique Potier-Bassoulet (Présidente) | 2 500 € | 2 500 € |
Macif (Thierry Vallet) | 1 500 € | 1 500 € |
Olivier Le Bougeant | 1 500 € | 1 500 € |
Cargo Investment B.V. (Ferdinand Brunet) | 1 500 € | 1 500 € |
En application de l’article L. 225-37-4 du Code de commerce nous vous signalons que les conventions ci-dessous mentionnées avec GEST et Flex Park (déjà approuvées par les actionnaires) ont été poursuivies au titre de l’exercice 2022 (et font l’objet de résolutions soumises au vote de la prochaine Assemblée).
INEA a conclu un contrat de gestion administrative et immobilière avec la société GEST, société par actions simplifiée domiciliée 2 place des Hauts Tilliers 92230 Gennevilliers (479 349 516 RCS Nanterre), dont Philippe Rosio est Président et Arline Gaujal-Kempler Directeur général et qui est détenue à 100 % par les sociétés patrimoniales de ces derniers. Au 31 décembre 2022, GEST détient individuellement 5,3 % du capital et 7,0 % des droits de vote d’INEA et, en concert avec sa filiale à près de 100 % GEST INVEST, 13,2 % du capital et 15,3 % des droits de vote d’INEA.
Ce contrat a pour objet de confier à la société GEST différentes prestations de services correspondant à la gestion administrative d’INEA et de ses filiales au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce ainsi qu’une mission générale de constitution et de gestion de portefeuilles immobiliers.
Il est fait renvoi aux informations fournies sous la note 23 « Informations relatives aux parties liées » des notes annexes aux états financiers consolidés 2022 (figurant en page 142 du Document d’enregistrement universel) et également au site internet de Foncière INEA (www.fonciere-inea.com, dans la rubrique Porte-Documents) sur lequel, la Société, conformément à la réglementation en vigueur, publie à l’emplacement précité un ensemble d’informations sur les conventions réglementées.
Le contrat de management et de gestion administrative conclu le 1er février 2005 entre les sociétés GEST et INEA a été tacitement reconduit (avenants compris) une première fois le 1er janvier 2014 dans les mêmes conditions que précédemment pour une nouvelle durée de 5 ans expirant le 31 décembre 2018 et une deuxième fois (dans des conditions identiques) le 1er janvier 2019 pour une nouvelle durée expirant le 31 décembre 2023.
Dans le cadre de ce contrat, GEST assure ou coordonne avec l’aide de prestataires extérieurs selon le cas :
(en milliers d’euros) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
Management fees | 3 613 | 3 074 |
Performance fees | 2 025 | 1 758 |
Total GEST | 5 638 | 4 832 |
Lors de l’arrivée du contrat à son terme et dans l’hypothèse où il ne serait pas renouvelé par INEA, il est convenu que pour couvrir forfaitairement les frais liés à la cessation du présent contrat (licenciements, etc.), INEA versera à GEST une indemnité hors taxes égale à 12/24e de la rémunération effectivement due au titre des 24 derniers mois précédant la fin du contrat. INEA, en conformité avec la réglementation AMF, a communiqué en page 35 ci-avant (Chapitre 2) sur le risque attaché à ce contrat.
INEA et GEST ont conclu le 10 décembre 2019 (pour une durée ferme et irrévocable expirant le 31 décembre 2026) un contrat de refacturation des coûts supportés par INEA au titre d’un total de 35.000 Actions Gratuites INEA (AGA) sur une durée de 6 ans, attribuées aux salariés de GEST par le Conseil d'administration d’INEA en date du 23 juillet 2019 (sur autorisation la 17eme résolution de l’Assemblée générale du 12 juin 2019). Rappelons que ce contrat porte sur les frais d’acquisition des titres et autres frais indirects éventuels. Il est fait renvoi aux informations fournies sous la note 23 « Informations relatives aux parties liées » des notes annexes aux états financiers consolidés 2022 figurant en page 144 du Document d’enregistrement universel) et également au site internet d’INEA www.fonciere-inea.com (Porte-Documents).
Au 31 décembre 2022, INEA a facturé un total de 224 251 euros au titre des frais liés à l’attribution en avril 2022 d’un total de 4.833 AGA aux salariés de GEST.
Il est rappelé qu’il a été constitué une provision pour risques et charges financières d’un montant de 802 milliers d’euros dans les comptes sociaux (correspondant au nombre total d’Actions Gratuites prévues valorisées au cours de bourse du 31 décembre 2022), compensée intégralement par un produit du même montant, correspondant à la refacturation à GEST.
A l’occasion de l'acquisition le 23 décembre 2020 de l’immeuble « Romainville », INEA s’est portée caution de sa filiale Flex Park (dont INEA est Présidente) au bénéfice de la société INNOVESPACE ROMAINVILLE (Société Civile de Construction vente, sise 251 boulevard Pereire 75017 Paris, 832 105 464 RCS Paris) dans le cadre d’une Garantie autonome à première demande d’un montant maximal de 16.948.972,80 € (« la GAPD »).
Ce cautionnement intra-groupe (qui évitait les frais d’une GAPD bancaire externe) a donné lieu à la conclusion d’une convention de rémunération, sur la base d’un taux de 0,35% l’an, ayant donné lieu, au titre de l’exercice 2022 à une facturation d’intérêts pour un montant de 9 722 euros.
Ce cautionnement est arrivé à échéance le 28 février 2022.
Conformément aux dispositions de l’article L.22-10-12 DU Code de Commerce, une procédure d’ évaluation des conventions courantes et conclues à des conditions normales a été mise en place au sein de la Société. Elle repose sur les principes suivants : appréciation et identification des opérations courantes et des conditions normales retenues, exclusion des personnes directement ou indirectement intéressées du process d'évaluation, et présentation annuelle des conventions identifiées au Conseil d'administration.
Aucune nouvelle convention n’est intervenue au cours de l’exercice 2022 directement ou par personne interposée, entre, d'une part, l'un des mandataires sociaux ou l'un des actionnaires disposant d'une fraction des droits de vote supérieure à 10 % d’INEA et, d'autre part, une autre société contrôlée par la première au sens de l'article L. 233-3 du Code de commerce.
Il est rappelé que le rapport spécial des commissaires aux comptes sur lesdites conventions réglementées fait l’objet d’un téléchargement sur le site internet dans le délai prévu par la loi sur : www.fonciere-inea.com (rubrique Porte-Documents/Assemblées générales). Il y est fait renvoi exprès pour toutes informations complémentaires.
Enfin le Conseil d’administration, lors de sa séance du 8 février 2023, dans le cadre de sa procédure d’évaluation des conventions identifiées comme portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales, a vérifié que lesdites conventions remplissaient toujours ces deux conditions.
Pour les besoins d’une meilleure lisibilité du présent Document d’enregistrement universel et dans le souci de ne pas éparpiller plusieurs informations « se croisant », (i) les éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat (ii) ainsi que le tableau sur les délégations accordées au Conseil d’administration par l’Assemblée générale en matière d’augmentation de capital et le cas échéant les utilisations qui en ont été faites (qui font partie selon l’article L. 22-10-11 du Code de commerce des informations à renseigner dans le présent rapport sur le Gouvernement d’entreprise), sont fournis au chapitre 7 « Capital et actionnariat » et plus spécialement aux paragraphes 7.5.8 (page 208) et 7.5.5 (page 202 et suiv. ) du Document d’enregistrement universel auxquels il est fait renvoi exprès.
2022 a été une année riche pour le secteur immobilier en matière de réglementation environnementale, avec notamment l’entrée en vigueur de la RE 2020 et du Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET).
Et 2022 ne fait sûrement que préfigurer le déploiement d’un potentiel « arsenal réglementaire vert ». Parce que l’urgence à basculer vers un monde bas carbone est réelle, comme l’a encore souligné le 6ème rapport du GIEC paru cette année. Parce que la France a pris des engagements ambitieux en la matière. Et parce que le secteur du bâtiment est toujours le plus gros consommateur d’énergie (43 % des consommations énergétiques françaises et près du quart des émissions de gaz à effet de serre).
En 2022, les agents économiques ne sont plus simplement incités à agir en faveur de l’environnement, ils en ont l’obligation.
Plus que jamais, la performance extra-financière d’une entreprise sera scrutée, au même titre que la performance financière.
Chez INEA, nous sommes persuadés que la performance environnementale est un facteur clé de succès économique.
Après avoir déployé avec succès sa première feuille de route RSE « 2016-2020 », INEA a pu se positionner comme l’un des leaders du Green Building en France.
Dans sa deuxième feuille de route RSE à horizon 2025, INEA a mis à jour la cartographie des parties prenantes et la matrice de matérialité (disponibles en pages 73 et 74 du Document d’enregistrement universel 2020) et a souhaité accélérer sur la question environnementale, la plus urgente à ses yeux, en prenant de nouveaux engagements ambitieux.
Fruit d’un travail approfondi entre les équipes internes, nos principaux partenaires et l’appui d’un cabinet externe spécialisé, la feuille de route RSE actuelle lancée début 2021 s’articule autour de 3 axes.
Chaque axe d’engagement contient des actions précises assorties d’objectifs quantitatifs et qualitatifs.
Parallèlement à la feuille de route, INEA a engagé une réflexion sur sa mission, qu’elle a articulée début 2021 autour des deux piliers de son activité, à savoir son implantation dans les métropoles régionales et le caractère vert de ses actifs.
Engagements | Actions |
|---|---|
1. Privilégier l'acquisition d'immeubles performants au niveau environnemental | Acquérir des immeubles qui respectent la dernière règlementation thermique Arbitrer et/ou rénover Augmenter la part de financement green |
2. Accélérer la transition bas carbone du patrimoine en exploitation | Affiner l'analyse des consommations énergétiques du patrimoine Amener la totalité du patrimoine à respecter le Dispositif éco-énergie tertiaire |
3. Contribuer à des projets de compensation | Financer des hectares de forêts |
Engagements | Actions |
|---|---|
4. Proposer des lieux de travail "durables" dans les territoires | Maintenir la part des bureaux en régions à 100 % Obtenir des niveaux de certification environnementales élevés Favoriser la mobilité douce |
5. Optimiser la gestion des déchets | Auditer tous les immeubles pour identifier le taux de valorisation des déchets Mettre en place un plan d'action à la suite de l'audit 2021 Nouvelle annexe au bail pour informer les locataires sur l'obligation réglementaire du tri 5 flux |
6. Développer la biodiversité sur le patrimoine | Valoriser les espaces verts des immeubles de bureaux Maintien de la biodiversité sur nos sites Veiller à ce que les nouvelles acquisitions ne se situent pas sur des trames vertes |
Engagements | Actions |
|---|---|
7. Animer la stratégie RSE auprès des parties prenantes | |
8. Approfondir le dialogue avec les locataires | Créer une plateforme de services (INEAPP) Instaurer une réunion avec les locataires pour les immeubles qui nécessitent une optimisation (consommation énergétique, déchets, etc.) |
9. Garantir la loyauté des pratiques individuelles et collectives |
L’année 2022 aura été marquée par la multiplication des avancées règlementaires françaises et européennes sur toutes les thématiques du secteur immobilier :
Le déploiement d’un cadre réglementaire donne plus de visibilité aux actions menées par les acteurs économiques et les rend comparables entre elles. En ce sens, 2022 est certainement l’année de la bascule entre l’incitation à agir et l’obligation d’agir en matière de RSE.
Actions | Indicateurs |
|---|---|
A. Acquérir des immeubles qui respectent la dernière réglementation thermique et favoriser les constructions bas carbone | Part des acquisitions respectant le niveau RT 2012 ou mieux Part des acquisitions bas carbone (E+C-, bois, etc.) |
B. Arbitrer ou rénover | Non quantifiable |
C. Augmenter la part de financements Green | Part de la dette green |
En 2022, INEA a pris position sur 5 nouveaux immeubles portant sur plus de 40 000 m² :
Acquisitions 2022 | Livraison prévisionnelle | Surface (m²) | Norme | Labels & Certifications |
WOODPARC - Toulouse | 2022 | 12 720 | RT 2005 -20% | THPE & HQE |
AURIGA - Le Mans | 2023 | 7 500 | RT 2005 | Breeam |
OLEA - Mérignac (parc d'activité) | 2024 | 6 017 | n.a | |
ARTY STATION – Toulouse (parc d'activité) | 2024 | 5 015 | n.a | |
Parc d'activité - Ile de France * | 2024 | 9 614 | n.a | |
*en cours d'acquisition | ||||
Les deux immeubles de bureaux acquis en 2022 par INEA ont été construit avant 2012, ils ont néanmoins été parfaitement gérés par les propriétaires précédents et ont fait l’objet de travaux leur permettant d’afficher une performance environnementale solide, en atteste les certifications obtenues.
La règlementation thermique (« RT ») encadre les caractéristiques thermiques des bâtiments neufs. Elle fixe la quantité d’énergie maximale que doit consommer un bâtiment pour être chauffé, ventilé, éclairé et produire de l’eau chaude (performance théorique avant l’entrée en exploitation d’un bâtiment et l’ajout de consommations liées à son usage).
Dans le secteur de la construction d’immobilier tertiaire, 5 règlementations thermiques se sont succédé, imposant des exigences croissantes en matière d’économie d’énergie :
La toute dernière règlementation thermique (RE 2020) est applicable aux bâtiments tertiaires dont le permis de construire est déposé à partir du 1er juillet 2022. Outre la poursuite de l’amélioration énergétique, elle introduit un nouvel objectif majeur, celui de la diminution de l’impact carbone lié à la construction.
Près de 70 % des bureaux d’INEA respectent – a minima - les contraintes de la norme thermique RT 2012 ou équivalent (RT 2005-50%), donc consomment moins de 50 kWh/m²/an pour leur fonctionnement de base (sans locataire).
Ces immeubles affichent in fine une surperformance de leur règlementation de 25% en moyenne.
En axant sa stratégie d’acquisition sur le neuf, INEA s’assure d’améliorer encore la performance énergétique de son parc immobilier, puisque ses prochaines VEFA répondront obligatoirement à la toute nouvelle RE 2020.
La RE 2020 rend obligatoire l’évaluation des émissions de GES des bâtiments neufs sur tout leur cycle de vie (ACV) avec des valeurs seuils évolutives à ne pas dépasser. Avec cette nouvelle règlementation, le secteur de la construction va devoir limiter l’impact carbone lié à la construction des bâtiments. Elle s’appuie donc sur une transformation progressive des techniques de construction, des filières industrielles et des solutions énergétiques.
INEA bénéficiera donc sur ses prochaines VEFA de cette réglementation, mais ne l’avait pas attendue pour s’intéresser à l’empreinte carbone liée à la construction de ses immeubles. Ainsi INEA choisit ses projets et échange avec les promoteurs afin de réduire l’impact carbone de la construction à travers différents leviers :
INEA a été le premier investisseur tertiaire à oser le pari de la construction en structure bois massif en 2011, lorsqu’elle a acheté à la filiale Ywood de Nexity l’ensemble tertiaire Aix L’Ensoleillée, livré en 2013.
Aujourd’hui, 15% du patrimoine d’INEA est construit en structure bois massif.
Certaines constructions bénéficient déjà d’un béton bas carbone et les constructeurs planchent actuellement sur la fabrication d’un béton « zéro carbone ».
Certains labels valorisent déjà les projets immobiliers à la démarche éco-responsable et dont l’empreinte carbone en phase construction est réduite (THPE, BBCA, E+C-, BEPOS, Chantier Zero Carbone, etc.).
26% du patrimoine bureaux d’INEA bénéficie d’un label attestant d’une empreinte carbone réduite en phase construction.
Au total près d’un tiers (32%) du patrimoine bureaux d’INEA a bénéficié d’une réduction de l’empreinte carbone lors de sa construction.
Conformément à sa politique d’arbitrage historique, qui vise à se séparer des lignes historiques non-clés du patrimoine à raison d’un à deux actifs par an, la Société pourrait ou peut également réduire son empreinte carbone en faisant sortir de son patrimoine ses immeubles les plus anciens.
Compte tenu du caractère neuf et vert du patrimoine d’INEA, les dépenses en matière de CAPEX de maintenance ou encore d’investissements (rénovations lourdes) sont limitées.
En 2022, la Société a réalisé quelques rénovations :
Depuis 2018, INEA a levé 475 millions d'euros de dettes vertes sous différentes formes :
Dettes vertes | Montant | Réalisation | Engagements environnementaux | Reporting annuel vérifié |
Green Bond | 100 M€ | 2018 | Consommation énergétique Certification Accessibilité | ✔ |
Green Loan | 105 M€ | 2020 | Consommation énergétique Taxonomie européenne | ✔ |
Green Loan | 100 M€ | 2021 | Seuil 2030-20% du DEET Taxonomie européenne Reforestation | ✔ |
SLL | 170 M€ | 2022 | Consommation énergétique Economie circulaire | ✔ |
En 2018, la Société levait son 1er financement vert sous la forme d’un Green Bond de 100 millions d’euros destinés à l’acquisition d’immeubles de bureaux neufs en régions ayant un impact positif en termes de développement durable.
En 2020, La Société se dotait d’un second financement vert de 105 millions d’euros, qui prenait cette fois-ci la forme d’un Green Loan. Il s’agissait alors du premier Green Loan du secteur de l’immobilier qui porte les ambitions de la Taxonomie européenne.
En 2021, INEA signe son 2ème Green Loan à impact d’un montant de 100 millions d'euros aligné avec la taxonomie européenne et les objectifs du Dispositif éco-énergie tertiaire. Ce Green Loan, inédit dans le secteur des foncières cotées, comprend un mécanisme d’incitation de l’emprunteur à être encore plus vertueux : en effet, une réduction de la marge sera appliquée par les banques si les actifs financés présentent une performance énergétique supérieure de 10 ou 20% par rapport au niveau exigé par le dispositif éco-énergie tertiaire en 2030. INEA s’engage par ailleurs à réinvestir une partie de l’économie potentielle réalisée via ce mécanisme dans des projets de reforestation
Tout comme le Green Loan 2020, il atteint le meilleur niveau possible (« meilleures pratiques identifiées par V.E. ») sur les 4 piliers des Green Loan Principles.
Début 2022, INEA signe un nouveau financement vert de 170 M€ sous la forme d’un Sustainability Linked Loan (SLL) aligné avec les cinq grands principes des Sustainability-Linked Loan Principles. A la différence des Green Loans dont les critères sont fléchés sur les actifs financés, les objectifs environnementaux du SLL ont été fixés à un niveau corporate.
Ainsi INEA s’engage à continuer d’améliorer la performance énergétique de la Société et adresse également une nouvelle ambition axée sur la gestion des déchets des immeubles de son parc :
Indicateurs | Référence | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
Indicateur 1 : Consommation énergétique du portefeuille (Kwhef/m²) | Objectif | 116 (2019) | <110 | <107 | <104 | <100 |
Réalisation | 101 | |||||
Indicateur 2 : Part des déchets enfouis | Objectif | 25% (2021) | 23% | 20% | 18% | 15% |
Réalisation | 21% |
L’année de référence retenue pour la consommation énergétique est 2019 pour éviter les biais des données de consommation 2020 et 2021 incluant les restrictions de déplacement et confinements liés à la crise sanitaire de la COVID 19.
Pour la Société, ces Green Loans sont un moyen efficace de concrétiser les engagements annoncés dans un cadre transparent et audité. Les critères green retenus évoluent en fonction de la réglementation et des nouveaux enjeux.
Avec la signature du SLL intervenue début 2022, la part de la dette Green d’INEA s’élève à près de 80%, dépassant ainsi l’objectif fixé à horizon 2025.
Actions | Indicateurs |
A. Affiner l'analyse des consommations énergétiques du patrimoine | Evolution de la consommation énergétique |
B. Amener la totalité du patrimoine à respecter le Dispositif éco-énergie tertiaire | Part du patrimoine qui respecte les objectifs 2030 |
INEA a été l’un des pionniers en matière de collecte des données de consommation énergétique de son patrimoine, en adressant cette problématique dès 2012. D’abord de façon artisanale, en menant des campagnes de phoning et de e-mailing auprès de ses locataires pour collecter les données de consommation des parties privatives de ses immeubles.
Puis de façon automatisée depuis 2016, en équipant progressivement son patrimoine de capteurs permettant la relève en temps réel des données de consommation électrique et en eau.
Ainsi à date, plus de 600 capteurs (électricité et eau) ont été installés sur les immeubles en exploitation du patrimoine.
Au 31 décembre 2022, la Société a pu collecter des données fiables sur 69 bâtiments. Ces données représentent les consommations énergétiques de plus de 86% du patrimoine en exploitation et dont les données sont considérées comme fiables, c’est-à-dire correspondant à une exploitation normale de l’actif : immeuble occupé (taux d’occupation supérieur à 50% sans rotation de locataires sur la période pour éviter des consommations anormales en période d’installation), présents en patrimoine toute l’année (immeubles cédés exclus de l’échantillon final).
Analyse des données de consommation du patrimoine en 2022 :
Consommation d'énergie
Consommation en énergie finale
L’énergie finale est l’énergie au stade final de la chaîne de transformation, c’est-à-dire au stade de son utilisation. Elle est le produit d’une chaîne de transformation d’énergies primaires (pétrole brut, gaz naturel, combustibles solides, rayonnement solaire, énergie hydraulique, énergie géothermique, énergie tirée des combustibles nucléaires).
Disposer de données fiables en temps réel, c’est se donner les moyens d’agir.
Ainsi INEA et ses property managers ont au fil du temps pu analyser les données de consommation des immeubles et mettre en place le cas échéant des actions correctives (réglage optimal des équipements par exemple) ou des changements de matériels (détecteurs de présence et d’intensité lumineuse, brise-soleil, etc.).
Grâce à cette gestion dynamique du portefeuille et la qualité intrinsèque des bâtiments, la consommation en énergie finale du patrimoine immobilier d’INEA est l’un des plus faibles du secteur :
En 2022, l’analyse et la collecte des données de consommations du patrimoine ont fait l’objet d’une vérification par un tiers indépendant, Bureau Véritas, conformément aux engagements pris dans le dernier financement à impact de la Société (Sustainability Linked Loan).
Consommation d’eau
La consommation d’eau s’élève à 0,2 m3/m² en 2022, un niveau stable sur le patrimoine d’INEA.
L’intérêt de la mesure en temps réel de la consommation d’eau résulte dans le repérage immédiat des fuites d’eau grâce à un système d’alerte en cas de consommation inhabituelle.
La publication de la loi ELAN en 2018 et l’entrée en vigueur du Dispositif Eco-énergie tertiaire en 2019 ont introduit un objectif majeur de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires en France à horizon 2050.
Les immeubles tertiaires doivent s’inscrire soit dans une trajectoire de réduction par rapport à une année de référence librement choisie par les propriétaires, soit directement sous un seuil maximal de consommation. Le seuil à ne pas dépasser en 2030 est paru en janvier 2021 pour la typologie « bureaux ». Il n’est pas encore disponible pour les locaux d’activité.
Ainsi, quand les règlementations thermiques ne faisaient que mesurer la performance théorique d’un immeuble, le DEET va lui s’attacher à mesurer sa performance réelle. Le DEET introduit par ailleurs des principes nouveaux pour l’industrie immobilière :
OPERAT
L’application du DEET et le suivi de l’évolution des consommations pour chaque bâtiment tertiaire se fait via une plateforme mise en place par l’ADEME : OPERAT « Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire » (www.operat-ademe.fr)
Cette plateforme de recueil et de suivi des consommations énergétique est mise en place pour permettre aux propriétaires et locataires de bâtiments assujettis aux obligations de réduction de la consommation énergétique de répondre aux dispositions prévues aux articles L.111-10-3 et R.131-38 à 44 du code de la construction et de l’habitation.
Elle permet aux gestionnaires de bâtiments d’avoir une évaluation annuelle de leur performance énergétique, tant à l’échelle d’un bâtiment qu’à celle de tout ou partie de leur patrimoine.
En 2022, INEA a renseigné pour l’ensemble de ses immeubles de bureaux, les consommations liées aux parties communes et aux parties privatives lorsque celles-ci étaient équipées de capteurs. Les locataires pouvaient compléter ces données.
Les données de consommation des années 2022 et 2021 ont ainsi été renseignées et INEA a décidé de renseigner l’année 2019 en année de référence sur l’ensemble de ses sites. En effet, INEA collecte les données de consommation de son patrimoine depuis 2012, d’abord à travers les factures d’électricité des locataires, puis à partir de 2016 principalement via les capteurs installés sur les compteurs des immeubles. Ainsi depuis 2012, la collecte des données s’est étoffée et il paraissait cohérent d’utiliser l’année de référence la plus complète possible.
Résultats :
INEA a confronté les données de consommation 2022 de chacun de ses immeubles de bureaux au seuil 2030 du DEET applicable. Il ressort de cette évaluation que 88% de son parc bureaux affiche déjà une consommation énergétique inférieure au seuil 2030 ; en moyenne, il le surperforme même de 14%.
NB : le périmètre retenu exclut les bureaux pour lesquels les données de consommations ne sont pas jugées fiables, notamment pour les immeubles en travaux (vide), ou les immeubles livrés récemment pour lesquels les données de consommation ne sont pas suffisantes (quelques mois de données seulement) et parfois ne reflètent pas une utilisation « normale » des bureaux (période d’installation des locataires), etc. Pour un nombre limité d’actifs (5), et bien que le taux d’occupation de ces immeubles soit pertinent, les données n’ont pas été retenues car jugée trop faibles (relevé de la GTB incomplet par exemple).
Lecture du graphique : l’ensemble des points verts représentent les actifs qui respectent l’objectif de consommation fixé par le DEET à horizon 2030. L’axe des ordonnées définit la performance de chaque actif par rapport à ce seuil (0). Ainsi le 1er point vert à gauche représente un immeuble de bureau dont la consommation énergétique 2022 en Kwhef/m² surperforme de 21% le seuil qui lui est applicable à horizon 2030. A l’inverse, le 1er point bleu en haut à gauche désigne un immeuble de bureau dont la consommation énergétique est supérieure de 58% au seuil qui lui est applicable en 2030.
Pour rappel, le calcul du seuil 2030 se fait en fonction de critères géographiques et d’usage spécifiques à chaque immeuble (zone géographique, altitude, taux et densité d’occupation, heures d’ouvertures du bâtiment, etc.)
Seuls 5 actifs n’atteignent pas encore leur seuil 2030. Sur ces cas isolés, un plan d’actions sera mis en place et l’objectif poursuivi pourra être la réduction de 40% de la consommation d’énergie entre 2019 et 2030 (seconde option du DEET).
La sobriété énergétique est donc déjà une réalité sur le patrimoine bureaux d’INEA.
Dans l’esprit de la RE 2020, qui lie performance énergétique et neutralité carbone, INEA a actualisé son bilan carbone à fin 2022 pour mesurer la traduction de cette sobriété énergétique en intensité carbone.
Les émissions de gaz à effet de serre du patrimoine INEA dépendent bien sûr de la quantité de kWh consommés, mais aussi de leur source de production.
Les systèmes de chauffage en place dans un immeuble sont ainsi plus ou moins émissifs en carbone, selon qu’ils dépendent d’énergies fossiles pour leur alimentation ou pas. Sans surprise, les pompes à chaleurs, réseau de chaleur et systèmes de chauffage électrique sont moins émissifs que le gaz ou le fioul :
Système de chauffage | Emission de CO2 |
|---|---|
Chaudière à bois | 30 gCO2e/kWh |
Pompe à chaleur | 49 gCO2e/kWh |
Réseau de chaleur | 100 gCO2e/kWh |
Radiateur électrique | 147 gCO2e/kWh |
Chaudière gaz | 227 gCO2e/kWh |
Chaudière fioul | 324 gCO2e/kWh |
Source : Ademe et Carbone 4 (2018)
INEA dispose d’un parc immobilier neuf, dont les équipements sont alimentés par l’électricité (88%) ou le réseau de chaleur urbain (12%) :
Compte tenu du mix énergétique français, assuré en majorité par le nucléaire qui est une énergie décarbonée, les émissions de gaz à effet de serre (GES) directement corrélées aux consommations d’électricité sont parmi les plus basses d’Europe, et s’élèvent à 5,66 kg eq CO2/m².
La méthodologie utilisée pour convertir les consommations énergétiques en GES est celle publiée par l’ADEME en 2021 :
Facteur de conversion | |
|---|---|
Electricité | 0,057 |
Gaz (énergie fossile) | 0,234 |
Réseau urbain | Fonction de la zone géographie* |
*https://bilans-ges.ademe.fr/documentation/UPLOAD_DOC_FR/index.htm?reseau_de_chaleur.htm
Par ailleurs, l’ensemble des contrats d’électricité mis en place par INEA pour les besoins des parties communes ont été souscrits en électricité « verte » (« garantie d’origine renouvelable »), dont la production est garantie issue d’une source à la fois renouvelable et inépuisable.
Les consommations des parties communes regroupent les espaces et équipements communs (halls et couloirs, ascenseurs, contrôles d’accès, espaces extérieurs, etc.) mais aussi souvent le chauffage et la climatisation de l’immeuble dans sa totalité. Ainsi, elles représentent en moyenne 58% de la consommation totale de l’immeuble.
Fin 2022, INEA a également actualisé son bilan carbone et se dote d’une trajectoire à horizon 2030 de ses émissions carbone (scopes 1&2).
Pour toutes ces raisons, le parc immobilier d'INEA est très faiblement émissif en GES, avec 4,64 kgCO2e/m² émis en 2022 (scopes 1&2).
Ce niveau est très en deçà de la moyenne nationale française publiée par l’Observatoire de l’Immobilier Durable « OID » (12 kgCO2e/m²), mais il est surtout déjà parfaitement en phase avec les objectifs 2030 publiés par la France et l’Europe en terme de contribution à la neutralité carbone.
NB : la trajectoire mondiale de la SBTi dont l’objectif 2030 est l’atteinte de 27 kgCO2e/m² n’est pas affichée ici car moins pertinente au regard des performances des actifs d’INEA.
Les différents référentiels de trajectoire carbone :
La sobriété énergétique & carbone est donc déjà une réalité sur le patrimoine d’INEA, ce qui a une traduction économique directe. C’est en effet une double économie :
C’est un avantage concurrentiel évident, en termes d’attractivité et de liquidité de nos actifs.
Afin de conserver cet avantage dans le temps et de rester leader en matière d’immobilier décarboné, INEA a choisi de déployer dès 2023 des centrales photovoltaïques sur l’ensemble de son parc techniquement éligible (toitures photovoltaïques ou ombrières photovoltaïques sur les emplacements de stationnement).
Elle fait pour cela le choix du modèle de l’autoconsommation :
Seul le surplus non autoconsommé sera réinjecté dans le réseau.
source : Encyclopédie de l'énergie
Les avantages attendus sont multiples :
INEA est un acteur mature de la décarbonation, et compte rester leader en la matière en s’inscrivant volontairement dans le cadre de la Net Zero initiative (décarbonation totale), afin d’accroitre sa contribution à l’atteinte de la neutralité carbone au niveau mondial.
Source : Carbone 4 - Tableau de bord NET ZERO INITIATIVE
Les piliers A et B étant déjà atteints ou en passe de l’être, INEA pourra se concentrer à l’avenir sur le Pilier C et augmenter sa contribution à l’augmentation des puits de carbone. Cela peut passer par l’investissement dans des projets de reforestation en France (les forêts françaises ayant été dramatiquement touchées par les incendies de l’été 2022).
Actions | Indicateurs |
A. Maintenir la part des bureaux en régions (100 %) | Part des bureaux en régions |
B. Obtenir des niveaux de certification environnementale élevés | Part des immeubles certifiés et notes obtenues |
C. Favoriser la mobilité douce - 100 % des nouvelles acquisitions à moins de 500 m d'un arrêt de transport en commun - Tout le parc bureaux équipés de garages à vélos d'ici 2025 | Part des nouvelles acquisitions situées à moins de 500 mètres d'un transport en commun Part des immeubles équipés de garages à vélo |
Depuis sa création, INEA investit dans des immeubles de bureaux neufs en régions, essentiellement sous forme de VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement).
Fin 2022, elle détient un patrimoine de près de plus d’1,2 milliards d’euros et 100 % de ses immeubles de bureaux sont situés en régions, essentiellement (90%) dans les 8 premières métropoles régionales(2).
En 2022, INEA a adapté sa stratégie d’investissement au contexte de marché volatil et incertain.
Elle s’est positionnée sur 5 nouveaux actifs pour un montant total de 102 millions d'euros :
L’acquisition de bureaux déjà loués lui permet de minimiser le risque locatif inhérent à la conjoncture actuelle.
Le positionnement sur des parcs d’activité nouvelle génération répond lui au deuxième axe de son plan stratégique à horizon 2026, qui consiste à développer sa filiale Flex Park, dédiée à la logistique urbaine, en Régions.
INEA remplit ainsi depuis sa création sa mission d’accompagnement de l’essor économique des territoires, en y proposant des produits immobiliers de qualité, tout en profitant de l’expérience acquise dans ces territoires pour adapter si besoin sa stratégie d’investissement.
Les principales certifications (HQE, Breeam, Leed) – créées par des organismes privés dans les années 1980/1990 pour HQE et Breeam – contribuent à évaluer les constructions de bâtiments neufs en fonction de plusieurs critères (procédé de construction, matériaux, gestion du chantier, gestion de l’eau et de l’énergie, santé et bien-être, confort, gestion des déchets, etc.).
Ces certifications couvrent donc un spectre d’évaluation plus large que les labels environnementaux axés principalement sur l’énergie.
En phase d’exploitation, il est également possible d’évaluer les qualités d’un immeuble via une certification en exploitation.
INEA mène depuis de nombreuses années une politique de certification de ses immeubles pour s’assurer de leur bon positionnement au regard de cette approche extra-financière multicritères.
Fin 2022, 80 % des immeubles de bureaux d’INEA, représentant plus de 265 000 m² de surface locative, disposent d’une certification (construction ou exploitation).
Au-delà du pourcentage de couverture, il est intéressant de regarder le niveau de performance obtenu : 91 % de ces certifications sont d’un niveau supérieur ou égal à Very Good (Breeam) ou « Très Performant » (HQE).
INEA cherchera à maintenir ou augmenter ce niveau de performance dans la durée.
Certification | Breeam | HQE | Total |
|---|---|---|---|
Excellent | 11 % | 4 % | 15 % |
Very Good / Très performant | 63 % | 13 % | 76 % |
Good | 9 % | - | 9 % |
Total | 90 % | 10 % | 100 % |
L’accessibilité des lieux de travail, est un critère d’appréciation d’un immeuble qui est sorti renforcé de la crise sanitaire 2020.
Ainsi, selon le baromètre des implantations tertiaires publié par Ernst & Young en avril 2022(3), 82% des 265 dirigeants interrogés estiment que le critère d’accessibilité locale à l’immeuble aura une importance croissante dans les années à venir lors d’une décision de nouvelle implantation. L’objectif est double : offrir aux salariés de multiples possibilités d’accessibilité à l’immeuble, et réduire l’empreinte carbone liée à leurs déplacements.
Source : Baromètre des implantation tertiaires, Ernst & Young : enquête auprès de 265 dirigeants d'entreprises (février-avril 2022)
INEA a fait de la desserte de ses immeubles de bureaux par les transports en commun un critère essentiel dans ses choix d’acquisition :
Les plans de déplacements urbains mis en œuvre par les métropoles régionales depuis 2000 ont également favorisé le vélo.
INEA coopère d’ailleurs volontiers avec les aménageurs locaux, le cas échéant, pour rétrocéder des parcelles de terrains permettant de créer des véloroutes et autres pistes cyclables, comme ce fut le cas à Nantes ou à Mérignac.
INEA accompagne cette évolution vers une mobilité plus douce, en s’engageant à équiper l’ensemble de ses immeubles de bureaux de garages à vélos.
A fin 2022, près de 84 % des immeubles en disposent déjà (représentant en surface 91% du patrimoine) ; 16% restent donc encore à équiper.
Les futures VEFA qui seront acquises par INEA seront d’emblée équipées de garages à vélos, conformément à la réglementation.
Actions | Indicateurs |
A. Auditer le parc pour identifier le taux de valorisation des déchets | Présentation des résultats de l'audit |
B. Mise en place d'un plan d'actions : - Refonte de la gestion des déchets sur certains sites - Proposer de nouvelles filières de recyclage - Réduire le taux d'enfouissement - Améliorer la fiabilité des données | Nombre de sites concernés (pas d'objectif pré-défini) Nouvelles filières mise en place (pas d'objectif pré-défini) Taux d'enfouissement Part d'hypothèses sur le traitement des déchets (prestataires privés) |
C. Nouvelle annexe au bail pour informer les locataires sur l'obligation règlementaire du tri 5 flux |
INEA a décidé dans sa feuille de route RSE 2021-2025 d’adresser la problématique des déchets qui sont produits sur ses immeubles en cours d’exploitation. Même si elle n’est pas directement responsable des déchets produits par ses locataires, elle peut agir en amont auprès de ses locataires en favorisant le tri sélectif et en aval en vérifiant le traitement de ces déchets par les organismes – privés ou publics – chargés de leur collecte et de leur élimination.
En France, il y a trois grandes catégories de traitement des déchets possible :
1. La valorisation matière (le recyclage) permet de retraiter les déchets dans le cadre de leurs fonctions initiales ou à d’autres fins. La valorisation matière des déchets s’inscrit dans une approche globale de développement durable en contribuant également à l’atténuation du réchauffement climatique, à la préservation de la santé et la protection de l’environnement.
2. La valorisation énergétique (l’incinération) consiste à récupérer et valoriser l’énergie produite lors du traitement des déchets par combustion ou méthanisation. Dans l’idéal, la valorisation énergétique est destinée aux déchets qui ne peuvent pas être recyclés ou valorisés.
3. L’enfouissement ne doit normalement concerner que les déchets ultimes, c’est-à-dire ceux dont on a déjà extrait la part valorisable et dont le résidu doit quand même être traité. Ce n’est malheureusement pas toujours le cas et trop de déchets valorisables se retrouvent encore dans des zones de stockage.
Depuis la publication d’un nouveau décret le 16 septembre 2021, il est interdit de stocker des déchets non dangereux valorisables et obligatoire de justifier du respect des obligations de tri.
La règlementation fixe un calendrier qui s’étale entre 2022 et 2030. A partir de 2022 l’interdiction d’enfouissement s’applique sur les bennes constituées à plus de 30% d’une de ces cinq matières : métal, plastique, verre, bois ou fraction minérale inerte (béton, briques, tuiles, céramiques et pierres), ou à plus de 50% de papier, de plâtre ou de biodéchets. Ces règles se durciront progressivement jusqu’à 2030.
La politique d’INEA en matière de gestion des déchets produits sur ses immeubles vise à réduire la part d’enfouissement et à augmenter la part de valorisation.
INEA a mandaté en 2021 la société URBYN, spécialiste de l’analyse et de la gestion des déchets, afin de réaliser un audit complet de son patrimoine. Une actualisation de la situation est ensuite réalisée chaque année, afin de mesurer les améliorations.
Chaque année, la Société URBYN actualise donc :
URBYN a ainsi contacté les nouveaux locataires et les locataires qui n’avaient pas donné d’informations en 2021, afin d’évaluer s’ils avaient des dispositifs spécifiques de gestion des déchets.
L’identification de dotation, c’est-à-dire le volume et la fréquence pour un type de déchet produit, a également été réalisée sur les nouveaux contrats.
Les contrats portés par 352 locataires (sur 440) ont pu être mis à jour. Ainsi sur 70 sites en exploitation en 2022, la gestion des déchets s’organise autour de 172 contrats et 86 prestataires.
URBYN a ensuite collecté les registres des déchets 2022, soit via les prestataires directement (ou leurs espaces clients), soit via les locataires eux-mêmes.
Sur les 172 contrats actifs, 85 registres n’ont pas été reçus car sans réponse des prestataires ou des locataires et ont été intégrés soit avec le registre 2021, soit en dotation, soit en estimation surfacique.
2022 | 2021 | |
|---|---|---|
Sites en exploitation* | 70 | 58 |
Contrats actifs | 172 | 152 |
Prestataires | 86 | 75 |
Porteurs de contrat | ||
Locataires | 73% | 73% |
Property Managers | 20% | 21% |
Syndic de copropriété | 4% | 6% |
Autres | 2% | - |
Type de prestataires | ||
Prestataire privé | 68% | 65% |
Collectivité | 28% | 34% |
Autres (éco-organisme, associations, etc.) | 4% | 1% |
Volume de déchets sur le périmètre audité | ||
en tonnes | 3 091 | 2 604 |
en litres | 40 216 889 | 34 752 680 |
Type de déchets | ||
Ordures ménagères | 53% | 50% |
Matières recyclables | 43% | 48% |
Biodéchets | 2% | 1% |
Déchets dangeureux | 2% | 1% |
Traitement des déchets | ||
Valorisation matière | 40% | 35% |
Valorisation organique | 2% | - |
Valorisation énergétique | 37% | 40% |
Enfouissement | 21% | 25% |
* hors sites en travaux, livrés ou cédés en cours d'année. |
En 2022, 3 091 tonnes de déchets ont été produits sur le patrimoine INEA en exploitation, soit près de 20% de plus qu’en 2021. Cette hausse résulte principalement de l’accroissement du périmètre collecté (+21%), en lien avec l’amélioration de la collecte, mais aussi l’augmentation du nombre d’immeubles en exploitation.
Il est possible de différencier la quantité de déchets produits en fonction de l’usage du bâtiment : bien qu’en valeur les locaux d’activité ne représentent que 20% du patrimoine en exploitation, ils sont responsables de 65% de la quantité de déchets produits (en tonnes).
Comme en 2021, les contrats de gestion de déchets sont principalement portés par les locataires (73%). Les contrats portés par INEA - via ses property managers - représentent un peu plus de 20%.
