Assemblée générale
L'année 2023 a mis à mal un marché de l'immobilier d'entreprise déjà lourdement affecté par la succession des crises depuis trois ans (Covid, crise énergétique, crise d'approvisionnement liée à la guerre en Ukraine, etc.), en actant un nouveau cycle économique marqué par la hausse des taux d'intérêt et le durcissement de l'accès au crédit. En deux ans, la hausse enregistrée sur les taux longs a été de plus de 250 bps, une ampleur inattendue et brutale, déclenchée par le contexte inflationniste, mais aussi par la politique monétaire de relèvement rapide des taux directeurs menée par les banques centrales dans le monde, particulièrement par la BCE.
Ce contexte financier a lourdement pesé sur les investissements, en retrait de 51% sur l'année, et ont mis à mal nombre d'acteurs immobiliers, notamment des promoteurs.
Toutefois certains marchés et certains acteurs ont fait preuve de résilience dans cet environnement perturbé, et une relative détente s'est observée sur les taux longs en fin d'année, laissant augurer une année 2024 plus favorable.
14,3 milliards d'euros ont été investis sur le marché de l'immobilier d'entreprise en 2023, soit moitié moins (-51%) qu'en 2022.
Les marchés des Régions ont maintenu leur rang avec 6,2 milliards d'euros investis, soit 43% des investissements.
Si la dynamique annuelle est assez similaire entre les Régions et l'Ile-de-France (baisse des volumes respectifs de 50% et 52% par rapport à 2022), les trajectoires divergent en réalité : les régions amortissent mieux le choc avec une diminution des investissements de 29% par rapport à la moyenne décennale, contre -60% en Ile-de-France. Les Régions démontrent ainsi leur résilience dans la durée.
Source : BNP Paribas Real Estate - février 2024
En 2023, les bureaux et les locaux d'activité ont totalisé près de 40% des montants investis en Régions. Au cours de ces 10 dernières années d'ailleurs, la part des Régions sur ces deux typologies d'actifs n'a cessé de croitre.
Source : BNP Paribas Real Estate - février 2024
La résilience des Régions en 2023 tient notamment à la granularité de ces marchés.
Ainsi, le montant moyen d'une transaction bureaux en Régions s'est élevée à 10,4 millions d'euros en 2023 contre 14,7 millions d'euros en 2022, et 80% des transactions en locaux d'activité ont été d'un montant inférieur à 10 millions d'euros.
En 2023, la demande placée en bureaux en France s'est élevée à 3,6 milliards d'euros, en baisse modérée de 14% sur 12 mois.
Les Régions ont représenté 46% du volume placé, avec 1,7 millions de m² commercialisés, un chiffre en recul de 13% sur 12 mois mais en légère hausse par rapport à la moyenne décennale (+3%). La demande s'est concentrée à 60% sur les arcs atlantique et méditerranéen.
La résilience et la profondeur des marchés régionaux est de nouveau constatée en 2023.
Source : BNP Paribas Real Estate - février 2024
La demande placée en Régions est drainée par les petites et moyennes transactions : 85% des transactions 2023 ont porté sur des surfaces inférieures à 5 000 m². Le net ralentissement des grandes transactions (-37%) confirme l'attentisme des grands utilisateurs et la rationalisation des surfaces.
Le neuf a concentré 44% des demandes, confirmant l'attractivité des loyers (160-200 €/m²/an) malgré le contexte inflationniste.
Enfin le taux de vacance moyen en Régions continue d'être tiré vers le bas et s'établit à 4,6% en moyenne.
Il atteint un point bas de 3% dans trois métropoles régionales (Rennes, Nantes et Nice).
En Ile-de-France, le taux de vacance moyen est de 7,9% fin 2023.
Source : CBRE Research - février 2024
L'offre à un an s'établit à 2,6 millions m² en Régions, en hausse de 8% sur 12 mois, essentiellement alimentée par la libération de surfaces en l'état.
La production d'offre neuve est quasiment à l'arrêt depuis deux ans, provoquant une diminution de 8% de l'offre neuve par rapport à 2022; elle ne représente plus qu'un tiers de l'offre globale.
Source : BNP Paribas Real Estate - février 2024
L'offre neuve disponible est aujourd'hui inférieure à la demande placée neuve annuelle (moyenne quinquennale 739 200 m²/an), laissant présager une pénurie à terme. On constate déjà une situation de sous-offre pour une grande partie des principales métropoles régionales.
Source : BNP Paribas Real Estate - février 2024
Cette typologie d'actifs est celle qui a le mieux résisté en 2023, avec une baisse modérée (-35%) des investissements (1,2 milliard d'euros).
La part des Régions dans ce volume ne cesse de croitre et s'élève à 53%.
Source : BNP Paribas Real Estate - février 2024
Le dynamisme des Régions sur cette typologie d'actifs s'est également constaté au niveau de la demande placée.
Ainsi 2,2 millions de m² de locaux d'activité ont été loués en Régions , ce qui représente 67% des volumes nationaux.
Le marché locatif en Régions s'est montré particulièrement robuste.
Source : BNP Paribas Real Estate (Fév. 2024)
La fulgurance de la remontée des taux longs a été l'élément marquant de l'année 2023. Le taux sans risque (OAT 10 ans) est ainsi passé de 0,20 % fin 2021 à 3,02 % fin 2022, alors que les valeurs de l'immobilier de bureaux prime (Paris QCA) ne corrigeaient pas dans les mêmes proportions.
Il en a résulté fin 2022 une quasi disparition de la prime de risque sur l'immobilier prime (inférieure à 40 bps), visible à fin 2022 dans le graphique ci-dessous. Dans ces conditions, la reconstitution de la prime immobilière était inéluctable en 2023, se traduisant par une baisse de 15 à 20% en moyenne des valeurs d’expertise des patrimoines des principales foncières de bureaux cotées.
La prime de risque immobilière sur le marché Paris QCA, de 1,96 % à fin 2023, est jugée satisfaisante par les principaux analystes de la place, mais pourrait ouvrir la voie à de nouvelles corrections en 2024 en fonction de l'évolution du taux sans risque.
Source : CBRE Research
Au niveau national, la correction des taux de rendement semble avoir été largement actée en 2023, et ceux-ci pourraient se stabiliser si les taux d'intérêt amorcent bien leur décrue au second semestre 2024, comme l'ancitipent les marchés financiers.
Cette année de tensions a également ouvert la voie à des opportunités de repositionnement et d’innovation pour les investisseurs et les professionnels de l’immobilier. Plus que jamais, ces derniers doivent rester attentifs aux tendances émergentes et aux évolutions du marché pour anticiper les prochaines étapes.
A ce titre, l'année 2023 a confirmé le statut des Régions. De par leur structure, diversifiée et granulaire, les Régions ont très bien résisté en 2023, en investissement comme en demande placée.
En matière de bureaux, 1 m² sur 2 loué aujourd'hui en France l'est en Régions. La demande se concentre sur les axes géographiques porteurs du plus grand dynamisme économique, et une pénurie d'offre neuve se fait jour.
En matière de locaux d'activité, 1 m² sur 2 est investi en Régions, et 1 m² sur 3 se loue en Régions.
La dynamique et l'adaptabilité des Régions en période de crise rend compte du développement des territoires. Une tendance qui devrait se confirmer dans les années à venir.
Active depuis plus de dix-huit ans sur le marché de l’immobilier de bureaux neufs en Régions, INEA a constaté très tôt le potentiel de développement des grandes métropoles régionales et perçu leur besoin de renouvellement et de modernisation du parc immobilier. Avec la décentralisation, l’amélioration des infrastructures de transport, l’expansion des lignes TGV, et l’essor du digital et du haut débit, ces grandes villes sont devenues au fil des années de plus en plus attrayantes, notamment pour les jeunes actifs en quête d’un pouvoir d’achat conforté et d’un meilleur cadre de vie ; elles ne cessent de se transformer et de croître.
La crise de la Covid-19 a accentué les tendances sociétales à l'œuvre : attractivité des territoires régionaux, décentralisation, besoin en immobilier flexible et performant sur le plan environnemental.
Depuis sa création, INEA a misé sur la constitution d’un patrimoine neuf, adapté à tous les modes de travail (y compris flex buildings, coworking, ou plus simplement espaces collaboratifs, modulables, connectés, accessibles), et répondant aux exigences environnementales. Ses immeubles de bureaux sont à taille humaine, dotés à titre d’exemple de terrasses et d’espaces extérieurs, en un mot compatibles avec la nouvelle donne. Ses parcs d’activité, situés à des emplacements stratégiques à l’entrée des villes, offrent des prestations de qualité à des loyers économiques aux PME, artisans, e-commerçants et petits industriels qui ne trouvent pas aujourd’hui de bâtiments adaptés à leurs nouveaux besoins liés à l’essor de la logistique urbaine. L'intense activité locative enregistrée en 2023 vient valider l'adéquation du patrimoine d'INEA aux besoins des grands utilisateurs et la stabilité des valeurs d'expertise - dans un contexte global de relèvement des taux de rendement - vient acter des niveaux de loyers et de valeurs raisonnables, dans un marché régional historiquement peu volatil.
L'année 2023 a confirmé la pertinence du business model et de la stratégie d'INEA.
Après le succès de son premier plan stratégique 2017-2021, INEA avait annoncé une nouvelle phase de développement actif, en visant une taille de patrimoine de 2 milliards d'euros d'ici fin 2026, et en misant sur 3 axes de développement :
A fin 2023, INEA dispose d'un patrimoine d'une valeur de 1,3 milliard d'euros, et l'atteinte de l'objectif de 2 milliards d'euros sous trois ans supposerait un renforcement significatif des fonds propres à court terme.
Or le contexte n'est pas favorable à une telle opération. Même si la décote du cours de bourse d'INEA sur son ANR NTA (29%) est inférieure à celle de ses pairs (39% en moyenne pour les foncières bureaux) fin 2023, elle serait totalement destructrice de valeur pour les actionnaires d'INEA dans l'hypothèse d'une augmentation de capital. Malgré sa forte résilience en 2023, INEA n'échappe pas au contexte globalement déprimé de l'immobilier d'entreprise en bourse.
Dans ces conditions, la Société a logiquement annoncé que cet objectif de taille à fin 2026 n'était plus maintenu.
INEA continuera de créer de la valeur pour ses actionnaires en restant pragmatique et agile dans un marché encore chahuté.
Elle se concentrera sur l'exécution de son pipeline d'opération engagées (134 millions d'euros d'actifs nouveaux à livrer progressivement d'ici fin 2025), qui viendra soutenir la croissance des loyers jusqu'à fin 2026 et sera générateur de plus-values latentes lors de sa commercialisation.
INEA pourra également se montrer opportuniste en matière d'arbitrages, afin d'extérioriser les plus-values latentes, de piloter son ratio Loan-to-value ou de réinvestir.
Enfin la performance extra-financière de la Société restera l'un des facteurs clés de son succès économique (voir Chapitre 4).
INEA détient ses actifs en direct.
Sa filiale Flex Park, détenue à 100 %, a été créée en 2016 pour y regrouper les immeubles d’activité, situés essentiellement en Ile-de-France. Ce portefeuille représente 19 % du patrimoine global d’INEA.
Au 31 décembre 2023, le portefeuille d’INEA en exploitation et en cours de construction / d'acquisition est constitué de 84 sites, composés d’immeubles neufs ou récents, situés à 85 % en régions, au sein des principales métropoles.
Au 31 décembre 2023, ce patrimoine offre une surface locative de 482 104 m2. Sa valeur d’expertise droits compris s’élève à 1.266 millions d’euros.
88 % du portefeuille (425 150 m2) est livré et comptabilisé au bilan d’INEA ou d’une de ses filiales, les 12 % restants (56 954 m2) correspondant à 8 actifs en cours de construction.
Situé dans les grandes métropoles régionales, le patrimoine détenu en propre livré ou à livrer est composé de sites d’une taille unitaire moyenne de 15,1 millions d’euros en valeur droits compris et de 5.739 m2 en surface.
Le loyer moyen du patrimoine livré s’établit à 163 euros/m2, avec une différenciation marquée selon la typologie des actifs (178 euros/m2 pour les bureaux et 106 euros/m2 pour les locaux d’activité).
Le rendement potentiel du patrimoine livré s’établit à 7,4 %.
Opérations | Nombre de sites | Usage | Surface | Valeur | Au 31/12/2023 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Loyer (k€HT/an) | Loyer | Rdt potentiel | |||||
Patrimoine détenu par INEA | 68 | Bureaux | 332 547 | 817 188 | 59 283 | 178 | 7,3 % |
Patrimoine détenu par Flex Park | 8 | Locaux d'activité | 92 603 | 114 730 | 9 819 | 106 | 8,6 % |
Patrimoine en exploitation | 76 |
| 425 150 | 931 917 | 69 102 | 163 | 7,4 % |
En 2023, 6 nouveaux immeubles de bureaux et 1 parc d'activité sont entrés en exploitation pour une surface totale de 49 008 m2 (détail au paragraphe 6.1.5 du présent document, dans la note 1 « Présentation générale et faits marquants » des notes annexes aux états financiers consolidés 2023, à laquelle il est fait renvoi exprès (page 123 et suiv. des présentes)).
Le patrimoine en cours de construction / d'acquisition, pour lequel un engagement a été signé, est constitué au 31 décembre 2023 de 8 opérations situées principalement à Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Aix-en-Provence et en Ile-de-France (Flex Park).
Opérations | Nombre de sites | Usage | Surface | Valeur brute (k€) | Au 31/12/2023 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Loyer (k€HT/an) | Loyer | Rdt potentiel | |||||
Patrimoine détenu par INEA | 3 | Bureaux | 20 572 | 69 677 | 4 268 | 207 | 6,1 % |
Patrimoine détenu par Flex Park | 5 | Locaux d'activité | 36 382 | 64 475 | 3 957 | 109 | 6,1 % |
Patrimoine en cours de construction ou d'Acquisition | 8 |
| 56 954 | 134 151 | 8 225 | 144 | 6,1 % |
Ces immeubles, dont la livraison s’étalera entre début 2024 et fin 2025, sont en cours de commercialisation. Ils représentent un investissement total de 134 millions d’euros.
Les loyers et charges facturés au cours de l’exercice 2023 s’élèvent à 65 069 milliers d’euros. Ce montant tient compte des revenus locatifs des filiales SCI PA, SCI Alpha 11 Marbeuf et Flex Park SAS (détenues respectivement à 99 %, 100 % et 100 %).
Au 31 décembre 2023, les 18 plus importants locataires représentent 40 % des loyers :
Près de 70 % des locataires d'INEA sont des grands groupes privés ou publics dont le chiffre d'affaires est supérieur à 100 millions d'euros.
La montée en puissance des engagements entraîne un accroissement de la dispersion locative. Il est intéressant de souligner la diversification sectorielle des locataires :
Pour l’ensemble de ses immeubles, INEA refacture les charges et réparations locatives à ses locataires en tenant compte des dernières législations en la matière.
Le paiement des loyers et l’exécution par le preneur de ses obligations au titre des baux sont garantis soit par des dépôts de garantie d’un montant égal à trois mois de loyer, soit par cautionnement bancaire pour un montant équivalent.
Conformément aux stipulations des baux, les (gros) travaux sont, le cas échéant, pris en charge par la Société. Néanmoins compte tenu de la stratégie d’investissement d’INEA, ces travaux sont exceptionnels pour des immeubles neufs ou récents, souvent couverts par une garantie décennale.
Le loyer afférent aux immeubles loués est déterminé lors de la conclusion du bail et ne peut être réévalué pendant la durée initiale de celui-ci, sauf application du mécanisme d’indexation légale du loyer prévu dans le bail.
Au 31 décembre 2023, la WALT (durée moyenne des baux jusqu’à l’échéance finale) est de 6,0 ans et la WALB (durée moyenne jusqu’à la prochaine sortie possible) est de 3,3 ans sur le patrimoine d’INEA.
INEA est soumise au régime fiscal des SIIC décrit au paragraphe 6.1.5 dans la note 7 (au 7.2) « Le régime fiscal des SIIC » des notes annexes aux états financiers consolidés 2023 à laquelle il est fait renvoi exprès (page 136 et suiv. des présentes).
Le mode de détermination des résultats est décrit au paragraphe 6.1.5 dans la note 7 (au 7.2) précitée des notes annexes aux états financiers consolidés 2023 (page 136).
Ces risques sont décrits au chapitre 2 paragraphe 2.2.2. page 36 ci-après.
Lors de sa séance du 19 septembre 2023, le Comité d'Audit d'INEA a procédé, avec la Direction générale, à la réévaluation des risques auxquels la Société est exposée dans le cadre de son activité.
Conformément aux recommandations de l'AMF, il a été tenu compte dans cette analyse des points d'attention suivants :
Le tableau synthétique ci-dessous fait état des risques auxquels INEA est exposée. Ceux-ci sont classés par catégorie et hiérarchisés en fonction de l’impact négatif potentiel sur la Société et de leur probabilité d’occurrence, en tenant compte des dispositifs de maitrise des risques mis en place par INEA.
Catégorie | Description du risque | Probabilité d'occurence | Impact net |
|---|---|---|---|
Risques opérationnels | Risques liés à l'environnement économique |
|
|
| Elevée | Majeur | |
| Elevée | Modéré | |
| Moyenne | Modéré | |
| Faible | Mineur | |
Risque d'acquisition* | Elevée | Modéré | |
Risque d'obsolescence* | Elevée | Mineur | |
Risque de contrepartie* | Faible | Mineur | |
Risques réglementaires et juridiques | Risques règlementaires généraux | Faible | Mineur |
Litiges, procédures judiciaires et arbitrages | Faible | Mineur | |
Régime SIIC | Faible | Mineur | |
Risques associés à la politique de financement et aux activités financières | Hausse des taux d'intérêts* | Elévée | Majeur |
Risque de liquidité | Moyenne | Mineur | |
Risques extra-financiers | Risques liés au changement climatique* | Moyenne | Modéré |
Corruption* | Faible | Mineur | |
* Risques principaux identifiés par la Société | |||
L’évaluation qualitative de l’impact potentiel de ces facteurs de risque et la façon dont INEA y répond sont détaillées au paragraphe 2.2 page 33 des présentes.
L'activité d'INEA est directement impactée par l'environnement économique. Ainsi, une dégradation à long terme de l’environnement économique national ou international, une remontée des taux d’intérêt long terme, peuvent avoir des répercussions négatives directes sur le marché de l’investissement comme sur le marché locatif, et modifier le rapport entre l’offre et la demande immobilières.
Dans un environnement économique dégradé, les risques classiques auxquels les propriétaires immobiliers sont confrontés sont les suivants :
Depuis trois ans, les marchés immobiliers sont soumis à une succession de crises (Covid-19, crise énergétique, crise d'approvisionnement liée à la guerre en Ukraine, etc.). L'année 2023, marquée par la hausse brutale des taux d'intérêt et le durcissement de l'accès au crédit, est venue entériner le début d'un nouveau cycle, dans lequel tous les principaux risques évoqués ci-dessus, inhérents à l'activité immobilière, sont exacerbés.
La Direction a donc relevé une aggravation de deux risques opérationnels, par rapport à l'évaluation faite en 2022.
Elle relève une exposition plus forte au risque de dégradation du taux d'occupation sur son patrimoine en développement. En effet, les immeubles qu’acquiert INEA sont généralement des VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) non précommercialisées (VEFA dites « en blanc »). C’est en assumant ce risque de commercialisation et en louant ces VEFA acquises « en blanc » qu’INEA crée de la valeur. Or comme il peut s’écouler douze à vingt-quatre mois entre l’acquisition et la mise en exploitation (livraison) d’un immeuble, une dégradation de l’environnement économique durant cette période serait à l’évidence préjudiciable à la commercialisation de ces VEFA.
Ainsi la légère hausse du taux de vacance en 2023 (10,7% contre 10,4% fin 2022) est directement imputable au ralentissement du rythme de commercialisation des VEFA livrées post-COVID (le taux de vacance hors VEFA récentes étant lui en baisse (4,6% contre 5,5% fin 2022). La bonne dynamique des marchés régionaux (voir partie 1.1) offre néanmoins des perspectives rassurantes pour ces actifs.
Par ailleurs, INEA prend en compte ce risque inhérent à sa stratégie d’investissement en négociant auprès des promoteurs-vendeurs des garanties locatives sur les acquisitions qu’elle a concrétisées, visant à couvrir sur une période déterminée (majoritairement douze mois à compter de la livraison) l’absence éventuelle de loyer qui résulterait de la non-commercialisation de l’immeuble à sa livraison. Ce système offre à INEA un double avantage :
Enfin la Société a procédé à une inflexion de sa stratégie d'investissement depuis 3 ans, en privilégiant l'acquisition de bureaux récents et loués plutôt que des VEFA en blanc, ne prenant plus le risque de commercialisation que sur la typologie des parcs d'activité, dont le taux d'occupation est de 98% à fin 2023.
Le Direction a également relevé la probabilité d'occurence du risque de dépréciation de la valeur du patrimoine.
En effet, la remontée des taux long terme a une incidence directe sur les valeurs immobilières.
Néanmoins, la Société a jugé que la qualité de son positionnement géographique, sa base locative et la typologie des immeubles de son patrimoine sont les meilleures protections face aux risques opérationnels ci-dessus mentionnés :
L'année 2023 a d'ailleurs confirmé le statut des Régions. De par leur structure, diversifiée et granulaire, les Régions ont très bien résisté en 2023, en investissement comme en demande placée.
En matière de bureaux, 1 m² sur 2 loué aujourd'hui en France l'est en Régions.
En matière de locaux d'activité, 1 m² sur 2 est investi en Régions, et 1 m² sur 3 se loue en Régions.
La dynamique et l'adaptabilité des Régions en période de crise est réelle.
Ces éléments ont permis au patrimoine d'INEA de particulièrement bien résister en 2023.
Ainsi, dans un contexte de correction forte des valeurs d'expertise - en moyenne 20% pour les foncières de bureaux cotées - le patrimoine d’INEA s’est révélé particulièrement résilient avec l’enregistrement d’une variation de juste valeur des immeubles stable.
Outre les qualités du patrimoine constitué et l'effet protecteur des régions, le taux d’expertise historiquement très conservateur appliqué au portefeuille d'INEA (cf paragraphe 5.1.1) a joué dans le maintien de la valeur du patrimoine en 2023.
A noter que la taille moyenne des actifs INEA, de l'ordre de 5 800 m², a également préservé INEA de l'application d'une décote d'illiquidité, qui a pu être observée en fin d'année sur les plus gros actifs franciliens.
En 2023, INEA est restée active à l'investissement, en conservant l’inflexion stratégique opérée post Covid, alliant :
Elle a ainsi :
En adaptant ainsi sa stratégie d'investissement post Covid, INEA a donc acté une hausse du risque d'acquisition sur les VEFA en blanc, dont le prix dépend de la combinaison de plusieurs facteurs sur lesquels la visibilité est désormais moindre (ampleur de la hausse des coûts de construction, et notamment impact de la nouvelle réglementation RE 2020, évolution attendue des loyers, hausse des coûts de financements, etc.).
La probabilité d'occurrence de ce risque a donc été maintenu au niveau "élevé". Son impact net a été maintenu au niveau "modéré". En effet, INEA s'appuie sur son expérience de plus de 15 ans dans les marchés régionaux et également sur un réseau de brokers expérimentés, implantés dans les régions (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL, etc.), pour gérer son risque d'acquisition et articuler des prix d'achat qui lui semblent justes au vu des données de marché. La campagne d'expertise 2023 n'a d'ailleurs pas fait apparaitre de correction sur les nouveaux actifs expertisés, par rapport à leur valeur d'acquisition.
Notons par ailleurs qu'avec la croissance de la Société et la hausse de la part de son patrimoine en exploitation, le risque d’acquisition tend mécaniquement à se marginaliser.
Ce risque, ainsi baptisé, correspond au risque d'inadéquation des produits immobiliers aux besoins des utilisateurs.
Depuis la crise Covid-19, des changements parfois structurels sont à l’œuvre dans le secteur de l’immobilier tertiaire, notamment :
Plus que jamais, les foncières se doivent d’intégrer ces mutations pour éviter le risque d’inadéquation de l’offre immobilière proposée aux nouveaux besoins.
Les entreprises sont nombreuses à avoir acté en 2023 pour leurs salariés une dose de télétravail hebdomadaire.
L'évolution des espaces de travail a été nécessaire, pour proposer demain des espaces de travail favorisant l’échange, la sociabilisation, la créativité et le travail en équipe, dans le respect des nouvelles normes sanitaires. L’enjeu pour les entreprises sera d’adapter leur outil de travail et leur mode de fonctionnement pour faire du bureau un lieu d’échange attractif pour leurs salariés et assurer le maintien de la cohésion des équipes.
Sur le plan environnemental, la pression s'accentue également avec l'entrée en vigueur de nouvelles réglementations exigeantes, au niveau national (Dispositif éco-énergie tertiaire, RE 2020) comme européen (Taxonomie européenne). Le risque d'obsolescence des actifs immobiliers est accru.
Pour toutes ces raisons, la Direction d'INEA a maintenu la probabilité d'occurrence du risque d'obsolescence au niveau "élevé", mais a maintenu son impact net au niveau "mineur", compte tenu de la parfaite adéquation de son patrimoine d'une part aux nouvelles exigences du marché locatif, et d'autre part aux objectifs réglementaires français comme européens en matière environnementale (voir Chapitre 4).
La gestion opérationnelle d’INEA est entièrement externalisée auprès de la société GEST, dont les deux seuls actionnaires (via leur structure patrimoniale familiale) sont les fondateurs d’INEA, Philippe Rosio (Président-Directeur général) et Arline Gaujal-Kempler (Directrice générale déléguée). La Société a ainsi confié à la société GEST la gestion administrative et patrimoniale d’INEA et de ses filiales, via un contrat de management et de gestion conclu à la création de la Société, étant rappelé qu’INEA a fait le choix (pour une question de transparence et de lisibilité du coût de gestion) de n’employer aucun salarié. Les ressources humaines dédiées à la gestion de la foncière sont ainsi regroupées dans la société GEST, qui mène à bien sa mission en s’appuyant également sur des prestataires externes spécialisés.
Cette organisation tend à aligner les intérêts de l’équipe dirigeante et ceux des actionnaires, GEST étant actionnaire d’INEA à hauteur de 13,2 %.
En revanche, cette organisation implique un risque de dépendance à la contrepartie GEST. En cas de non-renouvellement à la date d’expiration contractuelle, INEA, supportera des coûts de remplacement et de formation de prestataires de services de substitution, ou de mise en place en interne d’une équipe assurant les prestations aujourd’hui assurées par GEST. Le cas échéant, elle pourrait en outre subir d’éventuels retards liés à cette nouvelle organisation. Cependant, les effets défavorables pouvant en résulter sur l’activité et les résultats de la Société devraient être tempérés par le fait que la valeur d’INEA tient avant tout à la détention de son patrimoine composé d’actifs immobiliers loués de réelle qualité qui constituent une garantie du développement de la Société.
Fin 2023, ce risque de contrepartie par rapport à GEST est néanmoins mineur, puisque le contrat a été renouvelé au 1er janvier 2024 pour une nouvelle période de 5 ans.
En outre, le Conseil d’administration d’INEA a décidé le 23 juillet 2019, en vertu de sa délégation octroyée par l'Assemblée Générale des actionnaires du 12 juin 2019, de conclure un plan d’attribution gratuite d’actions aux salariés de GEST. Cette attribution vise à renforcer la motivation des salariés de GEST et à les fidéliser, en leur offrant un outil de rémunération complémentaire qui tient compte des performances et du développement de la Société, dont GEST assure la gestion. Cette décision a permis d'aligner encore les intérêts d'INEA, de son principal prestataire GEST et des salariés de celui-ci.
On peut évoquer dans une moindre mesure les risques liés aux autres prestataires d’INEA, qui a recours à des partenaires spécialisés pour réaliser les tâches qui ne relèvent pas de son cœur de métier et ne sont pas directement créatrices de valeur : juridique, property management, informatique, etc. Le sourcing des prestataires, la qualité de leurs travaux, leur fidélisation, et la remontée de l’information qu’ils traitent, sont autant de sujets de préoccupation pour l’équipe dirigeante d’INEA.
L’organisation du travail et les outils dont s’est dotée GEST lui permettent d’assurer à INEA la poursuite de sa mission et la fluidité des échanges.
La Direction a ainsi acté un maintien de la probabilité d'occurrence du risque de contrepartie au niveau "faible", et de l'impact net au niveau "mineur".
INEA est soumise dans le cadre de ses activités de détention et de gestion d’actifs immobiliers en France à un ensemble de réglementations et notamment, sur le plan juridique, aux lois et règlements en matière de droit boursier et droit des sociétés, à la réglementation immobilière applicable à la construction des immeubles, aux permis de construire, aux règles d’urbanisme, à la protection de l’environnement, au développement durable ainsi qu’aux règles régissant les baux commerciaux et aux règles sanitaires et de sécurité (en particulier pour les bâtiments ouverts au public).
Il s’avère que toute modification substantielle apportée par les autorités législatives compétentes au cadre légal ou réglementaire propre aux activités d’INEA est susceptible de donner lieu à de nouvelles contraintes pour la Société (et de manière corrélative à des coûts supplémentaires pour faire face à ces contraintes) ou à lui faire perdre des avantages liés à un statut ou à une autorisation.
De même, toute irrégularité commise dans l’application desdites réglementations pourrait exposer la Société aux pénalités susceptibles d’être encourues, ce qui pourrait impacter de manière négative les résultats d’INEA (sa situation financière, voire son image).
Ces risques sont cependant atténués du fait qu’INEA :
Parmi les risques réglementaires, le renforcement de la réglementation environnementale est une évolution majeure en cours.
L''entrée en vigueur de la RE 2020 et la mise en application concrète du Dispositif Eco-énergie tertiaire ces dernières années, préfigure probablement le déploiement d'un futur "arsenal réglementaire vert", nécessaire à la France pour atteindre les objectifs ambitieux qu'elle a fixés pour le secteur immobilier, qui est toujours responsable de 43 % des consommations énergétiques et près du quart des émissions de gaz à effet de serre en France.
La règlementation européenne en matière environnementale (la Taxonomie européenne) trouvera également sa traduction prochaine dans les états financiers des sociétés et le rapport de durabilité, renforçant encore le lien entre performances financière et extra-financière.
INEA a largement anticipé cette évolution vers un immobilier durable et efficient et se trouve particulièrement bien positionnée par rapport à ces nouvelles réglementations. Comme expliqué au Chapitre 4 des présentes, son patrimoine est déjà parfaitement en phase avec les objectifs 2030 de la France, tant en matière de sobriété énergétique (près de 90 % des immeubles de bureaux d’INEA respectent déjà les objectifs 2030 du récent Dispositif Éco-Énergie Tertiaire) que de contribution à la neutralité carbone.
INEA n'a donc aucun capex "green" à engager sur son patrimoine pour le rendre conforme à la règlementation verte actuelle ou à venir. Son patrimoine est donc protégé d’une éventuelle baisse de valeur liée à ces nouvelles contraintes réglementaires.
Pour ces raisons, la Direction a acté lors de sa revue annuelle des risques le maintien de la probabilité d'occurrence du risque réglementaire au niveau "faible", et de son impact net au niveau "mineur".
Il ne peut être exclu qu’INEA puisse être confrontée (dans le courant de son quotidien) à des actions contentieuses (en demande ou en défense) de la part de ses locataires, des administrations ou des tiers. À ce titre, elle déclare qu’à sa connaissance, il n’existe à son encontre aucune procédure gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage (en suspens ou dont elle serait menacée) susceptible d’avoir, ou ayant eu, au cours des douze derniers mois, des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société (prise sous sa forme « d’Ensemble consolidé ») et/ou du Groupe.
La Société bénéficie depuis le 1er janvier 2007 du régime fiscal des Sociétés d’investissement immobilier cotées (« SIIC ») et à ce titre est, en principe, exonérée d’impôt sur les sociétés (« IS »). Il en est de même pour ses filiales, détenues directement ou indirectement à 95 % au moins, soumises à l’IS et ayant opté pour ce régime.
Le bénéfice de ce régime fiscal est conditionné notamment par le respect de l’obligation de redistribuer une part importante des profits réalisés par le Groupe et pourrait être remis en cause en cas de violation de cette obligation. À ce titre, il est indiqué que l’article 45 de la loi de finances pour 2019 n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 a modifié les conditions de distribution auxquelles sont soumises les sociétés ayant opté pour le régime SIIC. Pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2018, la part des bénéfices provenant de plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, de participations dans des sociétés de personnes ou de participations dans des filiales ayant opté pour le régime spécial devant être distribuée aux actionnaires avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation est relevée de 60 % à 70 %. Cette mesure concerne tant les sociétés ayant opté pour le régime SIIC que leurs filiales ayant opté pour le régime.
La perte de l’éligibilité au régime des SIIC et de l’économie d’impôt correspondante, peu probable, serait susceptible d’affecter gravement la situation financière du Groupe.
Ainsi, aux termes de la doctrine fiscale (BOI-IS-CHAMP-30-20-50-20120912) le non-respect des conditions d’accès au régime SIIC au cours des exercices postérieurs à l’entrée dans le régime entraîne la sortie du régime de la SIIC, et en conséquence de ses filiales qui y ont opté. Cette sortie se fait avec effet rétroactif au premier jour de l’exercice de sortie du régime.
Deux mesures particulières doivent également être signalées en raison des risques potentiels qu’elles induisent :
INEA est en conformité avec cette nouvelle disposition et n’a pas été amenée à ce jour à être redevable de cette imposition. Néanmoins, le respect de cette obligation ne peut être garanti dans la mesure où il s’agit d’une décision d’actionnaires actuels ou futurs sur lesquels la Société n’a pas d’influence. Rappelons que l’article 50 des statuts d’INEA vise à faire supporter cet impôt aux seuls actionnaires concernés.
Le fait marquant des deux dernières années est la remontée - inédite dans sa rapidité et son ampleur - des taux d'intérêt long terme.
En deux ans, la hausse enregistrée sur les taux longs a été de plus de 250 bps, une ampleur inattendue et brutale, déclenchée par le contexte inflationniste, mais aussi par la politique monétaire de relèvement rapide des taux directeurs menée par les banques centrales dans le monde, particulièrement par la BCE.
Source : Finance Active et Boursorama
Ce contexte est évidemment préjudiciable pour tous les acteurs de l'industrie immobilière, qui financent leurs projets par de la dette.
INEA, qui finance sa croissance en partie par le recours à l'endettement, n'a pas échappé aux conséquences de cette hausse des taux, et a enregistré en 2023 une augmentation de 64% de ses frais financiers nets.
Cet impact a néanmoins été tempéré par l'existence d'instruments de couverture (CAP ou swaps), INEA menant une politique active de couverture de sa dette contre le risque de taux. Ainsi les couvertures en place en 2023 ont permis d'éviter 5,8 millions d'euros de frais financiers supplémentaires; la hausse enregistrée est donc constatée en majorité sur la nouvelle dette levée en 2023, et non sur l'encours constant.
Au 31 décembre 2023 :
Cette couverture permet d'atténuer les effets d'une potentielle nouvelle hausse. Ainsi, sur la base de l'Euribor 3M et du capital restant dû au 31 décembre 2023, une hausse de 1 % de cet index aurait ainsi un impact de 606 milliers d’euros sur les charges financières de la Société en base annualisée.
Néanmoins, et même si les anticipations de marché vont dans le sens d'une baisse des taux au cours de l'année 2024, la Direction a acté lors de sa revue annuelle des risques un maintien de la probabilité d'occurrence du risque de hausse des taux d'intérêt au niveau "élevé", et un relèvement de l'impact net au niveau "majeur".
Elle a ainsi tenu compte tenu du fait que le pipeline d'opérations en cours de construction sera financé par des lignes de dettes actuellement non tirées, et pourrait être exposée au renchérissement du prix des couvertures pour les dettes futures qu'elle aurait à couvrir.
Au cours de l'année 2023, INEA a confirmé sa capacité d'accès au crédit en levant 100 millions d'euros de ressources nouvelles, via deux opérations :
Post clôture le 19 février 2024, INEA a signé un nouveau SLL de 100 M€ destiné à refinancer l’Euro PP 2018 arrivant à échéance pour la première tranche le 21 février 2024 (49 millions d'euros) et pour la deuxième tranche (51 millions d'euros) le 21 février 2025.
La Société n'a donc pas d'échéance de remboursement significative avant 2027.
Elle dispose en outre de 95 millions d'euros de dette non tirée, qui lui permettent de faire face au financement de son pipeline d'opérations en cours de construction (solde restant à décaisser de 77 millions d'euros au 31 décembre 2023).
Les covenants bancaires sont respectés à fin 2023. Les ratios d’ICR (Interest Coverage Ratio) et de DSCR (Debt Service Coverage Ratio) s’établissent respectivement à 2,4x et 3,3x, largement au-dessus des covenants bancaires.
Le LTV EPRA droits compris s’élève quant à lui à 46,8 % (contre 40,3% fin 2022).
Courant 2024, la Société pourrait dépasser de manière transitoire sa guidance d’un LTV < 50%, tout en restant sous la limite du covenant bancaire applicable (55%). Toutefois, elle maintient cette guidance, le niveau de 50% étant cohérent avec le rendement des actifs du portefeuille (rendement potentiel de 7,3%).
Pour plus d’informations sur le risque de liquidité et sur les dettes financières, il est ici fait renvoi exprès, en conformité avec les recommandations éditées par l’AMF le 2 décembre 2014 en la matière, et pour toute précision à ce sujet :
Il est précisé à ce sujet que la probabilité d’occurrence des clauses de défaut et d’exigibilité anticipée des dettes contractées par la Société est faible du fait qu’INEA est en mesure de respecter les ratios financiers qui lui sont imposés par ses partenaires bancaires.
Pour ces raisons, la Direction a acté lors de sa revue annuelle des risques une probabilité d'occurrence du risque de liquidité au niveau "moyen", avec un maintien de l'impact net au niveau "mineur".
Le 6ème rapport du GIEC paru en 2022 a de nouveau rappelé l'urgence à basculer vers une économie décarbonée, afin de limiter la hausse de la température au niveau mondial. Sur la base des actions prises actuellement par les Etats, il est probable que l'objectif commun de limitation de la hausse de la température à 1,5°C d'ici 2050 ne soit pas tenu.
Les effets du changement climatique sont déjà observables : 9 des 10 dernières années les plus chaudes en France ont eu lieu au XXIème siècle selon Météo France. Dans l'industrie immobilière, les propriétaires doivent désormais s'interroger sur la résilience de leur patrimoine immobilier, qui sera à l'avenir soumis de façon plus intense et plus fréquente à des aléas climatiques extrêmes : vagues de chaleur, inondations, sécheresses, tempêtes, submersion, feux, etc. Ils doivent anticiper les impacts potentiels sur leur patrimoine de tels phénomènes, qu’ils soient d’ordres physique (dégradations, dégâts) ou fonctionnel (conditions d’occupation dégradées), et mesurer l'impact financier des risques liés au changement climatique.
Si les coûts de la non-adaptation au changement climatique sont assumés aujourd'hui par les assureurs, on peut aisément imaginer un report de tout ou partie de ces coûts sur les acteurs immobiliers, par le biais de la hausse des primes d'assurance ou l'intégration de clauses de non-assurance des biens qui seraient les plus exposés et pour lesquels aucune politique préventive ne serait mise en place.
Afin de vérifier l'exposition de son parc immobilier aux conséquences du changement climatique, INEA utilise l'outil de diagnostic BAT-ADAPT de l'Observatoire de l'Immobilier Durable, qui permet de calculer le risque climatique de tout immeuble situé en France métropolitaine.
Source : Guide des actions adaptatives au changement climatique - OID
La connaissance du risque climatique de son parc immobilier lui permet d'envisager ensuite des actions concrètes pour adapter certains bâtiments (installation de brise-soleil, toiture végétalisée, isolation par l'extérieur, végétalisation des abords, récupération des eaux fluviales, etc.).
Mais les différentes actions d'adaptation au changement climatique doivent être associées à un effort d'atténuation de ce changement. Pour cela, les agents économiques doivent chercher à réduire au maximum leurs émissions de gaz à effet de serre pour ne pas aggraver la hausse de la température et les effets du changement climatique à l'oeuvre.
INEA a fixé cet objectif dans sa feuille de route RSE à horizon 2025. Les qualités intrinsèques de son patrimoine - qui répond à près de 70% aux exigences de la RT 2012 - associées à une politique volontariste menée depuis 10 ans en matière environnementale, ont permis à INEA d'atteindre un niveau d'émission de gaz à effet de serre très faible : 4,85 kg/CO2/m² en 2023 (scopes 1&2), soit un niveau inférieur de 65% à l'objectif fixé par l’Etat français à horizon 2030 (9,25 kg CO2/m² - Stratégie Nationale Bas Carbone / référentiel ACT).
Il est fait renvoi pour plus d’informations à ce sujet au Chapitre 4 des présentes page 75 et suiv.
La Charte éthique mise en place par INEA en 2018 avec l’aide d’un cabinet conseil a pour finalité la lutte contre toute tentative de corruption. Elle définit les principes et valeurs auxquels la Société et son Groupe adhèrent dans la conduite de leurs affaires (intégrité, loyauté, transparence, concurrence déloyale et responsabilité) et requièrent de leurs parties prenantes. C’est un outil mis à la disposition de toutes les personnes collaborant au sein du Groupe, pour les guider (dans la pratique quotidienne de leur travail) à appliquer (et maintenir) une relation de confiance mutuelle entre les utilisateurs des biens de la Société et toutes les parties prenantes.
La Charte éthique a été actualisée en 2021 pour tenir compte des dernières règlementations législatives (lutte anti-corruption, procédure de lanceur d’alerte, etc.).
La Direction générale d’INEA organise régulièrement des ateliers pratiques à l’attention de ses collaborateurs pour illustrer les principes qu’applique la Société et inviter ces derniers à se conformer à leur tour à cette Charte.
Aucune affaire de corruption n’a été signalée en 2023.
La probabilité d'occurrence de ce risque a été maintenue au niveau "faible" et son impact net au niveau "mineur".
Le dispositif de gestion et de maîtrise des risques (susceptibles d’être encourus par les actifs immobiliers et les métiers d’INEA) est complété par une politique de couverture des risques au travers du programme d’assurance souscrit par INEA. Cette dernière a conclu des contrats-cadres d’assurance Groupe de type « Multirisques Immeubles » placés auprès d’une compagnie d’assurances de premier plan, AXA et Generali en 2023 et Chubb à compter de 2024. Ces contrats garantissent la Société contre les dommages qui seraient occasionnés à ses actifs immobiliers (incendie, explosions, dégâts des eaux, tempête, grêle, vol, actes de vandalisme, attentats, bris de glace, bris de machines, catastrophes naturelles, pertes de loyers, dans la limite de 3 ans). Au titre des dommages aux biens et terrorisme, les actifs du portefeuille sont assurés (pour la majorité d’entre eux) en valeur de reconstruction à neuf.
La Société est également assurée au titre de sa responsabilité civile (susceptible d’être mise en jeu en tant que [co]propriétaire).
INEA estime que les polices d’assurances dont elle bénéficie sont adéquates au regard de la valeur des actifs assurés et du niveau de risque encouru.
La Société (incluant son groupe) n’a subi aucune perte significative non assurée en 2023.
Par ailleurs, la Société se prémunit :
Les ressources humaines dédiées à l’administration d’INEA (regroupées au sein de la société GEST comme expliqué au paragraphe 3.2.1 page 66 des présentes) sont réparties en deux pôles : un pôle Finance, chapeauté par le Président-Directeur général Philippe Rosio, et un pôle Immobilier, supervisé par la Directrice-Générale déléguée Arline Gaujal-Kempler.
L’organisation du contrôle interne et de la surveillance des risques incombe au pôle Finance. Rattaché directement à la Direction générale, il rend compte au Comité d’audit de la Société et aux Commissaires aux comptes.
Il élabore les procédures de contrôle en lien avec la stratégie et le modèle économique de la Société pour permettre à cette dernière de s’assurer de la fiabilité des données comptables et financières qu’elle publie. Il mesure les indicateurs clés de l’activité de la Société, et actualise annuellement la cartographie des risques financiers et extra-financiers.
La Société déclare au titre de l’exercice 2023, n’avoir pas déploré de contrôles internes inconsistants, ni de fraudes et cybercriminalité. La digitalisation du contrôle interne qui assure un pilotage en continu des indicateurs de risque et de performance garantit l’objectif alloué au contrôle interne de pouvoir donner une assurance raisonnable sur les points suivants :
Le dispositif de contrôle interne comptable et financier couvre l’ensemble des activités de la Société et l’ensemble des filiales du périmètre de consolidation.
Le Groupe utilise le référentiel de contrôle de l’AMF connu sous l’appellation « Guide de mise en œuvre pour les valeurs moyennes et petites / Les dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne » (ci-après le « Guide AMF »).
Dans la chaine des différents acteurs du contrôle interne, le pôle Finance effectue, en lien avec les risques attachés à l’environnement économique (décrits au paragraphe 2.2.1 page 33 ci-dessus), ses procédures et reporting sur les différentes phases de son activité (investissement/désinvestissement, financement, gestion locative, frais généraux, expertise du patrimoine, etc.). S’appuyant sur une comptabilité analytique qui lui permet d’affiner ses analyses sur les diverses données de ses immeubles et sur sa gamme d’outils informatiques, il croise ses remontées d’informations de manière transversale.
Grâce aux circuits de validation programmés ("workflow"), le pôle Finance peut contrôler l'avancée des principaux process clés de l'activité immobilière de la Société (de l’encaissement effectif des loyers facturés aux redditions de charges, en passant par les budgets de charges et les plans de CAPEX) et être alerté sur les éventuels points d’attention (différés de paiement des locataires, impayés, etc) et les zones de risques.
Le pôle Finance transmet les informations comptables et financières de la Société (sur une base exhaustive et régulière) aux différents prestataires et intervenants qu’il coordonne, et notamment au cabinet d’expertise comptable extérieur indépendant auprès duquel sont sous-traités la comptabilité d’INEA et de son Groupe (et l’établissement des déclarations fiscales). Au sein dudit cabinet d’experts comptables, l’équipe dédiée à INEA saisit (à l’aide de logiciels de comptabilité générale et de comptabilité analytique intégrés) les données chiffrées et les informations reçues , tout en opérant les traitements comptables dans le strict respect des principes et normes comptables applicables à la Société selon la réglementation en vigueur. Après comptabilisation, l’équipe comptable effectue une revue du processus d’intégration des valeurs dans les comptes et des contrôles de cohérence et assure également la veille et le suivi des normes comptables ainsi que les recommandations AMF et ESEF qui lui seraient applicables de telle sorte que les comptes sociaux et consolidés d’INEA qu’elle produit soient conformes aux réglementations attachées à l’établissement des comptes d’une foncière cotée française.
Chaque arrêté comptable fait ensuite l’objet d’un contrôle de second niveau par le pôle Finance et la Direction générale d’INEA (qui supervisent la comptabilité sous-traitée), sur la base d’une analyse des écarts entre le résultat et les prévisions de clôture.
Puis, les projets de comptes annuels consolidés et sociaux sont remis avec leurs annexes aux dirigeants et aux membres du Comité d’audit, avant la séance du Conseil d’administration appelé à statuer sur lesdits comptes.
Le Comité d’audit, à réception des projets des comptes et des informations utiles y attachées, audite à son tour (dans le cadre de sa mission légale) le dispositif de contrôle interne, dans le domaine comptable et financier et effectue sa revue des états financiers, avant la séance du Conseil d’administration d’arrêté des comptes sociaux et consolidés annuels et semestriels, dans la perspective d’y délivrer son visa (en l’assortissant le cas échéant de toute suggestion pour renforcer tel point du dispositif de contrôle).
Il s’appuie, dans le cadre de ses investigations, sur le Guide AMF (en faisant des « croisements entre les principes généraux de gestion des risques et de contrôle interne » édictés dans le Guide et les pratiques d’INEA).
Le rapport, émis par les Commissaires aux comptes (à son attention exclusivement) sur les principaux risques d’audit identifiés et les réponses apportées par les procédures d’audit (ainsi que le cas échéant les éventuelles déficiences significatives détectées dans le système de contrôle interne et le système comptable), constitue une base complémentaire pour approfondir ses points d’audit sur les situations potentielles de risques (et leur niveau d’occurrence) et pour alerter le Conseil d’administration sur les mesures à prendre pour renforcer le dispositif de maîtrise des risques (dans le cas où l’occurrence des risques s’avérerait élevée).
Le collège des Commissaires aux comptes, auditeurs des comptes d’INEA, exerce un rôle dans le contrôle interne dans la mesure où il informe les dirigeants de toutes anomalies à caractère significatif identifiées lors de leurs diligences et leur signale les points ayant nécessité une attention particulière de leur part ou une démarche d’audit particulière.
Les Commissaires aux comptes ont une obligation d’information de la Direction générale au regard de leur objectif d’obtenir l’assurance « raisonnable » que les comptes annuels (dans leur ensemble) ne comportent pas d’anomalie significative (autrement dit « niveau élevé d’assurance mais non absolu sans pouvoir garantir qu’un audit réalisé selon les normes d’exercice professionnel permette de systématiquement détecter toute anomalie significative »).
Ils sont donc à même de fournir une explication sur la mesure dans laquelle le contrôle légal des comptes a été considéré comme permettant de déceler les irrégularités, notamment la fraude.
Ils peuvent en outre formuler une opinion (pour incertitude par exemple, lorsqu’ils n’ont pas pu mettre en œuvre toutes les procédures d’audit nécessaires pour fonder leur opinion sur les comptes et que les incidences sur les comptes des limitations à leurs travaux ne peuvent être clairement circonscrites ou que la formulation d’une réserve n’est pas suffisante pour permettre à l’utilisateur des comptes de fonder son jugement en connaissance de cause).
L’obligation leur incombant de remettre au Comité d’audit un rapport complémentaire (à leur rapport annuel) fournissant des informations sur les faiblesses significatives (détectées au cours de leur mission) du contrôle interne dans les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière, aboutit à :
À l’occasion de ses diligences sur les comptes de l’exercice 2023, le collège des Commissaires aux comptes n’a pas détecté d’anomalies significatives (fraudes, erreurs) au titre de l’exercice 2023 susceptibles d’influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
INEA déclare en outre, au titre du même exercice précité, n’avoir pas eu à déplorer de fraude ou d’irrégularité comptable et poursuivre la sécurisation de son dispositif de contrôle interne, dans la perspective d’extraire des états comptables et financiers fournissant des informations financières fiables qui donnent une image fidèle des résultats de la Société et de sa réelle situation économique.
La Direction générale est en mesure, à la suite des actions de contrôle interne susvisées et sous le contrôle du Comité d’audit, de diffuser (dans le cadre de la communication financière de la Société) des informations exactes, précises et sincères (en conformité avec les recommandations de l’AMF) et de publier sur son site internet une information (chiffres clés, bourse, résultats, informations réglementées, communiqués, newsletters, etc.) la plus complète possible, équilibrée dans sa présentation, facile d’accès et actualisée.
Elle rappelle cependant que tout dispositif de gestion des risques et de contrôle interne, aussi bien conçu et appliqué soit-il, ne peut garantir de manière absolue que les objectifs de la Société seront atteints et que tous les risques sont définitivement écartés.
Les informations contenues dans le présent chapitre 3, pages 46 à 73, constituent le rapport sur le gouvernement d’entreprise prévu à l’article L. 225-37 du Code de commerce.
INEA déclare se conformer au code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées édicté par le Code AFEP-Medef (ci-dessous le « Code AFEP-Medef »), disponible sur le site internet du Medef (www.code-afep-medef.com).
La Société indique ci-dessous (conformément à la règle « appliquer ou expliquer » résultant de l’article 28.1 du Code AFEP-Medef) les recommandations de ce code qui ont été écartées au titre de l’exercice 2023 et les motifs ayant conduit à les écarter :
Disposition écartée |
| Explications |
Réunion du Conseil (une fois par an hors la présence des dirigeants mandataires sociaux exécutifs) - Recom. 12.3 |
| La nomination d'un Administrateur référent le 5 décembre 2023 va permettre, à compter de l'exercice 2024, d'appliquer cette recommandation. |
Échelonnement des mandats sociaux - Recom. 15.2 |
| Les mandats ont une durée de 3 ans inférieure à la durée (préconisée sous cette recommandation) maximale de 4 ans ce qui permet une consultation fréquente de l’Assemblée sur le choix des mandataires, rendant non opportun dans ces conditions d’appliquer le principe de l’échelonnement des mandats. |
Comité en charge des rémunérations - Recom. 19 |
| Le Conseil d’administration juge l’institution de ce comité inutile, voire non applicable puisque la Société ne verse aucune rémunération de quelque sorte que ce soit à ses dirigeants exécutifs (ces derniers sont rémunérés par GEST au titre de leur mandat social exercé au sein de ladite société). |
Comité en charge des nominations (sélection des nouveaux administrateurs /succession des dirigeants mandataires sociaux) - Recom. 18 |
| Le Conseil assure actuellement de manière satisfaisante la mission impartie à ce comité. Il estime, d’un commun accord entre ses membres, qu’il n’est pas nécessaire de se doter d’un tel comité du fait de son effectif relativement restreint. |
Le Conseil d’administration, présidé par le Directeur général d’INEA, comporte douze administrateurs, dont deux dirigeants exécutifs (le Directeur général Philippe Rosio et la Directrice générale déléguée Arline Gaujal-Kempler), et un censeur.
Le Comité d’audit est composé de 4 membres.