On note une augmentation de la part des contrats gérés par un prestataire privé. De même, le recours à un prestataire spécifique (éco-organisme ou association) est en hausse en 2022 avec 4% des déchets contre 1% l’an dernier.
Près de 60% des déchets collectés par les prestataires privés le sont par des entreprises nationales :
Les ordures ménagères (53%) sont le principal type de déchets collectés sur le patrimoine, devant les matières recyclables (43%).
Il est intéressant de constater que la typologie des déchets collectés varie en fonction de la typologie des sites et donc de l’activité des locataires :
Les premières actions menées par INEA en 2022, suite à l’audit initial réalisé en 2021, portent leurs fruits.
Ainsi, le traitement des déchets évolue de manière favorable par rapport à 2021, avec une proportion de déchets enfouis en baisse (de 25% à 21%) et une part de valorisation matière en hausse (de 35% à 40%).
Là aussi il est intéressant de constater que le traitement des déchets varie en fonction de la typologie des actifs (et donc de l’activité des locataires) :
Sur les bases de l'état des lieux réalisé fin 2021 par la société URBYN, INEA, en concertation avec ses property managers, a élaboré un plan d’actions visant à réduire la part des déchets enfouis et à augmenter la part des déchets valorisés (recyclés):
Actions | Indicateurs |
1. Refonte de la gestion des déchets sur certains sites | Nombre de sites pour lesquels la gestion des déchets a été revue |
2. Proposer plusieurs filières de recyclage en fonction des activités | Nombre de nouvelles filières mises en place |
3. Réduire le taux d’enfouissement à 10% maximum | Taux d’enfouissement |
4. Améliorer la fiabilité des données en obtenant des données fiabilisées à la place des hypothèses retenues sur les prestataires privés | Taux d’hypothèse retenu sur le traitement des déchets des prestataires privés |
Des réunions de suivi de ce plan d'actions, animées par le prestataire URBYN auprès de chaque property manager, sont organisées sur une base trimestrielle.
Actions | Indicateurs |
A. Valoriser les espaces verts des immeubles de bureaux | Part des immeubles possédant des espaces verts |
B. Maintien de la biodiversité sur nos sites | Pas d'indicateur |
C. Veiller à ce que les nouvelles acquisitions ne se situent pas sur des trames vertes | Pas d'indicateur |
La crise de la COVID 19 a renforcé le besoin de bénéficier d'espaces extérieurs, ce qui s'est traduit dans l'immobilier de bureaux par une forte demande en terrasses ou espaces extérieurs aménagés accessibles par les occupants des immeubles.
INEA veille dans ses projets d'investissement à la présence d'espaces verts, qu'elle considère comme un facteur d'attractivité de ses actifs et comme une source de bien-être au travail pour les occupants. Ainsi 80% du patrimoine de bureaux d'INEA offre à ses occupants des jardins privatifs. Lorsque l'environnement direct de l'immeuble ne permet pas de bénéficier d'un espace vert, des terrasses privatives sont proposées aux locataires. Ainsi 99% des bureaux d'INEA disposent soit d'un jardin privatif, soit d'une terrasse végétalisée.
La biodiversité est définie par la diversité du vivant : elle comprend la diversité des écosystèmes, des espèces, des gènes ainsi que des interactions que les êtres vivants ont entre eux et avec leurs habitats (Clergeau, 2015).
L'artificialisation des sols et l'étalement urbain représentent les deux causes principales de l'effondrement de la biodiversité.
La part de la population vivant en ville ne cesse d'augmenter. En France, 93% de la population vit aujourd'hui dans l'aire d'attraction d'une ville (INSEE 2020). Selon France Stratégie (2020), le taux moyen d'artificialisation des sols varie de 16 000 à 61 000 hectares par an.
Les communes incitent les promoteurs à bâtir des logements, des centres commerciaux, des bureaux ou encore des plateformes logistiques sur leur territoire afin d'augmenter leur attractivité et répondre aux besoins des nouveaux modes de vie et de travail.
La ville est un écosystème particulier, très fragmenté avec peu d'espaces de végétation et souvent éloignés les uns des autres. Les espèces ont besoin de se déplacer dans l'environnement urbain, à travers des corridors écologiques, pour rejoindre les zones de natures dans lesquelles elles seront capable de réaliser leur cycle de vie. Ces corridors écologiques doivent leur permettre de trouver les ressources nécessaires à leur survie.
Le développement d’espaces verts en milieu urbain est donc primordial pour le maintien de ces corridors écologiques. De surcroit, ils participent fortement à l’épanouissement et la qualité de vie des citadins. Ces espaces doivent bénéficier d’une gestion adéquate afin de maintenir et de favoriser la biodiversité en ville, dans un souci de protection des habitats et des espèces qui y sont liées.
Dans le cadre de sa première feuille de route, INEA s’est dotée d’une charte achats responsables. Il était indispensable alors de s’assurer que les prestataires qui interviennent sur les immeubles s’inscrivent eux aussi dans une logique de développement durable et veillent à utiliser des produits respectueux de l’environnement.
À travers cette charte, INEA a donc proscrit l’utilisation des pesticides pour l’entretien des espaces verts de ses immeubles, et encouragé l’utilisation de produits biodégradables non intrusifs.
En plus de préserver les espaces verts présents sur ses sites, INEA a à cœur de favoriser la biodiversité autour de ses immeubles et préserver les espèces qui y vivent. Ainsi depuis quelques années, des ruches sont installées sur 5 sites d’INEA et près de 300 kg de miel sont récoltés chaque année. Chaque année, une journée pédagogique (avec dégustation de miel) est organisée avec les locataires autour de la récolte du miel.
Des animations sont proposées afin de sensibiliser les occupants des sites à la biodiversité : les participants sont invités à extraire le miel et le goûter à même les cadres. L’apiculteur présente aussi le matériel essentiel et les principes de précaution de base de l’apiculture. Il sensibilise ainsi aux enjeux de la pollinisation et de la protection des abeilles, et de la biodiversité dans son ensemble.
INEA a obtenu le 2èmeprix du jury de la 8ème édition du concours du Meilleur Miel Urbain 2022 organisé par EKODEV. Le miel issu des ruches installées sur le toit de son immeuble de bureau "N2 Office" à Bordeaux a ainsi été élu parmi plus de 50 miels participants!
INEA a également doté une quinzaine de ses immeubles d’hôtels à insectes.
L’hôtel à insectes est un mobilier urbain destiné à accueillir la ponte des abeilles sauvages et autres insectes utiles. Pour cela il est constitué de cases farcies de végétaux que beaucoup d’abeilles solitaires choisissent naturellement pour y déposer leurs œufs. Ils sont aussi des sites d’hivernation pour les chrysopes et les coccinelles par exemple.
Des centaines d’espèces peuvent être les hôtes de ces hôtels. Moins connus des locataires, ils permettent de sensibiliser à l’importance de la biodiversité.
Certains immeubles d’INEA possèdent également des nichoirs à oiseaux et des abris de chauves-souris ainsi que des aménagements pour reptiles et batraciens.
Ces quelques actions concrètes permettent d’éveiller les consciences aux enjeux de la biodiversité en milieu urbain tout en maintenant un système écologique responsable.
En parallèle, INEA tente de porter ce sujet auprès des promoteurs des immeubles qu'elle achète. Elle a ainsi participé en 2022 à un atelier sur le thème de la biodiversité organisé par le promoteur AVENTIM, et prôné la prise en compte de cet enjeu en phase de conception des projets immobiliers, notamment par la réalisation d'un audit écologique en phase d'étude.
La fragmentation du territoire est la première cause d’érosion de la biodiversité. Si la stratégie initiale de conservation de la biodiversité consistait à préserver des sites accueillant des espèces rares ou menacées, elle est aujourd’hui considérée comme insuffisante. Dans un contexte de changement climatique, la démarche actuelle est de lutter contre les effets de la fragmentation en préservant les réseaux écologiques.
Les corridors écologiques, les trames vertes et bleues constituent depuis le Grenelle un langage commun qui rassemble les acteurs de la biodiversité, les collectivités et les acteurs de l’immobilier. Il sert d’outil d’aménagement aux collectivités locales en prenant en compte les continuités écologiques identifiées.
Les élus ont de plus en plus d’outils qui permettent d’identifier les zones à protéger, et donc d’accepter en toute connaissance de cause de nouveaux projets urbains :
Ainsi, les constructions neuves font l’objet d’un audit approfondi lors du dépôt de permis de construire. L’acceptation des permis est donc soumise au respect des corridors écologiques et constitue une garantie pour INEA que ses investissements n’entrainent pas de fragmentation du territoire.
L’implication des parties prenantes dans la stratégie RSE d’INEA est clé pour mener à bien sa réalisation.
La Société externalise la gestion technique des immeubles à des property managers situés au plus près des immeubles, en régions. INEA s’entoure également depuis plusieurs années d’experts afin de mener à bien ses ambitions RSE :
En outre, afin d’enrichir davantage sa réflexion en matière de stratégie RSE, INEA est active auprès d’associations engagées dans le domaine environnemental. Elle est par exemple un membre actif de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) et participe régulièrement à des groupes de travail sur différents thèmes (évolution de la réglementation, Finance responsable, Carbone, Énergie et mesure, etc.).
INEA bénéficie également du panel de recherches et d’études menées par l’OID. En complément l’OID publie chaque année un baromètre de la performance énergétique et environnemental des bâtiments tertiaires en France à partir des données recueillies auprès de ses membres.
Actions | Indicateurs |
A. Créer une plateforme de services | Pas d'indicateur |
B. Instaurer une réunion avec les locataire pour les immeubles qui necessitent une optimization | Pas d'indicateur |
En élaborant sa feuille de route RSE 2021-2025, INEA avait souhaité embarquer l’idée de déployer une plateforme de services « connectés » à destination des occupants de ses immeubles. L’objectif était de pouvoir offrir aux utilisateurs finaux de ses immeubles l’accès à des services « personnels » offerts par des prestataires situés à proximité de leur lieu de travail.
Les premières investigations ont révélé plusieurs obstacles pour la mise en œuvre de cette approche, notamment le risque d’ingérence du propriétaire dans des questions pratiques qui concernent plutôt le département Ressources Humaines des locataires.
INEA a donc choisi d’abandonner ce projet de plateforme servicielle, et de se concentrer sur ce qu’elle sait faire, à savoir proposer à ses locataires des bureaux neufs de dernière génération, permettant de répondre aux nouveaux modes de travail (flexibilité d’installation, modulation des espaces en bureaux individuels ou collectifs, espaces collaboratifs, de détente, terrasses aménagées et espaces verts) et performants au niveau environnemental, leur permettant de répondre à leurs propres exigences RSE et de bénéficier de charges locatives compétitives.
L’enrichissement du cadre règlementaire « environnemental » impose une collaboration croissante entre les parties prenantes d’un immeuble, en premier lieu son propriétaire et ses locataires.
Le Dispositif Eco-énergie Tertiaire fixe d’ailleurs un principe de co-responsabilité entre bailleur et locataire, puisque l’objectif de réduction de la consommation énergétique s’applique au bâtiment et non aux parties gérées par l’un ou par l’autre. Ainsi dans la plateforme OPERAT de l’ADEME, dans laquelle les données de consommation doivent être renseignées, locataires et propriétaire forment une seule « entité fonctionnelle ».
Les sujets d’échange et de collaboration sont amener à se multiplier, au bénéfice de tous.
Ainsi INEA organise le dialogue avec ses locataires :
Demain, nul doute que de nombreux autres sujets émergeront pour améliorer encore le confort des utilisateurs et réduire l’empreinte environnementale des bâtiments en exploitation. INEA s’y prépare en améliorant continuellement le dialogue avec ses locataires.
INEA, respectueuse des dispositions légales et réglementaires qui régissent la gouvernance d’entreprise, a adopté le Code AFEP-Medef comme référentiel, suivant en cela les recommandations de l’Autorité des marchés financiers (AMF). En appliquant ce code(4), elle s’engage en faveur d’une gouvernance qui allie transparence, responsabilité et contrôle.
En 2022, le Conseil d’administration est composé de 42 % de femmes et 58 % d’hommes. Le taux d’assiduité des Administrateurs est de 92 %, un niveau élevé qui est le gage de l’implication des Administrateurs dans la vie de la Société.
Par ailleurs, depuis 2018, INEA est dotée d’une charte éthique, mise à disposition des clients et partenaires sur son site internet. Elle pose les principes éthiques qui découlent de la mise en œuvre de quatre valeurs fortes sur lesquelles la Société s’appuie : l’intégrité, la loyauté, la transparence et la responsabilité. Elle s’adresse notamment aux salariés de la société GEST et aux Administrateurs dans le cadre de leur relation avec les parties prenantes de la Société.
La Charte éthique a été actualisée courant 2021 pour tenir compte des dernières évolutions législatives et recommandations.
2022 | |
Nombre de bâtiments fiables | 69 |
Surface (m²) | 260 721 |
energie | |
Consommation en énergie primaire/m² | 240 |
Consommation en énergie finale (Kwhef) | 26 226 877 |
Consommation en énergie finale (Kwhef/m²) | 101 |
Collecte des données (en Kwhef) | |
Capteurs - données propriétaire | 15 814 557 |
Factures - données locataires | 10 412 321 |
Répartition par type d'énergie (en Kwhef) | |
Electricité | 23 033 460 |
Réseau urbain | 3 191 563 |
Energie fossile | 1 584 |
% de données estimées | 14 % |
Gaz à effet de serre (GES) | |
Emissions totales (GRI) | 1 476 |
dont directes | 165 |
dont indirectes | 1 311 |
EAU | |
Consommation totale (m3) | 50 624 |
Consommation totale (m3 /m²) | 0,2 |
Consommation totale (m3)/personne | 3,1 |
Collecte des données | |
Capteurs - données propriétaire (m3) | 33 530 |
Factures - données propriétaire (m3) | 17 094 |
DÉFINITION DES PÉRIMÈTRES | Total | Bureaux | Locaux d'activité | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
of applicable properties | 2021 | 2022 | % | 2021 | 2022 | % | 2021 | 2022 | % | ||
Abs | Nombre d'immeubles | Périmètre total | 44 | 51 | 16% | 39 | 45 | 15% | 5 | 6 | 20% |
Abs | Surface | Périmètre total | 175 248 | 260 721 | 49% | 151 137 | 201 182 | 33% | 32 017 | 59 539 | 86% |
Lfl | Nombre d'immeubles | Périmètre constant | 38 | 38 | - | 35 | 35 | - | 3 | 3 | - |
Lfl | Surface | Périmètre constant | 164 126 | 164 126 | - | 138 470 | 138 470 | - | 25 656 | 25 656 | - |
CONSOMMATION D'ÉLECTRICITÉ EN KWHEF | |||||||||||
EPRA CODE | Unité | Indicateur | 2021 | 2022 | % | 2021 | 2022 | % | 2021 | 2022 | % |
Elec-Abs | Kwhef | Electricité | 14 937 592 | 23 033 460 | 54% | 13 662 090 | 18 780 464 | 37% | 1 275 502 | 4 252 996 | 233% |
Elec-Lfl | Kwhef | Electricité | 12 729 131 | 13 862 143 | 9% | 12 268 950 | 13 346 333 | 9% | 460 181 | 515 810 | 12% |
DH&C-Abs | Kwhef | Réseau urbain | 2 180 397 | 3 191 563 | 46% | 2 180 397 | 3 191 563 | 46% | - | - | n.a |
DH&C-Lfl | Kwhef | Réseau urbain | 2 180 397 | 2 153 824 | -1% | 2 180 397 | 2 153 824 | -1% | - | - | n.a |
Gaz-Abs | Kwhef | Energie fossile | 19 694 | 1 854 | -91% | - | - | n.a | 19 694 | 1 854 | -91% |
Gaz-Lfl | Kwhef | Energie fossile | - | - | n.a | - | - | n.a | - | - | n.a |
Total-Abs | Kwhef | Total | 17 137 684 | 26 226 877 | 53% | 15 842 487 | 21 972 027 | 39% | 1 295 196 | 4 254 850 | 229% |
Total-Lfl | Kwhef | Total | 14 909 528 | 16 015 967 | 7% | 14 449 347 | 15 500 157 | 7% | 460 181 | 515810 | 12% |
Energy-Int | Kwhef/m² | Total | 98 | 101 | 3% | 105 | 109 | 4% | 40 | 71 | 77% |
Energy-Int-Lfl | Kwhef/m² | Total | 91 | 98 | 7% | 104 | 112 | 7% | 18 | 20 | 12% |
CONSOMMATION D'EAU EN M3 | |||||||||||
EPRA CODE | 2021 | 2022 | % | 2021 | 2022 | % | 2021 | 2022 | % | ||
Water-Abs | m3 | 39 368 | 50 624 | 29% | 35 256 | 40 618 | 15% | 4 113 | 10 006 | 143% | |
Water-Lfl | m3 | 33 684 | 35 810 | 6% | 32 421 | 35 027 | 8% | 1 263 | 783 | -38% | |
Water-Int | m3/m² | Total | 0,2 | 0,2 | -14% | 0,2 | 0,2 | -13% | 0,1 | 0,2 | 31% |
Water-Int-Lfl | m3/m² | Total | 0,2 | 0,2 | 6% | 0,2 | 0,3 | 8% | 0,0 | 0,0 | -38% |
GAZ À EFFET DE SERRE | |||||||||||
EPRA CODE | 2021 | 2022 | % | 2021 | 2022 | % | 2021 | 2022 | % | ||
GHG-Dir-Abs | Tonnes CO2eq | Scope 1(1) | 4,0 | 0,4 | -91% | - | - | n.a | 4,0 | 0,4 | -91% |
GHG-Dir-Lfl | Tonnes CO2eq | Scope 1 | - | - | n.a | - | - | n.a | - | - | n.a |
GHG-Indir-Abs | Tonnes CO2eq | Scope 2(2) | 1 159 | 1 476 | 27% | 1 086 | 1 233 | 14% | 77 | 242 | 234% |
GHG-Indir-Lfl | Tonnes CO2eq | Scope 2 | 888 | 891 | 1% | 862 | 864 | 0% | 26 | 29 | 11% |
GHG-Indir-Abs | Tonnes CO2eq | Scope 3(1) | - | - | n.a | - | - | n.a | - | - | n.a |
GHG-Indir-Lfl | Tonnes CO2eq | Scope 3 | - | - | n.a | - | - | n.a | - | - | n.a |
Total-Abs | Tonnes CO2eq | Total scopes 1,2 & 3 | 1 163 | 1 476 | 27% | 1 086 | 1 233 | 14% | 77 | 243 | 217% |
Total-Lfl | Tonnes CO2eq | Total scopes 1,2 & 3 | 888 | 893 | 1% | 862 | 864 | 0% | 26 | 29 | 11% |
GHG-Int | kgCO2eq/m² | 6,64 | 5,66 | -15% | 7,19 | 6,13 | -15% | 2,39 | 4,08 | 70% | |
GHG-Int-Lfl | kgCO2eq/m² | 5,41 | 5,44 | 1% | 6,23 | 6,24 | 0% | 1,02 | 1,13 | 11% | |
(1) Emissions directes. (2) Emissions indirectes. (3) Autres emissions. | |||||||||||
2022 a été une année à deux visages sur les marchés immobiliers :
Malgré ce contexte, INEA est restée active toute l’année, s’adaptant aux changements de son environnement et de ses marchés.
Ainsi, INEA a pris position sur 5 nouvelles opérations immobilières pour un volume global d'investissement de 102 millions d'euros :
Deux immeubles ont par ailleurs été cédés en 2022 (à Toulouse et Mérignac), à un prix moyen supérieur de 17% aux valeurs d’expertise, expliquant le résultat de cession de 1,9 millions d'euros.
Au niveau locatif, une soixantaine de baux ont été signés, portant sur plus de 43.000 m². La belle résilience du patrimoine en exploitation a néanmoins été tempérée par l’attentisme palpable des grandes entreprises sur les prises à bail de grandes surfaces, qui ralentit la commercialisation des dernières VEFA livrées. Ainsi la hausse du taux de vacance EPRA du patrimoine, qui s’établit à 10,4% fin 2022 contre 9% fin 2021, est imputable au ralentissement du rythme de remplissage des dernières VEFA bureaux. Hors impact de ces immeubles, le taux de vacance aurait reculé à 5,5% cette année (contre 5,9% l'an dernier sur ce même périmètre).
Le contexte de marché en Régions (voir Chapitre 1.1 des présentes) offre des perspectives favorables pour ces immeubles.
La Société réalise un très bon exercice 2022, avec un résultat net qui s'établit à 58,1 millions d'euros, en hausse de 7% sur douze mois. L'exercice est marqué par une solide croissance opérationnelle, combinée à une très forte revalorisation du patrimoine.
Le chiffre d’affaires consolidé est en croissance de 13 % sur 12 mois, à 58,5 millions d’euros. Cette hausse est portée par l’entrée en exploitation des nouveaux immeubles (+7,4%) et par la bonne progression des revenus du patrimoine à périmètre constant (+4,1% dont 1,9% liés à l'indexation des loyers).
Malgré le contexte actuel, le patrimoine d’INEA s’est révélé particulièrement résilient et a continué à s’apprécier avec l’enregistrement d’une variation de juste valeur des immeubles très significative de 31,9 millions d’euros en 2022.
Les très bons résultats 2022 sont portés par une prise de valeur du patrimoine mais également par la croissance de l’opérationnel. Ainsi, le résultat net récurrent de la Société s’affiche en hausse de 5 % sur 12 mois, à 24,4 millions d’euros.
Les résultats financiers 2022 d’INEA combinent ainsi solide croissance opérationnelle et forte prise de valeur du patrimoine, ce qui, dans un contexte de marché chahuté, met en lumière la pertinence du positionnement immobilier de la foncière.
L’ensemble du patrimoine d’INEA (immeubles livrés à fin 2022 plus 4 immeubles en cours de construction) a fait l’objet d’une expertise complète, menée traditionnellement par les deux experts immobiliers de la Société, BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières. Cette expertise a fait ressortir un taux de rendement effectif moyen du patrimoine expertisé de 5,78 %, contre 5,87 % fin 2021.
Les autres immeubles sous VEFA en cours de construction et les acquisitions en cours n’ont pas été expertisés et sont retenus pour leur valeur d’acquisition.
Au 31 décembre 2022, la valeur droits compris du patrimoine ressort ainsi à 1 224 millions d’euros, en progression de 12 % sur 12 mois.
Au 31 décembre 2022, le total du bilan dépasse le milliard d’euros.
Les fonds propres ont augmenté de 34%, passant de 456 à 610 millions d'euros, essentiellement lié à l'augmentation de capital réalisée en juin 2022.
Les immeubles de placement(1) sont en forte hausse de 124 millions d’euros suite à l’entrée en exploitation au cours de l’exercice 2022 de 3 nouveaux actifs et à l’enregistrement des décaissements intervenus sur les immeubles acquis en VEFA (paiement échelonné en phase de construction).
Les passifs courants s’élèvent à 37 millions d’euros et comprennent essentiellement les dettes à moins d’un an (21 millions d’euros) et des dettes fournisseurs pour 15 millions d’euros.
Au cours de l'année 2022, INEA a levé 280 millions d'euros de ressources nouvelles, via deux opérations structurantes :
Ces deux opérations permettent à INEA de se retrouver dans une situation financière très favorable à fin 2022 :
Au 31 décembre 2022, l'endettement tiré de la Société s’élève à 434 millions d’euros.
La maturité moyenne de la dette est de 4,1 ans, et son coût est en légère hausse à 2,20% (1,92 % hors obligataire) au 31 décembre 2022, contre 2,01 % en 2021. La dette d'INEA est "green" à 80 % et couverte à 77 % contre le risque de fluctuation des taux d’intérêt.
Au 31 décembre 2022, la Société respecte le niveau des covenants bancaires :
Covenants | 31/12/22 | |
Ratio d’endettement financier (LTV EPRA) (1) | < 55 % | 42,1% |
Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) (2) | > 1,2 | 2,6 |
Ratio de couverture des frais financiers (ICR) (3) | > 2,0 | 4,5 |
(1) Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine. La Société a adopté au 31 décembre 2022 la méthodologie préconisée par l'EPRA pour le calcul du LTV. (2) Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice. (3) Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers). | ||
Suivant les recommandations de l’Autorité des marchés financiers, l’approche de l’actif net réévalué a été réalisée sur la base des valeurs vénales des actifs déterminées par les experts indépendants BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises immobilières.
L’actif net réévalué est une référence suivie par l’ensemble du secteur immobilier et constitue à ce titre une méthodologie centrale de valorisation.
Depuis le 30 juin 2020, INEA calcule son actif net réévalué selon les nouvelles recommandations de calcul de l’EPRA applicables au 1er janvier 2020.
Afin d’intégrer de façon plus pertinente la juste valeur des actifs et des passifs, la publication de trois nouveaux ANR est désormais préconisée correspondant à différents scénarii :
Les très bons résultats dégagés en 2022 permettent d’effacer, sur l’exercice, l’effet dilutif de l’augmentation de capital réalisée en juin.
Ainsi, malgré la hausse de 28% du nombre d’actions, les Actifs Nets Réévalués (ANR EPRA) par action sont tous en hausse sur 12 mois :
(en milliers d'euros) | EPRA NRV (valeur nette de reconstitution) | EPRA NTA (valeur nette de continuation) | EPRA NDV (valeur nette de liquidation) |
31/12/22 | 31/12/22 | 31/12/22 | |
Capitaux propres IFRS – part du Groupe | 610 011 | 610 011 | 610 011 |
À inclure/exclure : | |||
Instruments Hybrides | |||
Actif net réévalué (ANR) dilué | 610 011 | 610 011 | 610 011 |
À inclure : | |||
Réévaluation d’immeubles de placements disponibles à la location | |||
Réévaluation des projets de développement | |||
Réévaluation des autres investissements non courants | |||
Réévaluation des créances de location-financement | |||
Réévaluation des immeubles destinés à la vente | |||
ANR dilué à la juste valeur | 610 011 | 610 011 | 610 011 |
À exclure : | |||
Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste Valeur | |||
Juste valeur des instruments financiers | (14 802) | (14 802) | |
Goodwill résultant des instruments financiers | |||
Goodwill selon le bilan IFRS | |||
Immobilisations incorporelles selon le Bilan IFRS | (59) | ||
À inclure : | |||
Juste valeur de la dette à taux fixe | 9 453 | ||
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | |||
Droits de mutations | 48 787 | ||
ANR | 643 996 | 595 149 | 619 464 |
Nombre d’actions (hors autodétenues) | 10 812 317 | 10 812 317 | 10 812 317 |
ANR par action (en €) | 59,6 | 55,0 | 57,3 |
INEA a connu une forte croissance au cours des 3 derniers exercices, notamment sous l’effet des livraisons de 18 immeubles totalisant une surface locative de 96 561 m2.
Les immeubles acquis en 2020 et 2021 sont décrits dans les Documents de référence établis au titre de ces deux exercices.
En 2022, 3 nouveaux actifs sont entrés en exploitation pour un total de 24 273 m2 :
Par ailleurs, des VEFA ou promesses d’achat ont été signées dans le courant de l’année, portant sur un immeuble de bureau entièrement loué et situé au Mans d'une part, et sur une VEFA de bureau en blanc située à Aix-en-Provence et dont la livraison est prévue au second semestre 2024.
En parallèle, INEA a procédé à 4 cessions sur l'exercice 2022 pour un montant global de 16,0 millions d'euros :
Au 31 décembre 2022, 9 opérations sont en cours de construction, représentant 64 472 m2 à livrer au cours des deux prochains exercices.
La Société devrait connaitre une nouvelle phase de forte croissance au cours des prochains exercices, compte tenu de l'entrée en exploitation progressive entre 2023 et fin 2024 de son pipeline d'opérations en cours de construction d'une part, et des futures acquisitions qui seront réalisées dans le cadre de l'atteinte de son nouvel objectif de taille d'autre part (voir paragraphe suivant).
La Société maintient son positionnement immobilier basé sur l’immobilier de bureaux neufs en régions, qui se révèle particulièrement pertinent au regard des attentes des utilisateurs, des nouveaux modes de travail et des exigences sanitaires actuelles. Elle poursuivra le développement de sa filiale Flex Park, qui propose des immeubles d’activité neufs parfaitement adaptés aux contraintes de la logistique du dernier kilomètre (« logistique urbaine »).
Enfin elle continuera à mettre l'accent sur la performance environnementale de son patrimoine afin de conserver l'avantage concurrentiel acquis en la matière.
La Société a pour ambition de poursuivre sa croissance et d'atteindre un patrimoine d’une valeur de 2 milliards d’euros d’ici fin 2026.
Ce développement, assis sur l’expérience acquise après plus de 15 ans sur le marché des régions, passera par l'activation de trois leviers :
Dans cet effort de croissance, la Société restera bien entendue attentive au contexte de marché, et notamment aux incidences de la guerre en Ukraine sur l'économie mondiale et l'environnement de taux. Même si à la date de publication du présent document, la Société n’a pas constaté d’impact direct ou indirect de la crise ukrainienne sur son activité, il est difficile d'avoir une visibilité sur les impacts à moyen et long terme de cette crise.
La Société s'attend par ailleurs à un renforcement du cadre règlementaire en matière environnement, après l'entrée en vigueur en 2022 de la RE 2020 et la mise en œuvre effective du Dispositif éco-énergie tertiaire. INEA entend donc poursuivre sa politique RSE pragmatique et volontaire menée depuis près de 10 ans pour continuer à proposer un parc immobilier énergétiquement sobre, peu émissif en gaz à effet de serre, et performant économiquement pour ses locataires.
La Société a réalisé une augmentation de capital significative en 2022 (augmentation du nombre d'actions de 28%) et n'a aucune échéance de remboursement significative de sa dette avant 2027.
Elle n'envisage donc pas de changement significatif de sa situation financière ou commerciale.
INEA présente ci-dessous les indicateurs de performance établis conformément aux recommandations de l’European Public Real Estate Association (EPRA). Ces indicateurs permettent de favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
Indicateurs EPRA | Définitions |
Résultat récurrent net | Cet indicateur mesure la performance opérationnelle des activités récurrentes de la Société. La définition de l’EPRA présente un calcul qui part du Résultat Net IFRS et remonte en retraitant les éléments non récurrents tels que la variation de juste valeur. |
Actif Net Réévalué | Les Best Practices Recommandations de l’EPRA publiées en octobre 2019 introduisent trois nouveaux ANR applicables au 1er janvier 2020 :
|
Taux de vacance | Le taux de vacance EPRA est le ratio entre la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur locative de marché totale en exploitation. La valeur locative de marché est celle définie par les experts. |
Taux de rendement | L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :
|
Investissements immobiliers | Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours de l’exercice. |
Croissance Like-For-Like | Cet indicateur permet de comparer la croissance du revenu locatif net du portefeuille à périmètre constant (hors impact des acquisitions / cessions, des immeubles en développement ou en rénovation lourde). |
Loan-to-value | Les principaux concepts introduits par la LTV EPRA sont les suivants :
|
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Résultat net part du groupe | 58 077 | 54 499 |
Ajustements | ||
(i) Variation de valeur des immeubles de placement | (31 932) | (31 344) |
(ii) Gains/pertes sur cessions (d'actifs, de sociétés ou autres) | (1 940) | 66 |
(iii) Gains/pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente | 0 | |
(iv) Impôts sur les plus ou moins-values de cessions | 0 | |
(v) Dépréciation d'écart d'acquisition / Ecart d'acquisition négatif | 0 | |
(vi) Variation de valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés | 239 | (9) |
(vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés | 0 | |
(viii) Impôts différés résultant des ajustements EPRA | 0 | |
(ix) Ajustements (i) à (viii) sur les co-entreprises (sauf comptabilisation en activité commune) | 0 | |
(x) Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements EPRA | 0 | |
Résultat net récurrent EPRA | 24 444 | 23 213 |
Progression du Résultat net Récurrent EPRA | 5 % | 9 % |
Nombre moyen pondéré d'actions | 9 675 253 | 8 445 505 |
Résultat net récurrent EPRA / action | 2,53 € | 2,75 € |
Evolution du Résultat net récurrent EPRA / action | (8 %) | 9 % |
Le calcul de l'actif net réévalué est détaillé au paragraphe 5.1.2 "Actif net réévalué"
Évolution des ANR EPRA sur 12 mois :
ANR EPRA (en €/action) | 31/12/2022 | 31/12/2021 | Variation (%) |
|---|---|---|---|
ANR NRV (de reconstitution) | 59,6 | 58,5 | 1,8 % |
ANR NTA (de continuation) | 55,0 | 53,7 | 2,5 % |
ANR NDV (de liquidation) | 57,3 | 54,1 | 5,9 % |
L'ANR NRV EPRA droits compris s'élève à 59,6 euros par action et progresse de 2% sur l'exercice. La décote du titre du 31 décembre 2022 (41,5 euros) par rapport à l'actif net réévalué NDV s'élève à 28 %.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Valeur locative de marché des lots vacants (A) | 5 633 | 4 277 |
Valeur locative de marché du patrimoine total (B) | 54 314 | 47 387 |
Taux de vacance EPRA (A/B) | 10,4 % | 9,0 % |
Au 31 décembre 2022, le taux de vacance EPRA est de 10,4 % en hausse par rapport à 2021 (+140 bps).
Hors VEFA récentes, le taux de vacance est en baisse (5,5% contre 5,9 % fin 2021).
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Immeubles de placement - détenus à 100% | 1 026 546 | 896 737 |
Immeubles de placement - participation JV | 0 | 0 |
Retraitement des actifs en développement | 83 523 | 45 360 |
Valeur du patrimoine en exploitation hors droits | 943 023 | 851 377 |
Droits de mutation | 48 787 | 39 267 |
Valeur du patrimoine en exploitation droits compris (B) | 991 809 | 890 644 |
Loyers net annualisés (A) | 49 841 | 45 000 |
Intégration des franchises de loyers | 686 | 49 |
Loyers nets annualisés "Topped-up" (C) | 50 528 | 45 049 |
Rendement initial net EPRA (A/B) | 5,0 % | 5,1 % |
Rendement initial net "Topped-up" EPRA (C/B) | 5,1 % | 5,1 % |
Le taux de rendement net s’élève à 5,0%, stable par rapport à 2021 (5,1%) en ligne avec la prise de valeur du patrimoine.
INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur d’acquisition des biens. Ce taux est de 6,9% au 31 décembre 2022.
(en milliers d’euros) | Détenu à 100% | Participation JV | 31/12/2022 | Détenu à 100% | Participation JV | 31/12/2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Acquisitions | 48 718 | na | 48 718 | 73 903 | na | 73 903 |
Actifs en développement | 61 817 | na | 61 817 | 30 045 | na | 30 045 |
Patrimoine à périmètre constant | 414 | 0 | 414 | 901 | 0 | 901 |
Autres | (387) | 0 | (387) | 1 681 | 0 | 1 681 |
Total des investissements | 110 562 | 0 | 110 562 | 106 530 | 0 | 106 530 |
Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours de l’exercice :
Le poste « autres » comprend les immeubles en rénovations lourdes à savoir Le Mistral (Montpellier), Harmony Park (Metz) et Le Clara (Nice).
Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors impact des acquisitions et des cessions).
Portefeuilletotal | Périmetreconstant | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
(enmilliersd'euros) | Valeur HD | Chiffre d'affaires net* 2022 | Valeur HD | Chiffre d'affaires net* 2022 | Chiffre d'affaires net* 2021 | Variation du chiffre d'affaires net à périmètre constant | |
Bureau | 749 145 | 35 023 | 522 865 | 28 391 | 27 544 | 847 | 3,1 % |
Activité | 158 178 | 8 285 | 128 578 | 7 125 | 6 726 | 399 | 5,9 % |
Total actifs en exploitation | 907 323 | 43 308 | 651 443 | 35 516 | 34 270 | 1 247 | 3,6 % |
Actifs en développement ** | 35 700 | 627 | |||||
Actifs cédés | 0 | 74 | |||||
Portefeuille total | 943 023 | 44 009 | |||||
* Revenus locatifs bruts - charges locatives refacturées – IFRS 16 (étalement des franchises) : il s’agit donc de la croissance des loyers facturés.
** Y compris les actifs en rénovation.
INEA a adopté au 31 décembre 2022 la méthodologie préconisée par l'EPRA pour le calcul du LTV.
(en milliers d'euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
inclus : | ||
Emprunts bancaires | 343 671 | 337 657 |
Billet de trésorerie | 3 525 | 4 059 |
Dettes hybrides | 0 | 0 |
Dettes obligataires | 99 741 | 99 585 |
Dérivés de devises étrangères | 0 | 0 |
Dettes fournisseurs nettes des créances | 0 | 13 303 |
Actif immobilier occupé par la Société (dette) | 0 | 0 |
Comptes courants | 0 | 0 |
Exclus : | 0 | 0 |
Trésorerie disponible | 3 965 | 4 604 |
Dette nette (a) | 442 972 | 450 000 |
inclus : | ||
Actif immobilier occupé par la Société | 0 | 0 |
Actifs expertisés (valeur HD) | 943 023 | 838 278 |
IEC | 77 880 | 45 360 |
Actifs destinés à être cédés | 5 643 | 13 099 |
Immobilisation incorporelles | 59 | 778 |
Créances nettes des dettes fournisseurs | 3 964 | 0 |
actifs financiers | 20 605 | 7 159 |
Valeur total des actifs (b) | 1 051 175 | 904 674 |
LTV EPRA (a/b) | 42,1% | 49,7% |
Tableau de comparaison des méthodes de calcul du LTV au 31 décembre 2021 publié versus EPRA :
(en milliers d'euros) | LTV "ancien calcul" | LTV EPRA |
|---|---|---|
inclus : | ||
Emprunts bancaires | 337 657 | 337 657 |
Dettes obligataires | 99 585 | 99 585 |
Concours bancaires courants | 4 059 | 4 059 |
Dettes fournisseurs nettes des créances | 0 | 13 303 |
Exclus : | 0 | 0 |
Trésorerie disponible | 4 604 | 4 604 |
Dépôts garantie | 7 265 | 0 |
Intérêts courus | 3 152 | 0 |
Swaps de taux | 0 | 0 |
CBI (IFRS 16) | 697 | 0 |
Dette nette (a) | 425 583 | 450 000 |
inclus : | ||
Actifs expertisés (valeur HD) | 838 278 | 838 278 |
IEC | 45 360 | 45 360 |
Actifs destinés à être cédés | 13 099 | 13 099 |
Immobilisation incorporelles | 0 | 778 |
Créances nettes | 0 | 0 |
Autres actifs financiers | 6 758 | 6 758 |
Autres actifs courants | 0 | 401 |
Valeur total des actifs (b) | 903 495 | 904 674 |
LTV (a/b) | 47,1% | 49,7% |
Au 31 décembre 2022, le total du bilan d’INEA s'élève à 748,6 millions d’euros, en hausse de 12,3 % sur douze mois (666,4 millions d’euros au bilan 2021). Les capitaux propres à fin 2022, d’un montant de 333,5 millions d’euros sont à comparer au montant de 242,4 millions d’euros au 31 décembre 2021.
Le chiffre d’affaires de l’exercice 2022 s’élève à 47,7 millions d’euros, contre 43,6 millions d’euros pour l’exercice 2021, tandis que le résultat net comptable au 31 décembre 2022 est en hausse avec un bénéfice de 7,76 millions d’euros.
Conformément à la réglementation en vigueur, il sera demandé aux actionnaires d’approuver les comptes annuels de l’exercice social clos le 31 décembre 2022 (sociaux et consolidés).
Il leur sera également proposé de donner quitus entier et sans réserve aux mandataires sociaux (dirigeants et Administrateurs) à raison de l’exécution de leur mandat assuré au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022.
Il est précisé, conformément aux dispositions des articles 223 quater et 223 quinquies du Code des impôts, que les comptes de l’exercice 2022 ne prennent en charge aucune dépense ni charge somptuaire visée à l’article 39-4 du même code ni charge non déductible du résultat fiscal. Il sera demandé aux actionnaires d’en prendre acte.
Rappelons (en application de l’article L. 232-1 du Code de commerce) que la Société n’a réalisé aucune activité de recherche et de développement au cours de l’exercice 2022 (comme précédemment) – son activité qui consiste à acquérir, détenir et louer des actifs immobiliers ne donne pas lieu à la R&D. Elle ne possède aucun brevet et considère ne pas être dépendante à l’égard d’une quelconque marque, brevet ou licence pour son activité ou sa rentabilité (étant propriétaire de l’ensemble des moyens d’exploitation nécessaires à son activité).
Dans le cadre d’un projet d’acquisition d’une plateforme d’activité de type « Innovespace », Flex Park (filiale captive d’INEA) a octroyé en 2018 un financement d’une durée initiale de 2 ans – prorogeable d’un an – à la société FAP Aménagement (groupe ALSEI), en vue de porter la charge foncière.
Flex Park a ainsi souscrit à un emprunt obligataire (intégralement libéré à ce jour) de 5 millions d’euros émis par la SAS FAP Aménagement. Sur accord des Parties, l’échéance de cet emprunt (garanti par la société ALSEI) a été prorogée au 31 décembre 2023. Cet emprunt obligataire est assorti de BSA qui, exercés, permettraient à Flex Park de prendre une participation jusqu’à 40 % du capital de la société FAP Aménagement.
Néant
La liste des entités incluses dans le périmètre de consolidation du Groupe figure sous la note 2 « Principes et méthodes comptables » (paragraphe 2.1.3) des notes annexes aux états financiers consolidés 2022 page 126 et également sous la note 11 « Participations dans les entreprises associées » des mêmes notes page 142 (il y est fait renvoi exprès).
Les filiales et sociétés ci-dessus ne détiennent aucune participation dans le capital d’INEA. INEA n’a pas de succursale.
Les informations à communiquer sur les délais de paiement des fournisseurs ou des clients d’INEA en application des articles L. 441-14 et D. 441-6 du Code de commerce sont présentées dans les tableaux suivants :
Article D. 441-14: Factures reçues non réglées | Article D. 441 -6. : Factures émises non réglées | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
0 jour (indicatif) | 1 à 30 jours | 31 à 60 jours | 61 à 90 jours | 91 jours et plus | Total | 0 jour (indicatif) | 1 à 30 jours | 31 à 60 jours | 61 à 90 jours | 91 jours et plus | Total | |
(1 jour et plus) | (1 jour et plus) | |||||||||||
(A) Tranches de retard de paiement | ||||||||||||
Nombre de factures concernées | ||||||||||||
Montant total des factures concernées HT | 67 912 | 65 566 | 93 813 | 752 586 | 12 355 | 189 676 | ||||||
Pourcentage du montant total des achats de l’exercice HT | 0,42 % | 0,40 % | ||||||||||
Pourcentage du chiffre d’affaires de l’exercice HT | 0,16 % | 1,30 % | 0,02 % | 0,33 % | ||||||||
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées | ||||||||||||
Nombre des factures | ||||||||||||
Montant total des factures | ||||||||||||
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal – article D 441-6 du Code de commerce) | ||||||||||||
Délais de paiement utilisés pour le calcul des retards de paiement | ❏ Délais contractuels : (Préciser) R Délais légaux : 30 jours | ❏ Délais contractuels : (Préciser) R Délais légaux : 30 jours | ||||||||||
(en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|---|
Revenus locatifs brut | 4 | ||
dont Charges locatives refacturées | |||
Charges sur immeubles | 5 | ( | ( |
Revenus locatifs nets | |||
Autres produits | |||
Frais de fonctionnement | 5 | ( | ( |
Excédent brut d'exploitation | |||
Dotation aux amortissements hors immeubles de placement | ( | ( | |
Résultat de cession | 10 | ( | |
Solde net des variations de juste valeur des immeubles de placement | 10 | ||
Résultat opérationnel | |||
Frais financiers nets | 6 | ( | ( |
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | |||
Résultat avant impôt | |||
Impôts | 7 | ||
Résultat NET | |||
Résultat par action (euros)(1) | 8 | ||
Résultat dilué par action (euros)(1) | 8 | ||
(1) Hausse de 15% du nombre d'actions moyen pondéré entre le 31 décembre 2021 ( | |||
Résultat global(en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|---|
Résultat net de la période | |||
Autres éléments du résultat global | |||
(somme de tous les produits et charges ne constituant pas des composantes du résultat) | |||
dont éléments reclassés ultérieurement en résultat | 17 | ||
Couverture de flux de trésorerie | |||
dont éléments non susceptibles d’être reclassés ultérieurement en résultat | |||
Total des autres éléments du résultat global | |||
Résultat global total |
(en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|---|
Immobilisations incorporelles | |||
Immobilisations corporelles | 9 | ||
Immeubles de placement | 10 | ||
Participations dans des entreprises associées | 11 | ||
Autres actifs financiers | 12 | ||
Impôts différés actifs | 18 | ||
Total actifs non courants | |||
Créances clients et autres débiteurs | 12 | ||
Autres actifs courants | 12 | ||
Autres actifs financiers à la juste valeur – contrepartie résultat | |||
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 | ||
Actifs détenus en vue de la vente | 10 et 12 | ||
Total actifs courants | |||
Total actifs |
(en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
Capitaux propres | |||
Capital | 14 | ||
Primes d’émission | 14 | ||
Réserves | |||
Résultats non distribués | |||
Capitaux propres part du Groupe | |||
Participations ne donnant pas le contrôle | |||
Total capitaux propres | |||
Passifs | |||
Dettes financières | 15 | ||
Dépôts de garantie non courants | 15 | ||
Autres passifs non courants | |||
Total passifs non courants | |||
Dettes fournisseurs et autres créditeurs | 19 | ||
Dettes d’impôts courant | |||
Concours bancaires courants | |||
Autres dettes financières | 15 | ||
Dépôts de garantie courants | 15 | ||
Autres passifs courants | |||
Passifs directement liés aux groupes d’actifs détenus en vue de la vente | |||
Total passifs courants | |||
Total passifs | |||
Total capitaux propres et passifs | |||
* Les biens détenus en application d'IFRS 16 ont été reclassés sur l'exercice d'immobilisations incorporelles à immobilisations corporelles. Les soldes au 31 décembre 2021, avant ce reclassement, s'élevaient respectivement à | |||
(en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
Résultat net consolidé | |||
+/- Dotations nettes aux amortissements et pertes de valeurs | 9 et 10 | ||
+/- Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur | 10 | ( | ( |
+/- Charges et produits calculés liés aux stock-options et assimilés | |||
+/- Autres produits et charges calculés | |||
+/- Plus et moins-values de cession | ( | ||
+/- Profits et pertes de dilution | |||
+/- Quote-part de résultat liée aux sociétés mises en équivalence | |||
- Dividendes (titres non consolidés) | ( | ||
+/- Juste valeur sur valeurs mobilières de placement | |||
Capacité d’autofinancement après coût de l’endettement financier net et impôt | |||
+ Coût de l’endettement financier net | 15 | ||
+/- Charge d’impôt (y compris impôts différés) | |||
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et impôt | |||
- Impôt payé | |||
- Intérêts payés | ( | ( | |
+/- variation du Besoin en Fonds de Roulement lié à l’activité | ( | ||
+/- Autres variations liées à l’activité | |||
Flux de trésorerie des activités opérationnelles | |||
- Acquisitions d’immobilisations corporelles | 10 | ( | ( |
- Acquisitions d’immeubles de placement | 10 | ( | ( |
+ Cession d’immeuble de placement | 10 | ||
+ Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations financières (titres non consolidés) | |||
+ Incidence des variations de périmètre (Cessions – acquisitions de filiale sous déduction de la trésorerie acquise) | |||
+ Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence et non consolidés | |||
Titres de placement nantis | |||
+ Autres investissements financiers | ( | ( | |
Flux de trésorerie des activités d’investissement | ( | ( | |
+ Augmentations de capital | |||
- Frais imputés sur la prime d’émission | ( | ||
- Achats et reventes d’actions propres | ( | ||
- Résultat sur actions propres | ( | ||
- Remboursements d’emprunts | 15 | ( | ( |
+ Augmentation des dettes financières | 15 | ||
- Distribution de dividendes aux actionnaires de la mère | ( | ( | |
- Distribution de dividendes aux actionnaires de sociétés intégrées | |||
Flux de trésorerie des activités de financement | |||
Variation nette de trésorerie | ( | ( | |
Trésorerie nette à l'ouverture | |||
Trésorerie à la clôture | |||
Trésorerie et équivalents de trésorerie | |||
Découverts bancaires | ( | ( | |
Trésorerie nette |
Les principales variations de l’état des flux de trésorerie consolidés sont explicitées en note 20 du présent document.
(en milliers d’euros) | Capital social | Prime d’émission | Réserves consolidées | Réserves recyclables | Résultats non distribués | Total capitaux propres part du Groupe | Partici- | Total capitaux propres |
TOTAL AU 1er JANVIER 2021 | ( | |||||||
Résultat de la période | ||||||||
Total des autres éléments du résultat global | ||||||||
Résultat de l'exercice et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | ||||||||
Variations de capital | ||||||||
Affectation du résultat | ( | |||||||
Distribution de dividendes | ( | ( | ( | ( | ||||
Reclassement des dividendes | ||||||||
Opérations sur actions propres | ( | |||||||
Frais d’augmentation de capital imputés sur prime d’émission | ||||||||
Autres variations | ||||||||
Total au 31 décembre 2021 | ||||||||
Résultat de la période | ||||||||
Total des autres éléments du résultat global | ||||||||
Résultat de l'exercice et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | ||||||||
Variations de capital | ||||||||
Affectation du résultat | ( | |||||||
Distribution de dividendes | ( | ( | ( | ( | ||||
Reclassement des dividendes | ||||||||
Opérations sur actions propres | ( | ( | ( | ( | ||||
Frais d’augmentation de capital imputés sur prime d’émission | ( | ( | ( | |||||
Autres variations | ||||||||
Total |
La société mère et tête de Groupe,
Elle a pour objet à titre principal,
Depuis l’assemblée générale mixte du 18 novembre 2014, la SA FONCIERE INEA est administrée par un conseil d’administration dont Monsieur Philippe ROSIO est Président Directeur Général.
Le capital social d’INEA est de 156 003 141,19 euros, divisé en 10 841 080 actions ordinaires de 14,39 euros de valeur nominale chacune.
Ces 10 841 080 actions sont cotées sur le marché d'Euronext Paris.
Les opérations militaires en Ukraine menées par la Russie depuis le 24 février 2022, et les sanctions prises contre la Russie par de nombreux Etats depuis cette date constituent le fait marquant de l’exercice clos le 31 décembre 2022.
A date de publication du présent document, la Société n’a pas constaté d’impact significatif direct ou indirect de la crise ukrainienne et de ses conséquences sur son activité.
Malgré le contexte inflationniste et les ruptures des chaines d’approvisionnement qui impactent de nombreux secteurs, INEA :
Ainsi, aucune perte de valeur liée au conflit armé en Ukraine n’a été identifiée dans les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022.
Il est toutefois difficile d'avoir une visibilité sur les impacts à moyen et long terme de cette crise.
La Société maintient donc ses objectifs, notamment l’atteinte de deux milliards d’euros en portefeuille d’ici fin 2026, tout en suivant avec attention l’évolution de la situation.
INEA a reçu le 5 mai 2021, un avis de vérification de comptabilité de la part de la Direction des Vérifications Nationales et Internationales, portant sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019.
La vérification a pris fin le 7 juin 2022 et s’est soldée par un rappel d’impôt à hauteur de 2.456 euros.
(cf. § 10 – Immeubles de placement, immobilisations corporelles et immobilisations incorporelles)
Durant l’exercice le Groupe a :
Durant l’exercice, le Groupe a cédé 4 actifs (Toulouse Basso Cambo Bat A, Mérignac ESG, Marseille Baronnies Lot 3 Bat B et Loos Eurasanté Bat B) pour une valeur globale de 16 104 milliers d’euros.
Au 31 décembre 2022, l’actif Toulouse Basso Cambo bâtiment B est le seul actif destiné à la vente, pour un montant total de 5 643 milliers d’euros correspondant au prix de cession de 7 604 milliers d’euros retraité des coûts de construction non encore engagés.
(cf. § 14 – Capital social et prime d’émission) :
En date du 24 juin 2022, la société a procédé à une augmentation de capital de 107 334 945 euros, répartie pour 34 323 330,19 euros en capital social et pour 73 011 614,81 euros en prime d’émission, par l’émission de 2 385 221 actions nouvelles intégralement souscrites et libérées.
(cf. § 15 – Dettes financières)
La Société a signé le 10 mars 2022 un nouveau crédit corporate sous la forme d’un Sustainability Linked Loan de 120 000 milliers d’euros, ayant pour objet de refinancer le RCF 2017 et de financer la stratégie de développement du patrimoine. Cet emprunt est tiré à hauteur de 33 000 milliers d’euros au 31 décembre 2022.
La Société a par ailleurs utilisé des lignes de financement existantes au début de l’exercice :
Au cours de l’exercice, INEA a procédé à deux remboursements de dettes avant leur échéance finale :
Au cours de l’exercice, le notionnel couvert par des instruments financiers a diminué de 150 milliers d’euros, suite au remboursement normal des sous-jacents.
Conformément au règlement européen CE N° 1606/2002 du 19 juillet 2002 (modifié par le règlement CE n° 297/2008 du 11 mars 2008) sur les normes internationales, les états financiers consolidés du Groupe INEA sont établis conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu’adopté dans l’Union Européenne. Ce référentiel comprend les normes IAS/IFRS publiées par l’IASB et interprétations publiées par l’IFRIC qui ont été adoptées par l’Union Européenne. Ce référentiel est disponible sur le site internet de la Commission Européenne.
L’application du référentiel IFRS de l’IASB n’aurait pas conduit à des divergences significatives sur les comptes consolidés du Groupe INEA.
Les principes comptables au 31 décembre 2022 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2021, à l’exception des normes, amendements de normes et interprétations dont l’application est obligatoire à compter du 1er janvier 2022.
Les principaux textes et leurs impacts sont les suivants :
Ces normes n’ont pas eu d’incidence significative sur les états financiers du Groupe.
Les autres textes et amendements ne trouvent pas à s’appliquer pour le Groupe INEA ou n’ont pas d’incidence significative sur les comptes.
Les principales méthodes comptables appliquées lors de la préparation des états financiers consolidés sont décrites ci-après.
Sauf indication contraire, ces méthodes ont été appliquées de façon permanente à tous les exercices présentés.
Il existe des normes et interprétations adoptées par l’Union européenne, non entrées en vigueur pour la période considérée mais pouvant être appliquées par anticipation au 31 décembre 2022 ; INEA n’est cependant pas concernée par ces textes.
La préparation des états financiers conformément aux IFRS nécessite de retenir certaines estimations comptables déterminantes. La direction est également amenée à exercer son jugement lors de l’application des méthodes comptables du Groupe. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus élevés en termes de jugement ou de complexité ou ceux pour lesquels les hypothèses et les estimations sont significatives au regard des états financiers consolidés sont exposés en note 2.1.5.
Dans le cadre de la mise en place européenne du format ESEF, INEA a :
Les comptes consolidés sont établis selon le principe du coût historique, à l’exception des instruments financiers dérivés, des immeubles de placement et de certains actifs financiers qui sont estimés à leur juste valeur.
Les comptes sont présentés en milliers d’euros. L’euro est la monnaie de présentation et de fonctionnement de la société mère et de ses filiales.
Les comptes consolidés comprennent ceux d’INEA ainsi que ceux de ses filiales. Une filiale est une entité contrôlée par le Groupe. Cet ensemble forme le Groupe.
Le Groupe contrôle une filiale lorsqu'il est exposé ou qu'il a droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l'entité et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il détient sur celle-ci. Les entités dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en détenir le contrôle sont comptabilisées par mise en équivalence. Cette influence notable résulte de la participation effective du Groupe aux décisions stratégiques. Elle se présume lorsque le Groupe détient plus de 20% des droits de vote de la filiale.
Les participations ne donnant pas le contrôle sont présentées au bilan dans une catégorie distincte des capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le résultat net consolidé est présenté séparément dans le compte de résultat.
L’ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est éliminé en consolidation.
Il n’existe pas, dans le périmètre de consolidation du Groupe, de société contrôlée conjointement.
Les sociétés entrent dans le périmètre de consolidation à la date à laquelle leur contrôle est transféré au Groupe, et en sortent à la date à laquelle le Groupe perd le contrôle sur elles.
Les acquisitions de filiales sont constatées selon la méthode de l’acquisition. La contrepartie transférée est composée de la juste valeur des actifs remis, des passifs encourus ou assumés et des instruments de capitaux propres émis par l’acquéreur à la date de l’acquisition.
A la date d’acquisition, les actifs, passifs, et passifs éventuels identifiables des entités acquises sont, en général, évalués individuellement à leur juste valeur quelle que soit leur destination, conformément à IFRS 3. Les analyses et expertises nécessaires à l’évaluation initiale de ces éléments, ainsi que leur correction éventuelle en cas d’évaluation provisoire, peuvent intervenir dans un délai de douze mois à compter de la date d’acquisition.
L’excédent de la contrepartie transférée sur les intérêts du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels enregistrés constitue le goodwill. A l’inverse, si la quote-part des actifs, passifs et passifs éventuels en juste valeur dépasse le coût d’acquisition, cet excédent est immédiatement enregistré en profit.
La valeur des goodwills est examinée à chaque arrêté et une dépréciation est comptabilisée lorsque leur valeur recouvrable est inférieure à leur valeur nette comptable. Les goodwills ne générant pas de flux de trésorerie de façon indépendante, ils sont testés au sein de l’UGT (unité génératrice de trésorerie) à laquelle ils sont affectés. Les pertes de valeur ainsi constatées sont considérées comme définitives et ne peuvent faire l’objet d’une reprise ultérieure.
Aucun regroupement d’entreprise n’est intervenu au cours de l’exercice 2022.
Les goodwills des sociétés mises en équivalence sont inclus dans la valeur des titres dans les entreprises associées présentées au bilan. En cas de perte de valeur, la dépréciation est intégrée au résultat dans la quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence.
Lorsque le Groupe acquiert une entité qui constitue un groupement d’actifs et de passifs, et qui ne relève pas au sens d’IFRS 3, d’un regroupement d’entreprises, la transaction est enregistrée comme une acquisition d’actifs et de passifs, sans constater de goodwill ni d’impôt différé. Toute différence entre le coût d’acquisition et la juste valeur des actifs et passifs acquis est allouée à la valeur nette comptable des actifs et passifs acquis au prorata de leurs justes valeurs.
Un regroupement d’entreprises étant défini par IFRS 3 comme une transaction ou un autre événement au cours duquel un acquéreur obtient le contrôle d'une ou plusieurs entreprises.
En application d’IFRS 3, INEA considère les critères suivants afin de déterminer si une transaction fait partie de l'échange portant sur l'entreprise acquise ou au contraire si la transaction est distincte du regroupement d'entreprises :
Sociétés | Siège social | 31/12/2022 | 31/12/2021 | ||
|---|---|---|---|---|---|
Méthode de consolidation | % détention | Méthode de consolidation | % détention | ||
SA FONCIERE INEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers | IG | 100 % | IG | 100 % |
SCI PA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers | IG | 99 % | IG | 99 % |
SCI ALPHA 11 MARBEUF | 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers | IG | 100 % | IG | 100 % |
SAS FLEX PARK | 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers | IG | 100 % | IG | 100 % |
IG : Intégration globale. | |||||
INEA considère que l’ensemble de ses activités appartient à un seul segment opérationnel (bureaux / activités) : la France.
Les immeubles gérés par INEA présentent des caractéristiques économiques similaires au sens de la totalité des critères définis par IFRS 8 §12. Ils ont tous la même nature, sont de taille similaire et sont dits « de rendement ». Bien qu’ils soient gérés individuellement par le principal décideur opérationnel, aucun des immeubles ne peut être considéré comme un secteur par sa taille, au regard d’IFRS 8 §13 et aucun critère d’agrégation pertinent des immeubles n’existe, tous les immeubles étant gérés et suivis de la même façon ; aussi constituent-ils un même segment opérationnel.
La gestion de chaque immeuble est similaire notamment sur les aspects suivants :
La démarche présentée ci-dessus conduit à ne pas dissocier chaque immeuble en un secteur mais donc de regrouper tous ces immeubles en un seul secteur opérationnel, conformément à IFRS 8.
Les estimations et jugements déterminants, qui sont continuellement mis à jour, sont fondés sur les informations historiques et sur d’autres facteurs, notamment les anticipations d’évènements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les résultats effectifs se révélant ultérieurement, peuvent éventuellement faire l’objet d’écarts par rapport à ces estimations. Les estimations et les hypothèses risquant de façon importante d’entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-dessous.
La valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un expert spécialisé. Les évaluations retenues par la société reposent sur des estimations de niveau 2.
La juste valeur des immeubles de placement est déterminée par des experts spécialisés indépendants.
Dans le cadre de l’arrêté comptable, INEA présente dans ses comptes les enjeux liés au changement climatique et au développement durable, au cœur de la stratégie d’INEA, au travers notamment :
Le patrimoine est composé d’ensembles immobiliers de placement, destinés à être conservés dans une perspective de moyen-long terme ; ces mêmes actifs peuvent être arbitrés en fonction d’opportunités futures.
Les immeubles de placement actuels et futurs sont évalués et comptabilisés initialement de la façon suivante : le coût d’entrée des immeubles dans le patrimoine est constitué de leur coût d’acquisition et, le cas échéant, des coûts d’emprunts conformément à IAS 23 pour les immeubles acquis en VEFA ou faisant l’objet d’un contrat de promotion immobilière.
Les immobilisations en cours à la clôture de l’exercice sont soit évaluées au coût, si la juste valeur du bien immobilier en cours de construction ou d'aménagement n'est pas déterminable de manière fiable compte tenu des critères d’avancement et de commercialisation, soit à la juste valeur lorsque le montant de l’immobilisation devient déterminable de manière fiable ou lors de l'achèvement de la construction. En cas d’indice de perte de valeur, un test de dépréciation est réalisé.
Les montants des en-cours immobilisés au 31 décembre 2022 correspondent aux versements déjà effectués dans le cadre d’opération sous promesses de vente ou VEFA, dont la livraison interviendra après le 30 juin 2023.
Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées en résultat sur une ligne distincte du compte de résultat « solde net des ajustements de valeur des immeubles ».
Selon IAS 40 ‘Immeubles de placement’, deux modèles d'évaluation sont autorisés pour comptabiliser les immeubles de placement après leur comptabilisation initiale : le modèle du coût ou le modèle de la juste valeur. INEA applique le modèle de la juste valeur des immeubles de placement.
INEA applique la norme IFRS 13 laquelle définit la juste valeur.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d’évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d’entrée dans la technique de valorisation. En cas d’utilisation d’une technique d’évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
La juste valeur des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies par deux experts indépendants, qualifiés et expérimentés, les sociétés BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine d’INEA.
La valorisation des immeubles détenus par INEA repose sur les méthodes et usages habituels des professionnels de l’immobilier d’entreprise. L’évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l’utilisation optimale de l’actif. La société INEA n’a pas identifié d’utilisation optimale d’un actif différente de l’utilisation actuelle.
La méthode de détermination de la juste valeur des immeubles d’INEA varie selon l’objectif recherché et les données du marché de référence qui sont des données non observables ou observables mais ayant fait l’objet de certains ajustements. Les méthodes suivantes sont le plus souvent utilisées sans que cette liste soit exhaustive : capitalisation des revenus, actualisation de loyers futurs, prix de marché d’un actif équivalent, coût de construction à neuf, etc. Etant précisé que la méthode retenue est constante.
Au regard des données utilisées, les immeubles de placement d’INEA relèvent dans leur ensemble, du niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs telles qu’édictées par IFRS 13.
Au 31 décembre 2022, les expertises des immeubles détenus par INEA et ses filiales ont été réalisées par BNP Paribas Real Estate Valuation France et BPCE Expertises, tous deux certifiés RCIS et REV.
La répartition du patrimoine à expertiser se veut équilibrée entre les deux experts, et tient compte de la politique de rotation adoptée par la Société (changement d’expert au bout de cinq ans).
Répartition en valeur (base VHD) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | 56 % | 54 % |
BPCE Expertises | 44 % | 46 % |
Elles ont porté sur l’ensemble du parc immobilier livré d’INEA ainsi que sur les immeubles en cours de construction dont la livraison est prévue au premier semestre 2023 ou dont la commercialisation est avancée.
Les immeubles ont été évalués suivant les méthodes de capitalisation des loyers et de comparaison indépendamment de leur typologie.
La valeur finale retenue est une moyenne des deux premières méthodes. Cependant, l’expert peut décider de privilégier une méthode plutôt qu’une autre qui ne se révèlerait pas pertinente au vu des spécificités d’un marché ou d’un immeuble.
Les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l’évaluation des immeubles de placement, d’informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de marché, son taux de vacance, son taux de capitalisation, ses dépenses d’investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
En application de la norme IFRS 13, les données ci-dessous correspondent aux données d’entrée non observables (de niveau 3) utilisées par les experts immobiliers :
Taux de capitalisation | Loyer €/m² | ||
|---|---|---|---|
Bureaux | Max | 8,39% | 243 |
Min | 4,67% | 113 | |
Moyenne pondérée | 5,85% | 173 | |
Activité | Max | 8,49% | 147 |
Min | 4,36% | 48 | |
Moyenne pondérée | 5,43% | 96 |
Une augmentation du taux d’actualisation et du taux de capitalisation fera diminuer la valeur d’expertise. Il y a interconnexion entre ces taux Une augmentation de 25 points de base du taux de capitalisation ferait diminuer la valeur du patrimoine total du Groupe de 45,0 millions d’euros (-4,1 %).
Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût d’acquisition. L’amortissement linéaire reflète le rythme selon lequel le Groupe s’attend à consommer les avantages économiques futurs liés à l’actif (IAS 16.60). Les durées d'amortissement pratiquées par le Groupe sont les suivantes :
Categories | Mode | Durée |
|---|---|---|
Matériel de bureau et informatique | Linéaire | 3 ans |
Les immobilisations incorporelles, essentiellement des progiciels acquis, sont amorties sur cinq ans.
Les actifs financiers à la juste valeur par résultat sont :
Ces actifs sont évalués à leur juste valeur en date de comptabilisation initiale comme en date de clôture. Les variations de juste valeur de la période, les intérêts, dividendes, gains ou pertes de cessions sur ces instruments sont enregistrés dans le poste « Gains ou pertes nets sur instruments financiers à la juste valeur par résultat », à l’exception des actifs financiers de dettes non basiques, dont les intérêts sont enregistrés dans le poste « Produits d’intérêts ».
Les contrats de location dans le cadre desquels le Groupe est bailleur correspondent à des locations simples selon IFRS 16. De plus, les critères de reconnaissance spécifiques suivants doivent être considérés par catégorie de revenus.
Les revenus sont constitués principalement par les prestations de services à des tiers : le Groupe conclut avec ses clients des contrats de location, en tant que bailleur. Le Groupe INEA conserve la majorité des risques et avantages liés à la propriété de ses actifs donnés en location, et les contrats sont donc qualifiés de location simple au sens d’IFRS 16.
Les revenus locatifs, qui incluent les charges locatives refacturées, sont comptabilisés selon les modalités et échéances prévues pour chaque bail. Néanmoins les franchises ou progressivités de loyer éventuelles font l’objet d’un étalement sur la période d’engagement ferme du locataire, conformément à l’IFRS 16.
Le produit de la vente est constaté lorsque les risques et avantages inhérents aux biens sont transférés à l’acheteur.
Les profits ou pertes de la cession d’un immeuble de placement détenu en propre doivent être déterminés par différence entre le produit net de cession et la valeur comptable de l’actif. La date de sortie de l’immeuble de placement cédé est la date à laquelle l’acquéreur acquiert le contrôle, selon les dispositions de la norme IFRS 15, c’est-à-dire la date à laquelle l’obligation de performance est satisfaite.
Le montant du prix de la transaction est reconnu en revenu lorsque « l’obligation de performance » est satisfaite, c'est-à-dire lorsque le client obtient le contrôle de l'actif.
Les produits sont comptabilisés à hauteur des intérêts courus.
Les produits sont comptabilisés lorsque le droit de l’actionnaire à recevoir le dividende est établi.
Les créances sont comptabilisées initialement à leur prix de transaction, puis sont ultérieurement évaluées à leur coût amorti à l’aide de la méthode du taux d’intérêt effectif. S’agissant des créances court terme, leur coût amorti correspond à leur prix de transaction tels que défini selon IFRS 15.
Elles font l’objet d’une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont dépréciées selon un modèle de pertes attendues.
En application d’IFRS 9, la dépréciation des créances est égale à la perte de crédit attendue à maturité. En l’absence de systèmes sophistiqués de gestion et de suivi du risque de crédit, la société a fait le choix d’adopter le modèle simplifié applicable aux créances commerciales et aux créances de location.
Une analyse ligne à ligne des créances clients a été réalisée afin d’apprécier le risque de contrepartie dans le contexte évolutif de crise économique et les dépréciations en résultant ont été comptabilisées conformément aux principes comptables.
Les soldes créditeurs de certains locataires sont constatés en « Fournisseurs et autres créditeurs ».
La trésorerie comprend la caisse, les soldes bancaires créditeurs, et des placements de trésorerie.
Les placements de trésorerie sont constitués de SICAV monétaires à court terme (moins de trois mois), liquides et dont la valeur liquidative présente une très faible volatilité, et de certificats de dépôt initialement comptabilisés à leur coût. A chaque arrêté, les placements de trésorerie sont valorisés à leur juste valeur et, la variation de juste valeur est portée en résultat, conformément à IFRS 9.
Pour les besoins du tableau des flux de trésorerie, la trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent l’ensemble des constituants de la trésorerie présentée au bilan.
Un actif (ou groupe d’actifs) non courant(s) est classé comme détenu en vue de la vente lorsque la vente est hautement probable et compte tenu de ce qui suit :
Ces actifs peuvent être une composante d’une entité, un groupe d’actifs détenu en vue de la vente ou un actif non courant seul.
Une activité abandonnée est une composante dont l’entité s’est séparée ou qui est classée comme détenue en vue de la vente, et (a) qui représente une ligne d’activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d’un plan unique et coordonné pour se séparer d’une ligne d’activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Aucune activité n'a été abandonnée lors de l’exercice 2022.
Le calcul du résultat par action est effectué en divisant le résultat net - part du groupe par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation pendant l’exercice.
Les résultats nets dilués par action prennent en compte les actions ordinaires potentielles ayant un effet dilutif et ne prennent pas en compte les actions potentielles n’ayant pas d’effet dilutif.
Le résultat dilué par action sera présenté en retenant comme hypothèse la méthode du rachat d’actions.
Les dettes financières sont composées des comptes courants d'associés, de dépôts de garantie versés par les locataires, d’emprunts bancaires amortissables, et des passifs liés aux contrats de location simple. Les dettes sont comptabilisées initialement pour leur juste valeur nette des frais, les coûts d’emprunts étant constatés en charges dans la mesure où ils ne relèvent pas d’une inscription à l’actif conformément à IAS 23R (Cf. 2.2.10. ci-dessous).
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les emprunts et passifs liés aux contrats de location, sont évalués au coût amorti, selon la méthode du taux d’intérêt effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l’amortissement actuariel des frais d’émission et primes d’émission ou de remboursement éventuels.
La part à moins d’un an des dettes financières est classée en passifs courants.
Les coûts d’emprunts, durant la période de construction et jusqu’à la livraison, sont capitalisés conformément à la norme IAS 23R..
Tous les instruments financiers dérivés sont comptabilisés au bilan pour leur juste valeur, et les variations de juste valeur sont comptabilisées en compte de résultat, à l’exception de celles concernant les instruments financiers dérivés de couverture de flux de trésorerie (voir ci-après).
INEA est soumise à un risque de marché, puisque les flux de trésorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison des variations des prix d'un marché. Ce risque porte donc sur les taux d’intérêt.
Pour y faire face, INEA déploie une stratégie de couverture du risque de taux d’intérêt de sa dette financière, en utilisant :
A chaque clôture, la valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un prestataire tiers spécialisé, avec qui INEA a conclu un contrat annuel de suivi et de présentation de son endettement au travers d’une plateforme internet dédiée.
INEA a choisi le principe du swap hypothétique (« Hypothetical Derivative Method »). Proposée par IFRS 9, cette méthode permet de mesurer l’inefficacité pour une couverture qualifiée de Cash-Flow Hedge. La philosophie de cette méthode est de comparer les flux financiers du dérivé négocié avec un dérivé hypothétique « parfait », c'est-à-dire ne possédant pas d’inefficacité avec le sous-jacent qui serait obtenu sur le marché et serait parfaitement adossé aux flux couverts.
La norme IFRS 13, requiert de tenir compte du risque de crédit des contreparties (i.e le risque qu’une contrepartie manque à l’une de ses obligations) dans l’évaluation de la juste valeur des actifs et passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d’information sur la hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux de l’IFRS 7 qui exige qu’une entité établisse une différence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caractère observable (Cf.§ 17).
Le processus de valorisation commence par une étude intrinsèque du produit afin d’en déterminer la ou les différentes composantes. La première étape consiste à déterminer les facteurs de risque présents dans le produit. Puis, il convient de le modéliser et de calibrer le modèle à partir d’instruments financiers portant les mêmes facteurs de risque que le produit à valoriser. Ces instruments sont appelés « données de marché ». Ils correspondent à des produits standards, traités sur les marchés financiers par les banques (marchés interbancaires) via l’intermédiaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les modèles d’évaluation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financière a considérablement impacté les marchés financiers et modifié les modèles de valorisation. Le marché de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux « spreads » sont devenus non négligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de marché et doivent être intégrés aux modèles.
Les valorisations sont établies au moyen de techniques d’évaluation dans le cadre desquelles toutes les données d'entrée importantes sont fondées sur des données de marché observables. La juste valeur de ces instruments dérivés de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicités dans la note 12.1 ci-après.
L’application d’IFRS 16 a conduit à constater un droit d’utilisation amortissable dans les immobilisations corporelles en contrepartie d’une dette de loyers d’un montant actualisé de 979 milliers d’euros, relative à l’occupation de des bureaux administratifs de la Société situés avenue de l’Opéra à Paris.
La valeur restant à amortir au 31 décembre 2022 s’élève à 501 milliers d’euros.
Elle correspond à la valeur actuelle des loyers restants, au taux marginal d’endettement du preneur au 1er janvier 2022.
La durée exécutoire du contrat de location est de 6 ans.
Le taux d’endettement marginal du preneur est de 1,12%.
Les paiements effectués au titre d'un contrat de location sont enregistrés en charges dans le compte de résultat, sur une base linéaire pendant la durée du contrat.
Les provisions sont constatées lorsque :
Lorsque l’impact de la valeur temps de l’argent est significatif, les provisions à long terme sont actualisées, selon les flux futurs de trésorerie attendus, à un taux d’actualisation avant impôt qui reflète l’appréciation actuelle par le marché de la valeur temps de l’argent, et le cas échéant les risques spécifiques liés au passif. Lorsque la provision est désactualisée, à chaque clôture, l’augmentation de la provision est comptabilisée par contrepartie du résultat financier (autres charges financières).
Depuis le 14 février 2007, INEA a opté pour le régime SIIC applicable de manière rétroactive au 1er janvier 2007. Lors de sa création en décembre 2015, la société FLEX PARK a opté pour le régime SIIC. En conséquence, le résultat courant et les plus-values de cession sont exonérés d’impôt sur les sociétés. Il est en de même pour les sociétés PA et ALPHA, fiscalement transparentes.
Les impôts différés résultent des décalages temporels d’imposition ou de déduction et sont déterminés pour chaque entité fiscale, selon la méthode du report variable, sur les différences temporelles existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation.
Les soldes d’impôts différés sont déterminés sur la base de la situation fiscale de chaque société ou résultat d’ensemble des sociétés comprises dans le périmètre d’intégration fiscale, et sont présentés à l’actif ou au passif du bilan pour leur position nette par entité fiscale.
Un actif d’impôt différé est constaté en cas de pertes fiscales reportables dans l’hypothèse où il est probable que l’entité concernée disposera de bénéfices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront être imputées.
Pour le calcul des impôts différés, le taux d’impôt retenu est le taux voté au 31 décembre 2022.
Les sociétés du Groupe ne comptabilisent pas d’impôt différé pour leurs opérations relevant du régime SIIC. Les éléments suivants ne donnent pas lieu non plus à la constatation d’impôt différé : la comptabilisation initiale d’un actif ou d’un passif dans une transaction qui n’est pas un regroupement d’entreprises et qui n’affecte ni le bénéfice comptable ni le bénéfice imposable, et les différences temporelles liées à des participations dans des filiales et des co-entreprises dans la mesure où il est probable qu’elles ne s’inverseront pas dans un avenir prévisible.
L’imposition des plus-values latentes à 16,5%, lors du passage au régime SIIC a donné lieu à la comptabilisation en charges en 2007 de la dette d’impôt dans les comptes de INEA et de HSP (société ayant fait l’objet d’une transmission de patrimoine à INEA à fin décembre 2008).
Compte tenu du régime SIIC, les montants figurant dans la seconde partie du tableau du résultat global n’incluent aucun effet d’impôt.
Les dettes fournisseurs et autres créditeurs sont initialement comptabilisés à leur juste valeur et ultérieurement évalués au coût amorti.
Ces dettes sont à échéance de moins d'un an.
S’agissant de dettes à court terme, leur coût amorti correspond à la valeur nominale.
L'Excédent Brut d’Exploitation désigne le bénéfice avant intérêts, impôts sur les bénéfices, dépréciations et amortissements, variations de juste valeur des immeubles de placement et résultat de cessions.
Il peut se traduire, ici, par la création de valeur liée à la gestion locative par INEA de ses immeubles de placement.
Les activités opérationnelles et financières du Groupe l’exposent aux risques suivants :
La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers.
L’exposition au risque de marché est limitée par le fait que :
Le risque de crédit représente le risque de perte financière dans le cas où un client locataire ou une contrepartie à un instrument financier viendrait à manquer à ses obligations contractuelles. Toutefois on peut constater l’absence de risque des organismes financiers traitant avec INEA.
Ce risque provient donc essentiellement des créances clients.
De ce point, la dispersion des risques locatifs est forte et rassurante.
Les actifs financiers concernés par le risque de crédit sont non significatifs.
Le risque de liquidité correspond au risque que le Groupe puisse éprouver des difficultés à honorer ses dettes à échéance.
La politique de financement des opérations d’exploitation répond à la stratégie du Groupe. Elle permet notamment la flexibilité et la réactivité en face d’opportunités tout en conduisant à un endettement long terme (maturité de la dette comprise entre 5 et 15 ans).
La Société a eu une situation de trésorerie nette positive sur l’année 2022.
Les informations relatives au risque de liquidité sont présentes dans les notes suivantes :
La stratégie d’acquisition du Groupe s’appuie sur un endettement maîtrisé par la conclusion de contrats d’emprunts à taux fixe d’une durée de 5 à 15 ans. Dans la même perspective, lorsque l’emprunt contracté est à taux variable, le Groupe souscrit un contrat d’échange de taux ou de cap de taux pour couvrir par anticipation l’intégralité de ce risque.
La valeur de marché de ces contrats varie avec les taux d’intérêt. Le cas échéant, ces fluctuations figurent au bilan et peuvent également être inscrites en résultat lorsque les relations de couverture ne sont pas justifiées au regard d’IFRS 9 ou cessent de l’être ou si les couvertures existantes sont inefficaces.
Sur la totalité des emprunts en cours, le taux moyen d’endettement après couverture de taux s’établit à 2,20% (contre 2,01% en 2021).
La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts est de 4,1 ans.
L’endettement de la Société est soit à taux fixe soit à taux variable couverts très majoritairement. En effet, en cas de taux variable, la politique de la Société est de mettre en place des instruments de couverture (swap ou cap), souvent pour la majeure partie du montant et de la durée des emprunts.
La dette du 31 décembre 2022 est ainsi couverte à 77% contre le risque de fluctuation des taux.
Sur la base de l’endettement au 31 décembre 2022, et d’un taux Euribor 3 mois de 2,13% à cette date-là, une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 1% (soit un E3M applicable de 3,13% ou 1,13%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts de 1,3 millions d'euros sur une base annualisée.
Les revenus locatifs bruts correspondent essentiellement à des loyers (IFRS 16) et charges locatives (IFRS 15) refacturées au titre des locations des immeubles d’un montant de 58 477 milliers d’euros (contre 51 905 au 31 décembre 2021).
Les revenus locatifs nets correspondent au revenu net de charges locatives engagées par INEA, refacturées ou non aux locataires et de charges propriétaires non refacturables.
Décomposition des revenus locatifs brut au 31 décembre 2022 (en milliers d'euros) | |
|---|---|
Loyers - IFRS 16 | 44 695 |
Refacturations des charges locatives - IFRS 15 | 13 782 |
Total | 58 477 |
INEA refacture la quasi-totalité des charges et réparations locatives à ses locataires. Le bailleur est cependant tenu d’effectuer toutes les réparations autres que les travaux d’entretien et les réparations locatives y compris les gros travaux.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Moins d’1 an | 44 027 | 37 436 |
De 1 à 5 ans | 79 610 | 75 390 |
Plus de 5 ans | 14 275 | 17 758 |
Paiements minimaux | 137 912 | 130 583 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Charges locatives refacturées | (13 782) | (11 806) |
Charges non refacturées | (2 686) | (1 975) |
Frais de fonctionnement | (8 849) | (7 893) |
dont frais généraux | (1051) | (924) |
dont honoraires de gestion (Gest) | (5 637) | (4 832) |
dont honoraires juridiques et comptables | (689) | (655) |
dont honoraires de commercialisation et d’expertise | (738) | (612) |
dont honoraires divers de gestion | (325) | (242) |
dont frais bancaires | (100) | (46) |
dont pertes sur créances (nettes de reprise de dépréciation) | (254) | (526) |
dont jetons de présence | (124) | (124) |
dont autres produits | 68 | 67 |
Total charges locatives et frais de fonctionnement | (25 317) | (21 674) |
Les frais de fonctionnement comprennent notamment la rémunération GEST, les honoraires, les frais bancaires, les jetons de présence des administrateurs, les impôts et taxes et les pertes sur créances douteuses nettes des dotations et reprises sur dépréciations.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Rémunération des placements | 1 687 | 1 548 |
Refacturation du coût d'attribution des actions gratuites | 224 | 222 |
Part inefficace sur instruments de couverture | 0 | 0 |
Variation de juste valeur des dérivés | 0 | 0 |
Variation de juste valeur des dérivés – risque de crédit (DVA) | (239) | 9 |
Coût de la dette financière relative au contrat de location (IFRS 16) | (7) | (9) |
Intérêts sur emprunts bancaires | (11 360) | (9 946) |
Coût d’attribution des actions gratuites | (224) | (222) |
Total | (9 919) | (8 398) |
La rémunération des placements est principalement constituée des intérêts sur fonds versés dans le cadre des VEFA (660 k€), des produits financiers sur le plan d’AGA (324 milliers d'euros), des intérêts courus sur OBSA (337 milliers d'euros) et des intérêts sur instruments financiers de couverture (347 k€).