Le Conseil d'administration comporte en son sein depuis le 5 décembre 2023 un administrateur référent (rôle défini en page 57 ci-dessous)
Le Conseil d’administration réuni le 10 mai 2023 (à l’issue de l’Assemblée générale du même jour ayant renouvelé les mandats d’administrateur de Monsieur Philippe Rosio et de Madame Arline Gaujal-Kempler) les a tous deux reconduits à la Direction générale (pour la durée de leur mandat précité), décidant en outre que Philippe Rosio nommé Président du Conseil d’administration assure également la Direction générale sous la qualification de Président-Directeur général (principe d’unicité des fonctions) - Arline Gaujal-Kempler étant quant à elle désignée en qualité de Directeur général délégué. Aucune limitation n’a été apportée par le Conseil d’administration aux pouvoirs du Directeur général délégué, lesquels correspondent aux pouvoirs qui lui sont impartis par la loi et par les statuts de la Société, notamment sous l’article 24 de ceux-ci auquel il est fait renvoi exprès).
| INFORMATIONS PERSONNELLES | EXPERIENCE | POSITION AU SEIN DU CONSEIL | Participation à des comités de conseil | ||||||
Age | Sexe | Natio- | Actions INEA détenues en direct | Nombre de mandats dans des sociétés cotées (hors INEA) | Indépen- | Date initiale de nomi- | Echéance du mandat | Ancien- | ||
Dirigeant mandataire social/ Administrateur : |
| |||||||||
Philippe ROSIO | 64 | M | FR | 0 | 0 | Non | 18/11/14 | AG 2026 | 19* |
|
Arline GAUJAL-KEMPLER | 73 | F | FR | 0 | 0 | Non | 18/11/14 | AG 2026 | 19* |
|
Administrateurs : |
|
|
|
|
|
|
| |||
Cécile de GUILLEBON | 62 | F | FR | 130 | 1 | Oui | 12/06/19 | AG 2025 | 5 |
|
Valérie GUILLEN | 59 | F | FR | 160 | 1 | Oui | 16/05/18 | AG 2024 | 6 | Adm. référente |
Alessandra |
50 |
F | Franco- | 255.000 (1) |
0 |
Oui |
12/06/19 |
AG 2025 |
5 |
|
ADL Consulting, | 52 | M | FR | 0 | 0 | Oui | 12/06/19 | AG 2025 | 5 |
|
Dominique |
64 |
F |
FR |
125 |
0 |
Oui |
16/05/18 |
AG 2026 |
6 | Présidente du Comité d’Audit |
Olivier le BOUGEANT | 49 | M | FR | 0 | 0 | Oui | 12/06/19 | AG 2025 | 5 | Membre du |
Allianz Value Pierre , représentée par |
51 |
M |
FR |
128.205 (2) |
0 |
Oui |
12/06/19 |
AG 2025 |
5 |
|
Cargo Investment B.V, représentée par |
33 |
M |
FR |
509.750 (3) |
0 |
Oui |
12/06/19 |
AG 2025 |
5 |
Membre du |
SIPARI, représentée par |
58 |
M |
FR |
144.500 (4) |
0 |
Non |
18/11/14 |
AG 2026 |
19* |
|
MACIF, représentée par |
54 |
M |
FR | 899.998 (5) |
1 |
Oui |
12/06/20 |
AG 2026 |
19* | Membre du |
Administrateur(s) représentant les salariés actionnaires |
|
|
|
| ||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
M : Masculin F : Féminin FR : Française * Administrateur depuis l’Assemblée Générale du 28/02/2005 (INEA étant une société anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance avant le 18/11/2014). (1) via Diabolo Holding (2) participation de Allianz Value Pierre (3) participation de CARGO Investment B.V. (4) participation de SIPARI (5) participation de MACIF | ||||||||||
 Âge : 64 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 18/11/2014 Échéance du mandat AGO 2026 Domicile : 21, avenue de l'Opéra | philippe rosio |
| |
président du conseil d'administration et directeur gÉnÉral |
| ||
Biographie résumée Philippe Rosio, diplômé de l’école HEC en 1982, a fondé INEA aux côtés d’Arline Gaujal-Kempler et d'Alain Juliard, après avoir évolué au sein des groupes Arthur Andersen, UIS (filiale du groupe GAN puis de GE Capital Real Estate) et DIL France (Deutsche Bank). |
| ||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS AU COURS |
| |
En tant que personne physique
En tant que représentant d’une personne morale :
|
|
| |
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS |
| ||
En tant que personne physique :
En tant que représentant de personne morale :
|
| ||
Âge : 73 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 18/11/2014 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2026 Domicile : 21, avenue de l’Opéra 75001 Paris | Arline Gaujal Kempler |
| |
DIRECTRICE GÉNÉRALE DÉLÉGUÉE |
| ||
Biographie résumée Arline Gaujal-Kempler, diplômée de l’University of London BA, a fondé INEA aux côtés de Philippe Rosio et d'Alain Juliard, après avoir évolué au sein des groupes Jone Lang Wotton, Auguste Thouard, UIS (filiale du groupe GAN puis de GE Capital Real Estate) et DIL France (Deutsche Bank). |
| ||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS |
| |
|
|
| |
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS |
| ||
En tant que personne physique :
|
| ||
Âge : 62 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 20, Chaussée de la Muette 75016 Paris | Cécile de Guillebon |
| |
Administratrice indépendante |
| ||
Biographie résumée Cécile de Guillebon est diplômée de HEC (Promotion 1983), du Corporate Banking Management Program (1985), de la Société Française des Analystes Financiers (SFAF) en 2000 et de la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) grade FRICS en 2012. Après 10 ans dans les Fusions & Acquisitions (JP Morgan et Marceau Investissements), elle se consacre à l'immobilier d'entreprise depuis 27 ans. Elle a créé Esserto en 2021 pour accompagner les starts-ups de la proptech auprès des acteurs de l'immobilier. |
| ||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS |
| |
|
|
| |
| |||
| |||
Âge : 59 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 16/05/2018 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2024 Domicile : 5 rue Georges Berger 75017 Paris | Valérie Guillen |
| |
Administratrice indépendante et administratrice rÉfÉrente |
| ||
Biographie résumée Valérie Guillen est diplômée d’une Maîtrise de Gestion et du DESS Finance d’entreprise n° 255 (Paris IX Dauphine). Elle est depuis début 2022 Présidente de Connectea Conseil société spécialisée en fund raising immobilier. Précédemment, elle était depuis 2019 Managing Partner de Chestone Capital après avoir été Présidente d’Emerige Capital SGP créée et agréée en 2016. Elle a été de 2009 à 2015 Directeur du Développement Immobilier Institutionnel à La Française REM après y avoir occupé en 2007 et 2008 le poste de Directrice des Investissements et Arbitrages en Immobilier d’entreprise. Auparavant, Valérie Guillen a été Présidente de la SIIC Foncière Masséna (2004-2007) et Présidente de Masséna Property (2000-2007). |
| ||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS |
| |
|
|
| |
| |||
| |||
Âge : 50 ans Nationalité : Franco-Suisse 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 101a, route de Florissant 1231 Conches (GE) | Alessandra DE Picciotto |
| |
Administratrice indépendante |
| ||
Biographie résumée Alessandra de Picciotto débute sa carrière en 1997 en tant que Broker à la Banque d’investissement Donaldson, Lufkin & Jenrette à Londres. Elle rejoint en 2000 la CBG Compagnie Bancaire à Londres puis à Genève en tant que gestionnaire de fortune. En 2010, elle poursuit sa carrière en gestion de fortune chez Fransad Gestion à Genève et y occupe le poste de Directeur général jusqu’en avril 2018. Elle décide alors de rejoindre le Family Office familial Cofis SA à Genève en tant que Directeur et Administrateur. |
| ||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS |
| |
|
|
| |
| |||
| |||
Âge : 52 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 6, rue de St-Petersbourg 75008 Paris | ADL Consulting |
| |
Administrateur indépendant |
| ||
Biographie résumée Arnault Dumont est titulaire d’un Diplôme d’Expertise Comptable (1999) et d’une maîtrise des Sciences Techniques Comptables et Financières de l’Université Paris Dauphine (1993). Il démarre sa carrière dans l’audit entre 1995 et 2004 comme Senior Manager en Transaction Services chez PriceWaterHouse. Entre 2004 et 2017 il évolue au sein du groupe Zodiac d’abord en tant que Responsable M&A pour finir en tant que CFO de Cabin Interiors. Il est depuis 2018 Président de la société LaTricogne Capital et gérant de la société ADL Consulting. |
| ||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS |
| |
En tant que représentant de personnes morales :
|
|
| |
| |||
| |||
Âge : 64 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 16/05/2018 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2026 Domicile : 9, rue Cernuschi | Dominique Potier Bassoulet |
| |
Administratrice indépendante |
| ||
Biographie résumée Dominique Potier Bassoulet est diplômée de HEC en 1982 et du DECS (diplôme d’études comptables supérieures). Elle évolue au sein du groupe BNP Paribas Banque Privée France depuis février 2011 en tant que responsable de l’équipe Key Clients. Au sein du groupe BNP Paribas depuis plus de 20 ans, elle a également travaillé au sein de la banque d’investissement et de financement et au sein de la branche Métier Derives actions du groupe. |
| ||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS |
| |
|
|
| |
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS |
|
| |
|
| ||
Âge : 49 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 72 Cloncurry Street | Olivier Le Bougeant |
| |
Administrateur indépendant |
| ||
Biographie résumée Olivier Le Bougeant est diplômé de la NEOMA Business School (1997) et d’un Master en Gestion des Ressources humaines de l’université de Rouen (1998). Entre 2000 et 2014 il occupe différents postes de management en Gestion des Ressources humaines. Depuis 2014 il est gestionnaire de Patrimoine et conseiller Financier. | |||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS | ||
|
| ||
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS |
|
| |
|
|
| |
Âge : 51 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2025 Domicile : 1, cours Michelet Cs 30051 | Allianz Value Pierre |
| |
Administrateur indépendant |
| ||
Biographie résumée Christian Cutaya est diplômé de l'Institut de l'Administration des Entreprises de Paris. Il démarre sa carrière au sein du groupe BNP chez CETELEM, puis épouse rapidement une carrière de consultant en Banque et Finance, jusqu'à son arrivée chez Allianz en mars 2009. Entre 2013 et 2020, il exerce la fonction de Directeur des Investissements Immobiliers du groupe Allianz France. Il était jusqu’au 31 décembre 2021 Directeur général délégué de la société de Gestion de Portefeuille Allianz Immovalor agréée par l’AMF et à compter du premier janvier 2022 en est devenu le Directeur général. |
| ||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS |
| |
|
|
| |
| |||
| |||
 Âge : 33 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2019 Échéance du mandat AGO 2025 Domicile : Hemonystraat 11, 1074 BK Amsterdam (Pays-Bas) | cargo investment b.v. |
| |
administrateur indépendant |
| ||
Biographie résumée Ferdinand Brunet est diplômé de la Cass Business School de Londres (2014), MSc Real Estate Investment et de la Boston University (2013), Bsc Business Administration & Finance. Après avoir effectué des stages chez EY Paris, Crédit Suisse Singapore, il intègre BNP Paribas London IBD, Financial Sponsors team. En 2015, il entre chez Patrizia Immobilien AG comme Associate – Responsable transactions immobilières France, Italie & Benelux. En 2021, il rejoint Meanings Capital Partners en tant que chargé d’affaires senior au sein de l’équipe Real Estate. En 2022, il crée Alpine Estate, dont l’activité principale est le développement immobilier et gestion locative en haute montagne. Par ailleurs, il préside 2B Ventures depuis 2019, une société d’investissement en seed funding et series A. | |||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS | ||
|
| ||
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS |
|
| |
|
|
| |
Âge : 58 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 18/11/2014 Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2026 Domicile : 182, avenue de France 75013 Paris | Sipari |
| |
Administrateur |
| ||
Biographie résumée Diplômé de l’institut de Formation aux Affaires et à la Gestion, M. Adier exerce le poste de Directeur Investissement Immobilier au sein du Crédit Foncier depuis 20 ans. |
| ||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS |
| |
En tant que personne physique :
En tant que représentant de personnes morales (CFF) : Gérant associé des sociétés françaises suivantes :
Gérant des SCI françaises suivantes :
Président des SAS françaises suivantes :
Président et Administrateur au Conseil d’administration des Sociétés Anonymes suivantes :
| En tant que personne physique :
En tant que représentant de personnes morales :
En tant que représentant de personnes morales :
|
| |
| |||
| |||
Âge : 54 ans Nationalité : Française 1re nomination : AG du 12/06/2020 (MACIF nommée par AG du 28/02/2005) Échéance du mandat d’Administrateur : AGO 2026 Domicile : 1 rue Jacques Vandier 79000 Niort | Macif (représentée par Thierry Vallet) |
| |
Administrateur indépendant |
| ||
Biographie résumée Ancien de l’ISG et diplômé du 3e cycle Manager-Dirigeant de ESCP Europe, Thierry Vallet a démarré sa carrière au sein de Barclays Capital comme Product Controller sur les marchés financiers, puis a intégré le groupe Crédit Lyonnais où il a occupé plusieurs postes dans plusieurs entités du groupe. Il a ensuite été nommé Directeur d’Investissements chez Omnes Capital (ex-Crédit Agricole Private Equity) puis a lancé sa structure de conseil en private equity. Après avoir été Associé Gérant chez Planetic Asset Management, il occupe depuis 2019 le poste d’Adjoint au Directeur des Investissements chez groupe Macif. | |||
MANDATS ET FONCTIONS | MANDATS ET FONCTIONS EXPIRÉS | ||
En tant que personne physique :
En tant que représentant de MACIF :
|
| ||
MANDATS ET FONCTIONS EXERCÉS |
|
| |
|
|
| |
Précédents mandats du Censeur, échus au cours des cinq derniers exercices
Nom et prénom | Autres mandats et fonctions expirés exercés au cours des cinq derniers exercices |
|---|---|
Renato de Picciotto | Kanoba, Administrateur KFL Hôtel SA, Chairman Strader SA, Chairman Cofis Holding, Vice-Chairman Fransad, Administrateur INEA, Administrateur |
Le principe directeur de la recommandation numéro 7 du Code AFEP-Medef qui consacre la mixité hommes/femmes, est largement appliqué au sein du Conseil d’administration d’INEA, composé de sept hommes et de cinq femmes, soit un quota d’administratrices de 42 % (à rapprocher du quota minimum légal de 40 %). Rappelons que la Société a toujours pratiqué cette politique de mixité au sein de la Direction générale (composé d’un homme et de deux femmes).
Les fonctions actuelles (ou échues) des membres du Conseil sont mentionnées dans les tableaux ci-dessus, lesquels donnent un éclairage sur la diversité du Conseil en termes d’âges, qualifications et expériences professionnelles outre les compétences immobilières et/ou financières que chacun apporte à la gouvernance d’INEA.
La moyenne d’âge de l’équipe ressort à 56 ans à la clôture de l’exercice 2023 (aucun Administrateur n’ayant dépassé 78 ans).
Tous les administrateurs sont de nationalité française (suisse également pour Alessandra de Picciotto).
Un censeur (Renato de Picciotto) assiste le Conseil (avec voix consultative – sa présence comme son absence n’ayant aucun impact sur la validité des délibérations).
Création d’une fonction d’administrateur référent
Le Conseil d’administration a décidé le 5 décembre 2023 de créer la fonction « d’administrateur référent » dont les missions, pouvoirs et prérogatives ont été définis dans le règlement intérieur d’INEA. L’Administrateur référent est ainsi chargé d’assurer les missions suivantes :
Choisie parmi les mandataires qualifiés d’indépendants, Madame Valérie Guillen a été désignée en qualité d’Administrateur référent pour la durée (renouvelable) de son mandat d’administrateur (qui arrive à expiration lors de la prochaine Assemblée). Le Conseil d’administration, sous réserve du renouvellement de son mandat d’administratrice, entend la reconduire en tant qu’Administrateur référent.
Un seul mandat d’administrateur touche à son terme à l’issue de la prochaine Assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice 2023 : il s’agit de celui de Valérie Guillen dont la question de son renouvellement ou remplacement a été débattue lors de la réunion du Conseil d’administration (faisant office de comité de nomination) du 5 décembre 2023. La proposition de son renouvellement (pour une nouvelle durée de 3 ans renouvelable) à soumettre aux actionnaires a été retenue à l’unanimité des membres. Ces derniers ont considéré que sa présence au sein du Conseil répondait aux principes directeurs de la composition du Conseil, notamment sur le niveau d’exigence requis du candidat (présence active et motivation en séances, expertise dans le domaine immobilier et financier lui permettant une approche de qualité des sujets stratégiques d’INEA) et sur la volonté du Conseil d’offrir un taux de parité dépassant le seuil légal (ici plus de 40% d’administratrices). Il est fait renvoi pour sa biographie (résumée) au tableau ci-dessus page 51.
L’examen de « l’indépendance ou non » des membres du Conseil d’administration est mené par le Conseil au visa de la règle édictée à l’article 10.2 du Code AFEP-Medef, aux termes de laquelle « un Administrateur est indépendant lorsqu’il n’entretient aucune relation de quelque nature que ce soit avec la Société, son Groupe ou sa direction, qui puisse compromettre l’exercice de sa liberté de jugement ».
L’indépendance est appréciée au regard des critères suivants édictés par l’article 10.5 du Code Afep-Medef :
L’appréciation du caractère significatif ou non de la relation entretenue avec la Société ou son Groupe doit être débattue par le Conseil et les critères quantitatifs et qualitatifs ayant conduit à cette appréciation (continuité, dépendance économique, exclusivité, etc.) explicités dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise annuel :
Selon la règle de l’article 10.6 du Code AFEP-Medef, un dirigeant mandataire social non exécutif ne peut être considéré comme indépendant s’il perçoit une rémunération variable en numéraire ou des titres ou toute rémunération liée à la performance de la société ou du groupe.
Conformément à l’article 10.7 du Code AFEP-Medef, des administrateurs représentant des actionnaires importants de la Société ou de sa société mère peuvent être considérés comme indépendants dès lors que ces actionnaires ne participent pas au contrôle de la Société (au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce). Toutefois, au-delà d’un seuil de 10 % en capital ou en droits de vote, le Conseil sur le rapport du Comité des nominations doit s’interroger systématiquement sur la qualification d’indépendant en tenant compte de la composition du capital de la Société et de l’existence d’un conflit d’intérêts potentiel.
La revue annuelle de la qualification d’indépendance ou non des administrateurs a été menée par le Conseil d’administration du 5 décembre 2023 et, après débats, a permis de maintenir un taux de 75% d’administrateurs indépendants : soit les 9 membres suivants sur les 12 que compte le Conseil, savoir : Dominique Potier Bassoulet, Valérie Guillen, Alessandra de Picciotto, Cécile de Guillebon, Thierry Vallet (pour la Macif), Olivier Le Bougeant, Christian Cutaya (pour Allianz Value Pierre), Arnault Dumont (pour ADL Consulting elle-même représentant LaTricogne Capital) et Ferdinand Brunet (pour Cargo Investment).
Les 3 autres administrateurs restants Philippe Rosio, Arline Gaujal-Kempler et Pierre Adier, ont été estimés de facto « non indépendants ».
Administrateurs (1) | Critère 1 : Salarié mandataire |
Critère 2 : |
Critère 3 : Relations d’affaires |
Critère 4 : familial |
Critère 5 : |
Critère 6 : Durée mandat |
Critère 7 : Statut du dirigeant mandataire social non- |
Critère 8 : Statut de l’action- important |
Qualification retenue d'administration |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Philippe Rosio (Président) | ✖ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | Non indépendant |
Arline Gaujal-Kempler | ✖ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | Non indépendant |
Dominique Potier Bassoulet | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Ferdinand Brunet | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Olivier Le Bougeant | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Thierry Vallet | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Pierre Adier | ✔ | ✔ | ✖ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Non indépendant |
Valérie Guillen | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Alessandra de Picciotto | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Arnault Dumont | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Christian Cutaya | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Cécile de Guillebon | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | ✔ | Indépendant |
Taux d'indépendance |
|
|
|
|
|
|
|
| 75 % |
(1) Dans ce tableau, ✔ représente un critère d’indépendance satisfait et ✖ représente un critère d’indépendance non satisfait | |||||||||
Les pourcentages de détention en capital et droits de vote de Foncière INEA sont ci-dessous communiqués (valeur au 31 décembre 2023) :
Les 6 membres ci-dessus ont été qualifiés « d’indépendants » par le Conseil pour des motifs identiques à ceux ayant présidé à leur nomination (le cas échéant renouvellement), et notamment :
La qualification d’indépendance est de facto exclue dans la mesure où Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler assurent les fonctions de dirigeant mandataire social exécutif d’INEA depuis plus de 5 ans et exercent en outre un mandat social exécutif au sein de la société GEST (actionnaire et fournisseur significatif de la Société via un contrat de prestations de services).
Pour Pierre Adier (représentant la société SIPARI), la qualification d’indépendance est exclue au motif qu’il est le représentant d’un « groupe bancaire significatif de la Société et de son Groupe ».
Même si elle n’a aucun effectif salarié en direct, la Société choisit de publier les données sociales clés concernant l’effectif de la société GEST SAS dédié à la gestion d’INEA.
GEST SAS compte à ce jour 7 personnes salariées dédiées à la gestion d’INEA, en plus de ses 2 codirigeants, Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler :
Au cours de l’exercice 2023 :
GEST SAS a mis en œuvre une démarche de limitation des risques inhérents à l’activité de la société dans l’exercice professionnel de ses salariés (DUERP). Cette démarche qui inclut une veille annuelle, a conduit au maintien de standards les plus exigeants concernant la qualité de vie au travail et la prise en compte des aspects de posture des collaboratrices et collaborateurs dans leurs fonctions sur site ou en déplacement : assise, luminosité, aspects sonores. Elle a aussi veillé à les alerter et les former sur les aspects de sécurité liée aux déplacements routiers et à la posture et aux gestes liés au travail, avec l’assistance de la médecine du travail au travers d’e-learning (AFOMETRA).
Bien qu’elle n’en n’ait pas l’obligation, en matière de responsabilité sociétale et de communication interne, GEST SAS a entamé au terme de l’année 2023 la démarche de production d’un index EGAPRO en phase avec la stratégie de management et de communication visée. En outre, sur le plan sociétal également, une gestion plus performante des déchets a été initiée pour être déployée courant 2024.
Enfin 100% des salariés de GEST présents à cette date ont bénéficié de la mise en place du plan d'attribution gratuite d'actions 2019.
À la connaissance de la Société, il n’existe entre les membres du Conseil aucun lien familial (sauf Alessandra de Picciotto et le censeur Renato de Picciotto) et aucune condamnation pour fraude n’a été prononcée contre eux au cours des cinq dernières années (et actuellement).
En outre, aucun membre du Conseil d’administration :
La Société a mis en place dans le cadre de son Règlement intérieur un ensemble de moyens propres à prévenir et/ou gérer d’éventuels conflits d’intérêts. C’est ainsi que tout membre du Conseil, se trouvant dans une situation laissant apparaître ou pouvant laisser apparaître un conflit entre l’intérêt social et son intérêt personnel direct ou indirect ou l’intérêt de l’actionnaire ou du groupe d’actionnaires qu’il représente, doit suivre les règles spécifiques tendant à prévenir ou gérer pareille situation qui y sont mentionnées et qui consistent à :
INEA déclare pour l'année 2023 (à l'instar des années précédentes) n’avoir été saisie du chef d’une telle situation, ni par l'Administrateur référent, ni par aucun des membres du Conseil, précisant en outre qu’il n’existe pas, à sa connaissance, de conflits d’intérêts entre les membres du Conseil d’administration, les membres du Comité d’audit, le Censeur et la Direction générale d’INEA.
Par ailleurs, la Société déclare qu’elle :
Le Règlement intérieur du Conseil d’administration s’impose à tous les administrateurs (personnes physiques comme aux représentants permanents des personnes morales administrateurs).
Il a pour objet notamment de préciser les modalités de fonctionnement du Conseil et du Comité d’audit, en complément des règles légales, réglementaires et statutaires et le rôle et les pouvoirs de l’Administrateur référent. Il prévoit notamment la participation aux réunions du Conseil par visioconférence ou télécommunication.
Il contient un ensemble de règles, principes et bonnes pratiques de gouvernement d’entreprise, destinées à favoriser la qualité du travail du Conseil, son efficacité et le respect d’une bonne éthique de gouvernance (en fournissant la ligne de conduite à tenir en cas de conflit d’intérêts comme indiqué ci-dessus).
Ce Règlement intérieur a été actualisé en décembre 2023 pour :
Un calendrier prévisionnel annuel des séances du Conseil d’administration est remis aux administrateurs lors de l'avant-dernière séance de l’année civile (tenue en décembre). Afin de pouvoir compter sur la totalité des effectifs à chaque séance, ce calendrier est le cas échéant ajusté en fonctions des empêchements annoncés par les membres.
A l’issue de chaque séance du Conseil d’administration, le Président du Conseil rappelle la date de la séance suivante de manière à la valider définitivement en séance ou le cas échéant à la réajuster en cas d’indisponibilité de dernier instant.
Dans le cas où un administrateur ne pourrait exceptionnellement pas assister physiquement à l’une des séances du Conseil, il s’efforce d’y assister par visioconférence tel que le prévoit le Règlement intérieur, ou d’envoyer un Pouvoir pour participer par représentation au vote des décisions du Conseil.
Les membres du Conseil reçoivent dans un délai raisonnable les convocations aux réunions ainsi que tous les documents nécessaires à l’accomplissement de leur mission (pour effectuer un premier travail d’analyse avant la tenue de chaque séance et disposer des éléments utiles à leur prise de décision). Le cas échéant, sur simple demande adressée au Président, ils ont accès à toute information complémentaire qu’ils estiment importante pour étayer leur connaissance du dossier à traiter en séance et peuvent rencontrer le Président qui se tient en permanence à leur disposition.
En conformité avec la douzième recommandation du Code AFEP-Medef, il est précisé que le Conseil a tenu séance cinq fois au cours de l’année 2023, avec un taux moyen de participation de 88 % et un vote unanime des membres (sauf le cas échéant abstention légale) en faveur des décisions soumises à leurs suffrages :
Le Comité d’audit exerce (sous la responsabilité du Conseil d’administration) les missions définies à l’article L. 823-19 du Code de commerce dont il rend compte régulièrement au Conseil d’administration.
Le Comité d’audit est composé des 4 membres (administrateurs en propre ou représentants d’une personne morale administrateur) suivants : Madame Dominique Potier Bassoulet (Présidente), Messieurs Thierry Vallet, Olivier le Bougeant et Ferdinand Brunet.
Leur mandat a une durée alignée sur leur mandat d’administrateur.
Tous sont « indépendants » au sens des critères AFEP-Medef et offrent des « compétences particulières en matières financière ou comptable » (alors que la réglementation n’exige ces qualifications que pour un seul membre).
Le Comité d’audit d’INEA a siégé trois fois en 2023 :
Le taux d’assiduité des membres du Comité d’Audit à ces trois réunions a été de 100 %.
Rappelons qu’en plus des sessions formelles, tous les membres du Comité d'audit d'INEA sont conviés chaque semestre (en juin et en décembre) à une réunion de restitution des expertises rendues par les deux experts immobiliers de la Société (en présence de ces deux experts et des Commissaires aux comptes de la Société) et qu’ils peuvent ainsi prendre connaissance des éléments de marché apportés par les experts immobiliers et poser leurs questions sur l'évaluation de chaque actif du patrimoine expertisé d'INEA.
Lors de chaque réunion du Conseil d'administration, la Présidente du Comité d’audit rend compte oralement des travaux menés lors du dernier Comité d’audit, et lui transmet ses analyses, ses avis et recommandations.
Assiduité des membres du Conseil d’administration et du Comité d’Audit en 2023 :
Administrateurs | Taux de présence aux réunions du Conseil d'administration | Taux de présence aux réunions du Comité d'Audit |
|---|---|---|
Philippe Rosio (Président) | 100 % | na |
Arline Gaujal-Kempler | 100 % | na |
Dominique Potier Bassoulet | 100 % | 100 % |
Ferdinand Brunet | 80 % | 100 % |
Olivier Le Bougeant | 100 % | 100 % |
Thierry Vallet | 100 % | 100 % |
Pierre Adier | 80 % | na |
Valérie Guillen | 100 % | na |
Alessandra de Picciotto | 80 % | na |
Arnault Dumont | 80 % | na |
Christian Cutaya | 40 % | na |
Cécile de Guillebon | 100 % | na |
Moyenne | 88 % | 100 % |
Comme chaque année, le Conseil d’administration du 5 décembre 2023 (en application de la dixième recommandation du Code AFEP-Medef) a consacré une partie de ses débats à l’évaluation annuelle (pour 2023) du Conseil d’administration et de son Comité d’audit, en s’arrêtant sur les trois thématiques visées à l’article 11.2 du Code AFEP-Medef (en lien par ailleurs avec les éléments marquants de l’année 2023, guerre en Ukraine, hausse des matières premières et de l’énergie, inflation).
Sur les modalités de fonctionnement du Conseil d’administration, il a été jugé que les sujets importants avaient été bien identifiés, préparés et débattus en réunions et que les séances étaient parfaitement organisées en termes d’envoi préalable (à la réunion) de la documentation nécessaire à la prise de décision et de timing (fréquence et durée des réunions). A l’unanimité, les administrateurs ont souligné la pertinence des ordres du jour de chacune des séances, la qualité apportée dans la présentation des dossiers stratégiques et opérationnels et dans les documents d’informations relatifs aux risques (majeurs) auxquels la Société est susceptible d’être exposée ainsi qu’aux mesures mises en place pour les contrôler et les maitriser.
Les membres du Conseil d’administration se sont félicités du consensus dégagé au travers de prises de décisions collégiales, pointant par ailleurs la qualité de la teneur et de la transparence de ses échanges (toujours encouragés par l’équipe dirigeante), l’esprit critique et ouvert présidant aux débats et l’examen en profondeur de toutes les thématiques abordées propres aux métiers et à la stratégie d’INEA.
Au regard de la troisième thématique de l’article 11.2 du Code précité, il a été souligné la contribution spécifique et effective apportée par chaque administrateur dans le cadre des réunions et travaux du conseil qui a permis de consolider le niveau d’expertise et d’efficience de la gouvernance d’INEA et d’atteindre les résultats affichés (en notant à toutes fins utiles le vote à l’unanimité -sauf abstention légale- des décisions consignées dans les procès-verbaux des séances de l’année 2023).
Il a été tenu compte, pour cette auto-évaluation, des conclusions de l’évaluation formalisée du Conseil et de son comité d’audit réalisée par le cabinet ECG Partners fin 2023 (obligatoire tous les trois ans conformément à l’article 11 du Code Afep-medef). En effet la synthèse des appréciations émises par les administrateurs lors de cette évaluation formalisée (tous reçus en entretien individuel par le tiers-évaluateur) a fait ressortir une satisfaction unanime de la façon dont le Conseil fonctionne.
Des recommandations ont néanmoins été émises par ledit tiers-évaluateur, notamment le pré-alignement des réunions du conseil avec les agendas des administrateurs afin de favoriser le présentiel (plutôt que la visioconférence qui, de l’avis de tous, fait perdre de la qualité aux échanges), et la désignation d’un administrateur référent, conformément aux préconisations du code Afep-Medef lorsque la gouvernance est sur le modèle du cumul (P-DG). Le Conseil se félicite d’avoir appliqué ces recommandations très rapidement.
Rappelons enfin que chacun des mandataires sociaux estime :
Le Conseil d’administration, lors de sa séance du 5 décembre 2023, a également évalué le mode de fonctionnement et l’organisation du Comité d’audit.
Après débats, les membres du Conseil ont à nouveau souligné à l’unanimité la performance du Comité dans sa mission spécifique attachée à la pertinence de l’information financière et à la fiabilité du processus de gestion des risques et contrôle interne. Ses contrôles affinés sur l’établissement des comptes sociaux et consolidés annuels et semestriels, sur l’efficience des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, sur le suivi des enjeux RSE renforçent ainsi la qualité du processus d’audit et la crédibilité de l’information financière publiée par INEA et contribuent à l’efficacité de l’entreprise.
Pour l’année 2023 (comme pour les précédentes), le Conseil d’administration a noté que le Comité d’audit :
Il convient de relever par ailleurs que dans le cadre du processus d’auto-évaluation effectué de son côté par le Comité d’audit sur son propre fonctionnement, après avoir noté l’implication individuelle de chacun dans les travaux du Comité, chacun de ses membres a indiqué :
Le Comité d’audit a par ailleurs noté l’appréciation annuelle du Conseil d’administration sur l’exécution des missions menées par le Comité au cours de l’exercice 2023 et la satisfaction du Conseil à ce sujet.
Le Comité d’audit lors de sa séance du 26 février 2024 a étudié les trois candidatures reçues dans le cadre de l’appel d’offres mis en place et portant sur le mandat de commissaire aux comptes titulaire actuellement détenu par la société KPMG et expirant à l’issue de la prochaine assemblée générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023.
Après échanges entre ses membres, le Comité a présenté au Conseil d’administration du 27 février 2024 sa recommandation sur les trois candidatures reçues. Il lui a communiqué les raisons l’ayant poussé à appuyer la candidature de la société Mazars (représentée par Monsieur Baptiste KAZALS), sise Tour Exaltis 61, rue Henri Regnault - 92400 Courbevoie.
Après débats, le Conseil d’administration a retenu ce premier choix du Comité d’audit et proposera à la prochaine assemblée la nomination de la société Mazars en qualité nouveau commissaire aux comptes et ce, pour une durée de six exercices, expirant à l’issue de l’Assemblée générale appelée à statuer en 2030 sur les comptes du dernier exercice écoulé.
INEA rappelle qu’elle a la particularité de n’employer aucun salarié et de ne pas rémunérer ses mandataires sociaux exécutifs, sa gestion étant externalisée auprès du prestataire GEST. Ainsi aucune société « contrôlée » par INEA ou « contrôlante » et/ou aucune entreprise comprise dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce ne verse ou n’attribue de rémunération directe ou indirecte et d’avantages, de quelque nature que ce soit, aux mandataires sociaux exécutifs ou non exécutifs, à l’exception, pour les seuls mandataires sociaux non exécutifs (Administrateurs et membres du Comité d’audit), d’une rémunération versée au titre de leur fonction d’Administrateur et/ou de membre du Comité d’audit (ex « jetons de présence »).
Il est rappelé ci-dessous (en conformité de l’article L22-10-8 du Code de commerce) la politique de rémunération adoptée par Foncière INEA pour ses deux mandataires sociaux exécutifs, fondée sur le choix (fait depuis l’origine de la Société), de ne pas rémunérer Monsieur Philippe Rosio et Madame Arline Gaujal-Kempler respectivement Président-Directeur général et Directeur général délégué, administrateurs de la Société, pour recourir à un prestataire externalisé, GEST SAS qui rémunère ces derniers, en leur qualité de mandataires sociaux exécutifs de GEST SAS :
En vertu d’un contrat de management et de gestion administrative amplement décrit au paragraphe 9.2 page 244 ci-dessous, GEST SAS facture des rémunérations à INEA en contrepartie des différentes prestations de services qu’elle lui rend. GEST SAS dédie à la gestion d’INEA un effectif de 7 salariés en plus des deux dirigeants. Le contrat de management et de gestion administrative signé ne prévoit aucune prestation spécifique liée aux fonctions des deux dirigeants.
Les rémunérations facturées par GEST SAS à INEA au titre des deux derniers exercices sont les suivantes :
(en milliers d’euros) | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
Management fees | 4 040 | 3 613 |
Performance fees | 2 694 | 2 025 |
TOTAL GEST | 6 734 | 5 638 |
INEA continuera d’appliquer à compter de l’exercice 2024 à ses mandataires sociaux exécutifs la politique de rémunération décrite ci-dessus, que le Conseil d’administration du 5 décembre 2023 a confirmé être conforme à l’intérêt social.
Elle se fonde sur la volonté affichée d’une transparence totale sur le coût de la gestion de la foncière, sur une exonération de tout passif social au niveau d’INEA et repose sur un degré d'exigence certain à l'égard du prestataire GEST. L’ensemble de ces éléments concourent au succès de la stratégie commerciale d’INEA et de sa pérennité.
Le Conseil d’administration a d’ailleurs pu constater, dans le cadre de l’établissement de sa politique de rémunération des mandataires sociaux exécutifs lors de sa séance du 5 décembre 2023, la compétitivité du coût du contrat GEST, à la lecture du « Cost ratio EPRA », le ratio recommandé par l’EPRA (European Public Real Estate Association) qui rapporte les frais de fonctionnement des foncières cotées à leurs loyers bruts (vacance locative incluse ou non).
La comparaison du Cost Ratio 2021 et 2022 d’INEA par rapport à ceux d’un panel de 15 foncière cotées à Paris fait apparaitre une excellente performance, puisqu’INEA se classe 2ème en 2022 et 1ère en 2021 sur l’échantillon considéré :
EPRA Cost Ratio (excluding the costs of direct vacancy) | 2022 | 2021 |
|---|---|---|
Moyenne des membres EPRA SIIC France * | 19,5 | 18,6 |
Foncière INEA | 12,7 | 12,0 |
Classement de Foncière INEA | 2ème | 1ère |
* base de données EPRA / informations publiques | ||
Cette performance est d’autant plus à souligner que ce ratio rapporte le coût de gestion global (tous les frais généraux, dont GEST) aux loyers bruts, base qui a priori défavorise INEA car la société opère en régions sur :
En 2023, l’EPRA Cost ratio d’INEA a continué de s’améliorer pour s’élever à 11,3.
La gestion externalisée pratiquée par INEA parvient ainsi à allier transparence et compétitivité. Cette maîtrise porte autant sur les honoraires de gestion (GEST) que sur les frais généraux résultant de prestataires tierces.
Enfin si l’on considère la seule rémunération GEST, on constate que celle-ci représente de l’ordre de 0,5% de la valeur du patrimoine géré :
| 2023 | 2022 |
|---|---|---|
Management fees | 0,32 % | 0,29 % |
Performance fees | 0,21 % | 0,16 % |
Honoraires GEST / Asset Value | 0,53 % | 0,46 % |
Par ailleurs, afin de répondre aux impératifs de transparence sur la rémunération des mandataires sociaux exécutifs, il est indiqué que :
Il est en outre précisé que les charges sociales attachées aux rémunérations versées par GEST SAS sont prises en charge en totalité par GEST SAS.
GEST SAS ne verse à Monsieur Philippe Rosio comme à Madame Arline Gaujal-Kempler aucune indemnité de prise ou de cessation de fonction, d’aucun régime de retraite supplémentaire, d’aucune indemnité de non-concurrence, d’aucune option d’action et/ou d’action de performance émise ou à émettre par GEST.
Au cours de l’exercice 2024, Monsieur Philippe Rosio et Madame Arline Gaujal-Kempler continueront chacun à bénéficier d’une couverture santé.
Les critères de performance en lien avec la part variable de la rémunération des mandataires sociaux versée par GEST sont assis sur un objectif de développement quantifiable de la société ainsi que sur celui de l’accroissement continu de sa performance immobilière, financière comme extra-financière.
La performance immobilière du patrimoine est quantifiable au travers :
Ainsi sont considérés :
L’objectif initial était et demeure le fait que la société se développe. La plus-value latente sur les actifs, de par sa nature, n’a pas été retenue. Tant qu’une plus-value n’est pas réalisée, elle n’entre pas dans l’assiette de rémunération. La valeur brute comptable a été considérée comme moins incitative que la valeur nette comptable qui par construction, à périmètre constant, se réduit chaque année.
Il est recherché le fait qu’ils croissent ce qui suppose que les prises à bail (renouvellement ou nouvelles signatures) soient à valeur de marché avec des mesures d’accompagnement peu pénalisantes. Toute franchise ou décote sur loyers seront handicapantes. Tout accroissement du taux de vacance pèsera.
A l’inverse, le maintien de locataires au travers de baux longs et l’effet positif de l’indexation de leurs loyers qui en résultera seront bénéfiques.
Au-delà de la performance locative, une gestion optimisée de l’ensemble est visée. Maîtrise des frais de fonctionnement (incluant les honoraires GEST), qualité de la gestion locative (peu d’impayés, peu de provisions) sont ainsi pris en compte. Cette performance immobilière a été considéré comme incombant aux mandataires sociaux que sont les dirigeants de la Société.
Dans les faits, l’objectif d’une performance environnementale durable au sein du patrimoine de Foncière INEA se réalise par l’acquisition d’actifs immobiliers neufs en VEFA, dont la morphologie green est devenue un critère déterminant dans la stratégie d’investissements.
En effet, au-delà de l’attirance des locataires pour des immeubles neufs, il a été vite perçu – dès 2012 – que la qualité environnementale des actifs allait être centrale. L’aspect « green » a été pris en compte dans la constitution même du patrimoine d’INEA et une politique RSE structurée et ambitieuse a été mise en place dès 2016.
Elle a permis à INEA d’être pionnière sur de nombreux sujets environnementaux et de devenir l’un des leaders du green building, comme en attestent ses résultats en matière de performance extra-financière (cf Chapitre 4). Cette position lui permet aujourd’hui d’être performante au regard des normes récentes (seuil 2030 du Décret Tertiaire respecté avec 10 ans d’avance) et de ne pas avoir de CAPEX green à envisager sur son patrimoine, maximisant la performance immobilière mentionnée ci-dessus.
La Société continue de dérouler une feuille de route RSE exigeante et est également en avance sur d’autres thématiques environnementales clés comme la neutralité carbone, l’économie circulaire, la production d’énergie renouvelable ou encore la biodiversité, etc., ce dont elle rend compte régulièrement au Conseil d’administration et aux actionnaires dans son Document d’enregistrement universel.
Dès lors, il devient difficile au regard de la performance déjà atteinte de fixer des objectifs extra-financiers chiffrés conditionnant une part variable de la rémunération des mandataires sociaux. En outre, toute contreperformance en la matière pénaliserait de facto la performance financière de la Société.
Conformément aux dispositions de l’article L22-10-9 du Code de commerce, la Société déclare qu’au cours de l’exercice écoulé et conformément à la politique de rémunération des dirigeants exécutifs votée par l’Assemblée générale du 10 mai 2023, il n’a été versé et/ou attribué au titre de l’exercice 2023 à Monsieur Philippe Rosio et Madame Arline Gaujal-Kempler (seuls mandataires sociaux dirigeants exécutifs d’INEA) aucune rémunération (fixe, variable ou exceptionnelle) et aucun avantage (de quelque nature que ce soit), ni à raison de leur mandat respectif de Président-Directeur général et de Directeur général délégué, ni pour leur fonction d’Administrateur (ex « jetons de présence » qu’ils refusent systématiquement). Ils n’ont reçu, ès-qualités, aucune option de souscription ou d’achat d’actions et aucune action de performance d’INEA et/ou de toute société de son groupe (aucune d’entre elles n’ayant émis/créé d’actions de performance comme d’options de souscription ou d’achat d’actions). Aucun engagement de quelque nature que ce soit correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d'être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement des fonctions ou postérieurement à l'exercice de celles-ci, notamment aucun engagement de retraite et autres avantages viagers n’a été pris par INEA à leur bénéfice (les informations à donner, en application de l’article L22-10-9 du Code précité, liées aux ratios d’équité requérant une comparaison entre le niveau de rémunération des dirigeants exécutifs (qui n’en n’ont pas) et la rémunération moyenne des salariés de la Société (que celle-ci n’emploie pas) sont inapplicables à INEA).
Le Conseil d’administration, conformément aux articles L22-10-8, L22-10-9 et L22-10-34 du Code de commerce soumettra à l’approbation de la prochaine Assemblée générale ordinaire les projets de résolutions ci-dessous, liées aux informations d’une part sur les rémunérations et avantages de toutes natures versés le cas échéant au titre de l’exercice écoulé et d’autre part sur la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration pour chacun des deux dirigeants exécutifs pour l’exercice 2024.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en tant que de besoin, en application des articles L. 22-10-9 et L. 22-10-34 du Code de commerce, le fait qu’il n’ait été versé, à Monsieur Philippe Rosio à raison de son mandat de Président-Directeur général, au titre de l’exercice écoulé, conformément à la politique de rémunération votée par l’Assemblée générale du 10 mai 2023, aucune rémunération et aucun avantage en nature de quelque sorte que ce soit -montants fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie au titre de l’exercice 2024 par le Conseil d’administration concernant le Président-Directeur général, Monsieur Philippe Rosio telle que décrite dans ledit rapport figurant dans le Document d’enregistrement universel (exercice 2023) de la Société, chapitre 3 « Rapport sur le gouvernement d’entreprise », section 3.2.1 « Politique de rémunération des mandataires sociaux exécutifs dirigeants », étant précisé par ailleurs que Monsieur Philippe Rosio ne recevra (à sa demande) au titre de l’exercice 2024 aucune rémunération le cas échéant pour sa fonction d’Administrateur.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en tant que de besoin en application des articles L. 22-10-9 et L. 22-10-34 du Code de commerce, le fait qu’il n’ait été versé, à Madame Arline Gaujal-Kempler à raison de son mandat de Directeur général délégué, au titre de l’exercice écoulé, conformément à la politique de rémunération votée par l’Assemblée générale du 10 mai 2023 , aucune rémunération et aucun avantage en nature de quelque sorte que ce soit (montants fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie au titre de l’exercice 2024 par le Conseil d’administration concernant le Directeur général délégué, Madame Arline Gaujal-Kempler, telle que décrite dans ledit rapport figurant dans le Document d’enregistrement universel (exercice 2023) de la Société, chapitre 3 « Rapport sur le gouvernement d’entreprise », section 3.2.1 « Politique de rémunération des mandataires sociaux exécutifs dirigeants », étant précisé par ailleurs que Madame Arline Gaujal-Kempler ne recevra (à sa demande) au titre de l’exercice 2024 aucune rémunération le cas échéant pour sa fonction d’Administrateur.
Le seul tableau applicable au cas particulier des mandataires sociaux dirigeants exécutifs d’INEA prescrit par l’AMF (aux termes de l’annexe 2 de la Position recommandation AMF n°2014-14 - DOC-2014-14) est ci-dessous reproduit :
Dirigeants mandataires sociaux | Contrat de travail | Régime de retraite complémentaire | Indemnités ou avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou du changement de fonctions | Indemnités relatives à une clause de non-concurrence | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Oui | Non | Oui | Non | Oui | Non | Oui | Non | |
Philippe Rosio |
| ✓ |
| ✓ |
| ✓ |
| ✓ |
Président-Directeur général |
|
|
|
|
|
|
|
|
Début mandat : 10/05/2023 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Fin mandat : |
|
|
|
|
|
|
|
|
AGO appelée à statuer en 2026 sur les comptes du dernier exercice clos |
|
|
|
|
|
|
|
|
Arline Gaujal-Kempler |
| ✓ |
| ✓ |
| ✓ |
| ✓ |
Directeur général délégué |
|
|
|
|
|
|
|
|
Début mandat : 10/05/2023 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Fin mandat : |
|
|
|
|
|
|
|
|
AGO appelée à statuer en 2026 sur les comptes du dernier exercice clos |
|
|
|
|
|
|
|
|
INEA n’ayant aucun personnel salarié, aucune somme n’a été provisionnée en 2023 à titre de pension, retraite, ou à titre de quelconques engagements ou d’autres avantages.
Dans le cadre de sa politique de rémunération de ses mandataires sociaux non exécutifs, INEA verse à ces derniers (depuis l’origine) une rétribution (anciennement « jetons de présence ») au titre de leur mandat d’administrateur à l’exclusion de tout autre rémunération.
Ainsi qu’en a décidé le Conseil d’administration, lors de sa séance du 5 décembre 2023, la Société continuera d’appliquer à compter de l’exercice 2024 à ses mandataires sociaux non exécutifs (à raison de leur mandat social) cette politique de rémunération arrêtée sur la base d’une enveloppe d'un montant de 152 700 euros comprenant une somme destinée à rémunérer l’ensemble des membres du Comité d’audit et l'Administrateur référent.
Cette politique, jugée conforme à l’intérêt social et aux règles éthiques appliquées par INEA, est proportionnée à la mission dévolue aux administrateurs non-dirigeants et au Comité d’audit (au regard de la taille de la Société, de ses enjeux, et du nombre de séances nécessaires pour traiter les décisions à prendre).
Le versement de cette (unique) rétribution (dont le montant total maximum est soumis à l’aval de l’Assemblée annuelle), n’affecte pas la stratégie de la Société ni sa performance et la pérennité d’INEA.
La répartition de cette rétribution entre les différents administrateurs est déterminée par le Conseil d’administration, comme le prévoit l’article L22-10-14 (et sur renvoi, l’article L22-10-8) du Code de commerce.
Les critères de répartition sont les suivants :
Le seul tableau applicable au cas particulier des mandataires sociaux non dirigeants exécutifs d’INEA prescrit par l’AMF (aux termes de l’annexe 2 de la Position recommandation AMF n°2014-14 - DOC-2014-14) est ci-dessous reproduit. Il retrace pour chaque mandataire social non-dirigeant le cas échéant les éléments fixes , variables et/ou exceptionnels, avantages en nature, y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » (par INEA) ou qui contrôlent celle-ci ou encore d’entreprises comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce :
Mandataires sociaux non dirigeants | Montants versés au titre | Montants versés au titre | ||
|---|---|---|---|---|
Rémunération | Autres rémunérations | Rémunération | Autres rémunérations | |
Macif (Thierry Valet) | 1 425 € (pour Comité d'audit) 12 270 € (pour Conseil d'administration) | néant | 1 500 € (pour Comité d'audit) 11 700 € (pour Conseil d'administration) | néant |
Sipari (Pierre Adier) | 9 816 € | néant | 5 850 € | néant |
Dominique Potier Bassoulet | 3 025 € (pour Comité d'audit) 12 270 € (pour Conseil d'administration) | néant | 2 500 € (pour Comité d'audit) 11 700 € (pour Conseil d'administration) | néant |
Valérie Guillen | 12 270 € | néant | 11 700 € | néant |
Cécile de Guillebon | 12 270 € | néant | 11 700 € | néant |
Alessandra de Picciotto | 9 816 € | néant | 11 700 € | néant |
ADL Consulting (Arnault Dumont) | 9 816 € | néant | 8 775 € | néant |
Cargo Investment B.V. (Ferdinand Brunet) | 1 425 € (pour Comité d'audit) 9 816 € (pour Conseil d'administration) |
| 1 500 € (pour Comité d'audit) 11 700 € (pour Conseil d'administration) |
|
Allianz Value Pierre (Christian Cutava) | 4 908 € | néant | 8 775 € | néant |
Olivier Le Bougeant | 1 425 € (pour Comité d'audit) 12 270 € (pour Conseil d'administration) | néant | 1 500 € (pour Comité d'audit) 11 700 € (pour Conseil d'administration) | néant |
Renato de Picciotto | néant | néant | néant | néant |
Total | 112 822 € | néant | 112 300 € | néant |
Le Conseil d’administration, conformément aux articles L22-10-8, L22-10-9 et L22-10-34 du Code de commerce soumettra à l’approbation de la prochaine Assemblée générale ordinaire les projets de résolutions ci-dessous, concernant les rémunérations et avantages de toutes natures versés le cas échéant aux mandataires sociaux non exécutifs-censeur, Administrateur référent et membres du Comité d’audit inclus- relatives à la politique de rémunération de ces derniers au titre de l’exercice écoulé et de l’exercice 2024, savoir :
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-9 et L. 22-10-34 du Code de commerce, le versement aux mandataires sociaux non dirigeants, au titre de l’exercice 2022, effectué conformément à la politique de rémunération les concernant, votée par l’Assemblée générale du 10 mai 2023 , d’une (seule et unique) rétribution au titre de leur mandat social d’un montant total de 112 822 euros répartie selon les principes indiqués dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise, étant précisé qu’aucun avantage en nature ne leur a été attribué; que le censeur n’a reçu ni rémunération ni avantage en nature au titre de son mandat de censeur ; que les membres du Comité d’audit ont chacun perçu une rémunération supplémentaire au titre de leur fonction de membre du Comité d’audit (avec une part plus importante pour la Présidente du Comité d’audit en raison de sa fonction de Présidente dudit Comité) et ce, tel que le tout ressort des informations indiquées dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration pour l’exercice 2024 concernant les mandataires sociaux non dirigeants dont il ressort (i) que la seule rémunération qui leur sera versée et attribuée à raison de leur mandat social sera une rétribution au titre de leur mandat social (sous réserve du vote favorable des actionnaires) répartie selon les principes indiqués dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise et (ii) qu’aucun avantage en nature ne leur sera versé, étant précisé que le censeur ne recevra ni rémunération ni avantage en nature au titre de son mandat de censeur et que l’Administrateur référent ainsi que chacun des membres du Comité d’audit percevront une rémunération supplémentaire fixée selon les principes susvisés (la Présidente du Comité d’audit recevant une part plus importante en raison de sa fonction de Présidente dudit Comité).
Comme annoncé ci-dessus dans le cadre de la politique de rémunération des mandataires sociaux non dirigeants (membres du Comité d’audit et Administrateur référent inclus), il sera proposé aux actionnaires (lors de la prochaine Assemblée générale) d’autoriser l’attribution et le versement d’une rémunération aux membres du Conseil d’administration pour leur fonction d’administrateur, au titre de l’exercice 2024, pour un montant total de 152.700 euros (étant rappelé que le censeur et les dirigeants exécutifs en seront exclus à leur demande pour l’exercice précité et qu’il sera prélevé sur cette rémunération un montant destiné à l’Administrateur référent et aux membres du Comité d’audit).
La répartition de la somme précitée obéira aux principes de répartition énoncés ci-dessus dans le cadre de la politique de rémunération des mandataires sociaux non dirigeants.
Les membres du Comité d’audit peuvent percevoir au titre de leur participation au Comité d’audit une rémunération (prélevée sur la rémunération des administrateurs susvisée votée par l’Assemblée), étant précisé que cette rémunération s’ajoute à celle perçue pour la fonction de membre du Conseil d’administration.
Membres du Comité d’audit | Exercice 2023 | Exercice 2022 |
|---|---|---|
Dominique Potier-Bassoulet (Présidente) | 3 025 € | 2 500 € |
Macif (Thierry Vallet) | 1 425 € | 1 500 € |
Olivier Le Bougeant | 1 425 € | 1 500 € |
Cargo Investment B.V. (Ferdinand Brunet) | 1 425 € | 1 500 € |
Aucune nouvelle convention n’est intervenue au cours de l’exercice 2023 directement ou par personne interposée, entre, d'une part, l'un des mandataires sociaux ou l'un des actionnaires disposant d'une fraction des droits de vote supérieure à 10 % d’INEA et, d'autre part, une autre société contrôlée par la première au sens de l'article L. 233-3 du Code de commerce (autre que la reconduction tacite du contrat GEST (assimilée à une nouvelle convention) dont les éléments d’informations sont ci-dessus communiqués.
Le rapport spécial des commissaires aux comptes sur lesdites conventions réglementées fait l’objet d’un téléchargement sur le site internet dans le délai prévu par la loi sur : www.fonciere-inea.com (rubrique Porte-Documents/Assemblées générales). Il y est fait renvoi exprès pour toutes informations complémentaires.
Conformément aux dispositions de l’article L22-10-12 du Code de Commerce, une procédure d’évaluation des conventions courantes et conclues à des conditions normales a été mise en place au sein de la Société. Elle repose sur les principes suivants : présentation annuelle des conventions identifiées au Conseil d’administration ; appréciation et identification des opérations susceptibles d’être considérées comme « courantes et examen de l’ensemble de leurs conditions et appréciation au regard des conditions qualifiées de « normales » ; exclusion lors du process d’évaluation des personnes directement ou indirectement intéressées. Le Conseil d’administration, lors de sa séance du 27 février 2024, a vérifié dans le cadre de sa procédure d’évaluation des conventions identifiées comme portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales, que lesdites conventions remplissaient toujours ces deux conditions.
Pour les besoins d’une meilleure lisibilité du présent Document d’enregistrement universel et dans le souci de ne pas éparpiller plusieurs informations « se croisant », (i) les éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat (ii) ainsi que le tableau sur les délégations accordées au Conseil d’administration par l’Assemblée générale en matière d’augmentation de capital et le cas échéant les utilisations qui en ont été faites (qui font partie selon l’article L. 22-10-11 du Code de commerce des informations à renseigner dans le présent rapport sur le Gouvernement d’entreprise), sont fournis au chapitre 7 « Capital et actionnariat » et plus spécialement aux paragraphes 7.5.8 (page 211) et 7.5.5 (page 205 et suiv. ) du Document d’enregistrement universel auxquels il est fait renvoi exprès.
Alors que l'année 2023 est la plus chaude jamais enregistrée à l'échelle planétaire (selon l'Observatoire européen Copernicus), la mobilisation sur les enjeux climatiques se renforce dans tous les secteurs d'activité.
Le secteur immobilier est en première ligne quand il s'agit d'impact carbone ou de consommation énergétique, et les perturbations du marché en 2023 n'ont pas modéré la pression des différentes parties prenantes sur toute la chaine de valeur : arsenal réglementaire (Taxinomie européenne, CSRD, Dispositif éco-énergie tertiaire, etc.), rehaussement de l'exigence environnementale des normes de construction (RE2020), prise en compte systématique des critères ESG par les investisseurs et prêteurs (eux-mêmes soumis au "stress tests" de la Banque Centrale Européenne (BCE) en matière de risques climatiques)... L'ESG devient un composant incontournable des modèles d'affaires dans l'immobilier.
Chez INEA, nous sommes depuis longtemps déjà persuadés que la performance environnementale de notre patrimoine est un facteur clé de succès économique, et nous avons voulu, très tôt, transformer la contrainte en opportunité.
En déployant avec succès une première feuille de route RSE « 2016-2020 », nous avons été pionniers sur de nombreux thèmes ESG et avons prouvé que nous étions un des leaders du Green Building en France.
Dans notre deuxième feuille de route RSE à horizon 2025, après avoir mis à jour la cartographie de nos parties prenantes et notre matrice de matérialité (disponibles en pages 73 et 74 du Document d’enregistrement universel 2020), nous avons souhaité accélérer sur la question environnementale, la plus urgente à nos yeux, en prenant de nouveaux engagements ambitieux.
Alors que les objectifs liés à la sobriété énergétique et à la neutralité carbone sont déjà en grande partie atteints, nous avons accéléré en 2023 sur l'économie circulaire et avons enrichi notre plan d'actions sur la biodiversité, prochaine thématique incontournable à nos yeux.
Fruit d’un travail approfondi entre les équipes internes, nos principaux partenaires et l’appui d’un cabinet externe spécialisé, la feuille de route RSE actuelle lancée début 2021 s’articule autour de 3 axes.
Chaque axe d’engagement contient des actions précises assorties d’objectifs quantitatifs et qualitatifs.
Parallèlement à la feuille de route, INEA a engagé une réflexion sur sa mission, qu’elle a articulée début 2021 autour des deux piliers de son activité, à savoir son implantation dans les métropoles régionales et le caractère vert de ses actifs.