Le rapprochement des mouvements entre l’impôt théorique au taux légal d’imposition en France et l’impôt effectif est présenté comme suit :
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Résultat avant impôt | 58 077 | 54 499 |
Impôt théorique calculé au taux légal de 25% (26,5% en 2021) | (14 519) | (14 442) |
Impact des différences de taux | 0 | 0 |
Impact des décalages permanents | 0 | 0 |
Créance de carry back | 0 | 0 |
Plus-value LT imposée à un taux spécifique | 0 | 0 |
Incidences du régime SIIC | 14 519 | 14 442 |
Actif d’impôt non activé | 0 | 0 |
Impôt effectif | 0 | 0 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Impôts courants | 0 | 0 |
Impôt différés | 0 | 0 |
Charges ou produits d’IS en compte de résultat | 0 | 0 |
Impôts sur les éléments comptabilisés en capitaux propres | 0 | 0 |
Charges ou produits d’IS en compte de résultat | 0 | 0 |
Le régime des SIIC, codifié aux articles 208 C et suivants du Code général des impôts exonère d’impôt sur les sociétés, sous condition de distribution, les revenus tirés notamment de la location d’immeubles et les plus-values dégagées sur la cession à des personnes non liées, d’immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes visées à l’article 8 du Code général des impôts ou dans des filiales elles-mêmes soumises au régime des SIIC.
Les sociétés susceptibles de bénéficier de ce régime doivent remplir trois conditions :
Au cas particulier, INEA a adopté ce statut le 14 février 2007 avec effet rétroactif au 1er janvier 2007 étant précisé qu’à ce jour les conditions de capital et d’objet sont maintenues. Cette option concerne donc INEA, la SAS HSP (société ayant fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine en fin d’année 2008) et par voie de conséquence en raison de leur statut fiscal spécifique, les sociétés civiles suivantes : la SCI PA et la SCI ALPHA.
Les SIIC nesont pas soumises à une règle d'exclusivité de l'objet. L'exercice à titre accessoire d'autres activités que celles répondant à leur objet principal n'est donc pas susceptible de leur faire perdre le bénéfice du régime. Toutefois, ces activités doivent être marginales et les revenus retirés sont imposables dans les conditions de droit commun.
Les filiales détenues directement ou indirectement à au moins 95%, soumises à l’impôt sur les sociétés, et ayant un objet identique, peuvent opter pour ce régime.
Les revenus des sociétés de personnes relevant de l’article 8 du Code général des impôts dont l’objet social est identique à celui de leurs associés SIIC ou filiales qui ont opté pour le régime des SIIC bénéficient de l’exonération sous condition de distribution au prorata des droits des associés SIIC.
Aucune condition de détention minimale du capital de ces sociétés par les SIIC ou leurs filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime des SIIC n’est exigée. C’est le cas des SCI PA, ALPHA et de FLEX PARK.
Flex Park a opté pour le régime des SIIC (article 208C CGI) en date du 7 mars 2016. Cette option porte effet au 17 décembre 2015, date du début de l’exercice correspondant à la date de constitution de la société.
La détermination du résultat fiscal de Flex Park conduit à distinguer deux secteurs :
· un secteur exonéré constitué par les produits de l’activité de location, les plus-values de cessions d’immobilisations et les dividendes des filiales soumises au régime SIIC ;
· un secteur taxable de droit commun pour les autres opérations.
En contrepartie de l’exonération d’impôt, Flex Park est soumise à des obligations de distribution de dividendes (95% des résultats issus des activités de location, 70% des plus-values de cession et 100% des dividendes versés par les filiales ayant opté pour le régime SIIC).
Les revenus tirés de l'exercice d'activités accessoires sont imposables à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Le résultat du secteur imposable est sans influence sur le résultat du secteur exonéré et n'influence pas les obligations de distribution afférentes aux opérations exonérées.
Les SIIC et leurs filiales doivent ventiler entre leurs secteurs exonéré et imposable les produits et charges correspondants, et distinguer lors des distributions auxquelles elles procéderont la fraction des bénéfices provenant des activités exonérées de celle provenant des activités imposables.
L'option, qui est irrévocable et globale, entraîne cessation d'activité dans la mesure où les entreprises concernées cessent totalement ou partiellement d'être soumises à l'impôt sur les sociétés. L’exercice de l’option entraîne en application de ces dispositions l’imposition immédiate des résultats de l'exercice en cours à la date de l'option ainsi que des provisions relatives à l'activité qui devient exonérée.
L’exercice de l’option pour le régime des SIIC entraîne également l’exigibilité d’un impôt de sortie (« exit tax ») calculé au taux de 19% sur les plus-values au moment d’entrer dans le régime sur les biens immobiliers et les participations dans des sociétés immobilières fiscalement transparentes. Cet impôt est payable par quart le 15 décembre de chaque année.
Le reliquat des déficits reportables non utilisés lors de l’option pour le régime des SIIC sera imputé sur le résultat de cessation et ce, y compris sur l’assiette servant au calcul à l’impôt de sortie calculé à 19%. Le solde éventuellement non imputé est définitivement perdu.
Les sociétés d’INEA, préalablement soumises à l'impôt sur les sociétés, sont redevables de l'impôt de sortie du fait de leur option pour le régime des SIIC. La base de l'impôt de sortie est calculée pour chaque société par différence entre la valeur vénale et la valeur fiscale des actifs immobiliers et/ou des parts des filiales fiscalement transparentes.
L'impôt de 19% s’appliquera sur cette base.
Le résultat de base par action est calculé en divisant le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires (résultat net part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation au cours de chaque exercice.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires | 58 077 | 54 499 |
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires | 9 675 253 | 8 445 505 |
Résultat de base par action (en euro/action) | 6,00 | 6,45 |
Le calcul du résultat dilué par action est déterminé en ajustant le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires et le nombre moyen pondéré d’actions en circulation au cours de l’exercice des effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires | 58 077 | 54 499 |
Ajustements par type d’actions dilutives | ||
Bénéfice utilisé pour le calcul du résultat dilué(en milliers d’euros) | 58 077 | 54 499 |
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires | 9 675 253 | 8 445 505 |
Ajustements par type d’actions dilutives à corriger | ||
Nombre d’actions utilisées pour le calcul du résultat dilué | 9 675 253 | 8 445 505 |
Résultat dilué par action (en euro/action) | 6,00 | 6,45 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2021 | Variation | 31/12/2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Augmentation | Diminution | Variation JV | Impact IFRS 16 | Autres | |||
Total immobilisations incorporelles | 1 065 | 40 | - 102 | 0 | -163 | 840 | |
dont IFRS 16 | 664 | -163 | 501 | ||||
Le bien détenu en application d’IFRS 16 concerne le bail des bureaux occupés par INEA à Paris. Le montant restant à amortir au 31 décembre 2022 jusqu’à l’échéance du bail (30/01/2029) est de 501 milliers d’euros.
Les biens détenus en application d’IFRS 16 ont été reclassés sur l’exercice d’immobilisations incorporelles à immobilisations corporelles. Le solde au 31 décembre 2021, avant ce reclassement, s’élevait à 401 milliers d’euros.
L'évaluation de la juste valeur de l'ensemble des immeubles de placement a été catégorisée de niveau 3 au vu des données utilisées au titre des techniques d'évaluation.
Au 31 décembre 2022 (en milliers d’euros) | Terrains | Constructions livrées | Constructions en cours | Actifs déstinés à être cédés | Total immeubles de placement |
|---|---|---|---|---|---|
Au 1er janvier 2022 (Juste valeur) (1) | 140 606 | 696 305 | 46 727 | 0 | 883 639 |
À l’ouverture (valeurs brutes) | 137 846 | 585 021 | 46 784 | 13 916 | 783 567 |
Virement interne (2) | 14 496 | 10 527 | (27 013) | 1 990 | 0 |
Augmentations (2) | 52 885 | 56 266 | 2 614 | 111 765 | |
Diminutions (2) | (162) | (4 368) | (13 917) | -18 447 | |
À la clôture 31 décembre 2022 – (valeurs brutes) | 152 180 | 644 065 | 76 037 | 4 603 | 876 885 |
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2021 (+) | 30 571 | 1 039 | 31 610 | ||
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2021 (-) | (2 366) | (2 366) | |||
JV N suite au reclassement des encours en N-1 | 3 116 | 3 116 | |||
Variation de Juste Valeur sur les nouveaux immeubles de placement | (428) | (428) | |||
Variation de JV au 31 décembre 2022 (3) | 0 | 30 893 | 0 | 1 039 | 31 932 |
Variation de Juste Valeur des actifs cédés en 2022 (-) (4) | 34 | 34 | |||
Variation de JV des actifs cédés en 2022 et détenus en vue de la vente 2020 (4) | 811 | 811 | |||
Reclassement JV des actifs détenues en vue de la vente 2022 (5) | 7 463 | 7 463 | |||
Cumul amortissements au 1er janvier 2022 | 0 | ||||
Dotations (6) | |||||
Reprise/diminutions (6) | 0 | ||||
Cumul Amortissements à la clôture | 0 | ||||
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans la variation de la juste valeur | 3 706 | 3 706 | |||
À la clôture au 31 décembre 2022 (Juste valeur) | 154 940 | 789 982 | 75 980 | 0 | 1 020 903 |
En ce qui concerne les principales augmentations :
Livraisons / acquisitions (mise en exploitation) en valeur brute :
Immobilisations en cours (Immeubles en VEFA ou sous promesse) en valeur brute :
En ce qui concerne les principales diminutions en valeur brute :
Les immeubles de placement d’INEA relèvent dans leur ensemble du niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs telles qu’édictées par IFRS 13. Aucun changement de méthode d’évaluation n’est intervenu par rapport au 31 décembre 2022.
Au 31 décembre 2022 (en milliers d’euros) | Terrains | Constructions livrées | Constructions en cours | Total immeubles de placement | Autres immobilisations corporelles |
|---|---|---|---|---|---|
Au 1er janvier 2022 (Juste valeur) (1) | 114 723 | 565 953 | 77 701 | 758 378 | 247 |
À l’ouverture (valeurs brutes) | 114 746 | 489 916 | 77 758 | 682 420 | 426 |
Virement interne (2) | 26 698 | 35 706 | (62 404) | ||
Augmentations (2) | 77 221 | 31 430 | 108 651 | 202 | |
Diminutions (2) | (815) | (6 689) | (7 504) | ||
À la clôture 31 décembre 2022 – (valeurs brutes) | 140 629 | 596 154 | 46 784 | 783 567 | 628 |
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2021 (+) | 20 839 | 20 839 | |||
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2021 (-) | (4 259) | (4 259) | |||
JV N suite au reclassement des encours en N-1 | 763 | 763 | |||
Variation de Juste Valeur sur les nouveaux immeubles de placement | 14 001 | 14 001 | |||
Variation de JV au 31 décembre 2022 (3) | 31 344 | 31 344 | |||
Variation de Juste Valeur des actifs cédés en 2022 (-) (4) | (126) | (126) | |||
Variation de JV des actifs cédés en 2022 et détenus en vue de la vente 2022 (4) | |||||
Reclassement JV des actifs détenues en vue de la vente 2022 (5) | (8 626) | (8 626) | |||
Cumul amortissements au 1er janvier 2022 | (178) | ||||
Dotations (6) | (49) | ||||
Reprise/diminutions (6) | |||||
Cumul Amortissements à la clôture | (227) | ||||
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans la variation de la juste valeur | 1 522 | 1 522 | |||
À la clôture au 31 décembre 2022 (Juste valeur) | 140 606 | 696 305 | 46 727 | 883 639 | 401 |
Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d’application d’IAS 40 et peuvent être évalués à la juste valeur dès lors que celle-ci peut être déterminée de façon fiable et sur une base continue.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) | 584 855 | 465 360 |
BPCE Expertises | 455 180 | 393 800 |
Actifs non expertisés : rénovation | 0 | 17 250 |
Corrections d'actifs expertisés | (1 382) | (4 889) |
Retraitements VEFA à livrer et actifs détenus en vue de la vente | (95 630) | (33 241) |
Actifs livrés : valeurs d’expertises retenues | 943 023 | 838 280 |
Expertises : VEFA à livrer sous 6 mois : valeur d’expertise retenues | - | |
> Toulouse Landing | 24 900 | - |
> Bordeaux Coeur de Garonne | 7 953 | - |
> Irizium Lyon | 12 121 | |
> Merignac Arko | 16 202 | - |
> Lyon Stadium | 11 527 | |
> Rennes Cyberplace | 7 014 | |
VEFA livraisons < 6 mois | 56 069 | 23 648 |
Actifs non expertisés : en cours de livraison > 6 mois : au coût | ||
> Aix astravaia | 4 673 | 5 |
> Bordeaux Cœur Garonne | 3 311 | |
> Montpellier Nexus | 7 606 | - |
> Le Mans Auriga | 957 | - |
> Merignac arko | 5 186 | |
> Rennes Cyberplace | 3 040 | |
> Toulouse Basso Cambo bat B | 1 989 | |
> Toulouse Landing | 6 971 | |
> Toulouse Gramont | 6 | |
> Portes du Rhône | 8 574 | 1 202 |
Actifs livraisons > 6 mois | 21 810 | 21 710 |
Immeubles de placement au bilan en IFRS | 1 020 902 | 883 638 |
Actifs détenus en vue de la vente au bilan en IFRS | 5 643 | 13 099 |
Totaux au bilan en IFRS | 1 026 545 | 896 737 |
Les VEFA et CPI dont la livraison est prévue avant le 30 juin 2023 :
Les VEFA et CPI dont la livraison est prévue après le 30 juin 2023 mais dont la commercialisation est bien avancée :
Une réunion de travail sur les expertises a eu lieu le 30 novembre 2022 en présence des deux experts immobiliers, de la Présidente du Comité d’Audit d’INEA et des commissaires aux comptes.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Expertise | 788 429 | 744 982 |
Actifs non livrés | 69 305 | 45 360 |
Travaux locataires immobilisés | ||
Total Bureau | 857 734 | 790 342 |
Expertise | 160 237 | 106 395 |
Actifs non livrés | 8 574 | - |
Travaux locataires immobilisés | ||
Total Activité | 168 811 | 106 395 |
Valeur des Immeubles de placement et actifs déstinés à être cédés au bilan | 1 026 545 | 896 737 |
Le tableau ci-dessus inclut les actifs détenus en vue de la vente.
(en milliers d’euros) | Société intégrée Globalement | Quote-part dans les sociétés mises en équivalence | Total |
|---|---|---|---|
1erjanvier 2021 | 758 378 | 0 | 758 378 |
Variation des valeurs brutes | 101 147 | 101 147 | |
Variation de la juste valeur | 31 343 | 31 343 | |
Variation de la juste valeur des actifs cédés eu cours de l’exercice | (126) | (126) | |
Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la vente en 2021 | (8 626) | (8 626) | |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans la variation de la juste valeur | 1 522 | 1 522 | |
Total au 31 décembre 2021 | 883 639 | 0 | 883 639 |
1er janvier 2022 | 883 639 | 0 | 883 639 |
Variation des valeurs brutes | 93 318 | 93 318 | |
Variation de la juste valeur | 31 932 | 31 932 | |
Variation de la juste valeur des actifs cédés au cours de l’exercice | 844 | 844 | |
Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la vente en 2022 | 7 463 | 7 463 | |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans la variation de la juste valeur | 3 706 | 3 706 | |
Total au 31 décembre 2022 | 1 020 902 | 0 | 1 020 902 |
Cette rubrique correspond au résultat de cession des actifs déterminé selon les éléments suivants :
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Prix de cession | 16 104 | 4 150 |
Juste valeur des immeubles cédés | (13 896) | (4 197) |
Frais de cession des éléments cédés | (164) | (12) |
SOUS TOTAL | 2 044 | (59) |
Frais de cession des actifs détenus en vue de la vente | (0) | (7) |
Autres | (104) | 0 |
Résultat des cessions d’actifs | 1 940 | (66) |
Néant
Néant
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Créances rattachées aux participations | 0 | 0 |
Autres actifs financiers (1) | 15 183 | 6 758 |
Total | 15 183 | 6 758 |
(1) La variation de ce poste provient, essentiellement de la variation de valeur des instruments financiers de couverture | ||
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Créances clients | 4 320 | 5 084 |
Produits à recevoir | 751 | 1 262 |
Fournisseurs débiteurs | 1 169 | 1 342 |
Avances sur charges locatives et compte de gérance | 1 322 | 1 206 |
Charges constatées d’avance | 4 173 | 3 787 |
Autres créances d’exploitation | 1 816 | 2 780 |
Créance GEST sur refacturation coûts liés à l’AGA | 802 | 1 107 |
Créances sur l’État – TVA | 5 026 | 4 941 |
Sous-total clients et autres débiteurs | 19 379 | 21 509 |
Carry back | ||
Créances sur l’État – Acomptes d’IS | ||
Sous-total créances d’impôt sur le résultat | ||
Total | 19 379 | 21 509 |
L’intégralité des créances clients et autres débiteurs a une échéance à moins d’un an.
Les avances sur charges locatives représentent les comptes de gérance et les avances faites par INEA, FLEX PARK et SCI ALPHA 11 MARBEUF au titre des charges par ailleurs refacturées aux locataires.
A l’ouverture de l’exercice, la dépréciation du poste client était de 643 milliers d’euros. Une dépréciation complémentaire pour un montant total de 296 milliers d’euros a été constatée au 31 décembre 2022. Dans le même temps une reprise a été effectuée pour un montant de 492 milliers d’euros portant ainsi le montant de la dépréciation du poste client à 447 milliers d’euros à la clôture.
Au 31 décembre 2022, les actifs détenus en vue de la vente correspondent à :
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Valeurs mobilières de placement | 733 | 1 540 |
Disponibilités | 3 232 | 3 064 |
Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 965 | 4 604 |
Les valeurs mobilières de placement ci-dessus sont principalement des produits d’OPCVM.
Le total de la trésorerie indiqué dans le tableau des flux de trésorerie comprend :
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 965 | 4 604 |
Liquidités nanties | ||
Intérêts courus bancaires (autres dettes financières) | ||
Découverts bancaires | (3 525) | (4 059) |
Variation de juste valeur | ||
Trésorerie nette | 439 | 545 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Capital social | 156 003 | 121 680 |
- actions propres | (414) | (149) |
Capital | 155 589 | 121 531 |
Prime d’émission | 162 681 | 106 761 |
Capitaux propres avant réserves et résultats non distribués | 318 270 | 228 292 |
Nombre d’actions (hors actions propres) | 10 812 317 | 8 445 505 |
Nombre d’actions moyen pondérés (hors actions propres) | 9 675 253 | 8 445 505 |
Au 31 décembre 2022, toutes les actions ordinaires émises sont entièrement libérées.
(en milliers d’euros) | 01/01/2022 | Augmentation | Diminution | Reclassement courant/ | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et instruments de couverture | 323 777 | 113 163 | - 2 409 | - 14 465 | 420 066 |
Dépôts reçus non courant | 3 720 | 1 672 | - 597 | 268 | 5 062 |
Passif de location non courant (IFRS 16) | 541 | - 173 | 368 | ||
Total dettes financières – non courant | 328 038 | 114 835 | - 3 006 | - 14 370 | 425 496 |
Emprunts et autres dettes financières | 105 504 | - 105 504 | 14 465 | 14 465 | |
Dépôts reçus courant | 3 545 | - 268 | 3 277 | ||
Passif de location courant (IFRS 16) | 156 | - 156 | 173 | 173 | |
Concours bancaires courants | 4 059 | 3 525 | - 4 059 | 3 525 | |
Total dettes financières – courant | 113 264 | 3 525 | - 109 719 | 14 370 | 21 440 |
Total dettes financières brutes | 441 302 | 118 360 | - 112 725 | 446 936 | |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | - 4 604 | 639 | - 3 965 | ||
TOTAL DETTES FINANCIERES NETTES | 436 698 | 118 360 | - 112 086 | 442 971 | |
(a) Augmentation – les principales émission/souscription de l’exercice sont les suivantes :
(b) Diminution – les principaux remboursements de l’exercice sont les suivants :
(c) Reclassement des dettes financières non courantes aux dettes financières courantes (d) Reclassement des dettes des actifs non courants destinés à être cédés | |||||
Au 31 décembre 2021 :
(en milliers d’euros) | 01/01/2021 | Augmentation | Diminution | Reclassement courant/ | 31/12/2021 |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et instruments de couverture | 316 266 | 130 954 (a) | (17 939) (b) | (105 504) (c) | 323 777 |
Dépôts reçus non courants | 3 396 | 1 698 | (1 030) | (345) | 3 720 |
Passif de location non courant (IFRS 16) | 697 | - | - | (156) | 541 |
Total dettes financières – non courant | 320 359 | 132 652 | (18 969) | (106 005) | 328 038 |
Emprunts et autres dettes financières | 28 215 | (28 215) (b) | 105 504 | 105 504 | |
Dépôts reçus courant | 3 200 | 345 | 3 545 | ||
Passif de location courant (IFRS 16) | 155 | (155) | 156 | 156 | |
Concours bancaires courants | 37 | 4022 | 4059 | ||
Total dettes financières – courant | 31 607 | 4 022 | (28 370) | 106 005 | 113 264 |
Total dettes financières BRUTES | 351 966 | 136 674 | (47 339) | - (d) | 441 302 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | - 3 619 | - 985 | - 4 604 | ||
TOTAL DETTES FINANCIERES NETTES | 348 347 | 135 689 | - 47 339 | 436 698 |
< 1 an | > 1 an | De 1 an à 5 ans | > 5 ans | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts obligataires | - 93 | 64 940 | 64 940 | - | 64 847 |
Emprunts corporate | - 101 | 282 519 | 179 105 | 103 415 | 282 419 |
Emprunts hypothécaires | 10 951 | 72 607 | 24 242 | 48 366 | 83 558 |
Autres dettes financières | 6 719 | 5 430 | 3 743 | 1 687 | 12 149 |
Dettes financières | 17 476 | 425 496 | 272 030 | 153 468 | 442 971 |
(en milliers d'euros) | Type de taux | Nombre de lignes | Solde au 31/12/2022 | Duration moyenne en années | Taux d'intérêts moyens | Principaux critères | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Emprunts hypothécaires | variable | 17 | 74 073 | 4,55 | 1,85 % | na | ||
Emprunts hypothécaires | fixe | 2 | 9 485 | 5,08 | 2,13 % | na | ||
Emprunts obligataires | fixe | 4 | 99 741 | 1,65 | 3,13 % | Principaux critères applicables aux immeubles financés :
| ||
Crédits corporates | variable | 4 | 247 524 | 4,80 | 2,03 % | |||
dont crédit corporate "classique" | variable | 1 | 39 816 | 3,79 | 1,70 % | na | ||
dont Green Loan | variable | 2 | 175 676 | 5,03 | 2,11 % | Principaux critères applicables aux immeubles financés :
| ||
dont Sustainability Linked Loan | variable | 1 | 32 032 | 5,19 | 1,63 % | Objectifs appliqués à la Société :
| ||
Total | 27 | 430 823 | 3,68 | 2,20 % | ||||
INEA est tenue vis-à-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :
Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine. Il est ici calculé tel que défini dans les contrats de prêts, il diffère donc du LTV EPRA communiqué par ailleurs dans les différentes publications financières d’INEA.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice.
Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers).
Covenants | 31/12/2022 | 31/12/2021 | |
|---|---|---|---|
LTV | < 55 % | 41,3 % | 47,1 % |
DSCR | > 1,2 | 2,6 | 2,4 |
ICR | > 2,0 | 4,5 | 5,4 |
Au 31 décembre 2022 INEA respecte l’ensemble de ces ratios.
La crise économique n’a pas eu d’influence sur le respect des ratios des covenants.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Capital | 172 509 | 175 450 |
Intérêts au taux effectif prévisionnels liés à ces échéances | 7 704 | 11 449 |
Total | 180 213 | 186 899 |
Le Capital et les intérêts ci-dessus indiqués sont relatifs aux emprunts contractés auprès d’organismes de crédit hors contrats revolving, green loan et risque de crédit (IFRS 13).
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Capital | 10 790 | 6 420 |
Intérêts au taux effectif prévisionnels liés à ces échéances | 4 959 | 4 750 |
Total | 15 749 | 11 170 |
Le Capital et les intérêts ci-dessus indiqués sont relatifs aux emprunts contractés auprès d’organismes bancaires hors contrats revolving, green loan, concours bancaires courants et risque de crédit (IFRS 13).
Les emprunts bancaires de type hypothécaire souscrits par INEA sont garantis par les immeubles de placement financés par ces emprunts (Cf. Note 10 « Immeuble de placement » et 23 « Engagements hors bilan »).
Les emprunts immobiliers souscrits, libellés en euros, sont soit à taux fixe non révisable, soit à taux variable.
INEA a conclu seize CAP pour couvrir sa dette contre le risque de fluctuation des taux d’intérêt. Le taux de dette sécurisée s’élève ainsi à 77% au 31 décembre 2022.
Ces Cap couvrent un encours de 220 956 milliers d’euros au 31 décembre 2022 contre 221 258 milliers d’euros au 31 décembre 2021.
Leur juste valeur est inscrite dans les comptes.
La comptabilité de couverture conduit à comptabiliser :
Au 31 décembre 2022, le capital restant dû des emprunts souscrits (plus dépôts de garanties inclus) et tirés par INEA s’élève contractuellement à 443 412 milliers d’euros (437 243 milliers d’euros en 2021).
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | en % | sécurisé |
|---|---|---|---|
Dette à taux fixe | 109 226 | 25 % | 25 % |
Dette à taux variable | 321 597 | 75 % | |
dont couverte | 220 956 | 69 % | 51 % |
dont non couverte | 100 641 | 31 % | |
Capital restant dû des financements | 430 823 | 97 % | 77 % |
Intérêts courus | 3 709 | 1 % | |
Dépôts | 8 339 | 2 % | |
Swap | 0 % | ||
Passif de location | 541 | 0 % | |
Concours bancaires courants | 3 525 | 1 % | |
Dette totale BRUTE | 446 936 | 101 % | |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | - 3 965 | - 1 % | |
DETTE TOTALE NETTE | 441 971 | 100 % |
L’endettement financier net à plus d’un an (total des dettes financières "non courantes" déduction faite de la trésorerie ou équivalent de trésorerie nette) s’élève à 425 057 milliers d’euros au 31 décembre 2022 contre 327 492 milliers d’euros au 31 décembre 2021.
Le montant des dettes financières à taux fixe au 31 décembre 2022 s’élève à 109 226 milliers d’euros contre 109 958 milliers d’euros au 31 décembre 2021.
Le montant des dettes financières à taux variable au 31 décembre 2022 s’élève à 321 597 milliers d’euros contre 316 218 milliers d’euros au 31 décembre 2021.
Les échéances des emprunts, pour leurs parts non courantes, se présentent comme suit :
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Entre 1 et 5 ans | 272 030 | 177 922 |
Plus de 5 ans | 153 467 | 150 116 |
Total dettes financières – non courant | 425 496 | 328 038 |
Les emprunts sont couverts à 77% contre le risque de taux (contre 78% au 31 décembre 2021).
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Autres passifs non courants – Provision AGA | 602 | 885 |
Autres passifs courants – Provision AGA inférieure à 1 an | 201 | 221 |
Total autres passifs financiers | 802 | 1 106 |
Le 12 juin 2019, l’Assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la Société a autorisé dans sa 17ème résolution le Conseil d’administration à procéder au profit de plus de 50% des salariés de GEST à une attribution gratuite d’actions existantes ou à émettre, à concurrence d’un nombre d’actions représentant un pourcentage maximum de 1% du capital social de la Société. Cette autorisation peut être utilisée par le Conseil d’administration pendant un délai maximum de trente-huit mois à compter de la date de cette assemblée.
Il est précisé dans la résolution que tous les coûts, directs et indirects, liés au plan d’attribution gratuite d’actions seront supportés par GEST.
Cette attribution vise à renforcer la motivation des salariés de GEST et à les fidéliser, en leur offrant un outil de rémunération complémentaire qui tient compte des performances et du développement de la Société, dont GEST assure la gestion.
Le 23 juillet 2019, en vertu de sa délégation, le Conseil d’administration d’INEA a décidé de conclure un plan d’attribution gratuite d’actions aux salariés de GEST.
Périodes d’acquisition :
Chaque quota d'actions gratuites attribuées ne sera définitivement acquis, sous réserve le cas échéant de l'atteinte des conditions de performance, qu'au terme des périodes d’acquisition successives ci-après :
Le nombre d’actions gratuites initialement attribuées est de 35 000 actions au prix de 42 €.
INEA s'est engagée auprès de la société Gest à lui céder 35 000 actions. Un fois acquises, Gest les attribuera à ses propres salariés dans le cadre d'un plan d'attribution d'actions gratuites.
Une provision pour risques et charges a donc été comptabilisée à la mise en place du plan pour l’ensemble des actions à attribuer pour un montant global de 1 435 000 euros, la partie distribuée l’année suivante étant classée en passif courant chez INEA.
Cette même provision est mise à jour au fur et à mesure de l’attribution des actions et des variations observées sur le cours INEA.
Du fait de la convention de refacturation signée le 10 décembre 2019 par INEA et GEST un produit à recevoir a été constaté pour le même montant ainsi que pour les divers frais liés à l’opération, l’ensemble des coûts de cette opération étant supportés par GEST.
L’impact au niveau du compte de résultat est donc neutre pour INEA, les charges financières étant couvertes par des produits équivalents de même nature.
Au 31 décembre 2022, le passif financier correspondant au montant probable d’attribution d’actions gratuites est de 802 milliers d’euros contre 1 106 milliers d’euros au 31 décembre 2021.
Au 31 décembre 2022, le solde des actions restant à distribuer s’élève à 19 335, évaluées au cours de clôture soit 41,5 €.
La provision et le produit à recevoir correspondant, s’élèvent donc ainsi à 802 milliers d'euros au 31 décembre 2022, pour une partie courante à 201 milliers d'euros.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | Évaluation à la JV | |||
|---|---|---|---|---|---|
Valeur au bilan | Juste valeur | Niveau des données d’évaluation | Classe comptable | ||
Actifs non courants | 15 183 | 15 183 | |||
Créances rattachées aux participations | 0 | 0 | Niveau 2 | Non | |
Instruments de couverture | 9 380 | 9 380 | Niveau 3 | Résultat / Capitaux propres | Oui |
Autres actifs financiers à la JVR | 5 803 | 5 803 | Niveau 3 | Résultat | Oui |
Actifs courants | 28 836 | 28 836 | |||
Clients et autres débiteurs | 19 379 | 19 379 | Niveau 2 | Non | |
Autres actifs courants | 5 492 | 5 492 | Niveau 3 | Résultat | Oui |
Créances d’impôt sur le résultat | 0 | 0 | Niveau 2 | Non | |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 3 965 | 3 965 | Niveau 2 | Non | |
Passifs non courants | 426 098 | ||||
Dettes financières | 425 496 | (1) | Niveau 2 | Résultat / Capitaux propres | Oui |
dont instruments de couverture de taux | 0 | 0 | Niveau 2 | Résultat / Capitaux propres | Oui |
Autres passifs non courants | 602 | 602 | Niveau 2 | Résultat / Capitaux propres | Non |
Passifs courants | 37 056 | ||||
Fournisseurs et autres créditeurs | 15 414 | 15 414 | Niveau 2 | Non | |
Concours bancaires courants | 3 525 | 3 525 | Niveau 2 | Non | |
Autres dettes financières | 17 915 | (1) | Niveau 2 | Résultat | Oui |
Autres passifs courants | 201 | (1) | Niveau 2 | Résultat / Capitaux propres | Non |
Passifs directement liés aux groupes d'actifs détenus en vue de la vente | 0 | (1) | Niveau 2 | ||
(1) La juste valeur de la dette financière non courante et courante s’élève à 424 983 milliers d’euros au 31 décembre 2022 contre 421 856 milliers d’euros au 31 décembre 2021. | |||||
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | |||
|---|---|---|---|---|
Valeur comptable | Variations de la juste valeur sur la période (y. c. cessation de couverture au cours de la période) | Montant notionnel | ||
Actif | Passif | |||
IFRS 7.24A(a) | IFRS 7.24A(a) | IFRS 7.24A(c) | IFRS 7.24A(d) | |
Couverture de flux de trésorerie | ||||
Taux d’intérêt | ||||
Instruments fermes | 14 995 | 13 469 | 220 956 | |
Autres | ||||
Total Couverture de flux de trésorerie | 14 995 | 13 469 | 220 956 | |
La stratégie de couverture des emprunts du Groupe reste inchangée.
Le montant de la couverture de taux d’intérêt directement comptabilisée en résultat est nul.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | ||
|---|---|---|---|
Gains et pertes comptabilisés directement | Résultat net (Résultat de la comptabilité de couverture) | ||
IFRS 7.24C (b)(iii) | IFRS 7.24C (b)(iii) et 24C (b)(v) | ||
Montant de la part efficace | Montant comptabilisé en capitaux | Montant de la part inefficace de la couverture | |
IFRS 7.24C (b)(i) | IFRS 7.24C (b)(iv) | IFRS 7.24C (b)(ii) | |
Couverture de flux de trésorerie | |||
Taux d’intérêt | 13 643 | ||
Total de la couverture de flux de trésorerie | 13 643 | 0 | 0 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
Valeur de marché | Montant notionnel | Valeur de marché | Montant notionnel | |||
positive | négative | positive | négative | |||
Couverture de flux de trésorerie | ||||||
Taux d’intérêt | 14 995 | 220 956 | 1 526 | 221 258 | ||
Total Instruments dérivés de couverture | 14 995 | 220 956 | 1 526 | 221 258 | ||
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Opérations sur marchés organisés | Opérations de gré à gré | Total notionnel | Total notionnel | |||||
≤ 1 an | > 1 an à ≤ 5 ans | > 5 ans | ≤ 1 an | > 1 an à ≤ 5 ans | > 5 ans | |||
Autres instruments | ||||||||
Autres | 3 956 | 217 000 | 220 956 | 221 258 | ||||
Total notionnel des instruments dérivés de couverture | 3 956 | 217 000 | 220 956 | 221 258 | ||||
Les mouvements d’impôts différés actifs et passifs sur l’exercice sont les suivants :
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Au 1er janvier | 1 770 | 1 770 |
Enregistré au compte de résultat | ||
Reprise d’impôt différé (1) | ||
Impôt différé actif de l’exercice | 1 770 | 1 770 |
Enregistré en capitaux propres | ||
à la clôture | 1 770 | 1 770 |
(1) Reprise liée à l'actualisation du taux d'impôt sur les sociétés. |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Dettes fournisseurs | 5 498 | 5 271 |
Dettes fiscales et sociales | 517 | 802 |
Autres dettes diverses | 4 665 | 4 482 |
Produits constatés d’avance | 0 | 1 220 |
Dettes sur immobilisations | 4 734 | 23 037 |
Total | 15 414 | 34 812 |
L’intégralité des dettes fournisseurs à une échéance à moins d’un an. Les dettes sur immobilisations correspondent aux sommes restantes à verser aux promoteurs des immeubles acquis par INEA.
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Moins d’un an | 15 414 | 34 812 |
Entre 1 et 2 ans | ||
Entre 2 et 5 ans | ||
Plus de 5 ans | ||
Total fournisseurs et autres créditeurs | 15 414 | 34 812 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Produits des cessions | 16 104 | 6 061 |
Frais sur cessions | - 171 | - 55 |
Variation des créances sur cessions | 945 | -1 326 |
Encaissements sur cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles | 16 877 | 4 680 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Acquisitions d'immeubles de placement | 111 740 | 108 488 |
Variation des dettes sur immeubles de placement | 18 302 | - 13 164 |
DECAISSEMENTS SUR ACQUISITIONS D'IMMEUBLES DE PLACEMENT | 130 043 | 95 324 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Variation des créances d'exploitation | 1 070 | - 970 |
Variation des dettes d'exploitation | - 1 399 | 2127 |
VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT LIÉ À L'ACTIVITÉ | - 329 | 1 157 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Dettes financières à l'ouverture | 429 978 | 345 567 |
Dettes financières à la clôture | 435 072 | 429 978 |
VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT LIÉ À L'ACTIVITÉ | 5 094 | 84 411 |
Tirages sur dettes financières | 107 158 | 124 670 |
Remboursement de dettes financières | - 103 622 | - 41 826 |
Impact TIE | 955 | 1 349 |
Variation sur intérêts courus non échus | 557 | 275 |
Autres variations | 47 | - 58 |
Variation des dettes financieres | 5 094 | 84 411 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Encaissements sur dépôts de garantie | 1 672 | 1 698 |
Décaissements sur dépôts de garantie | - 597 | - 1 030 |
VARIATION des depots de garantie sur l'exercice | 1 075 | 668 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | 31/12/2021 |
|---|---|---|
Dividende par action (en euros) | ||
Nombre d'actions (hors auto-détenues à date de versement) | 8 455 419 | |
dividendes verses aux actionnaires de la mere (en milliers d'euros) | 22 784 | 21 984 |
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2020 au titre de l’exercice 2019 pour un montant de 21 109 milliers d’euros (moins la part de 29 milliers d’euros revenant à INEA au titre des actions auto détenues).
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2021 au titre de l’exercice 2020 pour un montant de 21 985 milliers d’euros (moins la part de 1 millier d’euros revenant à INEA au titre des actions auto détenues).
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2022 au titre de l’exercice 2021 pour un montant de 22 831 milliers d’euros (moins la part de 46 milliers d’euros revenant à INEA au titre des actions auto détenues).
(en euros) | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|
Dividende net par action | 2,70 € | 2,60 | 2,50 |
Le dividende proposé au vote lors de la prochaine assemblée générale des actionnaires s’élève à
Honoraires comptabilisés pour l’exercice clos le 31 décembre 2022 :
(en euros) | KPMG | % | PWC | % |
|---|---|---|---|---|
Audit : | ||||
Honoraires de certification des comptes (1) | 110 625 | 101 738 | ||
Sous-total | 110 625 | 77 % | 101 738 | 79 % |
Honoraires SACC : | ||||
| 5 562 | |||
| 27 189 | 27 135 | ||
Sous-total | 32 751 | 23 % | 27 135 | 21 % |
Total | 143 376 | 100 % | 128 873 | 100 % |
(1) Dont 195 983€ pour INEA et 16 380€ pour FLEX PARK (2) Dont 5 562€ pour FLEX PARK (3) Honoraires liés à l'augmentation de capital de juin 2022 |
(en milliers d’euros) | Sûretés réelles (hypothèques) au 31/12/22 | |
|---|---|---|
Montant garanti | Montant tiré * | |
Autres emprunts obligataires (Euro PP) | N/A | 65 000 |
Emprunts et dettes auprès d’établissements de crédit | ||
| ||
| 153 376 | 81 138 |
| ||
* Capital restant dû des emprunts. | ||
Le montant de l’encours des emprunts garantis s’élève à 81 138 milliers d’euros au 31 décembre 2022 (79 870 milliers d’euros au 31 décembre 2021).
Par ailleurs, des garanties complémentaires existent pour certains emprunts, à savoir :
Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.
INEA a comptabilisé la somme de 5 637 milliers d’euros au titre de la prestation de GEST sur la période, dont 833 milliers d’euros ont été refacturées à Flex Park et 30 milliers d’euros à Alpha.
A l’exception de jetons de présence attribués aux membres du conseil d’administration (hors dirigeants) pour la somme de 124 milliers d’euros, aucune autre rémunération n’a été versée aux administrateurs et aux dirigeants sur l’exercice.
Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société GEST, cette dernière percevant des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte de la société INEA.
(Exercice clos le 31 décembre 2022)
À l’Assemblée générale
Foncière INEA
2, place des Hauts Tilliers
92230 Gennevilliers
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société Foncière Inea relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2022, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie «Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2022 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Au 31 décembre 2022, la valeur des immeubles de placement s’élève à 1 021 millions d’euros soit près de 95 % de l’actif consolidé de Foncière INEA. Par ailleurs, la variation de la valeur de ces immeubles a eu un impact de 31,9 millions d’euros dans le résultat de l’exercice.
Comme indiqué dans la note 2.2.1 « Immeubles de placement » de l’annexe aux comptes consolidés, après leur comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont comptabilisés à leur juste valeur (telle que définie par la norme IFRS 13), les variations de ces justes valeurs étant comptabilisées sur une ligne distincte du compte de résultat « solde net des ajustements de valeurs des immeubles ». La juste valeur des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies par deux experts indépendants par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine de la société.
La détermination de la juste valeur d’un actif immobilier implique le recours à une part significative de jugement pour définir les hypothèses et estimations appropriées, comme détaillé dans les notes 2.2.1 et 10 de l’annexe aux comptes consolidés.
Les principales hypothèses concernent les taux de capitalisation, les valeurs locatives de marché, ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
Par conséquent, nous considérons l’évaluation des immeubles de placement comme un point clé de l’audit en raison du caractère significatif de ce poste au regard des comptes consolidés, de la part significative de jugement relatif à la détermination des principales hypothèses utilisées et de la sensibilité de la juste valeur des actifs immobiliers à ces hypothèses.
Nos travaux ont consisté en :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du conseil d'administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président-Directeur Général. S’agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format d’information électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Foncière INEA par votre Assemblée générale du 21 avril 2006 pour le cabinet KPMG SA et par l’acte constitutif de Foncière INEA en octobre 1998 pour le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit.
Au 31 décembre 2022, le cabinet KPMG SA était dans la 17ème année de sa mission sans interruption et le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit dans la 25ème année, dont 17 années pour les deux cabinets depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché réglementé.
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
Nous remettons au comité d'audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d'audit figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d'audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Fait à Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 13 avril 2023
Les Commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit | KPMG SA |
|---|---|
Mathilde Hauswirth | Sandie Tzinmann |
au 31 décembre 2022 (RFA)
(en euros) | 2022 | 2021 | % |
|---|---|---|---|
Produits d’exploitation (1) | |||
Vente de marchandises | |||
Loyers nets | 36 413 331 | 33 938 572 | 7,29 |
Charges refacturées | 11 282 121 | 9 627 407 | 17,19 |
Montant net du chiffre d’affaires | 47 695 452 | 43 565 979 | 9,48 |
Production stockée | |||
Production immobilisée | |||
Subventions d’exploitation | |||
Reprises sur amortis. et provisions, transferts de charges | 1 988 563 | 1 158 785 | 71,61 |
Autres produits | 1 880 422 | 1 798 795 | 4,54 |
Total des produits d’exploitation | 51 564 437 | 46 523 558 | 10,84 |
Charges d’exploitation (2) | |||
Achats de marchandises | |||
Variation de stock (m/ses) | |||
Achats de matières premières & autres approvisionnement | |||
Variation de stock (matières premières) | |||
Autres achats et charges externes | 23 550 913 | 19 446 440 | 21,11 |
Impôts, taxes et versements assimilés | 165 204 | 166 482 | (0,77) |
Salaires et traitements | |||
Charges sociales | 23 045 | 23 240 | (0,84) |
Dotations aux amortissements et provisions | |||
Sur immobilisations : dotations aux amortissements | 15 606 644 | 13 969 911 | 11,72 |
Sur immobilisations : dotations aux provisions | |||
Sur actif circulant : dotations aux provisions | 189 880 | 205 163 | (7,45) |
Pour risques et charges : dotations aux provisions | |||
Autres charges | 581 948 | 154 804 | 275,93 |
Total des charges d’exploitation | 40 117 634 | 33 966 039 | 18,11 |
Résultat d’exploitation | 11 446 802 | 12 557 520 | (8,85) |
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun | |||
Bénéfice ou perte transferee | |||
Perte supportée ou bénéfice transféré | |||
Produits financiers | |||
De participation (3) | 3 346 019 | 1 752 950 | 90,88 |
D’autres valeurs mobilières et créances de l’actif immobilisé | |||
Autres intérêts et produits assimilés | 1 558 028 | 1 517 189 | 2,69 |
Reprises sur provisions et transfert de charges | 322 642 | 882 227 | (63,43) |
Différences positives de changes | |||
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement | 12 422 | 17 983 | (30,92) |
Total des produits financiers | 5 239 111 | 4 170 349 | 25,63 |
Charges financières | |||
Dodations aux amortissements et provisions | 75 253 | 179 034 | (57,97) |
Intérêts et charges assimilées (4) | 9 690 708 | 8 209 660 | 18,04 |
Différences négatives de change | |||
Charges nettes sur cessions de valeurs mob. de placement | 57 385 | 15 185 | 277,91 |
Total des charges financières | 9 823 345 | 8 403 880 | 16,89 |
(en euros) | 2022 | 2021 | % |
|---|---|---|---|
Résultat financier | (4 584 235) | (4 233 530) | 8,28 |
Résultat courant avant impôts | 6 862 569 | 8 323 990 | (17,56) |
Produits exceptionnels | |||
Sur opérations de gestion | |||
Sur opération en capital | 16 104 127 | 4 150 000 | 288,05 |
Reprises sur provisions et transferts de charges | 80 722 | ||
Total des produits exceptionnels | 16 184 849 | 4 150 000 | 290,00 |
Charges exceptionnelles | |||
Sur opérations de gestion | 77 385 | ||
Sur opérations en capital | 15 113 566 | 4 512 654 | 234,92 |
Dotations aux amortissements et provisions | 93 622 | 95 066 | (1,52) |
Total des charges exceptionnelles | 15 284 572 | 4 607 720 | 231,72 |
Résultat exceptionnel | 900 277 | (457 720) | 296,69 |
Participation des salariés aux résultats | |||
Impôts sur les bénéfices | |||
Total des produits | 72 988 397 | 54 843 910 | 33,08 |
Total des charges | 62 225 553 | 46 977 640 | 38,84 |
Bénéfice ou perte | 7 762 846 | 7 866 270 | (1,31) |
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs (2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs (3) Dont produits concernant les entités liées (4) Dont intérêts concernant les entités liées | 3 346 019 | 1 752 950 |
(en euros) | Brut | Amortissements Dépréciations | Net | Net |
|---|---|---|---|---|
Capital souscrit non appelé | ||||
Actif immobilisé | ||||
Immobilisations incorporelles | ||||
Frais d’établissement | ||||
Frais de recherche et de développement | ||||
Concessions, brevet et droits assimilés | 221 292 | 162 133 | 59 159 | 113 618 |
Fonds commercial | ||||
Autres immobilisations incorporelles | ||||
Avances et acomptes | ||||
Immobilisations corporelles | ||||
Terrains | 137 879 726 | 137 879 726 | 126 329 007 | |
Constructions | 555 978 188 | 92 551 732 | 463 426 456 | 426 719 151 |
Installations techniques, matériel et outillage | ||||
Autres immobilisations corporelles | 559 270 | 230 876 | 328 394 | 373 342 |
Immobilisations corporelles en cours | 71 033 221 | 71 033 221 | 45 680 664 | |
Avances et acomptes | ||||
Immobilisations financières | ||||
Participations | 30 382 800 | 30 382 800 | 30 382 800 | |
Créances rattachées à des participations | 22 256 044 | 22 256 044 | 14 668 691 | |
Titres immobilisés de l’activité de portefeuille | ||||
Autres titres immobilisés | ||||
Prêts | ||||
Autres immobilisations financières | 428 168 | 428 168 | 397 934 | |
Total actif immobilisé | 818 738 709 | 92 944 741 | 725 793 968 | 644 665 206 |
Actif circulant | ||||
Stocks et en-cours | ||||
Matières premières et autres approvisionnements | ||||
En cours de production de biens et services | ||||
Produits intermédiaires et finis | ||||
Marchandises | ||||
Avances et acomptes versés sur commandes | 262 734 | 262 734 | 165 064 | |
Créances (1) | ||||
Créances clients comptes rattachés | 2 804 694 | 38 134 | 2 766 560 | 3 703 204 |
Autres créances | 8 244 770 | 8 244 770 | 6 746 948 | |
Capital souscrit – appelé, non versé | ||||
Valeurs mobilières de placement | 1 992 040 | 65 585 | 1 926 454 | 2 005 948 |
Actions propres | 1 259 247 | 65 582 | 1 193 664 | 465 747 |
Autres titres | 732 793 | 3 | 732 790 | 1 540 201 |
Instruments de trésorerie | 281 612 | 281 612 | 0* | |
Disponibilités | 2 407 509 | 2 407 509 | 3 130 443* | |
Charges constatées d’avance | 4 067 000 | 4 067 000 | 3 670 979 | |
Total actif circulant | 20 060 359 | 103 720 | 19 956 639 | 19 423 128 |
Charges à répartir sur plusieurs exercices | 2 886 900 | 2 886 900 | 2 345 667 | |
Prime de remboursement des emprunts | ||||
Écarts de conversion – Actif | ||||
Total actif | 841 685 968 | 93 048 461 | 748 637 507 | 666 434 000 |
(1) Dont à plus d’un an | 802 402 | 1 106 894 |
* Au 31 décembre 2021, les primes d'option étaient classées en Disponibilités pour un montant de 433 158 euros.
(en euros) | Net | Net |
|---|---|---|
Capital social ou individuel | 156 003 141 | 121 679 811 |
Primes d’émission, de fusion, d’apport | 163 514 641 | 107 031 890 |
Écarts de réévaluation | ||
Réserve légale | 4 169 593 | 3 776 280 |
Réserves statutaires ou contractuelles | ||
Réserves réglementées | 746 740 | 746 740 |
Autres réserves | ||
Report à nouveau | 46 443 | 1 144 |
Résultat de l’exercice | 7 762 846 | 7 866 270 |
Subventions d’investissement | ||
Provisions réglementées | 1 290 622 | 1 277 722 |
Capitaux propres | 333 534 026 | 242 379 857 |
Produits des émissions de titres participatifs | ||
Avances conditionnées | ||
Autres fonds propres | ||
Provisions pour risques | ||
Provisions pour charges | 802 403 | 1 106 894 |
Provisions pour risques et charges | 802 403 | 1 106 894 |
Emprunts obligataires convertibles | ||
Autres emprunts obligataires | 66 746 154 | 66 746 154 |
| 324 236 141 | 326 402 686 |
| 3 525 458 | 4 002 890 |
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédits | 327 761 600 | 330 405 576 |
Emprunts et dettes financières diverses | 6 332 831 | 5 640 709 |
Emprunts et dettes financières diverses – Associés | ||
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours | 2 827 047 | 2 117 108 |
Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 4 804 675 | 4 634 375 |
| ||
| 24 800 | 24 800 |
| ||
| 212 384 | 456 843 |
| ||
| 195 690 | 200 611 |
Dettes fiscales et sociales | 432 874 | 682 253 |
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 4 098 709 | 9 959 157 |
Autres dettes | 1 297 188 | 1 711 715 |
Instruments de trésorerie | ||
Produits constatés d’avance | 1 050 202 | |
Dettes (1) | 414 301 079 | 422 947 249 |
Écarts de conversion – Passif | ||
Total passif | 748 637 507 | 666 434 000 |
(1) Dont à plus d’un an | 381 424 780 | 355 853 951 |
Les opérations militaires en Ukraine menées par la Russie depuis le 24 février 2022, et les sanctions prises contre la Russie par de nombreux Etats depuis cette date constituent le fait marquant de l’exercice clos le 31 décembre 2022.
A date de publication du présent document, la Société n’a pas constaté d’impact significatif direct ou indirect de la crise ukrainienne et de ses conséquences sur son activité.
Malgré le contexte inflationniste et les ruptures des chaines d’approvisionnement qui impactent de nombreux secteurs, INEA :
Ainsi, aucune perte de valeur liée au conflit armé en Ukraine n’a été identifiée dans les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022.
La continuité d’exploitation n’a pas lieu d’être remise en cause malgré le contexte, pour les raisons suivantes :
Il est toutefois difficile d'avoir une visibilité sur les impacts à moyen et long terme de cette crise.
La Société maintient donc ses objectifs, notamment l’atteinte de deux milliards d’euros en portefeuille d’ici fin 2026, tout en suivant avec attention l’évolution de la situation.
En date du 24 juin 2022, la société a procédé à une augmentation de capital de 107 334 945 euros, répartie pour 34 323 330,18 euros en capital social et pour 73 011 614,82 euros en prime d’émission, par l’émission de 2 385 221 actions nouvelles intégralement souscrites et libérées.
Le capital social d’INEA est ainsi porté à la somme de 156 003 141,19 euros, divisé en 10 841 080 actions ordinaires de 14,39 euros de valeur nominale chacune.
En date du 10 mars 2022, la Société a signé un nouveau crédit corporate sous la forme d’un Sustainability Linked Loan de 120 000 milliers d’euros ayant pour objet de refinancer le RCF 2017 et de financer la stratégie de développement du patrimoine. Au 31 décembre 2022, l’emprunt est tiré à hauteur de 33 000 milliers d’euros.
Trois immeubles ont été livrés au cours de l’année 2022 :
Les immeubles en cours de construction au 31 décembre 2022 portent sur 8 opérations.
Les immeubles cédés en 2022 pour un montant global de 16 104 milliers d’euros ont été les suivants :
Il n’existe aucun immeuble en crédit-bail dans les comptes de la Société.
Le 10 juin 2020, l’assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la Société a autorisé dans sa 17ème résolution le Conseil d’administration à effectuer un rachat en février 2022 de 4 833 actions INEA, représentant 0,06% du capital (sur les 8 455 859 titres qui composaient le capital à cette époque) au cours de 46,40 euros et moyennant des frais de négociation de 807,30 euros, pour les livrer en totalité aux salariés de GEST.
Il est précisé dans la résolution que tous les coûts, directs et indirects, liés au plan d’attribution gratuite d’actions seront supportés par GEST.
Cette attribution vise à renforcer la motivation des salariés de GEST et à les fidéliser, en leur offrant un outil de rémunération complémentaire qui tient compte des performances et du développement de la Société, dont GEST assure la gestion.
Au 31 décembre 2022, le solde des actions restant à attribuer s’élève à 19 335, évaluées au cours de clôture soit 41,50 €.
INEA a reçu en date du 5 mai 2021, un avis de vérification de comptabilité de la part de la Direction des Vérifications Nationales et Internationales portant sur la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019.
La vérification a pris fin le 7 juin 2022 et s’est soldée par un rappel d’impôt à hauteur de 2.456 euros.
Les comptes annuels au 31 décembre 2022 ont été préparés dans un contexte évolutif de crise économique lié au conflit en Ukraine et de difficultés à appréhender ses incidences et les perspectives d’avenir.
Par conséquent, les estimations comptables concourant à la préparation des comptes annuels au 31 décembre 2022 ont été réalisées dans un environnement sujet à une incertitude accrue et il est possible que les résultats futurs des opérations de la Société diffèrent des estimations effectuées au 31 décembre 2022.
Les comptes annuels d’INEA (« la Société ») sont établis au 31 décembre 2022 conformément aux dispositions du Code de commerce et du règlement de l’ANC n° 2014-03 modifié et homologué par arrêté ministériel du 2 septembre 2014 relatif au plan comptable général.
Les principes généraux de prudence, de régularité, de sincérité et d’image fidèle ont été respectés à partir des hypothèses de base suivantes :
Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique.
La préparation des états financiers nécessite l’utilisation d’estimations et d’hypothèses pour la détermination de la valeur des actifs et des passifs, l’évaluation des aléas positifs et négatifs à la date de l’arrêté, ainsi que les produits et charges de l’exercice.
Les estimations significatives réalisées par la Société pour l’établissement des états financiers portent principalement sur la valeur recouvrable des immobilisations incorporelles et corporelles comme indiqué en note 2.3.3 et l’évaluation des immobilisations financières comme indiqué en note 2.3.5.
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d’évaluation, la Société révise ses estimations sur la base d’informations régulièrement mises à jour. Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent de ces estimations.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût d’acquisition ou à leur coût de production.
Les amortissements sont calculés suivants les modes linéaire ou dégressif en fonction de la durée de vie prévue.
Les logiciels immobilisés sont amortis selon le mode linéaire sur une période de 12 mois.
Les matériels de bureau et informatiques immobilisés sont amortis selon le mode linéaire sur une période de 3 ans.
Les acquisitions de contrats de crédit-bail immobilier se traduisent par la constatation d’un droit au bail (figurant en fonds commercial), correspondant aux soultes financières sur les terrains et constructions sous-jacents.
La partie des droits au bail correspondant aux constructions est amortie fiscalement par la constatation d’un amortissement dérogatoire calculé selon la même méthode que pour les immeubles figurant à l’actif de la Société.
Au 31 décembre 2022, INEA ne possède pas d’immeuble en crédit-bail.
Conformément au règlement ANC 2014-03 modifié, les immeubles après répartition de la valeur brute en composants distincts qui ont une durée d’utilité propre, sont comptabilisés au coût historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur. Les ventes en l’état futur d’achèvement sont activées au moment de la livraison.
Les frais directement liés à l’acquisition des bâtiments sont inclus dans les coûts de ces actifs, répartis et amortis selon les mêmes modalités que ces bâtiments. Les frais d’hypothèques liés à l’acquisition des immeubles sont inclus dans le coût d’acquisition de ces immeubles. Les frais d’emprunts sont inclus dans le coût d’acquisition des immeubles pendant la période de production.
Les répartitions par composants se présentent comme suit :
L’amortissement est calculé sur la base du coût d’acquisition et sur la durée d’utilité propre à chaque composant, d’après le mode qui reflète le rythme selon lequel le Groupe s’attend à consommer les avantages économiques futurs liés à l’actif.
Les durées d’amortissement par composants se présentent comme suit :
Catégorie d’immeubles | Composants | Durées |
|---|---|---|
Gros œuvre | 70 ans | |
Clos et couvert | 40 ans | |
Installations générales et techniques | 30 ans | |
Immeubles « centre-ville » | Aménagements | 15 ans |
Gros œuvre | 65 ans | |
Clos et couvert | 40 ans | |
Installations générales et techniques | 30 ans | |
Immeubles « périphérie » | Aménagements | 15 ans |
Gros œuvre | 60 ans | |
Clos et couvert | 30 ans | |
Installations générales et techniques | 20 ans | |
Immeubles « activités » | Aménagements | 15 ans |
La valeur résiduelle des immeubles à l’actif de la Société est nulle.
Le règlement ANC 2014-03 modifié impose, à chaque clôture des comptes et à chaque situation intermédiaire, de vérifier s’il existe un indice montrant que les actifs aient pu perdre de leur valeur.
Un indice de perte de valeur peut être :
Une dépréciation de l’actif est comptabilisée lorsque le montant recouvrable est inférieur à l’encours comptable.
Le montant recouvrable s’apprécie par rapport à la valeur de marché hors droits. Les immeubles sont évalués suivant les méthodes de capitalisation des loyers et de comparaison indépendamment de leur typologie. La valeur retenue est une moyenne des deux premières méthodes déterminées à partir d’expertises immobilières établies par deux experts indépendants, qualifiés et certifiés RICS, les sociétés BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières, par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine d’INEA.
Ces évaluations reposent sur des estimations. Notamment, les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l’évaluation des actifs immobiliers, d’informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de marché, son taux de vacances, son taux de capitalisation, ses dépenses d’investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
En cas d’indice de perte de valeur et lorsque l’estimation du montant recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable, une perte de valeur est comptabilisée pour la différence entre ces deux montants. La comptabilisation d’une perte de valeur entraîne une révision de la base amortissable et éventuellement du plan d’amortissement des immobilisations concernées.
Les pertes de valeur relatives aux immeubles peuvent être reprises ultérieurement si la valeur recouvrable redevient plus élevée que la valeur nette comptable. La valeur de l’actif après reprise de la perte de valeur est plafonnée à la valeur comptable qui aurait été déterminée nette des amortissements si aucune perte de valeur n’avait été comptabilisée au cours des exercices antérieurs.
Lorsque les bâtiments ne sont pas encore livrés à la date des présents comptes, les coûts d’acquisition sont inscrits en immobilisations en cours. En cas d’indice de perte de valeur, un test de dépréciation est réalisé.
Les immobilisations financières comprennent essentiellement les titres de participation.
Les titres de participation figurent à l’actif pour leur valeur d’acquisition, d’apport ou de souscription. Les créances rattachées à des participations sont enregistrées pour leur valeur nominale. Lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur d’entrée, une dépréciation est constatée. La valeur d’inventaire est déterminée par rapport à la valeur d’utilité de chaque participation et prend en compte la valeur de marché des actifs immobiliers de l’entreprise détenue (voir 2.3.3). Lorsque la Société est tenue de supporter des pertes au-delà du montant de sa participation, une provision pour dépréciation est constituée en priorité sur les créances rattachées à sa participation, puis sur les titres.
Les frais liés à l’acquisition des titres de participation figurant à l’actif ont été intégrés dans le coût de revient de ces titres et amortis fiscalement par la constatation d’un amortissement dérogatoire calculé sur une période de 5 ans à compter de la date d’acquisition de ces titres.
Les VMP figurent au bilan à leur coût d’acquisition ou à leur valeur de marché si celle-ci est inférieure. Les ventes de VMP sont comptabilisées selon la méthode du premier entré, premier sorti. Les moins-values latentes sur VMP sont provisionnées alors que les plus-values latentes ne le sont pas.
Les actions propres détenues par la Société au travers d’un contrat de liquidité sont comptabilisées selon la méthode du premier entré, premier sorti. Une provision pour dépréciation des actions propres est comptabilisée en cas de moins-value latente sur la base du cours de l’action du dernier jour du mois.
Les emprunts et autres dettes financières sont enregistrés à leur valeur nominale de remboursement. Les frais et primes d’émission sont généralement comptabilisés à l’actif et étalés linéairement sur la durée de vie de l’emprunt.
Les intérêts des emprunts sont activés dans le coût d’acquisition des immeubles lorsque ceux-ci sont en cours de production.
Le chiffre d’affaires (ou production vendue) correspond exclusivement aux loyers et charges locatives refacturées issus des contrats de location, comptabilisés prorata temporis.
Les loyers sont comptabilisés selon les échéances contractuelles. Aucun produit n’est comptabilisé pendant la période de franchise.
Une dépréciation des comptes clients est constituée lorsqu’il existe des éléments objectifs indiquant que la Société ne sera pas en mesure de recouvrer ces créances. Le montant de la dépréciation varie en fonction des possibilités réelles de recouvrement de la créance, évaluée avec prudence sur la base de la situation patrimoniale du débiteur, de la complexité de l’action de recouvrement et de la situation générale du marché. Les créances irrécouvrables sont constatées en perte lorsqu’elles sont identifiées comme telles.
Une analyse ligne à ligne des créances clients a été réalisée afin d’apprécier le risque de contrepartie dans le contexte économique actuel et les dépréciations en résultant ont été comptabilisées conformément aux principes comptables.
INEA a opté pour le régime des SIIC (article 208 C CGI) en date du 14 février 2007. Cette option porte effet au 1er janvier 2007. La détermination du résultat fiscal d’INEA conduit à distinguer deux secteurs :
En contrepartie de l’exonération d’impôt, INEA est soumise à des obligations de distribution de dividendes (95 % des résultats issus des activités de location, 70 % des plus-values de cession et 100 % des dividendes versés par les filiales ayant opté pour le régime SIIC) et, l’année du choix de l’option, à un impôt de sortie (exit tax).
La Société utilise des contrats d’échange de taux d’intérêt (swaps) et des instruments conditionnels (caps) en couverture des lignes de crédit et des emprunts. Les charges et produits d’intérêts correspondants sont inscrits prorata temporis au compte de résultat. Les primes sur dérivés sont amorties linéairement sur la durée de vie des instruments. Au 31 décembre 2022, il n’existe plus aucun swap dans les comptes de la Société.
Cadre A : immobilisations (en euros) | Valeur brute | Augmentations | |
|---|---|---|---|
en début d’exercice | Réévaluation exercice | Acquisitions créations | |
Frais d’établissement R&D | |||
Total 1 | |||
Autres postes d’immo. incorporelles | 249 622 | 17 900 | |
Total 2 | 249 622 | 17 900 | |
Terrains | 126 329 007 | 14 495 932 | |
Constructions sur sol propre | 503 871 387 | 63 153 171 | |
Constructions sur sol d’autrui | |||
Constructions, installations générales, agencement. | 4 140 318 | 237 389 | |
Installations techniques, matériel et outillage ind. | |||
Installations générales, agencts., améngts. divers | 327 668 | ||
Autres matériels de transport | |||
Matériel de bureau et informatique, mobilier | 228 193 | 3 409 | |
Emballages récupérables et divers | |||
Immobilisations corporelles en cours | 45 680 663 | 103 409 535 | |
Avances et acomptes | |||
Total 3 | 680 577 238 | 181 299 438 | |
Participations évaluées par mise en équivalence | |||
Autres participations | 45 051 490 | 12 151 087 | |
Autres titres immobilisés | |||
Prêts & autres immobilisations financières | 397 933 | 338 830 | |
Total 4 | 45 449 424 | 12 489 917 | |
Total général (1 + 2 + 3 + 4) | 726 276 284 | 193 807 256 | |
Cadre B (en euros) | Immobilisations | Diminutions | Valeur brute des immobilisations en fin d’exercice | |
|---|---|---|---|---|
Par virement | Par cession | |||
Frais d’établissement R&D | ||||
Total 1 | ||||
Autres postes d’immo. Incorporelles | 46 230 | 221 292 | ||
Total 2 | 46 230 | 221 292 | ||
Terrains | 2 945 213 | 137 879 725 | ||
| 15 372 876 | 551 651 682 | ||
| ||||
Constructions |
| 51 202 | 4 326 505 | |
Installations techniques matériel et outillage | ||||
| 327 668 | |||
| ||||
| 231 602 | |||
| ||||
Autres immobilisations corporelles | ||||
Immobilisations corporelles en cours | 77 892 092 | 164 886 | 71 033 220 | |
Avances & acomptes | ||||
Total 3 | 77 892 092 | 18 534 178 | 765 450 405 | |
Participations évaluées par mise en équivalence | ||||
Autres participations | 4 563 734 | 52 638 843 | ||
Autres titres immobilisés | ||||
Prêts & autres immobilisations financières | 308 596 | 428 168 | ||
Total 4 | 4 872 330 | 53 067 011 | ||
Total général | 77 892 092 | 23 452 739 | 818 738 708 | |
Les autres participations sont composées des titres des filiales d’INEA et des avances de trésorerie effectuées par la Société à chacune d’elles.
Cadre A (en euros) | Situations et mouvements de l’exercice | ||||
|---|---|---|---|---|---|
Montant début d’exercice | Augmentations | Diminutions | Montant fin d’exercice | ||
Immobilisations amortissables | |||||
Frais d’établissement et de développement | |||||
Total 1 | |||||
Autres immobilisations incorporelles | 136 004 | 50 600 | 24 471 | 162 133 | |
Total 2 | 136 004 | 50 600 | 24 471 | 162 133 | |
Terrains | |||||
| 79 911 303 | 14 431 583 | 3 439 377 | 90 903 508 | |
| |||||
Constructions |
| 1 381 252 | 281 297 | 14 326 | 1 648 222 |
Installations techniques, matériel et outillage industriels | |||||
| 32 575 | 22 335 | 54 910 | ||
| |||||
| 149 943 | 26 021 | 175 964 | ||
| |||||
Autres immobilisations corporelles | |||||
Total 3 | 81 475 074 | 14 761 237 | 3 453 703 | 92 782 607 | |
Total général (1 + 2 + 3) | 81 611 078 | 14 811 837 | 3 478 175 | 92 944 741 | |
Cadre A (en euros) | Montant brut | À un an au plus | À plus d’un an | |
|---|---|---|---|---|
Créances rattachées à des participations | 22 256 043 (1) | 22 256 043 | ||
Prêts | ||||
Autres immobilisations financières | 428 168 | 428 168 | ||
Clients douteux ou litigieux | 145 884 | 145 884 | ||
Autres créances clients | 2 658 810 | 2 658 810 | ||
Créances r. de titres prêtés | ||||
Personnel et comptes rattachés | ||||
Sécurité sociale et autres organismes sociaux | ||||
| ||||
| 4 205 903 | 4 205 903 | ||
| 129 234 | 129 234 | ||
| ||||
État et autres collectivités publiques | ||||
Groupe et associés | ||||
Débiteurs divers (dont créances relatives à des opérations de pension de titres) | 3 909 633 (2) | 3 107 231 | 802 402 | |
Charges constatées d’avance | 4 067 000 | 4 067 000 | ||
Totaux | 37 800 676 | 14 314 061 | 23 486 613 | |
Montant des Prêts et avances consentis aux associés | ||||
| ||||
| ||||
(1) Les créances rattachées à des participations correspondent principalement à des avances de trésorerie auprès de sa filiale FLEX PARK détenue à 100 %. (2) Dont fournisseurs d’immobilisations pour 877 991 euros ; dont refacturation des frais directs et indirects liées à l’attribution d’actions gratuites aux salariés de GEST pour 802 402 euros ; dont indemnité de retard de livraison de l'immeubles de Toulouse Landing pour 697 118 euros. | ||||
(en euros) | Montant |
|---|---|
Clients factures à établir | 1 322 082 |
Intérêts courus sur créance immobilisée | 337 515 |
Autres produits à recevoir | 1 553 100 |
Intérêts courus à recevoir | 168 031 |
Total | 3 380 728 |
Les « clients, factures à établir » correspondent principalement à la refacturation de la rémunération de GEST aux entités FLEX PARK et ALPHA pour 1 034 987 euros.
Les intérêts courus rémunèrent le compte courant FLEX PARK pour 337 515 euros.
Les autres produits à recevoir correspondent aux frais liées à l’attribution des actions gratuites aux salariés de GEST pour 802 402 euros et à une indemnité de retard de livraison de l’immeuble de Toulouse Landing pour 697 118 euros.
Les intérêts courus à recevoir correspondent aux intérêts des couvertures à percevoir.
(en euros) | Valeur brute au 31/12/2022 | Dépréciation | Valeur nette au 31/12/2022 | Valeur de marché au 31/12/2022 | Valeur nette au 31/12/2021 |
|---|---|---|---|---|---|
Actions propres | 1 259 247 (1) | (65 582) | 1 193 665 | 1 193 665 | 465 747 |
FCP | 531 494 | 531 494 | 531 747 | 1 338 904 | |
Sicavs nanties | 201 299 | (3) | 201 296 | 202 260 | 201 299 |
Sicavs | |||||
Dépôts à terme | |||||
Total | 1 992 040 | (65 585) | 1 926 455 | 1 927 672 | 2 005 950 |
(1) Correspond à 28 763 actions propres détenues au titre du contrat de liquidité. | |||||
Les VMP figurent au bilan à leur coût d’acquisition ou à leur valeur de marché si celle-ci est inférieure. Les ventes de VMP sont comptabilisées selon la méthode du premier entré, premier sorti. Les moins-values latentes sur VMP sont provisionnées alors que les plus-values latentes ne le sont pas.
Au 31 décembre 2022, une moins-value latente d’un montant de 65 585 euros a été provisionnée dans les comptes de la Société.
Au cours de l’exercice 2022, la Société a acquis 32 736 de ses propres actions et en a vendu 14 327. Le cours de l’action INEA au 31 décembre 2022 est de 41,50 euros.
(en euros) | Charges |
|---|---|
Charges d’exploitation | 4 063 187 |
Charges financières | 3 813 |
Charges exceptionnelles | |
Total | 4 067 000 |
Les charges constatées d’avance sont relatives aux frais généraux (honoraires et autres prestations de services) pour 371 644 euros et aux régularisations des dépenses de l’année relatives aux immeubles pour 3 695 356 euros.
Cadre C(en euros) | Mouvements de l’exercice affectant les charges réparties | |||
|---|---|---|---|---|
Montant net au début de l’exercice | Augmentations | Dotations de l’exercice aux amortissements | Montant net à la fin de l’exercice | |
Frais d’émission d’emprunt à étaler | 2 345 666 | 1 336 039 | 794 806 | 2 886 900 |
Primes de remboursement des obligations | ||||
Les frais d’emprunt ont été neutralisés par un compte de transfert de charges d’exploitation pour un montant de 1 336 039 euros. Ces frais sont étalés sur la durée des emprunts correspondant. Au 31 décembre 2022 ils ont été amortis à hauteur de 794 806 euros.
(en euros) | Nombre | Valeur nominale |
|---|---|---|
Actions/parts sociales composant le capital social au début de l’exercice | 8 455 859 | 14,39 |
Actions/parts sociales émises pendant l’exercice | 2 385 221 | 14,39 |
Actions/parts sociales remboursées pendant l’exercice | ||
Actions/parts sociales composant le capital social en fin d’exercice | 10 841 080 | 14,39 |
En date du 24 juin 2022, la société a procédé à une augmentation de capital de 107 334 945 euros, répartie pour 34 323 330,18 euros en capital social et pour 73 011 614,82 euros en prime d’émission, par l’émission de 2 385 221 actions nouvelles intégralement souscrites et libérées.
Néant.
(en euros) | Exercice 2022 | |
|---|---|---|
A. | ||
1. Capitaux propres à la clôture de l’exercice 2021 avant affectations | 242 379 857 | |
2. Affectation du résultat à la situation nette par l’AGO | ||
3. Capitaux propres à l’ouverture de l’exercice 2022 | 242 379 857 | |
B. Apports reçus avec effet rétroactif à l’ouverture de l’exercice 2022 | ||
1. Variation du capital | ||
2. Variation des autres postes | ||
C. Capitaux propres à l’ouverture de l’exercice après apports rétroactifs (A3 + B) | 242 379 857 | |
D. Variations en cours d’exercice : | 91 154 169 | |
1. Variations du capital | 34 323 330 | |
2. Variations des primes, réserves, report à nouveau | 56 921 363 | |
3. Variation des « provisions » relevant des capitaux propres | ||
4. Contreparties de réévaluations | ||
5. Variations des provisions réglementées et subventions d’équipement | 12 900 | |
6. Autres variations |
| 7 762 846 |
| (7 866 270) | |
E. Capitaux propres au bilan de clôture de l’exercice 2022 avant AGO (C + D) | 333 534 026 | |
F. Variation totale des capitaux propres au cours de l’exercice (E – C) | 91 154 169 | |
G. dont : variations dues à des modifications de structures au cours de l’exercice | ||
H. Variation des capitaux propres au cours de l’exercice hors opération de structure (F – G) | 91 154 169 |
Rubriques (en euros) | Montant au début de l’exercice | Augmentations dotations de l’exercice | Diminutions reprises à la fin de l’exercice | Montant à la fin de l’exercice |
|---|---|---|---|---|
Provisions gisements miniers, pétroliers | ||||
Provisions pour investissement | ||||
Provisions pour hausse des prix | ||||
Amortissements dérogatoires | 1 277 722 | 93 622 | 80 722 | 1 290 622 |
Dont majorations except. 30 % | ||||
Implantations étrangères avant 01/01/1992 | ||||
Implantations étrangères après 01/01/1992 | ||||
Provisions pour prêts d’installation | ||||
Autres provisions réglementées | ||||
Provisions réglementées | 1 277 722 | 93 622 | 80 722 | 1 290 622 |
Provisions pour litiges | ||||
Provisions garanties données aux clients | ||||
Provisions pour pertes sur marchés à terme | ||||
Provisions pour amendes et pénalités | ||||
Provisions pour pertes de change | ||||
Provisions pour pensions, obligations similaires | ||||
Provisions pour impôts | ||||
Provisions pour renouvellement immobilisations | ||||
Provisions pour gros entretien et grandes révisions | ||||
Provisions charges sociales et fiscales sur congés à payer | ||||
Autres provisions pour risques et charges | 1 106 894 | 9 668 | 314 159 | 802 403 |
Provisions risques et charges | 1 106 894 | 9 668 | 314 159 | 802 403 |
Dépréciations immobilisations incorporelles | ||||
Dépréciations immobilisations corporelles | ||||
Dépréciations titres mis en équivalence | ||||
Dépréciations titres de participations | ||||
Dépréciations autres immobilis. financières | ||||
Dépréciations stocks et en cours | ||||
Dépréciations comptes clients | 242 596 | 189 880 | 394 342 | 38 134 |
Autres dépréciations | 8 483 | 65 585 | 8 483 | 65 585 |
Dépréciations | 251 079 | 255 465 | 402 825 | 103 719 |
TOTAL GÉNÉRAL | 2 635 695 | 358 753 | 797 706 | 2 196 742 |
Dotations et reprises d’exploitation | 189 880 | 394 342 | ||
Dotations et reprises financières | 75 252 | 322 642 | ||
Dotations et reprises exceptionnelles | 93 621 | 80 722 | ||
Dépréciations des titres mis en équivalence à la clôture de l’exercice |
Les amortissements dérogatoires correspondent spécifiquement à l’amortissement des droits au bail liés au rachat des crédits-bails et dans une moindre mesure aux frais d’acquisition des titres.
La société GEST a décidé la création d’un plan d’attribution d’actions INEA au profit de ses salariés en 2019. GEST a d’ores et déjà rémunéré INEA en réservant les actions au cours du jour de l’accord. Cette décision entraînant chez INEA une sortie future d’actifs financiers dès la date d’attribution du plan, une provision pour risques et charges a été enregistrée pour un montant de 1 435 000 euros en 2019. Au 31 décembre 2022, la provision pour risques et charges financières s’élève à 802 402 euros, enregistrée d’après le nombre d’actions restantes du plan, évaluée au cours de Bourse au 31 décembre 2022.
Cadre B(en euros) | Montant brut | À un an au plus | À plus d’un an et 5 ans au plus | À plus de cinq ans | |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts obligataires convertibles | |||||
Autres emprunts obligataires | 66 746 154 | 1 746 154 | 65 000 000 | ||
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | |||||
| 3 525 458 | 3 525 458 | |||
| 324 236 141 | 11 543 396 | 199 068 425 | 113 624 319 | |
Emprunts et dettes financières divers | 6 332 831 | 2 600 795 | 2 345 453 | 1 386 583 | |
Fournisseurs et comptes rattachés | 4 804 675 | 4 804 675 | |||
Personnel et comptes rattachés | |||||
Sécurité sociale et autres organismes sociaux | 24 800 | 24 800 | |||
État et autres collectivités publiques | |||||
| |||||
| 212 384 | 212 384 | |||
| |||||
| 195 690 | 195 690 | |||
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 4 098 708 (1) | 4 098 708 | |||
Groupe et associés | |||||
Autres dettes (dont dettes relatives à des opérations de pension de titres) | 1 297 188 (2) | 1 297 188 | |||
Dette représentative de titres emp. | |||||
Produits constatés d’avance | |||||
Totaux | 411 474 029 | 30 049 248 | 266 413 878 | 115 010 902 | |
Emprunts souscrits en cours d’exercice | 758 000 000 | ||||
Emprunts remboursés en cours d’exercice | 760 723 173 | ||||
Emprunts et dettes contractés auprès des associés personnes physiques | |||||
(1) Les « dettes sur immobilisations » correspondent au solde restant à payer sur les immeubles livrés. (2) Dont compte clients créditeurs pour 900 409 euros ; Dont compte de gestion des immeubles pour 75 841 euros. | |||||
Les charges financières correspondent principalement aux intérêts des emprunts comptabilisés pour 8 989 milliers d’euros. Les produits financiers correspondent principalement aux dividendes perçus des filiales pour 3 346 milliers d’euros, aux intérêts des comptes associés comptabilisés en 2022 pour 338 milliers d’euros, aux intérêts des sommes mises à disposition auprès des promoteurs dans le cadre des VEFA, comptabilisés pour 656 milliers d’euros et aux intérêts perçus et à percevoir des Cap.
INEA avait décidé au cours de l’année 2007 de procéder à l’étalement de ses frais d’emprunts sur la durée de ceux-ci. Les frais encourus au titre de l’année s’élèvent à 1 336 039 euros.
Swaps de taux d’intérêts : les contrats conclus par la Société ont pour objet exclusif de se prémunir contre les fluctuations, à la hausse, des taux des emprunts. Au 31 décembre 2022 il n’existe plus aucun Swap dans les comptes de la société.
Caps de taux d’intérêts : les contrats conclus par la Société ont pour objet exclusif de se prémunir contre les fluctuations, à la hausse, des taux des emprunts. Au 31 décembre 2022, le nombre de contrat de Cap dans la société est de 15 pour un notionnel de 193 956 milliers d’euros.
INEA est tenue vis-à-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :
Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice.
Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers).
Covenants | 31/12/2022 | 31/12/2021 | |
|---|---|---|---|
LTV | < 55 % | 41,3 % | 47 % |
DSCR | > 1,2 | 2,6 | 2,4 |
ICR | > 2,0 | 4,5 | 5,4 |
Au 31 décembre 2022 INEA respecte l’ensemble de ces ratios. La crise économique n’a pas eu d’influence sur le respect des ratios des covenants.
(en euros) | Montant |
|---|---|
Emprunts obligataires convertibles | |
Autres emprunts obligataires | 1 746 154 (1) |
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 1 962 558 (2) |
Emprunts et dettes financières diverses | |
Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 4 439 691 (3) |
Dettes fiscales et sociales | 220 490 (4) |
Autres dettes | 8 476 |
Total | 8 377 369 |
(1) Dont intérêts courus sur emprunt obligataire de 1 746 154 euros. (2) Dont intérêts courus sur emprunts auprès des établissements de crédit de 1 962 558 euros. (3) Dont factures non parvenues sur coût de la vacance de 2 745 785 euros. Dont régularisation des dépenses locatives engagées de 861 241 euros. Le solde correspond aux provisions sur les frais généraux et travaux réalisés. (4) Dont provision CVAE et C3S 2022 pour 163 507 euros. Dont provision forfait social sur les jetons de présence pour 24 800 euros. | |
(en euros) | Produits |
|---|---|
Produits d’exploitation | |
Produits financiers | |
Produits exceptionnels | |
Total |
Filiales et participations (en euros) | Capital | Capitaux propres | Quote- | Valeurs comptables des titres détenus | Prêts et avances consentis par la Société et non encore remboursés | Montant des cautions et avals donnés par la Société | Chiffre d’affaires hors taxes du dernier exercice écoulé | Résultats (bénéfice ou perte du dernier exercice clos) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Brute | Nette | ||||||||
A. Renseignements détaillés concernant les filiales et participations | |||||||||
1. Filiales (plus de 50 %) | |||||||||
SCI PA | 152 | (28 064) | 99 | 151 | 151 | 22 285 | 0 | (2 840) | |
SCI ALPHA | 1 500 | (158 126) | 100 | 2 779 845 | 2 779 845 | 782 617 | 440 488 | 177 074 | |
SAS FLEX PARK | 27 597 805 | 28 452 492 | 99,99 | 27 602 804 | 27 602 804 | 21 451 142 | 9 654 780 | 2 893 610 | |
2. Participations | |||||||||
(10 à 50 % du capital détenu) | |||||||||
B. Renseignements globaux concernant les autres filiales et participations | |||||||||
1. Filiales non reprises en A | |||||||||
2. Participations non reprises en A | |||||||||
a) Française | |||||||||
b) Étrangère | |||||||||
Les loyers bruts de la Société (charges locatives refacturées incluses) ont été comptabilisés dans les comptes de la Société pour un montant de 47 695 milliers d’euros en 2022 contre un montant de 43 566 milliers d’euros en 2021.
Les loyers nets de la Société (hors charges locatives) ont été comptabilisés dans les comptes de la Société pour un montant de 36 413 milliers d’euros en 2022 contre un montant de 33 939 milliers d’euros en 2021.