Engagements | Actions |
|---|---|
1. Privilégier l'acquisition d'immeubles performants au niveau environnemental
| Acquérir des immeubles qui respectent la dernière règlementation thermique Arbitrer et/ou rénover Augmenter la part de financement green |
2. Accélérer la transition bas carbone du patrimoine en exploitation | Affiner l'analyse des consommations énergétiques du patrimoine Amener la totalité du patrimoine à respecter le Dispositif éco-énergie tertiaire |
3. Contribuer à des projets de compensation | Financer des hectares de forêts |
Engagements | Actions |
|---|---|
4. Proposer des lieux de travail "durables" dans les territoires
| Maintenir la part des bureaux en régions à 100 % Obtenir des niveaux de certification environnementales élevés Favoriser la mobilité douce |
5. Optimiser la gestion des déchets
| Auditer tous les immeubles pour identifier le taux de valorisation des déchets Mettre en place un plan d'action à la suite de l'audit 2021 Nouvelle annexe au bail pour informer les locataires sur l'obligation réglementaire du tri 5 flux |
6. Développer la biodiversité sur le patrimoine | Valoriser les espaces verts des immeubles de bureaux Maintien de la biodiversité sur nos sites Veiller à ce que les nouvelles acquisitions ne se situent pas sur des trames vertes |
Engagements | Actions |
|---|---|
7. Animer la stratégie RSE auprès des parties prenantes |
|
8. Approfondir le dialogue avec les locataires | Créer une plateforme de services (INEAPP) Instaurer une réunion avec les locataires pour les immeubles qui nécessitent une optimisation (consommation énergétique, déchets, etc.) |
9. Garantir la loyauté des pratiques individuelles et collectives |
|
Début 2023, à l'occasion de la présentation de ses Résultats 2022, INEA a fait un bilan de sa performance extra-financière et plus précisément sur ses résultats en matière de sobriété énergétique et de neutralité carbone.
La stratégie d'INEA en la matière repose sur deux piliers :
Les résultats présentés ont démontré l'avance prise par INEA sur ces thématiques :
INEA poursuit évidemment ses efforts en la matière dans le cadre de l'Axe 1 de sa feuille de route RSE.
Actions | Indicateurs |
|---|---|
A. Acquérir des immeubles qui respectent la dernière réglementation thermique et favoriser les constructions bas carbone | Part des acquisitions respectant le niveau RT 2012 ou mieux Part des acquisitions bas carbone (E+C-, bois, etc.) |
B. Arbitrer ou rénover | Non quantifiable |
C. Augmenter la part de financements Green | Part de la dette green |
Le changement de paradigme qui s'est opéré post Covid sur le marché du bureau a obligé INEA à adapter sa stratégie d'investissement.
Ainsi face au quasi-arrêt de la production de VEFA (ventes en l'état futur d'achèvement) et aux incertitudes du marché locatif (nouveaux modes de travail), INEA a fait preuve de prudence en se positionnant sur des immeubles de bureaux existant et sécurisés au niveau locatif. Des immeubles cependant récents, dont la performance énergétique ou les labels constructifs ont toujours été un critère étudié.
Sur sa seconde typologie d'actifs, à savoir les parcs d'activité, INEA est restée confiante et a continué à se positionner sur des VEFA, visant - même pour cette catégorie d'actifs - l'excellence environnementale.
Ainsi en 2023, INEA a pris position sur 2 nouveaux immeubles portant sur près de 19 500 m², qui respectent ces critères :
Acquisitions 2023 | Livraison prévisionnelle | Surface (m²) | Labels & Certifications |
CHALIFERT (parc d'activité) | 2024 - 2025 | 15 315 | Breeam Very Good / BiodiverCity |
BLANCHON Saint Priest (bureau) | 2023 | 4 171 | RT 2012 |
Le patrimoine d'INEA à fin 2023 respecte en majorité (61%) les exigences de la norme thermique RT 2012, soit une consommation énergétique théorique de 50 kWh/m²/an avant occupation physique.
Conformément à sa politique d’arbitrage historique, qui vise à se séparer des lignes historiques non-clés du patrimoine à raison d’un à deux actifs par an, la Société pourrait ou peut également réduire son empreinte carbone en faisant sortir de son patrimoine ses immeubles les plus anciens.
Compte tenu du caractère neuf et vert du patrimoine d’INEA, les dépenses en matière de CAPEX de maintenance ou encore d’investissements (rénovations lourdes) sont limitées.
Néanmoins en 2023, la Société a réalisé quelques rénovations :
Depuis 2018, INEA a levé 525 millions d'euros de dettes vertes sous différentes formes, mais toutes assorties d'engagements environnementaux, notamment une réduction de la consommation énergétique du parc global d'INEA (SLL) ou des immeubles financés (Green Bond) :
Dettes vertes | Montant | Réalisation | Engagements environnementaux | Reporting annuel vérifié |
Green Bond
| 100 M€
| 2018
| Consommation énergétique Certification Accessibilité | ✔
|
Green Loan
| 105 M€
| 2020
| Consommation énergétique Taxonomie européenne | ✔
|
Green Loan
| 100 M€
| 2021
| Seuil 2030-20 % du DEET Taxonomie européenne Reforestation | ✔
|
SLL 2022
| 170 M€
| 2022
| Consommation énergétique Economie circulaire | ✔
|
SLL 2023 (Flex Park) | 50 M€ | 2023 | Consommation énergétique Economie circulaire | ✔ |
Fin 2023, la part de la dette Green d’INEA s’élève à 81%, dépassant ainsi l’objectif fixé à horizon 2025.
Pour la Société, ces financements verts à impact sont un moyen efficace de concrétiser les engagements pris dans sa feuille de route RSE, dans un cadre transparent et audité par un tiers indépendant.
Les critères green retenus évoluent en fonction de la réglementation et des nouveaux enjeux :
Tout comme le Green Loan 2020, ce financement atteignait dans la Second Party Opinion de Vigeo Eiris (V.E.) - le vérificateur externe - le meilleur niveau possible (« meilleures pratiques identifiées par V.E. ») sur les 4 piliers des Green Loan Principles.
Hormis le Green Bond de 2018, tous les critères de performance extra-financiers inlcus dans ces financements verts sont assortis d'un mécanisme de bonus et/ou malus en fonction de l'atteinte des objectifs fixés.
Principaux objectifs extra-financiers pris par INEA dans le cadre de ses financements verts :
Indicateurs |
| Référence | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
Indicateur 1 : Consommation énergétique du portefeuille (Kwhef/m²) | Objectif | 116 (2019) | <110 | <107 | <104 | <100 |
Réalisation |
| 101 | 91 |
|
| |
Indicateur 2 : Part des déchets enfouis | Objectif | 25 % (2021) | 23 % | 20 % | 18 % | 15 % |
Réalisation |
| 21 % | 13 % |
|
|
NB : L’année de référence retenue pour la consommation énergétique est 2019 pour éviter les biais des données de consommation 2020 et 2021 incluant les restrictions de déplacement et confinements liés à la crise sanitaire de la COVID 19.
Actions | Indicateurs |
A. Affiner l'analyse des consommations énergétiques du patrimoine | Evolution de la consommation énergétique |
B. Amener la totalité du patrimoine à respecter le Dispositif éco-énergie tertiaire | Part du patrimoine qui respecte les objectifs 2030 |
La collecte des données energétiques reste le premier levier d'action pour réduire les consommations énergétiques d'un immeuble. C'est aujourd'hui l'action privilégiée par les prorpiétaires d'immeubles tertiaires.
Source: OID, BIR 2022
INEA a été l’un des pionniers en matière de collecte des données de consommation énergétique de son patrimoine, en adressant cette problématique dès 2012. D’abord de façon artisanale, en menant des campagnes de phoning et de e-mailing auprès de ses locataires pour collecter les données de consommation des parties privatives de ses immeubles.
Puis de façon automatisée depuis 2016, en équipant progressivement son patrimoine de capteurs permettant la relève en temps réel des données de consommation électrique et en eau.
Ainsi à date, plus de 600 capteurs (électricité et eau) ont été installés sur les immeubles en exploitation du patrimoine.
Cet équipement est fondamental, car disposer de données fiables en temps réel, c’est se donner les moyens d’agir.
Ainsi INEA et ses property managers peuvent au fil du temps analyser les données de consommation des immeubles et mettre en place le cas échéant des actions correctives (réglage optimal des équipements par exemple) ou des changements de matériels (détecteurs de présence et d’intensité lumineuse, brise-soleil, etc.).
Au 31 décembre 2023, la Société a pu collecter des données fiables sur 73 bâtiments. Ces données représentent les consommations énergétiques de près de 80% du patrimoine en exploitation et éligible à la collecte des données, c’est-à-dire correspondant à une exploitation normale de l’actif : immeuble occupé (taux d’occupation supérieur à 50% sans rotation de locataires sur la période pour éviter des consommations anormales en période d’installation), présents en patrimoine toute l’année (immeubles cédés ou acquis en cours d'année exclus de l’échantillon final).
Analyse des données de consommation du patrimoine en 2023 :
Consommation d'énergie
Consommation en énergie finale
L’énergie finale est l’énergie au stade final de la chaîne de transformation, c’est-à-dire au stade de son utilisation. Elle est le produit d’une chaîne de transformation d’énergies primaires (pétrole brut, gaz naturel, combustibles solides, rayonnement solaire, énergie hydraulique, énergie géothermique, énergie tirée des combustibles nucléaires).
L'analyse des données de consommation des immeubles et la gestion dynamique du portefeuille qui en découle, associée à la qualité intrinsèque des bâtiments, permet à INEA d'afficher une consommation énergétique très faible comparée au secteur :
En 2023, l’analyse et la collecte des données de consommations du patrimoine ont fait l’objet d’une vérification par un tiers indépendant, Bureau Véritas, conformément aux engagements pris dans les financements à impact de la Société (Sustainability Linked Loans).
Consommation d’eau
La consommation d’eau s’élève à 0,2 m3/m² en 2023, un niveau stable sur le patrimoine d’INEA.
L’intérêt de la mesure en temps réel de la consommation d’eau résulte dans le repérage immédiat des fuites d’eau grâce à un système d’alerte en cas de consommation inhabituelle.
La publication de la loi ELAN en 2018 et l’entrée en vigueur du Dispositif Eco-énergie tertiaire en 2019 ont introduit un objectif majeur de réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires en France à horizon 2050.
Les immeubles tertiaires doivent s’inscrire soit dans une trajectoire de réduction par rapport à une année de référence librement choisie par les propriétaires, soit directement sous un seuil maximal de consommation. Le seuil à ne pas dépasser en 2030 est paru en janvier 2021 pour la typologie « bureaux ». Il n’est pas encore disponible pour les locaux d’activité.
Ainsi, quand les règlementations thermiques ne faisaient que mesurer la performance théorique d’un immeuble, le DEET va lui s’attacher à mesurer sa performance réelle. Le DEET introduit par ailleurs des principes nouveaux pour l’industrie immobilière :
OPERAT
L’application du DEET et le suivi de l’évolution des consommations pour chaque bâtiment tertiaire se fait via une plateforme mise en place par l’ADEME : OPERAT « Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire » (www.operat-ademe.fr)
Cette plateforme de recueil et de suivi des consommations énergétique est mise en place pour permettre aux propriétaires et locataires de bâtiments assujettis aux obligations de réduction de la consommation énergétique de répondre aux dispositions prévues aux articles L.111-10-3 et R.131-38 à 44 du code de la construction et de l’habitation.
Elle permet aux gestionnaires de bâtiments d’avoir une évaluation annuelle de leur performance énergétique, tant à l’échelle d’un bâtiment qu’à celle de tout ou partie de leur patrimoine.
INEA a renseigné pour l’ensemble de ses immeubles de bureaux les consommations des années 2021 à 2023 liées aux parties communes et aux parties privatives lorsque celles-ci étaient équipées de capteurs. Les locataires pouvaient compléter ces données.
En outre, INEA a décidé de renseigner l’année 2019 comme année de référence sur l’ensemble de ses sites. En effet, INEA collecte les données de consommation de son patrimoine depuis 2012, d’abord à travers les factures d’électricité des locataires, puis à partir de 2016 principalement via les capteurs installés sur les compteurs des immeubles. Ainsi depuis 2012, la collecte des données s’est étoffée et il paraissait cohérent d’utiliser l’année de référence la plus complète possible.
Résultats :
INEA a confronté les données de consommation 2023 de chacun de ses immeubles de bureaux au seuil 2030 du DEET applicable. Il ressort de cette évaluation que 89% de son parc bureaux affiche déjà une consommation énergétique inférieure au seuil 2030 ; en moyenne, il le surperforme même de 14%.
NB : le périmètre retenu exclut les bureaux pour lesquels les données de consommations ne sont pas jugées fiables, notamment pour les immeubles en travaux (vide), ou les immeubles livrés récemment pour lesquels les données de consommation ne sont pas suffisantes (quelques mois de données seulement) et parfois ne reflètent pas une utilisation « normale » des bureaux (période d’installation des locataires), etc. Pour un nombre limité d’actifs (5), et bien que le taux d’occupation de ces immeubles soit pertinent, les données n’ont pas été retenues car jugée trop faibles (relevé de la GTB incomplet par exemple).
Lecture du graphique : l’ensemble des points verts représentent les actifs qui respectent l’objectif de consommation fixé par le DEET à horizon 2030. L’axe des ordonnées définit la performance de chaque actif par rapport à ce seuil (0). Ainsi le 1er point vert à gauche représente un immeuble de bureau dont la consommation énergétique 2022 en Kwhef/m² surperforme de 21% le seuil qui lui est applicable à horizon 2030. A l’inverse, le 1er point bleu en haut à gauche désigne un immeuble de bureau dont la consommation énergétique est supérieure de 58% au seuil qui lui est applicable en 2030.
Pour rappel, le calcul du seuil 2030 se fait en fonction de critères géographiques et d’usage spécifiques à chaque immeuble (zone géographique, altitude, taux et densité d’occupation, heures d’ouvertures du bâtiment, etc.)
Seuls 5 actifs n’atteignent pas encore leur seuil 2030. Sur ces cas isolés, un plan d’actions sera mis en place et l’objectif poursuivi pourra être la réduction de 40% de la consommation d’énergie entre 2019 et 2030 (seconde option du DEET).
La sobriété énergétique & carbone est donc déjà une réalité sur le patrimoine d’INEA, ce qui a une traduction économique directe. C’est en effet une double économie :
C’est un avantage concurrentiel évident, en termes d’attractivité et de liquidité de nos actifs.
Forte de l'atteinte de cette première étape, INEA a ajouté deux nouvelles actions dans le cadre de son engagement n°2, visant à accroitre sa contribution à la neutralité carbone :
Dans l’esprit de la RE 2020, qui lie performance énergétique et neutralité carbone, INEA traduit chaque année la consommation énergétique en intensité carbone.
Les émissions de gaz à effet de serre du patrimoine INEA dépendent bien sûr de la quantité de kWh consommés, mais aussi de leur source de production.
Les systèmes de chauffage en place dans un immeuble sont ainsi plus ou moins émissifs en carbone, selon qu’ils dépendent d’énergies fossiles pour leur alimentation ou pas. Sans surprise, les pompes à chaleurs, réseau de chaleur et systèmes de chauffage électrique sont moins émissifs que le gaz ou le fioul :
Système de chauffage | Émission de CO2 |
|---|---|
Chaudière à bois | 30 gCO2e/kWh |
Réseau de chaleur | 100 gCO2e/kWh |
Chaudière gaz | 227 gCO2e/kWh |
Chaudière fioul | 324 gCO2e/kWh |
Source : Ademe (Base Empreinte)
INEA dispose d’un parc immobilier neuf, dont les équipements sont alimentés par l’électricité (88%) ou le réseau de chaleur urbain (12%) :
Compte tenu du mix énergétique français, assuré en majorité par le nucléaire qui est une énergie décarbonée, les émissions de gaz à effet de serre (GES) directement corrélées aux consommations d’électricité sont parmi les plus basses d’Europe, et s’élèvent à 4,85 kg eq CO2/m² (scopes 1&2).
La méthodologie utilisée pour convertir les consommations énergétiques en GES est celle publiée par l’ADEME en 2022 :
| Facteur de conversion |
|---|---|
Électricité | 0,052 |
Gaz (énergie fossile) | 0,215 |
Réseau urbain | Fonction de la zone géographique* |
* https://bilans-ges.ademe.fr/documentation/UPLOAD_DOC_FR/index.htm?reseau_de_chaleur.htm | |
Par ailleurs, l’ensemble des contrats d’électricité mis en place par INEA pour les besoins des parties communes ont été souscrits en électricité « verte » (« garantie d’origine renouvelable »), dont la production est garantie issue d’une source à la fois renouvelable et inépuisable.
Les consommations des parties communes regroupent les espaces et équipements communs (halls et couloirs, ascenseurs, contrôles d’accès, espaces extérieurs, etc.) mais aussi souvent le chauffage et la climatisation de l’immeuble dans sa totalité. Ainsi, elles représentent en moyenne 58% de la consommation totale de l’immeuble.
Ce niveau est très en deçà de la moyenne nationale française publiée par l’Observatoire de l’Immobilier Durable « OID » (10 kgCO2e/m²), mais il est surtout déjà parfaitement en phase avec les objectifs 2030 publiés par la France et l’Europe en terme de contribution à la neutralité carbone.
Afin de conserver cet avantage dans le temps et de rester leader en matière d’immobilier décarboné, INEA a choisi de déployer des centrales photovoltaïques sur l’ensemble de son parc techniquement éligible (toitures photovoltaïques ou ombrières photovoltaïques sur les emplacements de stationnement).
Elle fait pour cela le choix du modèle de l’autoconsommation :
Seul le surplus non autoconsommé sera réinjecté dans le réseau.
source : Encyclopédie de l'énergie
Les avantages attendus sont multiples :
Cette piste est suspendue pour le moment, au profit du nouvel objectif de développement d'énergie photovoltaïque sur notre patrimoine, qui nous parait répondre de façon plus pertinente et surtout plus pérenne aux enjeux de neutralité carbone.
Actions | Indicateurs |
A. Maintenir la part des bureaux en régions (100 %) | Part des bureaux en régions |
B. Obtenir des niveaux de certification environnementale élevés | Part des immeubles certifiés et notes obtenues |
C. Favoriser la mobilité douce
| Part des nouvelles acquisitions situées à moins de 500 mètres d'un transport en commun Part des immeubles équipés de garages à vélo
|
Depuis sa création, INEA investit dans des immeubles de bureaux neufs en régions.
Fin 2023, elle détient un patrimoine de près de près d’1,3 milliard d’euros et 100 % de ses immeubles de bureaux sont situés en régions, essentiellement (90%) dans les 8 premières métropoles régionales(2).
Depuis 2022, INEA a adapté sa stratégie d’investissement au contexte de marché volatil et incertain, en faisant preuve :
En 2023, elle s’est positionnée sur 2 nouveaux actifs pour un montant total de 38 millions d'euros :
8 sites pour une surface totale de plus de 49.000 m² - tous situés en Régions - sont entrés en exploitation au cours de l'année :
Face à la montée en puissance des critères environnementaux dans le secteur de l'immobilier, les labels et certifications accompagnent les évolutions règlementaires et évaluent les critères de durabilité d'un actif. Ces outils de communication et de pédagogie sont aujourd'hui reconnus par le secteur de l'immobilier et ses parties prenantes.
Alors que les certifications créees dans les années 1980/1990 sont plutôt multi-critères, on voit de nos jours émerger des labels plus spécifiques, ciblés sur l'accessibilité, la sécurité, la santé, le confort et le bien-être des occupants ou encore la connectivité ou la préservation de la biodiversité des sites.
Ainsi, au côté des traditionnelles certifications Breeam et HQE du patrimoine d'INEA, certains actifs récemment livrés bénéficient de labels plus specifiques comme Wiredscore, Osmoz ou BiodiverCity.
La certification Breeam reste cependant l'outil favorisé par INEA pour évaluer de manière plus large un actif.
Fin 2023, 88 % des immeubles de bureaux d’INEA, représentant plus de 295 000 m² de surface locative, disposent d’une certification (construction ou exploitation).
Au-delà du pourcentage de couverture, il est intéressant de regarder le niveau de performance obtenu : 91 % de ces certifications sont d’un niveau supérieur ou égal à Very Good (Breeam) ou « Très Performant » (HQE).
INEA cherchera à maintenir ou augmenter ce niveau de performance dans la durée.
Niveau des certifications Breeam et HQE | Breeam | HQE | Total |
|---|---|---|---|
Excellent | 11 % | 4 % | 15 % |
Very Good / Très performant | 63 % | 13 % | 76 % |
Good | 9 % | - | 9 % |
Total | 83 % | 17 % | 100 % |
L’accessibilité des lieux de travail, est un critère d’appréciation d’un immeuble qui est sorti renforcé de la crise sanitaire 2020.
Ainsi, selon le baromètre des implantations tertiaires publié par Ernst & Young en avril 2022(3), 82% des 265 dirigeants interrogés estiment que le critère d’accessibilité locale à l’immeuble aura une importance croissante dans les années à venir lors d’une décision de nouvelle implantation. L’objectif est double : offrir aux salariés de multiples possibilités d’accessibilité à l’immeuble, et réduire l’empreinte carbone liée à leurs déplacements.
INEA a fait de la desserte de ses immeubles de bureaux par les transports en commun un critère essentiel dans ses choix d’acquisition :
Les plans de déplacements urbains mis en œuvre par les métropoles régionales depuis 2000 ont également favorisé le vélo.
INEA coopère d’ailleurs volontiers avec les aménageurs locaux, le cas échéant, pour rétrocéder des parcelles de terrains permettant de créer des véloroutes et autres pistes cyclables, comme ce fut le cas à Nantes ou à Mérignac.
INEA accompagne cette évolution vers une mobilité plus douce, en s’engageant à équiper l’ensemble de ses immeubles de bureaux de garages à vélos.
A fin 2023, 93 % du parc d'INEA (en valeur) en dispose déjà ; 7 % restent donc encore à équiper.
Les futures VEFA qui seront acquises par INEA seront d’emblée équipées de garages à vélos, conformément à la réglementation.
Actions | Indicateurs |
A. Auditer le parc pour identifier le taux de valorisation des déchets | Présentation des résultats de l'audit |
B. Mise en place d'un plan d'actions :
| Nombre de sites concernés (pas d'objectif pré-défini) Nouvelles filières mise en place (pas d'objectif pré-défini) Taux d'enfouissement Part d'hypothèses sur le traitement des déchets (prestataires privés) |
C. Nouvelle annexe au bail pour informer les locataires sur l'obligation règlementaire du tri 5 flux |
|
INEA a décidé dans sa feuille de route RSE 2021-2025 d’adresser la problématique des déchets qui sont produits sur ses immeubles en cours d’exploitation. Même si elle n’est pas directement responsable des déchets produits par ses locataires, elle peut agir en amont auprès de ses locataires en favorisant le tri sélectif et en aval en vérifiant le traitement de ces déchets par les organismes – privés ou publics – chargés de leur collecte et de leur élimination.
En France, il y a trois grandes catégories de traitement des déchets possible :
1. La valorisation matière (le recyclage) permet de retraiter les déchets dans le cadre de leurs fonctions initiales ou à d’autres fins. La valorisation matière des déchets s’inscrit dans une approche globale de développement durable en contribuant également à l’atténuation du réchauffement climatique, à la préservation de la santé et la protection de l’environnement.
2. La valorisation énergétique (l’incinération) consiste à récupérer et valoriser l’énergie produite lors du traitement des déchets par combustion ou méthanisation. Dans l’idéal, la valorisation énergétique est destinée aux déchets qui ne peuvent pas être recyclés ou valorisés.
3. L’enfouissement ne doit normalement concerner que les déchets ultimes, c’est-à-dire ceux dont on a déjà extrait la part valorisable et dont le résidu doit quand même être traité. Ce n’est malheureusement pas toujours le cas et trop de déchets valorisables se retrouvent encore dans des zones de stockage.
Depuis la publication d’un nouveau décret le 16 septembre 2021, il est interdit de stocker des déchets non dangereux valorisables et obligatoire de justifier du respect des obligations de tri.
La règlementation fixe un calendrier qui s’étale entre 2022 et 2030. A partir de 2022 l’interdiction d’enfouissement s’applique sur les bennes constituées à plus de 30% d’une de ces cinq matières : métal, plastique, verre, bois ou fraction minérale inerte (béton, briques, tuiles, céramiques et pierres), ou à plus de 50% de papier, de plâtre ou de biodéchets. A partir du 1er janvier 2024, la loi AGEC impose le tri des biodéchets pour tout le monde, particuliers comme entreprises. Ces règles se durciront progressivement jusqu’à 2030.
La politique d’INEA en matière de gestion des déchets produits sur ses immeubles vise à réduire la part d’enfouissement et à augmenter la part de valorisation.
INEA a mandaté en 2021 la société URBYN, spécialiste de l’analyse et de la gestion des déchets, afin de réaliser un audit complet de son patrimoine. Une actualisation de la situation est ensuite réalisée chaque année, afin de mesurer les améliorations.
Chaque année, la Société URBYN actualise donc :
URBYN a ainsi contacté les nouveaux locataires et les locataires qui n’avaient pas donné d’informations en 2022, afin d’évaluer s’ils avaient des dispositifs spécifiques de gestion des déchets.
L’identification de dotation, c’est-à-dire le volume et la fréquence pour un type de déchet produit, a également été réalisée sur les nouveaux contrats.
Surr 78 sites en exploitation en 2023, la gestion des déchets s’organise autour de 206 contrats et 79 prestataires.
URBYN a collecté les registres des déchets 2023, soit via les prestataires directement (ou leurs espaces clients), soit via les locataires eux-mêmes.
Sur les 206 contrats actifs, 65 registres n’ont pas été reçus car sans réponse des prestataires ou des locataires et ont été intégrés soit avec le registre 2022, soit en dotation, soit en estimation surfacique.
|
| 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
Sites en exploitation* |
| 78 | 70 |
Contrats actifs |
| 206 | 172 |
Prestataires |
| 79 | 86 |
Porteurs de contrat |
|
|
|
Locataires |
| 68 % | 73 % |
Property Managers |
| 26 % | 20 % |
Syndic de copropriété |
| 6 % | 4 % |
Autres |
| 0 % | 2 % |
Type de prestataires |
|
|
|
Prestataire privé |
| 59 % | 68 % |
Collectivité |
| 39 % | 28 % |
Autres (éco-organisme, associations, etc.) |
| 2 % | 4 % |
Volume de déchets sur le périmètre audité |
|
|
|
en tonnes |
| 3 461 | 3 091 |
en litres |
| 34 181 699 | 40 216 889 |
Type de déchets |
|
|
|
Ordures ménagères |
| 56 % | 53 % |
Matières recyclables |
| 38 % | 43 % |
Matière inertes |
| 2 % | na |
Biodéchets |
| 0 % | 2 % |
Déchets dangeureux |
| 4 % | 2 % |
Traitement des déchets |
|
|
|
Valorisation matière |
| 40 % | 40 % |
Valorisation organique |
| 1 % | 2 % |
Valorisation énergétique |
| 47 % | 37 % |
Enfouissement |
| 13 % | 21 % |
* hors sites en travaux, livrés ou cédés en cours d'année. |
|
|
|
En 2023, 3 461 tonnes de déchets ont été produits sur le patrimoine INEA en exploitation, soit près de 12 % de plus qu’en 2022. Cette hausse résulte principalement de l’accroissement du périmètre collecté (+11 %), en lien avec l’amélioration de la collecte, mais aussi l’augmentation du nombre d’immeubles en exploitation.
Il est possible de différencier la quantité de déchets produits en fonction de l’usage du bâtiment : bien qu’en valeur les locaux d’activité ne représentent que 18 % du patrimoine en exploitation, ils sont responsables de 79 % de la quantité de déchets produits (en tonnes).
Comme en 2022, les contrats de gestion de déchets sont principalement portés par les locataires (68 %). Les contrats portés par INEA - via ses property managers - représentent 32 %.
Compte tenu qu’INEA n’est pas directement responsable des contrats pour la gestion des déchets portés par ses locataires, un nouveau périmètre de reporting est proposé en supplément du reporting proposé depuis 2021 par Urbyn.
Les actifs dits « contrôlés » sont les immeubles dont INEA contrôle totalement ou partiellement l’exploitation. Les surfaces dites « maîtrisées » sont les surfaces au sein des immeubles multi locataires dont INEA contrôle l’exploitation (parties communes des immeubles contrôlés) notamment avec des contrats portés par ses property managers (56 sites multi locataires). Les surfaces nonmaîtrisées correspondent aux parties privatives des bâtiments contrôlés ou aux bâtiments non-contrôlés et qui concernent les contrats portés par les locataires.
Les actifs dits « non contrôlés » sont les immeubles détenus par INEA mais dont le locataire dispose du contrôle total de l’exploitation (17 sites monolocataires).
On note une diminution de la part des contrats gérés par un prestataire privé. De même, le recours à un prestataire spécifique (éco‑organisme ou association) est en baisse par rapport à 2022 avec 2 % des déchets contre 4 % l’an dernier. En revanche, on note une augmentation de la part des contrats gérés par les collectivités avec plus de 38 % en 2023 contre 28 % en 2022.
Compte-tenu que les collectivités ne pèsent pas les déchets collectés et ne fournissent pas de registre, la masse annuelle est estimée en calculant la dotation sur l’adresse de l’immeuble considéré. La dotation est calculée en multipliant le nombre de bacs par le volume des bacs et la fréquence de collecte par type de déchet (dotation en L = [Nombre de bacs] x [Capacité en L] x [Nombre de collectes annuelles]). La masse est ensuite estimée par type de déchet en kg en multipliant la dotation en volume (L) par la densité (en kg/L).
Les informations sur le traitement des déchets par les collectivités sont récupérées dans les rapports d’activité des syndicats d’exploitation des centres de tri et des exutoires qui traitent les déchets collectés par les collectivités.
Plus de 40% des déchets collectés par les prestataires privés le sont par des entreprises nationales :
Les ordures ménagères (56%) sont le principal type de déchets collectés sur le patrimoine, devant les matières recyclables (37%).
Il est intéressant de constater que la typologie des déchets collectés varie en fonction de la typologie des sites et donc de l’activité des locataires :
Les premières actions menées par INEA en 2022,et poursuivies en 2023 portent leurs fruits.
Ainsi, le traitement des déchets évolue de manière favorable par rapport à 2021 et 2022, avec une proportion de déchets enfouis en baisse (de 21% à 13%) et une part de valorisation matière qui se maintient
Là aussi il est intéressant de constater que le traitement des déchets varie en fonction de la typologie des actifs (et donc de l’activité des locataires) :
Sur les bases de l'état des lieux réalisé fin 2021 par la société URBYN, INEA, en concertation avec ses property managers, avait élaboré un plan d’actions visant à réduire la part des déchets enfouis et à augmenter la part des déchets valorisés (recyclés):
Actions | Indicateurs |
1. Refonte de la gestion des déchets sur certains sites | Nombre de sites pour lesquels la gestion des déchets a été revue |
2. Proposer plusieurs filières de recyclage en fonction des activités | Nombre de nouvelles filières mises en place |
3. Réduire le taux d’enfouissement à 10% maximum | Taux d’enfouissement |
4. Améliorer la fiabilité des données en obtenant des données fiabilisées à la place des hypothèses retenues sur les prestataires privés | Taux d’hypothèse retenu sur le traitement des déchets des prestataires privés |
Des réunions de suivi de ce plan d'actions, animées par le prestataire URBYN auprès de chaque property manager, sont organisées sur une base trimestrielle.
A fin 2023, la Société et son prestataire URBYN considèrent que le taux d'enfouissement (13%) a atteint un niveau quasiment incompressible. En effet, certaines collectivités (Marseille par exemple), n'ont pas les moyens de proposer un autre traitement des déchets que l'enfouissement.
La Société va donc désormais se focaliser sur la poursuite de l'amélioration de son taux de valorisation matière (recyclage).
Actions | Indicateurs |
A. Valoriser les espaces verts des immeubles de bureaux | Part des immeubles possédant des espaces verts |
B. Maintien de la biodiversité sur nos sites | Pas d'indicateur |
C. Veiller à ce que les nouvelles acquisitions ne se situent pas sur des trames vertes | Pas d'indicateur |
En 2023, INEA a mandaté le cabinet de conseil EKODEV, spécialiste de la RSE, pour réaliser un audit complet du patrimoine en matière de biodiversité. Ainsi EKODEV a réalisé une analyse cartograhique de chaque site détenu par INEA.
L’analyse cartographique des risques en matière de biodiversité est étudiée sous deux prismes : le contexte paysager et le contexte écologique. Cartographier ces contextes permet d’identifier les enjeux biodiversité des sites, en fonction de leur localisation.
Contexte paysager
L’analyse du contexte paysager consiste à étudier la typologie des sites (bureaux, activités), dont l’impact sur la biodiversité locale sera différent. En effet, une activité de bureau génère beaucoup moins de nuisances qu’une activité industrielle (sonores, pollution de l’eau et de l’air, flux routiers etc.), pour la faune et la flore. La typologie des parcelles (mixte, urbain) est également prise en compte afin d’identifier les leviers d’actions à mobiliser selon leur profil. Une parcelle fortement urbanisée aura aujourd’hui peu d’impact sur la biodiversité, mais aura pour enjeu de se végétaliser afin de limiter sa contribution à la fragmentation des habitats naturels.
Une étude de l’occupation du sol a également été réalisée sur les 5 km autour des sites, afin d’analyser quels types d’habitats sont présents. La distance de 5 km a été sélectionnée car elle correspond à la distance moyenne de dispersion des espèces pour réaliser leur cycle de vie (alimentation, reproduction, nidification, etc.). Cinq grands types d’occupation du sol sont cartographiés : les milieux artificiels, les milieux agricoles, les milieux forestiers, les zones humides et les milieux aquatiques. Les zones humides sont des espaces particulièrement vulnérables, et ils constituent également les espaces accueillant le plus de biodiversité. Ils présentent donc des enjeux très forts de conservation.
Contexte écologique
L’analyse du contexte écologique se fait à travers la proximité des sites aux espaces protégés, aux réservoirs de biodiversité et à la richesse des espèces sur Liste Rouge recensées par l’IUCN (Union Internationale pour la Conservation de la Nature)
Les espaces protégés sont des zones protégées par un cadre réglementaire. Elles constituent un enjeu fort et signifient que des habitats naturels et/ou des espèces remarquables vivent dans ces milieux. Les réservoirs de biodiversité (type ZNIEFF - Zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique) présentent les mêmes enjeux de préservation des milieux et espèces, mais ne bénéficient pas de cadre réglementaire. Il s’agit de zones identifiées comme noyaux de biodiversité, basées sur des inventaires naturalistes.
La richesse d’espèces présentes est également un indicateur de la faune vivant à proximité des sites INEA. Plus il y a d’espèces recensées à proximité d’un site, plus ses activités et ses aménagements vont avoir des impacts sur ces espèces, aujourd’hui classées sur Liste Rouge.
Les principaux objectifs de cet audit ont été de comprendre les enjeux d'insertion des sites dans les trames écologiques locales et de réaliser un scoring dans le but d'identifier les sites prioritaires sur lesquels intervenir afin de préserver la biodiversité.
Pour réaliser ce scoring, EKODEV a évalué 6 indicateurs sur chaque site. Chaque site obtient par indicateur une note entre 0 (faible impact) et 5 (impact fort sur la biodiversité).
| Indicateur 1 | Indicateur 2 | Indicateur 3 | Indicateur 4 | Indicateur 5 | Indicateur 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Indicateur | Typologie du site | Typologie de parcelle | Occupation du sol | Proximité aux | Proximité aux réservoirs de biodiversité | Espèces sur Liste Rouge à proximité |
Description | Bureaux = 0 Activité = 3 Mixte = 1 ou 2 | Urbain = 0 Mixte = 2 | Analyse des types d'habitats dans un rayon de 5 km. | Calcul de la proximité des sites aux espaces protégés à partir des données de Protected planet (inclus dans un WPA, < 2 km, entre 2 et 5 km, entre 5 et 10 km, > 10 km) | Calcul de la proximité des sites aux réservoirs de biodiversité à partir des données de l'INPN (Inventaire National du Patrimoine Naturel) | Calcul du nombre d'espèces protégées recensées autour des sites selon les données de l'IUCN |
Note moyenne | 0,6 | 1,8 | 1,3 | 1,2 | 1,8 | 1,5 |
Bureaux | 0,0 | 1,7 | 1,4 | 1,2 | 1,8 | 1,7 |
Activité et mixte | 2,7 | 1,9 | 1,0 | 1,3 | 1,7 | 1,1 |
Répartition des sites par note |
|
|
|
|
|
|
note "0" | 63 | 9 | 24 | 17 | 0 | 12 |
note "1" | 1 | 0 | 30 | 35 | 32 | 35 |
note "2" | 4 | 72 | 14 | 25 | 36 | 16 |
note "3" | 13 | 0 | 2 | 4 | 13 | 15 |
note "4" | 0 | 0 | 11 | 0 | 0 | 3 |
note "5" | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Sur les 6 indicateurs étudiés, aucun site du patrimoine n'obtient la note de 5, signifiant un très fort impact sur la biodiversité.
Il est également à noter qu'aucun site ne se trouve au sein d'un espace protégé ou d'un réservoir de biodiversité. Seuls 4 sites se situent à moins de 2 km d'un World Protected Area. Il s'agit de 2 immeubles de bureaux situés à Nantes (Le Nantil et le Cambridge), 1 immeuble de bureaux situé à Bordeaux (N2 Office) et un parc d'activité situé à Wittelsheim. L'enjeu de préservation de la biodiversité sur ces sites est donc très important.
Dans le cadre du scoring, les indicateurs sont pondérés en fonction de leurs enjeux : les indicateurs relatifs au contexte écologique relèvent d’enjeux plus forts en termes de préservation de la biodiversité. Ils se voient donc attribuer deux fois plus de poids lors de la pondération des indicateurs, afin de hiérarchiser les sites en prenant majoritairement en compte la sensibilité des espèces faunistiques et floristiques des milieux.
Score total | Nombre de sites | % |
|---|---|---|
> 30 : impact extrême | 0 | 0 % |
[30 - 18] : impact élevé | 7 | 9 % |
[18 - 12] : impact modéré | 35 | 43 % |
< 12 : impact faible | 39 | 48 % |
Aucun site ne présente de risques extrêmes.
7 sites ont été identifiés comme présentant des enjeux de biodiversité forts. Les équipes d'EKODEV se sont rendues sur 2 sites parmi ces 7 identifiés), de typologie et contexte différents. Les audits biodiversité menés sur ces sites ont permis de :
Ainsi, en 2023, les enjeux locaux de biodiversité des sites ont été identifiés et des pistes d’actions ont été établies. Notamment des actions déployables sur l’ensemble des sites INEA pour améliorer la biodiversité locale ainsi que des actions spécifiques aux sites audités, au regard des enjeux locaux identifiés.
Sur les bases des résultats de cette démarche d'audit inaugural complet, INEA va pouvoir travailler en 2024 sur le déploiement de ses actions biodiversité.
L’implication des parties prenantes dans la stratégie RSE d’INEA est clé pour mener à bien sa réalisation.
La Société externalise la gestion technique des immeubles à des property managers situés au plus près des immeubles, en régions. INEA s’entoure également depuis plusieurs années d’experts afin de mener à bien ses ambitions RSE :
En outre, afin d’enrichir davantage sa réflexion en matière de stratégie RSE, INEA est active auprès d’associations engagées dans le domaine environnemental. Elle est par exemple un membre actif de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) et participe régulièrement à des groupes de travail sur différents thèmes (évolution de la réglementation, Finance responsable, Carbone, Énergie et mesure, etc.).
INEA bénéficie également du panel de recherches et d’études menées par l’OID. En complément l’OID publie chaque année un baromètre de la performance énergétique et environnemental des bâtiments tertiaires en France à partir des données recueillies auprès de ses membres.
Actions | Indicateurs |
A. Instaurer une réunion avec les locataire pour les immeubles qui necessitent une optimization | Pas d'indicateur |
L’enrichissement du cadre règlementaire « environnemental » impose une collaboration croissante entre les parties prenantes d’un immeuble, en premier lieu son propriétaire et ses locataires.
Le Dispositif Eco-énergie Tertiaire fixe d’ailleurs un principe de co-responsabilité entre bailleur et locataire, puisque l’objectif de réduction de la consommation énergétique s’applique au bâtiment et non aux parties gérées par l’un ou par l’autre. Ainsi dans la plateforme OPERAT de l’ADEME, dans laquelle les données de consommation doivent être renseignées, locataires et propriétaire forment une seule « entité fonctionnelle ».
Les sujets d’échange et de collaboration sont amener à se multiplier, au bénéfice de tous.
Ainsi INEA organise le dialogue avec ses locataires :
Demain, nul doute que de nombreux autres sujets émergeront pour améliorer encore le confort des utilisateurs et réduire l’empreinte environnementale des bâtiments en exploitation. INEA s’y prépare en améliorant continuellement le dialogue avec ses locataires.
INEA, respectueuse des dispositions légales et réglementaires qui régissent la gouvernance d’entreprise, a adopté le Code AFEP-Medef comme référentiel, suivant en cela les recommandations de l’Autorité des marchés financiers (AMF). En appliquant ce code(4), elle s’engage en faveur d’une gouvernance qui allie transparence, responsabilité et contrôle.
En 2023, le Conseil d’administration est composé de 42 % de femmes et 58 % d’hommes. Le taux d’assiduité des Administrateurs est de 88 %, un niveau élevé qui est le gage de l’implication des Administrateurs dans la vie de la Société.
Par ailleurs, depuis 2018, INEA est dotée d’une charte éthique, mise à disposition des clients et partenaires sur son site internet. Elle pose les principes éthiques qui découlent de la mise en œuvre de quatre valeurs fortes sur lesquelles la Société s’appuie : l’intégrité, la loyauté, la transparence et la responsabilité. Elle s’adresse notamment aux salariés de la société GEST et aux Administrateurs dans le cadre de leur relation avec les parties prenantes de la Société.
La Charte éthique a été actualisée courant 2021 pour tenir compte des dernières évolutions législatives et recommandations.
| 2023 |
Nombre de bâtiments fiables | 73 |
Surface (m²) | 256 197 |
energie |
|
Consommation en énergie primaire/m² | 212 |
Consommation en énergie finale (Kwhef) | 23 261 594 |
Consommation en énergie finale (Kwhef/m²) | 91 |
Collecte des données (en Kwhef) |
|
Capteurs - données propriétaire | 11 665 577 |
Factures - données locataires | 3 604 827 |
Répartition par type d'énergie (en Kwhef) |
|
Electricité | 19 699 955 |
Réseau urbain | 3 458 331 |
Energie fossile | 103 308 |
% de données estimées | 17 % |
Gaz à effet de serre (GES) |
|
Emissions totales (GRI) | 1 243 |
dont directes | 3,7 |
dont indirectes | 1 239 |
EAU |
|
Consommation totale (m3) | 51 352 |
Consommation totale (m3 /m²) | 0,2 |
Consommation totale (m3)/personne | 3,0 |
Collecte des données |
|
Capteurs - données propriétaire (m3) | 33 337 |
Factures - données propriétaire (m3) | 16 872 |
Foncière INEA applique les lignes directrices de l'EPRA dans le cadre de sa déclaration de performance extra-financière.
Le tableau ci-dessous présente les données de consommations en electricité et en eau, ainsi que les emissions de gaz à effet de serre associés selon les indicateurs EPRA. Il s'agit des données des immeubles détenus et commercialisés par la foncière. La Société n'est pas propriétaire des bureaux qu'elle occupe à Paris.
DÉFINITION DES PÉRIMÈTRES | Total | Bureaux | Locaux d'activité | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
of applicable properties | 2022 | 2023 | % | 2022 | 2023 | % | 2022 | 2023 | % | ||
Abs | Nombre d'immeubles | Périmètre total | 69 (1) | 73 | 6 % | 62 (1) | 67 | 8 % | 7 (1) | 6 | -14 % |
Abs | Surface | Périmètre total | 260 721 | 256 197 | -2 % | 201 182 | 221 325 | 10 % | 59 539 | 34 872 | -41 % |
Lfl | Nombre d'immeubles | Périmètre constant |
61 | 61 | 0 % | 56 | 56 | 0 % | 5 | 5 | 0 % |
Lfl | Surface | Périmètre constant |
219 201 | 219 2021 | 0 % | 184 882 | 184 882 | 0 % | 34 319 | 34 319 | 0 % |
CONSOMMATION D'ÉLECTRICITÉ EN KWHEF | |||||||||||
EPRA CODE | Unité | Indicateur | 2022 | 2023 | % | 2022 | 2023 | % | 2022 | 2023 | % |
Elec-Abs | Kwhef | Electricité | 23 033 460 | 19 699 955 | -14 % | 18 780 464 | 18 454 428 | -2 % | 4 252 996 | 1 245 527 | -71 % |
Elec-Abs - Landlord (2) | Kwhef | Electricité | nd (3) | 5 425 794 |
| nd (3) | 5 411 987 |
| nd (3) | 13 806 |
|
Elec-Abs - Tenant | Kwhef | Electricité | nd (3) | 14 274 161 |
| nd (3) | 13 042 441 |
| nd (3) | 1 231 721 |
|
Elec-Lfl | Kwhef | Electricité | 19 102 203 | 16 605 191 | -13 % | 17 229 876 | 15 392 155 | -11 % | 1 872 326 | 1 213 036 | -35 % |
Elec-Lfl - Landlord (2) | Kwhef | Electricité | nd | 4 771 494 |
| nd | 4 757 688 |
| nd | 13 806 |
|
Elec-Lfl - Tenant | Kwhef | Electricité | nd | 11 833 697 |
| nd | 10 634 467 |
| nd | 1 199 230 |
|
DH&C-Abs | Kwhef | Réseau urbain | 3 191 563 | 3 458 331 | 8 % | 3 191 563 | 3 458 331 | 8 % | 0 | 0 |
|
DH&C-Lfl | Kwhef | Réseau urbain | 3 191 563 |
3 159 246 |
-1 % |
3 191 563 | 3 159 246 | -1 % | 0 | 0 |
|
Gaz-Abs | Kwhef | Energie fossile | 1 854 | 103 308 | 5 472 % | 0 | 103 308 |
| 1 854 | 0 | -100 % |
Gaz-Lfl | Kwhef | Energie fossile | 1 854 | 0 |
| 0 | 0 |
| 1 854 | 0 | -100 % |
Total-Abs | Kwhef | Total | 26 226 877 | 23 261 594 | -11 % | 21 972 027 | 22 016 067 | 0 | 4 254 850 | 1 245 527 | -71 % |
Total-Lfl | Kwhef |
| 22 295 620 | 19 764 438 | -11 % | 20 421 439 | 18 551 401 | -9 % | 1 874 180 | 1 213 036 | -35 % |
Energy-Int | Kwhef/m² | Total | 101 | 91 |
| 109 | 99 | -9 % | 71 | 36 | -50 % |
Energy-Int-Lfl | Kwhef/m² | Total | 102 | 90 |
| 110 | 100 | -9 % | 55 | 35 | -35 % |
CONSOMMATION D'EAU EN M3 | |||||||||||
EPRA CODE |
| 2022 | 2023 | % | 2022 | 2023 | % | 2022 | 2023 | % | |
Water-Abs | m3 |
| 50 624 | 51 352 | 1 % | 40 618 | 46 961 | 16 % | 10 006 | 4 391 | -56 % |
Water-Abs - Landlord | m3 |
| 24 811 | 31 859 | 28 % | 21 513 | 30 324 | 41 % | 3 299 | 1 535 | -53 % |
Water-Abs - Tenant | m3 |
| 25 813 | 19 493 | -24 % | 19 105 | 16 637 | -13 % | 6 707 | 2 856 | -57 % |
Water-Lfl | m3 |
| 42 800 | 44 494 | 4 % | 36 243 | 40 402 | 11 % | 6 557 | 4 092 | -38 % |
Water-Lfl - Landlord | m3 |
| 20 409 | 26 862 | 32 % | 19 936 | 25 626 | 29 % | 473 | 1 236 | 161 % |
Water-Lfl - Tenant | m3 |
| 22 391 | 17 631 | -21 % | 16 307 | 14 776 | -9 % | 6 084 | 2 856 | -53 % |
Water-Int | m3/m² | Total | 0,2 | 0,2 | 0 % | 0,2 | 0,2 | 5 % | 0,2 | 0,1 | -25 % |
Water-Int-Lfl | m3/m² | Total | 0,2 | 0,2 | 4 % | 0,2 | 0,2 | 11 % | 0,2 | 0,1 | -38 % |
GAZ À EFFET DE SERRE | |||||||||||
EPRA CODE |
| 2022 | 2023 | % | 2022 | 2023 | % | 2022 | 2023 | % | |
GHG-Dir-Abs | Tonnes CO2eq | Scope 1 (4) | 0,4 | 3,7 | 814 % | - | - | n.a | 0,4 | 3,7 | 814 % |
GHG-Dir-Lfl | Tonnes CO2eq | Scope 1 | - | - | n.a | - | - | n.a | - | - |
|
GHG-Indir-Abs | Tonnes CO2eq | Scope 2 (5) | 1 475 | 1 236 | -16 % | 1 233 | 1 178 | -4 % | 242 | 61 | -75 % |
GHG-Indir-Lfl | Tonnes CO2eq | Scope 2 | 1 244 | 1 035 | -17 % | 1 137 | 972 | -14 % | 107 | 63 | -41 % |
GHG-Indir-Abs | Tonnes CO2eq | Scope 3 (6) | - | - | n.a | - | - | n.a | - | - | n.a |
GHG-Indir-Lfl | Tonnes CO2eq | Scope 3 | - | - | n.a | - | - | n.a | - | - | n.a |
Total-Abs | Tonnes CO2eq | Total scopes 1, 2 & 3 | 1 476 | 1 239 | -16 % | 1 233 | 1 178 | -4 % | 243 | 65 | -73 % |
Total-Lfl | Tonnes CO2eq | Total scopes 1, 2 & 3 | 1 244 | 1 035 | -17 % | 1 137 | 972 | -14 % | 29 | 63 | -41 % |
GHG-Int | kgCO2eq/m² |
| 5,66 | 4,85 | -14 % | 6,13 | 5,32 | -13 % | 4,08 | 1,86 | -54 % |
GHG-Int-Lfl | kgCO2eq/m² |
| 5,44 | 4,72 | -17 % | 6,15 | 5,26 | -14 % | 1,13 | 1,84 | -41 % |
(1) il s'agit du nombre de bâtiments. En 2022, nous avions communiqué sur le nombre de sites (51 au total) (2) Les contrats d'électricité gérés directement par la Société (parties communes et lots vacants) sont des contrats en énergie verte (garantie d'origine renouvelable). (3) A partir de 2023, Foncière INEA affine sa collecte pour distinguer les consommations des parties communes et des parties privatives (recommandation EPRA). (4) Emissions directes. (5) Emissions indirectes. (6) Autres emissions. | |||||||||||
METHODOLOGIE
La collecte des données est réalisée chaque année avec la société ATAWAO. Elle porte sur l'ensemble du patrimoine détenu en propre par Foncière INEA, tant sur les parties privatives que sur les parties communes des immeubles.
Concernant les sources des données relatives aux consommations énergétiques :
Concernant les sources des données relatives aux consommations d'eau :
RAPPORT DE VERIFICATION DES INDICATEURS CONSOLIDES
Foncière INA a mandaté Bureau Veritas, en tant qu'organisme tiers indépendant, de procéder à une vérification indépendantes des indicateurs sur lesquels le groupe s'est engagé dans le cadre de ses Sustainability Linked Loans. La vérification porte sur :
La vérification couvre l'exercice clos au 31 décembre 2023. Le rapport complet de Bureau Veritas est disponible sur le site interne de Foncière INEA (Rubrique : Porte-documents / catégorie : Financements verts)
INDICATEURS DE PERFORMANCE SOCIALE
La gestion opérationnelle de Foncière INEA est entièrement externalisée auprès de la société GEST SAS, dont les deux seuls actionnaires sont les fondateurs d'INEA. Même si elle n’a ainsi aucun effectif salarié en direct, la Société choisit de publier les données sociales clés concernant l’effectif de la société GEST SAS dédié à la gestion d’INEA.
GEST SAS compte à ce jour 7 personnes salariées dédiées à la gestion d’INEA, en plus de ses 2 codirigeants, Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler :
Au cours de l’exercice 2023 :
Enfin 100 % des salariés de GEST présents à cette date ont bénéficié de la mise en place du plan d'attribution gratuite d'actions 2019.
Dans un contexte de marché complexe, INEA a réalisé un exercice 2023 de qualité, marqué par une solide croissance opérationnelle et le maintien de la valeur de son patrimoine ; une performance unique dans le secteur des foncières bureaux cotées.
INEA est restée active à l'investissement, en conservant l’inflexion stratégique opérée post Covid, alliant :
Elle a ainsi acquis 3 immeubles de bureaux existants et entièrement loués, en 2023, pour un montant global de 39 millions d'euros (le « M3 » à Valence en mars, « Auriga » au Mans en avril et « Blanchon » à Lyon en décembre) et signé 5 ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur de nouveaux parcs d’activité à Mérignac (OLEA), Chalifert (Innovespace), Toulouse (Arty Station), et Trappes (Hennequin et Papin), pour un montant global de 64 millions d'euros.
L'activité locative a été très satisfaisante également, avec plus de 73.000 m² signés sur l'année, un volume en hausse de 68% sur 12 mois.
Les revenus locatifs bruts consolidé ont ainsi progressé de 15,5% sur 12 mois, à 67,5 millions d'euros.
Cette performance opérationnelle (EBE +23% grâce à la maitrise des frais de fonctionnement nets) a permis d’absorber la hausse des charges financières nettes (+64%).
Le fait marquant de l’exercice 2023 d’INEA est la résilience de la valeur du patrimoine (+0,4 millions d'euros à périmètre constant), dans un contexte global de relèvement des taux de capitalisation. INEA est ainsi la seule foncière à afficher une croissance de la valeur de son patrimoine total (1 266 millions d'euros fin 2023, contre 1 224 millions d'euros douze mois plus tôt).
Cette position unique s’explique par les qualités du portefeuille constitué et l'activité locative de l'année, mais aussi par un taux d’expertise historiquement très conservateur non ajusté dans le temps au regard de l’essor des marchés régionaux et de la qualité du portefeuille constitué par INEA au fil des années.
L'exercice 2023 se solde ainsi par un bénéfice net de 21,5 millions d'euros.
Au cours de l'année, INEA a en outre confirmé sa capacité d’accès au crédit en levant 100 M€ de dettes nouvelles : 50 millions d'euros via l’extension d’un Sustainability Linked Loan (SLL) existant et 50 millions d'euros via la souscription par Flex Park d’un premier SLL d’une maturité de 5 ans (plus deux options d’extension d’un an chacune).
Ces deux SLL incluent un mécanisme d’ajustement de la marge en fonction de l’atteinte d’objectifs RSE liés à la performance énergétique du patrimoine d’INEA et à l’économie circulaire.
La Société réalise un exercice 2023 de qualité, avec un résultat net qui s'établit à 21,5 millions d'euros, en retrait de 63% sur douze mois du fait d'une forte création de valeur en 2022, dans un contexte de marché très différent. L'exercice est marqué par une solide croissance opérationnelle, combinée à un maintien de la valeur du patrimoine.
Le chiffre d’affaires consolidé est en croissance de 15,5 % sur 12 mois, à 67,5 millions d’euros. Cette hausse est portée à 60% par l’entrée en exploitation des nouveaux immeubles et à 40% par la bonne progression des revenus du patrimoine à périmètre constant.
Malgré le contexte de correction des valeurs d'expertise - en moyenne 20% pour les foncières de bureaux cotées - le patrimoine d’INEA s’est révélé particulièrement résilient avec l’enregistrement d’une variation de juste valeur des immeubles stable (-4,1 millions d'euros) en 2023 (contre une création de valeur significative de 31,9 millions d’euros en 2022).
La performance opérationnelle enregistrée en 2023 (EBE +23%) a permis d’absorber la hausse des charges financières nettes (+64%). Ainsi, le résultat net récurrent de la Société s’affiche en hausse de 4 % sur 12 mois, à 25,4 millions d’euros.
Les résultats financiers 2023 d’INEA combinent ainsi solide croissance opérationnelle et résilience patrimoniale, ce qui, dans un contexte de marché chahuté, met en lumière la pertinence du positionnement immobilier de la foncière.
L’ensemble du patrimoine d’INEA (immeubles livrés à fin 2023 plus 3 immeubles en cours de construction) a fait l’objet d’une expertise complète, menée traditionnellement par les deux experts immobiliers de la Société, BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières. Cette expertise a fait ressortir un taux de rendement effectif moyen du patrimoine expertisé de 6,10 %, contre 5,78 % fin 2022.
Les autres immeubles sous VEFA en cours de construction et les acquisitions en cours n’ont pas été expertisés et sont retenus pour leur valeur d’acquisition.
Au 31 décembre 2023, la valeur droits compris du patrimoine ressort ainsi à 1 266 millions d’euros, en progression de 3,4 % sur 12 mois.
La résilience de la valeur du patrimoine tient aussi au taux d’expertise historiquement très conservateur, et non ajusté dans le temps au regard de l’essor des marchés régionaux et de la qualité du portefeuille constitué par INEA au fil des années. Ainsi, la prime de risque entre le taux moyen d’expertise INEA et l’OAT 10 ans était de 5,68% fin 2021. Fin 2022, quand la prime de risque disparaissait totalement sur le marché parisien QCA à la faveur de la remontée de l’OAT 10 ans, elle était encore de plus de 265 bps sur le portefeuille d’INEA.
La correction des valeurs observée sur les patrimoines franciliens fin 2023, nécessaire pour rétablir une prime de risque, n’a donc pas été nécessaire sur le patrimoine d’INEA.
Avec une prime de risque de 3,56% fin 2023, correspondant à un taux d’expertise moyen de 6,10%, la valeur métrique du patrimoine ressort à 2 500 €HD/m², un niveau nettement inférieur au coût de construction actuel d’un immeuble neuf : le patrimoine d’INEA est encore potentiellement sous-valorisé.
Source: CBRE Reasearch, INEA
Au 31 décembre 2023, le total du bilan atteint 1,2 milliard d’euros.
Les immeubles de placement (1) sont en forte hausse de 116 millions d’euros suite à l’entrée en patrimoine au cours de l’exercice 2023 de 3 nouveaux actifs et à l’enregistrement des décaissements intervenus sur les immeubles acquis en VEFA (paiement échelonné en phase de construction).
Au cours de l'année 2023, INEA a confirmé sa capacité d'accès au crédit en levant 100 millions d'euros de ressources nouvelles, via deux opérations :
Post clôture le 19 février 2024, INEA a signé un nouveau SLL de 100 millions d'euros destiné à refinancer l’Euro PP 2018 arrivant à échéance pour la 1ère tranche le 21 février 2024 (49 millions d'euros) et pour la 2ème tranche (51 millions d'euros) le 21 février 2025.
La Société n'a donc pas d'échéance de remboursement significative avant 2027.
Au 31 décembre 2023, l’endettement net de la Société atteint 565 millions d'euros au 31 décembre 2023 contre 443 millions d'euros au 31 décembre 2022. INEA bénéficie par ailleurs de 95 millions d'euros de lignes de crédit confirmées non utilisées, lui permettant de couvrir les débours à venir sur son pipeline d’opérations en VEFA (77 M€).
Cette dette est longue (maturité moyenne de 3,7 ans, portée à 4,1 ans en février 2024), « green » à 89% (contre 80% à fin 2022) et sécurisée à 89% (contre 77% fin 2022) contre le risque de taux.
Au 31 décembre 2023, la Société respecte le niveau des covenants bancaires :
| Covenants | 31/12/23 |
Ratio d’endettement financier (LTV EPRA droits compris) (1) | < 55 % | 46,8 % |
Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) (2) | > 1,2 | 2.4 |
Ratio de couverture des frais financiers (ICR) (3) | > 2,0 | 3,3 |
(1) Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine. La Société a adopté depuis le 31 décembre 2022 la méthodologie préconisée par l'EPRA pour le calcul du LTV. (2) Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice. (3) Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers). | ||
Suivant les recommandations de l’Autorité des marchés financiers, l’approche de l’actif net réévalué a été réalisée sur la base des valeurs vénales des actifs déterminées par les experts indépendants BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises immobilières.
L’actif net réévalué est une référence suivie par l’ensemble du secteur immobilier et constitue à ce titre une méthodologie centrale de valorisation.
INEA calcule son actif net réévalué selon les recommandations de calcul de l’EPRA et publie donc trois ANR :
Grâce à la résilience de la valeur du portefeuille en 2023, les Actifs Nets Réévalués (ANR EPRA) par action sont stables sur 12 mois (entre -1,8% pour l'ANR NRV et -3,2% pour l'ANR NDV) :
(en milliers d'euros) | EPRA NRV (valeur nette de reconstitution) | EPRA NTA (valeur nette | EPRA NDV (valeur nette de liquidation) |
31/12/23 | 31/12/23 | 31/12/23 | |
Capitaux propres IFRS – part du Groupe | 591 928 | 591 928 | 591 928 |
À inclure/exclure : |
|
|
|
Instruments Hybrides |
|
|
|
Actif net réévalué (ANR) dilué | 591 928 | 591 928 | 591 928 |
À inclure : |
|
|
|
Réévaluation d’immeubles de placements disponibles à la location |
|
|
|
Réévaluation des projets de développement |
|
|
|
Réévaluation des autres investissements non courants |
|
|
|
Réévaluation des créances de location-financement |
|
|
|
Réévaluation des immeubles destinés à la vente |
|
|
|
ANR dilué à la juste valeur | 591 928 | 591 928 | 591 928 |
À exclure : |
|
|
|
Impôts différés relatifs aux réévaluations des immeubles de placement à la juste Valeur |
|
|
|
Juste valeur des instruments financiers | (11 709) | (11 709) |
|
Goodwill résultant des instruments financiers |
|
|
|
Goodwill selon le bilan IFRS |
|
|
|
Immobilisations incorporelles selon le Bilan IFRS |
| (59) |
|
À inclure : |
|
|
|
Juste valeur de la dette à taux fixe |
|
| 7 502 |
Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur |
|
|
|
Droits de mutations | 52 253 |
|
|
ANR | 632 472 | 580 160 | 599 430 |
Nombre d’actions (hors autodétenues) | 10 810 643 | 10 810 643 | 10 810 643 |
ANR par action (en €) | 58,5 | 53,7 | 55,4 |
INEA a connu une forte croissance au cours des 3 derniers exercices, notamment sous l’effet des livraisons de 18 immeubles totalisant une surface locative de 123 229 m2.
Les immeubles acquis en 2021 et 2022 sont décrits dans les Documents de référence établis au titre de ces deux exercices.
En 2023, 7 nouveaux actifs sont entrés en exploitation pour un total de 49 008 m2 :
Par ailleurs, des VEFA ou promesses d’achat ont été signées dans le courant de l’année, portant sur des parcs d'activité à Chalifert (77), à Mérignac (33) et à Trappes (78) dont les livraisons sont prévues en 2024 et 2025.
En parallèle, INEA a procédé à une cession sur l'exercice 2023 pour un montant global de 9,1 millions d'euros :
Au 31 décembre 2023, 8 opérations sont en cours de construction, représentant 56 954 m2 à livrer au cours des deux prochains exercices.
Ces opérations viendront soutenir la croissance opérationnelle d'INEA sur les trois prochains exercices.
La Société devrait connaitre une nouvelle phase de forte croissance opérationnelle au cours des prochains exercices, compte tenu de l'entrée en exploitation progressive entre 2024 et fin 2025 de son pipeline d'opérations en cours de construction. Les 8 opérations en cours de construction représentent 134 millions d'euros d'actifs nouveaux et plus de 8 millions d'euros de loyers annualisés supplémentaires. Elles devraient soutenir la croissance de l'excédent brut d'exploitation de la Société, attendue à deux chiffres jusqu’en 2026.
La Société maintient son positionnement immobilier basé sur l’immobilier de bureaux neufs en régions, qui se révèle particulièrement pertinent au regard des attentes des utilisateurs, des nouveaux modes de travail et des exigences sanitaires actuelles. Elle poursuivra le développement de sa filiale Flex Park, qui propose des immeubles d’activité neufs parfaitement adaptés aux contraintes de la logistique du dernier kilomètre (« logistique urbaine »).
Enfin elle continuera à mettre l'accent sur la performance environnementale de son patrimoine afin de conserver l'avantage concurrentiel acquis en la matière.
Compte tenu de cette décote, d’un contexte de marché immobilier peu porteur et du renchérissement du coût du capital, INEA n’envisage pas de renforcement de ses fonds propres à court terme. Ainsi, l’objectif de taille du patrimoine (2 milliards d'euros à fin 2026), qui constituait l’une de ses deux guidances communiquées fin 2021, n’est pas maintenu dans l’environnement actuel.
Dans un marché en mutation, INEA compte continuer à créer de la valeur pour ses actionnaires en restant agile et pragmatique :
En outre, INEA pourrait arbitrer davantage, pour extérioriser les plus-values latentes de son portefeuille, piloter son LTV ou réinvestir. Sa capacité d’arbitrage est assurée par la liquidité (taille moyenne des actifs 5.800 m²) et la valorisation prudente de ses actifs.
La Société a confirmé en 2023 et en ce début 2024 sa capacité d'accès au crédit bancaire, et n'a aucune échéance de remboursement significative de sa dette avant 2027 ; elle n'envisage donc pas de changement significatif de sa situation financière ou commerciale.
INEA présente ci-dessous les indicateurs de performance établis conformément aux recommandations de l’European Public Real Estate Association (EPRA). Ces indicateurs permettent de favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.
Indicateurs EPRA | Définitions |
Résultat récurrent net | Cet indicateur mesure la performance opérationnelle des activités récurrentes de la Société. La définition de l’EPRA présente un calcul qui part du Résultat Net IFRS et remonte en retraitant les éléments non récurrents tels que la variation de juste valeur. |
Actif Net Réévalué | Les Best Practices Recommandations de l’EPRA publiées en octobre 2019 introduisent trois nouveaux ANR applicables au 1er janvier 2020 :
|
Taux de vacance | Le taux de vacance EPRA est le ratio entre la valeur locative de marché des lots vacants sur la valeur locative de marché totale en exploitation. La valeur locative de marché est celle définie par les experts. |
Taux de rendement | L’EPRA a identifié deux mesures du taux de rendement d’un patrimoine :
|
Investissements immobiliers | Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours de l’exercice.
|
Croissance Like-For-Like | Cet indicateur permet de comparer la croissance du revenu locatif net du portefeuille à périmètre constant (hors impact des acquisitions / cessions, des immeubles en développement ou en rénovation lourde). |
Loan-to-value | Les principaux concepts introduits par la LTV EPRA sont les suivants :
|
Ratio de coût | Le ratio de coût est le rapport entre les frais de fonctionnement nets, selon le compte de résultat IFRS, et les revenus locatifs bruts. |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Résultat net part du groupe | 21 539 | 58 077 |
Ajustements |
|
|
(i) Variation de valeur des immeubles de placement | 4 116 | (31 932) |
(ii) Gains/pertes sur cessions (d'actifs, de sociétés ou autres) | (4) | (1 940) |
(iii) Gains/pertes sur cessions d'actifs financiers disponibles à la vente |
|
|
(iv) Impôts sur les plus ou moins-values de cessions |
|
|
(v) Dépréciation d'écart d'acquisition / Ecart d'acquisition négatif |
|
|
(vi) Variation de valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés | (228) | 239 |
(vii) Coûts d'acquisition sur acquisitions de sociétés |
|
|
(viii) Impôts différés résultant des ajustements EPRA |
|
|
(ix) Ajustements (i) à (viii) sur les co-entreprises (sauf comptabilisation en activité commune) |
|
|
(x) Participations ne donnant pas le contrôle sur les ajustements EPRA |
|
|
Résultat net récurrent EPRA | 25 423 | 24 444 |
Progression du Résultat net Récurrent EPRA | 4 % | 5 % |
Nombre moyen pondéré d'actions | 10 810 643 | 9 675 253 |
Résultat net récurrent EPRA / action | 2,35 € | 2,53 € |
Evolution du Résultat net récurrent EPRA / action | (7 %) | (8 %) |
Par action, le Résultat net récurrent est en retrait de 7%, car les actions créées lors de l’augmentation de capital de juin 2022 sont désormais pleinement reconnues dans le nombre moyen pondéré d’actions (+12%).
Le calcul de l'actif net réévalué est détaillé au paragraphe 5.1.2 "Actif net réévalué"
Évolution des ANR EPRA sur 12 mois :
ANR EPRA (en €/action) | 31/12/2023 | 31/12/2022 | Variation (%) |
|---|---|---|---|
ANR NRV (de reconstitution) | 58,5 | 59,6 | (1,8 %) |
ANR NTA (de continuation) | 53,7 | 55,0 | (2,5 %) |
ANR NDV (de liquidation) | 55,4 | 57,3 | (3,2 %) |
L'ANR NRV EPRA droits compris s'élève à 58,5 euros par action en retrait de 1,8% sur l'exercice. La décote du titre du 31 décembre 2023 (38,0 euros) par rapport à l'actif net réévalué NDV s'élève à 31 %.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Valeur locative de marché des lots vacants (A) | 6 297 | 5 633 |
Valeur locative de marché du patrimoine total (B) | 58 625 | 54 314 |
Taux de vacance EPRA (A/B) | 10,7 % | 10,4 % |
Au 31 décembre 2023, le taux de vacance EPRA est de 10,7 % en légère hausse par rapport à 2022 (+30 bps).
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Immeubles de placement - détenus à 100 % | 1 136 892 | 1 026 546 |
Immeubles de placement - participation JV | 0 | 0 |
Retraitement des actifs en développement | 58 857 | 83 523 |
Valeur du patrimoine en exploitation hors droits | 1 078 035 | 943 023 |
Droits de mutation | 52 758 | 48 787 |
Valeur du patrimoine en exploitation droits compris (B) | 1 130 793 | 991 809 |
Loyers net annualisés (A) | 59 968 | 49 841 |
Intégration des franchises de loyers | 807 | 686 |
Loyers nets annualisés "Topped-up" (C) | 60 774 | 50 528 |
Rendement initial net EPRA (A/B) | 5,3 % | 5,0 % |
Rendement initial net "Topped-up" EPRA (C/B) | 5,4 % | 5,1 % |
Le taux de rendement net s’élève à 5,3%, en hausse par rapport à 2022 (5,0%) en ligne avec la croissance des loyers nets.
INEA communique également un taux de rendement potentiel correspondant à la valeur locative potentielle du portefeuille (taux d’occupation de 100%) rapportée à la valeur d’acquisition des biens. Ce taux est de 7,3 % au 31 décembre 2023.
(en milliers d’euros) | Détenu | Participation | 31/12/2023 | Détenu | Participation | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|
Acquisitions | 80 197 | na | 80 197 | 48 718 | na | 48 718 |
Actifs en développement | 33 173 | na | 33 173 | 61 817 | na | 61 817 |
Patrimoine à périmètre constant | 2 172 | 0 | 2 172 | 414 | 0 | 414 |
Autres | 10 | 0 | 10 | (387) | 0 | (387) |
Total des investissements | 115 552 | 0 | 115 552 | 110 562 | 0 | 110 562 |
Il s’agit des décaissements liés aux investissements réalisés au cours de l’exercice :
Le poste « autres » comprend les immeubles en rénovations à savoir Le Clara (Nice) et Angle (Marseille).
Il s’agit de la croissance des loyers hors charges à périmètre constant du portefeuille (hors impact des acquisitions et des cessions).
Portefeuille total | Périmetre constant | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
(en milliers d'euros) | Valeur HD | Chiffre d'affaires net* 2023 | Valeur HD | Chiffre d'affaires net* 2023 | Chiffre d'affaires net* 2022 | Variation du chiffre d'affaires net à périmètre constant | |
Bureau | 899 914 | 42 974 | 669 340 | 34 600 | 31 703 | 2 897 | 9,1 % |
Activité | 178 120 | 9 080 | 128 470 | 7 716 | 7 236 | 480 | 6,6 % |
Total actifs en exploitation | 1 078 035 | 52 054 | 797 810 | 42 316 | 38 939 | 3 377 | 8,7 % |
Actifs en développement ** | 0 | 0 |
|
| |||
Actifs cédés | 0 | 143 | |||||
Portefeuille total | 1 078 035 | 52 197 | |||||
* Revenus locatifs bruts - charges locatives refacturées – IFRS 16 (étalement des franchises) : il s’agit donc de la croissance des loyers facturés. ** Y compris les actifs en rénovation. | |||||||
(en milliers d'euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
inclus : |
|
|
Emprunts bancaires | 466 659 | 343 671 |
Billet de trésorerie | 4 500 | 3 525 |
Dettes hybrides | 0 | 0 |
Dettes obligataires | 99 902 | 99 741 |
Dérivés de devises étrangères | 0 | 0 |
Dettes fournisseurs nettes des créances | 0 | 0 |
Actif immobilier occupé par la Société (dette) | 0 | 0 |
Comptes courants | 0 | 0 |
Exclus : | 0 | 0 |
Trésorerie disponible | 5 672 | 3 965 |
Dette nette (a) | 565 389 | 442 972 |
inclus : |
|
|
Actif immobilier occupé par la Société | 0 | 0 |
Actifs expertisés (valeur HD) | 1 078 035 | 943 023 |
IEC | 58 857 | 77 880 |
Actifs destinés à être cédés | 0 | 5 643 |
Immobilisation incorporelles | 16 | 59 |
Créances nettes des dettes fournisseurs | 4 515 | 3 964 |
actifs financiers | 14 041 | 20 605 |
Valeur totale des actifs (b) | 1 155 465 | 1 051 175 |
Droits de mutation | 53 817 | 47 849 |
Valeur totale des actifs droits inclus (C) | 1 209 282 | 1 099 024 |
LTV EPRA hors droits (a/b) | 48,9 % | 42,1 % |
LTV EPRA droits inclus (a/C) | 46,8 % | 40,3 % |
INEA publie pour la première fois le ratio de coût EPRA au 31 décembre 2023.
(en milliers d'euros) |
| 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|
Charges sur immeubles |
| (17 773) | (16 468) |
Frais de fonctionnement |
| (9 723) | (8 667) |
Charges locatives refacturées |
| 15 317 | 13 782 |
Charges locatives refacturées en loyer brut |
| 0 | 0 |
Autres produits couvrant des frais généraux |
| 2 116 | 1 228 |
Quote-part des coûts des sociétés en équivalence |
| 0 | 0 |
Charges du foncier |
| 0 | 0 |
Coût EPRA (y compris coût de la vacance) (A) |
| (10 062) | (10 125) |
Coût de la vacance |
| 2 456 | 2 686 |
Coût EPRA (hors coût de la vacance) (B) |
| (7 607) | (7 439) |
Revenus locatifs bruts |
| 67 514 | 58 477 |
Charges locatives refacturées en loyer brut |
| 0 | 0 |
Quote-part des revenus locatifs des sociétés en équivalence |
| 0 | 0 |
Revenus locatifs bruts (C) |
| 67 514 | 58 477 |
Ratio de coûts EPRA (y compris coût de la vacance) (A/C) |
| 14,9 % | 17,3 % |
Ratio de coûts EPRA (hors coût de la vacance) (B/C) |
| 11,3 % | 12,7 % |
INEA capitalise les dépenses directement liées aux projets en développement (frais juridiques, frais d'AMO, intérêts capitalisés).
Au 31 décembre 2023, le total du bilan d’INEA s'élève à 835,4 millions d’euros, en hausse de 11,6 % sur douze mois (748,6 millions d’euros au bilan 2022). Les capitaux propres à fin 2023, d’un montant de 309,6 millions d’euros sont à comparer au montant de 333,5 millions d’euros au 31 décembre 2022.
Le chiffre d’affaires de l’exercice 2023 s’élève à 56,1 millions d’euros, contre 47,7 millions d’euros pour l’exercice 2022, tandis que le résultat net comptable au 31 décembre 2023 est en retrait de 34%, avec un bénéfice de 5,1 millions d'euros contre 7,7 millions d’euros l'an dernier.
Conformément à la réglementation en vigueur, il sera demandé aux actionnaires d’approuver les comptes annuels de l’exercice social clos le 31 décembre 2023 (sociaux et consolidés).
Il leur sera également proposé de donner quitus entier et sans réserve aux mandataires sociaux (dirigeants et Administrateurs) à raison de l’exécution de leur mandat assuré au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023.
Il est précisé, conformément aux dispositions des articles 223 quater et 223 quinquies du Code des impôts, que les comptes de l’exercice 2023 ne prennent en charge aucune dépense ni charge somptuaire visée à l’article 39-4 du même code ni charge non déductible du résultat fiscal. Il sera demandé aux actionnaires d’en prendre acte.
Rappelons (en application de l’article L. 232-1 du Code de commerce) que la Société n’a réalisé aucune activité de recherche et de développement au cours de l’exercice 2023 (comme précédemment) – son activité qui consiste à acquérir, détenir et louer des actifs immobiliers ne donne pas lieu à la R&D. Elle ne possède aucun brevet et considère ne pas être dépendante à l’égard d’une quelconque marque, brevet ou licence pour son activité ou sa rentabilité (étant propriétaire de l’ensemble des moyens d’exploitation nécessaires à son activité).
Dans le cadre d’un projet d’acquisition d’une plateforme d’activité de type « Innovespace », Flex Park (filiale captive d’INEA) a octroyé en 2018 un financement d’une durée initiale de 2 ans – prorogeable d’un an – à la société FAP Aménagement (groupe ALSEI), en vue de porter la charge foncière.
Flex Park a ainsi souscrit à un emprunt obligataire (intégralement libéré à ce jour) de 5 millions d’euros émis par la SAS FAP Aménagement. Sur accord des Parties, l’échéance de cet emprunt (garanti par la société ALSEI) a été prorogée au 31 décembre 2024. Cet emprunt obligataire est assorti de BSA qui, exercés, permettraient à Flex Park de prendre une participation jusqu’à 40 % du capital de la société FAP Aménagement.
Filiales :
Participations :
Néant.
La liste des entités incluses dans le périmètre de consolidation du Groupe figure au Chapitre 6.1 « comptes consolidés » de l’URD sous la note 2 « Principes et méthodes comptables », paragraphe 2.1.3 « Principes de consolidation » (page 125) et également sous la note 11 « Participations dans les entreprises associées » (page 144). Il y est fait renvoi exprès.
Les filiales et sociétés ci-dessus ne détiennent aucune participation dans le capital d’INEA. INEA n’a pas de succursale.
Les informations à communiquer sur les délais de paiement des fournisseurs ou des clients d’INEA en application des articles L. 441-14 et D. 441-6 du Code de commerce sont présentées dans les tableaux suivants :
| Article D. 441-14 : Factures reçues non réglées | Article D. 441-6. : Factures émises non réglées | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
0 jour (indicatif) | 1 à 30 jours | 31 à 60 jours | 61 à 90 jours | 91 jours et plus | Total | 0 jour (indicatif) | 1 à 30 jours | 31 à 60 jours | 61 à 90 jours | 91 jours et plus | Total | |
(1 jour et plus) | (1 jour et plus) | |||||||||||
(A) Tranches de retard de paiement |
|
|
|
|
| |||||||
Nombre de factures concernées |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
Montant total des factures concernées HT | 6 254 | 4 296 |
| 39 534 |
|
| 46 225 | 1 003 114 |
| 286 872 |
| |
Pourcentage du montant total des achats de l’exercice HT | 0,04 % | 0,03 % |
| 0,23 % |
|
|
|
|
|
|
| |
Pourcentage du chiffre d’affaires de l’exercice HT |
|
|
|
|
|
| 0,07 % | 1,50 % |
| 0,43 % |
| |
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées | ||||||||||||
Nombre des factures |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
Montant total des factures |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| ||
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal – article D 441-6 du Code de commerce) | ||||||||||||
Délais de paiement utilisés pour le calcul des retards de paiement | ❏ Délais contractuels : (Préciser) R Délais légaux : 30 jours |
|
| ❏ Délais contractuels : (Préciser) R Délais légaux : 30 jours |
| |||||||
(en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|
Revenus locatifs brut | 4 | ||
dont Charges locatives refacturées |
| ||
Charges sur immeubles | 5 | ( | ( |
Revenus locatifs nets |
| ||
Autres produits |
| ||
Frais de fonctionnement | 5 | ( | ( |
Excédent brut d'exploitation |
| ||
Dotation aux amortissements hors immeubles de placement |
| ( | ( |
Résultat de cession | 10 | ||
Solde net des variations de juste valeur des immeubles de placement | 10 | ( | |
Résultat opérationnel |
| ||
Frais financiers nets | 6 | ( | ( |
Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence |
| ||
Résultat avant impôt |
| ||
Impôts | 7 | ||
Résultat NET |
| ||
Résultat par action (euros) (1) | 8 | ||
Résultat dilué par action (euros) (1) | 8 | ||
(1) Hausse de 12% du nombre d'actions moyen pondéré entre le 31 décembre 2022 ( | |||
Résultat global (en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Résultat net de la période |
|
|
|
|
|
|
|
|
| ||
Autres éléments du résultat global |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(somme de tous les produits et charges ne constituant pas des composantes du résultat) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
dont éléments reclassés ultérieurement en résultat | 17 | ( |
|
|
|
|
|
|
|
| |
- Couverture de flux de trésorerie |
| ( |
|
|
|
|
|
|
|
| |
dont éléments non susceptibles d’être reclassés ultérieurement en résultat |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Total des autres éléments du résultat global |
| ( |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Résultat global total |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|
Immobilisations incorporelles |
| ||
Immobilisations corporelles | 9 | ||
Immeubles de placement | 10 | ||
Participations dans des entreprises associées | 11 | ||
Autres actifs financiers | 12 | ||
Impôts différés actifs | 18 | ||
Total actifs non courants |
| ||
Clients et autres débiteurs | 12 | ||
Autres actifs courants | 12 | ||
Autres actifs financiers à la juste valeur – contrepartie résultat |
| ||
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 13 | ||
Actifs détenus en vue de la vente | 10 et 12 | ||
Total actifs courants |
| ||
Total actifs |
|
(en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
Capitaux propres |
|
|
|
Capital | 14 | ||
Primes d’émission | 14 | ||
Réserves |
| ||
Résultats non distribués |
| ||
Capitaux propres part du Groupe |
| ||
Participations ne donnant pas le contrôle |
| ||
Total capitaux propres |
| ||
Passifs |
|
|
|
Dettes financières | 15 | ||
Dépôts de garantie non courants | 15 | ||
Autres passifs non courants |
| ||
Total passifs non courants |
| ||
Dettes fournisseurs et autres créditeurs | 19 | ||
Dettes d’impôts courant |
| ||
Concours bancaires courants |
| ||
Autres dettes financières | 15 | ||
Dépôts de garantie courants | 15 | ||
Autres passifs courants |
| ||
Passifs directement liés aux groupes d’actifs détenus en vue de la vente |
| ||
Total passifs courants |
| ||
Total passifs |
| ||
Total capitaux propres et passifs |
|
(en milliers d’euros) | Notes | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
Résultat net consolidé |
| ||
+/- Dotations nettes aux amortissements et pertes de valeurs | 9 et 10 | ||
+/- Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur | 10 | ( | |
+/- Charges et produits calculés liés aux stock-options et assimilés |
| ||
+/- Autres produits et charges calculés |
| ( | |
+/- Plus et moins-values de cession |
| ( | ( |
+/- Quote-part de résultat liée aux sociétés mises en équivalence |
| ||
- Dividendes (titres non consolidés) |
| ||
Capacité d’autofinancement après coût de l’endettement financier net et impôt |
| ||
+ Coût de l’endettement financier net | 15 | ||
+/- Charge d’impôt (y compris impôts différés) |
| ||
Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et impôt |
| ||
- Impôt payé |
| ||
- Intérêts payés |
| ( | ( |
+/- variation du Besoin en Fonds de Roulement lié à l’activité |
| ( | ( |
+/- Autres variations liées à l’activité |
| ||
Flux de trésorerie des activités opérationnelles |
| ||
- Acquisitions d’immobilisations corporelles | 10 | ( | ( |
- Acquisitions d’immeubles de placement | 10 | ( | ( |
+ Cession d’immeuble de placement | 10 | ||
+ Décaissements liés aux acquisitions d’immobilisations financières (titres non consolidés) |
| ||
+ Incidence des variations de périmètre (Cessions – acquisitions de filiale sous déduction de la trésorerie acquise) |
| ||
+ Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence et non consolidés |
| ||
+ Autres investissements financiers |
| ( | ( |
Flux de trésorerie des activités d’investissement |
| ( | ( |
+ Augmentations de capital |
| ||
- Frais imputés sur la prime d’émission |
| ( | ( |
- Achats et reventes d’actions propres |
| ( | |
- Résultat sur actions propres |
| ( | ( |
- Remboursements d’emprunts | 15 | ( | ( |
+ Augmentation des dettes financières | 15 | ||
- Distribution de dividendes aux actionnaires de la mère |
| ( | ( |
- Distribution de dividendes aux actionnaires de sociétés intégrées |
| ||
Flux de trésorerie des activités de financement |
| ||
Variation nette de trésorerie |
| ( | |
Trésorerie nette à l'ouverture |
| ||
Trésorerie à la clôture |
| ||
Trésorerie et équivalents de trésorerie |
| ||
Découverts bancaires |
| ( | ( |
Trésorerie nette |
|
Les principales variations de l’état des flux de trésorerie consolidés sont explicitées en note 20 du présent document.
(en milliers d’euros) | Capital social | Prime d’émission | Réserves consolidées | Réserves recyclables | Résultats non distribués | Total capitaux propres part du Groupe | Partici- | Total capitaux propres |
|
|
TOTAL AU 1er JANVIER 2022 |
|
| ||||||||
Résultat de la période |
|
| ||||||||
Total des autres éléments du résultat global |
|
| ||||||||
Résultat de l'exercice et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres |
|
| ||||||||
Variations de capital |
|
| ||||||||
Affectation du résultat | ( |
|
| |||||||
Distribution de dividendes | ( | ( | ( | ( |
|
| ||||
Reclassement des dividendes |
|
| ||||||||
Opérations sur actions propres | ( | ( | ( | ( |
|
| ||||
Frais d’augmentation de capital imputés sur prime d’émission | ( | ( | ( |
|
| |||||
Autres variations |
|
| ||||||||
Total au 31 décembre 2022 |
|
| ||||||||
Résultat de la période |
|
| ||||||||
Total des autres éléments du résultat global | ( | ( | ( |
|
| |||||
Résultat de l'exercice et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | ( |
|
| |||||||
Variations de capital |
|
| ||||||||
Affectation du résultat | ( |
|
| |||||||
Distribution de dividendes | ( | ( | ( | ( |
|
| ||||
Reclassement des dividendes |
|
| ||||||||
Opérations sur actions propres | ( | ( | ( | ( |
|
| ||||
Frais d’augmentation de capital imputés sur prime d’émission | ( | ( | ( |
|
| |||||
Autres variations |
|
| ||||||||
Total |
|
|
La société mère et tête de Groupe,
Elle a pour objet à titre principal,
Depuis l’assemblée générale mixte du 18 novembre 2014, la SA FONCIERE INEA est administrée par un conseil d’administration dont Monsieur Philippe ROSIO est Président Directeur Général.
Le capital social d’INEA est de 156 003 141,19 euros, divisé en 10 841 080 actions ordinaires de 14,39 euros de valeur nominale chacune.
Ces 10 841 080 actions sont cotées sur le marché d'Euronext Paris.
Lors de l’assemblée mixte du 10 mai 2023 INEA a procédé de manière exceptionnelle :
En date du 28 juillet 2023, FLEX PARK, filiale d’INEA détenue à 100% a réalisé une augmentation de son capital social par incorporation de comptes courants. Cette augmentation de capital en numéraire d’un montant nominal de 16 385 742 euros, a été réalisée par l’émission de 16 385 742 actions ordinaires nouvelles d’une valeur nominale de 1 euro chacune, émise au prix de 2,84 euros par action nouvelle représentant un prix de souscription total (prime d’émission incluse) de 46 606 104,27 euros, libéré intégralement en numéraire par compensation avec une créance certaine, liquide et exigible détenue par INEA sur sa filiale FLEX PARK d’un montant total au 28 juillet 2023 de 46 606 104,62 euros.
(cf. § 10 – Immeubles de placement)
Durant l’exercice le Groupe a :
Durant l’exercice, le Groupe a cédé le bâtiment B du site tertiaire Toulouse Basso Cambo, pour un prix de 7 604 milliers d’euros.
Néant.
Le détail des mouvements sur immeubles de placement de la période est donné à la note 10 du présent document, relative aux immeubles de placement.
(cf. § 14 – Capital social et prime d’émission) :
Néant.
(cf. § 15 – Dettes financières)
Au cours de l’exercice 2023, le SLL (sustainability linked loan) du 10 mars 2022, d’un montant initial de 120 000 milliers d’euros, a été porté à 170 000 milliers d’euros et son échéance finale a été prorogée d’un an, soit en mars 2029. Au 31 décembre 2023, ce crédit est utilisé à hauteur de 139 000 milliers d’euros.
Le 17 novembre 2023, Flex Park, filiale à 100% d’INEA, a souscrit son premier crédit corporate sous la forme d’un Sustainability Linked Loan (SLL), d’un montant de 50 millions d’euros à échéance novembre 2028, avec une faculté de prorogation de deux ans. Au 31 décembre 2023, ce crédit est utilisé à hauteur de 10 000 milliers d’euros.
La Société a par ailleurs utilisé des lignes de financement existantes au début de l’exercice :
Au cours de l’exercice, INEA a procédé au remboursement partiel du Green loan 2020 pour 6 000 milliers d’euros.
Cinq emprunts ont été remboursés à leur échéance finale, à savoir :
Au cours de l’exercice, le notionnel couvert par des instruments financiers a augmenté de 161 044 milliers d’euros, suite :
Les instruments de couverture précédemment affectés à des emprunts remboursés sur la période sont réaffectés par INEA sur de nouveaux financements afin de garantir l’efficacité desdits instruments.
Conformément au règlement européen CE N° 1606/2002 du 19 juillet 2002 (modifié par le règlement CE n° 297/2008 du 11 mars 2008) sur les normes internationales, les états financiers consolidés du Groupe INEA sont établis conformément au référentiel IFRS (International Financial Reporting Standards) tel qu’adopté dans l’Union Européenne. Ce référentiel comprend les normes IAS/IFRS publiées par l’IASB et interprétations publiées par l’IFRIC qui ont été adoptées par l’Union Européenne. Ce référentiel est disponible sur le site internet de la Commission Européenne.
L’application du référentiel IFRS de l’IASB n’aurait pas conduit à des divergences significatives sur les comptes consolidés du Groupe INEA.
Les principes comptables au 31 décembre 2023 sont les mêmes que ceux retenus pour les états financiers consolidés au 31 décembre 2022, à l’exception des normes, amendements de normes et interprétations dont l’application est obligatoire à compter du 1er janvier 2023.
Les principaux textes et leurs impacts sont les suivants :
Ces normes n’ont pas eu d’incidence significative sur les états financiers du Groupe.
Les autres textes et amendements ne trouvent pas à s’appliquer pour le Groupe INEA ou n’ont pas d’incidence significative sur les comptes.
Les principales méthodes comptables appliquées lors de la préparation des états financiers consolidés sont décrites ci-après.
Sauf indication contraire, ces méthodes ont été appliquées de façon permanente à tous les exercices présentés.
Il existe des normes et interprétations adoptées par l’Union européenne, non entrées en vigueur pour la période considérée mais pouvant être appliquées par anticipation au 31 décembre 2023 ; INEA n’est cependant pas concernée par ces textes.
La préparation des états financiers conformément aux IFRS nécessite de retenir certaines estimations comptables déterminantes. La direction est également amenée à exercer son jugement lors de l’application des méthodes comptables du Groupe. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les plus élevés en termes de jugement ou de complexité ou ceux pour lesquels les hypothèses et les estimations sont significatives au regard des états financiers consolidés sont exposés en note 2.1.5.
Les comptes consolidés sont établis selon le principe du coût historique, à l’exception des instruments financiers dérivés, des immeubles de placement et de certains actifs financiers qui sont estimés à leur juste valeur.
Les comptes consolidés comprennent ceux d’INEA ainsi que ceux de ses filiales. Une filiale est une entité contrôlée par le Groupe. Cet ensemble forme le Groupe.
Le Groupe contrôle une filiale lorsqu'il est exposé ou qu'il a droit à des rendements variables en raison de ses liens avec l'entité et qu'il a la capacité d'influer sur ces rendements du fait du pouvoir qu'il détient sur celle-ci. Les entités dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable sans en détenir le contrôle sont comptabilisées par mise en équivalence. Cette influence notable résulte de la participation effective du Groupe aux décisions stratégiques. Elle se présume lorsque le Groupe détient plus de 20% des droits de vote de la filiale.
Les participations ne donnant pas le contrôle sont présentées au bilan dans une catégorie distincte des capitaux propres. Le montant de leur quote-part dans le résultat net consolidé est présenté séparément dans le compte de résultat.
L’ensemble des soldes et transactions intragroupes y compris les profits, pertes et dividendes, est éliminé en consolidation.
Il n’existe pas, dans le périmètre de consolidation du Groupe, de société contrôlée conjointement.
Les sociétés entrent dans le périmètre de consolidation à la date à laquelle leur contrôle est transféré au Groupe, et en sortent à la date à laquelle le Groupe perd le contrôle sur elles.
Les acquisitions de filiales sont constatées selon la méthode de l’acquisition. La contrepartie transférée est composée de la juste valeur des actifs remis, des passifs encourus ou assumés et des instruments de capitaux propres émis par l’acquéreur à la date de l’acquisition.
A la date d’acquisition, les actifs, passifs, et passifs éventuels identifiables des entités acquises sont, en général, évalués individuellement à leur juste valeur quelle que soit leur destination, conformément à IFRS 3. Les analyses et expertises nécessaires à l’évaluation initiale de ces éléments, ainsi que leur correction éventuelle en cas d’évaluation provisoire, peuvent intervenir dans un délai de douze mois à compter de la date d’acquisition.
L’excédent de la contrepartie transférée sur les intérêts du Groupe dans la juste valeur des actifs, passifs et passifs éventuels enregistrés constitue le goodwill. A l’inverse, si la quote-part des actifs, passifs et passifs éventuels en juste valeur dépasse le coût d’acquisition, cet excédent est immédiatement enregistré en profit.
La valeur des goodwills est examinée à chaque arrêté et une dépréciation est comptabilisée lorsque leur valeur recouvrable est inférieure à leur valeur nette comptable. Les goodwills ne générant pas de flux de trésorerie de façon indépendante, ils sont testés au sein de l’UGT (unité génératrice de trésorerie) à laquelle ils sont affectés. Les pertes de valeur ainsi constatées sont considérées comme définitives et ne peuvent faire l’objet d’une reprise ultérieure.
Aucun regroupement d’entreprise n’est intervenu au cours de l’exercice 2023.
Les goodwills des sociétés mises en équivalence sont inclus dans la valeur des titres dans les entreprises associées présentées au bilan. En cas de perte de valeur, la dépréciation est intégrée au résultat dans la quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence.
Lorsque le Groupe acquiert une entité qui constitue un groupement d’actifs et de passifs, et qui ne relève pas au sens d’IFRS 3, d’un regroupement d’entreprises, la transaction est enregistrée comme une acquisition d’actifs et de passifs, sans constater de goodwill ni d’impôt différé. Toute différence entre le coût d’acquisition et la juste valeur des actifs et passifs acquis est allouée à la valeur nette comptable des actifs et passifs acquis au prorata de leurs justes valeurs.
Un regroupement d’entreprises étant défini par IFRS 3 comme une transaction ou un autre événement au cours duquel un acquéreur obtient le contrôle d'une ou plusieurs entreprises.
En application d’IFRS 3, INEA considère les critères suivants afin de déterminer si une transaction fait partie de l'échange portant sur l'entreprise acquise ou au contraire si la transaction est distincte du regroupement d'entreprises :
Aucun regroupement d’actif et de passif n’est intervenu au cours de l’exercice 2023.
Sociétés | Siège social | 31/12/2023 | 31/12/2022 | ||
|---|---|---|---|---|---|
Méthode de consolidation | % détention | Méthode de consolidation | % détention | ||
SA FONCIERE INEA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers | IG | 100 % | IG | 100 % |
SAS FLEX PARK | 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers | IG | 100 % | IG | 100 % |
SCI ALPHA 11 MARBEUF | 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers | IG | 100 % | IG | 100 % |
SCI PA | 2 place des Hauts Tilliers, 92230 Gennevilliers | IG | 99 % | IG | 99 % |
IG : Intégration globale.
| |||||
INEA considère que l’ensemble de ses activités appartient à un seul segment opérationnel (bureaux / activités / logistique urbaine) : la France.
Les immeubles gérés par INEA présentent des caractéristiques économiques similaires au sens de la totalité des critères définis par IFRS 8§12. Ils ont tous la même nature, sont de taille similaire et sont dits « de rendement ». Bien qu’ils soient gérés individuellement par le principal décideur opérationnel, aucun des immeubles ne peut être considéré comme un secteur par sa taille, au regard d’IFRS 8 § 13 et aucun critère d’agrégation pertinent des immeubles n’existe, tous les immeubles étant gérés et suivis de la même façon ; aussi constituent-ils un même segment opérationnel.
La gestion de chaque immeuble est similaire notamment sur les aspects suivants :
La démarche présentée ci-dessus conduit à ne pas dissocier chaque immeuble en un secteur mais donc de regrouper tous ces immeubles en un seul secteur opérationnel, conformément à IFRS 8.
Les estimations et jugements déterminants, qui sont continuellement, mis à jour, sont fondés sur les informations historiques et sur d’autres facteurs, notamment les anticipations d’évènements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les résultats effectifs se révélant ultérieurement, peuvent éventuellement faire l’objet d’écarts par rapport à ces estimations. Les estimations et les hypothèses risquant de façon importante d’entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-dessous.
La valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un expert spécialisé. Les évaluations retenues par la société reposent sur des estimations de niveau 2.
La juste valeur des immeubles de placement est déterminée par des experts spécialisés indépendants.
Dans le cadre de l’arrêté comptable, INEA présente dans ses comptes les enjeux liés au changement climatique et au développement durable, au cœur de la stratégie d’INEA, au travers notamment :
Le patrimoine est composé d’ensembles immobiliers de placement, destinés à être conservés dans une perspective de moyen-long terme ; ces mêmes actifs peuvent être arbitrés en fonction d’opportunités futures.
Les immeubles de placement actuels et futurs sont évalués et comptabilisés initialement de la façon suivante : le coût d’entrée des immeubles dans le patrimoine est constitué de leur coût d’acquisition et, le cas échéant, des coûts d’emprunts conformément à IAS 23 pour les immeubles acquis en VEFA ou faisant l’objet d’un contrat de promotion immobilière.
Selon IAS 40 ‘Immeubles de placement’, deux modèles d'évaluation sont autorisés pour comptabiliser les immeubles de placement après leur comptabilisation initiale : le modèle du coût ou le modèle de la juste valeur. INEA applique le modèle de la juste valeur des immeubles de placement.
INEA applique la norme IFRS 13 laquelle définit la juste valeur.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d’évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d’entrée dans la technique de valorisation. En cas d’utilisation d’une technique d’évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
La juste valeur des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies par deux experts indépendants, qualifiés et expérimentés, les sociétés BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine d’INEA.
La valorisation des immeubles détenus par INEA repose sur les méthodes et usages habituels des professionnels de l’immobilier d’entreprise. L’évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l’utilisation optimale de l’actif. La société INEA n’a pas identifié d’utilisation optimale d’un actif différente de l’utilisation actuelle.
La méthode de détermination de la juste valeur des immeubles d’INEA varie selon l’objectif recherché et les données du marché de référence qui sont des données non observables ou observables mais ayant fait l’objet de certains ajustements. Les méthodes suivantes sont le plus souvent utilisées sans que cette liste soit exhaustive : capitalisation des revenus, actualisation de loyers futurs, prix de marché d’un actif équivalent, coût de construction à neuf, etc. Etant précisé que la méthode retenue est constante.
Au regard des données utilisées, les immeubles de placement d’INEA relèvent dans leur ensemble, du niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs telles qu’édictées par IFRS 13.
Au 31 décembre 2023, les expertises des immeubles détenus par INEA et ses filiales ont été réalisées par BNP Paribas Real Estate Valuation France et BPCE Expertises, tous deux certifiés RCIS et REV.
La répartition du patrimoine à expertiser se veut équilibrée entre les deux experts, et tient compte de la politique de rotation adoptée par la Société (changement d’expert au bout de cinq ans).
Répartition en valeur (base VHD) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | 59 % | 56 % |
BPCE Expertises | 41 % | 44 % |
Elles ont porté sur l’ensemble du parc immobilier livré d’INEA ainsi que sur les immeubles en cours de construction dont la livraison est prévue au premier semestre 2024 ou dont la commercialisation est avancée.
Les immeubles ont été évalués suivant les méthodes de capitalisation des loyers et de comparaison indépendamment de leur typologie.
La valeur finale retenue est une moyenne des deux premières méthodes. Cependant, l’expert peut décider de privilégier une méthode plutôt qu’une autre qui ne se révèlerait pas pertinente au vu des spécificités d’un marché ou d’un immeuble.
Le rapport détaillé des experts immobiliers figure au chapitre 9 du document d’enregistrement universel.
Ces évaluations reposent sur des estimations. Notamment, les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l’évaluation des immeubles de placement, d’informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de marché, son taux de vacance, son taux de capitalisation, ses dépenses d’investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
Par ailleurs à l’occasion de la campagne d’expertise de décembre 2023, la Société a fourni aux experts immobiliers, de manière volontaire et pour la première fois, l’ensemble des données ESG disponibles relatives à ses immeubles, en application des recommandations de l’AFREXIM de mars 2023.
Ainsi, en plus des données susmentionnées, la Société a fourni pour chaque actif expertisé les indicateurs de performance ESG suivants, afin que les experts puissent refléter les impacts du changement climatique et des contraintes réglementaires dans leur valorisation des immeubles de placement d’INEA :
En outre, compte tenu de la performance du patrimoine d’INEA en matière de consommation énergétique (près de 90% du parc respecte déjà les seuils 2030 du Décret Tertiaire), la Société a indiqué aux experts que les CAPEX « green » à mettre en œuvre pour respecter la réglementation, notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, étaient peu significatifs.
Pour leurs évaluations, les experts immobiliers sont amenés à mentionner un « taux de rendement potentiel » qu’ils définissent comme suit :
Loyers de marché (locaux loués) + valeur locative (locaux vacants)
Valeur vénale droits inclus*
* ou H.T. frais inclus pour les immeubles soumis au régime de la TVA immobilière
En application de la norme IFRS 13, les données ci-dessous correspondent aux données d’entrée non observables (de niveau 3) utilisées par les experts immobiliers.
Au 31 décembre 2023 :
|
| Taux de rendement potentiel | Loyer potentiel* €/m² |
|---|---|---|---|
Bureaux | Max | 8,74 % | 253 |
| Min | 4,97 % | 95 |
| Moyenne pondérée | 6,17 % | 188 |
Activité | Max | 9,06 % | 162 |
| Min | 4,71 % | 51 |
| Moyenne pondérée | 5,82 % | 118 |
* Loyers de marché (pour les locaux loués) + valeur locative (pour les locaux vacants) | |||
Une augmentation du taux de rendement potentiel ou une baisse du loyer potentiel – partiellement déterminés par les conditions de marché – feront diminuer la valeur d’expertise. Ainsi :
| Hausse du taux de rendement potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k€) | ||
Bureaux | 0,50 % | -7,5 % | -72 363 |
Activité | 0,50 % | -7,9 % | -17 012 |
| Baisse du loyer potentiel | Impact sur la variation de juste valeur | |
(en %) | (en k€) | ||
Bureaux | - 1,00 % | - 1,0 % | - 9 648 |
Activité | - 1,00 % | - 1,0 % | - 2 152 |
Les immobilisations en cours à la clôture de l’exercice sont soit évaluées au coût, si la juste valeur du bien immobilier en cours de construction ou d'aménagement n'est pas déterminable de manière fiable compte tenu des critères d’avancement et de commercialisation, soit à la juste valeur lorsque le montant de l’immobilisation devient déterminable de manière fiable ou lors de l'achèvement de la construction. En cas d’indice de perte de valeur, un test de dépréciation est réalisé.
Les montants des en-cours immobilisés, évalués au coût, au 31 décembre 2023 correspondent aux versements déjà effectués dans le cadre d’opérations sous promesses de vente ou VEFA non expertisées, dont la livraison interviendra après le 30 juin 2024.
Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées en résultat sur une ligne distincte du compte de résultat « solde net des variations de valeur des immeubles de placement ».
Les immobilisations corporelles sont évaluées à leur coût d’acquisition. L’amortissement linéaire reflète le rythme selon lequel le Groupe s’attend à consommer les avantages économiques futurs liés à l’actif (IAS 16.60). Les durées d'amortissement pratiquées par le Groupe sont les suivantes :
Catégories | Mode | Durée |
|---|---|---|
Matériel de bureau et informatique | Linéaire | 3 ans |
Les immobilisations incorporelles, essentiellement des progiciels acquis, sont amorties sur cinq ans.
Les actifs financiers à la juste valeur par résultat sont :
Ces actifs sont évalués à leur juste valeur en date de comptabilisation initiale comme en date de clôture. Les variations de juste valeur de la période, les intérêts, dividendes, gains ou pertes de cessions sur ces instruments sont enregistrés dans le poste « Gains ou pertes nets sur instruments financiers à la juste valeur par résultat », à l’exception des actifs financiers de dettes non basiques, dont les intérêts sont enregistrés dans le poste « Produits d’intérêts ».
Les contrats de location dans le cadre desquels le Groupe est bailleur correspondent à des locations simples selon IFRS 16. De plus, les critères de reconnaissance spécifiques suivants doivent être considérés par catégorie de revenus.
Les revenus sont constitués principalement par les prestations de services à des tiers : le Groupe conclut avec ses clients des contrats de location, en tant que bailleur. Le Groupe INEA conserve la majorité des risques et avantages liés à la propriété de ses actifs donnés en location, et les contrats sont donc qualifiés de location simple au sens d’IFRS 16.
Les revenus locatifs, qui incluent les charges locatives refacturées, sont comptabilisés selon les modalités et échéances prévues pour chaque bail. Néanmoins les franchises ou progressivités de loyer éventuelles font l’objet d’un étalement sur la période d’engagement ferme du locataire, conformément à l’IFRS 16.
Le produit de la vente est constaté lorsque les risques et avantages inhérents aux biens sont transférés à l’acheteur.
Les profits ou pertes de la cession d’un immeuble de placement détenu en propre doivent être déterminés par différence entre le produit net de cession et la valeur comptable de l’actif. La date de sortie de l’immeuble de placement cédé est la date à laquelle l’acquéreur acquiert le contrôle, selon les dispositions de la norme IFRS 15, c’est-à-dire la date à laquelle l’obligation de performance est satisfaite.
Le montant du prix de la transaction est reconnu en revenu lorsque « l’obligation de performance » est satisfaite, c'est-à-dire lorsque le client obtient le contrôle de l'actif.
Les produits sont comptabilisés à hauteur des intérêts courus.
Les produits sont comptabilisés lorsque le droit de l’actionnaire à recevoir le dividende est établi.
Les créances sont comptabilisées initialement à leur prix de transaction, puis sont ultérieurement évaluées à leur coût amorti à l’aide de la méthode du taux d’intérêt effectif. S’agissant des créances court terme, leur coût amorti correspond à leur prix de transaction tels que défini selon IFRS 15.
Elles font l’objet d’une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont dépréciées selon un modèle de pertes attendues.
En application d’IFRS 9, la dépréciation des créances est égale à la perte de crédit attendue à maturité. En l’absence de systèmes sophistiqués de gestion et de suivi du risque de crédit, la société a fait le choix d’adopter le modèle simplifié applicable aux créances commerciales et aux créances de location.
Une analyse ligne à ligne des créances clients a été réalisée afin d’apprécier le risque de contrepartie dans le contexte évolutif de crise économique et les dépréciations en résultant ont été comptabilisées conformément aux principes comptables.
Les soldes créditeurs de certains locataires sont constatés en « Dettes fournisseurs et autres créditeurs ».
La trésorerie comprend la caisse, les soldes bancaires créditeurs, et des placements de trésorerie.
Les placements de trésorerie sont constitués de SICAV monétaires à court terme (moins de trois mois), liquides et dont la valeur liquidative présente une très faible volatilité, et de certificats de dépôt initialement comptabilisés à leur coût. A chaque arrêté, les placements de trésorerie sont valorisés à leur juste valeur et, la variation de juste valeur est portée en résultat, conformément à IFRS 9.
Pour les besoins du tableau des flux de trésorerie, la trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent l’ensemble des constituants de la trésorerie présentée au bilan.
Un actif (ou groupe d’actifs) non courant(s) est classé comme détenu en vue de la vente lorsque la vente est hautement probable et compte tenu de ce qui suit :
Ces actifs peuvent être une composante d’une entité, un groupe d’actifs détenu en vue de la vente ou un actif non courant seul.
Une activité abandonnée est une composante dont l’entité s’est séparée ou qui est classée comme détenue en vue de la vente, et (a) qui représente une ligne d’activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ; ou (b) fait partie d’un plan unique et coordonné pour se séparer d’une ligne d’activité ou des activités situées dans une zone géographique principale et distincte ; ou (c) est une filiale acquise exclusivement en vue de la revente.
Aucune activité abandonnée lors de l’exercice 2023.
Le calcul du résultat par action est effectué en divisant le résultat net - part du groupe par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation pendant l’exercice.
Les résultats nets dilués par action prennent en compte les actions ordinaires potentielles ayant un effet dilutif et ne prennent pas en compte les actions potentielles n’ayant pas d’effet dilutif.
Le résultat dilué par action sera présenté en retenant comme hypothèse la méthode du rachat d’actions.
Les dettes financières sont composées des comptes courants d'associés, de dépôts de garantie versés par les locataires, d’emprunts bancaires amortissables, et des passifs liés aux contrats de location simple. Les dettes sont comptabilisées initialement pour leur juste valeur nette des frais, les coûts d’emprunts étant constatés en charges dans la mesure où ils ne relèvent pas d’une inscription à l’actif conformément à IAS 23R (Cf. 2.2.10. ci-dessous).
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les emprunts et passifs liés aux contrats de location-financement, sont évalués au coût amorti, selon la méthode du taux d’intérêt effectif. Le taux effectif comprend le taux facial et l’amortissement actuariel des frais d’émission et primes d’émission ou de remboursement éventuels.
La part à moins d’un an des dettes financières est classée en passifs courants.
Les coûts d’emprunts, durant la période de construction et jusqu’à la livraison, sont capitalisés conformément à la norme IAS 23R.
Tous les instruments financiers dérivés sont comptabilisés au bilan pour leur juste valeur, et les variations de juste valeur sont comptabilisées en compte de résultat, à l’exception de celles concernant les instruments financiers dérivés de couverture de flux de trésorerie (voir ci-après).
INEA est soumise à un risque de marché, puisque les flux de trésorerie futurs d'un instrument financier fluctuent en raison des variations des prix d'un marché. Ce risque porte donc sur les taux d’intérêt.
Pour y faire face, INEA déploie une stratégie de couverture du risque de taux d’intérêt de sa dette financière, en utilisant :
A chaque clôture, la valeur de marché des instruments financiers dérivés est communiquée par un prestataire tiers spécialisé, avec qui INEA a conclu un contrat annuel de suivi et de présentation de son endettement au travers d’une plateforme internet dédiée.
INEA a choisi le principe du swap hypothétique (« Hypothetical Derivative Method »). Proposée par IFRS 9, cette méthode permet de mesurer l’inefficacité pour une couverture qualifiée de Cash-Flow Hedge. La philosophie de cette méthode est de comparer les flux financiers du dérivé négocié avec un dérivé hypothétique « parfait », c'est-à-dire ne possédant pas d’inefficacité avec le sous-jacent qui serait obtenu sur le marché et serait parfaitement adossé aux flux couverts.
La norme IFRS 13, requiert de tenir compte du risque de crédit des contreparties (i.e le risque qu’une contrepartie manque à l’une de ses obligations) dans l’évaluation de la juste valeur des actifs et passifs financiers. IFRS 13 conserve les obligations d’information sur la hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux de l’IFRS 7 qui exige qu’une entité établisse une différence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en fonction du caractère observable (Cf.§ 17).
Le processus de valorisation commence par une étude intrinsèque du produit afin d’en déterminer la ou les différentes composantes. La première étape consiste à déterminer les facteurs de risque présents dans le produit. Puis, il convient de le modéliser et de calibrer le modèle à partir d’instruments financiers portant les mêmes facteurs de risque que le produit à valoriser. Ces instruments sont appelés « données de marché ». Ils correspondent à des produits standards, traités sur les marchés financiers par les banques (marchés interbancaires) via l’intermédiaire de brokers financiers (courtiers).