Au 31 décembre 2022 une provision pour dépréciation des comptes clients a été constatée pour un montant de 190 milliers d’euros. Une reprise de provision pour dépréciation des comptes clients a été enregistrée dans les comptes de la Société pour un montant de 394 milliers d’euros. Les créances devenues irrécouvrables au cours de l’exercice ont été enregistrées pour un montant de 450 milliers d’euros.
Les charges d’exploitation se composent principalement des charges refacturables aux locataires pour un montant de 11 282 milliers d’euros, des charges non refacturées aux locataires (coût lié à la vacance) pour un montant de 2 421 milliers d’euros.
Au 31 décembre 2022, la rémunération de la société GEST a été comptabilisée pour un montant global de 5 637 milliers d’euros.
Les frais d’émission d’emprunts et commissions de non-utilisation sont comptabilisés dans les charges d’exploitation pour un montant de 1 336 milliers d’euros puis transférés à l’actif pour y être étalés sur la durée des emprunts.
Les honoraires des Commissaires aux comptes au titre de leur mission d’audit légal s’élèvent à 190 milliers d’euros pour l’exercice 2022. Ils sont répartis de la façon suivante :
Commissaires aux comptes | Audit Légal | Services autres que la certification |
|---|---|---|
PricewaterhouseCoopers Audit | 95 000 euros | - |
KPMG | 95 000 euros | 27 189 euros* |
* Honoraires relatifs à l’augmentation de capital de juin 2022. | ||
Il a été enregistré des jetons de présence pour un montant de 124 000 euros dans les comptes d’INEA au cours de l’exercice 2022.
Les produits exceptionnels sont principalement composés par le prix de cession des immeubles de Toulouse Basso Combo, Mérignac ESG, Loos Eurasanté bâtiment B et Marseille Baronnies bâtiment B, cédés au cours de l’année 2022 pour un montant de 16 104 milliers d’euros. Les charges exceptionnelles d’un montant de 15 285 milliers d’euros se composent essentiellement de la valeur nette comptable des immeubles cédés.
(en milliers d’euros) | Montant garanti | Montants tirés au 31/12/2022 |
|---|---|---|
Emprunts obligataires convertibles | ||
Autres emprunts obligataires (Euro PP) | 65 000 | |
Emprunts et dettes auprès d’établissements de crédit | ||
Immeubles livres | ||
| 95 826 | 33 975 |
| ||
Immeubles non livres | ||
|
Par ailleurs des garanties complémentaires existent pour certains emprunts, à savoir :
L’encours des emprunts concernés par ces garanties complémentaires est de 33 975 milliers d’euros au 31 décembre 2022.
Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.
INEA a comptabilisé la somme de 5 637 milliers d’euros au titre de la prestation de GEST sur la période, dont 833 milliers d’euros ont été refacturées à Flex Park et 30 milliers d’euros à Alpha.
À l’exception de jetons de présence attribués aux membres du Conseil d’administration (hors dirigeants) pour la somme de 124 milliers d’euros, aucune autre rémunération n’a été versée aux Administrateurs et aux dirigeants sur l’exercice.
Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société GEST, cette dernière percevant des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte de la société INEA.
Néant
INEA détenait avant l’ouverture de l’exercice 2022 (pour les avoir acquises au cours d’exercices antérieurs) :
Il est fait renvoi au tableau des filiales et participations figurant dans l’annexe des comptes annuels en page 165 des présentes.
Néant
La SCI PA et la SCI Alpha 11 Marbeuf (deux filiales détenues à près de 100 % par INEA et gérées par elle) sont des structures ad hoc monodétentrices à l’origine d’un actif. À ce jour, seule la SCI Alpha 11 Marbeuf reste détentrice d’un bien immobilier, lequel est situé à Champigny-sur-Marne.
Flex Park est une filiale créée en 2016 (présidée par INEA) dédiée aux parcs d’activité, dont le portefeuille se compose de 9 actifs en exploitation et 1 en cours de construction ou d’acquisition.
Exercice clos le 31 décembre 2022
À l’Assemblée générale
Foncière INEA
2 place des Hauts Tilliers 92230 Genneviliers
92230 Gennevilliers
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société Foncière Inea relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2022, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2022 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Au 31 décembre 2022, les immobilisations corporelles représentent une valeur de 673 millions d’euros, soit 90 % de l’actif de Foncière INEA. Les immobilisations corporelles sont principalement constituées des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers et valoriser le capital.
Les notes 2.3.2 « Immobilisations corporelles » et 2.3.3 « Dépréciation des actifs corporels et incorporels » de la partie « Règles et méthodes comptables » de l’annexe aux comptes annuels exposent les règles et méthodes comptables suivies par Foncière INEA au titre de la comptabilisation, de la répartition par composants, des modalités d’amortissement et de l’évaluation des biens immobiliers. Les actifs immobiliers sont comptabilisés au coût d’acquisition diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur, ces dernières étant déterminées à partir de la valeur de marché des actifs. La valeur de marché des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies par deux experts indépendants par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine de la société.
A chaque clôture, la valeur comptable des biens immobiliers est comparée à leur valeur de marché estimée. Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable, une provision pour dépréciation est constituée à due concurrence.
La détermination de la valeur des actifs immobiliers implique le recours à une part de jugement significative pour déterminer les hypothèses et estimations appropriées, notamment concernant les taux de capitalisation, la valeur locative de marché, ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
Par conséquent, nous avons considéré l’évaluation des immobilisations corporelles et le risque de perte de valeur comme un point clé de l’audit en raison du caractère significatif de ce poste au regard des comptes annuels, de la part significative de jugement relatif à la détermination des principales hypothèses utilisées et de la sensibilité de la juste valeur des actifs immobiliers à ces hypothèses.
Nos travaux ont consisté en :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du conseil d'administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D.441-6 du code de commerce.
Nous attestons de l’existence, dans la section du rapport de gestion du conseil d'administration consacrée au gouvernement d’entreprise des informations requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations.
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l'identité des détenteurs du capital et des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président- Directeur Général.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Foncière INEA par votre assemblée générale du 21 avril 2006 pour le cabinet KPMG SA et par l’acte constitutif de Foncière INEA en octobre 1998 pour le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit.
Au 31 décembre 2022, le cabinet KPMG SA était dans la 17ème année de sa mission sans interruption et le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit dans la 25ème année, dont 17 années pour les deux cabinets depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché réglementé.
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
Nous remettons au comité d'auditun rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d'audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d'audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.822-10 à L.822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Fait à Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 13 avril 2023
Les Commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit | KPMG SA |
Mathilde Hauswirth | Sandie Tzinmann |
Nature des indications (en milliers d’euros) | 31/12/2018 | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2021 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|
A. Situation financière en fin d’exercice | |||||
1. Capital social | 86 243 | 121 680 | 121 680 | 121 680 | 156 003 |
2. Nombre d’actions émises | 5 993 258 | 8 455 859 | 8 455 859 | 8 455 859 | 10 841 080 |
3. Nombre d’obligations convertibles en actions | |||||
B. Résultat global des opérations effectives | |||||
1. Chiffre d’affaires hors taxes | 31 700 | 35 431 | 39 129 | 43 566 | 47 695 |
2. Bénéfices avant impôts, amortissements, dépréciations | 17 100 | 20 530 | 22 084 | 21 404 | 22 931 |
3. Impôt sur les bénéfices | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
4. Bénéfices après impôts, amortissements, dépréciations | 7 653 | 9 908 | 10 098 | 7 866 | 7 763 |
5. Montant des bénéfices distribués | 13 185 | 21 140 | 21 985 | 22 831 | 29 271 |
C. Résultat des opérations réduit à une seule action (en euros) | |||||
1. Bénéfice après impôts, mais avant amortissement, dépréciations et provisions | 2,85 | 2,43 | 2,61 | 2,53 | 2,12 |
2. Bénéfice après impôts, amortissements, dépréciations | 1,28 | 1,17 | 1,19 | 0,93 | 0,72 |
3. Dividende distribué par action | 2,20 | 2,50 | 2,60 | 2,70 | 2,70 |
D. Personnel (NA) * | |||||
1. Nombre de salariés | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
2. Montant de la masse salariale | na | na | na | na | na |
3. Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux (Sécurité sociale, œuvre sociale, etc.) | na | na | na | na | na |
* Comme expliqué en page 56, INEA n’emploie aucun salarié. |
Au 31 décembre 2022, le capital social de la Société est fixé à 156 003 141,19 euros, divisé en 10 841 080 actions ordinaires (de 14,39 euros de valeur nominale par action).
À ces 10 841 080 actions (incluant 28 763 titres autodétenus) sont attachés 16 511 023 droits de vote théoriques (dont ceux attachés aux titres auto-détenus susvisés).
Les droits de vote exerçables attachés au 10 812 317 actions disposant du droit de vote (donc après déduction des 28 763 actions auto-détenues au 31 décembre 2022 privées du droit de vote selon la loi) ressortent au 31 décembre 2022 à 16 482 260.
La répartition de l’actionnariat d’INEA est équilibrée entre les dirigeants-fondateurs (13 %), des investisseurs institutionnels (21 %), des family offices (44 %), et un flottant de 22 %.
31/12/2022 | Actions ordinaires | % en capital | Droits de vote théoriques | % en droits de vote théoriques | Droits de vote exerçables en AG | % en droits de vote exerçables |
BANOKA | 959 595 | 8,9% | 1 787 798 | 10,8% | 1 787 798 | 10,8% |
FEDORA | 936 248 | 8,6% | 1 494 414 | 9,1% | 1 494 414 | 9,1% |
Catherine Augenblick | 75 000 | 0,7% | 75 000 | 0,5% | 75 000 | 0,5% |
Diabolo Holding SA | 255 000 | 2,4% | 255 000 | 1,5% | 255 000 | 1,5% |
CONCERT BANOKA/FEDORA/DIABOLO HOLDING/AUGENBLICK | 2 225 843 | 20,5% | 3 612 212 | 21,9% | 3 612 212 | 21,9% |
GEST | 577 120 | 5,3% | 1 154 240 | 7,0% | 1 154 240 | 7,0% |
GEST Invest | 849 404 | 7,8% | 1 371 319 | 8,3% | 1 371 319 | 8,3% |
CONCERT GEST/GEST INVEST | 1 426 524 | 13,2% | 2 525 559 | 15,3% | 2 525 559 | 15,3% |
SCI Allianz Invest Pierre | 444 438 | 4,1% | 444 438 | 2,7% | 444 438 | 2,7% |
SCI Allianz Immobilier Durable | 256 410 | 2,4% | 512 820 | 3,1% | 512 820 | 3,1% |
SCI Allianz Value Pierre | 128 205 | 1,2% | 256 410 | 1,6% | 256 410 | 1,6% |
SOUS-TOTAL IMMOVALOR GESTION (1) | 829 053 | 7,6% | 1 213 668 | 7,4% | 1 213 668 | 7,4% |
MACIF | 899 998 | 8,3% | 1 799 996 | 10,9% | 1 799 996 | 10,9% |
SERIMNIR | 779 643 | 7,2% | 1 559 286 | 9,4% | 1 559 286 | 9,5% |
SURAVENIR | 555 552 | 5,1% | 555 552 | 3,4% | 555 552 | 3,4% |
Total | 6 716 613 | 62,0% | 11 266 273 | 68,2% | 11 266 273 | 68,4% |
(1) Société de gestion du groupe Allianz SE, agissant pour le compte de fonds dont elle assure la gestion. | ||||||
Parmi les actionnaires d’INEA ci-dessus mentionnés, au 31 décembre 2022 :
Au 31 décembre 2021, le capital d’INEA se répartissait comme suit :
31/12/2021 | Actions ordinaires | % en capital | Droits de vote théoriques | % en droits de vote théoriques | Droits de vote exerçables en AG | % en droits de vote exerçables |
BANOKA | 1 189 595 | 14,0% | 2 017 798 | 14,6% | 2 017 798 | 14,6% |
FEDORA | 936 248 | 11,0% | 1 494 414 | 10,8% | 1 494 414 | 10,8% |
Diabolo Holding et Catherine Augenblick | 100 000 | 1,2% | 100 000 | 0,8% | 100 000 | 0,8% |
CONCERT BANOKA/FEDORA/DIABOLO HOLDING/AUGENBLICK | 2 225 843 | 26,3% | 3 612 212 | 26,2% | 3 612 212 | 26,2% |
GEST | 577 120 | 6,8% | 1 154 240 | 8,4% | 1 154 240 | 8,4% |
GEST Invest | 556 453 | 6,6% | 1 082 901 | 7,8% | 1 082 901 | 7,8% |
CONCERT GEST/GEST INVEST | 1 133 573 | 13,4% | 2 232 608 | 16,2% | 2 232 608 | 16,2% |
MACIF | 899 998 | 10,6% | 1 799 996 | 13,1% | 1 799 996 | 13,1% |
SERIMNIR | 812 543 | 9,6% | 1 625 086 | 11,8% | 1 625 086 | 11,8% |
TOTAL ACTIONNAIRES >5% | 5 071 957 | 60,0% | 9 269 902 | 67,2% | 9 269 92 | 67,3% |
AUTRES ACTIONNAIRES | 382 809 | 4,5% | 494 520 | 3,6% | 494 520 | 3,6% |
ACTIONS AUTO-DETENUES | 10 354 | 0,1% | 10 354 | 0,1% | - | - |
Total | 8 455 859 | 100% | 13 790 106 | 100% | 13 779 752 | 100% |
Au 31 décembre 2020, le capital d’INEA se répartissait comme suit :
31/12/2020 | Actions ordinaires | % en capital | Droits de vote théoriques | % en droits de vote théoriques | Droits de vote exerçables en AG | % en droits de vote exerçables |
|---|---|---|---|---|---|---|
BANOKA | 1 189 595 | 14,1 % | 1 761 390 | 13,8 % | 1 761 390 | 13,8 % |
FEDORA | 936 248 | 11,1 % | 1 314 934 | 10,3 % | 1 314 934 | 10,3 % |
DIABOLO HOLDING et Catherine AUGENBLICK | 100 000 | 1,2 % | 100 000 | 0,8 % | 100 000 | 0,8 % |
CONCERT BANOKA/FEDORA/DIABOLO HOLDING/AUGENBLICK | 2 225 843 | 26,3 % | 3 176 324 | 24,8 % | 3 176 324 | 24,8 % |
GEST | 577 120 | 6,8 % | 1 154 240 | 9,0 % | 1 154 240 | 9,0 % |
GEST INVEST | 555 847 | 6,6 % | 1 077 762 | 8,4 % | 1 077 762 | 8,4 % |
CONCERT GEST/GEST INVEST | 1 132 967 | 13,4 % | 2 232 002 | 17,5 % | 2 232 002 | 17,2 % |
SERIMNIR SA | 812 543 | 9,6 % | 1 625 086 | 12,7 % | 1 625 086 | 12,7 % |
MACIF | 899 998 | 10,6 % | 1 486 956 | 11,6 % | 1 486 956 | 11,6 % |
TOTAL ACTIONNAIRES > 5% | 5 071 351 | 60,0 % | 8 520 368 | 66,7 % | 8 520 368 | 66,7 % |
Autres | 3 372 744 | 39,9% | 4 262 592 | 33,3% | 4 262 592 | 33,3% |
Actions auto-detenues | 11 764 | 0,1% | 11 764 | - | - | - |
total | 8 455 859 | 100% | 12 782 960 | 100% | 12 771 186 | 100% |
(1) Rappel : les 11 764 actions auto-détenues sont en conformité de la loi privées du droit de vote. | ||||||
Au 31 décembre 2019, le capital d’INEA se répartissait comme suit :
31/12/2019 | Actions ordinaires | % en capital | Droits de vote théoriques | % des droits de vote théoriques | Droits de vote exerçables en AG (1) | % des droits de vote exerçables |
BANOKA | 1 189 595 | 14,1 % | 1 761 390 | 14,8 % | 1 761 390 | 14,9 % |
FEDORA | 936 248 | 11,1 % | 1 314 934 | 11,1 % | 1 314 934 | 11,1 % |
DIABOLO HOLDING et Catherine AUGENBLICK | 100 000 | 1,2 % | 100 000 | 0,8 % | 100 000 | 0,8 % |
CONCERT BANOKA/FEDORA/DIABOLO HOLDING/AUGENBLICK | 2 225 843 | 26,3 % | 3 176 324 | 26,7 % | 3 176 324 | 26,8 % |
GEST | 577 120 | 6,8 % | 1 075 240 | 9,1 % | 1 075 240 | 9,1 % |
GEST INVEST | 521 915 | 6,2 % | 521 915 | 4,4 % | 521 915 | 4,4 % |
CONCERT GEST/GEST INVEST | 1 099 035 | 13,0 % | 1 597 155 | 13,5 % | 1 597 155 | 13,5 % |
SERIMNIR SA | 812 543 | 9,6 % | 1 625 086 | 13,7 % | 1 625 086 | 13,7 % |
MACIF | 899 998 | 10,6 % | 1 456 395 | 12,3 % | 1 456 395 | 12,3 % |
Sous-total | 5 037 419 | 59,6 % | 7 854 960 | 66,2 % | 7 854 960 | 66,3 % |
Autres | 3 393 190 | 40,1 % | 3 993 941 | 33,6 % | 3 993 941 | 33,7 % |
Actions auto-détenues | 25 250 | 0,3 % | 25 250 | 0,2 % | - | 0,0 % |
Total | 8 455 859 | 100 % | 11 874 151 | 100 % | 11 848 901 | 100 % |
(1) Rappel : les 25 250 actions auto-détenues sont en conformité de la loi privées du droit de vote. | ||||||
La Société n’a aucun salarié et n’a donc pas à fournir l’information requise par l’article L. 225-102 du Code de commerce (relative au pourcentage de capital social détenu collectivement par les salariés).
La Société a réalisé le 24 juin 2022 une augmentation du capital en numéraire d’un montant de 107,3 millions d’euros. Les principaux actionnaires existants (dont les dirigeants fondateurs) ont participé à hauteur de 56% et de nouveaux investisseurs sont entrés au capital de la Société, notamment SURAVENIR (à hauteur de 5,1 % du capital) et SCI Allianz Invest Pierre (4,1%).
À la connaissance de la Société et sur la base des déclarations de franchissement de seuils enregistrées auprès de l’AMF du 1er janvier au 31 décembre 2022 et/ou notifiées directement à INEA par les actionnaires concernés, le capital au 31 décembre 2022 est détenu comme suit :
Personnes possédant, directement ou indirectement, plus de :
La Société a été informée pour l’exercice 2022 des franchissements de seuils suivants qui lui ont été notifiés dont les extraits ci-dessous ressortent des déclarations publiées sur le site de l’AMF, auxquelles il est fait renvoi exprès pour plus amples informations, savoir :
Par les mêmes courriers, la société Banoka a déclaré avoir franchi individuellement en baisse, le 28 novembre 2022, les seuils de 10% du capital et des droits de vote de la société Foncière INEA et détenir 959 595 actions Foncière INEA représentant 1 557 798 droits de vote, soit 8,85% du capital et 9,44% des droits de vote de cette société. Ce franchissement de seuils résulte de la cession de 230 000 actions Foncière INEA détenues par la société Banoka au profit de la société Diabolo Holding. À cette occasion, le concert susvisé n’a franchi aucun seuil et détient, au 28 novembre 2022, 2 225 843 actions Foncière INEA représentant 3 382 212 droits de vote, soit 20,53% du capital et 20,49% des droits de vote de cette société.
À la date du présent Document d’enregistrement universel (exercice 2022), il n’existe aucun actionnaire majoritaire au sens de la réglementation légale en vigueur.
La Société fait renvoi exprès à la déclaration du 4 février 2020 publiée sur le site de l’AMF sous le n°220C0465, aux termes de laquelle il est annoncé le retrait du pacte d’actionnaires d’INEA (publié à l’AMF le 11 juin 2007 sous la référence 207C1080) de certains actionnaires historiques de la Société -retrait à la suite duquel ce pacte ne regroupe plus que 2,30% des actionnaires (en capital) d’INEA (contre 23,5% précédemment).
Nous communiquons ci-dessous les éléments usuels relatifs aux transactions réalisées pour le compte des dirigeants et personnes mentionnées aux articles L. 621-18-2 et R 621- 43-1 du Code monétaire et financier au cours de l’exercice 2022 sur les actions de la Société.
Seule GEST INVEST est répertoriée à ce titre d’une part pour une opération liée à la mise en œuvre du plan d'attribution d'Actions Gratuites existantes d’INEA (« AGA ») à cinq salariés de GEST, prévu sur une période de 6 ans expirant en 2026 (cf. la 17e résolution de l'Assemblée générale d’INEA du 12 juin 2019, étant rappelé que ladite Assemblée a décidé que GEST (qui contrôle GEST INVEST) prendra en charge tous les coûts directs et indirects liés aux AGA). La cession intervenue le 24 février 2022 (ci-dessous mentionnée) a permis à INEA de remplir à bonne date ses engagements contractés envers les salariés de GEST.
Date | Dirigeants : Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler (1) | Opérations (2) | Nombre d'actions | Prix unitaire (en €) | Montant global (en €) |
24/02/2022 | Cession | 5 833 | 46,40 | 270 651 | |
(1) Selon l’article L.621-18-2 du Code monétaire et financier, la notion de « dirigeant » s’étend notamment « aux membres du Conseil d’administration, du Directoire, du Conseil de surveillance, le Directeur général, le Directeur général unique, le Directeur général délégué ou le gérant de cette personne et aux personnes ayant, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat, des liens personnels étroits avec les personnes mentionnées ci-dessus ». (2) Au nom et pour le compte d’une personne morale, indirectement liée à Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler (via une société elle-même contrôlée par leur holding personnelle respective), que Philippe Rosio dirige. | |||||
D'autre part, GEST INVEST a effectué les acquisitions des titres INEA suivantes :
Date de la transaction | Dirigeants : Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler (1) | Opérations (2) | Nombre d’actions | Prix unitaire (en €) | Montant global (en €) |
28/04/2022 | Acquisition | 300 | 42,400 | 12 720,00 | |
19/09/2022 | Acquisition | 70 | 41,650 | 2 915,50 | |
10/10/2022 | Acquisition | 76 | 39,590 | 3 008,84 | |
11/10/2022 | Acquisition | 55 | 39,800 | 2 189,00 | |
12/10/2022 | Acquisition | 50 | 39,610 | 1 980,50 | |
13/10/2022 | Acquisition | 100 | 39,890 | 3 989,00 | |
14/10/2022 | Acquisition | 150 | 39,890 | 5 983,50 | |
18/10/2022 | Acquisition | 742 | 39,460 | 29 279,32 | |
20/10/2022 | Acquisition | 30 | 39,600 | 1 188,00 | |
21/10/2022 | Acquisition | 100 | 39,540 | 3 954,00 | |
24/10/2022 | Acquisition | 131 | 39,230 | 5 139,13 | |
27/10/2022 | Acquisition | 100 | 39,600 | 3 960,00 | |
04/11/2022 | Acquisition | 65 | 39,700 | 2 580,50 | |
17/11/2022 | Acquisition | 150 | 39,600 | 5 940,00 | |
21/11/2022 | Acquisition | 200 | 39,600 | 7 920,00 | |
22/11/2022 | Acquisition | 150 | 39,570 | 5 935,50 | |
23/11/2022 | Acquisition | 200 | 39,500 | 7 900,00 | |
24/11/2022 | Acquisition | 200 | 39,350 | 7 870,00 | |
25/11/2022 | Acquisition | 225 | 39,100 | 8 797,50 | |
28/11/2022 | Acquisition | 150 | 38,900 | 5 835,00 | |
30/11/2022 | Acquisition | 349 | 38,890 | 13 572,61 | |
01/12/2022 | Acquisition | 100 | 38,450 | 3 845,00 | |
06/12/2022 | Acquisition | 191 | 39,360 | 7 517,76 | |
07/12/2022 | Acquisition | 317 | 38,490 | 12.201,33 | |
08/12/2022 | Acquisition | 148 | 37,810 | 595,88 | |
12/12/2022 | Acquisition | 20 | 37,700 | 754,00 | |
(1) (Selon l’article L.621-18-2 du Code monétaire et financier, la notion de « dirigeant » s’étend notamment « aux membres du Conseil d’administration, du Directoire, du Conseil de surveillance, le Directeur général, le Directeur général unique, le Directeur général délégué ou le gérant de cette personne et aux personnes ayant, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat, des liens personnels étroits avec les personnes mentionnées ci-dessus ». (2) Au nom et pour le compte d’une personne morale, indirectement liée à Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler (via une société elle-même contrôlée par leur holding personnelle respective), que Philippe Rosio dirige. | |||||
Code ISIN : FR0010341032
Code LEI : 9695000H29HRRE478062
Mnémonique : INEA
Code Reuters : INEA.PA
Code Bloomberg : INEA FP
Marché : Euronext Paris – Compartiment B
Nombre d’actions au 31 décembre 2022 : 10 841 080
Capitalisation au 31 décembre 2022 : 450 millions d’euros
2022 | 2021 | 2020 | |
Capitalisation boursière au 31 décembre (€) | 449 904 820 | 387 278 342 | 329 778 501 |
Nombre d’actions | 10 841 080 | 8 455 859 | 8 455 859 |
Cours de clôture au 31 décembre (€) | 41,5 | 45,80 | 39,00 |
Cours le plus haut (€) | 47,8 | 46,20 | 42,40 |
Cours le plus bas (€) | 37,7 | 37,10 | 35,60 |
Cours moyen en clôture (€) | 43,6 | 41,60 | 38,88 |
2022 | Cours le plus haut (€) | Cours le plus bas(€) | Cours de clôture(€) | Volume d’actions échangées |
Janvier | 46,85 | 46,15 | 46,75 | 8 182 |
Février | 47,85 | 45,66 | 45,66 | 18 584 |
Mars | 46,15 | 42,77 | 45,66 | 15 834 |
Avril | 47,05 | 41,28 | 41,28 | 11 156 |
Mai | 46,35 | 41,98 | 46,35 | 5 961 |
Juin | 47,30 | 43,90 | 43,90 | 16 031 |
Juillet | 45,00 | 42,80 | 43,70 | 5 412 |
Août | 44,10 | 43,20 | 43,20 | 5 609 |
Septembre | 43,00 | 39,60 | 40,00 | 12 741 |
Octobre | 40,00 | 39,40 | 40,00 | 58 595 |
Novembre | 40,10 | 38,50 | 38,50 | 9 583 |
Décembre | 42,80 | 37,70 | 41,50 | 17 242 |
Dividendes réinvestis, le titre INEA a achevé l’année sur une performance boursière de -3,3%, à comparer l’évolution des indices EPRA Europe (-36,6%) et SIIC France (-16,4%).
Source : Bloomberg
La Société reste à la disposition de ses actionnaires, qu’ils soient personnes physiques ou investisseurs institutionnels, avec lesquels elle reste attentive à construire une relation de confiance.
Toute l’information réglementaire la concernant est à disposition sur le site internet de la Société – www.fonciere-inea.com – mis à jour régulièrement. La Société y publie également tous les communiqués de presse qu’elle diffuse au gré de son actualité.
Par ailleurs, la Société est suivie par trois analystes indépendants - Invest Securities, Kepler Chevreux et Degroof Petercam – qui analysent son titre de manière à livrer aux investisseurs une information neutre et détaillée sur la Société leur permettant de mieux appréhender les performances actuelles et à venir d’INEA et de faciliter leurs prises de décision sur le titre INEA.
Enfin, la réunion de présentation des résultats annuels, qui se tient chaque année au cours du premier trimestre, et l’Assemblée générale de la Société sont les deux moments clés de la relation actionnariale, puisqu’elles permettent un échange direct (sauf interdiction de rassemblement par les autorités gouvernementales) entre l’équipe dirigeante, les analystes financiers et les actionnaires.
Au-delà de ces évènements, l’équipe dirigeante prend à cœur d’expliquer la stratégie poursuivie et les opérations réalisées à travers des interviews réguliers accordés à la presse nationale et régionale et également sur les web TV qui invitent régulièrement le P-DG, Philippe Rosio à s’exprimer sur la foncière.
Principales publications réglementaires prévues au cours de l’année 2023 :
Pour toute question, les investisseurs peuvent s’adresser au Président-Directeur Général de la Société, Philippe Rosio, par mail (p.rosio@fonciere-inea.com) ou par téléphone (01 42 86 64 46).
Un formulaire de contact est également disponible sur le site internet de la Société (www.fonciere-inea.com).
Exercice | Dividendes | Nombre d’actions (1) composant le capital | Nominal |
2021 | 22 830 819 | 8 455 859 | 14,39 |
2020 | 21 985 233 | 8 455 859 | 14,39 |
2019 | 21 139 647 | 8 455 859 | 14,39 |
(1) Le nombre d’actions est "théorique" et correspond à celui pris en référence aux termes de la résolution de l'Assemblée concernant l'affectation du résultat de chaque exercice concerné ("la Date de référence") hors éventuelles nouvelles créées entre la Date de référence et la date de paiement du dividende. | |||
La politique de distribution de dividendes respecte les règles liées au régime des SIIC telles qu’indiquées page 30 des présentes. Les règles applicables aux exercices clos à compter du 31 décembre 2013 ont été maintenues. Ainsi, en ce qui concerne l’exercice clos en 2022, au moins 95 % des bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles seront distribués avant la fin de l’exercice suivant celui de leur réalisation (c’est-à-dire en 2023 au titre de l’exercice 2022) et au moins 70 % des plus-values de cession d’immeubles, des parts de sociétés immobilières fiscalement transparentes ou de titres de filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime des SIIC, seront distribués avant la fin du deuxième exercice suivant celui de leur réalisation (c’est-à-dire avant la fin de l’exercice 2024 au titre de l’exercice 2022). Par ailleurs, les dividendes reçus des filiales ayant opté pour le régime des SIIC sont intégralement redistribués au cours de l’exercice qui suit celui de leur perception. Les dispositions ci-dessus s’appliquent uniquement aux revenus des immeubles détenus directement, ou à travers des sociétés de personnes, par INEA et des filiales ayant opté pour le régime fiscal SIIC et par conséquent détenues à plus de 95 % par INEA.
Les dividendes mis en paiement et non réclamés se prescrivent par cinq ans au profit de l’État à compter de leur date de mise en paiement (articles L. 1126-1 et L. 1126-2 du Code général de la propriété des personnes publiques).
Il sera proposé aux actionnaires de statuer sur la proposition de résolution suivante :
"Affectation du résultat de l'exercice 2022 - montant de la distribution - Rappel des distributions de dividendes au titre des trois exercices précédents"
L'Assemblée générale statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, conformément à la proposition du Conseil d'administration
constatant :
décide :
- en deuxième lieu, distribution d’un montant de 21 849 769,40 euros prélevé sur le poste « Prime d’Émission ».
Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 112,1 du Code général des impôts, ne sont pas imposables, les remboursements d’apports ou de prime d’émission, à condition que tous les bénéfices et réserves, autres que la réserve légale, aient été auparavant répartis.
Au regard des dispositions susvisées, la prime d’émission remboursée n’est pas considérée comme un revenu imposable.
Le montant global de la distribution effectuée au titre de l’exercice 2022 ressortirait donc pour chacune des 10 841 080 actions à 2,70 euros, qui se décompose d’une part en un montant unitaire arrondi de 2,02 (2,0155) euros au titre de la prime d’émission, qui est non imposable, et d’autre part en un montant unitaire de 0,68 (0,6845) euro prélevé sur le bénéfice disponible, imposable au titre de la distribution selon les modalités explicitées ci-après.
Il est précisé que :
Pour les personnes physiques domiciliées en France, le régime fiscal applicable au montant imposable de la distribution versée en 2023 (soit 0,68 euro par action), est le suivant :
Le montant du dividende distribué issu des bénéfices exonérés sera de 0,68 euro par action.
Le montant du dividende distribué qui n’est pas issu des bénéfices exonérés sera égal à zéro.
S’agissant des actionnaires personnes physiques non-résidentes de France, il sera prélevé la retenue à la source prévue par les articles 119 bis, 2 et 187,1 2° du CGI, sous réserve des conventions fiscales qui pourraient prévoir un taux de retenue à la source dérogatoire du droit français et des modalités d’élimination de la double imposition. Les conditions d’imposition au lieu de résidence du contribuable dépendront du droit local.
Conformément aux dispositions de l’article 243 bis du Code général des impôts, l’Assemblée générale devra rappeler que les sommes distribuées à titre de dividendes, pour les trois exercices précédents, ont été les suivantes :
Exercice | Exercice 2021 | Exercice 2020 | Exercice 2019 |
|---|---|---|---|
Nombre d'actions (1) | 8 438 658 | 8 455 419 | 8 444 109 |
Dividende par action | 2,70 € | 2,60 € | 2,50 € |
Dividende total | 22 784 377 | 21 984 089 | 21 110 273 |
(1) Le nombre d’actions éligibles correspond au nombre total d’actions composant le capital diminué des actions auto-détenues à la date de paiement du dividende. | |||
À la date de dépôt du présent Document d’enregistrement universel (exercice 2022), le capital social de la Société est fixé à 156 003 141,19 euros. Il est divisé en 10 841 080 actions ordinaires de 14,39 euros de valeur nominale par action. Les actions de la Société sont entièrement souscrites, intégralement libérées et toutes de même catégorie.
Date de la réalisation définitive de l’opération | Opération | Nombre d’actions émises | Montant nominal de l’augmentation de capital (en €) | Prime d’émission par action | Montant des primes d’émission | Prix d’émission unitaire | Capital après Opération |
24 juin 2022 | Augmentation de capital | 2 385 221 | 34 323 330,19 | 30,61 | 73 011 614,81 | 45,00 | 156 003 141,19 |
9 avril 2019 | Augmentation de capital | 2 462 601 | 35 436 828,39 | 24,61 | 60 604 610,61 | 39,00 | 121 679 811,01 |
Le rapport spécial du Conseil d’administration (ci-dessous reproduit) visé par l’article L. 225-197-4 du Code de commerce fait état de toutes informations pour l’exercice 2022 au titre des attributions d’Actions Gratuites, décidées en 2019 au profit de plus de 50 % des salariés de la SAS GEST (« GEST »).
Chers Actionnaires,
Conformément aux dispositions de l’article L. 225-197-4 du Code de commerce, nous avons l’honneur de vous rendre compte des opérations réalisées au cours de l’exercice 2022 en vertu des articles L. 225-197-1 à L. 225-197-3 dudit Code relatifs à l’attribution d’Actions Gratuites d’INEA (ci-après la « Société »).
Nous vous rappelons que le Conseil d’administration de la Société du 23 juillet 2019 (sur délégation de compétences de l’Assemblée générale du 12 juin 2019 dans sa 17ème résolution) a voté la mise en œuvre d’un plan d'attribution gratuite sur 6 ans au profit de cinq salariés de la société GEST (société liée à la Société) (ensemble ou séparément les « Bénéficiaires »), portant sur un total de 35.000 actions INEA existantes (les « Actions Gratuites ») représentant (à la date précitée) 0,42% du capital de la Société (la 17e résolution ayant limité l’attribution à 1 % maximum du capital social d’INEA) et ce, sous condition de présence et, pour partie des Actions Gratuites, sous conditions de performance à remplir par les Bénéficiaires.
Les Bénéficiaires devront conserver 50% des Actions Gratuites pendant une durée minimale de 1 an et 50% pendant une durée minimale de 2 ans à compter de chaque acquisition définitive (les « Périodes de Conservation »), étant rappelé que tous les coûts directs et/ou indirects liés à la mise en œuvre de cette attribution d’Actions Gratuites aux salariés de GEST sont supportés par GEST.
Nombre d’Actions Gratuites attribuées | Valeur unitaire des actions (en euros) | |
Actions attribuées gratuitement aux mandataires sociaux, à raison des mandats et fonctions exercés chez Foncière INEA, par Foncière INEA et par les sociétés qui lui sont liées dans les conditions prévues à l’article L. 225-197-2 du Code de commerce. | néant | néant |
Actions attribuées à chacun de ces mandataires, à raison des mandats et fonctions qu’ils y exercent, par les sociétés contrôlées au sens de l’article L. 233-16 du Code précité. | néant | néant |
Actions attribuées gratuitement par Foncière INEA et par les sociétés ou groupements qui lui sont liés dans les conditions prévues à l’article L. 225-197-2 du Code précité, à chacun des dix salariés de Foncière INEA non mandataires sociaux dont le nombre d’actions attribuées gratuitement est le plus élevé. | n.a | n.a |
Actions attribuées gratuitement par Foncière INEA et par les sociétés ou groupements qui lui sont liés dans les conditions prévues à l’article L. 225-197-2 du Code précité, à l’ensemble des salariés bénéficiaires ainsi que le nombre de ceux-ci et la répartition des actions attribuées entre les catégories de ces bénéficiaires. | 35 000 actions attribuées par Foncière INEA au profit de 5 salariés de GEST (sans distinction de catégorie de bénéficiaire) le 23 juillet 2019 dont 19 333 actions soumises à des conditions de performance. | 42 € |
2020 | 2021 | 2022 | |
|---|---|---|---|
Date de l’AG (1) | 12 juin 2019 | 12 juin 2019 | 12 juin 2019 |
Date du CA (2) | 23 juillet 2019 | 23 juillet 2019 | 23 juillet 2019 |
Nombre de Bénéficiaires de la société GEST | 5 | 5 | 5 |
Nombre d’actions initialement attribuées sur 6 ans (2019-2026) aux 5 Bénéficiaires avec une partie soumise à conditions de performance | |||
Nombre d’actions susceptibles d’être acquises au 31 décembre | 5 416 | 5 416 | 4.833 |
Nombre d’actions acquises (date d’acquisition et valeur unitaire à ladite date) pour le premier quota et pour le second quota, tous deux sous condition de présence à la date d’acquisition mais sans conditions de performance | 3 805 23 juillet 2020 | 3 805 23 janvier 2021 38,70 | 1.611 8 avril 2022 47,50 € |
Nombre d’actions acquises (date d’acquisition et valeur unitaire à ladite date) pour le second quota sous conditions de présence et de performance à la date d’acquisition (atteinte des objectifs du plan stratégique notifié aux Bénéficiaires) | 1 611 23 juillet 2020 38,10 € | 1 611 23 janvier 2021 38,70 € | 3 222 8 avril 2022 47,50 € |
Nombre total d’actions acquises au 31 décembre | 5 416 | 5 416 | 4.833 |
Période de conservation | 1 an pour la moitié des 5 416 2 ans pour l’autre moitié des 5 416 | 1 an pour la moitié des 5 416 2 ans pour l'autre moitié des 5 416 | 1 an pour la moitié des 4.833 2 ans pour l'autre moitié des 4.833 |
Nombre cumulé d'actions acquises par les Bénéficiaires | 5 416 | 10 832 | 15 665 |
Nombre cumulé d’actions annulées ou caduques | 0 | 0 | 0 |
(1) AG signifie Assemblée générale de Foncière INEA ayant décidé de l’attribution d’Actions Gratuites INEA à plus de 50% des salariés de GEST (société liée à la Société) et ayant délégué ses compétences à cet effet au CA (2) CA signifie Conseil d’administration de Foncière INEA ayant mis en œuvre sur délégation de compétences de l’AG un plan d'attribution gratuite au profit des cinq salariés de GEST, portant sur une période de six (6) ans et sur un total de 35.000 Actions Gratuites INEA sous condition de présence et, pour partie, sous conditions de performance. | |||
Le présent rapport, établi conformément aux dispositions de l’article L. 225-197-4 du Code de commerce, est tenu à la disposition des actionnaires au siège social de la Société et sera porté directement à leur connaissance lors de l’Assemblée générale des actionnaires de la Société convoquée pour le 10 mai 2023.
Le Conseil d'administration.
La Société a émis le 21 février 2018 un Euro PP « Green » composé notamment des 2 emprunts obligataires ci-dessous (obligations au porteur) :
Nombre d’obligations émises | 305 (Euroclear France code ISIN FR0013318169) |
Valeur nominale | 100 000 EUR par obligation |
Montant total | 30 500 000 EUR |
Taux d’intérêt | 3,00 % |
Prochain coupon (fréquence annuelle) | 21/02/2023 |
Décompte de jours | Base Exact/Exact (ICMA) |
Amortissement | À maturité, au pair |
Date de maturité | 21/02/2024 |
Amortissement anticipé | Sous certaines conditions |
Service Financier | Uptevia Corporate Trust |
Nombre d’obligations émises | 345 (Euroclear France code ISIN FR0013318185) |
Valeur nominale | 100 000 EUR par obligation |
Montant total | 34 500 000 EUR |
Taux d’intérêt | 3,25 % |
Prochain coupon (fréquence annuelle) | 21/02/2023 |
Décompte de jours | Base Exact/Exact (ICMA) |
Amortissement | À maturité, au pair |
Date de maturité | 21/02/2025 |
Amortissement anticipé | Sous certaines conditions |
Service Financier | Uptevia Corporate Trust |
L’Assemblée générale mixte des actionnaires a renouvelé au Conseil d’administration le 10 juin 2020 différentes délégations de compétences financières lui permettant de procéder à des augmentations de capital pour lever des fonds nécessaires aux besoins de son développement (ayant auparavant en date du 12 juin 2019 également délégué au Conseil d’administration des pouvoirs pour décider d’attributions d’Actions Gratuites existantes ou nouvelles à émettre).
Les tableaux ci-dessous fournissent de manière très synthétique les montants et durées desdites délégations de compétence en matière d’augmentation de capital et leur utilisation éventuelle pendant l’exercice clos le 31 décembre 2022.
Il sera proposé aux actionnaires, lors de la prochaine Assemblée, de renouveler au Conseil d’administration (pour une durée identique) les diverses autorisations financières qui expirent en août 2022 de manière à ce que le Conseil d’administration puisse saisir au-delà de cette date toutes les opportunités qui se présenteraient pour disposer des moyens financiers indispensables à l’acquisition de ses actifs immobiliers (en perspective de ses guidances de taille et de valeur).
Délégations données par l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 22 avril 2022 (ci-après « l’AGM ») : nature de la délégation et numéro de la résolution l’ayant adoptée | Montant maximal | Durée de la délégation à compter du 22 avril 2022 | |
1. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social par voie d’incorporation de réserves, bénéfices, primes d’émission (25e résolution de l’AGM). | 100 000 000 € (1) | 26 mois | |
2. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital, par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capitalde la Société et/ou de ses filiales (26e résolution de l’AGM), avec la possibilité d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e Résolution de l’AGM). | 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital)(2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (3) | 26 mois | |
3. Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, dans le cadre d’offres au public autres que celles visées à l’article L.411-2 du Code monétaire et financier d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances (27e résolutionde l’AGM) et avec possibilité d’une part, de fixer le prix d’émission dans la limite de 10 % du capital (31e résolution de l’AGM), d’autre part, d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e résolution de l’AGM). | 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (3) | 26 mois | |
4. Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créances et ce, dans le cadre d'offres au public visées à l'article L.411.2, 1° du Code monétaire et financier réservées à un cercle restreint d'investisseurs ou à des investisseurs qualifiés (28e résolution de l'AGM) dans la limite de 20% du capital et avec la possibilité d'une part, de fixe le prix d'émission dans la limite de 10% du capital (31e résolution de l'AGM) d'autre part, d'augmenter le nombre de titres dans la limite de 15% de l'émission initiale (32e résolution de l'AGM). | Dans la limite de 20 % du capital et sous réserve du plafond de 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (4) | 26 mois | |
5. Délégation de pouvoirs à consentir au Conseil d’administration pour procéder à l’augmentation du capital social, dans la limite de 10 % de celui-ci, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances, en rémunération d’apports en nature consentis à la Société et constitués de titres de capital et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital (29e résolution de l’AGM). | Dans la limite de 10 % du capital et sous réserve du plafond de 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (3) | 26 mois | |
6. Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration en vue de l’émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créance en rémunération de titres apportés à toute offre publique d'échange mise en œuvre par la Société (30e résolution de l'AGM) avec la possibilité de fixer le prix d'émission dans la limite de 10% du capital (31e résolution de l'AGM). | 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (3) | 26 mois | |
Délégation donnée par l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 12 juin 2019 : nature de la délégation et numéro de la résolution l’ayant adoptée | |||
1. Délégation de pouvoirs au Conseil d’administration en cas d’attribution d’actions nouvelles gratuites à émettre dans le cadre de la dix-septième résolution de l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 12 juin 2019 à l’effet de procéder à l’augmentation du capital social par voie d’incorporation de réserves, bénéfices, primes d’émission (18e résolution de ladite Assemblée du 12 juin 2019). | Dans la limite de 1 % du capital Social (4) | 38 mois | |
(1) En cas d’augmentation de capital par incorporation au capital de primes, réserves, bénéfices ou autres sous forme d’attribution d’Actions Gratuites durant la durée de validitédes délégations de compétence précitées, le montant nominal maximum(hors prime d’émission) susvisé sera ajusté par l’application d’un coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre de titres composant le capital social après l’opération et ce nombre avant l’opération. (2) Le montant nominal total maximum (hors prime d’émission) des augmentations de capital immédiates ou à terme par voie d’émission d’actions ou de valeurs mobilières donnant accès au capital, avec ou sans droit préférentiel de souscription qui pourraient être décidées, ne pourra être supérieur à 200 000 000 € majoré du montant nominal de l’augmentation de capital résultant de l’émission d’actions à réaliser éventuellement pour préserver conformément à la loi les droits des porteurs de valeurs mobilières donnant accès à des actions (33e résolution de l’AGM). (3) Le montantnominal total maximumdes émissions de valeurs mobilières représentatives de titres de créances,avec ou sans droit préférentiel, qui pourraient être décidées ne pourra être supérieur à 200 000 000 € (33e résolution de l’AGM). (4) Résolution de l’Assemblée du 12 juin 2019 (renvoyant à la 18e résolution de l'assemblée du 16 mai 2018). | |||
Délégations données par l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 22 avril 2022 (ci-après « l’AGM ») | Utilisation | |
1. Délégation de compétences au Conseil d’administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital social par voie d’incorporation de réserves, bénéfices, primes d’émission (25e résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : 100 millions d’euros | Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. | |
2. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès, par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales (26e résolution de l’AGM), avec la possibilité d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e Résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM Plafond global en nominal : 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis | Il a été fait usage (en partie) de cette délégation de compétences comme suit : Le Conseil d’administration du 1er juin 2022, usant de cette délégation, a approuvé le principe d’une augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires d’un montant total compris entre un minimum de 120 millions d’euros et un maximum de 150 millions d’euros environ et pour un prix minimum par action à émettre (i) ne pouvant être inférieur à 45 euros et (i) ne pouvant pas dépasser le cours de clôture de l’action de la Société la veille de l’approbation du prospectus relatif à l’augmentation de capital par l’AMF. Le Conseil d’administration susvisé a subdélégué au Président directeur général les pouvoirs nécessaires à l’effet d’augmenter le capital avec maintien du droit préférentiel de souscription et de fixer les modalités définitives de l’augmentation de capital. Le Président directeur général (usant de ladite subdélégation) a décidé le 1er juin 2022 de procéder à une augmentation de capital d’un montant nominal maximum de 39 111 242,94 euros par émission d’un maximum de 2 717 946 actions ordinaires nouvelles à souscrire et libérer en numéraire, pour un prix de souscription de 45 euros par action nouvelle (14,39 euros de valeur nominale et 30,61 euros de prime d’émission). Le Président directeur général a constaté en date du 24 juin 2022 la réalisation définitive de l’augmentation de capital et les souscriptions à 2.385.221 actions nouvelles, entièrement libérées à hauteur de 34 323 330,19 euros de nominal, assorties d’une prime d’émission de 73 011 614,81 euros. | |
3. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, dans le cadre d’offres au public autres que celles visées à l’article L.411-2 du Code monétaire et financier d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances (27e résolution de l’AGM) et avec possibilité d’une part, de fixer le prix d’émission dans la limite de 10 % du capital (31e résolution de l’AGM), d’autre part, d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis sous réserve des limites susvisées. | Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. | |
4. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créances et ce, dans le cadre d’offres au public visées à l’article L. 411- 2, 1° du Code monétaire et financier réservées à un cercle restreint d’investisseurs ou à des investisseurs qualifiés (28e résolution de l’AGM), dans la limite de 20 % du capital et avec la possibilité d’une part, de fixer le prix d’émission dans la limite de 10 % du capital (31e résolution de l’AGM), d’autre part, d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e résolution de l’AGM).). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : dans la limite de 20 % du capital (avec plafond de 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis) | Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. | |
5. Délégation de pouvoirs au Conseil d’administration pour procéder à l’augmentation de capital social, dans la limite de 10 % de celui-ci, par l’émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances, en rémunération d’apports en nature consentis à la Société et constitués de titres de capital et/ ou de valeurs mobilières donnant accès au capital (29e résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : dans la limite de 10 % du capital (avec plafond de 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis). | Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. | |
6. Délégation de compétences au Conseil d’administration en vue de l’émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créances, en rémunération de titres apportés à toute offre publique d’échange mise en œuvre par la Société (30e résolution de l’AGM), avec la possibilité de fixer le prix d’émission dans la limite de 10 % du capital (31e résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis. | Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. | |
Délégations données par l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 16 mai 2018 (ci-après « l’AGM ») | ||
1. Délégation de pouvoirs au Conseil d’administration en cas d’attribution d’actions nouvelles gratuites à émettre dans le cadre de la dix-septième résolution de l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 12 juin 2019 à l’effet de procéder à l’augmentation du capital social par voie d’incorporation de réserves, bénéfices, primes d’émission (18e résolution de ladite Assemblée). Durée de la délégation : trente-huit mois à compter de l’Assemblée du 12 juin 2019 (Plafond global : dans la limite de 1 % du capital social – distinct du plafond d’augmentation de capital visé à la 18e résolution de l’Assemblée du 16 mai 2018). | Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. |
Les rachats d’actions ci-dessous décrits sont intervenus, dans le cadre et les paramètres de l’autorisation donnée au Conseil d’administration par l’Assemblée générale mixte des actionnaires du 22 avril 2022 (aux termes de sa 22 ème résolution).
La Société a effectué un rachat (par bloc hors marché) en février 2022 de 4 833 actions INEA représentant, sur la base du nombre d’actions (8 455 859) composant le capital social à cette date, 0,06 % du capital, au cours de 46,40 euros et moyennant des frais de négociation (0,36% TTC) de 807,30 euros (l’ensemble ayant été refacturé à GEST). Ces 4 833 actions INEA ont ensuite été transférées aux Bénéficiaires (cinq salariés de GEST) dans le cadre et selon les modalités du plan d’Actions Gratuites existantes créé en 2019 (toutes les précisions sont fournies au paragraphe 7.5.3 ci-dessus auquel il est fait renvoi exprès).
La Société, à la date du présent document d’enregistrement universel (exercice 2022), détient 4 833 actions propres qui ont été acquises en vue de la couverture du plan d’Actions Gratuites pour la prochaine échéance contractuelle fixée à la fin avril 2023.
La Société a également effectué en 2022 un programme de rachat d’actions au travers d’un contrat de liquidité géré par Rothschild Martin Maurel pour un forfait annuel d’un montant de 40 000 euros (identique aux années précédentes) dont le bilan annuel est communiqué au paragraphe 7.5.7 ci-dessous.
Il est rappelé que l’Assemblée générale du 22 avril 2022 a autorisé le Conseil d’administration (pour une durée de 18 mois expirant en octobre 2023) à (i) acheter ses propres actions en vue notamment de l’annulation de tout ou partie des titres ainsi rachetés et également (ii) à réduire le capital social en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il décidera, par annulation de tout ou partie des actions INEA acquises ou qui viendraient à être acquises par la Société elle-même en application d’une autorisation conférée par l’Assemblée générale ordinaire, dans la limite de 10 % du capital social par périodes de 24 mois.
A la date du 31 décembre 2022, aucun programme de rachat d’actions propres en vue d’une réduction de capital social n’a été lancé par INEA.
L’autorisation donnée par l’Assemblée du 22 avril 2022 au Conseil d’administration pour procéder, en application des dispositions de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce, à l'achat d'un nombre d'actions représentant jusqu'à 10% du capital (ajusté de toute modification survenue pendant la période d'autorisation) de la Société à une durée de 18 mois expirant en octobre 2023. Il sera demandé aux actionnaires (statuant dans les conditions d’une Assemblée générale ordinaire aux termes de la 22e résolution soumise à leurs suffrages) de la prolonger en la renouvelant, pour une nouvelle durée de 18 mois expirant ainsi le 9 novembre 2024 à minuit , dans la limite de 10 % du capital (ajusté le cas échéant de toute modification, survenue postérieurement à l’autorisation et pendant sa durée, au titre d’opérations pouvant affecter le capital social), pour un prix d’achat maximum (hors frais) de 60 euros par action (ou la contre-valeur de ce montant à la même date dans toute autre monnaie).
Il leur sera par ailleurs proposé de compléter ladite autorisation d’une mention permettant au Conseil d’administration d’acheter des actions de la Société en vue de l'annulation de tout ou partie des titres ainsi rachetés (dans les conditions prévues à l’article L.22-10-62 du Code de commerce), sous réserve de l’aval sur ce dernier point des actionnaires statuant (aux termes de la 24e résolution) dans les conditions d’une Assemblée générale extraordinaire. Ainsi, le Conseil d’administration bénéficiera dans les limites susvisées de toutes les possibilités offertes par règlementation et de toutes les opportunités de marché dans le cadre de la gestion du capital social de la Société.
Sous réserve du vote favorable de l’Assemblée du 10 mai 2023, la Société communique ci-dessous (en application de l’article 241-1 et suivant du règlement général de l’AMF et du règlement délégué UE 2016/1052 art. 2, 1) un ensemble d’éléments constitutifs du descriptif du programme de rachat d’actions propres (le “Programme de rachat”) pendant la durée d’autorisation précitée expirant le 9 novembre 2024 à minuit (la “Durée du Programme de rachat“), étant rappelé au préalable qu’au 28 février 2023 la Société détient 29 410 actions propres affectées à l’animation du titre sur le marché Euronext Paris dans le cadre du contrat de liquidité conforme au cadre juridique en vigueur conclu avec Rothschild Martin Maurel.
La Société entend pouvoir faire usage des possibilités d’intervention sur ses propres actions avec pour objectifs :
Le prix maximal d’achat ressort à 60 euros hors frais par action à acquérir, étant précisé que ce prix maximum d’achat pourrait être ajusté en cas d’opération sur le capital ou de toutes autres opérations portant sur les capitaux propres, pour tenir compte de l’incidence de ces opérations sur la valeur de l’action (cf la 24e résolution de l’Assemblée du 10 mai 2023). A titre indicatif, sur la base du nombre d’actions composant le capital social de la Société à la date du 28 février 2023 de 10 841 080 actions (sans tenir compte des actions propres déjà détenues par la Société), le montant maximal théorique alloué est estimé à 65 046 480 euros.
Le programme de rachat porte sur une possibilité de rachat ne pouvant pas excéder 10 % du nombre total des actions composant le capital social à la date de réalisation de chaque rachat, ajusté le cas échéant de toute modification survenue postérieurement à l’autorisation et pendant la période d’autorisation au titre d’opérations pouvant affecter le capital social, et calculé conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce.
A titre indicatif, sur la base du nombre d’actions composant le capital social de la Société à la date du 28 février 2023 de 10 841 080 actions (sans tenir compte des actions propres déjà détenues par la Société), le nombre maximum d’actions susceptibles d’être acquises est estimé à 1 084 108. Il est indiqué, à toutes fins utiles, que le nombre maximal d’actions à racheter pour couvrir le plan d’actions gratuites pour la durée du Programme de rachat soumis au vote de l'Assemblée du 10 mai 2023 et expirant le 9 novembre 2024 ressort à 4 833 actions (hors éventuels ajustements contractuels).
La durée du Programme de rachat est de 18 mois, à compter de l’Assemblée du 10 mai 2023, expirant le 9 novembre 2024 minuit.
La Société se réserve la faculté d’utiliser l’intégralité du Programme de rachat. L’acquisition, la cession, l’échange ou le transfert des actions pourra être effectué par tous moyens autorisés par la réglementation en vigueur, sur le marché ou hors marché, de gré à gré et notamment dans le cadre de transactions négociées notamment par voie d’acquisition, cession ou transfert de blocs de titres, sur le marché ou hors marché, en une ou plusieurs fois, aux époques que le Conseil d’administration appréciera. La part du Programme de rachat qui peut s’effectuer par négociation de blocs n’est pas limitée et pourra représenter la totalité du programme. Ces opérations pourront intervenir à tout moment dans le respect de la réglementation en vigueur, sauf à compter du dépôt par un tiers d’un projet d’offre publique visant les titres de la Société (et jusqu’à la fin de la période d’offre). Elles pourront intervenir auprès de tout actionnaire de la Société.
Le bilan annuel du contrat de liquidité au 31 décembre 2022 (après Bourse) fait ressortir les moyens suivants :
Au 31 décembre 2022 (au titre du second semestre 2022), il a été négocié :
Il est rappelé que le bilan semestriel (du contrat) au 30 juin 2022 faisait ressortir les moyens suivants :
Au 30 juin 2022 (au titre du premier semestre 2022) il a été négocié :
Il est rappelé ci-dessous en conformité avec l’article L22-10-11 du code de commerce les éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique, savoir :
Le tableau ci-dessous, recommandé par l’AMF, fait état à la date du 31 décembre 2022 de la part du capital de la Société, objet de nantissements, lorsqu’elle représente un pourcentage significatif.
Nom de l’actionnaire inscrit au nominatif pur | Bénéficiaire | Date de départ du nantissement | Condition de levée du nantissement | Nombre d’actions nanties | % de capital nanti de l’émetteur |
GEST INVEST | CIC/CABP | 2019 | 364 031 | 3,36% | |
GEST INVEST | CABP/LCL | 2022 | 334 822 | 3,09% | |
GEST | BPRP | 2020 | 36 771 | 0,34% | |
GEST | LCL/BPRP | 2018 | 225 423 | 2,08% | |
GEST | CIC | 2022 | 30 100 | 0.28% |
Le tableau ci-dessous, également recommandé par l’AMF, fait état des éventuels nantissements d’actifs.
Type de nantissement/hypothèques | Date de départ du nantissement | Date d’échéance du nantissement | Montant d’actif nanti | Total du poste de bilan | % correspondant |
Néant | Néant | Néant | Néant | Néant | Néant |
Dans le cadre des décisions à prendre relevant des conditions du quorum et de majorité propres à l'Assemblée générale extraordinaire, nous vous demanderons (aux termes de la 24e résolution) de statuer sur une autorisation à donner (pour une durée de dix-huit mois à compter de la présente Assemblée Générale) au Conseil d’administration à l’effet de réduire le capital social de la Société en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il décidera, par annulation de tout ou partie des actions de la Société acquises ou qui viendraient à être acquises par la Société elle-même en application d’une autorisation conférée par l’Assemblée générale ordinaire , dans la limite de 10% du capital social par périodes de 24 mois.
Cette proposition de réduction de capital par annulation d’actions propres constitue un dispositif complémentaire à la mise en œuvre du programme de rachat d’actions (qu’il vous est demandé d’approuver à la 22e résolution de votre Assemblée statuant dans les conditions de quorum et de majorité d’une Assemblée ordinaire) et dont toutes informations (auxquelles nous faisons renvoi exprès) sont communiquées en page 190 et suiv.ci-dessus.
Nous vous soumettrons par ailleurs (aux termes de la 25e résolution) une proposition d’étendre l’objet social (et corrélativement l’article 3 « Objet » des statuts ») afin de permettre à la Société d’exercer une activité à titre accessoire en lien avec des installations d’énergies renouvelables (placées en toiture ou en ombrières sur les emplacements de certains de ses immeubles) et ce, dans l’objectif de concourir au développement durable dans ses dimensions économique, sociale, environnementale et participative ainsi qu’à la transition énergétique.
Vous aurez également à approuver (sous la 26e résolution) une actualisation de l’article 4 «Siège » des statuts afin de confirmer la mise à jour à effectuer par le Conseil d’administration de l’article 4 des statuts (en cas de déplacement du siège social par le Conseil d’administration) et de confirmer à toutes fins utiles cette mise à jour de l’article 4 opérée par le Conseil d’administration du 8 février 2023 (lors du transfert au 2, place des Hauts Tilliers).
Il vous appartiendra aussi de mettre à jour (cf la 27e résolution) l’article 25 « Nomination et pouvoirs des directeurs généraux délégués » afin de porter la limite d’âge du Directeur général à 78 ans.
Enfin nous soumettrons à vos suffrages (sous la 28e résolution) un projet de résolution ayant pour objet de consentir une délégation de compétence (et de pouvoirs) au Conseil d’administration en matière d’émission (i) d’actions ordinaires de la Société et/ou (ii) de toutes valeurs mobilières qui sont des titres de capital de la Société donnant accès immédiatement et/ou à terme à d’autres titres de capital existants ou à émettre de la Société et/ou donnant droit à l’attribution de titres de créances (subordonnés ou non) existants ou à émettre de la Société, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires au profit d’une ou de plusieurs catégories de personnes ci-après définies :
Il s’agit ici de permettre au Conseil d’administration de pouvoir saisir de manière pragmatique toutes propositions d’investissements qui lui seraient adressées par les investisseurs appartenant à la catégorie de personnes ciblée ci-dessous à laquelle les émissions (sans droit préférentiel de souscription des actionnaires) seraient réservées. Cette pratique de levée de fonds offre une réactivité parfois indispensable pour un financement à bref délai sur les marchés. Les mentions requises par l’article R225-113 du Code de commerce (concernant les augmentations de capital) sur la marche des affaires sociales au cours de l’exercice 2022 et depuis le début de l’exercice en cours, figurent en pages 17 et suivantes du Document d’enregistrement universel sous les chapitres 1 « Présentation du Groupe et de ses activités » et 5 « Commentaires sur l’exercice » en pages 101 et suivantes. Nous y faisons renvoi exprès pour plus d’amples informations.
Par ailleurs, la communication à établir en application de l’article R 225-114 du code de commerce (portant notamment sur le montant maximal des opérations envisagées, les motifs des émissions et le fondement de la proposition de suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires au profit de la catégorie susnommée), sont mentionnées dans la synthèse (en annexe des présentes) du texte des résolutions relevant des conditions de l’Assemblée générale extraordinaire (dont vous trouverez le texte complet au paragraphe 8.2). Le rapport des commissaires aux comptes en matière d’augmentation du capital (comme celui concernant la réduction du capital objet de la 24e résolution) est mis à votre disposition dans les conditions légales et notamment sur le site internet de la Société.
Nous vous remercions par avance de la confiance que vous nous témoignerez en adoptant les résolutions soumises à vos suffrages.
Le Conseil d’administration
Autorisation à donner au Conseil d’administration à l’effet de procéder à l’annulation d’actions par la Société dans le cadre du dispositif de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce) et à réduire le capital social du montant de ses propres actions annulées (objet de la 24e résolution)
Il est demandé à l’Assemblée d’autoriser le Conseil d’administration (pour une durée de 18 mois à compter de ladite Assemblée) en application de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce à (i) annuler sur ses seuls décisions, en une ou plusieurs fois dans la proportion et aux époques qu'elle appréciera, tout ou partie des actions de la Société que cette dernière détient ou détiendrait en vertu des dispositions de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce et à (ii) réduire le capital social de la Société du montant nominal global des actions ainsi annulées, dans la limite de 10 % du capital social par périodes de 24 mois (cette limite s’appliquant à un montant du capital de la Société le cas échéant ajusté pour prendre en compte toutes opérations affectant le capital social postérieurement à ladite Assemblée).
Cette proposition de réduction de capital par annulation d’actions propres s’inscrit dans le cadre de la mise en œuvre du programme de rachat d’actions propres ayant pour finalité de stimuler la performance du titre (objet de la 22 e résolution de l’Assemblée statuant dans les conditions d’une assemblée ordinaires).
Extension de l’objet social et modification corrélative de l’article 3 « Objet » des statuts (objet de la 25e résolution)
Il est proposé aux actionnaires de renforcer les outils d’INEA, soucieuse de poursuivre son implication dans le développement durable et la transition énergétique.
Cette dernière (si son objet social est complété à cette fin) pourrait ainsi à titre accessoire de son activité principale déployer des centrales photovoltaïques sur les toitures et/ou les emplacements de stationnement de ses immeubles (via des ombrières), en vue d’améliorer leur efficacité énergétique (notamment diminution des consommations énergétiques réelles des bâtiments à raison de l’augmentation de l’énergie autoproduite/autoconsommée).
Précision à apporter à l’article 4 « Siège » des statuts en cas de mise à jour dudit article par le Conseil d’administration (objet de la 26e résolution).
Ce projet de résolution a pour objet de préciser sous l’article 4 « Siège » des statuts les termes de la délégation au Conseil d’administration (dans le cadre du transfert du siège social), qui est ainsi habilité à mettre à jour (comme il l’a fait lors de sa réunion du 8 février 2023) la nouvelle adresse du siège social (au 2, place des Hauts Tilliers – 92230 Gennevilliers).
Mise à jour de l’article 25 « Nomination et pouvoirs des directeurs généraux délégués » des statuts relatif à la limite d’âge du Directeur général délégué (objet de la 27e résolution)
Il s’agit ici de relever l’âge limite statutaire (sous l'article 25) du directeur général délégué pour le porter à 78 ans (en lien avec la proposition de renouvellement du mandat du Directeur général soumise aux suffrages de l’Assemblée, objet des présentes).
Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration en vue d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès à des actions nouvelles de la Société, avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit d’une catégorie de personnes (objet de la 28e résolution)
Le Conseil d’Administration peut être conduit, dans l’intérêt de la Société et de ses actionnaires, à supprimer le droit préférentiel de souscription des actionnaires, afin de pouvoir ouvrir le capital à une catégorie de personnes ciblée par l’Assemblée comme étant à même d’apporter à bref délai des financements adaptés aux besoins et au développement d'INEA. Ce type d’émission offre une réactivité et une flexibilité qui permet à la Société de préserver sa compétitivité.
Il est donc proposé à l’Assemblée de déléguer au Conseil d’administration (pour une durée de 18 mois) l’ensemble des compétences (et pouvoirs) nécessaires afin qu’il puisse procéder, sur ses seules délibérations, en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il déterminera, à l’émission (i) d’actions ordinaires de la Société et/ou (ii) de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société ou donnant droit à l’attribution de titres de créances, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires au profit d’une catégorie de personnes ci-après définies :
Il serait délégué au Conseil d'administration le soin d'arrêter la liste des bénéficiaires au sein de la catégorie de personnes ci-dessus et le nombre de titres à attribuer à chacun d'eux dans les limites des plafonds visés ci-dessous.
Le montant nominal maximum total des augmentations de capital susceptibles d’être ainsi réalisées, immédiatement et/ou à terme, en application de la présente délégation, ne pourrait être supérieur à 20% du capital social par an , étant précisé que ledit montant nominal s’imputerait sur le plafond global relatif aux augmentations de capital tel que mentionné sous la 33 e résolution de la précédente Assemblée générale du 22 avril 2022 et que s’ajouterait audit montant, le cas échéant, le montant nominal des actions supplémentaires à émettre pour préserver, conformément à la loi, les droits des porteurs de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société.
Le montant nominal maximum total des valeurs mobilières représentatives de titres de créance susceptibles d’être émises, immédiatement et/ou à terme, en application de la présente délégation, ne pourrait être supérieur à Deux Cents millions d’euros (200 000 000 €) et s’imputerait sur le plafond global relatif aux valeurs mobilières représentatives de titres de créances (mentionné sous la 33e résolution de l’Assemblée générale du 22 avril 2022).
Le prix d'émission des actions nouvelles à émettre ou auxquelles seraient susceptibles de donner droit les valeurs mobilières à émettre en vertu de la présente délégation, devrait au moins être égal à la moyenne pondérée par les volumes quotidiens des cours des vingt (20) dernières séances de bourse sur le marché réglementé d’Euronext Paris précédant sa fixation, diminué éventuellement d’une décote maximale de 10% ; le prix d'émission des valeurs mobilières donnant accès au capital serait tel que la somme perçue immédiatement par la Société, majorée, le cas échéant, de la somme susceptible d'être perçue ultérieurement par la Société, soit, pour chaque action émise en conséquence de l'émission de ces valeurs mobilières, au moins égale à la moyenne pondérée par les volumes quotidiens des cours des vingt (20) dernières séances de bourse sur le marché réglementé d'Euronext Paris précédant sa fixation, diminué éventuellement d'une décote maximale de 10%.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport de gestion du Conseil d’administration (incluant le rapport de gestion du Groupe et les autres rapports et documents prévus par le Code de commerce) qui lui sont présentés ainsi que du rapport général des Commissaires aux comptes sur l’exercice clos le 31 décembre 2022, approuve tels qu’ils ont été présentés les comptes annuels de cet exercice se soldant par un bénéfice net de 7 762 846 euros, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes ou résumées dans ces rapports.
Elle prend acte du fait que les comptes de l’exercice 2022 ne font ressortir aucune charge ou dépense somptuaire telle que visée à l’article 39-4 du Code général des impôts ni charge non déductible du résultat fiscal.
L’Assemblée générale donne quitus entier et sans réserve aux membres du Conseil d’administration et en tant que de besoin au Censeur à raison de l’exécution de leur mandat assuré au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport sur la gestion du Groupe inclus dans le rapport de gestion annuel du Conseil d’administration et du rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés, approuve les comptes consolidés au 31 décembre 2022 ainsi que les opérations transcrites dans ces comptes ou résumées dans lesdits rapports.
L'Assemblée générale statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, conformément à la proposition du Conseil d'administration
constatant :
décide :
Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 112,1 du Code général des impôts, ne sont pas imposables, les remboursements d’apports ou de prime d’émission, à condition que tous les bénéfices et réserves, autres que la réserve légale, aient été auparavant répartis.
Au regard des dispositions susvisées, la prime d’émission remboursée n’est pas considérée comme un revenu imposable.
Le montant global de la distribution effectuée au titre de l’exercice 2022 ressortirait donc pour chacune des 10 841 080 actions à 2,70 euros, qui se décompose d’une part à un montant unitaire arrondi de 2,02 (2,0155) euros au titre de la prime d’émission, qui est non imposable, et d’autre part à un montant unitaire arrondi de 0,68 (0,6845) euro prélevé sur le bénéfice disponible, imposable au titre de la distribution selon les modalités explicitées ci-après.
Il est précisé que :
le montant total distribué est calculé sur la base du nombre d’actions composant le capital social au 8 février 2023 (soit 10 841 080) et sera, le cas échéant, ajusté :
Pour les personnes physiques domiciliées en France, le régime fiscal applicable au montant imposable de la distribution versée en 2023 (soit 0,68 euro par action), est le suivant :
les revenus distribués et payés en 2023 sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU), sans abattement, comprenant d’une part les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % et d’autre part l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 %, étant précisé que le contribuable pourra opter lors du renseignement de sa déclaration de revenus, l’année suivant la perception du dividende, pour l’imposition des dividendes au barème progressif de l’impôt sur le revenu :
sans pouvoir bénéficier de l’abattement de 40 % visé à l’article 158, 3-2° du CGI si le montant distribué provient des bénéfices exonérés dans le cadre du régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées conformément à l’article 158 3, 3° b bis du CGI, et
avec déduction de l’abattement de 40 % précité si le montant distribué ne provient pas des bénéfices exonérés
au plus tard le 15 du mois suivant le paiement du dividende, le prélèvement forfaitaire non libératoire (PFNL) de 30 % comprenant d’une part les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % et d’autre part l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8 %, sera précompté par l’établissement payeur sur le montant brut des revenus distribués en 2023, à titre d’acompte d’impôt sur le revenu. Il sera imputable sur l’impôt dû l’année suivante (sans considération des modalités de taxation retenues par le contribuable, c’est-à-dire le PFU de 30 % ou, sur option, le barème progressif de l’impôt sur le revenu), sauf pour les personnes physiques ayant demandé, avant le 30 novembre 2022, à être dispensées de ce PFNL eu égard au montant de leur revenu fiscal de référence de l’année 2020 (inférieur à 50 000 euros pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés ou 75 000 euros pour les contribuables soumis à imposition commune).
Le montant du dividende distribué issu des bénéfices exonérés est de 0,68 euro par action.
Le montant du dividende distribué qui n’est pas issu des bénéfices exonérés est égal à zéro
S’agissant des actionnaires personnes physiques non-résidentes de France, il sera prélevé la retenue à la source prévue par les articles 119 bis, 2 et 187,1-2° du CGI, sous réserve des conventions fiscales qui pourraient prévoir un taux de retenue à la source dérogatoire du droit français et des modalités d’élimination de la double imposition. Les conditions d’imposition au lieu de résidence du contribuable dépendront du droit local.
Conformément aux dispositions de l’article 243 bis du Code général des impôts, l’Assemblée générale rappelle que les sommes distribuées à titre de dividendes, pour les trois exercices précédents, ont été les suivantes :
Exercice 2021 | Exercice 2020 | Exercice 2019 | |
|---|---|---|---|
Nombre d'actions (1) | 8 438 658 | 8 455 419 | 8 444 109 |
Dividende par action | 2,70 € | 2,60 € | 2,50 € |
Dividende total | 22 784 377 | 21 984 089 | 21 110 273 |
(1) Le nombre d’actions éligibles correspond au nombre total d’actions composant le capital diminué des actions auto-détenues à la date de paiement du dividende. | |||
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires et après avoir pris connaissance du rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées relevant des articles L. 225-38 et suivants du Code de commerce, approuve la poursuite au cours de l'exercice 2022 du contrat d'asset management et de gestion administrative passé entre la Société et la société GEST (précédemment approuvé par l'Assemblée).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires et après avoir pris connaissance du rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées relevant des articles L. 225-38 et suivants du Code de commerce, approuve la poursuite au cours de l'exercice 2022 de la convention liée à la refacturation des frais supportés par la Société à la société GEST, dans le cadre du plan d'attribution d'Actions Gratuites de la Société consenties aux salariés de GEST (précédemment approuvée par l'Assemblée).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires et après avoir pris connaissance du rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées relevant des articles L. 225-38 et suivants du Code de commerce, approuve la poursuite au cours de l'exercice 2022 de la convention de rémunération attachée à une garantie autonome à première demande fournie par la Société en garantie d’un paiement à devoir par la société Flex Park (précédemment approuvée par l'Assemblée).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en tant que de besoin, en application des articles L. 22-10-9 et L. 22-10-34 du Code de commerce, le fait qu’il n’ait été versé, à Monsieur Philippe Rosio à raison de son mandat de Président-Directeur général, au titre de l’exercice écoulé, conformément à la politique de rémunération votée par l’Assemblée générale du 22 avril 2022, aucune rémunération et aucun avantage en nature de quelque sorte que ce soit (montants fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration concernant le Président-Directeur général, Monsieur Philippe Rosio, dont il ressort pour l’exercice 2022, à raison de son mandat de Président-Directeur général (sous réserve de son renouvellement), l’absence de tout versement et/ou attribution de toute rémunération et/ou de tout avantage de toute nature que ce soit (éléments fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce), étant précisé par ailleurs que Monsieur Philippe Rosio ne recevra (à sa demande) au titre de l’exercice 2023 aucune rémunération le cas échéant pour sa fonction d’Administrateur.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en tant que de besoin en application des articles L. 22-10-9 et L. 22-10-34 du Code de commerce, le fait qu’il n’ait été versé, à Madame Arline Gaujal-Kempler à raison de son mandat de Directeur général délégué, au titre de l’exercice écoulé, conformément à la politique de rémunération votée par l’Assemblée générale du 22 avril 2022 , aucune rémunération et aucun avantage en nature de quelque sorte que ce soit (montants fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration concernant le Directeur général délégué, Madame Arline Gaujal-Kempler, dont il ressort pour l’exercice 2023, à raison de son mandat de Directeur général délégué (sous réserve de son renouvellement), l’absence de tout versement et/ou attribution de toute rémunération et/ou de tout avantage de toute nature que ce soit (éléments fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce), étant précisé par ailleurs que Madame Arline Gaujal-Kempler ne recevra (à sa demande) au titre de l’exercice 2023 aucune rémunération le cas échéant pour sa fonction d’Administrateur.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-9 et L. 22-10-34 du Code de commerce, le versement aux mandataires sociaux non dirigeants, au titre de l’exercice 2022, effectué conformément à la politique de rémunération les concernant, votée par l’Assemblée générale du 22 avril 2022, d’une (seule et unique) rétribution (ex. « jetons de présence ») au titre de leur mandat social d’un montant total de 112 300 euros répartie selon les principes indiqués dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise, étant précisé qu’aucun avantage en nature ne leur a été attribué; que le censeur n’a reçu ni rémunération ni avantage en nature au titre de son mandat de censeur ; que les membres du Comité d’audit ont chacun perçu une rémunération supplémentaire au titre de leur fonction de membre du Comité d’audit (avec une part plus importante pour la Présidente du Comité d’audit en raison de sa fonction de Présidente dudit Comité) et ce, tel que le tout ressort des informations indiquées dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration pour l’exercice 2023 concernant les mandataires sociaux non dirigeants dont il ressort (i) que la seule rémunération qui leur sera versée et attribuée à raison de leur mandat social sera une rétribution au titre de leur mandat social (sous réserve du vote favorable des actionnaires) répartie selon les principes indiqués dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise et (ii) qu’aucun avantage en nature ne leur sera versé, étant précisé que le censeur ne recevra ni rémunération ni avantage en nature au titre de son mandat de censeur et que chacun des membres du Comité d’audit percevra une rémunération supplémentaire fixée selon les principes susvisés (la Présidente du Comité d’audit recevant une part plus importante en raison de sa fonction de Présidente dudit Comité).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, fixe le montant de la rémunération des membres du Conseil d’administration (incluant la rémunération des membres du Comité d’audit) au titre de l’exercice 2023, à 130 000 euros), étant précisé que sa répartition sera effectuée par le Conseil d’administration, conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-14 du Code de commerce et selon les principes annoncés dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et constaté que le mandat de Monsieur Philippe Rosio vient à expiration à l’issue de la présente Assemblée, renouvelle le mandat de membre du Conseil d’administration de Monsieur Philippe Rosio avec les pouvoirs y attachés tels que prévus par la loi et les statuts et ce, pour la durée statutaire de 3 ans, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale appelée à statuer en 2026 sur les comptes du dernier exercice clos.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et constaté que le mandat de Madame Arline Gaujal-Kempler vient à expiration à l’issue de la présente Assemblée, renouvelle le mandat de membre du Conseil d’administration de Madame Arline Gaujal-Kempler avec les pouvoirs y attachés tels que prévus par la loi et les statuts et ce, pour la durée statutaire de 3 ans, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale appelée à statuer en 2026 sur les comptes du dernier exercice clos.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et constaté que le mandat de la Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et des salariés de l’Industrie et du Commerce-Macif vient à expiration à l’issue de la présente Assemblée, renouvelle le mandat de membre du Conseil d’administration de la Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des cadres et des salariés de l’Industrie et du Commerce-Macif (représentée par Monsieur Thierry Vallet) avec les pouvoirs y attachés tels que prévus par la loi et les statuts et ce, pour la durée statutaire de 3 ans, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale appelée à statuer en 2026 sur les comptes du dernier exercice clos.
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et constaté que le mandat de la société Sipari vient à expiration à l’issue de la présente Assemblée, renouvelle le mandat de membre du Conseil d’administration de la société Sipari (représentée par Monsieur Pierre Adier), avec les pouvoirs y attachés tels que prévus par la loi et les statuts et ce, pour la durée statutaire de 3 ans, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale appelée à statuer en 2026 sur les comptes du dernier exercice clos.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et constaté que le mandat de Madame Dominique Potier Bassoulet vient à expiration à l’issue de la présente Assemblée, renouvelle le mandat de membre du Conseil d’administration de Madame Dominique Potier Bassoulet avec les pouvoirs y attachés tels que prévus par la loi et les statuts et ce, pour la durée statutaire de 3 ans, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale appelée à statuer en 2026 sur les comptes du dernier exercice clos.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et constaté que le mandat de la société PricewaterhouseCoopers Audit vient à expiration à l’issue de la présente Assemblée, renouvelle le mandat de commissaire aux comptes titulaire de la société PricewaterhouseCoopers Audit et ce, pour une durée de 6 exercices, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale appelée à statuer en 2029 sur les comptes du dernier exercice clos.
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, après avoir pris L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration, ratifie la décision du transfert du siège social effectué par le Conseil d’administration au 2, place des Hauts Tilliers – 92230 Gennevilliers.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration, autorise le Conseil d’administration, à acheter des actions de la Société conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce et au Règlement (UE) 596/2014 du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014 sur les abus de marché, dans les conditions suivantes :
La Société pourra acheter ses propres actions en vue :
Le Conseil d’administration (avec faculté de subdélégation dans les conditions fixées par la loi) pourra ajuster le prix maximum d’achat susmentionné en cas d’incorporation de réserves, bénéfices ou primes ou de toutes autres sommes dont la capitalisation serait admise, donnant lieu soit à l’élévation de la valeur nominale des actions, soit à la création et à l’attribution de titres gratuits, en cas de division de la valeur nominale des titres ou du regroupement des actions ou de toutes autres opérations portant sur les capitaux propres, pour tenir compte de l’incidence de ces opérations sur la valeur de l’action (ce prix étant alors ajusté par un coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre de titres composant le capital avant l’opération et ce nombre après l’opération).
L’acquisition, la cession, l’échange ou le transfert des actions de la Société pourra être effectué par tous moyens autorisés par la réglementation en vigueur, sur le marché ou hors marché, de gré à gré et notamment dans le cadre de transactions négociées notamment par voie d’acquisition, cession ou transfert de blocs de titres sur le marché ou hors marché (sans limiter la part du programme de rachat pouvant être réalisée par ce moyen), en une ou plusieurs fois, aux époques que le Conseil d’administration appréciera. Ces opérations pourront intervenir à tout moment dans le respect de la réglementation en vigueur, sauf à compter du dépôt par un tiers d’un projet d’offre publique visant les titres de la Société et ce, jusqu’à la fin de la période d’offre. Elles pourront intervenir auprès de tout actionnaire de la Société.
L’Assemblée générale délègue tous pouvoirs au Conseil d’administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues par la loi, pour décider et effectuer la mise en œuvre de la présente autorisation, pour en préciser (si nécessaire) les termes et en arrêter les modalités dans les conditions visées par la loi et par la présente résolution, passer tous ordres en Bourse ou hors marché, conclure tous accords et contrats, signer tous actes, établir tous documents, effectuer toutes formalités et déclarations et d’une manière générale faire le nécessaire pour l’application de la présente résolution.
La présente autorisation est donnée pour une durée de dix-huit (18) mois à compter de la présente Assemblée générale. Elle prive d’effet toute autorisation antérieure ayant le même objet à hauteur des montants non encore utilisés.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, donne tous pouvoirs aux porteurs de copies ou d’extraits du présent procès-verbal de la présente Assemblée à l’effet d’accomplir toutes formalités prévues par la loi.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes et conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales, notamment en application de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce :
Cette nouvelle autorisation prive d’effet à compter de ce jour toute autorisation antérieure pour sa partie non utilisée ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration, décide, dans l’objectif de concourir au développement durable dans ses dimensions économique, sociale, environnementale et participative, ainsi qu’à la transition énergétique, de compléter l’objet social d’une activité qui ne pourra être exercée qu’à titre accessoire en lien avec des installations d’énergies renouvelables et modifie en conséquence l’article 3 « Objet » des statuts dont le nouveau texte est libellé comme suit :
« ARTICLE 3 – OBJET
La société a pour objet :
A titre principal, l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet identiques et la gestion de ces participations.