Ensuite, il convient de disposer et de maitriser les modèles d’évaluation, afin de retenir les plus performants. Il est important de noter aussi que la crise financière a considérablement impacté les marchés financiers et modifié les modèles de valorisation. Le marché de taux est sans conteste celui qui a subi les plus grandes transformations.
En effet, de nombreux « spreads » sont devenus non négligeables. Ils sont le reflet des nouveaux risques de marché et doivent être intégrés aux modèles.
Les valorisations sont établies au moyen de techniques d’évaluation dans le cadre desquelles toutes les données d'entrée importantes sont fondées sur des données de marché observables. La juste valeur de ces instruments dérivés de taux est donc de niveau 2 au sens de la norme IFRS 13.
Les autres actifs financiers sont explicités dans la note 12.1 ci-après.
L’application d’IFRS 16 a conduit à constater un droit d’utilisation amortissable dans les immobilisations corporelles en contrepartie d’une dette de loyers d’un montant actualisé de 979 milliers d’euros, relative à l’occupation de des bureaux administratifs de la Société situés avenue de l’Opéra à Paris.
La valeur restant à amortir au 31 décembre 2023 s’élève à 338 milliers d’euros.
Elle correspond à la valeur actuelle des loyers restants, au taux marginal d’endettement du preneur au 1er janvier 2023.
La durée exécutoire du contrat de location est de 6 ans.
Le taux d’endettement marginal du preneur est de 1,12%.
Les provisions sont constatées lorsque :
Lorsque l’impact de la valeur temps de l’argent est significatif, les provisions à long terme sont actualisées, selon les flux futurs de trésorerie attendus, à un taux d’actualisation avant impôt qui reflète l’appréciation actuelle par le marché de la valeur temps de l’argent, et le cas échéant les risques spécifiques liés au passif. Lorsque la provision est désactualisée, à chaque clôture, l’augmentation de la provision est comptabilisée par contrepartie du résultat financier (autres charges financières).
Depuis le 14 février 2007, INEA a opté pour le régime SIIC applicable de manière rétroactive au 1er janvier 2007. Lors de sa création en décembre 2015, la société FLEX PARK a opté pour le régime SIIC.
En conséquence, le résultat courant et les plus-values de cession sont exonérés d’impôt sur les sociétés. Il est en de même pour les sociétés PA et ALPHA, fiscalement transparentes.
Les impôts différés résultent des décalages temporels d’imposition ou de déduction et sont déterminés pour chaque entité fiscale, selon la méthode du report variable, sur les différences temporelles existant dans les comptes individuels ou provenant des retraitements de consolidation.
Les soldes d’impôts différés sont déterminés sur la base de la situation fiscale de chaque société ou résultat d’ensemble des sociétés comprises dans le périmètre d’intégration fiscale, et sont présentés à l’actif ou au passif du bilan pour leur position nette par entité fiscale.
Un actif d’impôt différé est constaté en cas de pertes fiscales reportables dans l’hypothèse où il est probable que l’entité concernée disposera de bénéfices futurs imposables sur lesquels ces pertes fiscales pourront être imputées.
Pour le calcul des impôts différés, le taux d’impôt retenu est le taux voté au 31 décembre 2023.
Les sociétés du Groupe ne comptabilisent pas d’impôt différé pour leurs opérations relevant du régime SIIC. Les éléments suivants ne donnent pas lieu non plus à la constatation d’impôt différé : la comptabilisation initiale d’un actif ou d’un passif dans une transaction qui n’est pas un regroupement d’entreprises et qui n’affecte ni le bénéfice comptable ni le bénéfice imposable, et les différences temporelles liées à des participations dans des filiales et des co-entreprises dans la mesure où il est probable qu’elles ne s’inverseront pas dans un avenir prévisible.
L’imposition des plus-values latentes à 16,5%, lors du passage au régime SIIC a donné lieu à la comptabilisation en charges en 2007 de la dette d’impôt dans les comptes de INEA et de HSP (société ayant fait l’objet d’une transmission de patrimoine à INEA à fin décembre 2008).
Compte tenu du régime SIIC, les montants figurant dans la seconde partie du tableau du résultat global n’incluent aucun effet d’impôt.
Les dettes fournisseurs et autres créditeurs sont initialement comptabilisés à leur juste valeur et ultérieurement évalués au coût amorti.
Ces dettes sont à échéance de moins d'un an.
S’agissant de dettes à court terme, leur coût amorti correspond à la valeur nominale.
L'Excédent Brut d’Exploitation désigne le bénéfice avant intérêts, impôts sur les bénéfices, dépréciations et amortissements, variations de juste valeur des immeubles de placement et résultat de cessions.
Il peut se traduire, ici, par la création de valeur liée à la gestion locative par INEA de ses immeubles de placement.
Les activités opérationnelles et financières du Groupe l’exposent aux risques suivants :
La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe au risque de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers.
L’exposition au risque de marché est limitée par le fait que :
Le risque de crédit représente le risque de perte financière dans le cas où un client locataire ou une contrepartie à un instrument financier viendrait à manquer à ses obligations contractuelles. Toutefois on peut constater l’absence de risque des organismes financiers traitant avec INEA.
Ce risque provient donc essentiellement des créances clients.
De ce point, la dispersion des risques locatifs est forte et rassurante.
Les actifs financiers concernés par le risque de crédit sont non significatifs.
Le risque de liquidité correspond au risque que le Groupe puisse éprouver des difficultés à honorer ses dettes à échéance.
La politique de financement des opérations d’exploitation répond à la stratégie du Groupe. Elle permet notamment la flexibilité et la réactivité en face d’opportunités tout en conduisant à un endettement long terme (maturité de la dette comprise entre 5 et 15 ans).
La Société a eu une situation de trésorerie nette positive sur l’année 2023.
La Société a été en capacité de lever de nouvelles dettes en 2023, et sa filiale Flex Park notamment a accédé à son premier crédit corporate.
Les informations relatives au risque de liquidité sont présentes dans les notes suivantes :
La stratégie d’acquisition du Groupe s’appuie sur un endettement maîtrisé par la conclusion de contrats d’emprunts à taux fixe d’une durée de 5 à 15 ans. Dans la même perspective, lorsque l’emprunt contracté est à taux variable, le Groupe souscrit un contrat d’échange de taux ou de cap de taux pour couvrir par anticipation l’intégralité de ce risque.
La valeur de marché de ces contrats varie avec les taux d’intérêt. Le cas échéant, ces fluctuations figurent au bilan et peuvent également être inscrites en résultat lorsque les relations de couverture ne sont pas justifiées au regard d’IFRS 9 ou cessent de l’être ou si les couvertures existantes sont inefficaces.
Sur la totalité des emprunts en cours, le taux moyen d’endettement après couverture de taux s’établit à 3,3% (contre 2,2% en 2022).
La durée de vie moyenne résiduelle des emprunts est de 3,7 ans au 31 décembre 2023 (portée à 4,1 ans le 19 février 2024 suite au refinancement de la tranche 1 de l’Euro PP (51 M€) – cf note 25).
L’endettement de la Société est soit à taux fixe soit à taux variable couverts très majoritairement. En effet, en cas de taux variable, la politique de la Société est de mettre en place des instruments de couverture (swap ou cap), souvent pour la majeure partie du montant et de la durée des emprunts.
La dette du 31 décembre 2023 est ainsi couverte à 90% contre le risque de fluctuation des taux.
Sur la base de l’endettement au 31 décembre 2023, et d’un taux Euribor 3 mois de 3,91% à cette date-là, une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 1% (soit un E3M applicable de 4,91% ou 2,91%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts, respectivement, de +606 et -1 794 milliers d’euros sur une base annualisée.
Une hausse ou une baisse de l’Euribor 3 mois de plus ou moins 2% (soit un E3M applicable de 5,91% ou 1,91%) aboutirait à une variation des intérêts d’emprunts, respectivement, de +1 212 et -4 050 milliers d’euros sur une base annualisée.
De plus l’impact d’une variation d’Euribor 3 mois sur la juste valeur au bilan des instruments financiers de couverture se traduit comme suit :
Sensibilité de la juste valeur des instruments de couverture (en milliers d'euros) | |||
|---|---|---|---|
Euribor 3 mois | 2,90 % | 3,90 % | 4,90 % |
Juste valeur active | 5 242 | 8 110 | 12 084 |
Juste valeur passive | 9 219 | 3 630 | 0 |
Ces couvertures sont principalement jugées efficaces au regard d’IFRS 9, la variation de valeur de marché des instruments de couverture serait inscrite au bilan en autres éléments du résultat global (réserves recyclables).
Les revenus locatifs bruts correspondent essentiellement à des loyers (IFRS 16) et charges locatives (IFRS 15) refacturées au titre des locations des immeubles d’un montant de 67 514 milliers d’euros (contre 58 477 au 31 décembre 2022).
Les revenus locatifs nets correspondent au revenu net de charges locatives engagées par INEA, refacturées ou non aux locataires et de charges propriétaires non refacturables.
Décomposition des revenus locatifs brut au 31 décembre 2023 (en milliers d'euros) | |
|---|---|
Loyers - IFRS 16 | 52 197 |
Refacturations des charges locatives - IFRS 15 | 15 317 |
Total | 67 514 |
INEA refacture la quasi-totalité des charges et réparations locatives à ses locataires. Le bailleur est cependant tenu d’effectuer toutes les réparations autres que les travaux d’entretien et les réparations locatives y compris les gros travaux.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Moins d’1 an | 54 827 | 44 027 |
De 1 à 5 ans | 105 534 | 79 610 |
Plus de 5 ans | 23 154 | 14 275 |
Paiements minimaux | 183 515 | 137 912 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Charges locatives refacturées | (15 317) | (13 782) |
Charges non refacturées | (2 456) | (2 686) |
Frais de fonctionnement | (9 723) | (8 849) |
dont frais généraux | (998) | (1 051) |
dont honoraires de gestion (Gest) | (6 734) | (5 637) |
dont honoraires juridiques et comptables | (649) | (689) |
dont honoraires de commercialisation et d’expertise | (884) | (738) |
dont honoraires divers de gestion | (267) | (325) |
dont frais bancaires | (24) | (100) |
dont pertes sur créances (nettes de reprise de dépréciation) | (127) | (254) |
dont jetons de présence | (113) | (124) |
dont autres produits | 72 | 68 |
Total charges locatives et frais de fonctionnement | (27 496) | (25 317) |
Les frais de fonctionnement comprennent notamment la rémunération GEST, les honoraires, les frais bancaires, les jetons de présence des administrateurs, les impôts et taxes et les pertes sur créances douteuses nettes des dotations et reprises sur dépréciations.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Rémunération des placements | 7 693 | 1 687 |
Refacturation du coût d'attribution des actions gratuites | 210 | 224 |
Part inefficace sur instruments de couverture | 3 | 0 |
Variation de juste valeur des dérivés | 0 | 0 |
Variation de juste valeur des dérivés – risque de crédit (DVA) | 224 | (239) |
Coût de la dette financière relative au contrat de location (IFRS 16) | (5) | (7) |
Intérêts sur emprunts bancaires | (24 140) | (11 360) |
Coût d’attribution des actions gratuites | (210) | (224) |
Total | (16 225) | (9 919) |
La rémunération des placements est principalement constituée des intérêts sur fonds versés, négociés dans le cadre des VEFA (1 173 milliers d'euros), des produits financiers sur le plan d’AGA (251 milliers d'euros), des intérêts courus sur OBSA (347 milliers d'euros) et des intérêts sur instruments financiers de couverture (5 795 milliers d'euros).
Le rapprochement des mouvements entre l’impôt théorique au taux légal d’imposition en France et l’impôt effectif est présenté comme suit :
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Résultat avant impôt | 21 539 | 58 077 |
Impôt théorique calculé au taux légal de 25 % (26,5 % en 2021) | (5 385) | (14 519) |
Impact des différences de taux | 0 | 0 |
Impact des décalages permanents | 0 | 0 |
Créance de carry back | 0 | 0 |
Plus-value LT imposée à un taux spécifique | 0 | 0 |
Incidences du régime SIIC | 5 385 | 14 519 |
Actif d’impôt non activé | 0 | 0 |
Impôt effectif | 0 | 0 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Impôts courants | 0 | 0 |
Impôt différés | 0 | 0 |
Charges ou produits d’IS en compte de résultat | 0 | 0 |
Impôts sur les éléments comptabilisés en capitaux propres | 0 | 0 |
Charges ou produits d’IS en compte de résultat | 0 | 0 |
Le régime des SIIC, codifié aux articles 208 C et suivants du Code général des impôts exonère d’impôt sur les sociétés, sous condition de distribution, les revenus tirés notamment de la location d’immeubles et les plus-values dégagées sur la cession à des personnes non liées, d’immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes visées à l’article 8 du Code général des impôts ou dans des filiales elles-mêmes soumises au régime des SIIC.
Les sociétés susceptibles de bénéficier de ce régime doivent remplir trois conditions :
Au cas particulier, INEA a adopté ce statut le 14 février 2007 avec effet rétroactif au 1er janvier 2007 étant précisé qu’à ce jour les conditions de capital et d’objet sont maintenues. Cette option concerne donc INEA, la SAS HSP (société ayant fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine en fin d’année 2008) et par voie de conséquence en raison de leur statut fiscal spécifique, les sociétés civiles suivantes : la SCI PA et la SCI ALPHA 11 MARBEUF.
Les SIIC ne sont pas soumises à une règle d'exclusivité de l'objet. L'exercice à titre accessoire d'autres activités que celles répondant à leur objet principal n'est donc pas susceptible de leur faire perdre le bénéfice du régime. Toutefois, ces activités doivent être marginales et les revenus retirés sont imposables dans les conditions de droit commun.
Les filiales détenues directement ou indirectement à au moins 95%, soumises à l’impôt sur les sociétés, et ayant un objet identique, peuvent opter pour ce régime.
Les revenus des sociétés de personnes relevant de l’article 8 du Code général des impôts dont l’objet social est identique à celui de leurs associés SIIC ou filiales qui ont opté pour le régime des SIIC bénéficient de l’exonération sous condition de distribution au prorata des droits des associés SIIC.
Aucune condition de détention minimale du capital de ces sociétés par les SIIC ou leurs filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime des SIIC n’est exigée. C’est le cas des SCI PA, ALPHA 11 MARBEUF et de Flex Park.
Flex Park a opté pour le régime des SIIC (article 208C CGI) en date du 7 mars 2016. Cette option porte effet au 17 décembre 2015, date du début de l’exercice correspondant à la date de constitution de la société.
La détermination du résultat fiscal de Flex Park conduit à distinguer deux secteurs :
En contrepartie de l’exonération d’impôt, Flex Park est soumise à des obligations de distribution de dividendes (95% des résultats issus des activités de location, 70% des plus-values de cession et 100% des dividendes versés par les filiales ayant opté pour le régime SIIC).
Les revenus tirés de l'exercice d'activités accessoires sont imposables à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Le résultat du secteur imposable est sans influence sur le résultat du secteur exonéré et n'influence pas les obligations de distribution afférentes aux opérations exonérées.
Les SIIC et leurs filiales doivent ventiler entre leurs secteurs exonéré et imposable les produits et charges correspondants, et distinguer lors des distributions auxquelles elles procéderont la fraction des bénéfices provenant des activités exonérées de celle provenant des activités imposables.
L'option, qui est irrévocable et globale, entraîne cessation d'activité dans la mesure où les entreprises concernées cessent totalement ou partiellement d'être soumises à l'impôt sur les sociétés. L’exercice de l’option entraîne en application de ces dispositions l’imposition immédiate des résultats de l'exercice en cours à la date de l'option ainsi que des provisions relatives à l'activité qui devient exonérée.
L’exercice de l’option pour le régime des SIIC entraîne également l’exigibilité d’un impôt de sortie (« exit tax ») calculé au taux de 19% sur les plus-values au moment d’entrer dans le régime sur les biens immobiliers et les participations dans des sociétés immobilières fiscalement transparentes. Cet impôt est payable par quart le 15 décembre de chaque année.
Le reliquat des déficits reportables non utilisés lors de l’option pour le régime des SIIC sera imputé sur le résultat de cessation et ce, y compris sur l’assiette servant au calcul à l’impôt de sortie calculé à 19%. Le solde éventuellement non imputé est définitivement perdu.
Les sociétés d’INEA, préalablement soumises à l'impôt sur les sociétés, sont redevables de l'impôt de sortie du fait de leur option pour le régime des SIIC. La base de l'impôt de sortie est calculée pour chaque société par différence entre la valeur vénale et la valeur fiscale des actifs immobiliers et/ou des parts des filiales fiscalement transparentes.
L'impôt de 19% s’appliquera sur cette base.
Le résultat de base par action est calculé en divisant le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires (résultat net part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation au cours de chaque exercice.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires | 21 539 | 58 077 |
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires | 10 810 643 | 9 675 253 |
Résultat de base par action (en euro/action) | 1,99 | 6,00 |
Le calcul du résultat dilué par action est déterminé en ajustant le bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires et le nombre moyen pondéré d’actions en circulation au cours de l’exercice des effets de toutes les actions ordinaires potentielles dilutives.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Bénéfice net attribuable aux actionnaires ordinaires | 21 539 | 58 077 |
Ajustements par type d’actions dilutives |
|
|
Bénéfice utilisé pour le calcul du résultat dilué (en milliers d’euros) | 21 539 | 58 077 |
Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires | 10 810 643 | 9 675 253 |
Ajustements par type d’actions dilutives à corriger |
|
|
Nombre d’actions utilisées pour le calcul du résultat dilué | 10 810 643 | 9 675 253 |
Résultat dilué par action (en euro/action) | 1,99 | 6,00 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2022 | Variation | 31/12/2023 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Augmentation | Diminution | Variation JV | Impact IFRS 16 | Autres | |||
Total immobilisations incorporelles | 840 | 6 | - 51 |
| - 163 |
| 632 |
dont IFRS 16 | 501 |
|
|
| - 163 |
| 338 |
Le bien détenu en application d’IFRS 16 concerne le bail des bureaux occupés par INEA à Paris. Le montant restant à amortir au 31 décembre 2023 jusqu’à l’échéance du bail (30/01/2029) est de 338 milliers d’euros.
L'évaluation de la juste valeur de l'ensemble des immeubles de placement a été catégorisée de niveau 3 au vu des données utilisées au titre des techniques d'évaluation.
Au 31 décembre 2023 (en milliers d’euros) | Terrains | Constructions livrées | Constructions en cours | Actifs déstinés à être cédés | Total immeubles de placement |
|---|---|---|---|---|---|
Au 1er janvier 2023 (Juste valeur) (1) | 154 940 | 789 982 | 75 980 | 0 | 1 020 903 |
À l’ouverture (valeurs brutes) | 152 180 | 644 065 | 76 037 | 4 603 | 876 885 |
Virement interne (2) | 26 227 | 23 016 | (49 244) |
| 0 |
Augmentations (2) |
| 88 158 | 31 935 | 1 961 | 122 054 |
Diminutions (2) |
| (1 674) |
| (6 564) | - 8 238 |
À la clôture 31 décembre 2023 – (valeurs brutes) | 178 407 | 753 565 | 58 728 | 0 | 990 701 |
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2022 (+) |
| 9 700 |
|
| 9 700 |
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2022 (-) |
| (14 671) |
|
| (14 671) |
JV N suite au reclassement des encours en N-1 |
| 1 222 |
|
| 1 222 |
Variation de Juste Valeur sur les nouveaux immeubles de placement |
| (368) |
|
| (368) |
Variation de JV au 31 décembre 2023 (3) | 0 | (4 116) | 0 | 0 | (4 116) |
Variation de Juste Valeur des actifs cédés en 2023 (-) (4) |
|
|
| (1 039) | (1 039) |
Variation de JV des actifs cédés en 2023 et détenus en vue de la vente 2022 (4) |
|
|
| 5 643 | 5 643 |
Reclassement JV des actifs détenues en vue de la vente 2023 (5) |
|
|
|
| 0 |
Cumul amortissements au 1er janvier 2023 |
|
|
|
| 0 |
Virement interne |
|
|
|
|
|
Dotations (6) |
|
|
|
| 0 |
Reprise/diminutions (6) |
|
|
|
| 0 |
Cumul Amortissements à la clôture |
|
|
|
| 0 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans la variation de la juste valeur |
| 1 686 |
|
| 1 686 |
À la clôture au 31 décembre 2023 (Juste valeur) | 181 168 | 897 052 | 58 671 | 0 | 1 136 892 |
En ce qui concerne les principales augmentations :
Livraisons / acquisitions (mise en exploitation) en valeur brute :
Immobilisations en cours (Immeubles en VEFA ou sous promesse) en valeur brute :
En ce qui concerne les principales diminutions en valeur brute :
Les immeubles de placement d’INEA relèvent dans leur ensemble du niveau 3 de la hiérarchie des justes valeurs telles qu’édictées par IFRS 13. Aucun changement de méthode d’évaluation n’est intervenu par rapport au 31 décembre 2022.
Au 31 décembre 2022 (en milliers d’euros) | Terrains | Constructions livrées | Constructions en cours | Actifs destinés à être cédés | Total immeuble de placement |
|---|---|---|---|---|---|
Au 1er janvier 2022 (Juste valeur) (1) | 140 606 | 696 305 | 46 727 | 0 | 883 639 |
À l’ouverture (valeurs brutes) | 137 846 | 585 021 | 46 784 | 13 916 | 783 567 |
Virement interne (2) | 14 496 | 10 527 | (27 013) | 1 990 | 0 |
Augmentations (2) |
| 52 885 | 56 266 | 2 614 | 111 765 |
Diminutions (2) | (162) | (4 368) |
| (13 917) | (18 447) |
À la clôture 31 décembre 2022 – (valeurs brutes) | 152 180 | 644 065 | 76 037 | 4 603 | 876 885 |
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2021 (+) |
| 30 571 |
| 1 039 | 31 610 |
Variation de Juste Valeur des actifs présents en 2021 (-) |
| (2 366) |
|
| (2 366) |
JV N suite au reclassement des encours en N-1 |
| 3 116 |
|
| 3 116 |
Variation de Juste Valeur sur les nouveaux immeubles de placement |
| (428) |
|
| (428) |
Variation de JV au 31 décembre 2022 (3) | 0 | 30 893 | 0 | 1 039 | 31 932 |
Variation de Juste Valeur des actifs cédés en 2022 (-) (4) |
| 34 |
|
| 34 |
Variation de JV des actifs cédés en 2022 et détenus en vue de la vente 2021(4) |
|
|
| 811 | 811 |
Reclassement JV des actifs détenues en vue de la vente 2022 (5) |
|
|
| 7 463 | 7 463 |
Cumul amortissements au 1er janvier 2022 |
|
|
|
| 0 |
Dotations (6) |
|
|
|
|
|
Reprise/diminutions (6) |
|
|
|
| 0 |
Cumul Amortissements à la clôture |
|
|
|
| 0 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans la variation de la juste valeur |
| 3 706 |
|
| 3 706 |
À la clôture au 31 décembre 2022 (Juste valeur) | 154 940 | 789 982 | 75 980 | 0 | 1 020 903 |
Les Immeubles de Placement en cours de Construction (IPUC) entrent dans le champ d’application d’IAS 40 et peuvent être évalués à la juste valeur dès lors que celle-ci peut être déterminée de façon fiable et sur une base continue.
INEA considère qu’un immeuble en cours de construction peut être évalué de façon fiable à la juste valeur si sa date de livraison est inférieure à 6 mois ou si sa commercialisation est bien avancée. A chaque date de clôture, tous les immeubles en cours de construction dans l’un de ces deux cas font donc l’objet d’une évaluation à la juste valeur ; les autres restant évalués au coût. L'évaluation au coût étant une approximation satisfaisante de la juste valeur.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Expertises BNP Paribas Real Estate Valuation (BNP) | 661 450 | 584 855 |
BPCE Expertises | 464 910 | 455 180 |
Actifs non expertisés : rénovation | 0 | 0 |
Corrections d'actifs expertisés | 0 | (1 382) |
Retraitements VEFA à livrer et actifs détenus en vue de la vente | (65 340) | (95 630) |
Actifs livrés : valeurs d’expertises retenues | 1 061 020 | 943 023 |
Expertises : VEFA à livrer sous 6 mois : valeur d’expertise retenues |
|
|
> Toulouse Landing |
| 24 900 |
> Bordeaux Coeur de Garonne | 9 685 | 7 953 |
> Merignac Arko | 24 533 | 16 202 |
> Rennes Cyberplace |
| 7 014 |
> Innovspace Chalifert | 13 720 |
|
VEFA livraisons < 6 mois | 47 938 | 56 069 |
Actifs non expertisés : en cours de livraison > 6 mois : au coût |
|
|
> Aix astravaia | 8 412 | 4 673 |
> Montpellier Nexus | 7 618 | 7 606 |
> Le Mans Auriga |
| 957 |
> Portes du Rhône |
| 8 574 |
> Toulouse Arty Station | 3 512 |
|
> Trappes Hennequin | 3 192 |
|
> Merignac Olea | 4 163 |
|
> Trappes Papin | 1 037 |
|
Actifs livraisons > 6 mois | 27 934 | 21 810 |
Immeubles de placement au bilan en IFRS | 1 136 892 | 1 020 902 |
Actifs détenus en vue de la vente au bilan en IFRS | 0 | 5 643 |
Totaux au bilan en IFRS | 1 136 892 | 1 026 545 |
Les VEFA dont la livraison est prévue avant le 30 juin 2024 :
Les VEFA dont la livraison est prévue après le 30 juin 2024, mais dont la commercialisation est bien avancée :
Néant.
Une réunion de travail sur les expertises a eu lieu le 22 novembre 2023 en présence des deux experts immobiliers, des membres du comité d’audit d’INEA et des commissaires aux comptes.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Expertise | 876 290 | 788 429 |
Actifs non livrés | 50 248 | 69 305 |
Travaux locataires immobilisés |
|
|
Total Bureau | 926 538 | 857 734 |
Expertise | 184 730 | 160 237 |
Actifs non livrés | 25 624 | 8 574 |
Travaux locataires immobilisés |
|
|
Total Activité | 210 354 | 168 811 |
Valeur des Immeubles de placement et actifs déstinés à être cédés au bilan | 1 136 892 | 1 026 545 |
Le tableau ci-dessus inclut les actifs détenus en vue de la vente.
(en milliers d’euros) | Société intégrée Globalement | Quote-part dans les sociétés mises en équivalence | Total |
|---|---|---|---|
1er janvier 2022 | 883 639 | 0 | 883 639 |
Variation des valeurs brutes | 93 318 | 0 | 93 318 |
Variation de la juste valeur | 31 932 | 0 | 31 932 |
Variation de la juste valeur des actifs cédés eu cours de l’exercice | 844 | 0 | 844 |
Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la vente en 2022 | 7 463 | 0 | 7 463 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans la variation de la juste valeur | 3 706 | 0 | 3 706 |
Total au 31 décembre 2022 | 1 020 902 | 0 | 1 020 902 |
1er janvier 2023 | 1 020 902 | 0 | 1 020 902 |
Variation des valeurs brutes | 113 815 | 0 | 113 815 |
Variation de la juste valeur | (4 116) | 0 | (4 116) |
Variation de la juste valeur des actifs cédés au cours de l’exercice | (1 039) | 0 | (1 039) |
Reclassement de la juste valeur des actifs détenus en vue de la vente en 2023 | 5 643 | 0 | 5 643 |
Valeur comptable de la sortie des composants pris en compte dans la variation de la juste valeur | 1 686 | 0 | 1 686 |
Total au 31 décembre 2023 | 1 136 892 | 0 | 1 136 892 |
Cette rubrique correspond au résultat de cession des actifs déterminé selon les éléments suivants :
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Prix de cession | 7 619 | 16 104 |
Juste valeur des immeubles cédés | (7 604) | (13 896) |
Frais de cession des éléments cédés | (10) | (164) |
SOUS TOTAL | 4 | 2 044 |
Frais de cession des actifs détenus en vue de la vente | (0) | (0) |
Autres | (0) | (104) |
Résultat des cessions d’actifs | 4 | 1 940 |
Néant
Néant
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Créances rattachées aux participations | 0 | 0 |
Instruments financiers de couverture | 3 448 | 9 380 |
Autres actifs financiers | 5 979 | 5 803 |
Total | 9 427 | 15 183 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Créances clients | 6 042 | 4 320 |
Produits à recevoir | 133 | 751 |
Fournisseurs débiteurs | 1 299 | 1 169 |
Avances sur charges locatives et compte de gérance | 1 472 | 1 322 |
Charges constatées d’avance | 5 021 | 4 173 |
Autres créances d’exploitation | 1 258 | 1 816 |
Créance GEST sur refacturation coûts liés à l’AGA | 551 | 802 |
Créances sur l’État – TVA | 3 397 | 5 026 |
Sous-total clients et autres débiteurs | 19 173 | 19 379 |
Carry back | 0 | 0 |
Créances sur l’État – Acomptes d’IS | 0 | 0 |
Sous-total créances d’impôt sur le résultat | 0 | 0 |
Total | 19 173 | 19 379 |
L’intégralité des créances clients et autres débiteurs a une échéance à moins d’un an.
Les avances sur charges locatives représentent les comptes de gérance et les avances faites par INEA, FLEX PARK et SCI ALPHA 11 MARBEUF au titre des charges par ailleurs refacturées aux locataires.
INEA a comptabilisé un produit à recevoir correspondant au montant probable d’attribution d’actions gratuites aux salariés de GEST soit un montant de 551 milliers d’euros au 31 décembre 2023.
Au 31 décembre 2023, aucun actif n‘est détenu en vue d’une vente.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Valeurs mobilières de placement | 613 | 733 |
Disponibilités | 5 059 | 3 232 |
Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 5 672 | 3 965 |
Les valeurs mobilières de placement ci-dessus sont principalement des produits d’OPCVM.
Le total de la trésorerie indiqué dans le tableau des flux de trésorerie comprend :
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 5 672 | 3 965 |
Liquidités nanties |
|
|
Intérêts courus bancaires (autres dettes financières) |
|
|
Découverts bancaires | (4 500) | (3 525) |
Variation de juste valeur |
|
|
Trésorerie nette | 1 172 | 439 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Capital social | 156 003 | 156 003 |
| (438) | (414) |
Capital | 155 565 | 155 589 |
Prime d’émission | 140 781 | 162 681 |
Capitaux propres avant réserves et résultats non distribués | 296 346 | 318 270 |
Nombre d’actions (hors actions propres) | 10 810 643 | 10 812 317 |
Nombre d’actions moyen pondérés (hors actions propres) | 10 810 643 | 9 675 253 |
(en milliers d’euros) | 01/01/2023 | Augmentation | Diminution | Reclassement courant/ | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et instruments de couverture | 420 066 | 143 783 (a) | (7 660) (b) | (60 489) (c) | 495 700 |
Dépôts reçus non courant | 5 062 | 2 120 | 0 | (2 500) | 4 682 |
Passif de location non courant (IFRS 16) | 368 | 0 | 0 | (175) | 193 |
Total dettes financières – non courant | 425 496 | 145 903 | (7 660) | (63 164) | 500 575 |
Emprunts et autres dettes financières | 14 465 | 0 | (14 465) (b) | 60 489 | 60 489 |
Dépôts reçus courant | 3 277 | 0 | (455) | 2 500 | 5 322 |
Passif de location courant (IFRS 16) | 173 | 0 | (173) (b) | 175 | 175 |
Concours bancaires courants | 3 525 | 4 500 | (3 525) | 0 | 4 500 |
Total dettes financières – courant | 21 440 | 4 500 | (18 618) | 63 164 | 70 486 |
Total dettes financières brutes | 446 936 | 150 403 | (26 278) | 0 (D) | 571 061 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | (3 965) | (1 707) | 0 | 0 | (5 672) |
TOTAL DETTES FINANCIERES NETTES | 442 971 | 148 696 | (26 278) | 0 | 565 389 |
(a) Augmentation – les principales émission/souscription de l’exercice sont les suivantes :
(b) Diminution – les principaux remboursements de l’exercice sont les suivants :
(c) Reclassement des dettes financières non courantes aux dettes financières courantes (d) Reclassement des dettes des actifs non courants destinés à être cédés | |||||
Au 31 décembre 2022 :
(en milliers d’euros) | 01/01/2022 | Augmentation | Diminution | Reclassement courant/ | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts et instruments de couverture | 323 777 | 113 163 (a) | (2 409) (b) | (14 465) (c) | 420 066 |
Dépôts reçus non courants | 3 720 | 1 672 | (597) | 268 | 5 062 |
Passif de location non courant (IFRS 16) | 541 | 0 | 0 | (173) | 368 |
Total dettes financières – non courant | 328 038 | 114 835 | (3 006) | (14 370) | 425 496 |
Emprunts et autres dettes financières | 105 504 | 0 | (105 504) (b) | 14 465 | 14 465 |
Dépôts reçus courant | 3 545 | 0 | 0 | (268) | 3 277 |
Passif de location courant (IFRS 16) | 156 | 0 | (156) | 173 | 173 |
Concours bancaires courants | 4 059 | 3 525 | (4 059) | 0 | 3 525 |
Total dettes financières – courant | 113 264 | 3 525 | (109 719) | 14 370 | 21 440 |
Total dettes financières BRUTES | 441 302 | 118 360 | (112 725) | 0 (d) | 446 936 |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | (4 604) | 0 | 639 | 0 | (3 965) |
TOTAL DETTES FINANCIERES NETTES | 436 698 | 118 360 | (112 086) | 0 | 442 971 |
| < 1 an | > 1 an | De 1 an à 5 ans | > 5 ans | Total |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts obligataires | 48 912 | 50 990 | 50 990 | 0 | 99 902 |
Emprunts corporate | (49) | 375 045 | 237 519 | 137 526 | 374 996 |
Emprunts hypothécaires | 5 687 | 66 971 | 64 432 | 2 539 | 72 658 |
Autres dettes financières | 11 346 | 7 570 | 6 223 | 1 347 | 19 006 |
Dettes financières | 65 986 | 500 576 | 359 164 | 141 412 | 566 562 |
Nature | Nb de lignes | Solde au 31/12/23 | Duration moyenne (ans) | Type de taux | Taux d'intérêt moyen* |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts hypothécaires à taux variable | 12 | 64 070 | 4,0 | variable | 3,8 % |
Emprunts hypothécaires à taux fixe | 2 | 8 588 | 4,0 | fixe | 2,2 % |
Emprunts obligataires | 4 | 99 902 | 0,6 | fixe | 3,1 % |
Crédits corporates | 6 | 374 996 | 4,4 | variable | 3,4 % |
dont crédit corporate "non green" | 2 | 39 846 | 2,8 | variable | 1,9 % |
dont Green Loan | 2 | 187 923 | 4,1 | variable | 2,9 % |
dont Sustainability Linked Loan | 2 | 147 227 | 5,2 | variable | 4,9 % |
TOTAL | 23 | 547 556 | 3,7 |
| 3,3 % |
* avec couvertures de taux attachées | |||||
Emprunts green (k€) | Début du contrat | Critères extra-financiers | Impact sur la marge |
|---|---|---|---|
EuroPP (100 M€) | 2018 |
| Aucun |
Green Loan (105 M€) | 2020 | Respect de la Taxonom Européenne (RT 2012-20 % et/ou label E+C-) |
|
Green Loan (100 M€) | 2021 | Sur-Performance de 10 % à 20 % par rapport au seuil de consommation (en kwh) prévu par le Dispositif éco-energie teritiaire (DEET) |
|
Sustainability Linkel Loan (170 M€) | 2022 |
| Bonus ou malus de 5 bps par critère |
Sustainability Linked Loan (50 M€) - Flex Park | 2023 |
| Bonus ou malus de 5 bps par critère |
Sur l’exercice 2023, compte tenu des montants tirés sur ces emprunts et des proratas temporis applicables, l’économie de charges financières générée par les bonus sur marge obtenus s’élève à 101 milliers d’euros.
INEA est tenue vis-à-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :
Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine. Il est ici calculé tel que défini dans les contrats de prêts, il diffère donc du LTV EPRA communiqué par ailleurs dans les différentes publications financières d’INEA.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice.
Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers).
| Covenants | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|
LTV | < 55 % | 47,7 % | 41,3 % |
DSCR | > 1,2 | 2,4 | 2,6 |
ICR | > 2,0 | 3,3 | 4,5 |
Au 31 décembre 2023 INEA respecte l’ensemble de ces ratios.
La crise économique n’a pas eu d’influence sur le respect des ratios des covenants.
L’encours des emprunts concernés par ces clauses de covenants est de 547 556 milliers d’euros au 31 décembre 2023 (430 823 milliers d’euros au 31 décembre 2022).
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Capital | 117 961 | 172 509 |
Intérêts au taux effectif prévisionnels liés à ces échéances | 10 988 | 7 704 |
Total | 128 949 | 180 213 |
Le Capital et les intérêts ci-dessus indiqués sont relatifs aux emprunts contractés auprès d’organismes de crédit hors contrats revolving, green loan et risque de crédit (IFRS 13).
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Capital | 54 599 | 10 790 |
Intérêts au taux effectif prévisionnels liés à ces échéances | 5 276 | 4 959 |
Total | 59 875 | 15 749 |
Le Capital et les intérêts ci-dessus indiqués sont relatifs aux emprunts contractés auprès d’organismes bancaires hors contrats revolving, green loan, concours bancaires courants et risque de crédit (IFRS 13).
Les emprunts bancaires de type hypothécaire souscrits par INEA sont garantis par les immeubles de placement financés par ces emprunts (Cf. Note 10 « Immeuble de placement » et 23 « Engagements hors bilan »).
Les emprunts immobiliers souscrits, libellés en euros, sont soit à taux fixe non révisable, soit à taux variable.
INEA détient au 31 décembre 2023 31 instruments de couverture pour couvrir sa dette contre le risque de fluctuation des taux d’intérêt. Le taux de dette sécurisée s’élève ainsi à 90%.
Ces instruments couvrent un encours de 382 000 milliers d’euros au 31 décembre 2023 contre 220 956 milliers d’euros au 31 décembre 2022.
Leur juste valeur est inscrite dans les comptes.
La comptabilité de couverture conduit à comptabiliser :
Au 31 décembre 2023, le capital restant dû des emprunts souscrits (plus dépôts de garanties inclus) et tirés par INEA s’élève contractuellement à 563 012 milliers d’euros (443 412 milliers d’euros en 2022).
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | en % | sécurisé |
|---|---|---|---|
Dette à taux fixe | 108 490 | 20 % | 20 % |
Dette à taux variable | 439 066 | 80 % |
|
dont couverte | 382 000 | 87 % | 70 % |
dont non couverte | 57 066 | 13 % |
|
Capital restant dû des financements | 547 556 | 97 % | 90 % |
Intérêts courus | 5 084 | 1 % |
|
Dépôts | 10 004 | 2 % |
|
Instruments de couverture | 3 582 | 1 % |
|
Passif de location | 368 | 0 % |
|
Concours bancaires courants | 4 500 | 1 % |
|
Dette totale BRUTE | 571 093 | 101 % |
|
Trésorerie et équivalents de trésorerie | (5 672) | (1) % |
|
DETTE TOTALE NETTE | 565 421 | 100 % |
|
L’endettement financier net à plus d’un an (total des dettes financières "non courantes" déduction faite de la trésorerie ou équivalent de trésorerie nette) s’élève à 499 403 milliers d’euros au 31 décembre 2023 contre 425 057 milliers d’euros au 31 décembre 2022.
Le montant des dettes financières à taux fixe au 31 décembre 2023 s’élève à 108 490 milliers d’euros contre 109 226 milliers d’euros au 31 décembre 2022.
Le montant des dettes financières à taux variable au 31 décembre 2023 s’élève à 439 066 milliers d’euros contre 321 597 milliers d’euros au 31 décembre 2022.
Les échéances des emprunts, pour leurs parts non courantes, se présentent comme suit :
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Entre 1 et 5 ans | 359 163 | 272 030 |
Plus de 5 ans | 141 412 | 153 467 |
Total dettes financières – non courant | 500 575 | 425 497 |
Les emprunts sont couverts à 90 % contre le risque de taux (contre 77 % au 31 décembre 2022).
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Autres passifs non courants – Provision AGA | 367 | 602 |
Autres passifs courants – Provision AGA inférieure à 1 an | 184 | 201 |
Total autres passifs financiers | 551 | 802 |
Le 12 juin 2019, l’assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la Société a autorisé dans sa 17ème résolution le Conseil d’administration à procéder au profit de plus de 50% des salariés de GEST à une attribution gratuite d’actions existantes ou à émettre, à concurrence d’un nombre d’actions représentant un pourcentage maximum de 1% du capital social de la Société. Cette autorisation peut être utilisée par le Conseil d’administration pendant un délai maximum de trente-huit mois à compter de la date de cette assemblée.
Il est précisé dans la résolution que tous les coûts, directs et indirects, liés au plan d’attribution gratuite d’actions seront supportés par GEST.
Cette attribution vise à renforcer la motivation des salariés de GEST et à les fidéliser, en leur offrant un outil de rémunération complémentaire qui tient compte des performances et du développement de la Société, dont GEST assure la gestion.
Le 23 juillet 2019, en vertu de sa délégation, le Conseil d’administration d’INEA a décidé de conclure un plan d’attribution gratuite d’actions aux salariés de GEST.
Périodes d’acquisition :
Chaque quota d'actions gratuites attribuées ne sera définitivement acquis, sous réserve le cas échéant de l'atteinte des conditions de performance, qu'au terme des périodes d’acquisition successives ci-après :
Le nombre d’actions gratuites initialement attribuées est de 35 000 actions au prix de 42 €.
INEA s'est engagée auprès de la société Gest à lui céder 35 000 actions. Un fois acquises, Gest les attribuera à ses propres salariés dans le cadre d'un plan d'attribution d'actions gratuites.
Une provision pour risques et charges a donc été comptabilisée à la mise en place du plan pour l’ensemble des actions à attribuer pour un montant global de 1 435 000 euros, la partie distribuée l’année suivante étant classée en passif courant chez INEA.
Cette même provision est mise à jour au fur et à mesure de l’attribution des actions et des variations observées sur le cours INEA.
Du fait de la convention de refacturation signée le 10 décembre 2019 par INEA et GEST un produit à recevoir a été constaté pour le même montant ainsi que pour les divers frais liés à l’opération, l’ensemble des coûts de cette opération étant supportés par GEST.
L’impact au niveau du compte de résultat est donc neutre pour INEA, les charges financières étant couvertes par des produits équivalents de même nature.
Au 31 décembre 2023, le passif financier correspondant au montant probable d’attribution d’actions gratuites est de 551 milliers d’euros contre 802 milliers d’euros au 31 décembre 2022.
Au 31 décembre 2023, le solde des actions restant à distribuer s’élève à 14 502, évaluées au cours de clôture soit 38 €.
La provision, et le produit à recevoir correspondant, s’élèvent donc ainsi à 551 k€ au 31 décembre 2023, pour une partie courante à 184 k€.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | Évaluation à la JV | |||
|---|---|---|---|---|---|
Valeur | Juste valeur | Niveau des données d’évaluation | Classe comptable | ||
Actifs non courants | 9 427 | 9 427 |
|
|
|
Créances rattachées aux participations | 0 | 0 | Niveau 2 |
| Non |
Instruments de couverture | 3 448 | 3 448 | Niveau 3 | Résultat / Capitaux propres | Oui |
Autres actifs financiers à la JVR | 5 979 | 5 979 | Niveau 3 | Résultat | Oui |
Actifs courants | 29 549 | 29 549 |
|
|
|
Clients et autres débiteurs | 19 173 | 19 173 | Niveau 2 |
| Non |
Autres actifs courants | 4 614 | 4 614 | Niveau 3 | Résultat | Oui |
Créances d’impôt sur le résultat | 0 | 0 | Niveau 2 |
| Non |
Trésorerie et équivalents de trésorerie | 5 672 | 5 672 | Niveau 2 |
| Non |
Passifs non courants | 500 943 |
|
|
|
|
Dettes financières | 500 575 | (1) | Niveau 2 | Résultat / Capitaux propres | Oui |
dont instruments de couverture de taux | 2 696 | 2 696 | Niveau 2 | Résultat / Capitaux propres | Oui |
Autres passifs non courants | 367 | 367 | Niveau 2 | Résultat / Capitaux propres | Non |
Passifs courants | 85 328 |
|
|
|
|
Fournisseurs et autres créditeurs | 14 658 | 14 658 | Niveau 2 |
| Non |
Concours bancaires courants | 4 500 | 4 500 | Niveau 2 |
| Non |
Autres dettes financières | 65 986 | (1) | Niveau 2 | Résultat | Oui |
Autres passifs courants | 184 | 184 | Niveau 2 | Résultat / Capitaux propres | Non |
Passifs directement liés aux groupes d'actifs détenus en vue de la vente | 0 | 0 | Niveau 2 |
|
|
(1) La juste valeur de la dette financière non courante et courante s’élève à 557 729 milliers d’euros au 31 décembre 2023 contre 424 983 milliers d’euros au 31 décembre 2022. | |||||
| 31/12/2023 | |||
| Valeur comptable | Variations de la juste valeur sur la période (y.c. cessation de couverture au cours de la période) | Montant | |
(en milliers d’euros) | Actif | Passif | ||
Couverture de flux de trésorerie | IFRS 7.24A(a) | IFRS 7.24A(a) | IFRS 7.24A(c) | IFRS 7.24A(d) |
|
|
|
| |
Taux d’intérêt | 8 110 | 3 631 | (10 516) | 382 000 |
Instruments fermes |
|
|
|
|
Autres |
|
|
|
|
Total Couverture de flux de trésorerie | 8 110 | 3 631 | (10 516) | 382 000 |
La stratégie de couverture des emprunts du Groupe reste inchangée.
Le montant de la couverture de taux d’intérêt directement comptabilisée en résultat s’élève à 3 milliers d’euros.
| 31/12/2023 | ||
(en milliers d’euros) | Gains et pertes comptabilisés directement | Résultat net (Résultat de la comptabilité de couverture) | |
| IFRS 7.24C (b)(iii) | IFRS 7.24C (b)(iii) et 24C (b)(v) | |
Couverture de flux de trésorerie | Montant de la part efficace | Montant comptabilisé en capitaux propres recyclables transférés en résultat au cours de la période | Montant de la part inefficace de la couverture |
IFRS 7.24C (b)(i) | IFRS 7.24C (b)(iv) | IFRS 7.24C (b)(ii) | |
|
|
| |
Taux d’intérêt | (10 359) | 0 | 3 |
Change | 0 | 0 | 0 |
Matières premières | 0 | 0 | 0 |
Autres | 0 | 0 | 0 |
Total de la couverture de flux de trésorerie | (10 359) | 0 | 3 |
| 31/12/2023 | 31/12/2022 | ||||
(en milliers d’euros) | Valeur de marché | Montant notionnel | Valeur de marché | Montant notionnel | ||
positive | négative | positive | négative | |||
Couverture de flux de trésorerie |
|
|
|
|
|
|
Taux d’intérêt | 8 110 | 3 631 | 382 000 | 14 995 | 0 | 220 956 |
Total Instruments dérivés de couverture | 8 110 | 3 631 | 382 000 | 14 995 | 0 | 220 956 |
| 31/12/2023 | 31/12/2022 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Opérations sur marchés organisés | Opérations de gré à gré | Total notionnel | Total notionnel | ||||
(en milliers d’euros) | ≤ 1 an | > 1 an à ≤ 5 ans | > 5 ans | ≤ 1 an | > 1 an à ≤ 5 ans | > 5 ans | ||
Autres instruments |
|
|
|
|
|
|
|
|
Autres |
|
|
| 30 000 | 322 000 | 30 000 | 382 000 | 220 956 |
Total notionnel des instruments dérivés de couverture | 0 | 0 | 0 | 30 000 | 322 000 | 30 000 | 382 000 | 220 956 |
Les mouvements d’impôts différés actifs et passifs sur l’exercice sont les suivants :
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
AU 1er JANVIER | 1 770 | 1 770 |
Enregistré au compte de résultat |
|
|
Reprise d’impôt différé |
|
|
Impôt différé actif de l’exercice | 1 770 | 1 770 |
Enregistré en capitaux propres |
|
|
à la clôture | 1 770 | 1 770 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Dettes fournisseurs | 5 259 | 5 498 |
Dettes fiscales et sociales | 521 | 517 |
Autres dettes diverses | 5 248 | 4 665 |
Produits constatés d’avance | 0 | 0 |
Dettes sur immobilisations | 3 631 | 4 734 |
Total dettes fournisseurs et autres crediteurs | 14 658 | 15 414 |
L’intégralité des dettes fournisseurs à une échéance à moins d’un an. Les dettes sur immobilisations correspondent aux sommes restantes à verser aux promoteurs des immeubles acquis par INEA.
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Moins d’un an | 14 658 | 15 414 |
Entre 1 et 2 ans |
|
|
Entre 2 et 5 ans |
|
|
Plus de 5 ans |
|
|
Total dettes fournisseurs et autres créditeurs | 14 658 | 15 414 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Produits des cessions | 7 619 | 16 104 |
Frais sur cessions | (11) | (171) |
Variation des créances sur cessions | 477 | 945 |
Encaissements sur cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles | 8 085 | 16 877 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Acquisitions d'immeubles de placement | 122 066 | 111 740 |
Variation des dettes sur immeubles de placement | 1 104 | 18 302 |
DECAISSEMENTS SUR ACQUISITIONS D'IMMEUBLES DE PLACEMENT | 123 169 | 130 043 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Variation des créances d'exploitation | (271) | 1 070 |
Variation des dettes d'exploitation | 78 | (1 399) |
VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT LIÉ À L'ACTIVITÉ | (193) | (329) |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Dettes financières à l'ouverture | 435 072 | 429 978 |
Dettes financières à la clôture | 556 557 | 435 072 |
VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT LIÉ À L'ACTIVITÉ | 121 485 | 5 094 |
Tirages sur dettes financières | 132 710 | 107 158 |
Remboursement de dettes financières | (17 300) | (103 622) |
Impact TIE | 1 148 | 955 |
Variation sur intérêts courus non échus | 1 376 | 557 |
Autres variations | 3 550 | 47 |
Variation des dettes financieres | 121 485 | 5 094 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Encaissements sur dépôts de garantie | 2 120 | 1 672 |
Décaissements sur dépôts de garantie | (456) | (597) |
VARIATION des depots de garantie sur l'exercice | 1 665 | 1 075 |
(en milliers d’euros) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|
Dividende par action (en euros) | 2,70 | 2,70 |
Nombre d'actions (hors auto-détenues à date de versement) | 10 810 569 | 8 438 658 |
dividendes verses aux actionnaires de la mere (en milliers d'euros) | 29 189 | 22 784 |
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2021 au titre de l’exercice 2020 pour un montant de 21 985 milliers d’euros (moins la part de 1 millier d’euros revenant à INEA au titre des actions auto détenues).
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2022 au titre de l’exercice 2021 pour un montant de 22 831 milliers d’euros (moins la part de 46 milliers d’euros revenant à INEA au titre des actions auto détenues).
Une distribution de dividendes a été effectuée au 1er semestre 2023 au titre de l’exercice 2022 pour un montant de 29 271 milliers d’euros (moins la part de 82 milliers d’euros revenant à INEA au titre des actions auto détenues).
(en euros) | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|
Dividende net par action | 2,70 | 2,60 |
Le dividende proposé au vote lors de la prochaine assemblée générale des actionnaires s’élève à
Honoraires comptabilisés pour l’exercice clos le 31 décembre 2023:
(en euros) | KPMG | % | PWC | % |
|---|---|---|---|---|
Audit : |
|
|
|
|
Honoraires de certification des comptes (1) | 120 381 |
| 93 757 |
|
Sous-total | 120 381 | 94 % | 93 757 | 97 % |
Honoraires SACC : |
|
|
|
|
SACC (2) | 8 365 |
| 3 021 |
|
Sous-total | 8 365 | 6 % | 3 021 | 3 % |
Total | 128 746 | 100 % | 96 778 | 100 % |
(1) Dont 195 457€ pour INEA et 18 681€ pour FLEX PARK (2) Dont 6 042€ pour INEA et 5 344€ pour FLEX PARK |
|
|
|
|
(en milliers d’euros) | Sûretés réelles (hypothèques) au 31/12/23 | |
|---|---|---|
Montant garanti | Montant tiré * | |
Autres emprunts obligataires (Euro PP) | N/A | 65 000 |
Emprunts et dettes auprès d’établissements de crédit |
|
|
|
|
|
| 125 522 | 70 273 |
|
|
|
* Capital restant dû des emprunts. | ||
Le montant de l’encours des emprunts garantis s’élève à 70 273 milliers d’euros au 31 décembre 2023 (81 138 milliers d’euros au 31 décembre 2022).
Par ailleurs, des garanties complémentaires existent pour certains emprunts, à savoir :
Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.
INEA a comptabilisé la somme de 6 734 milliers d’euros au titre de la prestation de GEST sur la période, dont 783 milliers d’euros ont été refacturées à Flex Park et 12 milliers d’euros à Alpha.
Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société GEST, cette dernière percevant des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte de la société INEA.
Le 19 février 2024, INEA a signé un nouveau SLL (sustainability linked loan) avec un pool bancaire de 6 banques destiné à refinancer l’Euro PP 2018 arrivant à échéance pour la 1ère tranche le 21 février 2024 (49 M€) et pour la 2ème tranche (51 M€) le 21 février 2025.
Le montant tiré au 21 février 2024 est de 49 M€ et pourra être étendu à 100 M€ en 2025. Il est remboursable in fine, à échéance du prêt.
D’une durée initiale de 5 ans, ce SLL dispose de deux facultés d’extension d’un an chacune, pouvant ainsi porter son échéance finale au 21 février 2031.
Ce nouveau SLL est un financement vert à impact, une variation de +/- 10 bps de la marge applicable étant soumise à l’atteinte d’objectifs environnementaux (empreinte carbone et économie circulaire, critères alignés sur les engagements pris dans le cadre du SLL 2022).
(Exercice clos le 31 décembre 2023)
À l’Assemblée générale
Foncière INEA
2, place des Hauts Tilliers
92230 Gennevilliers
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société Foncière Inea relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2023, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie «Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1ᵉʳ janvier 2023 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Au 31 décembre 2023, la valeur des immeubles de placement s’élève à 1 137 millions d’euros soit près de 97 % de l’actif consolidé de Foncière Inea. Par ailleurs, la variation de la valeur de ces immeubles a eu un impact de - 4,1 millions d’euros dans le résultat de l’exercice.
Comme indiqué dans la note 2.2.1 « Immeubles de placement » de l’annexe aux comptes consolidés, après leur comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont comptabilisés à leur juste valeur (telle que définie par la norme IFRS 13), les variations de ces justes valeurs étant comptabilisées sur une ligne distincte du compte de résultat « solde net des ajustements de valeurs des immeubles ». La juste valeur des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies par deux experts indépendants par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine de la société.
La détermination de la juste valeur d’un actif immobilier implique le recours à une part significative de jugement pour définir les hypothèses et estimations appropriées, comme détaillé dans les notes 2.2.1 et 10 de l’annexe aux comptes consolidés.
Les évaluations tiennent compte de caractéristiques spécifiques tel que la nature de l'actif, l'emplacement, le loyer potentiel, le taux de vacance, le taux de rendement potentiel, ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
Par conséquent, nous considérons l’évaluation des immeubles de placement comme un point clé de l’audit en raison du caractère significatif de ce poste au regard des comptes consolidés, de la part significative de jugement relatif à la détermination des principales hypothèses utilisées et de la sensibilité de la juste valeur des actifs immobiliers à ces hypothèses.
Nos travaux ont consisté à :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du conseil d'administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés inclusdans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président-Directeur Général. S’agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format d’information électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Foncière Inea par votre assemblée générale du 21 avril 2006 pour le cabinet KPMG SA et par l’acte constitutif de Foncière Inea en octobre 1998 pour le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit.
Au 31 décembre 2023, le cabinet KPMG SA était dans la 18ème année de sa mission sans interruption et le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit dans la 26ème année, dont 18 années pour chacun des deux cabinets depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché réglementé.
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
Nous remettons au comité d'audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d'audit figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d'audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Fait à Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 02 avril 2024
Les Commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit | KPMG SA |
|---|---|
Mathilde Hauswirth | Sandie Tzinmann |
au 31 décembre 2023 (RFA)
(en euros) | 2023 | 2022 | % |
|---|---|---|---|
Produits d’exploitation (1) |
|
| |
Vente de marchandises |
|
|
|
Loyers nets | 43 209 828 | 36 413 331 | 18,66 |
Charges refacturées | 12 849 412 | 11 282 121 | 13,89 |
Montant net du chiffre d’affaires | 56 059 241 | 47 695 452 | 17,54 |
Production stockée |
|
|
|
Production immobilisée |
|
|
|
Subventions d’exploitation |
|
|
|
Reprises sur amortis. et provisions, transferts de charges | 1 065 579 | 1 988 563 | (46,41) |
Autres produits | 2 738 787 | 1 880 422 | 45,65 |
Total des produits d’exploitation | 59 863 606 | 51 564 437 | 16,09 |
Charges d’exploitation (2) |
|
| |
Achats de marchandises |
|
|
|
Variation de stock (m/ses) |
|
|
|
Achats de matières premières & autres approvisionnement |
|
|
|
Variation de stock (matières premières) |
|
|
|
Autres achats et charges externes | 25 473 679 | 23 550 913 | 8,16 |
Impôts, taxes et versements assimilés | 140 903 | 165 204 | (14,71) |
Salaires et traitements |
|
|
|
Charges sociales | 20 224 | 23 045 | (12,24) |
Dotations aux amortissements et provisions |
|
|
|
Sur immobilisations : dotations aux amortissements | 17 530 291 | 15 606 644 | 12,33 |
Sur immobilisations : dotations aux provisions |
|
|
|
Sur actif circulant : dotations aux provisions | 9 896 | 189 880 | (94,79) |
Pour risques et charges : dotations aux provisions |
|
|
|
Autres charges | 138 510 | 581 948 | (76,20) |
Total des charges d’exploitation | 43 313 503 | 40 117 634 | 7,97 |
Résultat d’exploitation | 16 550 103 | 11 446 802 | (44,58) |
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun |
|
|
|
Bénéfice ou perte transferee |
|
|
|
Perte supportée ou bénéfice transféré |
|
|
|
Produits financiers |
|
|
|
De participation (3) | 2 248 930 | 3 346 019 | (32,79) |
D’autres valeurs mobilières et créances de l’actif immobilisé |
|
|
|
Autres intérêts et produits assimilés | 6 843 094 | 1 558 028 | 339,22 |
Reprises sur provisions et transfert de charges | 251 330 | 322 642 | (22,10) |
Différences positives de changes |
|
|
|
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement | 4 658 | 12 422 | (62,50) |
Total des produits financiers | 9 348 011 | 5 239 112 | 78,43 |
Charges financières |
|
|
|
Dodations aux amortissements et provisions | 32 103 | 75 253 | (57,34) |
Intérêts et charges assimilées (4) | 20 894 116 | 9 690 708 | 115,61 |
Différences négatives de change |
|
|
|
Charges nettes sur cessions de valeurs mob. de placement | 73 479 | 57 385 | 28,05 |
Total des charges financières | 20 999 698 | 9 823 345 | 113,77 |
(en euros) | 2023 | 2022 | % |
|---|---|---|---|
Résultat financier | (11 651 687) | (4 584 233) | 154,17 |
Résultat courant avant impôts | 4 898 416 | 6 862 569 | (28,62) |
Produits exceptionnels |
|
|
|
Sur opérations de gestion |
|
|
|
Sur opération en capital | 7 618 750 | 16 104 127 | (52,69) |
Reprises sur provisions et transferts de charges | 0 | 80 722 | (100,00) |
Total des produits exceptionnels | 7 618 750 | 16 184 849 | (52,93) |
Charges exceptionnelles |
|
|
|
Sur opérations de gestion | 0 | 77 385 | (100,00) |
Sur opérations en capital | 7 306 380 | 15 113 566 | (51,66) |
Dotations aux amortissements et provisions | 70 172 | 93 622 | (25,05) |
Total des charges exceptionnelles | 7 376 551 | 15 284 572 | (51,74) |
Résultat exceptionnel | 242 199 | 900 277 | (73,10) |
Participation des salariés aux résultats |
|
|
|
Impôts sur les bénéfices |
|
|
|
Total des produits | 76 830 367 | 72 988 397 | 5,26 |
Total des charges | 71 689 752 | 62 225 553 | 9,91 |
Bénéfice ou perte | 5 140 615 | 7 762 846 | (33,78) |
(1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs |
|
|
|
(2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs |
|
|
|
(3) Dont produits concernant les entités liées | 2 328 033 | 3 346 019 |
|
(4) Dont intérêts concernant les entités liées |
|
|
|
(en euros) | Brut | Amortissements Dépréciations | Net | Net |
|---|---|---|---|---|
Capital souscrit non appelé |
|
|
|
|
Actif immobilisé |
|
|
|
|
Immobilisations incorporelles |
|
|
|
|
Frais d’établissement |
|
|
|
|
Frais de recherche et de développement |
|
|
|
|
Concessions, brevet et droits assimilés | 223 870 | 207 195 | 16 675 | 59 159 |
Fonds commercial |
|
|
|
|
Autres immobilisations incorporelles |
|
|
|
|
Avances et acomptes |
|
|
|
|
Immobilisations corporelles |
|
|
|
|
Terrains | 160 024 686 |
| 160 024 686 | 137 879 726 |
Constructions | 646 694 079 | 108 601 104 | 538 092 976 | 463 426 456 |
Installations techniques, matériel et outillage |
|
|
|
|
Autres immobilisations corporelles | 565 195 | 279 363 | 285 832 | 328 394 |
Immobilisations corporelles en cours | 33 087 387 |
| 33 087 387 | 71 033 221 |
Avances et acomptes |
|
|
|
|
Immobilisations financières |
|
|
|
|
Participations | 76 988 904 |
| 76 988 904 | 30 382 800 |
Créances rattachées à des participations | 4 485 153 |
| 4 485 153 | 22 256 044 |
Titres immobilisés de l’activité de portefeuille |
|
|
|
|
Autres titres immobilisés |
|
|
|
|
Prêts |
|
|
|
|
Autres immobilisations financières | 150 026 |
| 150 026 | 428 168 |
Total actif immobilisé | 922 219 299 | 109 087 661 | 813 131 638 | 725 793 968 |
Actif circulant |
|
|
|
|
Stocks et en-cours |
|
|
|
|
Matières premières et autres approvisionnements |
|
|
|
|
En cours de production de biens et services |
|
|
|
|
Produits intermédiaires et finis |
|
|
|
|
Marchandises |
|
|
|
|
Avances et acomptes versés sur commandes | 160 752 |
| 160 752 | 262 734 |
Créances (1) |
|
|
|
|
Créances clients comptes rattachés | 3 507 244 | 16 724 | 3 490 519 | 2 766 560 |
Autres créances | 5 248 716 |
| 5 248 716 | 8 244 770 |
Capital souscrit – appelé, non versé |
|
|
|
|
Valeurs mobilières de placement | 1 867 745 | 97 685 | 1 770 060 | 1 926 454 |
Actions propres | 1 254 291 | 97 685 | 1 156 606 | 1 193 664 |
Autres titres | 613 454 |
| 613 454 | 732 790 |
Instruments de trésorerie * | 144 826 |
| 144 826 | 281 612 |
Disponibilités | 3 681 983 |
| 3 681 983 | 2 407 509 |
Charges constatées d’avance | 4 852 914 |
| 4 852 914 | 4 067 000 |
Total actif circulant | 19 464 180 | 114 410 | 19 349 770 | 19 956 639 |
Charges à répartir sur plusieurs exercices | 2 909 631 |
| 2 909 631 | 2 886 900 |
Prime de remboursement des emprunts |
|
|
|
|
Écarts de conversion – Actif |
|
|
|
|
Total actif | 944 593 110 | 109 202 071 | 835 391 039 | 748 637 507 |
(1) Dont à plus d’un an | 551 076 |
|
| 802 402 |
* Les instruments de trésorerie correspondent aux primes d'option sur taux des Caps étalées sur la durée de ces Caps
(en euros) | Net | Net |
|---|---|---|
Capital social ou individuel | 156 003 141 | 156 003 141 |
Primes d’émission, de fusion, d’apport | 141 664 872 | 163 514 641 |
Écarts de réévaluation |
|
|
Réserve légale | 4 557 736 | 4 169 593 |
Réserves statutaires ou contractuelles |
|
|
Réserves réglementées | 746 740 | 746 740 |
Autres réserves |
|
|
Report à nouveau | 82 380 | 46 443 |
Résultat de l’exercice | 5 140 615 | 7 762 846 |
Subventions d’investissement |
|
|
Provisions réglementées | 1 360 793 | 1 290 622 |
Capitaux propres | 309 556 276 | 333 534 026 |
Produits des émissions de titres participatifs |
|
|
Avances conditionnées |
|
|
Autres fonds propres |
|
|
Provisions pour risques |
|
|
Provisions pour charges | 551 076 | 802 403 |
Provisions pour risques et charges | 551 076 | 802 403 |
Emprunts obligataires convertibles |
|
|
Autres emprunts obligataires | 66 746 154 | 66 746 154 |
| 433 994 424 | 324 236 141 |
| 4 500 000 | 3 525 458 |
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédits | 438 494 424 | 327 761 600 |
Emprunts et dettes financières diverses | 7 780 661 | 6 332 831 |
Emprunts et dettes financières diverses – Associés |
|
|
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours | 2 940 252 | 2 827 047 |
Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 4 682 564 | 4 804 675 |
|
|
|
| 22 564 | 24 800 |
|
|
|
| 265 005 | 212 384 |
|
|
|
| 172 121 | 195 690 |
Dettes fiscales et sociales | 459 690 | 432 874 |
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 2 595 369 | 4 098 709 |
Autres dettes | 1 584 573 | 1 297 188 |
Instruments de trésorerie |
|
|
Produits constatés d’avance |
|
|
Dettes (1) | 525 283 687 | 414 301 079 |
Écarts de conversion – Passif |
|
|
Total passif | 835 391 039 | 748 637 507 |
(1) Dont à plus d’un an | 445 573 330 | 381 424 780 |
En date du 10 mai 2023, lors de l’assemblée mixte, INEA a procédé de manière exceptionnelle au transfert de son siège social au 2, place des Hauts Tilliers – 92230 GENNEVILLIERS.
En date du 10 mai 2023, lors de l’assemblée mixte, INEA a procédé à l’extension de son objet social avec l’ajout d’une activité accessoire à savoir : « la société pourra également dans l’objectif de concourir au développement durable dans ses dimensions économique, sociale, environnementale et participative ainsi qu’à la transition énergétique, signer tous contrats liés à la production d’énergies à partir de ressources renouvelables ; concevoir, développer, financer, réaliser, exploiter toutes installations photovoltaïques sur les toitures et/ou les emplacements de stationnement de ses immeubles (via des ombrières) incluant la production d’électricité, pour l’autoconsommation ou la vente ; mener toutes opérations visant la maîtrise de la consommation d’énergie, notamment de sobriété et d’efficacité énergétique ».
Au cours de l’exercice 2023, INEA a décidé de porter l’engagement du SLL 2022 à hauteur de 170 000 milliers d’euros et son échéance a été prorogée d’un an, soit en mars 2029.
Les tirages effectués au cours de l’année 2023 se sont élevés à 106 000 milliers d’euros, portant ainsi l’encours de l’emprunt à 139 000 milliers d’euros au 31 décembre 2023.
En outre, au cours de l’exercice 2023, INEA a procédé à des tirages complémentaires du Green Loan 2021 pour 18 000 milliers d’euros portant ainsi l’encours de l’emprunt au 31 décembre 2023 à 90 000 milliers d’euros.
Au cours de l’exercice, INEA a procédé au remboursement partiel du Green Loan 2020 pour 6 000 milliers d’euros.
En outre, quatre emprunts ont été remboursés à leur échéance finale, à savoir :
Opérations de Couverture :
Au cours de l’exercice, le notionnel couvert par des instruments financiers a augmenté de 161 044 milliers d’euros, suite :
Les instruments de couverture précédemment affectés à des emprunts remboursés sur la période sont réaffectés par INEA sur de nouveaux financements afin de garantir l’efficacité desdits instruments.
Quatre immeubles en VEFA ont été réceptionnés au cours de l’année 2023 :
Trois immeubles existants ont été acquis au cours de l’exercice 2023 :
Les immeubles en cours de construction au 31 décembre 2023 portent sur 4 opérations.
Un seul immeuble a été cédé en 2023. Il s’agit du bâtiment 2 de l’immeuble de « Toulouse Basso Combo » situé à Toulouse et cédé le 30 mai 2023 pour un montant de 7 604 milliers d’euros.
Il n’existe aucun immeuble en crédit-bail dans les comptes de la Société.
En date du 28 juillet 2023, FLEX PARK, filiale d’INEA détenue à 100% a réalisé une augmentation de son capital social en numéraire d’un montant nominal de 16 385 742 euros, par l’émission de 16 385 742 actions ordinaires nouvelles d’une valeur nominale de 1 euro chacune, émise au prix de 2,84 euros par action nouvelle représentant un prix de souscription total (prime d’émission incluse) de 46 606 104,27 euros, libéré intégralement en numéraire par compensation avec une créance certaine, liquide et exigible détenue par INEA sur sa filiale FLEX PARK d’un montant total au 28 juillet 2023 de 46 606 104,62 euros.
Au 31 décembre 2023, les titres FLEX PARK figurant à l’actif d’INEA s’élèvent à 74 209 milliers d’euros et la créance détenue sur sa filiale à 3 865 milliers d’euros.
Le 10 juin 2020, l’assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la Société a autorisé dans sa 17ème résolution le Conseil d’administration à effectuer un rachat en février 2023 de 4 833 actions INEA, représentant 0,04% du capital (sur les 10 841 080 titres qui compose le capital actuel) au cours de 43,40 euros et moyennant des frais de négociation de 755,11 euros, pour les livrer en totalité aux salariés de GEST.
Il est précisé dans la résolution que tous les coûts, directs et indirects, liés au plan d’attribution gratuite d’actions seront supportés par GEST.
Cette attribution vise à renforcer la motivation des salariés de GEST et à les fidéliser, en leur offrant un outil de rémunération complémentaire qui tient compte des performances et du développement de la Société, dont GEST assure la gestion.
Au 31 décembre 2023, le solde des actions restant à attribuer s’élève à 14 502, évaluées au cours de clôture soit 38 €.
Les comptes annuels au 31 décembre 2023 ont été préparés dans un contexte inflationniste et de hausse des taux d’intérêts rendant difficile à appréhender leurs incidences et les perspectives d’avenir.
Par conséquent, les estimations comptables concourant à la préparation des comptes annuels au 31 décembre 2023 ont été réalisées dans un environnement sujet à une incertitude accrue et il est possible que les résultats futurs des opérations de la Société diffèrent des estimations effectuées au 31 décembre 2023.
Les comptes annuels d’INEA (« la Société ») sont établis au 31 décembre 2023 conformément aux dispositions du Code de commerce et du règlement de l’ANC n° 2014-03 modifié et homologué par arrêté ministériel du 2 septembre 2014 relatif au plan comptable général.
Les principes généraux de prudence, de régularité, de sincérité et d’image fidèle ont été respectés à partir des hypothèses de base suivantes :
Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique.
La préparation des états financiers nécessite l’utilisation d’estimations et d’hypothèses pour la détermination de la valeur des actifs et des passifs, l’évaluation des aléas positifs et négatifs à la date de l’arrêté, ainsi que les produits et charges de l’exercice.
Les estimations significatives réalisées par la Société pour l’établissement des états financiers portent principalement sur la valeur recouvrable des immobilisations incorporelles et corporelles comme indiqué en note 2.3.3 et l’évaluation des immobilisations financières comme indiqué en note 2.3.5.
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d’évaluation, la Société révise ses estimations sur la base d’informations régulièrement mises à jour. Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent de ces estimations.
Les immobilisations incorporelles sont évaluées à leur coût d’acquisition ou à leur coût de production.
Les amortissements sont calculés suivants les modes linéaire ou dégressif en fonction de la durée de vie prévue.
Les logiciels immobilisés sont amortis selon le mode linéaire sur une période de 12 mois.
Les matériels de bureau et informatiques immobilisés sont amortis selon le mode linéaire sur une période de 3 ans.
Les acquisitions de contrats de crédit-bail immobilier se traduisent par la constatation d’un droit au bail (figurant en fonds commercial), correspondant aux soultes financières sur les terrains et constructions sous-jacents.
La partie des droits au bail correspondant aux constructions est amortie fiscalement par la constatation d’un amortissement dérogatoire calculé selon la même méthode que pour les immeubles figurant à l’actif de la Société.
Au 31 décembre 2023, INEA ne possède pas d’immeuble en crédit-bail.
Conformément au règlement ANC 2014-03 modifié, les immeubles après répartition de la valeur brute en composants distincts qui ont une durée d’utilité propre, sont comptabilisés au coût historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur. Les ventes en l’état futur d’achèvement sont activées au moment de la livraison.
Les frais directement liés à l’acquisition des bâtiments sont inclus dans les coûts de ces actifs, répartis et amortis selon les mêmes modalités que ces bâtiments. Les frais d’hypothèques liés à l’acquisition des immeubles sont inclus dans le coût d’acquisition de ces immeubles. Les frais d’emprunts sont inclus dans le coût d’acquisition des immeubles pendant la période de production.
Les répartitions par composants se présentent comme suit :
L’amortissement est calculé sur la base du coût d’acquisition et sur la durée d’utilité propre à chaque composant, d’après le mode qui reflète le rythme selon lequel le Groupe s’attend à consommer les avantages économiques futurs liés à l’actif.
Les durées d’amortissement par composants se présentent comme suit :
Catégorie d’immeubles | Composants | Durées |
|---|---|---|
Immeubles « centre-ville » | Gros œuvre | 70 ans |
Clos et couvert | 40 ans | |
Installations générales et techniques | 30 ans | |
Aménagements | 15 ans | |
Immeubles « périphérie » | Gros œuvre | 65 ans |
Clos et couvert | 40 ans | |
Installations générales et techniques | 30 ans | |
Aménagements | 15 ans | |
Immeubles « activités » | Gros œuvre | 60 ans |
Clos et couvert | 30 ans | |
Installations générales et techniques | 20 ans | |
Aménagements | 15 ans |
La valeur résiduelle des immeubles à l’actif de la Société est nulle.
Le règlement ANC 2014-03 modifié impose, à chaque clôture des comptes et à chaque situation intermédiaire, de vérifier s’il existe un indice montrant que les actifs aient pu perdre de leur valeur.
Un indice de perte de valeur peut être :
Une dépréciation de l’actif est comptabilisée lorsque le montant recouvrable est inférieur à l’encours comptable.
Le montant recouvrable s’apprécie par rapport à la valeur de marché hors droits. Les immeubles sont évalués suivant les méthodes de capitalisation des loyers et de comparaison indépendamment de leur typologie. La valeur retenue est une moyenne des deux premières méthodes déterminées à partir d’expertises immobilières établies par deux experts indépendants, qualifiés et certifiés RICS, les sociétés BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières, par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine d’INEA.
Ces évaluations reposent sur des estimations. Notamment, les experts immobiliers tiennent compte dans le cadre de l’évaluation des actifs immobiliers, d’informations spécifiques telles que la nature de chaque bien, son emplacement, sa valeur locative de marché, son taux de vacance, son taux de capitalisation, ses dépenses d’investissement ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
En cas d’indice de perte de valeur et lorsque l’estimation du montant recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable, une perte de valeur est comptabilisée pour la différence entre ces deux montants. La comptabilisation d’une perte de valeur entraîne une révision de la base amortissable et éventuellement du plan d’amortissement des immobilisations concernées.
Les pertes de valeur relatives aux immeubles peuvent être reprises ultérieurement si la valeur recouvrable redevient plus élevée que la valeur nette comptable. La valeur de l’actif après reprise de la perte de valeur est plafonnée à la valeur comptable qui aurait été déterminée nette des amortissements si aucune perte de valeur n’avait été comptabilisée au cours des exercices antérieurs.
Lorsque les bâtiments ne sont pas encore livrés à la date des présents comptes, les coûts d’acquisition sont inscrits en immobilisations en cours. En cas d’indice de perte de valeur, un test de dépréciation est réalisé.
Les immobilisations financières comprennent essentiellement les titres de participation.
Les titres de participation figurent à l’actif pour leur valeur d’acquisition, d’apport ou de souscription. Les créances rattachées à des participations sont enregistrées pour leur valeur nominale. Lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur d’entrée, une dépréciation est constatée. La valeur d’inventaire est déterminée par rapport à la valeur d’utilité de chaque participation et prend en compte la valeur de marché des actifs immobiliers de l’entreprise détenue (voir 2.3.3). Lorsque la Société est tenue de supporter des pertes au-delà du montant de sa participation, une provision pour dépréciation est constituée en priorité sur les créances rattachées à sa participation, puis sur les titres.
Les frais liés à l’acquisition des titres de participation figurant à l’actif ont été intégrés dans le coût de revient de ces titres et amortis fiscalement par la constatation d’un amortissement dérogatoire calculé sur une période de 5 ans à compter de la date d’acquisition de ces titres.
Les VMP figurent au bilan à leur coût d’acquisition ou à leur valeur de marché si celle-ci est inférieure. Les ventes de VMP sont comptabilisées selon la méthode du premier entré, premier sorti. Les moins-values latentes sur VMP sont provisionnées alors que les plus-values latentes ne le sont pas.
Les actions propres détenues par la Société au travers d’un contrat de liquidité sont comptabilisées selon la méthode du premier entré, premier sorti. Une provision pour dépréciation des actions propres est comptabilisée en cas de moins-value latente sur la base du cours de l’action du dernier jour du mois.
Les emprunts et autres dettes financières sont enregistrés à leur valeur nominale de remboursement. Les frais et primes d’émission sont généralement comptabilisés à l’actif et étalés linéairement sur la durée de vie de l’emprunt.
Les intérêts des emprunts sont activés dans le coût d’acquisition des immeubles lorsque ceux-ci sont en cours de production.
Le chiffre d’affaires (ou production vendue) correspond exclusivement aux loyers et charges locatives refacturées issus des contrats de location, comptabilisés prorata temporis.
Les loyers sont comptabilisés selon les échéances contractuelles. Aucun produit n’est comptabilisé pendant la période de franchise.
Une dépréciation des comptes clients est constituée lorsqu’il existe des éléments objectifs indiquant que la Société ne sera pas en mesure de recouvrer ces créances. Le montant de la dépréciation varie en fonction des possibilités réelles de recouvrement de la créance, évaluée avec prudence sur la base de la situation patrimoniale du débiteur, de la complexité de l’action de recouvrement et de la situation générale du marché. Les créances irrécouvrables sont constatées en perte lorsqu’elles sont identifiées comme telles.
Une analyse ligne à ligne des créances clients a été réalisée afin d’apprécier le risque de contrepartie dans le contexte économique actuel et les dépréciations en résultant ont été comptabilisées conformément aux principes comptables.
INEA a opté pour le régime des SIIC (article 208 C CGI) en date du 14 février 2007. Cette option porte effet au 1er janvier 2007. La détermination du résultat fiscal d’INEA conduit à distinguer deux secteurs :
En contrepartie de l’exonération d’impôt, INEA est soumise à des obligations de distribution de dividendes (95 % des résultats issus des activités de location, 70 % des plus-values de cession et 100 % des dividendes versés par les filiales ayant opté pour le régime SIIC) et, l’année du choix de l’option, à un impôt de sortie (exit tax).
La Société utilise des contrats d’échange de taux d’intérêt (swaps) et des instruments conditionnels (caps) en couverture des lignes de crédit et des emprunts. Les charges et produits d’intérêts correspondants sont inscrits prorata temporis au compte de résultat. Les primes sur dérivés sont amorties linéairement sur la durée de vie des instruments. Au 31 décembre 2023, il n’existe plus aucun swap dans les comptes de la Société.
Cadre A : immobilisations (en euros) | Valeur brute | Augmentations | |
|---|---|---|---|
en début d’exercice | Réévaluation exercice | Acquisitions créations | |
Frais d’établissement R&D |
|
|
|
Total 1 |
|
|
|
Autres postes d’immo. incorporelles | 221 292 |
| 2 577 |
Total 2 | 221 292 |
| 2 577 |
Terrains | 137 879 725 |
| 23 457 851 |
Constructions sur sol propre | 551 651 682 |
| 97 044 270 |
Constructions sur sol d’autrui |
|
|
|
Constructions, installations générales, agencement. | 4 326 505 |
| 148 200 |
Installations techniques, matériel et outillage ind. |
|
|
|
Installations générales, agencts., améngts. divers | 327 668 |
| 821 |
Autres matériels de transport |
|
|
|
Matériel de bureau et informatique, mobilier | 231 602 |
| 5 103 |
Emballages récupérables et divers |
|
|
|
Immobilisations corporelles en cours | 71 033 220 |
| 82 707 065 |
Avances et acomptes |
|
|
|
Total 3 | 765 450 405 |
| 203 363 312 |
Participations évaluées par mise en équivalence |
|
|
|
Autres participations | 52 638 843 |
| 82 183 241 |
Autres titres immobilisés |
|
|
|
Prêts & autres immobilisations financières | 428 168 |
| 59 373 |
Total 4 | 53 067 011 |
| 82 242 614 |
Total général (1 + 2 + 3 + 4) | 818 738 708 |
| 285 608 503 |
Cadre B (en euros) | Immobilisations | Diminutions | Valeur brute des immobilisations en fin d’exercice | |
|---|---|---|---|---|
Par virement | Par cession | |||
Frais d’établissement R&D |
|
|
|
|
Total 1 |
|
|
|
|
Autres postes d’immo. Incorporelles |
|
|
| 223 869 |
Total 2 |
|
|
| 223 869 |
Terrains |
|
| 1 312 891 | 160 024 685 |
Constructions |
|
| 6 476 579 | 642 219 373 |
Installations techniques matériel et outillage |
|
|
| 328 489 |
Autres immobilisations corporelles |
|
|
|
|
Immobilisations corporelles en cours |
| 120 652 899 |
| 33 087 386 |
Avances & acomptes |
|
|
|
|
Total 3 |
| 120 652 899 | 7 789 471 | 840 371 346 |
Participations évaluées par mise en équivalence |
|
|
|
|
Autres participations |
| 46 606 104 | 6 741 923 | 81 474 056 |
Autres titres immobilisés |
|
|
|
|
Prêts & autres immobilisations financières |
|
| 337 515 | 150 026 |
Total 4 |
| 46 606 104 | 7 079 439 | 81 624 082 |
Total général |
| 67 259 004 | 14 868 910 | 922 219 298 |
Les autres participations sont composées des titres des filiales d’INEA et des avances de trésorerie effectuées par la Société à chacune d’elles. Augmentation de capital en numéraire en date du 28 juillet 2023 de la filiale FLEX PARK détenue à 100% par INEA par compensation avec une créance certaine et liquide de 46 606 milliers d’euros détenue par INEA sur sa filiale FLEX PARK.
Cadre A (en euros) | Situations et mouvements de l’exercice | |||
|---|---|---|---|---|
Montant début d’exercice | Augmentations | Diminutions | Montant fin d’exercice | |
Immobilisations amortissables |
|
|
|
|
Frais d’établissement et de développement |
|
|
|
|
Total 1 |
|
|
|
|
Autres immobilisations incorporelles | 162 133 | 45 061 |
| 207 194 |
Total 2 | 162 133 | 45 061 |
| 207 194 |
Terrains |
|
|
|
|
Constructions
| | | | |
Installations techniques, matériel et outillage industriels
| | |
| |
Autres immobilisations corporelles |
|
|
|
|
Total 3 | 92 782 607 | 16 591 819 | 493 961 | 108 880 466 |
Total général (1 + 2 + 3) | 92 944 741 | 16 636 881 | 493 961 | 109 087 661 |
Cadre A (en euros) | Montant brut | À un an au plus | À plus d’un an |
|---|---|---|---|
Créances rattachées à des participations | 4 485 152 (1) |
| 4 485 152 |
Prêts |
|
|
|
Autres immobilisations financières | 150 026 | 56 680 | 93 345 |
Clients douteux ou litigieux | 43 718 | 43 718 |
|
Autres créances clients | 3 463 525 | 3 463 525 |
|
Créances r. de titres prêtés |
|
|
|
Personnel et comptes rattachés |
|
|
|
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
| 133 030 | 133 030 |
|
État et autres collectivités publiques |
|
|
|
Groupe et associés |
|
|
|
Débiteurs divers (dont créances relatives à des opérations de pension de titres) | 2 949 333 (2) | 2 398 257 | 551 076 |
Charges constatées d’avance | 4 852 913 | 4 852 913 |
|
Totaux | 18 244 051 | 13 114 477 | 5 129 573 |
Montant des Prêts et avances consentis aux associés
|
|
|
|
(1) Les créances rattachées à des participations correspondent principalement à des avances de trésorerie auprès de sa filiale FLEX PARK détenue à 100 %. (2) Dont fournisseurs d’immobilisations pour 877 990 euros ; dont refacturation des frais directs et indirects liées à l’attribution d’actions gratuites aux salariés de GEST pour 551 076 euros ; dont intérêts courus sur les instruments de couverture pour 658 598 euros. | |||
(en euros) | Montant |
|---|---|
Clients factures à établir | 1 904 944 |
Intérêts courus sur créance immobilisée | 56 680 |
Autres produits à recevoir | 683 759 |
Intérêts courus à recevoir | 658 597 |
Total | 3 303 980 |
Les « clients, factures à établir » correspondent principalement à la refacturation de la rémunération de GEST aux entités FLEX PARK et ALPHA pour 953 823 euros, à la garantie locative du 4ème trimestre 2023 des immeubles de Toulouse Landing et Merignac Arko pour respectivement 212 534 € et 338 575 € ainsi qu’à la reddition 2022 des locataires de l’immeuble de Toulouse Woodparc pour 280 972 €.
Les intérêts courus sur créances rémunèrent le compte courant FLEX PARK pour 56 680 euros.
Les autres produits à recevoir correspondent aux frais liées à l’attribution des actions gratuites aux salariés de GEST pour 551 076 euros et aux intérêts du cautionnement par INEA de sa filiale FLEX PARK pour 79 103 €.
Les intérêts courus à recevoir correspondent aux intérêts des couvertures à percevoir.
(en euros) | Valeur brute au 31/12/2023 | Dépréciation | Valeur nette au 31/12/2023 | Valeur de marché au 31/12/2023 | Valeur nette au 31/12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|
Actions propres | 1 254 291 (1) | (97 685) | 1 156 606 | 1 156 606 | 1 193 665 |
FCP | 412 155 |
| 412 155 | 422 285 | 531 494 |
Sicavs nanties | 201 299 |
| 201 299 | 209 187 | 201 296 |
Sicavs |
|
|
|
|
|
Dépôts à terme |
|
|
|
|
|
Total | 1 867 745 | (97 685) | 1 770 060 | 1 788 078 | 1 926 455 |
(1) Correspond à 30 437 actions propres détenues au titre du contrat de liquidité. | |||||
Les VMP figurent au bilan à leur coût d’acquisition ou à leur valeur de marché si celle-ci est inférieure. Les ventes de VMP sont comptabilisées selon la méthode du premier entré, premier sorti. Les moins-values latentes sur VMP sont provisionnées alors que les plus-values latentes ne le sont pas.
Au 31 décembre 2023, une moins-value latente d’un montant de 97 685 euros a été provisionnée dans les comptes de la Société.
Au cours de l’exercice 2023, la Société a acquis 12 891 de ses propres actions et en a vendu 11 217. Le cours de l’action INEA au 31 décembre 2023 est de 38 euros.
(en euros) | Charges |
|---|---|
Charges d’exploitation | 4 845 089 |
Charges financières | 7 824 |
Charges exceptionnelles |
|
Total | 4 852 913 |
Les charges constatées d’avance sont relatives aux frais généraux (honoraires et autres prestations de services) pour 322 252 euros et aux régularisations des dépenses de l’année relatives aux immeubles pour 4 522 837 euros.
Cadre C (en euros) | Mouvements de l’exercice affectant les charges réparties | |||
|---|---|---|---|---|
Montant net au début de l’exercice | Augmentations | Dotations de l’exercice aux amortissements | Montant net à la fin de l’exercice | |
Frais d’émission d’emprunt à étaler | 2 886 900 | 916 141 | 893 410 | 2 909 631 |
Primes de remboursement des obligations |
|
|
|
|
Les frais d’emprunt ont été neutralisés par un compte de transfert de charges d’exploitation pour un montant de 916 141 euros. Ces frais sont étalés sur la durée des emprunts correspondant. Au 31 décembre 2023 ils ont été amortis à hauteur de 893 410 euros.
(en euros) | Nombre | Valeur nominale |
|---|---|---|
Actions/parts sociales composant le capital social au début de l’exercice | 10 841 080 | 14,39 |
Actions/parts sociales émises pendant l’exercice |
|
|
Actions/parts sociales remboursées pendant l’exercice |
|
|
Actions/parts sociales composant le capital social en fin d’exercice | 10 841 080 | 14,39 |
Le capital de la société s’élève à 156 003 141,19 €. Il se compose de 10 841 080 actions entièrement libérées de 14,39 € de nominal.
Néant.
(en euros) |
| Exercice 2023 |
|---|---|---|
A. |
|
|
1. Capitaux propres à la clôture de l’exercice 2022 avant affectations |
| 333 534 026 |
2. Affectation du résultat à la situation nette par l’AGO |
|
|
3. Capitaux propres à l’ouverture de l’exercice 2023 |
| 333 534 026 |
B. Apports reçus avec effet rétroactif à l’ouverture de l’exercice 2023 |
|
|
1. Variation du capital |
|
|
2. Variation des autres postes |
|
|
C. Capitaux propres à l’ouverture de l’exercice après apports rétroactifs (A3 + B) |
| 333 534 026 |
D. Variations en cours d’exercice : |
| (23 977 749) |
1. Variations du capital |
| 0 |
2. Variations des primes, réserves, report à nouveau |
| (21 425 689) |
3. Variation des « provisions » relevant des capitaux propres |
|
|
4. Contreparties de réévaluations |
|
|
5. Variations des provisions réglementées et subventions d’équipement |
| 70 171 |
6. Autres variations |
| 5 140 615 |
|
| 7 762 846 |
E. Capitaux propres au bilan de clôture de l’exercice 2023 avant AGO (C + D) |
| 309 556 276 |
F. Variation totale des capitaux propres au cours de l’exercice (E – C) |
| (23 977 749) |
G. dont : variations dues à des modifications de structures au cours de l’exercice |
|
|
H. Variation des capitaux propres au cours de l’exercice hors opération de structure (F – G) |
| (23 977 749) |
|
|
|
Rubriques (en euros) | Montant au début de l’exercice | Augmentations dotations de l’exercice | Diminutions reprises à la fin de l’exercice | Montant à la fin de l’exercice |
|---|---|---|---|---|
Provisions gisements miniers, pétroliers |
|
|
|
|
Provisions pour investissement |
|
|
|
|
Provisions pour hausse des prix |
|
|
|
|
Amortissements dérogatoires | 1 290 621 | 70 171 |
| 1 360 793 |
Dont majorations except. 30 % |
|
|
|
|
Implantations étrangères avant 01/01/1992 |
|
|
|
|
Implantations étrangères après 01/01/1992 |
|
|
|
|
Provisions pour prêts d’installation |
|
|
|
|
Autres provisions réglementées |
|
|
|
|
Provisions réglementées | 1 290 621 | 70 171 |
| 1360 793 |
Provisions pour litiges |
|
|
|
|
Provisions garanties données aux clients |
|
|
|
|
Provisions pour pertes sur marchés à terme |
|
|
|
|
Provisions pour amendes et pénalités |
|
|
|
|
Provisions pour pertes de change |
|
|
|
|
Provisions pour pensions, obligations similaires |
|
|
|
|
Provisions pour impôts |
|
|
|
|
Provisions pour renouvellement immobilisations |
|
|
|
|
Provisions pour gros entretien et grandes révisions |
|
|
|
|
Provisions charges sociales et fiscales sur congés à payer |
|
|
|
|
Autres provisions pour risques et charges | 802 402 |
| 251 326 | 551 076 |
Provisions risques et charges | 802 402 |
| 251 326 | 551 076 |
Dépréciations immobilisations incorporelles |
|
|
|
|
Dépréciations immobilisations corporelles |
|
|
|
|
Dépréciations titres mis en équivalence |
|
|
|
|
Dépréciations titres de participations |
|
|
|
|
Dépréciations autres immobilis. financières |
|
|
|
|
Dépréciations stocks et en cours |
|
|
|
|
Dépréciations comptes clients | 38 134 | 9 895 | 31 305 | 16 724 |
Autres dépréciations | 65 585 | 32 102 | 2 | 97 685 |
Dépréciations | 103 719 | 41 998 | 31 308 | 114 409 |
TOTAL GÉNÉRAL | 2 196 743 | 112 170 | 282 635 | 2 026 278 |
Dotations et reprises d’exploitation |
| 9 896 | 31 306 |
|
Dotations et reprises financières |
| 32 103 | 251 329 |
|
Dotations et reprises exceptionnelles |
| 70 172 |
|
|
Dépréciations des titres mis en équivalence à la clôture de l’exercice |
|
|
|
|
Les amortissements dérogatoires correspondent spécifiquement à l’amortissement des droits au bail liés au rachat des crédits-bails.
La société GEST a décidé la création d’un plan d’attribution d’actions INEA au profit de ses salariés en 2019. GEST a d’ores et déjà rémunéré INEA en réservant les actions au cours du jour de l’accord. Cette décision entraînant chez INEA une sortie future d’actifs financiers dès la date d’attribution du plan, une provision pour risques et charges a été enregistrée pour un montant de 1 435 000 euros en 2019. Au 31 décembre 2023, la provision pour risques et charges financières s’élève à 551 076 euros, enregistrée d’après le nombre d’actions restantes du plan, évaluée au cours de Bourse au 31 décembre 2023.
Cadre B (en euros) | Montant brut | À un an au plus | À plus d’un an et 5 ans au plus | À plus de cinq ans | |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts obligataires convertibles | 1 746 154 | 1 746 154 |
|
| |
Autres emprunts obligataires | 100 000 000 | 49 000 000 | 51 000 000 |
| |
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit |
|
|
|
| |
|
| 4 500 000 | 4 500 000 |
|
|
|
| 398 994 423 | 8 063 016 | 243 840 420 | 147 090 986 |
Emprunts et dettes financières divers | 7 780 660 | 4 138 736 | 2 440 981 | 1 200 943 | |
Fournisseurs et comptes rattachés | 4 682 564 | 4 682 564 |
|
| |
Personnel et comptes rattachés |
|
|
|
| |
Sécurité sociale et autres organismes sociaux | 22 564 | 22 564 |
|
| |
État et autres collectivités publiques |
|
|
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
| 265 004 | 265 004 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 172 121 | 172 121 |
|
|
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 2 595 369 (1) | 2 595 369 |
|
| |
Groupe et associés |
|
|
|
| |
Autres dettes (dont dettes relatives à des opérations de pension de titres) | 1 584 572 (2) | 1 584 572 |
|
| |
Dette représentative de titres emp. |
|
|
|
| |
Produits constatés d’avance |
|
|
|
| |
Totaux | 522 343 434 | 76 770 103 | 297 281 401 | 148 291 929 | |
Emprunts souscrits en cours d’exercice | 942 500 000 |
|
|
| |
Emprunts remboursés en cours d’exercice | 834 080 837 |
|
|
| |
Emprunts et dettes contractés auprès des associés personnes physiques |
|
|
|
| |
(1) Les « dettes sur immobilisations » correspondent au solde restant à payer sur les immeubles livrés. (2) Dont compte clients créditeurs pour 1 432 045 euros ; Dont compte de gestion des immeubles pour 89 072 euros. | |||||
Principales caractéristiques des emprunts et dettes financières nettes (en milliers d'euros) :
Nature | Nombre de lignes | Solde au 31/12/2023 | Duration moyenne (ans) | Type de taux | Taux d'intérêt moyen (1) |
|---|---|---|---|---|---|
Emprunts hypothécaires à taux variable | 8 | 19 054 | 2,5 | variable | 4,8 % |
Emprunts hypothécaires à taux fixe | 2 | 8 639 | 4,0 | fixe | 2,2 % |
Emprunts obligataires | 4 | 100 000 | 0,7 | fixe | 3,1 % |
Crédits corporate | 5 | 368 000 | 4,4 | variable | 3,5 % |
dont crédit corporate "non green" | 2 | 40 000 | 2,8 | variable | 1,9 % |
dont Green Loan | 2 | 189 000 | 4,1 | variable | 3,0 % |
dont Sustainability Linked Loan | 1 | 139 000 | 5,2 | variable | 5,2 % |
TOTAL | 19 | 495 693 | 3,5 |
| 3,4 % |
(1) avec couvertures de taux attachées |
|
|
|
|
|
Les charges financières correspondent principalement aux intérêts des emprunts comptabilisés pour 20 273 milliers d’euros. Les produits financiers correspondent principalement aux intérêts perçus et à percevoir des Cap pour 5 128 milliers d’euros, aux dividendes perçus des filiales pour 2 249 milliers d’euros, aux intérêts des sommes mises à disposition auprès des promoteurs dans le cadre des VEFA, comptabilisés pour 760 milliers d’euros et aux intérêts des comptes associés comptabilisés en 2023 pour 649 milliers d’euros
INEA avait décidé au cours de l’année 2007 de procéder à l’étalement de ses frais d’emprunts sur la durée de ceux-ci. Les frais encourus au titre de l’année s’élèvent à 916 141 euros.
Tunnel de taux d’intérêts (Collar KI) : les contrats conclus par la Société ont pour objet exclusif de se prémunir contre les fluctuations, à la hausse, des taux des emprunts. Au 31 décembre 2023, le nombre de contrat de Collar dans la société est de 16 pour un notionnel de 165 000 milliers d’euros.
Caps de taux d’intérêts : les contrats conclus par la Société ont pour objet exclusif de se prémunir contre les fluctuations, à la hausse, des taux des emprunts. Au 31 décembre 2023, le nombre de contrat de Cap dans la société est de 14 pour un notionnel de 190 000 milliers d’euros.
INEA est tenue vis-à-vis de certains organismes financiers de respecter des ratios :
Le ratio loan-to-value (ratio LTV) est le rapport entre le capital restant dû des financements nets de la trésorerie disponible et la valeur réévaluée du patrimoine.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et le service de la dette net (soit amortissement et intérêts des emprunts minorés des produits financiers) supporté par la Société sur l’exercice.
Le ratio de couverture des intérêts (ICR) correspond au rapport entre les revenus locatifs nets consolidés et la charge financière nette (intérêts sur emprunts minorés des produits financiers).
| Covenants | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
|---|---|---|---|
LTV | < 55 % | 47,7 % | 41,3 % |
DSCR | > 1,2 | 2,4 | 2,6 |
ICR | > 2,0 | 3,3 | 4,5 |
Au 31 décembre 2023 INEA respecte l’ensemble de ces ratios. La crise économique n’a pas eu d’influence sur le respect des ratios des covenants.
(en euros) | Montant |
|---|---|
Emprunts obligataires convertibles |
|
Autres emprunts obligataires | 1 746 154 (1) |
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 3 301 678 (2) |
Emprunts et dettes financières diverses |
|
Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 4 486 388 (3) |
Dettes fiscales et sociales | 194 685 (4) |
Autres dettes | 16 695 |
Total | 9 745 600 |
(1) Dont intérêts courus sur emprunt obligataire de 1 746 154 euros. (2) Dont intérêts courus sur emprunts auprès des établissements de crédit de 3 301 678 euros. (3) Dont factures non parvenues sur coût de la vacance de 2 842 067 euros. Dont régularisation des dépenses locatives engagées de 937 218 euros. Le solde correspond aux provisions sur les frais généraux et travaux réalisés. (4) Dont provision CVAE et C3S 2023 pour 139 938 euros. Dont provision forfait social sur les jetons de présence pour 22 564 euros. | |
(en euros) | Produits |
|---|---|
Produits d’exploitation |
|
Produits financiers |
|
Produits exceptionnels |
|
Total |
|
Filiales et participations (en euros) | Capital | Capitaux propres | Quote- | Valeurs comptables des titres détenus | Prêts et avances consentis par la Société et non encore remboursés | Montant des cautions et avals donnés par la Société | Chiffre d’affaires hors taxes du dernier exercice écoulé | Résultats (bénéfice ou perte du dernier exercice clos) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Brute | Nette | ||||||||
A. Renseignements détaillés concernant les filiales et participations | |||||||||
1. Filiales (plus de 50 %) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
SCI PA | 152 | (31 102) | 99 | 151 | 151 | 25 285 |
| 0 | (3 038) |
SCI ALPHA | 1 500 | 363 710 | 100 | 2 779 845 | 2 779 845 | 595 309 |
| 448 022 | 165 552 |
SAS FLEX PARK | 43 983 547 | 75 209 798 | 99,99 | 74 208 908 | 74 208 908 | 3 864 558 |
| 10 200 307 | 2 406 751 |
2. Participations |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
(10 à 50 % du capital détenu) |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
B. Renseignements globaux concernant les autres filiales et participations | |||||||||
1. Filiales non reprises en A |
|
|
|
|
|
|
|
| |
2. Participations non reprises en A |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
a) Française |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
b) Étrangère |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Les loyers bruts de la Société (charges locatives refacturées incluses) ont été comptabilisés dans les comptes de la Société pour un montant de 56 059 milliers d’euros en 2023 contre un montant de 47 695 milliers d’euros en 2022.
Les loyers nets de la Société (hors charges locatives) ont été comptabilisés dans les comptes de la Société pour un montant de 43 210 milliers d’euros en 2023 contre un montant de 36 413 milliers d’euros en 2022.
Au 31 décembre 2023 une provision pour dépréciation des comptes clients a été constatée pour un montant de 10 milliers d’euros. Une reprise de provision pour dépréciation des comptes clients a été enregistrée dans les comptes de la Société pour un montant de 31 milliers d’euros. Les créances devenues irrécouvrables au cours de l’exercice ont été enregistrées pour un montant de 24 milliers d’euros.
Les charges d’exploitation se composent principalement des charges refacturables aux locataires pour un montant de 12 849 milliers d’euros, des charges non refacturées aux locataires (coût lié à la vacance) pour un montant de 2 228 milliers d’euros.
Au 31 décembre 2023, la rémunération de la société GEST a été comptabilisée pour un montant global de 6 734 milliers d’euros.
Les frais d’émission d’emprunts et commissions de non-utilisation sont comptabilisés dans les charges d’exploitation pour un montant de 916 milliers d’euros puis transférés à l’actif pour y être étalés sur la durée des emprunts.
Les honoraires des Commissaires aux comptes au titre de leur mission d’audit légal s’élèvent à 201,5 milliers d’euros pour l’exercice 2023. Ils sont répartis de la façon suivante :
Commissaires aux comptes | Audit Légal | Services autres que la certification |
|---|---|---|
PricewaterhouseCoopers Audit | 93 757 euros | 3 021 euros |
KPMG | 101 700 euros | 3 021 euros |
Il a été enregistré des jetons de présence pour un montant de 112 822 euros dans les comptes d’INEA au cours de l’exercice 2023.
Les produits exceptionnels sont composés du prix de cession de l’immeuble de Toulouse Basso Combo 2, cédé au cours de l’année 2023 pour un montant de 7 619 milliers d’euros. Les charges exceptionnelles d’un montant de 7 377 milliers d’euros se composent essentiellement de la valeur nette comptable de l’immeuble cédé et de quelques travaux effectués sur les immeubles au cours de l’exercice 2023.
(en milliers d’euros) | Montant garanti | Montants tirés au 31/12/2023 |
|---|---|---|
Emprunts obligataires convertibles |
|
|
Autres emprunts obligataires (Euro PP) |
| 65 000 |
Emprunts et dettes auprès d’établissements de crédit |
|
|
Immeubles livres |
|
|
| 67 972 | 24 656 |
|
|
|
Immeubles non livres |
|
|
|
|
|
Par ailleurs des garanties complémentaires existent pour certains emprunts, à savoir :
L’encours des emprunts concernés par ces garanties complémentaires est de 24 656 milliers d’euros au 31 décembre 2023.
Dans le cadre des cinq dernières VEFA signées par FLEX PARK, INEA s’est portée garante de manière inconditionnelle et irrévocable de sa filiale, pour garantir aux vendeurs le paiement du solde du prix des VEFA.
Au 31 décembre 2023, le montant de l’engagement total s’élève à 46 829 milliers d’euros et la rémunération versée par FLEX PARK à INEA a été provisionnée dans les comptes des deux sociétés pour 79 milliers d’euros (0,35% l’an).
Les transactions entre parties liées ont été réalisées selon des modalités équivalentes à celles qui prévalent dans le cas de transactions soumises à des conditions normales de concurrence.
INEA a comptabilisé la somme de 6 734 milliers d’euros au titre de la prestation de GEST sur la période, dont 783 milliers d’euros ont été refacturées à Flex Park et 12 milliers d’euros à Alpha.
À l’exception de jetons de présence attribués aux membres du Conseil d’administration (hors dirigeants) pour la somme de 123 milliers d’euros, aucune autre rémunération n’a été versée aux Administrateurs et aux dirigeants sur l’exercice.
Les dirigeants sont indirectement rémunérés au niveau de la société GEST, cette dernière percevant des honoraires au titre des prestations de services réalisées pour le compte de la société INEA.
Le 19 février 2024, INEA a signé un nouveau SLL (Sustainability Linked Loan) avec un pool bancaire de 6 banques destiné à refinancer l’Euro PP 2018 arrivant à échéance pour la 1ère tranche le 21 février 2024 (30,5 M€) et pour la 2ème tranche (34,5 M€) le 21 février 2025.
Le montant tiré au 21 février 2024 est de 49 M€ et pourra être étendu à 100 M€ en 2025. Il est remboursable in fine, à échéance du prêt.
D’une durée initiale de 5 ans, ce SLL dispose de deux facultés d’extension d’un an chacune, pouvant ainsi porter son échéance finale au 21 février 2031.
Ce nouveau SLL est un financement vert à impact, une variation de +/- 10 bps de la marge applicable étant soumise à l’atteinte d’objectifs environnementaux (empreinte carbone et économie circulaire, critères alignés sur les engagements pris dans le cadre du SLL 2022).
INEA détenait avant l’ouverture de l’exercice 2023 (pour les avoir acquises au cours d’exercices antérieurs) :
Il est fait renvoi au tableau des filiales et participations figurant dans l’annexe des comptes annuels en page 165 des présentes.
Néant
La SCI PA et la SCI Alpha 11 Marbeuf (deux filiales détenues à près de 100 % par INEA et gérées par elle) sont des structures ad hoc monodétentrices à l’origine d’un actif. À ce jour, seule la SCI Alpha 11 Marbeuf reste détentrice d’un bien immobilier, lequel est situé à Champigny-sur-Marne.
Flex Park est une filiale créée en 2016 (présidée par INEA) dédiée aux parcs d’activité, dont le portefeuille se compose de 10 actifs en exploitation et 5 en cours de construction ou d’acquisition.
Exercice clos le 31 décembre 2023
À l’Assemblée générale
Foncière INEA
2 place des Hauts Tilliers 92230 Genneviliers
92230 Gennevilliers
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société Foncière Inea relatifs à l’exerciceclos le 31 décembre 2023, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d'audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1ᵉʳ janvier 2023 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Au 31 décembre 2023, les immobilisations corporelles représentent une valeur de 731 millions d’euros, soit 88 % de l’actif de Foncière Inea. Les immobilisations corporelles sont principalement constituées des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers et valoriser le capital.
Les notes 2.3.2 « Immobilisations corporelles » et 2.3.3 « Dépréciation des actifs corporels et incorporels » de la partie « Règles et méthodes comptables » de l’annexe aux comptes annuels exposent les règles et méthodes comptables suivies par Foncière Inea au titre de la comptabilisation, de la répartition par composants, des modalités d’amortissement et de l’évaluation des biens immobiliers. Les actifs immobiliers sont comptabilisés au coût d’acquisition diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur, ces dernières étant déterminées à partir de la valeur de marché des actifs. La valeur de marché des immeubles de placement est déterminée à partir d’expertises immobilières établies par deux experts indépendants par référence au marché des immeubles constituant le patrimoine de la société
A chaque clôture, la valeur comptable des biens immobiliers est comparée à leur valeur de marché estimée. Lorsque la valeur de marché estimée est inférieure à la valeur nette comptable, une provision pour dépréciation est constituée à due concurrence.
La détermination de la valeur des actifs immobiliers implique le recours à une part de jugement significative pour déterminer les hypothèses et estimations appropriées.
Les évaluations tiennent compte de caractéristiques spécifiques tel que la nature de l'actif, l'emplacement, le loyer potentiel, le taux de vacance, le taux de de rendement potentiel, ainsi que des transactions comparables intervenues sur le marché.
Par conséquent, nous avons considéré l’évaluation des immobilisations corporelles et le risque de perte de valeur comme un point clé de l’audit en raison du caractère significatif de ce poste au regard des comptes annuels, de la part significative de jugement relatif à la détermination des principales hypothèses utilisées et de la sensibilité de la juste valeur des actifs immobiliers à ces hypothèses.
Nos travaux ont consisté en :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du conseil d'administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D.441-6 du code de commerce.
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du conseil d'administration sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L.22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations.
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives à l'identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président-Directeur Général.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Foncière Inea par votre assemblée générale du 21 avril 2006 pour le cabinet KPMG SA et par l’acte constitutif de Foncière INEA en octobre 1998 pour le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit.
Au 31 décembre 2023, le cabinet KPMG SA était dans la 18ème année de sa mission sans interruption et le cabinet PricewaterhouseCoopers Audit dans la 26ème année, dont 18 années pour chacun des deux cabinets depuis que les titres de la société ont été admis aux négociations sur un marché réglementé.
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d'audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Nous remettons au comité d'auditun rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d'audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d'audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Fait à Neuilly-sur-Seine et Paris La Défense, le 03 avril 2024
Les Commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit | KPMG SA |
Mathilde Hauswirth | Sandie Tzinmann |
Nature des indications (en milliers d’euros) | 31/12/2019 | 31/12/2020 | 31/12/2021 | 31/12/2022 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|---|
A. Situation financière en fin d’exercice |
|
|
|
| |
1. Capital social | 121 680 | 121 680 | 121 680 | 156 003 | 156 003 |
2. Nombre d’actions émises | 8 455 859 | 8 455 859 | 8 455 859 | 10 841 080 | 10 841 080 |
3. Nombre d’obligations convertibles en actions |
|
|
|
|
|
B. Résultat global des opérations effectives |
|
|
| ||
1. Chiffre d’affaires hors taxes | 35 431 | 39 129 | 43 566 | 47 695 | 56 059 |
2. Bénéfices avant impôts, amortissements, dépréciations | 20 530 | 22 084 | 21 404 | 22 931 | 22 500 |
3. Impôt sur les bénéfices | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
4. Bénéfices après impôts, amortissements, dépréciations | 9 908 | 10 098 | 7 866 | 7 763 | 5 141 |
5. Montant des bénéfices distribués | 21 140 | 21 985 | 22 831 | 29 271 | 29 271 |
C. RÉSULTAT DES OPÉRATIONS RÉDUIT À UNE SEULE ACTION (en euros) |
|
| |||
1. Bénéfice après impôts, mais avant amortissement, dépréciations et provisions | 2,43 | 2,61 | 2,53 | 2,12 | 2,08 |
2. Bénéfice après impôts, amortissements, dépréciations | 1,17 | 1,19 | 0,93 | 0,72 | 0,47 |
3. Dividende distribué par action | 2,50 | 2,60 | 2,70 | 2,70 | 2,70 |
D. Personnel (NA) * |
|
|
| ||
1. Nombre de salariés | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
2. Montant de la masse salariale | na | na | na | na | na |
3. Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux (Sécurité sociale, œuvre sociale, etc.) | na | na | na | na | na |
* Comme expliqué en page 56, INEA n’emploie aucun salarié. |
|
|
|
|
|
Au 31 décembre 2023, le capital social de la Société est fixé à 156 003 141,19 euros, divisé en 10 841 080 actions ordinaires (de 14,39 euros de valeur nominale par action).
À ces 10 841 080 actions (incluant 30 437 titres autodétenus) sont attachés 16 963 681 droits de vote théoriques (dont ceux attachés aux titres auto-détenus susvisés).
Les droits de vote exerçables attachés au 10 810 643 actions disposant du droit de vote (donc après déduction des 30 437 actions auto-détenues au 31 décembre 2023 privées du droit de vote selon la loi) ressortent au 31 décembre 2023 à 16 933 244.
La répartition de l’actionnariat d’INEA est équilibrée entre les dirigeants-fondateurs (13 %), des investisseurs institutionnels (21 %), des family offices (44 %), et un flottant de 22 %.