Accessoirement,
et, généralement, toutes les opérations financières, mobilières et immobilières, industrielles et commerciales se rattachant directement ou indirectement, à l’objet ci-dessus spécifié et pouvant contribuer au développement de la société.
La société peut réaliser toutes les opérations qui sont compatibles avec cet objet, s'y rapportent et contribuent à sa réalisation. »
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration, précise sous l’article 4 « Siège » des statuts les termes de la délégation au Conseil d’administration dans le cadre du transfert du siège social et confirme à toutes fins utiles la mise à jour (effectuée précédemment par le Conseil d’administration) sous ledit article 4 de la nouvelle adresse du siège social au 2, place des Hauts Tilliers – 92230 Gennevilliers.
Le nouveau texte de l’article 4 des statuts est libellé comme suit :
« ARTICLE 4 - SIEGE
Le siège de la société est fixé : 2, place des Hauts Tilliers – 92230 GENNEVILLIERS.
Il peut être transféré en tout endroit du territoire français, par une simple décision du conseil d’administration (également habilité de manière corrélative à mettre à jour le présent article 4) -cette décision pouvant être prise notamment par voie de consultation écrite et ce, sous réserve de ratification de la décision de transfert par la prochaine assemblée générale ordinaire. »
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration, décide de modifier la limite d’âge statutaire du directeur général délégué telle que visée sous l’article 25 « Nomination et pouvoirs des directeurs généraux délégués » des statuts pour la porter de 75 à 78 ans, comme suit :
« ARTICLE 25 – NOMINATION ET POUVOIRS DES DIRECTEURS GENERAUX DELEGUES
Sur proposition du directeur général, le conseil d’administration peut nommer une ou plusieurs personnes physiques chargées d’assister le directeur général, avec le titre de directeur général délégué.
Nul ne peut être nommé directeur général délégué s'il est âgé de plus de soixante-dix-huit ans. Si le directeur général délégué atteint cette limite d'âge, il est réputé démissionnaire d'office à l'issue de la plus prochaine réunion du conseil d'administration.
Le nombre des directeurs généraux délégués ne peut dépasser cinq.
En accord avec le directeur général, le conseil d’administration détermine l’étendue et la durée des pouvoirs conférés aux directeurs généraux délégués.
En cas d'empêchement ou de décès du directeur général, les directeurs généraux délégués conservent, sauf décision contraire du conseil d'administration, leurs fonctions et leurs attributions jusqu'à la nomination du nouveau directeur général
Les directeurs généraux délégués disposent, à l’égard des tiers, des mêmes pouvoirs que le directeur Général.
Conformément aux dispositions des articles L 225-149 et L 232-20 du Code de commerce, le ou les directeurs généraux délégués sont habilités à mettre à jour les statuts de la société, sur délégation du conseil d'administration, à la suite d'une augmentation de capital consécutive à l'émission de valeurs mobilières ou à un paiement du dividende en actions. »
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales extraordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes et conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales notamment les articles L. 225-129 et suivants, L.225-138 et L.228-91 et suivants du Code de commerce :
Foncière INEA SA
Siège social : 2, place des Hauts Tilliers 92230 Gennevilliers
Capital social : 156 003 141,19 euros
Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022
À l’Assemblée générale de la société
FONCIERE INEA
2, place des Hauts Tilliers
92230 Gennevilliers
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R.225-31 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R.225-31 du code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention autorisée et conclue au cours de l’exercice écoulé à soumettre à l’approbation de l’assemblée générale en application des dispositions de l’article L.225-38 du code de commerce.
En application de l’article R.225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
Personnes concernées :
Nature et objet :
Votre Société a conclu avec la société GEST, le 1er février 2005, un contrat lui confiant sa gestion administrative et celle de ses filiales au sens de l’article L.233-3 du Code de commerce, ainsi qu’une mission générale de constitution et de gestion de portefeuilles immobiliers. Un avenant a été conclu en date du 16 février 2007 pour préciser que les conditions de rémunération de GEST ne s’appliquent pas aux missions confiées à un tiers. Le contrat et son avenant ont été reconduits tacitement une première fois à compter du 1er janvier 2014 (pour 5 ans) et une deuxième fois à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2023.
Modalités :
Au 31 décembre 2022, la rémunération de la société GEST s’est élevée à 5 637 milliers d’euros, dont 2 025 milliers d’euros au titre d’honoraires de performance.
Personnes concernées :
Nature et objet :
La société GEST et votre Société ont conclu, le 10 décembre 2019, pour une durée ferme et irrévocable expirant le 31 décembre 2026, une convention de refacturation de coûts. Son objet est de déterminer les modalités et conditions de refacturation par votre Société à la société GEST de l’ensemble des coûts directs et/ou indirects supportés par votre Société au titre de l’attribution, au profit de plus de 50% des salariés de GEST, d’un total de 35.000 Actions Gratuites (AGA) sur une durée de 6 ans.
Modalités :
Au 31 décembre 2022, votre Société a facturé un total de 224 251 euros au titre des frais liés à l’acquisition d’un total de 4 833 AGA attribuées aux salariés de GEST.
Une provision passive et un produit à recevoir d’un montant de 802 milliers d’euros, correspondant au nombre total d’actions gratuites prévues valorisées au cours de bourse du 31 décembre 2022, ont été comptabilisés au 31 décembre 2022 au titre de cette convention.
Personne concernée :
Nature et objet :
Votre Société s’est portée caution de sa filiale Flex Park, au bénéfice de la société INNOVESPACE ROMAINVILLE, dans le cadre d’une Garantie autonome à première demande (« GAPD ») mise en place lors de la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement de l’immeuble « Romainville », le 23 décembre 2020 et pour un montant maximal de 16.948.972,80 €. Ce cautionnement a donné lieu à la conclusion le même jour, entre votre Société et Flex Park, d’une convention de rémunération de cette GAPD, sur la base d’un taux de 0,35% l’an applicable sur le montant de la GAPD.
Ce cautionnement est arrivé à échéance le 28 février 2022.
Modalités :
Au 31 décembre 2022, votre Société a comptabilisé un produit de 9.722 € au titre de cette convention.
Paris La Défense, le 13 avril 2023 | Neuilly-sur-Seine, le 13 avril 2023 |
KPMG Audit | PricewaterhouseCoopers Audit |
Sandie Tzinmann | Mathilde Hauswirth |
Associée | Associée |
La Société a pour dénomination sociale Foncière INEA et pour nom commercial « INEA ». Son siège social a été transféré au 2, place des Hauts Tilliers - 92230 Genneviliers, et son établissement secondaire se trouve au 21 avenue de l'Opéra 75001 Paris (téléphone: 01 42 86 64 46, site internet : www.fonciere-inea.com), étant précisé que les informations figurant sur le site web ne font pas partie du présent Document d'enregistrement universel, sauf si ces informations sont incorporées par référence au sein du Document d'enregistrement universel.
La Société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n° 420 580 508 au titre de son siège social et au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° de gestion 2008 B 20 378 au titre de son établissement secondaire. Le numéro de SIRET de la Société est le 420 580 508 00026 et son code APE est le 6820B. Son numéro de LEI est le 9695000H29HRRE478O62.
La Société a été constituée le 16 octobre 1998 pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf années ; son exercice social commence le 1er janvier pour se terminer le 31 décembre de chaque année.
Foncière INEA est une société anonyme à Conseil d’administration régie par le droit français, ayant opté pour le régime des SIIC depuis le 1er janvier 2007. Les actions INEA, identifiées sous le code ISIN FR0010341032, ont été admises sur le marché Euronext Paris de Nyse initialement au compartiment C Euronext (décembre 2006), puis au compartiment B (janvier 2012).
Les autres valeurs mobilières de la Société en circulation à ce jour sont les obligations au porteur (cf. paragraphe 7.5.4 page 202 du présent Document d’enregistrement universel) et les Actions Gratuites mentionnées dans le rapport spécial du Conseil d’administration figurant au paragraphe 7.5.3.2 ci-avant (page 200 et suiv.).
L’objet de la Société est à titre principal, l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet identique et la gestion de ces participations.
Accessoirement, la Société peut notamment céder dans le cadre d’arbitrage de son patrimoine les immeubles ou participations ci-dessus visées ; exercer directement ou indirectement ou par personne interposée toute activité immobilière, procéder à l’acquisition, la gestion ou la cession de toutes valeurs mobilières quelconques et assurer et réaliser le conseil en stratégie financière et immobilière, en management, en gestion et en organisation.
Il sera proposé aux actionnaires lors de l’Assemblée du 10 mai 2023 d’étendre l’objet social pour prévoir que la Société dans l’objectif de concourir au développement durable et à la transition énergétique, puisse signer tous contrats liés à la production d’énergie à partir de ressources renouvelables ; concevoir, développer, financer, réaliser, exploiter des installations photovoltaïques sur les toitures ou les emplacements de stationnement de ses immeubles incluant la production, pour l’autoconsommation, ou la vente de l’électricité produite.
Conformément à la recommandation AMF 2012-05, une version intégrale des statuts à jour de la société Foncière INEA est disponible en permanence sur son site internet : www.fonciere-inea.com (rubrique « Porte-documents/Assemblées générales »). Il y est fait renvoi exprès et plus spécialement :
Les dispositions statutaires régissant la manière dont les Assemblées générales des actionnaires sont convoquées y compris les conditions d’admission et de représentation des actionnaires sont usuelles. Les articles 32 à 39 des statuts fournissent toute information à ce sujet. Tout actionnaire a le droit d’assister aux Assemblées générales et de participer aux délibérations, personnellement ou par mandataire, quel que soit le nombre d’actions qu’il possède, s’il est justifié, dans les conditions légales, de l’inscription de ses titres à son nom ou à celui de l’intermédiaire inscrit pour son compte au deuxième jour ouvré précédant l’Assemblée à zéro heure, heure de Paris, soit dans les comptes de titres nominatifs tenus par la Société, soit dans les comptes de titres au porteur tenu par l’intermédiaire habilité.
L’Assemblée générale extraordinaire est seule compétente pour modifier les droits des actionnaires conformément aux dispositions légales.
En plus des seuils fixés par les lois et règlements applicables, l’article 10 des statuts prévoit une déclaration auprès de la Société à la charge de toute personne physique ou morale (agissant seule ou de concert) qui vient à détenir ou cesse de détenir (directement ou indirectement au travers d’une ou plusieurs sociétés qu’elle contrôle majoritairement) un pourcentage de participation supérieur ou égal à 2 % du capital social et/ou des droits de vote. Celle-ci est tenue d’informer la Société de la détention de chaque fraction de 2 % du capital et/ou des droits de vote jusqu’à 33 %, dans un délai de cinq jours de Bourse à compter du franchissement du ou desdits seuils (le défaut d’information est passible de la privation du droit de vote attaché aux actions « non déclarées » et ce, pendant un délai de deux ans).
Rappelons aussi l’article 12 aux termes duquel tout actionnaire autre qu’une personne physique venant à détenir, directement ou par l’intermédiaire d’entités qu’il contrôle, au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, un pourcentage des droits à dividendes de la Société au moins égal à celui visé à l’article 208 C II ter du Code général des impôts, devra impérativement inscrire l’intégralité des actions dont il est lui-même propriétaire au nominatif et faire en sorte que les entités qu’il contrôle inscrivent l’intégralité des actions dont elles sont propriétaires au nominatif (le non-respect de cette obligation est passible d’un plafonnement des droits de vote attaché aux actions de l’actionnaire défaillant).
La survenance (qui serait concomitante à un projet d’opération emportant changement de contrôle en capital) d'un droit de vote double (visé à l’article 15 des statuts de la Société), attribué à des actions entièrement libérées justifiant d’une inscription nominative depuis au moins deux ans au nom du même actionnaire, pourrait le cas échéant impacter ce projet de changement de contrôle.
L’article 50 des statuts de Foncière INEA contient des clauses usuelles en matière d’affectation du bénéfice.
Il prévoit également que tout actionnaire, tel que défini à l’article 12 des statuts c’est-à-dire « autre qu’une personne physique venant à détenir, directement ou par l’intermédiaire d’entités qu’il contrôle au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, un pourcentage des droits à dividendes de la Société au moins égal à celui visé à l’article 208 C II ter du Code général des impôts », dont la situation propre ou la situation de ses associés rend la Société redevable du prélèvement (le « Prélèvement ») visé audit article 208 C II ter du Code général des impôts, sera débiteur vis-à-vis de la Société au moment de la mise en paiement de toute distribution de dividendes, réserves, primes ou « produits réputés distribués » au sens du Code général des impôts, d’une somme correspondant au montant du prélèvement dû par la Société au titre de ladite distribution.
Il est fait renvoi exprès pour plus d’information sur ces articles 12 et 50 des statuts, aux statuts de la Société qui sont publiés sans discontinuité, sur le site internet d’INEA (www.fonciere-inea.com).
Il est fait renvoi aux articles 7 (possibilité de créer des actions de préférence avec ou sans droit de vote), 12 (actions nominatives ou au porteur), 13 (libre cession des actions), 15 (droit de vote double).
Le contrat de prestation de services avec la société GEST, qui est une convention dite « réglementée », est exposé ci-avant dans le chapitre 3 « Gouvernement d’entreprises » au paragraphe 3.2.4 page 70 et suiv. (afin de se conformer à la loi qui requiert de le présenter dans ledit rapport). Pour éviter toute redondance, il est fait renvoi exprès audit paragraphe pour toutes informations sur ce contrat.
Conformément à la réglementation en vigueur, INEA publie le rapport condensé au titre de l’exercice 2022 des deux experts indépendants BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières qu’elle a missionnés pour effectuer ses expertises immobilières, étant précisé que :
Ce rapport condensé est une fidèle reproduction et, pour autant que la Société le sache et soit en mesure de l’assurer à la lumière des données publiées par cette tierce partie, aucun fait n’a été omis qui rendrait les informations reproduites inexactes ou trompeuses.
Ce rapport condensé des experts est établi sur la base du format proposé par l’AFREXIM (Association française des sociétés d’expertise immobilière).
La société Foncière INEA nous a demandé, par contrat d’expertise, de procéder à l’estimation de la juste valeur de certains actifs de son patrimoine. Cette demande s’inscrit dans le cadre de l’évaluation semestrielle de son patrimoine.
Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
Les sociétés d’expertise BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières n’ont aucun lien capitalistique avec la société Foncière INEA. Les sociétés d’expertise BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières confirment que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité d’évaluateurs qualifiés.
Les honoraires annuels facturés à la société Foncière INEA sont déterminés avant la campagne d’évaluation. Ils représentent moins de 5 % du chiffre d’affaires de chaque société d’expertise réalisé durant l’année comptable précédente.
La rotation des experts est organisée par la société Foncière INEA. Nous n’avons pas identifié de conflit d’intérêts sur cette mission.
La mission est en conformité avec la recommandation de l’AMF sur la représentation des éléments d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010.
Notre mission a porté sur l’estimation de la juste valeur, en l’état d’occupation annoncé, de 77 actifs au 31 décembre 2022. Pour cette mission, Foncière INEA nous a demandé de réaliser des expertises initiales avec visite sur site ou des actualisations sur pièces lorsque les actifs avaient déjà fait l’objet d’une expertise initiale par nos soins.
Les sociétés d’expertise BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières confirment que, conformément à la Norme IFRS 13, les actifs ont été évalués selon leur usage optimal (Highest and best use value).
Les actifs expertisés sont tous situés sur le territoire national. Il s’agit d’immeubles de placement détenus en pleine propriété par Foncière INEA ou ses filiales, essentiellement des bureaux, mais également des locaux d’activité ou des entrepôts. Les actifs sont loués à divers preneurs dans le cadre de baux commerciaux.
Tous étaient achevés au 31 décembre 2022, sauf 4 en cours de construction pour lesquels nous avons retenu l’hypothèse particulière que les immeubles étaient achevés, les travaux décaissés et que les baux débutaient à la date d’évaluation.
Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d’un contrat de crédit-bail, l’Expert effectue exclusivement l’évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail.
De la même façon, lorsque le bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée selon l’hypothèse de la vente de l’actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la Société.
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués, supposés sincères et correspondre à l’ensemble des informations et documents en possession ou à la connaissance du mandant, susceptibles d’avoir une incidence sur la juste valeur des immeubles.
Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
S’agissant de biens d’investissement, nous avons utilisé les deux méthodes décrites ci-dessous :
Cette approche est communément retenue pour évaluer des immeubles susceptibles d’être placés sur le marché de l’investissement.
Elle consiste à appliquer un taux de rendement à un revenu locatif ou potentiel. Le taux de rendement, estimé par comparaison au marché, est principalement fonction de la destination et de la localisation des biens estimés (locaux industriels, entrepôts, bureaux, etc.), de la situation contractuelle, de la qualité du preneur ou de la qualité intrinsèque des immeubles.
La valeur ainsi obtenue s’entend « droits de mutation inclus ». Il convient d’en déduire le montant des droits afin d’obtenir une valeur nette pour le vendeur.
Celle-ci consiste à comparer le bien faisant l’objet de l’Expertise à des transactions effectuées sur des biens équivalents ou dont les caractéristiques sont les plus proches en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d’Expertise.
Dans le cas de l’évaluation d’immeubles susceptibles d’être placés sur le marché de l’investissement, cette méthode ne sera retenue qu’à titre de recoupement avec les méthodes par le revenu.
La juste valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif et est déterminée en valeur hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (valeur de marché avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).
Expert | Typologie d’actif | Nombre d’actifs expertisés | Juste Valeur hors droits au 31/12/2022 (en milliers d’euros) |
|---|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | Bureaux et locaux d’activité, France | 51 | 584 855 |
BPCE Expertises Immobilières | Bureaux, France | 26 | 455 180 |
Ces valeurs s’entendent sous réserve de stabilité du marché et de l’absence de modifications notables des immeubles entre la date des expertises et la date de valeur.
Ce rapport condensé est un élément indissociable de l’ensemble des travaux réalisés dans notre mission.
Chacun des Experts confirme les valeurs des immeubles dont il a lui-même réalisé l’expertise ou l’actualisation, sans prendre de responsabilité pour celles effectuées par les autres cabinets d’expertise.
Jean-Claude Dubois | Philippe Taravella |
Président | Directeur général |
BNP Paribas Real Estate Valuation | BPCE Expertises Immobilières |
La société PricewaterhouseCoopers Audit
Représentée par Madame Mathilde Hauswirth
63, rue de Villiers 92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
Membre de la Compagnie Régionale des Commissaires aux comptes de Versailles.
Nommée lors de l’acte constitutif de la Société en octobre 1998 pour une durée de six exercices (soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2004), la société PricewaterhouseCoopers Audit a été renouvelée :
Suivant la recommandation du Comité d’audit (prescrite par l’article L823-19 du code de commerce à destination du Conseil d’administration), il sera proposé de renouveler la société PricewaterhouseCoopers Audit pour un dernier mandat de 6 exercices.
La société KPMG
Représentée par Madame Sandie Tzinmann
Tour Eqho 2, avenue Gambetta 92066 Paris La Défense Cedex
Membre de la Compagnie Régionale des Commissaires aux comptes de Versailles.
Nommée lors de l’Assemblée générale mixte du 21 avril 2006, la société KPMG a été renouvelée :
Depuis leur nomination (compte tenu par ailleurs du renouvellement de leur mandat), les Commissaires aux comptes titulaires n’ont donc été ni démis ni démissionnaires.
n.a
Pendant la durée de validité du Document d’enregistrement universel, les statuts, procès-verbaux des Assemblées générales et autres documents sociaux de la Société, ainsi que les informations financières historiques et toute évaluation ou déclaration établie par un expert à la demande de la Société devant être mis à la disposition des actionnaires, conformément à la législation applicable, peuvent être consultés, sur support « papier » au siège administratif de la Société sis 21, avenue de l’Opéra 75001 Paris. Les informations réglementées sont disponibles sur le site internet www.fonciere-inea.com.
Monsieur Philippe Rosio, Président-Directeur général d’INEA.
Attestation du responsable du Document d’enregistrement universel
J’atteste que les informations contenues dans le présent Document d’enregistrement universel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée.
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la Société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion du Conseil d’administration dont les différentes rubriques sont mentionnées au paragraphe 9.8 en page 228 et suiv., présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la Société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées.
Philippe Rosio
Président du Conseil d’administration de Foncière INEA
La table de concordance ci-dessous renvoie aux principales rubriques requises par les annexes 1 et 2 du Règlement délégué (CE) 2019/980 du 14 mars 2019 conformément au schéma du Document d’enregistrement universel (URD) ainsi qu’aux pages où il est possible de les retrouver dans le présent URD.
Rubriques des annexes 1 et 2 du règlement délégué du 14 mars 2019 | Document d’enregistrement universel – Section | Page | |
|---|---|---|---|
1 | Personnes responsables, , Informations provenant de tiers, rapports d’experts et approbation de l’autorité compétente | ||
1.1 | Nom et fonctions des personnes responsables | 9.6 | 233 |
1.2 | Attestation des personnes responsables | 9.6 | 233 |
1.3 | Nom, adresse , qualifications et intérêts potentiels des personnes intervenant en qualité d’experts | 9.3 | 230 |
1.4 | Attestation relative aux informations provenant d’un tiers | ||
1.5 | Déclaration de dépôt auprès de l’autorité compétente | Encart AMF | |
2 | Contrôleurs légaux des comptes | 9.4 | 232 |
3 | Facteurs de risque | 2 ; note 3 du 6.1.5 | 31 et suiv ; 133 |
4 | Informations concernant l’émetteur | 9.1 | 228 |
4.1 | Raison sociale et le nom commercial | 9.1.1.1 | 228 |
4.2 | Lieu, numéro d’enregistrement et identifiant d’entité juridique (LEI) | 9.1.1.2 | 228 |
4.3 | Date de constitution et durée de vie | 9.1.1.3 | 228 |
4.4 | Siège social, forme juridique, législation applicable, pays d’origine, adresse du siège social, numéro de téléphone du siège social, site internet avec un avertissement | 9.1.1 ; 9.1.1.4 | 228 |
5 | Aperçu des activités | ||
5.1 | Principales activités | 1.3 | 25 |
5.2 | Principaux marchés | 1.1 | 18 |
5.3 | Événements importants dans le développement de l'activité | 5.1.1 ; note 1 du 6.2.3 | 102 ; 164 |
5.4 | Stratégie et objectifs | Cahier stratégique ; 1.2 | 24 |
5.5 | Dépendance à l’égard de brevets ou de licences, de contrats industriels, commerciaux ou financiers ou de nouveaux procédés de fabrication | n.a (5.4.5) | 113 |
5.6 | Position concurrentielle | ||
5.7 | Investissements | 1.3.2 ; 5.1.3 | 25 ; 106 |
5.7.1 | Investissements importants réalisés | 1.3.2.1 ; 5.1.3.1 | 25 ; 106 |
5.7.2 | Principaux investissements réalisés | 1.3.2.1 ; 5.1.3.2 | 25 ; 106 |
5.7.3 | Principaux investissements en cours | ||
5.7.4 | Coentreprises et entreprises dans lesquelles l’émetteur détient une part du capital susceptible d’avoir une incidence significative sur l’évaluation de son actif et de son passif, de sa situation financière ou de ses résultats | 1.3.1 | 25 |
5.7.5 | Question environnementale pouvant influencer l’utilisation des immobilisations corporelles | 1.2.2 ; 4 | 24 ; 73 et suiv |
6 | Structure organisationnelle | ||
6.1 | Description sommaire du Groupe | 1.3.1 | 25 |
6.2 | Liste des principales filiales | 5.5 ; note 3.16 ; 6.2.4 | 113 ; 179 ; 181 |
7 | Examen de la situation financière et du résultat | ||
7.1 | Situation financière | 5.1.2 ; 5.2.3 ; 6.1.2 | 103 ; 107 ; 119 |
7.1.1 | Evaluation des résultats et de la situation financière de l'émetteur | ||
7.2 | Résultat brut d’exploitation | 5.1.1 ; 5.4.2 ; 6.1.1 | 102 ; 112 ; 118 |
7.2.1 | Explication de l’évolution du chiffre d’affaires net ou des produits nets | ||
7.2.2 | Facteurs externes ayant influence (ou pouvant influencer) sensiblement les activités | ||
8 | Trésorerie et capitaux | ||
8.1 | Informations sur les capitaux | 6.1.4 ; note 14 du 6.1.5 | 121 ; 143 |
8.2 | Source, montant et descriptions des flux de trésorerie | 6.1.3 ; note 13 du 6.1.5 | 120 ; 143 |
8.3 | Informations sur les conditions d’emprunt et structure de financement | ||
8.4 | Restriction à l’utilisation de capitaux ayant une influence ou pouvant influer sur les opérations de l’émetteur | 5.1.2 | 103 ; 104 |
8.5 | Sources de financement prévues pour les principaux investissements envisagés et charges majeures pesant sur les immobilisations corporelles les plus significatives | 5.1.2 | 103 ; 104 |
9 | Environnement réglementaire | 1.3.3.1 ; 2.2.2 ; 7.4.2 | 28 ; 35 ; 196 |
10 | Informations sur les tendances | ||
10.1 | Tendances et changements significatifs depuis la fin du dernier exercice | 5.2.3 | 107 |
10.2 | Événement susceptible d’influer sensiblement sur les perspectives | 5.2.1 ; note 1.1 au 6.2.3 | 107 ; 164 |
10.3 | Impacts éventuels de la crise sanitaire Covid-19 en cours à date de publication | 2.1 ; 5.1.1 | 32 ; 33 ; 102 |
11 | Prévisions ou estimations du bénéfice | ||
12 | Organes d’administration, de direction et de surveillance et Direction générale | ||
12.1 | Informations concernant les membres des organes de direction | 3.1.2 | 49 |
12.2 | Conflits d’intérêts, engagements relatifs aux nominations, restrictions aux cessions de participations dans le capital social de l’émetteur | 3.1.2.3 | 62 |
13 | Rémunération et avantages | ||
13.1 | Rémunération versée et avantages en nature | 3.2.1 ; 3.2.2 ; 3.2.3 | 65 à 69 |
13.2 | Provisions pour pensions et retraites | 3.2.1 ; 3.2.2 ; 3.2.3 | 65 à 69 |
14 | Fonctionnement des organes d’administration et de direction | ||
14.1 | Date d’expiration des mandats et dates d'entrée en fonction | 3.1.2 ; 3.1.2.2 | 50 ; 51 et suiv. |
14.2 | Contrats de service liant les membres des organes d’administration, de direction ou de surveillance à l’émetteur | 3.2.4 ; 9.2 | 70 ; 230 |
14.3 | Informations sur le Comité d’audit et le Comité des rémunérations | 3.1.1 ; 3.1.3.2 | 46 ; 62 ; 63 |
14.4 | Déclaration de conformité au régime de gouvernement d’entreprise en vigueur | 3.1.1 | 46 |
14.5 | Incidences significatives potentielles sur la gouvernance d’entreprise | 3.1.2 | 47 |
15 | Salariés | 3.1.2.3 | 60 |
15.1 | Nombre de salariés | 3.1.2.3 | 60 |
15.2 | Participations au capital et stock-options | ||
15.3 | Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital | ||
16 | Principaux actionnaires | 7.1.1 | 190 |
16.1 | Actionnaires détenant plus de 5 % du capital social ou des droits de vote | 7.1.1.1 | 190 |
16.2 | Droits de vote des principaux actionnaires excédant leur quote-part du capital | 9.1.6 | 229 |
16.3 | Contrôle direct ou indirect | 7.1.1.1 | 190 |
16.4 | Accord dont la mise en œuvre pourrait entraîner un changement de contrôle | 7.1.2.4 | 193 |
17 | Transactions avec des parties liées | 3.2.4 ; notes 23 et 24 du 6.1.5 ; 9.2 | 72 ; 155 |
18 | Informations financières concernant l’actif et le passif, la situation financière et les résultats de l’émetteur | 6.1 ; 6.2 | 118 et suiv. ; |
18.1 | Informations financières historiques | ||
18.2 | Informations financières intermédiaires et autres | ||
18.3 | Audit des informations financières annuelles historiques | 6.1.6 ; 6.2.5 | 157 ; 182 et suiv. |
18.4 | Informations financières pro forma | n.a | |
18.5 | Politique de distribution de dividendes | 7.4.2 | 197 |
18.6 | Procédures administratives, judiciaires et d’arbitrage | 2.2.2 | 35 |
18.7 | Changements significatifs de la situation financière | 5.2.3 | 109 |
19 | Informations supplémentaires | ||
19.1 | Capital social | 7.5.1 | 199 |
19.1.1 | Montant et caractéristiques | 7.1 ; 7.5.1 | 190 ; 199 |
19.1.2 | Actions non représentatives du capital | 7.5.4 | 202 |
19.1.3 | Actions auto-détenues | 7.1 ; 7.5.6 ; 7.5.7 | 190 ; 206 ; 208 |
19.1.4 | Valeurs mobilières convertibles, échangeables ou assorties de bons de souscription | néant | |
19.1.5 | Droit ou obligation attachée au capital autorisé | ||
19.1.6 | Capital de tout membre du Groupe faisant l’objet d’une option ou d’un accord | ||
19.1.7 | Historique du capital social | 7.5.2 | 199 |
19.2 | Acte constitutif et statuts | 9.1.1.3 ; 9.1.2 | 228 ; 229 et suiv. |
19.2.1 | Objet social | 9.1.1.5 | 228 |
19.2.2 | Droits, privilèges et restrictions attachés à chaque catégorie d’actions | 9.1.4 ; 9.1.5 ; 9.1.6 | 229 et suiv. |
19.2.3 | Disposition ayant pour effet de retarder, différer ou empêcher un changement de contrôle | 9.1.4.2 | 229 |
20 | Contrats importants (autres que les contrats conclus dans le cadre des affaires) | 9.2 | 230 |
21 | Documents disponibles | 9.5 | 232 |
Afin de faciliter la lecture du présent document, la table de concordance ci-après permet d’identifier, dans le présent Document d’enregistrement universel, les informations qui constituent le rapport financier annuel devant être publié par les sociétés cotées conformément aux articles L. 451-1-2 du code monétaire et financier et 222-3 du règlement général de l’AMF.
N° | Éléments requis | Paragraphes / |
|---|---|---|
1. | Comptes annuels | 6.2 / p. 160 et suiv. |
2. | Comptes consolidés | 6.1 / p. 118 et suiv. |
3. | Rapport de gestion (informations minimales au sens de l'article 222-3 du règlement général de l'AMF) | Cf. table de concordance du rapport de gestion au 9.8.2 / p. 238. |
4. | Déclaration des personnes responsables du rapport financier annuel | 9.6 / p. 233 et suiv. |
5. | Rapports des contrôleurs légaux des comptes sur les comptes sociaux | 6.2.5 / p. 182 et suiv. 6.1.6 / p. 157 et suiv. |
Afin de faciliter la lecture du présent document, la table de concordance ci-après permet d’identifier les informations devant figurer au sein du rapport de gestion, selon les dispositions du code de commerce applicables aux sociétés anonymes à conseil d’administration.
Il est précisé que le rapport sur le gouvernement d'entreprise est présenté au sein d'une section spécifique du rapport de gestion.
| Éléments requis | Textes de référence | Paragraphes / |
1. Situation et activité du groupe | |||
1.1 Situation de la société durant l’exercice écoulé et analyse objective et exhaustive de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et du groupe, notamment de sa situation d'endettement, au regard du volume et de la complexité des affaires. | Articles L. 225-100-1, I., 1°, | 5.1 ; 5.4 ; 5.5 / | |
1.2 Indicateurs clefs de performance de nature financière | Article L. 225-100-1, I., 2° | 5.3 / p. 108 et suiv. | |
1.3 Indicateurs clefs de performance de nature non financière ayant trait à l’activité spécifique de la société et du groupe, notamment les informations relatives aux questions d'environnement et de personnel | Article L. 225-100-1, I., 2° | 4 / p. 74 et suiv. | |
1.4 Évènements importants survenus entre la date de clôture de l'exercice et la date à laquelle le rapport de gestion est établi | Articles L. 232-1,II. et L. 233-26 | 6.1.5 (note 25) / p. 156 | |
1.5 Identité des principaux actionnaires et détenteurs des droits de vote aux assemblées générales, et modifications intervenues au cours de l’exercice | Article L. 233-13 | 7.1 ; 7.5 / p. 190 et suiv. ; p. 199 et suiv. | |
1.6 Succursales existantes | Article L. 232-1, II | 5.5 / p. 113 | |
1.7 Prises de participation significatives dans des sociétés ayant leur siège social sur le territoire français | Article L. 233-6al. 1 | 5.5 ; 6.2.3 / | |
1.8 Aliénations de participations croisées | Articles L. 233-29, L. 233-30 et R.233-19 | 5.5 / p. 113 | |
1.9 Évolution prévisible de la situation de la société et du groupe et perspectives d’avenir | Articles L. 232-1,II et L. 233-26 | 5.2.1 ; 5.2.2 / p. 107 | |
1.10 Activités en matière de recherche et de développement | Articles L. 232-1,II et L. 233-26 | 5.4.5 / p. 113 | |
1.11 Tableau faisant apparaître les résultats de la société au cours de chacun des cinq derniers exercices. | Article R. 225-102 | 6.3 / p. 186 | |
1.12 Informations sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients | Article D. 441-4 | 5.6 / p. 114 | |
1.13 Montant des prêts interentreprises consentis et déclaration du commissaire aux comptes | Articles L. 511-6 et R. 511-2-1-3 | 5.4.6 / p. 113 | |
2.1 Description des principaux risques et incertitudes auxquels la société est confrontée | Article L. 225-100-1, I., 3° | 2.2 / p. 32 et suiv. | |
2.2 Indications sur les risques financiers liés aux effets du changement climatique et la présentation des mesures que prend l'entreprise pour les réduire en mettant en œuvre une stratégie bas-carbone dans toutes les composantes de son activité | Article L. 22-10-35, 1° | 2.2.4 / p. 38 | |
2.3 Principales caractéristiques des procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place, par la société et par le groupe, relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière | Article L. 22-10-35, 2° | 2.3 / p. 41 | |
2.4 Indications sur les objectifs et la politique concernant la couverture de chaque catégorie principale de transactions et sur l’exposition aux risques de prix, de crédit, de liquidité et de trésorerie, ce qui inclut l’utilisation des instruments financiers | Article L. 225-100-1., 4° | 2.2.5 / p. 40 | |
2.5 Dispositif anti-corruption | Loi n°2016-1691 | 2.2.4 / p. 38 | |
2.6 Plan de vigilance et compte rendu de sa mise en œuvre effective | Article L. 225-102-4 | n.a (cf 3.2) / p. 65 | |
3. Rapport sur le gouvernement d’entreprise | |||
Informations sur les rémunérations | |||
3.1 Politique de rémunération des mandataires sociaux | Article L. 22-10-8, I., alinéa 2 Article R. 22-10-14 | 3.2.1, 3.2.2 / | |
3.2 Rémunérations et avantages de toute nature versés durant l’exercice ou attribués au titre de l’exercice à chaque mandataire social | Article L. 22-10-9, I., 1° Article R. 22-10-15 | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.3 Proportion relative de la rémunération fixe et variable | Article L. 22-10-9, I., 2° | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.4 Utilisation de la possibilité de demander la restitution d’une rémunération variable | Article L. 22-10-9, I., 3° | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.5 Engagements de toute nature pris par la société au bénéfice de ses mandataires sociaux, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de leurs fonctions ou postérieurement à l’exercice de celles-ci | Article L. 22-10-9, I., 4° | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.6 Rémunération versée ou attribuée par une entreprise comprise dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du code de commerce | Article L. 22-10-9, I., 5° | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.7 Ratios entre le niveau de rémunération de chaque dirigeant mandataire social et les rémunérations moyenne et médiane des salariés de la société | Article L. 22-10-9, I., 6° | 3.2, 3.2.1 ; 3.2.2 / p. 65, 67, 68 | |
3.8 Évolution annuelle de la rémunération, des performances de la société, de la rémunération moyenne des salariés de la société et des ratios susvisés au cours des cinq exercices les plus récents | Article L. 22-10-9, I., 7° | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.9 Explication de la manière dont la rémunération totale respecte la politique de rémunération adoptée, y compris de la manière dont elle contribue aux performances à long terme de la société et de la manière dont les critères de performance ont été appliqués | Article L. 22-10-9, I., 8° | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.10 Manière dont a été pris en compte le vote de la dernière assemblée générale ordinaire prévu au I de l’article L. 22-10-34 du code de commerce | Article L. 22-10-9, I., 9° | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.11 Écart par rapport à la procédure de mise en œuvre de la politique de rémunération et toute dérogation | Article L. 22-10-9, I., 10° | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.12 Application des dispositions du second alinéa de l’article L. 225-45 du code de commerce (suspension du versement de la rémunération des administrateurs en cas de non-respect de la mixité du conseil d’administration) | Article L. 22-10-9, I., 11° | n.a (3.1.2.3) / p. 57 | |
3.13 Attribution et conservation des options par les mandataires sociaux | Article L. 225-185 Article L. 22-10-57 | 3.2.1 ; 3.2.2 / | |
3.14 Attribution et conservation d’actions gratuites aux dirigeants mandataires sociaux | Articles L. 225-197-1 | 3.2.1 / p. 65 | |
Informations sur la gouvernance | |||
3.15 Liste de l’ensemble des mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires durant l’exercice | Article L. 225-37-4, 1° | 3.1.2.2 / p. 49 et suiv. | |
3.16 Conventions conclues entre un dirigeant ou un actionnaire significatif et une filiale | Article L. 225-37-4, 2° | 3.2.4 ; 9.2 / | |
3.17 Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l’assemblée générale en matière d’augmentations de capital | Article L. 225-37-4, 3° | 3.2.5 ; 7.5.5 / | |
3.18 Modalités d’exercice de la direction générale | Article L. 225-37-4, 4° | 3.1.2. / p. 47 | |
3.19 Composition, conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil | Article L. 22-10-10, 1° | 3.1.2 ; 3.1.3 ; 3.1.2.3 / p. 47 ; 61 | |
3.20 Application du principe de représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein du conseil | Article L. 22-10-10, 2° | 3.12.3 / p. 57 | |
3.21 Eventuelles limitations que le Conseil apporte aux pouvoirs du Directeur Général | Article L. 22-10-10, 3° | 3.1.2 / p. 47 | |
3.22 Référence à un code de gouvernement d’entreprise et application du principe « comply or explain » | Article L. 22-10-10, 4° | 3.1.1 / p. 46 | |
3.23 Modalités particulières de participation des actionnaires à l’assemblée générale | Article L. 22-10-10, 5° | 3.1.4 / p. 64 | |
3.24 Procédure d’évaluation des conventions courantes - Mise en oeuvre | Article L. 22-10-10, 6° | 3.2.4.2 / p. 71 | |
3.25 Informations susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange :
| Article L. 22-10-11 | 3.2.5 / p. 71 | |
4. Actionnariat et capital | |||
4.1 Structure, évolution du capital de la Société et franchissement des seuils | Article L. 233-13 | 7.1.1.1 ; 7.1.1.2 ; 7.5.2 / p. 190 ; p. 191 ; p. 199 | |
4.2 Acquisition et cession par la Société de ses propres actions | Articles L. 225-211 | 7.5.6 / p. 206 | |
4.3 État de la participation des salariés au capital social au dernier jour de l’exercice (proportion du capital représentée) | Article L. 225-102, alinéa 1er | 3.1.2.3 ; 7.1.1.2 / p. 57 et suiv. ; p. 192 | |
4.4 Mention des ajustements éventuels pour les titres donnant accès au capital encas de rachats d’actions ou d’opérations financières | n.a / p.199 et suiv. | ||
4.5 Informations sur les opérations des dirigeants et personnes liées sur les titres de la Société | Article L. 621-18-2 | 7.1.3 / p.193 | |
4.6 Montants des dividendes qui ont été mis en distribution au titre des trois exercices précédents | Article 243 bis | 7.4 / p. 197 | |
5. Information RSE de la Société (performance extra-financière) | |||
5.1 Informations environnementales (politique générale en matière environnementale, pollution, économie circulaire, changement climatique) | Article L. 225-102-1 III | 4.1 ; 4.2 ; 4.2.1 / | |
5.2 Informations sociétales (engagements sociétaux en faveur du développement durable, sous-traitance et fournisseurs, loyauté des pratiques) | Article L225-102-1 III | 4.2.2.3. / p. 96 et 97 | |
5.3 Indicateurs clefs de performance de nature non financière ayant trait à l'activité spécifique de la société | Article L. 225-102-1 III | 4.3 / p.98 | |
6. Autres informations | |||
6.1 Informations fiscales complémentaires | Articles 223 quater | 5.4.4 / p.113 | |
6.2 Injonctions ou sanctions pécuniaires pour des pratiques anticoncurrentielles | Article L. 464-2 | 2.2.2 / p. 36 | |
Table de concordance thématique permettant d’identifier dans le présent URD ou dans le rapport financier annuel les informations dont l’inclusion emporte dispense de diffusion séparée (conformément aux dispositions des articles 222-3 et 222-9 du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers).
Rubriques | Paragraphes | Pages |
|---|---|---|
Descriptif du programme de rachat d’actions | 7.5.6.2 | 206 |
Rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise | 3 ; 7.5.5 ; 7.5.8 | 46 à 71 ; 202 et suiv ; 208 |
Rapport des Commissaires aux comptes sur le rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise | 6.2.5 | 183 |