31/12/2023 | Actions ordinaires | % en capital | Droits de vote théoriques | % en droits de vote théoriques | Droits de vote exerçables en AG | % en droits de vote exerçables |
BANOKA | 959 595 | 8,9 % | 1 557 798 | 9,2 % | 1 557 798 | 9,2 % |
FEDORA | 936 248 | 8,6 % | 1 494 414 | 8,8 % | 1 494 414 | 8,8 % |
Catherine Augenblick | 75 000 | 0,7 % | 75 000 | 0,4 % | 75 000 | 0,4 % |
Diabolo Holding SA | 255 000 | 2,4 % | 255 000 | 1,5 % | 255 000 | 1,5 % |
CONCERT BANOKA/FEDORA/DIABOLO HOLDING/AUGENBLICK | 2 225 843 | 20,5 % | 3 382 212 | 19,9 % | 3 382 212 | 19,9 % |
GEST | 577 120 | 5,3 % | 1 154 240 | 6,8 % | 1 154 240 | 6,8 % |
GEST Invest | 858 807 | 7,9 % | 1 414 960 | 8,3 % | 1 414 960 | 8,4 % |
CONCERT GEST/GEST INVEST | 1 435 927 | 13,2 % | 2 569 200 | 15,1 % | 2 569 200 | 15,2 % |
SCI Allianz Invest Pierre | 444 438 | 4,1 % | 444 438 | 2,6 % | 444 438 | 2,6 % |
SCI Allianz Immobilier Durable 18 | 256 410 | 2,4 % | 512 820 | 3,0 % | 512 820 | 3,0 % |
SCI Allianz Value Pierre | 128 205 | 1,2 % | 256 410 | 1,5 % | 256 410 | 1,5 % |
SOUS-TOTAL IMMOVALOR GESTION (1) | 829 053 | 7,6 % | 1 213 668 | 7,2 % | 1 213 668 | 7,2 % |
MACIF | 899 998 | 8,3 % | 1 799 996 | 10,6 % | 1 799 996 | 10,6 % |
SERIMNIR | 779 643 | 7,2 % | 1 559 286 | 9,2 % | 1 559 286 | 9,2 % |
SURAVENIR | 555 552 | 5,1 % | 555 552 | 3,3 % | 555 552 | 3,3 % |
Total | 6 726 016 | 62,0 % | 11 079 914 | 65,3 % | 11 079 914 | 65,4 % |
(1) Société de gestion du groupe Allianz SE, agissant pour le compte de fonds dont elle assure la gestion. | ||||||
Parmi les actionnaires d’INEA ci-dessus mentionnés, au 31 décembre 2023 :
Au 31 décembre 2022, le capital d’INEA se répartissait comme suit :
31/12/2022 | Actions ordinaires | % en capital | Droits de vote théoriques | % en droits de vote théoriques | Droits de vote exerçables en AG | % en droits de vote exerçables |
BANOKA | 959 595 | 8,9 % | 1 787 798 | 10,8 % | 1 787 798 | 10,8 % |
FEDORA | 936 248 | 8,6 % | 1 494 414 | 9,1 % | 1 494 414 | 9,1 % |
Catherine Augenblick | 75 000 | 0,7 % | 75 000 | 0,5 % | 75 000 | 0,5 % |
Diabolo Holding SA | 255 000 | 2,4 % | 255 000 | 1,5 % | 255 000 | 1,5 % |
CONCERT BANOKA/FEDORA/DIABOLO HOLDING/AUGENBLICK | 2 225 843 | 20,5 % | 3 612 212 | 21,9 % | 3 612 212 | 21,9 % |
GEST | 577 120 | 5,3 % | 1 154 240 | 7,0 % | 1 154 240 | 7,0 % |
GEST Invest | 849 404 | 7,8 % | 1 371 319 | 8,3 % | 1 371 319 | 8,3 % |
CONCERT GEST/GEST INVEST | 1 426 524 | 13,2 % | 2 525 559 | 15,3 % | 2 525 559 | 15,3 % |
SCI Allianz Invest Pierre | 444 438 | 4,1 % | 444 438 | 2,7 % | 444 438 | 2,7 % |
SCI Allianz Immobilier Durable | 256 410 | 2,4 % | 512 820 | 3,1 % | 512 820 | 3,1 % |
SCI Allianz Value Pierre | 128 205 | 1,2 % | 256 410 | 1,6 % | 256 410 | 1,6 % |
SOUS-TOTAL IMMOVALOR GESTION (1) | 829 053 | 7,6 % | 1 213 668 | 7,4 % | 1 213 668 | 7,4 % |
MACIF | 899 998 | 8,3 % | 1 799 996 | 10,9 % | 1 799 996 | 10,9 % |
SERIMNIR | 779 643 | 7,2 % | 1 559 286 | 9,4 % | 1 559 286 | 9,5 % |
SURAVENIR | 555 552 | 5,1 % | 555 552 | 3,4 % | 555 552 | 3,4 % |
Total | 6 716 613 | 62,0 % | 11 266 273 | 68,2 % | 11 266 273 | 68,4 % |
(1) Société de gestion du groupe Allianz SE, agissant pour le compte de fonds dont elle assure la gestion. | ||||||
Au 31 décembre 2021, le capital d’INEA se répartissait comme suit :
31/12/2021 | Actions ordinaires | % en capital | Droits de vote théoriques | % en droits de vote théoriques | Droits de vote exerçables en AG | % en droits de vote exerçables |
BANOKA | 1 189 595 | 14,0 % | 2 017 798 | 14,6 % | 2 017 798 | 14,6 % |
FEDORA | 936 248 | 11,0 % | 1 494 414 | 10,8 % | 1 494 414 | 10,8 % |
Diabolo Holding et Catherine Augenblick | 100 000 | 1,2 % | 100 000 | 0,8 % | 100 000 | 0,8 % |
CONCERT BANOKA/FEDORA/DIABOLO HOLDING/AUGENBLICK | 2 225 843 | 26,3 % | 3 612 212 | 26,2 % | 3 612 212 | 26,2 % |
GEST | 577 120 | 6,8 % | 1 154 240 | 8,4 % | 1 154 240 | 8,4 % |
GEST Invest | 556 453 | 6,6 % | 1 082 901 | 7,8 % | 1 082 901 | 7,8 % |
CONCERT GEST/GEST INVEST | 1 133 573 | 13,4 % | 2 232 608 | 16,2 % | 2 232 608 | 16,2 % |
MACIF | 899 998 | 10,6 % | 1 799 996 | 13,1 % | 1 799 996 | 13,1 % |
SERIMNIR | 812 543 | 9,6 % | 1 625 086 | 11,8 % | 1 625 086 | 11,8 % |
TOTAL ACTIONNAIRES > 5 % | 5 071 957 | 60,0 % | 9 269 902 | 67,2 % | 9 269 92 | 67,3 % |
Autres actionnaires | 382 809 | 4,5 % | 494 520 | 3,6 % | 494 520 | 3,6 % |
Actions auto-détenues | 10 354 | 0,1 % | 10 354 | 0,1 % | - | - |
Total | 8 455 859 | 100 % | 13 790 106 | 100 % | 13 779 752 | 100 % |
Au 31 décembre 2020, le capital d’INEA se répartissait comme suit :
31/12/2020 | Actions ordinaires | % en capital | Droits de vote théoriques | % en droits de vote théoriques | Droits de vote exerçables en AG | % en droits de vote exerçables |
|---|---|---|---|---|---|---|
BANOKA | 1 189 595 | 14,1 % | 1 761 390 | 13,8 % | 1 761 390 | 13,8 % |
FEDORA | 936 248 | 11,1 % | 1 314 934 | 10,3 % | 1 314 934 | 10,3 % |
DIABOLO HOLDING et Catherine AUGENBLICK | 100 000 | 1,2 % | 100 000 | 0,8 % | 100 000 | 0,8 % |
CONCERT BANOKA/FEDORA/DIABOLO HOLDING/AUGENBLICK | 2 225 843 | 26,3 % | 3 176 324 | 24,8 % | 3 176 324 | 24,8 % |
GEST | 577 120 | 6,8 % | 1 154 240 | 9,0 % | 1 154 240 | 9,0 % |
GEST INVEST | 555 847 | 6,6 % | 1 077 762 | 8,4 % | 1 077 762 | 8,4 % |
CONCERT GEST/GEST INVEST | 1 132 967 | 13,4 % | 2 232 002 | 17,5 % | 2 232 002 | 17,2 % |
SERIMNIR SA | 812 543 | 9,6 % | 1 625 086 | 12,7 % | 1 625 086 | 12,7 % |
MACIF | 899 998 | 10,6 % | 1 486 956 | 11,6 % | 1 486 956 | 11,6 % |
TOTAL ACTIONNAIRES > 5 % | 5 071 351 | 60,0 % | 8 520 368 | 66,7 % | 8 520 368 | 66,7 % |
Autres | 3 372 744 | 39,9 % | 4 262 592 | 33,3 % | 4 262 592 | 33,3 % |
Actions auto-détenues (1) | 11 764 | 0,1 % | 11 764 | - | - | - |
total | 8 455 859 | 100 % | 12 782 960 | 100 % | 12 771 186 | 100 % |
(1) Rappel : les 11 764 actions auto-détenues sont en conformité de la loi privées du droit de vote. | ||||||
La Société n’a aucun salarié et n’a donc pas à fournir l’information requise par l’article L. 225-102 du Code de commerce (relative au pourcentage de capital social détenu collectivement par les salariés).
La Société n'a réalisé aucun renforcement de ses fonds propres en 2023, et l'actionnariat est resté stable sur l'exercice.
À la connaissance de la Société et sur la base des déclarations de franchissement de seuils enregistrées auprès de l’AMF du 1er janvier au 31 décembre 2023 et/ou notifiées directement à INEA par les actionnaires concernés, le capital au 31 décembre 2023 est détenu comme suit :
Personnes possédant, directement ou indirectement, plus de :
La Société a été informée au titre de l’exercice 2023 des franchissements de seuils suivants dont les extraits ci-dessous ressortent des déclarations publiées sur le site de l’AMF ( auxquelles il est fait renvoi exprès pour plus amples informations), savoir :
À la date du présent Document d’enregistrement universel (exercice 2023), il n’existe aucun actionnaire majoritaire au sens de la réglementation légale en vigueur.
La Société fait renvoi exprès à la déclaration du 4 février 2020 publiée sur le site de l’AMF sous le n°220C0465, aux termes de laquelle il est annoncé le retrait du pacte d’actionnaires d’INEA (publié à l’AMF le 11 juin 2007 sous la référence 207C1080) de certains actionnaires historiques de la Société -retrait à la suite duquel ce pacte ne regroupe plus que 2,30% des actionnaires (en capital) d’INEA (contre 23,5% précédemment).
Nous communiquons ci-dessous les éléments usuels relatifs aux transactions réalisées pour le compte des dirigeants et personnes mentionnées aux articles L. 621-18-2 et R 621- 43-1 du Code monétaire et financier au cours de l’exercice 2023 sur les actions de la Société.
Seule GEST INVEST est répertoriée à ce titre d’une part pour une opération liée à la mise en œuvre du plan d'attribution d'Actions Gratuites existantes d’INEA (« AGA ») à des salariés de GEST (les « Bénéficiaires »), prévu sur une période de 6 ans expirant en 2026 (cf. la 17e résolution de l'Assemblée générale d’INEA du 12 juin 2019, étant rappelé que ladite Assemblée a décidé que GEST -qui contrôle GEST INVEST- prend en charge tous les coûts directs et indirects liés aux AGA. La cession intervenue le 16 février 2023 (ci-dessous mentionnée) a permis à INEA de remplir à bonne date ses engagements contractés envers les Bénéficiaires.
Date | Dirigeants : Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler (1) | Opérations (2) | Nombre d'actions | Prix unitaire (en €) | Montant global (en €) |
16/02/2023 |
| Cession | 4 833 | 43,40 | 209 752,20 |
(1) Selon l’article L.621-18-2 du Code monétaire et financier, la notion de « dirigeant » s’étend notamment « aux membres du Conseil d’administration, du Directoire, du Conseil de surveillance, le Directeur général, le Directeur général unique, le Directeur général délégué ou le gérant de cette personne et aux personnes ayant, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat, des liens personnels étroits avec les personnes mentionnées ci-dessus ». (2) Au nom et pour le compte d’une personne morale, indirectement liée à Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler (via une société elle-même contrôlée par leur holding personnelle respective), que Philippe Rosio dirige. | |||||
D'autre part, GEST INVEST a effectué les acquisitions des titres INEA suivantes :
Date de la transaction | Dirigeants : Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler (1) | Opérations (2) | Nombre d’actions | Prix unitaire (en €) | Montant global (en €) |
|
|
|
|
|
13/03/2023 |
| Acquisition | 3500 | 41,000 | 143 500,00 |
|
|
|
|
|
11/05/2023 |
| Acquisition | 4000 | 40,050 | 160 200,00 |
|
|
|
|
|
23/05/2023 |
| Acquisition | 900 | 36,000 | 32 400,004 |
|
|
|
|
|
23/06/2023 |
| Acquisition | 500 | 37,380 | 18 690,00 |
|
|
|
|
|
20/09/2023 |
| Acquisition | 135 | 37,000 | 4 995,00 |
|
|
|
|
|
05/10/2023 |
| Acquisition | 308 | 36,900 | 11 365,20 |
|
|
|
|
|
09/10/2023 |
| Acquisition | 51 | 37,410 | 1 907,91 |
|
|
|
|
|
10/10/2023 |
| Acquisition | 315 | 37,000 | 11 665,00 |
|
|
|
|
|
11/10/2023 |
| Acquisition | 30 | 37,450 | 1 123,50 |
|
|
|
|
|
12/10/2023 |
| Acquisition | 130 | 37,410 | 4 863,30 |
|
|
|
|
|
13/10/2023 |
| Acquisition | 14 | 37,500 | 525,00 |
|
|
|
|
|
17/10/2023 |
| Acquisition | 160 | 37,410 | 5 985,60 |
|
|
|
|
|
18/10/2023 |
| Acquisition | 30 | 37,470 | 1 124,10 |
|
|
|
|
|
19/10/2023 |
| Acquisition | 510 | 37,310 | 19 028,10 |
|
|
|
|
|
20/10/2023 |
| Acquisition | 300 | 37,190 | 11 157,00 |
|
|
|
|
|
24/10/2023 |
| Acquisition | 570 | 36,440 | 20 770,80 |
|
|
|
|
|
25/10/2023 |
| Acquisition | 50 | 37,070 | 1 853,50 |
|
|
|
|
|
26/10/2023 |
| Acquisition | 34 | 37,080 | 1 260,72 |
|
|
|
|
|
27/10/2023 |
| Acquisition | 87 | 37,330 | 3 247,71 |
|
|
|
|
|
02/11/2023 |
| Acquisition | 96 | 37,400 | 3 590,40 |
|
|
|
|
|
03/11/2023 |
| Acquisition | 10 | 37,920 | 379,20 |
|
|
|
|
|
06/11/2023 |
| Acquisition | 10 | 38,000 | 380,00 |
|
|
|
|
|
07/11/2023 |
| Acquisition | 60 | 37,820 | 2 269,20 |
|
|
|
|
|
08/11/2023 |
| Acquisition | 15 | 38,000 | 570,00 |
|
|
|
|
|
09/11/2023 |
| Acquisition | 180 | 37,610 | 6.769,80 |
|
|
|
|
|
10/11/2023 06/12/2023 |
| Acquisition Acquisition | 240 180 | 37,920 33,660 | 9 100,80 6 058,80 |
|
|
|
|
|
07/12/2023 |
| Acquisition | 60 | 34,010 | 2 040,60 |
|
|
|
|
|
08/12/2023 |
| Acquisition | 35 | 34,660 | 1 213,10 |
|
|
|
|
|
11/12/2023 |
| Acquisition | 37 | 35,130 | 1 299,81 |
|
|
|
|
|
12/12/2023 |
| Acquisition | 35 | 35,750 | 1 251,25 |
|
|
|
|
|
13/12/2023 |
| Acquisition | 9 | 36,960 | 332,64 |
|
|
|
|
|
14/12/2023 15/12/2023 18/12/2023 19/12/2023 20/12/2023 21/12/2023 22/12/2023 27/12/2023 28/12/2023 29/12/2023 |
| Acquisition Acquisition Acquisition Acquisition Acquisition Acquisition Acquisition Acquisition Acquisition Acquisition | 38 120 200 130 67 300 230 60 2 10 | 36,790 36,580 36,750 36,880 36,940 35,940 35,610 36,250 37,00 38,00 | 1 398,02 4 389,60 7 350,00 4 794,40 2 474,98 10 782,00 8 190,30 2 175,00 74,00 380 |
|
|
|
|
|
(1) Selon l’article L.621-18-2 du Code monétaire et financier, la notion de « dirigeant » s’étend notamment « aux membres du Conseil d’administration, du Directoire, du Conseil de surveillance, le Directeur général, le Directeur général unique, le Directeur général délégué ou le gérant de cette personne et aux personnes ayant, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat, des liens personnels étroits avec les personnes mentionnées ci-dessus ». (2) Au nom et pour le compte d’une personne morale, indirectement liée à Philippe Rosio et Arline Gaujal-Kempler (via une société elle-même contrôlée par leur holding personnelle respective), que Philippe Rosio dirige. |
|
|
|
|
| |||||
Code ISIN : FR0010341032
Code LEI : 9695000H29HRRE478062
Mnémonique : INEA
Code Reuters : INEA.PA
Code Bloomberg : INEA FP
Marché : Euronext Paris – Compartiment B
Nombre d’actions au 31 décembre 2023 : 10 841 080
Capitalisation au 31 décembre 2023 : 412 millions d’euros
| 2023 | 2022 | 2021 |
Capitalisation boursière au 31 décembre (€) | 411 961 040 | 449 904 820 | 387 278 342 |
Nombre d’actions | 10 841 080 | 10 841 080 | 8 455 859 |
Cours de clôture au 31 décembre (€) | 38,0 | 41,5 | 45,80 |
Cours le plus haut (€) | 43,5 | 47,8 | 46,20 |
Cours le plus bas (€) | 33,1 | 37,7 | 37,10 |
Cours moyen en clôture (€) | 39,0 | 43,6 | 41,60 |
2023 | Cours le plus haut (€) | Cours le plus bas (€) | Cours de clôture (€) | Volume d’actions échangées |
Janvier | 42,70 | 41,40 | 42,40 | 4 064 |
Février | 43,50 | 42,50 | 43,50 | 7 783 |
Mars | 43,50 | 41,00 | 41,90 | 8 941 |
Avril | 42,20 | 40,60 | 40,60 | 2 729 |
Mai | 41,80 | 35,70 | 36,90 | 17 239 |
Juin | 38,80 | 36,60 | 38,00 | 6 728 |
Juillet | 38,30 | 37,50 | 37,50 | 3 075 |
Août | 39,60 | 35,90 | 39,60 | 8 920 |
Septembre | 39,60 | 36,50 | 37,20 | 6 160 |
Octobre | 37,80 | 36,00 | 37,30 | 6 910 |
Novembre | 38,10 | 35,40 | 35,60 | 6 931 |
Décembre | 38,00 | 33,10 | 38,00 | 24 433 |
Sur deux ans, le cours d'INEA a affiché sa résilience (-17%) dans un marché largement défavobale à l'immobilier de bureau coté, et a de ce point de vue surperformé l'indice EPRA Europe (-31%).
Source : Bloomberg
La Société reste à la disposition de ses actionnaires, qu’ils soient personnes physiques ou investisseurs institutionnels, avec lesquels elle reste attentive à construire une relation de confiance.
Toute l’information réglementaire la concernant est à disposition sur le site internet de la Société – www.fonciere-inea.com – mis à jour régulièrement. La Société y publie également tous les communiqués de presse qu’elle diffuse au gré de son actualité.
Par ailleurs, la Société est suivie par trois analystes indépendants - Invest Securities, Kepler Chevreux et Degroof Petercam – qui analysent son titre de manière à livrer aux investisseurs une information neutre et détaillée sur la Société leur permettant de mieux appréhender les performances actuelles et à venir d’INEA et de faciliter leurs prises de décision sur le titre INEA.
Enfin, la réunion de présentation des résultats annuels, qui se tient chaque année au cours du premier trimestre, et l’Assemblée générale de la Société sont les deux moments clés de la relation actionnariale, puisqu’elles permettent un échange direct (sauf interdiction de rassemblement par les autorités gouvernementales) entre l’équipe dirigeante, les analystes financiers et les actionnaires. En 2023, la Société a ajouté un moment d'échange avec ses actionnaires, en organisant une présentation à distance (webcast) de ses résultats semestriels, fin juillet. Cette présentation semestrielle sera pérennisée.
Au-delà de ces évènements, l’équipe dirigeante prend à cœur d’expliquer la stratégie poursuivie et les opérations réalisées à travers des interviews réguliers accordés à la presse nationale et régionale et également sur les web TV qui invitent régulièrement le P-DG, Philippe Rosio à s’exprimer sur la foncière.
Principales publications réglementaires prévues au cours de l’année 2024 :
Pour toute question, les investisseurs peuvent s’adresser au Président-Directeur Général de la Société, Philippe Rosio, par mail (p.rosio@fonciere-inea.com) ou par téléphone (01 42 86 64 46).
Un formulaire de contact est également disponible sur le site internet de la Société (www.fonciere-inea.com).
| Exercice 2022 | Exercice 2021 | Exercice 2020 |
Nombre d'actions (1) | 10 810 569 | 8 438 658 | 8 455 419 |
Dividende par action | 2,70 € | 2,70 € | 2,60 € |
DIVIDENDE TOTAL | 29 188 536 | 22 784 377 | 21 984 089 |
(1) Le nombre d’actions éligibles correspond au nombre total d'actions composant le capital diminué des actions auto-détenues à la date de paiement du dividende | |||
La politique de distribution de dividendes respecte les règles liées au régime des SIIC telles qu’indiquées page 30 des présentes. Les règles applicables aux exercices clos à compter du 31 décembre 2013 ont été maintenues. Ainsi, en ce qui concerne l’exercice clos en 2023, au moins 95 % des bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles seront distribués avant la fin de l’exercice suivant celui de leur réalisation (c’est-à-dire en 2024 au titre de l’exercice 2023) et au moins 70 % des plus-values de cession d’immeubles, des parts de sociétés immobilières fiscalement transparentes ou de titres de filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime des SIIC, seront distribués avant la fin du deuxième exercice suivant celui de leur réalisation (c’est-à-dire avant la fin de l’exercice 2025 au titre de l’exercice 2023). Par ailleurs, les dividendes reçus des filiales ayant opté pour le régime des SIIC sont intégralement redistribués au cours de l’exercice qui suit celui de leur perception. Les dispositions ci-dessus s’appliquent uniquement aux revenus des immeubles détenus directement, ou à travers des sociétés de personnes, par INEA et des filiales ayant opté pour le régime fiscal SIIC et par conséquent détenues à plus de 95 % par INEA.
Les dividendes mis en paiement et non réclamés se prescrivent par cinq ans au profit de l’État à compter de leur date de mise en paiement (articles L. 1126-1 et L. 1126-2 du Code général de la propriété des personnes publiques).
Il sera proposé aux actionnaires de statuer sur la proposition de résolution suivante :
"Affectation du résultat de l'exercice 2023 - montant de la distribution - Rappel des distributions de dividendes au titre des trois exercices précédents"
L'Assemblée générale statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, conformément à la proposition du Conseil d'administration
constatant :
décide :
d’affecter ce résultat total distribuable de 29 532 065,74 euros comme suit :
Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 112,1 du Code général des impôts, ne sont pas imposables, les remboursements d’apports ou de prime d’émission, à condition que tous les bénéfices et réserves, autres que la réserve légale, aient été auparavant répartis.
Au regard des dispositions susvisées, la prime d’émission remboursée n’est pas considérée comme un revenu imposable.
Le montant global de la distribution effectuée au titre de l’exercice 2023 ressortirait donc pour chacune des 10 841 080 actions à 2,70 euros, qui se décompose d’une part en un montant unitaire arrondi de 2,24 (2,2423) euros au titre de la prime d’émission, qui est non imposable, et d’autre part en un montant unitaire arrondi de 0,46 (0,4577) euro prélevé sur le bénéfice disponible, imposable au titre de la distribution selon les modalités explicitées ci-après.
Il est précisé que :
Pour les personnes physiques domiciliées en France, le régime fiscal applicable au montant imposable de la distribution versée en 2024 (soit 0,46 euro par action) est le suivant :
Le montant du dividende distribué issu des bénéfices exonérés est de 0,46 euro par action.
Le montant du dividende distribué qui n’est pas issu des bénéfices exonérés est égal à zéro.
S’agissant des actionnaires personnes physiques non-résidentes de France, il sera prélevé la retenue à la source prévue par les articles 119 bis, 2 et 187,1-2° du CGI, sous réserve des conventions fiscales qui pourraient prévoir un taux de retenue à la source dérogatoire du droit français et des modalités d’élimination de la double imposition. Les conditions d’imposition au lieu de résidence du contribuable dépendront du droit local.
Conformément aux dispositions de l’article 243 bis du Code général des impôts, l’Assemblée générale devra rappeler que les sommes distribuées à titre de dividendes, pour les trois exercices précédents, ont été les suivantes :
Exercice | Exercice 2022 | Exercice 2021 | Exercice 2020 |
|---|---|---|---|
Nombre d'actions (1) | 10 810 569 | 8 438 658 | 8 455 419 |
Dividende par action | 2,70 € | 2,70 € | 2,60 € |
Dividende total | 29 188 536 | 22 784 377 | 21 984 089 |
(1) Le nombre d’actions éligibles correspond au nombre total d’actions composant le capital diminué des actions auto-détenues à la date de paiement du dividende. | |||
À la date de dépôt du présent Document d’enregistrement universel (exercice 2023), le capital social de la Société est fixé à 156 003 141,19 euros. Il est divisé en 10 841 080 actions ordinaires de 14,39 euros de valeur nominale par action. Les actions de la Société sont entièrement souscrites, intégralement libérées et toutes de même catégorie.
Date de la réalisation définitive de l’opération | Opération | Nombre d’actions émises | Montant nominal de l’augmentation de capital | Prime d’émission par action | Montant des primes d’émission | Prix d’émission unitaire | Capital après Opération |
24 juin 2022 | Augmentation de capital | 2 385 221 | 34 323 330,19 | 30,61 | 73 011 614,81 | 45,00 | 156 003 141,19 |
9 avril 2019 | Augmentation de capital | 2 462 601 | 35 436 828,39 | 24,61 | 60 604 610,61 | 39,00 | 121 679 811,01 |
Le rapport spécial du Conseil d’administration (ci-dessous reproduit) visé par l’article L. 225-197-4 du Code de commerce fait état de toutes informations pour l’exercice 2023 au titre des attributions d’Actions Gratuites, décidées et mises en place en 2019.
Chers Actionnaires,
Conformément aux dispositions de l’article L. 225-197-4 du Code de commerce, nous avons l’honneur de vous rendre compte des opérations réalisées au cours de l’exercice 2023 en vertu des articles L. 225-197-1 à L. 225-197-3 dudit Code relatifs à l’attribution d’Actions Gratuites d’INEA (ci-après la « Société »).
Nous vous rappelons que le Conseil d’administration de la Société du 23 juillet 2019 (sur délégation de compétences de l’Assemblée générale du 12 juin 2019 dans sa 17ème résolution) a voté la mise en œuvre d’un plan d'attribution gratuite sur 6 ans au profit des cinq salariés (à la date précitée) de la société GEST (société liée à la Société) (ensemble ou séparément les « Bénéficiaires »), portant sur un total de 35.000 actions INEA existantes (les « Actions Gratuites ») représentant (à la date précitée) 0,42 % du capital de la Société (la 17e résolution ayant limité l’attribution à 1 % maximum du capital social d’INEA) et ce, sous condition de présence et, pour partie des Actions Gratuites, sous conditions de performance à remplir par les Bénéficiaires.
Les Bénéficiaires doivent conserver 50 % des Actions Gratuites pendant une durée minimale de 1 an et 50 % pendant une durée minimale de 2 ans à compter de chaque acquisition définitive (les « Périodes de Conservation »), étant rappelé que tous les coûts directs et/ou indirects liés à la mise en œuvre de cette attribution d’Actions Gratuites aux salariés de GEST sont supportés par GEST.
| Nombre d’Actions Gratuites attribuées | Valeur unitaire des actions (en euros) |
Actions attribuées gratuitement aux mandataires sociaux, à raison des mandats et fonctions exercés chez Foncière INEA, par Foncière INEA et par les sociétés qui lui sont liées dans les conditions prévues à l’article L. 225-197-2 du Code de commerce. | néant | néant |
Actions attribuées à chacun de ces mandataires, à raison des mandats et fonctions qu’ils y exercent, par les sociétés contrôlées au sens de l’article L. 233-16 du Code précité. | néant | néant |
Actions attribuées gratuitement par Foncière INEA et par les sociétés ou groupements qui lui sont liés dans les conditions prévues à l’article L. 225-197-2 du Code précité, à chacun des dix salariés de Foncière INEA non mandataires sociaux dont le nombre d’actions attribuées gratuitement est le plus élevé. | n.a | n.a |
Actions attribuées gratuitement par Foncière INEA et par les sociétés ou groupements qui lui sont liés dans les conditions prévues à l’article L. 225-197-2 du Code précité, à l’ensemble des salariés bénéficiaires ainsi que le nombre de ceux-ci et la répartition des actions attribuées entre les catégories de ces bénéficiaires. | 35 000 actions attribuées par Foncière INEA au profit de 5 salariés de GEST (sans distinction de catégorie de bénéficiaire) le 23 juillet 2019 dont 19 333 actions soumises à des conditions de performance. | 42 € |
| 2023 |
|---|---|
Date de l’AG (1) | 12 juin 2019 |
Date du CA (2) | 23 juillet 2019 |
Nombre de Bénéficiaires de la société GEST | 5 |
Nombre d’actions initialement attribuées sur 6 ans (2019-2026) aux 5 Bénéficiaires avec une partie soumise à conditions de performance et sous condition de présence | 35 000 |
Nombre d’actions susceptibles d’être acquises au 31 décembre | 4 833 |
Nombre d’actions acquises (date d’acquisition et valeur unitaire à ladite date) pour le premier quota et pour le second quota, tous deux sous condition de présence à la date d’acquisition mais sans conditions de performance | 1 611 |
Nombre d’actions acquises (date d’acquisition et valeur unitaire à ladite date) pour le second quota sous conditions de présence et de performance à la date d’acquisition (atteinte des objectifs du plan stratégique notifié aux Bénéficiaires) | 3 222 |
Nombre total d’actions acquises au 31 décembre | 4 833 |
Période de conservation | 1 an pour la moitié des 2 ans pour les 2 416 restant |
Nombre cumulé d'actions acquises par les Bénéficiaires | 20 498 |
Nombre cumulé d’actions annulées ou caduques | 0 |
(1) AG signifie Assemblée générale de Foncière INEA ayant décidé de l’attribution d’Actions Gratuites INEA à plus de 50% des salariés de GEST (société liée à la Société) et ayant délégué ses compétences à cet effet au CA (2) CA signifie Conseil d’administration de Foncière INEA ayant mis en œuvre sur délégation de compétences de l’AG un plan d'attribution gratuite au profit des cinq salariés de GEST, portant sur une période de six (6) ans et sur un total de 35.000 Actions Gratuites INEA sous condition de présence et, pour partie, sous conditions de performance. | |
Le présent rapport, établi conformément aux dispositions de l’article L. 225-197-4 du Code de commerce, est tenu à la disposition des actionnaires au siège social de la Société et sera porté directement à leur connaissance lors de l’Assemblée générale des actionnaires de la Société convoquée pour le 22 mai 2024.
Le Conseil d'administration.
Il est rappelé que l’Euro PP « Green » (émis par INEA le 21 février 2018) se décomposait notamment en deux emprunts obligataires dont le premier constitué de 305 obligations (au porteur) émises de 100 000 EUR de valeur nominale unitaire (Euroclear France code ISIN FR0013318169) a été définitivement remboursé en date du 21/02/2024.
Il ne reste donc plus que le second emprunt constitué de 345 obligations au porteur à maturité du 21 février 2025 (cf le tableau ci-dessous) :
Nombre d’obligations émises | 345 (Euroclear France code ISIN FR0013318185) |
Valeur nominale | 100 000 EUR par obligation |
Montant total | 34 500 000 EUR |
Taux d’intérêt | 3,25 % |
Prochain coupon (fréquence annuelle) | 21/02/2024 |
Décompte de jours | Base Exact/Exact (ICMA) |
Amortissement | À maturité, au pair |
Date de maturité | 21/02/2025 |
Amortissement anticipé | Sous certaines conditions |
Service Financier | Uptevia Corporate Trust |
L’Assemblée générale mixte des actionnaires a renouvelé en date du 22 avril 2022 au Conseil d’administration différentes délégations de compétences financières lui permettant de procéder à des émissions de valeurs mobilières pour lever des fonds nécessaires aux besoins de son développement.
Les tableaux ci-dessous fournissent de manière très synthétique les montants et durées desdites délégations de compétence en matière d’augmentation de capital et leur utilisation éventuelle au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023.
Il sera proposé aux actionnaires, lors de la prochaine Assemblée, de renouveler au Conseil d’administration (pour une durée identique) ces diverses autorisations qui ont été données pour une durée expirant en juin 2024 de telle sorte que le Conseil d’administration soit habilité à saisir, au-delà de la date précitée, toutes les opportunités qui se présenteront pour financer son programme d’acquisition d’actifs immobiliers projeté dans son second plan quinquennal.
Délégations données par l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 22 avril 2022 (ci-après « l’AGM ») : nature de la délégation et numéro de la résolution l’ayant adoptée |
| Montant maximal | Durée de la délégation à compter du 22 avril 2022 |
1. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social par voie d’incorporation de réserves, bénéfices, primes d’émission (25e résolution de l’AGM). |
| 100 000 000 € (1) | 26 mois |
2. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital, par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales (26e résolution de l’AGM), avec la possibilité d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e résolution de l’AGM). |
| 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (3) | 26 mois |
3. Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, dans le cadre d’offres au public autres que celles visées à l’article L.411-2 du Code monétaire et financier d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances (27e résolutionde l’AGM) et avec possibilité d’une part, de fixer le prix d’émission dans la limite de 10 % du capital (31e résolution de l’AGM), d’autre part, d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e résolution de l’AGM). |
| 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (3) | 26 mois |
4. Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créances et ce, dans le cadre d'offres au public visées à l'article L.411.2, 1° du Code monétaire et financier réservées à un cercle restreint d'investisseurs ou à des investisseurs qualifiés (28e résolution de l'AGM) dans la limite de 20% du capital et avec la possibilité d'une part, de fixe le prix d'émission dans la limite de 10% du capital (31e résolution de l'AGM) d'autre part, d'augmenter le nombre de titres dans la limite de 15% de l'émission initiale (32e résolution de l'AGM). |
| Dans la limite de 20 % du capital et sous réserve du plafond de 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (4) | 26 mois |
5. Délégation de pouvoirs à consentir au Conseil d’administration pour procéder à l’augmentation du capital social, dans la limite de 10 % de celui-ci, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances, en rémunération d’apports en nature consentis à la Société et constitués de titres de capital et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital (29e résolution de l’AGM). |
| Dans la limite de 10 % du capital et sous réserve du plafond de 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (3) | 26 mois |
6. Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration en vue de l’émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créance en rémunération de titres apportés à toute offre publique d'échange mise en œuvre par la Société (30e résolution de l'AGM) avec la possibilité de fixer le prix d'émission dans la limite de 10% du capital (31e résolution de l'AGM). |
| 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (3) | 26 mois |
Délégation donnée par l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 10 mai 2023 : nature de la délégation et numéro de la résolution l’ayant adoptée |
|
|
|
1. Délégation de compétence au Conseil d’administration en cas en vue d’émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès à des actions nouvelles de la Société, avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit d’une catégorie de personnes. (28e résolution de ladite Assemblée du 10 mai 2023)• |
| Dans la limite de 20 % du capital par an et sous réserve du plafond de 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) (2) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis) (3) | 18 mois |
(1) En cas d’augmentation de capital par incorporation au capital de primes, réserves, bénéfices ou autres sous forme d’attribution d’Actions Gratuites durant la durée de validité des délégations de compétence précitées, montant nominal maximum (hors prime d’émission) susvisé sera ajusté par l’application d’un coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre de titres composant le capital social après l’opération et ce nombre avant l’opération. (2) Le montant nominal total maximum (hors prime d’émission) des augmentations de capital immédiates ou à terme par voie d’émission d’actions ou de valeurs mobilières donnant accès au capital, avec ou sans droit préférentiel de souscription qui pourraient être décidées, ne pourra être supérieur à 200 000 000 € majoré du montant nominal de l’augmentation de capital résultant de l’émission d’actions à réaliser éventuellement pour préserver conformément à la loi les droits des porteurs de valeurs mobilières donnant accès à des actions (33e résolution de l’AGM). (3) Le montant nominal total maximum des émissions de valeurs mobilières représentatives de titres de créances, avec ou sans droit préférentiel, qui pourraient être décidées ne pourra être supérieur à 200 000 000 € (33e résolution de l’AGM). | |||
Délégations données par l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 22 avril 2022 (ci-après « l’AGM ») |
| Utilisation |
1. Délégation de compétences au Conseil d’administration à l’effet de procéder à l’augmentation du capital social par voie d’incorporation de réserves, bénéfices, primes d’émission (25e résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : 100 millions d’euros |
| Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. |
2. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès, par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales (26e résolution de l’AGM), avec la possibilité d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e Résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM Plafond global en nominal : 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis. |
| Il a été fait usage (en partie) de cette délégation de compétences comme suit : Le Conseil d’administration du 1er juin 2022, usant de cette délégation, a approuvé le principe d’une augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires d’un montant total compris entre un minimum de 120 millions d’euros et un maximum de 150 millions d’euros environ et pour un prix minimum par action à émettre (i) ne pouvant être inférieur à 45 euros et (i) ne pouvant pas dépasser le cours de clôture de l’action de la Société la veille de l’approbation du prospectus relatif à l’augmentation de capital par l’AMF. Le Conseil d’administration susvisé a subdélégué au Président directeur général les pouvoirs nécessaires à l’effet d’augmenter le capital avec maintien du droit préférentiel de souscription et de fixer les modalités définitives de l’augmentation de capital.
Le Président directeur général (usant de ladite subdélégation) a décidé le 1er juin 2022 de procéder à une augmentation de capital d’un montant nominal maximum de 39 111 242,94 euros par émission d’un maximum de 2 717 946 actions ordinaires nouvelles à souscrire et libérer en numéraire, pour un prix de souscription de 45 euros par action nouvelle (14,39 euros de valeur nominale et 30,61 euros de prime d’émission). Le Président directeur général a constaté en date du 24 juin 2022 la réalisation définitive de l’augmentation de capital et les souscriptions à 2.385.221 actions nouvelles, entièrement libérées à hauteur de 34 323 330,19 euros de nominal, assorties d’une prime d’émission de 73 011 614,81 euros. |
3. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, dans le cadre d’offres au public autres que celles visées à l’article L.411-2 du Code monétaire et financier d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances (27e résolution de l’AGM) et avec possibilité d’une part, de fixer le prix d’émission dans la limite de 10 % du capital (31e résolution de l’AGM), d’autre part, d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis sous réserve des limites susvisées. |
| Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. |
4. Délégation de compétences au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créances et ce, dans le cadre d’offres au public visées à l’article L. 411- 2, 1° du Code monétaire et financier réservées à un cercle restreint d’investisseurs ou à des investisseurs qualifiés (28e résolution de l’AGM), dans la limite de 20 % du capital et avec la possibilité d’une part, de fixer le prix d’émission dans la limite de 10 % du capital (31e résolution de l’AGM), d’autre part, d’augmenter le nombre de titres dans la limite de 15 % de l’émission initiale (32e résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : dans la limite de 20 % du capital (avec plafond de 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis). |
| Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. |
5. Délégation de pouvoirs au Conseil d’administration pour procéder à l’augmentation de capital social, dans la limite de 10 % de celui-ci, par l’émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances, en rémunération d’apports en nature consentis à la Société et constitués de titres de capital et/ ou de valeurs mobilières donnant accès au capital (29e résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : dans la limite de 10 % du capital (avec plafond de 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis). |
| Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. |
6. Délégation de compétences au Conseil d’administration en vue de l’émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créances, en rémunération de titres apportés à toute offre publique d’échange mise en œuvre par la Société (30e résolution de l’AGM), avec la possibilité de fixer le prix d’émission dans la limite de 10 % du capital (31e résolution de l’AGM). Durée de la délégation : vingt-six mois à compter de l’AGM. Plafond global en nominal : 200 millions d’euros pour les augmentations de capital et 200 millions d’euros pour les titres de créances émis. |
| Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. |
Délégation donnée par l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société du 10 mai 2023 (ci-après « l’AGM |
|
|
1. Délégation de compétence au Conseil d’administration en vue d’émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès à des actions nouvelles de la Société, avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit d’une catégorie de personnes (28e résolution de ladite Assemblée du 10 mai 2023) Durée de la délégation : dix-huit mois à compter de l’Assemblée du 10 mai 2023. Plafond global : dans la limite de 20 % du capital par an et sous réserve du plafond de 200 000 000 € (montant nominal des augmentations de capital) et 200 000 000 € (montant nominal des titres de créances émis). |
| Il n’a pas été fait usage de cette délégation de compétences. |
Les rachats d’actions ci-dessous décrits sont intervenus, dans le cadre et les paramètres de l’autorisation donnée au Conseil d’administration par l’Assemblée générale mixte des actionnaires du 10 mai 2023 (aux termes de sa 22ème résolution).
La Société a effectué un rachat (par bloc hors marché) en février 2023 de 4 833 actions INEA représentant, sur la base du nombre d’actions (10 841 080 ) composant le capital social à cette date, 0,04 % du capital, au cours de 43,40 euros et moyennant des frais de négociation (0,36 % TTC) de 755,10 euros (l’ensemble ayant été refacturé à GEST). Ces 4 833 actions INEA ont ensuite été transférées aux Bénéficiaires (cinq salariés de GEST) dans le cadre et selon les modalités du plan d’Actions Gratuites existantes créé en 2019 (toutes les précisions sont fournies au paragraphe 7.5.3 ci-dessus auquel il est fait renvoi exprès).
La Société, à la date du présent document d’enregistrement universel (exercice 2023), détient 4.125 actions propres qui ont été acquises en vue de la couverture du plan d’Actions Gratuites pour la prochaine échéance contractuelle fixée à la fin avril 2024.
La Société a également effectué en 2023 un programme de rachat d’actions au travers d’un contrat de liquidité géré par Rothschild Martin Maurel pour un forfait annuel d’un montant de 40 000 euros (identique aux années précédentes) dont le bilan annuel est communiqué au paragraphe 7.5.7 ci-dessous.
Il est rappelé que l’Assemblée générale du 10 mai 2023 a autorisé le Conseil d’administration (pour une durée de 18 mois expirant en novembre 2024) à (i) acheter ses propres actions en vue notamment de l’annulation de tout ou partie des titres ainsi rachetés et également (ii) à réduire le capital social en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il décidera, par annulation de tout ou partie des actions INEA acquises ou qui viendraient à être acquises par la Société elle-même en application d’une autorisation conférée par l’Assemblée générale ordinaire, dans la limite de 10 % du capital social par périodes de 24 mois.
A la date du 31 décembre 2023, aucun programme de rachat d’actions propres en vue d’une réduction de capital social n’a été lancé par INEA.
L’autorisation donnée par l’Assemblée du 10 mai 2023 au Conseil d’administration pour procéder, en application des dispositions de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce, à l'achat d'un nombre d'actions représentant jusqu'à 10% du capital (ajusté de toute modification survenue pendant la période d'autorisation) de la Société a une durée de 18 mois expirant en novembre 2024. Il sera demandé aux actionnaires (dans les termes de la 15e résolution soumise à leurs suffrages) de la renouveler , pour une nouvelle durée de 18 mois expirant le 21 novembre 2025 (minuit), et ce, dans la limite de 10 % du capital social (ajusté le cas échéant de toute modification au titre d’opérations pouvant l’affecter, survenue postérieurement à cette autorisation et pendant sa durée) et pour un prix d’achat maximum (hors frais) de 60 euros par action (ou la contre-valeur de ce montant à la même date dans toute autre monnaie).
Sous réserve du vote favorable de l’Assemblée du 22 mai 2024, la Société communique ci-dessous (en application de l’article 241-1 et suivant du règlement général de l’AMF et du règlement délégué UE 2016/1052 art. 2, 1) un ensemble d’éléments constitutifs du descriptif du programme de rachat d’actions propres (le “Programme de rachat”) pendant la durée d’autorisation précitée expirant le 21 novembre 2025 à minuit (la “Durée du Programme de rachat“), étant rappelé au préalable qu’au 29 février 2024 la Société détient 30 437 actions propres affectées à l’animation du titre sur le marché Euronext Paris dans le cadre du contrat de liquidité conforme au cadre juridique en vigueur conclu avec Rothschild Martin Maurel.
La Société entend pouvoir faire usage des possibilités d’intervention sur ses propres actions avec pour objectifs :
Le prix maximal d’achat ressort à 60 euros hors frais par action à acquérir, étant précisé que ce prix maximum d’achat pourrait être ajusté en cas d’opération sur le capital ou de toutes autres opérations portant sur les capitaux propres, pour tenir compte de l’incidence de ces opérations sur la valeur de l’action (cf la 15e résolution de l’Assemblée du 22 mai 2024). A titre indicatif, sur la base du nombre d’actions composant le capital social de la Société à la date du 29 février 2024 de 10 841 080 actions (sans tenir compte des actions propres déjà détenues par la Société), le montant maximal théorique alloué est estimé à 65 046 480 euros.
Le programme de rachat porte sur une possibilité de rachat ne pouvant pas excéder 10 % du nombre total des actions composant le capital social à la date de réalisation de chaque rachat, ajusté le cas échéant de toute modification survenue postérieurement à l’autorisation et pendant la période d’autorisation au titre d’opérations pouvant affecter le capital social, et calculé conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce.
A titre indicatif, sur la base du nombre d’actions composant le capital social de la Société à la date du 29 février 2024 de 10 841 080 actions (sans tenir compte des actions propres déjà détenues par la Société), le nombre maximum d’actions susceptibles d’être acquises est estimé à 1 084 108. Il est indiqué, à toutes fins utiles, que le nombre maximal d’actions à racheter pour couvrir le plan d’actions gratuites pour la durée du Programme de rachat soumis au vote de l'Assemblée du 22 mai 2024 et expirant le 21 novembre 2025 ressort à 4 125 actions (hors éventuels ajustements contractuels).
La durée du Programme de rachat est de 18 mois, à compter de l’Assemblée du 22 mai 2024, expirant le 21 novembre 2025 minuit.
La Société se réserve la faculté d’utiliser l’intégralité du Programme de rachat. L’acquisition, la cession, l’échange ou le transfert des actions pourra être effectué par tous moyens autorisés par la réglementation en vigueur, sur le marché ou hors marché, de gré à gré et notamment dans le cadre de transactions négociées notamment par voie d’acquisition, cession ou transfert de blocs de titres, sur le marché ou hors marché, en une ou plusieurs fois, aux époques que le Conseil d’administration appréciera. La part du Programme de rachat qui peut s’effectuer par négociation de blocs n’est pas limitée et pourra représenter la totalité du programme. Ces opérations pourront intervenir à tout moment dans le respect de la réglementation en vigueur, sauf à compter du dépôt par un tiers d’un projet d’offre publique visant les titres de la Société (et jusqu’à la fin de la période d’offre). Elles pourront intervenir auprès de tout actionnaire de la Société.
Le bilan annuel du contrat de liquidité au 31 décembre 2023 (après Bourse) fait ressortir les moyens suivants :
Au 31 décembre 2023 (au titre du second semestre 2023), il a été négocié :
Il est rappelé que le bilan semestriel (du contrat) au 30 juin 2023 faisait ressortir les moyens suivants :
Au 30 juin 2023 (au titre du premier semestre 2023) il a été négocié :
Il est rappelé ci-dessous en conformité avec l’article L22-10-11 du code de commerce les éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique, savoir :
Le tableau ci-dessous, recommandé par l’AMF, fait état à la date du 31 décembre 2023 de la part du capital de la Société, objet de nantissements, lorsqu’elle représente un pourcentage significatif.
Nom de l’actionnaire inscrit au nominatif pur | Bénéficiaire | Nombre d’actions nanties | % de capital nanti de l’émetteur |
GEST INVEST | CIC | 250 816 | 2,31 % |
GEST INVEST | CABP | 412 147 | 3,80 % |
GEST INVEST | BPRP | 30 395 | 0,28 % |
GEST | LCL | 199 150 | 1,84 % |
GEST | CIC | 23 500 | 0,22 % |
Le tableau ci-dessous, également recommandé par l’AMF, fait état des éventuels nantissements d’actifs.
Type de nantissement/hypothèques | Date de départ du nantissement | Date d’échéance du nantissement | Montant d’actif nanti | Total du poste de bilan | % correspondant |
Néant | Néant | Néant | Néant | Néant | Néant |
Dans le cadre des décisions à prendre relevant des conditions du quorum et de majorité propres à l'Assemblée générale extraordinaire, nous vous demanderons de statuer sur nos propositions de renouvellement des différentes délégations de compétence et/ou de pouvoirs précédemment consenties au Conseil d’administration par l’Assemblée générale du 22 avril 2022 en matière financière dont la durée prendra fin le 21 juin 2024 (et le 9 novembre 2024 pour les délégations attachées aux émissions réservées à une catégorie de personnes dénommées).
Vous trouverez en page 217 des présentes l’état des délégations et autorisations en cours consenties par l’Assemblée générale précitée au Conseil d’administration et l’état de leur utilisation.
Sur le plan pratique, Foncière INEA doit pouvoir être dotée en continu de la flexibilité et de la réactivité nécessaires pour lui permettre de renforcer ses fonds propres et de saisir les opportunités stratégiques qui se présenteront à elle.
Elle ne peut le faire que si son Conseil d’administration a été habilité par les actionnaires à choisir, notamment en fonction de l'évolution des conditions de marché et de ses besoins de financement, les moyens les plus adéquats pour financer telle opportunité d’acquisition ou d’investissement, aux moments et selon des modalités qui lui paraitront les mieux adaptés.
La levée de nouveaux fonds, au travers des nouvelles délégations financières que vous voudrez bien lui accorder, permettra au Conseil de financer la poursuite de son second plan quinquennal de croissance et plus généralement d'accroître la valorisation globale de la Société.
Le Conseil d’Administration établira à chaque usage de ces autorisations, conformément aux dispositions législatives et réglementaires applicables, un rapport destiné aux actionnaires décrivant les conditions définitives de l’opération.
Les nouvelles autorisations/délégations de compétences consenties au Conseil d’administration priveront d’effet (à compter de la date où votre assemblée les consentira) toutes autorisations/délégations antérieures en totalité (si non utilisées) ou pour la partie non utilisée (si utilisées en partie) et ayant le même objet.
Aussi, après la 17e résolution relative à une autorisation à donner à d’éventuelles capitalisations de réserves et primes d’émission, il vous sera demandé tout d’abord d’approuver, sous la 18e résolution, une délégation de compétence (et de pouvoirs) à conférer au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances, en maintenant le droit préférentiel de souscription des actionnaires (le but étant d’inviter ces derniers à prendre part financièrement à la poursuite du plan de croissance d’INEA).
Puis, aux termes de la 19e résolution, l’Assemblée sera appelée à statuer sur une délégation de compétence (et de pouvoirs) à consentir au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, dans le cadre d’offres au public autres que celles visées à l’article L.411-2 du Code monétaire et financier d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances. L’objectif est ici d’élargir le capital à l’entrée de nouveaux investisseurs qui ont fait savoir qu’ils étaient prêts à suivre l’opération proposée pour un montant arrêté.
Les 20e à 22e résolutions concernent quant à elles des délégations de compétences (et de pouvoirs) à consentir au Conseil en perspective de projets d’augmentations de capital à réaliser sans droit préférentiel de souscription des actionnaires qui seraient à réserver dans les limites et conditions qui y sont mentionnées soit à un cercle restreint d’investisseurs, soit à des opérations d’apport et/ou d’échange de titres, (cf la synthèse des résolutions en annexe des présentes).
Par ailleurs, il vous appartiendra de vous prononcer (sous la 23e résolution) sur une autorisation à donner au Conseil d’administration, pour lui permettre de fixer, dans les cas d’émissions de titres effectuées sans droit préférentiel de souscription des actionnaires (en application des 19e et 20e résolutions), le prix d’émission, dans la limite d’une décote maximale de 5 % du capital social par an ( étant rappelé que la limite légale est de 10% par an) et sous réserve des modalités déterminées par l’Assemblée générale.
Sera également soumise aux suffrages des actionnaires une délégation de compétence à donner au Conseil dans le cadre des émissions avec ou sans droit préférentiel de souscription des actionnaires relative à une possibilité d’augmenter le nombre de titres à émettre et ce, dans les 30 jours de la clôture de la souscription dans la limite de 15 % de l’émission initiale et au même prix que l’émission initiale, dans la limite des plafonds fixés par l’Assemblée (cf la 24e résolution).
Enfin, l’autorisation de l’Assemblée sera sollicitée (sous la 25e résolution) aux fins d’accorder au Conseil d’administration une délégation de compétences pour réserver des levées de fonds à une catégorie de personnes ciblée (notamment des sociétés familiales, d’assurance, d’investissement ou des fonds gestionnaires d’épargne collective français ou étrangers, investissant, directement ou indirectement, à titre habituel, ou ayant investi au cours des 36 derniers mois pour au moins 5 000 000 € dans les valeurs moyennes et petites cotées sur un marché réglementé ou un système multilatéral de négociation en France ou à l'étranger).
Il appartiendra à l’Assemblée de confirmer les plafonds globaux proposés dans le cadre des délégations de compétences et de pouvoirs données au Conseil d’administration en matière d’émission de titres (26e résolution).
Les mentions requises par l’article R225-113 du Code de commerce, dans le cadre des augmentations de capital, sur la marche des affaires sociales au cours de l’exercice 2023 et depuis le début de l’exercice en cours, figurent (et nous y faisons renvoi exprès) aux chapitres 1 « Présentation du Groupe et de ses activités » et 5 « Commentaires sur l’exercice » du présent Document d’enregistrement universel.
Par ailleurs, les informations à communiquer en application de l’article R 225-114 du code de commerce, dans le cadre des délégations de compétence et de pouvoirs sollicitées pour les émissions susvisées, notamment le montant maximal des opérations et émissions de titres envisagées (plafonds autorisés), les motifs des émissions proposées et le cas échéant des propositions de suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires ainsi que les durées des autorisations réclamées sont mentionnés dans la synthèse (page 217 ci-dessous) du texte des résolutions relevant des conditions de l’Assemblée générale extraordinaire objet du présent rapport - le texte complet desdites résolutions figure en page 222 et suivants des présentes-.
Les différents rapports des commissaires aux comptes relatifs aux opérations objet du présent rapport du Conseil d’administration sont mis à la disposition des actionnaires dans les conditions légales et notamment sur le site internet de la Société.
Le Conseil d’administration
Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social par voie d’incorporation de réserves, bénéfices, primes d’émission (objet de la 17e résolution)
Cette résolution est placée à l’ordre du jour de la partie « extraordinaire » de l’Assemblée pour des questions de meilleure lisibilité sur les opérations d’augmentations de capital mais relève en droit des conditions de quorum et de majorité propres à l’Assemblée ordinaire.
Il est proposé à l’Assemblée de déléguer sa compétence au Conseil d’administration (pour une durée de 26 mois) afin qu’il puisse (sur ses seules délibérations) procéder à l’augmentation du capital social en y incorporant tout ou partie des réserves, bénéfices, primes d’émission ou toutes autres sommes dont la capitalisation serait admise (et statutairement possible) et ce, par émission d’actions ordinaires nouvelles attribuées gratuitement et/ou élévation de la valeur nominale des actions existantes.
Le montant nominal total d’augmentation de capital ne pourrait être supérieur à Cent millions d’euros (100 000 000 €), étant précisé que le plafond serait autonome et distinct du plafond relatif aux augmentations de capital visé sous la 26e résolution ci-dessous.
Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances (objet de la 18e résolution)
Dans la perspective de procurer à la Société les capitaux nécessaires au financement des prochaines acquisitions d’actifs immobiliers de la Société en lien avec la poursuite et le développement de son second plan quinquennal de croissance, il est soumis aux suffrages de l’Assemblée générale une délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration (pour une durée de 26 mois) afin qu’il puisse décider (sur ses seules délibérations) d’effectuer des émissions de titres avec maintien du droit préférentiel de souscription – le Conseil décidant ici d’associer les actionnaires d’INEA à ces opérations, en les invitant à participer aux émissions qui seront proposées-.
Les augmentations de capital pourraient être effectuées par émission :
(i) d’actions ordinaires de la Société (à l’exclusion d’actions de préférence et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme à des actions de préférence) et/ou
(ii) de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant accès immédiatement et/ou à terme à d'autres titres de capital de la Société ou donnant droit à l'attribution de titres de créances et/ou (iii) de valeurs mobilières donnant accès immédiatement et/ou à terme à des titres de capital d’une société dont la Société possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital (une « Filiale ») (sous réserve de l’autorisation de l’Assemblée générale extraordinaire de la Filiale concernée).
La souscription pourrait être opérée en espèces ou par compensation de créances avec des créances certaines, liquides et exigibles sur la Société.
Le montant nominal total des augmentations de capital susceptibles d’être ainsi réalisées immédiatement ou à terme ne pourrait dépasser Deux Cents millions d’euros (200 000 000 €) ; celui des valeurs mobilières représentatives de titres de créance susceptibles d’être émises, en application de la présente délégation, ne pourrait être supérieur à Deux Cents millions d’euros (200 000 000 €) ; le montant de ces émissions s’imputerait sur le plafond spécifique visé à la 26e résolution.
Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, dans le cadre d’offres au public autres que celles visées à l’article L.411-2 du Code monétaire et financier d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances (objet de la 19e résolution)
Cette délégation tient compte du fait que le Conseil d’Administration peut être conduit, dans l’intérêt de la Société et de ses actionnaires, à supprimer le droit préférentiel de souscription des actionnaires, afin de pouvoir ouvrir le capital à de nouveaux investisseurs extérieurs prêts à financer la poursuite de croissance de la Société. INEA pourrait ainsi s’appuyer sur les nouvelles ressources proposées par ces tiers. Il est cependant prévu aux termes de cette résolution de laisser la faculté au Conseil de conférer aux actionnaires une priorité de souscription à titre irréductible (pouvant être éventuellement complétée par une souscription à titre réductible).
Il est donc proposé à l’Assemblée de déléguer au Conseil d’administration (pour une durée de 26 mois) l’ensemble des compétences nécessaires afin qu’il puisse (sur ses seules délibérations) procéder à l’augmentation du capital social avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, par émission, dans le cadre d’offres au public autres que celles visées à l’article L.411-2 du Code monétaire et financier (i) d’actions ordinaires de la Société et/ou (ii) de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant accès immédiatement et/ou à terme à d'autres titres de capital de la Société ou donnant droit à l'attribution de titres de créance et/ou (iii) de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme à des titres de capital d’une Filiale (sous réserve de l’autorisation de l’Assemblée générale extraordinaire de la Filiale).
Les émissions réalisées en vertu de la présente résolution pourraient être réalisées conjointement à une ou des offres visées à l’article L. 411-2,1° du Code monétaire et financier, décidées en application de la 20e résolution ci-dessous (le montant global des émissions s’imputant sur le plafond relatif aux augmentations de capital visé sous la 26e résolution ci-dessous).
Le montant nominal total des augmentations de capital susceptibles d’être ainsi réalisées immédiatement ou à terme serait limité à 20% du capital social par an; celui des valeurs mobilières représentatives de titres de créance susceptibles d’être émises, en application de la présente délégation, ne pourrait être supérieur à deux cents millions d’euros (200 000 000 €) ; le montant de ces émissions s’imputerait sur le plafond spécifique visé à la 26e résolution.
Le prix d’émission des actions (incluant celles résultant de l’exercice de valeurs mobilières donnant accès au capital qui seraient émises en application de la présente résolution) serait fixé conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur au jour de l’émission, compte tenu éventuellement de toute décote autorisée par ladite réglementation et dans la limite stipulée sous la 23e résolution.
Le conseil d'administration ne pourrait pas utiliser cette délégation de compétence en période d'offre publique visant les titres de la Société (à compter du dépôt de l'offre jusqu'à la fin de la période d'offre, sauf autorisation préalable par l'Assemblée)
Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration pour décider l’augmentation du capital social, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créances et ce, dans le cadre d’offres au public visées à l’article L. 411-2, 1° du Code monétaire et financier réservées à un cercle restreint d’investisseurs ou à des investisseurs qualifiés (objet de la 20e résolution)
Cette résolution vise à recueillir l’accord de l’Assemblée générale pour déléguer sa compétence au Conseil d’administration (pour une durée de 26 mois) afin qu’il puisse décider (sur ses seules délibérations) d’avoir accès au dispositif du placement privé.
Cette technique de levée de fonds, qui est prisée par bon nombre d’investisseurs notamment pour la souplesse de sa mise en place, suppose la suppression du droit préférentiel de souscription. L’offre de souscription s’adresse exclusivement à un cercle restreint d’investisseurs (agissant pour leur compte propre) ou à des investisseurs qualifiés qui sont capables financièrement d’absorber l’émission envisagée qui leur est ainsi réservée.
Les émissions (i) d’actions ordinaires de la Société et/ou (ii) de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société ou donnant droit à l’attribution de titres de créances et / ou (iii) de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme à des titres de capital d’une Filiale (sous réserve de l’autorisation de l’Assemblée générale extraordinaire de la Filiale), réalisées en vertu de la présente résolution, qui pourraient être associées à celles décidées en application de la 19e résolution ci-dessus, seraient limitées à 10% du capital social par an au jour de l'émission (soit en dessous du plafond légal de 20%).
Le conseil d'administration ne pourrait pas utiliser cette délégation de compétence en période d'offre publique visant les titres de la Société (à compter du dépôt de l'offre jusqu'à la fin de la période d'offre, sauf autorisation préalable par l'Assemblée)
La souscription pourrait être opérée en espèces ou par compensation de créances avec des créances certaines, liquides et exigibles sur la Société.
Le montant nominal total des valeurs mobilières représentatives de titres de créance susceptibles d’être émises, immédiatement ou à terme, en application de la présente délégation, ne pourrait être supérieur à Deux Cents millions d’euros (200 000 000 €).
Ces opérations s’imputeraient sur les plafonds spécifiques visés à la 26e résolution.
Délégation de pouvoirs à consentir au Conseil d’administration pour procéder à l’augmentation du capital social, dans la limite de 10 % de celui-ci, par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital de la Société et/ou de ses filiales ou donnant droit à l'attribution de titres de créances, en rémunération d’apports en nature consentis à la Société et constitués de titres de capital et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital (objet de la 21e résolution)
Il est demandé ici aux actionnaires de déléguer au Conseil d’administration (pour une durée de 26 mois) l’ensemble des pouvoirs nécessaires pour procéder à l’augmentation du capital social, en une ou plusieurs fois, dans la limite de 10 % du capital social, par émission (i) d’actions ordinaires de la Société et/ou (ii) de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société ou donnant droit à l’attribution de titres de créances et / ou (iii) de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme à des titres de capital d’une Filiale (sous réserve de l’autorisation de l’Assemblée générale extraordinaire de la Filiale), à l’effet de rémunérer (comme le prévoit l’article L. 22-10-53 du Code de commerce) des apports en nature consentis à la Société et constitués de titres de capital et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital, lorsque les dispositions de l’article L. 22-10-54 du Code de commerce ne sont pas applicables, étant précisé que l’émission d’actions de préférence et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme à des actions de préférence est exclue de la présente délégation.
L’enjeu de cette résolution est de faciliter la réalisation par INEA d’opérations d’acquisition ou de rapprochement avec d’autres sociétés, sans avoir à payer un prix en numéraire.
Mécaniquement, ces opérations donneraient lieu à la suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires à ces actions et aux valeurs mobilières qui seraient émises en vertu de la présente délégation, dès lors que ces dernières ne seraient émises que pour rémunérer les apporteurs au titre de leurs apports en nature.
Dans cette limite susvisée de 10 % du capital social, le montant nominal total des augmentations de capital susceptibles d’être ainsi réalisées s’imputerait sur le plafond spécifique visé sous la 26e résolution.
Le montant nominal total des valeurs mobilières représentatives de titres de créance susceptibles d’être émises, immédiatement ou à terme, en application de la présente délégation, ne pourrait être supérieur à Deux Cents Millions d’euros (200 000 000 €) et s’imputerait sur le montant spécifique visé sous la 26e résolution.
Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration en vue de l’émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès par tous moyens, immédiatement ou à terme, à d’autres titres de capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance, en rémunération de titres apportés à toute offre publique d’échange mise en œuvre par la Société (objet de la 22e résolution)
L’augmentation du capital social par émission (i) d’actions ordinaires de la Société et/ou (ii) de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société ou donnant droit à l’attribution de titres de créances et / ou (iii) de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme à des titres de capital d’une Filiale (sous réserve de l’autorisation de l’Assemblée générale extraordinaire de la Filiale), objet de la présente délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration (pour une durée de 26 mois) est destinée à rémunérer des titres qui seraient apportés à la Société dans le cadre d’une offre publique d’échange (OPE) sur des titres d’une société répondant aux conditions fixées à l’article L 22-10-54 du Code de commerce. Le droit préférentiel de souscription des actionnaires aux titres faisant l’objet de la présente résolution serait supprimé – ces titres n’étant émis que pour rémunérer des titres qui seraient apportés dans le cadre de l’OPE –
Cette résolution est destinée à permettre à la Société de proposer aux actionnaires d’une société cotée de leur échanger leurs actions contre des actions INEA émises à cet effet, et de permettre ainsi à INEA d’acquérir des titres de la Société concernée sans recourir, par exemple, à des emprunts bancaires.
Le montant nominal total des augmentations de capital susceptibles d’être ainsi réalisées immédiatement ou à terme ne pourrait dépasser Deux Cents millions d’euros (200 000 000 €) ; celui des valeurs mobilières représentatives de titres de créance susceptibles d’être émises ne pourrait être supérieur à Deux Cents millions d’euros (200 000 000 €). Les opérations s’imputeraient sur les plafonds spécifiques visés à la 26e résolution.
Autorisation à consentir au Conseil d’administration, en cas d’émission de titres sans droit préférentiel de souscription réalisée en application des dix-neuvième et vingtième résolutions de la présente Assemblée, pour fixer le prix d’émission selon des modalités fixées par l’Assemblée générale dans la limite de 10 % du capital social par an, en application des articles L. 225-129-2, L. 225-136 et L22-10-52 du Code de commerce (objet de la 23e résolution)
Il s’agit ici d’autoriser le Conseil (pour une durée de 26 mois) pour chaque émission réalisée sans droit préférentiel de souscription dans les conditions des 19e et 20e résolutions ci-dessus (dès lors que ces émissions ne relèvent pas d’offres au public mentionnées, sur renvoi de l’article L. 225-136 dernier alinéa du Code de commerce, au 2° de l’article L. 411-2 du Code monétaire et financier ou à l’article L. 411-2-1 du Code monétaire et financier) à fixer le prix d’émission des actions (y compris pour celles résultant de l’exercice de valeurs mobilières donnant accès au capital qui seraient émises en application desdites résolutions), dans la limite de 10 % du capital social par an (cette limite étant appréciée à la date d’émission au vu d’un capital le cas échéant ajusté de toutes opérations ayant affecté son montant postérieurement à la présente Assemblée), selon les modalités suivantes (au choix du Conseil d’administration) :
Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration pour décider, en cas d’émission de titres, avec ou sans droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’augmenter le nombre de titres à émettre (objet de la 24e résolution)
La délégation de compétence qu’il est demandé à l’Assemblée d’accorder au Conseil d’administration vise à accroître le cas échéant la taille de l’augmentation de capital (lors des émissions réalisées en application des 18e, 19e et 20e résolutions ci-dessus) et le nombre de titres à émettre (dans les 30 jours suivant la clôture de la souscription de l’émission initiale) dans la limite de 15 % de l’émission initiale. Cette pratique courante de surallocation permet ainsi de couvrir la demande excédentaire des investisseurs et s’effectue au même prix que celui retenu pour la souscription initiale.
Le nombre de titres résultant des émissions réalisées en vertu de la présente délégation s’imputerait sur le plafond visé sous chaque émission concernée, dans la limite en outre de chaque plafond spécifique visé sous la 26e résolution.
Délégation de compétence à consentir au Conseil d’administration en vue d'émettre des actions et/ou des valeurs mobilières donnant accès à des actions nouvelles de la Société, avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit d’une catégorie de personnes (objet de la 25e résolution)
Foncière INEA et ses actionnaires peuvent avoir intérêt à réserver une ou plusieurs levées de fonds à une catégorie de personnes ciblée par l’Assemblée comme étant à même d’apporter à bref délai des financements adaptés aux besoins et au développement d'INEA. Ce type d’émission qui offre une marge de réactivité et de flexibilité permettant à la Société de préserver sa compétitivité, conduit mécaniquement à une suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires.
Il est donc proposé à l’Assemblée de déléguer au Conseil d’administration (pour une durée de 18 mois) l’ensemble des compétences (et pouvoirs) nécessaires afin qu’il puisse procéder, sur ses seules délibérations, en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu’il déterminera, à l’émission (i) d’actions ordinaires de la Société et/ou (ii) de valeurs mobilières qui sont des titres de capital donnant accès immédiatement et/ou à terme au capital de la Société ou donnant droit à l’attribution de titres de créances, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires au profit d’une catégorie de personnes ci-après définies :
Il serait délégué au Conseil d'administration le soin d'arrêter la liste des bénéficiaires au sein de la catégorie de personnes ci-dessus et le nombre de titres à attribuer à chacun d'eux dans les limites des plafonds visés ci-dessous.
Le montant nominal maximum total des augmentations de capital susceptibles d’être ainsi réalisées, immédiatement et/ou à terme, en application de la présente délégation, ne pourrait être supérieur à 10 % du capital social par an et s’imputerait sur le plafond global relatif aux augmentations de capital (mentionné sous la 26e résolution ci-dessous).
Le montant nominal maximum total des valeurs mobilières représentatives de titres de créance susceptibles d’être émises, immédiatement et/ou à terme, en application de la présente délégation, ne pourrait être supérieur à Deux Cents millions d’euros (200 000 000 €) et s’imputerait sur le plafond global relatif aux valeurs mobilières représentatives de titres de créances (mentionné sous la 26e résolution ci-dessous).
Le prix d'émission des actions nouvelles à émettre ou auxquelles seraient susceptibles de donner droit les valeurs mobilières à émettre en vertu de la présente délégation, devrait au moins être égal à la moyenne pondérée par les volumes quotidiens des cours des vingt (20) dernières séances de bourse sur le marché réglementé d’Euronext Paris précédant sa fixation, diminué éventuellement d’une décote maximale de 5% ; le prix d'émission des valeurs mobilières donnant accès au capital serait tel que la somme perçue immédiatement par la Société, majorée, le cas échéant, de la somme susceptible d'être perçue ultérieurement par la Société, soit, pour chaque action émise en conséquence de l'émission de ces valeurs mobilières, au moins égale à la moyenne pondérée par les volumes quotidiens des cours des vingt (20) dernières séances de bourse sur le marché réglementé d'Euronext Paris précédant sa fixation, diminué éventuellement d'une décote maximale de 5%.
Fixation des plafonds globaux dans le cadre des délégations de compétences et de pouvoirs données au Conseil d’administration en matière d’émission de titres (objet de la 26e résolution)
Aux termes de cette résolution, il est demandé à l’Assemblée de confirmer le plafond maximum global de Deux Cents millions d’euros (200 000 000 €) qui s’appliquera (i) au montant nominal total des augmentations de capital par voie d’émission d’actions ou de valeurs mobilières donnant accès au capital avec ou sans droit préférentiel de souscription lors des émissions susceptibles d'être effectuées en application des 18e,19e, 20e, 21e, 22e, 23e et 25e résolutions (ii) et également au montant nominal total des émissions de valeurs mobilières représentatives de titres de créances, lors des émissions susceptibles d’être effectuées en application des 18e à 23e résolutions et de la 25e résolution.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport de gestion du Conseil d’administration (incluant le rapport de gestion du Groupe et les autres rapports et documents prévus par le Code de commerce) qui lui sont présentés ainsi que du rapport général des Commissaires aux comptes sur l’exercice clos le 31 décembre 2023, approuve tels qu’ils ont été présentés les comptes annuels de cet exercice se soldant par un bénéfice net de 5 140 615,06 euros ainsi que les opérations traduites dans ces comptes ou résumées dans ces rapports.
Elle prend acte du fait que les comptes de l’exercice 2023 ne font ressortir aucune charge ou dépense somptuaire telle que visée à l’article 39-4 du Code général des impôts ni charge non déductible du résultat fiscal.
L’Assemblée générale donne quitus entier et sans réserve aux membres du Conseil d’administration et en tant que de besoin au Censeur à raison de l’exécution de leur mandat assuré au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport sur la gestion du Groupe inclus dans le rapport de gestion annuel du Conseil d’administration et du rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés, approuve les comptes consolidés au 31 décembre 2023 ainsi que les opérations transcrites dans ces comptes ou résumées dans lesdits rapports.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, conformément à la proposition du Conseil d’administration
constatant :
décide :
Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 112.1 du Code général des impôts, ne sont pas imposables, les remboursements d’apports ou de prime d’émission, à condition que tous les bénéfices et réserves, autres que la réserve légale, aient été auparavant répartis.
Au regard des dispositions susvisées, la prime d’émission remboursée n’est pas considérée comme un revenu imposable.
Le montant global de la distribution effectuée au titre de l’exercice 2023 ressortirait donc pour chacune des 10 841 080 actions à 2,70 euros, qui se décompose d’une part en un montant unitaire arrondi de 2,24 (2,2423) euros au titre de la prime d’émission, qui est non imposable, et d’autre part en un montant unitaire arrondi de 0,46 (0,4577) euro prélevé sur le bénéfice disponible, imposable au titre de la distribution selon les modalités explicitées ci-après.
Il est précisé que :
Pour les personnes physiques domiciliées en France, le régime fiscal applicable au montant imposable de la distribution versée en 2024 (soit 0,46 euro par action) est le suivant :
Le montant du dividende distribué issu des bénéfices exonérés est de 0,46 euro par action.
Le montant du dividende distribué qui n’est pas issu des bénéfices exonérés est égal à zéro.
S’agissant des actionnaires personnes physiques non-résidentes de France, il sera prélevé la retenue à la source prévue par les articles 119 bis, 2 et 187,1-2° du CGI, sous réserve des conventions fiscales qui pourraient prévoir un taux de retenue à la source dérogatoire du droit français et des modalités d’élimination de la double imposition. Les conditions d’imposition au lieu de résidence du contribuable dépendront du droit local.
Conformément aux dispositions de l’article 243 bis du Code général des impôts, l’Assemblée générale devra rappeler que les sommes distribuées à titre de dividendes, pour les trois exercices précédents, ont été les suivantes :
| Exercice 2022 | Exercice 2021 | Exercice 2020 |
|---|---|---|---|
Nombre d'actions (1) | 10 810 569 | 8 438 658 | 8 455 419 |
Dividende par action | 2,70 € | 2,70 € | 2,60 € |
Dividende total | 29 188 536 | 22 784 377 | 21 984 089 |
(1) Le nombre d’actions éligibles correspond au nombre total d’actions composant le capital diminué des actions auto-détenues à la date de paiement du dividende. | |||
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires et après avoir pris connaissance du rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées relevant des articles L. 225-38 et suivants du Code de commerce, prend acte que le rapport spécial précité ne fait mention d’aucune convention nouvelle au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en tant que de besoin, en application des articles L. 22-10-9 et L. 22-10-34 du Code de commerce, le fait qu’il n’ait été versé, à Monsieur Philippe Rosio à raison de son mandat de Président-Directeur général, au titre de l’exercice écoulé, conformément à la politique de rémunération votée par l’Assemblée générale du 10 mai 2023, aucune rémunération et aucun avantage en nature de quelque sorte que ce soit -montants fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie au titre de l’exercice 2024 par le Conseil d’administration concernant le Président-Directeur général, Monsieur Philippe Rosio telle que décrite dans ledit rapport figurant dans le Document d’enregistrement universel (exercice 2023) de la Société, chapitre 3 « Rapport sur le gouvernement d’entreprise », section 3.2.1 « Politique de rémunération des mandataires sociaux exécutifs dirigeants », étant précisé par ailleurs que Monsieur Philippe Rosio ne recevra (à sa demande) au titre de l’exercice 2024 aucune rémunération le cas échéant pour sa fonction d’Administrateur.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en tant que de besoin en application des articles L. 22-10-9 et L. 22-10-34 du Code de commerce, le fait qu’il n’ait été versé, à Madame Arline Gaujal-Kempler à raison de son mandat de Directeur général délégué, au titre de l’exercice écoulé, conformément à la politique de rémunération votée par l’Assemblée générale du 10 mai 2023 , aucune rémunération et aucun avantage en nature de quelque sorte que ce soit (montants fixes, variables et/ou exceptionnels inclus y compris sous forme de titres de capital, de titres de créance ou de titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créance de Foncière INEA ou des sociétés « contrôlées » par celle-ci ou la contrôlant ou comprises dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du Code de commerce).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie au titre de l’exercice 2024 par le Conseil d’administration concernant le Directeur général délégué, Madame Arline Gaujal-Kempler, telle que décrite dans ledit rapport figurant dans le Document d’enregistrement universel (exercice 2023) de la Société, chapitre 3 « Rapport sur le gouvernement d’entreprise », section 3.2.1 « Politique de rémunération des mandataires sociaux exécutifs dirigeants », étant précisé par ailleurs que Madame Arline Gaujal-Kempler ne recevra (à sa demande) au titre de l’exercice 2024 aucune rémunération le cas échéant pour sa fonction d’Administrateur.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-9 et L. 22-10-34 du Code de commerce, le versement aux mandataires sociaux non dirigeants, au titre de l’exercice 2022, effectué conformément à la politique de rémunération les concernant, votée par l’Assemblée générale du 10 mai 2023 , d’une (seule et unique) rétribution au titre de leur mandat social d’un montant total de 112 822 euros répartie selon les principes indiqués dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise, étant précisé qu’aucun avantage en nature ne leur a été attribué; que le censeur n’a reçu ni rémunération ni avantage en nature au titre de son mandat de censeur ; que les membres du Comité d’audit ont chacun perçu une rémunération supplémentaire au titre de leur fonction de membre du Comité d’audit (avec une part plus importante pour la Présidente du Comité d’audit en raison de sa fonction de Présidente dudit Comité) et ce, tel que le tout ressort des informations indiquées dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, approuve, en application des articles L. 22-10-8 et L. 22-10-34 du Code de commerce, la politique de rémunération établie par le Conseil d’administration pour l’exercice 2024 concernant les mandataires sociaux non dirigeants dont il ressort (i) que la seule rémunération qui leur sera versée et attribuée à raison de leur mandat social sera une rétribution au titre de leur mandat social (sous réserve du vote favorable des actionnaires) répartie selon les principes indiqués dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise et (ii) qu’aucun avantage en nature ne leur sera versé, étant précisé que le censeur ne recevra ni rémunération ni avantage en nature au titre de son mandat de censeur et que l’Administrateur référent ainsi que chacun des membres du Comité d’audit percevront une rémunération supplémentaire fixée selon les principes susvisés (la Présidente du Comité d’audit recevant une part plus importante en raison de sa fonction de Présidente dudit Comité).
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport sur le gouvernement d’entreprise inclus dans le rapport annuel du Conseil d’administration, fixe le montant de la rémunération des membres du Conseil d’administration (incluant la rémunération des membres du Comité d’audit et celle de l'Administrateur référent) au titre de l’exercice 2024, à 152 700 euros, étant précisé que sa répartition sera effectuée par le Conseil d’administration, conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-14 du Code de commerce et selon les principes annoncés dans le rapport sur le gouvernement d’entreprise
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et constaté que le mandat de Madame Valérie Guillen vient à expiration à l’issue de la présente Assemblée, renouvelle le mandat de membre du Conseil d’administration de Madame Valérie Guillen avec les pouvoirs y attachés tels que prévus par la loi et les statuts et ce, pour la durée statutaire de 3 ans, soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale appelée à statuer en 2027 sur les comptes du dernier exercice clos.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration, décide, sur proposition du Conseil d’administration, de nommer, comme nouveau Commissaire aux comptes de la société, la société Mazars, société anonyme à directoire et conseil de surveillance, dont le siège social est situé Tour Exaltis – 61, rue Henri Regnault – 92400 Courbevoie, identifiée sous le numéro 784 824 153 RCS Nanterre, pour une durée de six exercices, soit jusqu’à l’Assemblée générale appelée à statuer en 2030 sur les comptes du dernier exercice clos, en remplacement de la société KPMG dont le mandat arrive à expiration à l’issue de la présente Assemblée. La société Mazars par l’intermédiaire de son représentant légal, a, par avance, déclaré vouloir accepter ce mandat au cas où il lui serait confié et précisé qu’il n’existait à son encontre aucune incompatibilité de nature à lui interdire l’exercice de ces fonctions.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration, autorise le Conseil d’administration, à acheter des actions de la Société conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-62 du Code de commerce et au Règlement (UE) 596/2014 du Parlement européen et du Conseil du 16 avril 2014 sur les abus de marché, dans les conditions suivantes :
La Société pourra acheter ses propres actions en vue :
Le Conseil d’administration (avec faculté de subdélégation dans les conditions fixées par la loi) pourra ajuster le prix maximum d’achat susmentionné en cas d’incorporation de réserves, bénéfices ou primes ou de toutes autres sommes dont la capitalisation serait admise, donnant lieu soit à l’élévation de la valeur nominale des actions, soit à la création et à l’attribution de titres gratuits, en cas de division de la valeur nominale des titres ou du regroupement des actions ou de toutes autres opérations portant sur les capitaux propres, pour tenir compte de l’incidence de ces opérations sur la valeur de l’action (ce prix étant alors ajusté par un coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre de titres composant le capital avant l’opération et ce nombre après l’opération).
L’acquisition, la cession, l’échange ou le transfert des actions de la Société pourra être effectué par tous moyens autorisés par la réglementation en vigueur, sur le marché ou hors marché, de gré à gré et notamment dans le cadre de transactions négociées notamment par voie d’acquisition, cession ou transfert de blocs de titres sur le marché ou hors marché (sans limiter la part du programme de rachat pouvant être réalisée par ce moyen), en une ou plusieurs fois, aux époques que le Conseil d’administration appréciera. Ces opérations pourront intervenir à tout moment dans le respect de la réglementation en vigueur, sauf à compter du dépôt par un tiers d’un projet d’offre publique visant les titres de la Société et ce, jusqu’à la fin de la période d’offre. Elles pourront intervenir auprès de tout actionnaire de la Société.
L’Assemblée générale délègue tous pouvoirs au Conseil d’administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues par la loi, pour décider et effectuer la mise en œuvre de la présente autorisation, pour en préciser (si nécessaire) les termes et en arrêter les modalités dans les conditions visées par la loi et par la présente résolution, passer tous ordres en Bourse ou hors marché, conclure tous accords et contrats, signer tous actes, établir tous documents, effectuer toutes formalités et déclarations et d’une manière générale faire le nécessaire pour l’application de la présente résolution.
La présente autorisation est donnée pour une durée de dix-huit (18) mois à compter de la présente Assemblée générale. Elle prive d’effet toute autorisation antérieure ayant le même objet à hauteur des montants non encore utilisés.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, donne tous pouvoirs aux porteurs de copies ou d’extraits du présent procès-verbal de la présente Assemblée à l’effet d’accomplir toutes formalités prévues par la loi.
L’Assemblée générale, statuant dans les conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales ordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration et conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales, notamment les articles L. 225-129, L. 225-129-2 et L. 22-10-50 du Code de commerce :
Cette nouvelle délégation prive d’effet toute délégation antérieure ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales extraordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes et conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales notamment les articles L. 225-129 à L. 225-129-2, L. 225-129-5, L. 228-91 à L. 228-93 et L.22-10-50 du Code de commerce :
En cas d’usage par le Conseil d’administration de la présente délégation :
Cette nouvelle délégation prive d’effet à compter de ce jour toute délégation antérieure ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales extraordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes et conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales notamment les articles L. 225-129 à L. 225-129-5, L. 22-10-51, L. 22-10-52, L. 228-91 à L. 228-93 du Code de commerce :
En cas d’usage par le Conseil d’administration de la présente délégation :
Cette nouvelle délégation prive d’effet à compter de ce jour toute délégation antérieure ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales extraordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes, conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales notamment les articles L. 225-129 à L. 225-129-5, L. 225-135, L. 225-136, L. 228-91 à L. 228-93, L. 22-10-51 et L. 22-10-52 du Code de commerce ainsi qu’au visa de l’article L. 411-2, 1° du Code monétaire et financier
Cette nouvelle délégation prive d’effet à compter de ce jour toute délégation antérieure ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales extraordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes et conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales notamment les articles L. 225-129 à L. 225-129-5, L. 225-147 et L.22-10-53 du Code de commerce :
Cette nouvelle délégation prive d’effet à compter de ce jour toute délégation antérieure ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales extraordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes et conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales notamment les articles L. 225-129 à L. 225-129-5 et L 22-10-54 du Code de commerce :
Cette nouvelle délégation prive d’effet à compter de ce jour toute délégation antérieure ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales extraordinaires, et après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes et conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales notamment les articles L. 225-129-2, L. 225-136, L22-10-52 et R 22-10-32 ° du Code de commerce et dans la mesure où les titres de capital à émettre de manière immédiate ou différée sont assimilables à des titres de capital admis aux négociations sur un marché réglementé :
Cette nouvelle autorisation prive d’effet à compter de ce jour toute autorisation antérieure ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, et après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes, conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales notamment les articles L. 225-135-1 et R. 225-118 du Code de commerce :
Cette nouvelle délégation prive d’effet à compter de ce jour toute délégation antérieure ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requise pour les Assemblées générales extraordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d’administration et du rapport spécial des Commissaires aux comptes et conformément aux dispositions légales et réglementaires régissant les sociétés commerciales notamment les articles L. 225-129 et suivants, L.225-138 et L.228-91 et suivants du Code de commerce :
Cette nouvelle délégation prive d’effet à compter de ce jour toute délégation antérieure ayant le même objet.
L’Assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées générales extraordinaires, et après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d’administration :
Foncière INEA SA
Siège social : 2, place des Hauts Tilliers 92230 Gennevilliers
Capital social : 156 003 141,19 euros
Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023
À l’Assemblée générale de la société
FONCIERE INEA
2, place des Hauts Tilliers
92230 Gennevilliers
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l’existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R.225-31 du code de commerce, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R.225-31 du code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention autorisée et conclue au cours de l’exercice écoulé à soumettre à l’approbation de l’assemblée générale en application des dispositions de l’article L.225-38 du code de commerce.
Personnes concernées :
Nature et objet :
Votre Société a conclu avec la société GEST, le 1er février 2005, un contrat lui confiant sa gestion administrative et celle de ses filiales au sens de l’article L.233-3 du Code de commerce, ainsi qu’une mission générale de constitution et de gestion de portefeuilles immobiliers. Un avenant a été conclu en date du 16 février 2007 pour préciser que les conditions de rémunération de GEST ne s’appliquent pas aux missions confiées à un tiers. Le contrat et son avenant ont été reconduits tacitement une première fois à compter du 1er janvier 2014 (pour 5 ans), une deuxième fois à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2023 et une troisième fois le 1er janvier 2024 pour une nouvelle durée de cinq ans.
Modalités :
Au 31 décembre 2023, la rémunération de la société GEST s’est élevée à 6 734 milliers d’euros, dont 2 694 milliers d’euros au titre d’honoraires de performance.
Personnes concernées :
Nature et objet :
La société GEST et votre Société ont conclu, le 10 décembre 2019, pour une durée ferme et irrévocable expirant le 31 décembre 2026, une convention de refacturation de coûts. Son objet est de déterminer les modalités et conditions de refacturation par votre Société à la société GEST de l’ensemble des coûts directs et/ou indirects supportés par votre Société au titre de l’attribution, au profit de plus de 50% des salariés de GEST, d’un total de 35.000 Actions Gratuites (AGA) sur une durée de 6 ans.
Modalités :
Au 31 décembre 2023, votre Société a facturé un total de 210 milliers d’euros au titre des frais liés à l’acquisition d’un total de 4 833 AGA attribuées aux salariés de GEST.
Une provision passive et un produit à recevoir d’un montant de 551 milliers d’euros, correspondant au nombre total d’actions gratuites prévues valorisées au cours de bourse du 31 décembre 2023, ont été comptabilisés au 31 décembre 2023 au titre de cette convention.
Paris La Défense, le 03 avril 2024 | Neuilly-sur-Seine, le 03 avril 2024 |
KPMG Audit | PricewaterhouseCoopers Audit |
Sandie Tzinmann | Mathilde Hauswirth |
Associée | Associée |
La Société a pour dénomination sociale Foncière INEA et pour nom commercial « INEA ». Son siège social a été transféré au 2, place des Hauts Tilliers - 92230 Genneviliers, et son établissement secondaire se trouve au 21 avenue de l'Opéra 75001 Paris (téléphone: 01 42 86 64 46, site internet : www.fonciere-inea.com), étant précisé que les informations figurant sur le site web ne font pas partie du présent Document d'enregistrement universel, sauf si ces informations sont incorporées par référence au sein du Document d'enregistrement universel.
La Société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n° 420 580 508 au titre de son siège social et au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° de gestion 2008 B 20 378 au titre de son établissement secondaire. Le numéro de SIRET de la Société est le 420 580 508 00026 et son code APE est le 6820B. Son numéro de LEI est le 9695000H29HRRE478O62
La Société a été constituée le 16 octobre 1998 pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf années ; son exercice social commence le 1er janvier pour se terminer le 31 décembre de chaque année.
Foncière INEA est une société anonyme à Conseil d’administration régie par le droit français, ayant opté pour le régime des SIIC depuis le 1er janvier 2007. Les actions INEA, identifiées sous le code ISIN FR0010341032, ont été admises sur le marché Euronext Paris de Nyse initialement au compartiment C Euronext (décembre 2006), puis au compartiment B (janvier 2012).
Les autres valeurs mobilières de la Société en circulation à ce jour sont les obligations au porteur (cf. paragraphe 7.5.4 page 205 du présent Document d’enregistrement universel) et les Actions Gratuites mentionnées dans le rapport spécial du Conseil d’administration figurant au paragraphe 7.5.3.2 ci-avant (page 203 et suiv.).
L’objet de la Société est à titre principal, l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales à objet identique et la gestion de ces participations.
Accessoirement, la Société peut notamment céder dans le cadre d’arbitrage de son patrimoine les immeubles ou participations ci-dessus visées ; exercer directement ou indirectement ou par personne interposée toute activité immobilière, procéder à l’acquisition, la gestion ou la cession de toutes valeurs mobilières quelconques et assurer et réaliser le conseil en stratégie financière et immobilière, en management, en gestion et en organisation.
A titre accessoire également, la Société peut (dans l’objectif de concourir au développement durable et à la transition énergétique) signer tous contrats liés à la production d’énergie à partir de ressources renouvelables ; concevoir, développer, financer, réaliser, exploiter des installations photovoltaïques sur les toitures ou les emplacements de stationnement de ses immeubles incluant la production, pour l’autoconsommation, ou la vente de l’électricité produite.
Conformément à la recommandation AMF 2012-05, une version intégrale des statuts à jour de la société Foncière INEA est disponible en permanence sur son site internet : www.fonciere-inea.com (rubrique « Porte-documents/Assemblées générales »). Il y est fait renvoi exprès et plus spécialement :
Les dispositions statutaires régissant la manière dont les Assemblées générales des actionnaires sont convoquées y compris les conditions d’admission et de représentation des actionnaires sont usuelles. Les articles 32 à 39 des statuts fournissent toute information à ce sujet. Tout actionnaire a le droit d’assister aux Assemblées générales et de participer aux délibérations, personnellement ou par mandataire, quel que soit le nombre d’actions qu’il possède, s’il est justifié, dans les conditions légales, de l’inscription de ses titres à son nom ou à celui de l’intermédiaire inscrit pour son compte au deuxième jour ouvré précédant l’Assemblée à zéro heure, heure de Paris, soit dans les comptes de titres nominatifs tenus par la Société, soit dans les comptes de titres au porteur tenu par l’intermédiaire habilité.
L’Assemblée générale extraordinaire est seule compétente pour modifier les droits des actionnaires conformément aux dispositions légales.
En plus des seuils fixés par les lois et règlements applicables, l’article 10 des statuts prévoit une déclaration auprès de la Société à la charge de toute personne physique ou morale (agissant seule ou de concert) qui vient à détenir ou cesse de détenir (directement ou indirectement au travers d’une ou plusieurs sociétés qu’elle contrôle majoritairement) un pourcentage de participation supérieur ou égal à 2 % du capital social et/ou des droits de vote. Celle-ci est tenue d’informer la Société de la détention de chaque fraction de 2 % du capital et/ou des droits de vote jusqu’à 33 %, dans un délai de cinq jours de Bourse à compter du franchissement du ou desdits seuils (le défaut d’information est passible de la privation du droit de vote attaché aux actions « non déclarées » et ce, pendant un délai de deux ans).
Rappelons aussi l’article 12 aux termes duquel tout actionnaire autre qu’une personne physique venant à détenir, directement ou par l’intermédiaire d’entités qu’il contrôle, au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, un pourcentage des droits à dividendes de la Société au moins égal à celui visé à l’article 208 C II ter du Code général des impôts, devra impérativement inscrire l’intégralité des actions dont il est lui-même propriétaire au nominatif et faire en sorte que les entités qu’il contrôle inscrivent l’intégralité des actions dont elles sont propriétaires au nominatif (le non-respect de cette obligation est passible d’un plafonnement des droits de vote attaché aux actions de l’actionnaire défaillant).
La survenance (qui serait concomitante à un projet d’opération emportant changement de contrôle en capital) d'un droit de vote double (visé à l’article 15 des statuts de la Société), attribué à des actions entièrement libérées justifiant d’une inscription nominative depuis au moins deux ans au nom du même actionnaire, pourrait le cas échéant impacter ce projet de changement de contrôle.
L’article 50 des statuts de Foncière INEA contient des clauses usuelles en matière d’affectation du bénéfice.
Il prévoit également que tout actionnaire, tel que défini à l’article 12 des statuts c’est-à-dire « autre qu’une personne physique venant à détenir, directement ou par l’intermédiaire d’entités qu’il contrôle au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, un pourcentage des droits à dividendes de la Société au moins égal à celui visé à l’article 208 C II ter du Code général des impôts », dont la situation propre ou la situation de ses associés rend la Société redevable du prélèvement (le « Prélèvement ») visé audit article 208 C II ter du Code général des impôts, sera débiteur vis-à-vis de la Société au moment de la mise en paiement de toute distribution de dividendes, réserves, primes ou « produits réputés distribués » au sens du Code général des impôts, d’une somme correspondant au montant du prélèvement dû par la Société au titre de ladite distribution.
Il est fait renvoi exprès pour plus d’information sur ces articles 12 et 50 des statuts, aux statuts de la Société qui sont publiés sans discontinuité, sur le site internet d’INEA (www.fonciere-inea.com).
Il est fait renvoi aux articles 7 (possibilité de créer des actions de préférence avec ou sans droit de vote), 12 (actions nominatives ou au porteur), 13 (libre cession des actions), 15 (droit de vote double).
En application des dispositions de l’article L22-10-10 5° du Code de commerce, il est rappelé que les actionnaires d’INEA participent aux Assemblées générales de la Société conformément aux dispositions légales, réglementaires et statutaires (articles 36 et 37 des statuts d’INEA auxquels il est fait renvoi exprès pour plus d’informations), sauf exceptions prévues par les législations d’exception (notamment lors de la pandémie de la Covid-19).
Un droit de vote double est attribué aux actionnaires conformément aux dispositions de l’article 15 des statuts (pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d’une inscription nominative, depuis au moins deux ans au nom du même actionnaire).
INEA a conclu un contrat de gestion administrative et immobilière avec la société GEST, société par actions simplifiée domiciliée 2 place des Hauts Tilliers 92230 Gennevilliers (479 349 516 RCS Nanterre), dont Philippe Rosio est Président et Arline Gaujal-Kempler Directeur général et qui est détenue à 100 % par les sociétés patrimoniales de ces derniers. Au 31 décembre 2023, GEST détient individuellement 5,3 % du capital et 6,8 % des droits de vote d’INEA et, en concert avec sa filiale à près de 100 % GEST INVEST, 13,2 % du capital et 15,1 % des droits de vote d’INEA.
Il a pour objet de confier à la société GEST différentes prestations de services correspondant à la gestion administrative d’INEA et de ses filiales au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce ainsi qu’une mission générale de constitution et de gestion de portefeuilles immobiliers.
Il est fait renvoi aux informations fournies sous la note 24 « Informations relatives aux parties liées » des notes annexes aux états financiers consolidés 2023 (figurant en page 158 du Document d’enregistrement universel) et également au site internet de Foncière INEA (www.fonciere-inea.com, dans la rubrique Porte-Documents) sur lequel, la Société, conformément à la réglementation en vigueur, publie à l’emplacement précité un ensemble d’informations sur les conventions réglementées.
Contrat et mission
Le contrat de management et de gestion administrative conclu le 1er février 2005 entre les sociétés GEST et INEA (convention dite « réglementée » déjà approuvée par les actionnaires) s’est poursuivi au titre de l’exercice 2023.
Il a été tacitement reconduit le 1er janvier 2024 pour une durée de 5 ans.
Dans le cadre de ce contrat, GEST assure ou coordonne avec l’aide de prestataires extérieurs selon le cas :
(en milliers d’euros) | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
Management fees | 4 040 | 3 613 |
Performance fees | 2 694 | 2 025 |
Total GEST | 6 734 | 5 638 |
Conséquences liées à la cessation du contrat conclu entre la société GEST et INEA
Lors de l’arrivée du contrat à son terme et dans l’hypothèse où il ne serait pas renouvelé par INEA, il est convenu que pour couvrir forfaitairement les frais liés à la cessation du présent contrat (licenciements, etc.), INEA versera à GEST une indemnité hors taxes égale à 12/24e de la rémunération effectivement due au titre des 24 derniers mois précédant la fin du contrat. INEA, en conformité avec la réglementation AMF, a communiqué en page 35 ci-avant (Chapitre 2) sur le risque attaché à ce contrat.
Conformément à la réglementation en vigueur, INEA publie le rapport condensé au titre de l’exercice 2023 des deux experts indépendants BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières qu’elle a missionnés pour effectuer ses expertises immobilières, étant précisé que :
Ce rapport condensé est une fidèle reproduction et, pour autant que la Société le sache et soit en mesure de l’assurer à la lumière des données publiées par cette tierce partie, aucun fait n’a été omis qui rendrait les informations reproduites inexactes ou trompeuses.
Ce rapport condensé des experts est établi sur la base du format proposé par l’AFREXIM (Association française des sociétés d’expertise immobilière).
La société Foncière INEA nous a demandé, par contrat d’expertise, de procéder à l’estimation de la juste valeur de certains actifs de son patrimoine. Cette demande s’inscrit dans le cadre de l’évaluation semestrielle de son patrimoine.
Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
Les sociétés d’expertise BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières n’ont aucun lien capitalistique avec la société Foncière INEA. Les sociétés d’expertise BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières confirment que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité d’évaluateurs qualifiés.
Les honoraires annuels facturés à la société Foncière INEA sont déterminés avant la campagne d’évaluation. Ils représentent moins de 5 % du chiffre d’affaires de chaque société d’expertise réalisé durant l’année comptable précédente.
La rotation des experts est organisée par la société Foncière INEA. Nous n’avons pas identifié de conflit d’intérêts sur cette mission.
La mission est en conformité avec la recommandation de l’AMF sur la représentation des éléments d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8 février 2010.
Notre mission a porté sur l’estimation de la juste valeur, en l’état d’occupation annoncé, de 82 actifs au 31 décembre 2023. Pour cette mission, Foncière INEA nous a demandé de réaliser des expertises initiales avec visite sur site ou des actualisations sur pièces lorsque les actifs avaient déjà fait l’objet d’une expertise initiale par nos soins.
Les sociétés d’expertise BNP Paribas Real Estate Valuation et BPCE Expertises Immobilières confirment que, conformément à la Norme IFRS 13, les actifs ont été évalués selon leur usage optimal (Highest and best use value).
Les actifs expertisés sont tous situés sur le territoire national. Il s’agit d’immeubles de placement détenus en pleine propriété par Foncière INEA ou ses filiales, essentiellement des bureaux, mais également des locaux d’activité ou des entrepôts. Les actifs sont loués à divers preneurs dans le cadre de baux commerciaux.
Tous étaient achevés au 31 décembre 2023, sauf 1 en cours de construction pour lesquel nous avons retenu l’hypothèse particulière que l 'immeuble était achevé, les travaux décaissés et que les baux débutaient à la date d’évaluation.
Il est rappelé ici que lorsque le mandant est preneur aux termes d’un contrat de crédit-bail, l’Expert effectue exclusivement l’évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-bail.
De la même façon, lorsque le bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur de ce dernier a été estimée selon l’hypothèse de la vente de l’actif immobilier sous-jacent et non pas celle de la Société.
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été communiqués, supposés sincères et correspondre à l’ensemble des informations et documents en possession ou à la connaissance du mandant, susceptibles d’avoir une incidence sur la juste valeur des immeubles.
Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
La valeur vénale actuelle de chacun des actifs immobiliers, a été appréciée d’après les données du marché immobilier tel qu’il s’est présenté à la date de notre étude ; en tenant compte de la situation des biens immobiliers, de leur nature, de leur état général, de leurs conditions d’occupation, ainsi que de tout autre facteur à caractère pérenne susceptible d’influer directement sur leur valeur.
Les états locatifs ont été analysés et il a été tenu compte dans nos évaluations de l’impact éventuel des écarts entre les loyers en cours et les valeurs locatives de marché (VLM). Les locaux vacants ont été estimés sur la base de leur valeur locative de marché.
Pour chaque bien immobilier objet d’une expertise, avec visite, il a été établi un rapport d’expertise.
Pour chaque bien immobilier objet d’une actualisation sur pièces, sans nouvelle visite, il a été établi une actualisation d’expertise.
Nos évaluations font apparaître des valeurs hors fiscalité et fiscalité incluse.
S’agissant de biens d’investissement, nous avons utilisé les deux méthodes décrites ci-dessous :
Cette approche est communément retenue pour évaluer des immeubles susceptibles d’être placés sur le marché de l’investissement.
Elle consiste à appliquer un taux de rendement à un revenu locatif ou potentiel. Le taux de rendement, estimé par comparaison au marché, est principalement fonction de la destination et de la localisation des biens estimés (locaux industriels, entrepôts, bureaux, etc.), de la situation contractuelle, de la qualité du preneur ou de la qualité intrinsèque des immeubles.
Les méthodes par le revenu peuvent être déclinées de différentes façons, en particulier selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif ou loyer de marché, loyer brut ou loyer net) [auxquels] (si c’est les revenus) [à laquelle] si c’est l’assiette auxquelles correspondent des taux de rendement distincts.
En France, l’assiette est généralement constituée :
Lorsqu’il est prévu de débourser des montants de mise en conformité, de grosses réparations ou des travaux d’investissement, ceux-ci sont décomptés de la valeur capitalisée (valeur acte en main).
La valeur ainsi obtenue s’entend « droits de mutation inclus ». Il convient d’en déduire le montant des droits afin d’obtenir une valeur nette pour le vendeur.
Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé, à une date la plus proche possible de la date d’Expertise. Cette approche est utilisée tant pour déterminer la valeur vénale que la valeur locative d’un actif immobilier.
On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe.
Elles permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché. Ces méthodes connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens.
Dans le cas de l’évaluation d’immeubles susceptibles d’être placés sur le marché de l’investissement, cette méthode ne sera retenue qu’à titre de recoupement avec les méthodes par le revenu.
La juste valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif et est déterminée en valeur hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus (valeur de marché avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).
Expert | Typologie d’actif | Nombre d’actifs expertisés | Juste Valeur hors droits au 31/12/2023 (en milliers d’euros) |
|---|---|---|---|
BNP Paribas Real Estate Valuation | Bureaux et locaux d’activité, France | 56 | 661.450 |
BPCE Expertises Immobilières | Bureaux, France | 26 | 464.910 |
Ces valeurs s’entendent sous réserve de stabilité du marché et de l’absence de modifications notables des immeubles entre la date des expertises et la date de valeur.
Ce rapport condensé est un élément indissociable de l’ensemble des travaux réalisés dans notre mission.
Chacun des Experts confirme les valeurs des immeubles dont il a lui-même réalisé l’expertise ou l’actualisation, sans prendre de responsabilité pour celles effectuées par les autres cabinets d’expertise.
Jean-Claude Dubois | Philippe Taravella |
Président | Directeur général |
BNP Paribas Real Estate Valuation | BPCE Expertises Immobilières |
La société PricewaterhouseCoopers Audit
Représentée par Madame Mathilde Hauswirth
63, rue de Villiers 92208 Neuilly-sur-Seine Cedex
Membre de la Compagnie Régionale des Commissaires aux comptes de Versailles.
Nommée lors de l’acte constitutif de la Société en octobre 1998 pour une durée de six exercices (soit jusqu’à l’issue de l’Assemblée générale ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2004), la société PricewaterhouseCoopers Audit a été renouvelée :
La société KPMG
Représentée par Madame Sandie Tzinmann
Tour Eqho 2, avenue Gambetta 92066 Paris La Défense Cedex
Membre de la Compagnie Régionale des Commissaires aux comptes de Versailles.
Nommée lors de l’Assemblée générale mixte du 21 avril 2006, la société KPMG a été renouvelée :
Sur proposition du Conseil d'administration, il sera demandé à la prochaine assemblée d'actionnaires de nommer en remplacement, en qualité de commissaire aux comptes titulaire :
La société MAZARS
Représentée par Monsieur Baptiste KAZALS
Tour Exaltis 61, rue Henri Regnault 92400 Courbevoie
Membre de la Compagnie Régionale des Commissaires aux comptes de Nanterre pour une durée de six exercices, expirant à l’issue de l’Assemblée générale appelée à statuer en 2030 sur les comptes du dernier exercice écoulé.
Depuis leur nomination (compte tenu par ailleurs du renouvellement de leur mandat), les Commissaires aux comptes titulaires n’ont donc été ni démis ni démissionnaires.
n.a
Pendant la durée de validité du Document d’enregistrement universel, les statuts, procès-verbaux des Assemblées générales et autres documents sociaux de la Société, ainsi que les informations financières historiques et toute évaluation ou déclaration établie par un expert à la demande de la Société devant être mis à la disposition des actionnaires, conformément à la législation applicable, peuvent être consultés, sur support « papier » au siège administratif de la Société sis 21, avenue de l’Opéra 75001 Paris. Les informations réglementées sont disponibles sur le site internet www.fonciere-inea.com.
Monsieur Philippe Rosio, Président-Directeur général d’INEA.
Attestation du responsable du Document d’enregistrement universel
J’atteste que les informations contenues dans le présent Document d’enregistrement universel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée.
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la Société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion du Conseil d’administration dont les différentes rubriques sont mentionnées au paragraphe 9.8 en page 252 et suiv., présente un tableau fidèle de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la Société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées.
Philippe Rosio
Président du Conseil d’administration de Foncière INEA
La table de concordance ci-dessous renvoie aux principales rubriques requises par les annexes 1 et 2 du Règlement délégué (CE) 2019/980 du 14 mars 2019 conformément au schéma du Document d’enregistrement universel (URD) ainsi qu’aux pages où il est possible de les retrouver dans le présent URD.
Rubriques des annexes 1 et 2 du règlement délégué du 14 mars 2019 | Document d’enregistrement universel – Section | Page | |
|---|---|---|---|
1 | Personnes responsables, , Informations provenant de tiers, rapports d’experts et approbation de l’autorité compétente |
|
|
1.1 | Nom et fonctions des personnes responsables | 9.6 | 249 |
1.2 | Attestation des personnes responsables | 9.6 | 249 |
1.3 | Nom, adresse , qualifications et intérêts potentiels des personnes intervenant en qualité d’experts | 9.3 | 245 |
1.4 | Attestation relative aux informations provenant d’un tiers |
|
|
1.5 | Déclaration de dépôt auprès de l’autorité compétente | Encart AMF |
|
2 | Contrôleurs légaux des comptes | 9.4 | 248 |
3 | Facteurs de risque | 2 ; note 3 du 6.1.5 | 31 et suiv ; 133 |
4 | Informations concernant l’émetteur | 9.1 | 242 |
4.1 | Raison sociale et le nom commercial | 9.1.1.1 | 242 |
4.2 | Lieu, numéro d’enregistrement et identifiant d’entité juridique (LEI) | 9.1.1.2 | 242 |
4.3 | Date de constitution et durée de vie | 9.1.1.3 | 242 |
4.4 | Siège social, forme juridique, législation applicable, pays d’origine, adresse du siège social, numéro de téléphone du siège social, site internet avec un avertissement | 9.1.1 ; 9.1.1.4 | 242 |
5 | Aperçu des activités |
|
|
5.1 | Principales activités | 1.3 | 25 |
5.2 | Principaux marchés | 1.1 | 18 et suiv. |
5.3 | Événements importants dans le développement de l'activité | 5.1.1 ; note 1 du 6.2.3 | 102 et suiv. ; 166 et suiv. |
5.4 | Stratégie et objectifs | Cahier stratégique ; 1.2.1 | 24 |
5.5 | Dépendance à l’égard de brevets ou de licences, de contrats industriels, commerciaux ou financiers ou de nouveaux procédés de fabrication | n.a (5.4.5) | 114 |
5.6 | Position concurrentielle |
|
|
5.7 | Investissements | 1.3.2 ; 5.1.3 | 25 ; 107 |
5.7.1 | Investissements importants réalisés | 5.1.3.1 | 107 |
5.7.2 | Principaux investissements réalisés | 5.1.3.2 | 107 |
5.7.3 | Principaux investissements en cours |
|
|
5.7.4 | Coentreprises et entreprises dans lesquelles l’émetteur détient une part du capital susceptible d’avoir une incidence significative sur l’évaluation de son actif et de son passif, de sa situation financière ou de ses résultats | 1.3.1 | 25 |
5.7.5 | Question environnementale pouvant influencer l’utilisation des immobilisations corporelles | 1.2.2 ; 4 | 24 ; 75 et suiv |
6 | Structure organisationnelle |
|
|
6.1 | Description sommaire du Groupe | 1.3.1 | 25 |
6.2 | Liste des principales filiales | 5.5 ; note 3.16 du 6.2.3 ; 6.2.4 | 114 ; 180 ; 183 |
7 | Examen de la situation financière et du résultat |
|
|
7.1 | Situation financière | 5.1.2 ; 6.1.2 | 104 et suiv. ; 119 |
7.1.1 | Evaluation des résultats et de la situation financière de l'émetteur |
|
|
7.2 | Résultat brut d’exploitation | 5.1.1 ; 5.4.2 ; 6.1.1 | 102 ; 113 ; 118 |
7.2.1 | Explication de l’évolution du chiffre d’affaires net ou des produits nets |
|
|
7.2.2 | Facteurs externes ayant influence (ou pouvant influencer) sensiblement les activités |
|
|
8 | Trésorerie et capitaux |
|
|
8.1 | Informations sur les capitaux | 6.1.4 ; note 14 du 6.1.5 | 121 ; 145 |
8.2 | Source, montant et descriptions des flux de trésorerie | 6.1.3 ; note 13 du 6.1.5 | 120 ; 145 |
8.3 | Informations sur les conditions d’emprunt et structure de financement |
|
|
8.4 | Restriction à l’utilisation de capitaux ayant une influence ou pouvant influer sur les opérations de l’émetteur |
|
|
8.5 | Sources de financement prévues pour les principaux investissements envisagés et charges majeures pesant sur les immobilisations corporelles les plus significatives | 5.1.2 | 104 |
9 | Environnement réglementaire | 1.3.3.1 ; 2.2.2 | 28 ; 35 |
10 | Informations sur les tendances |
|
|
10.1 | Tendances et changements significatifs depuis la fin du dernier exercice | 5.2.3 | 108 |
10.2 | Événement susceptible d’influer sensiblement sur les perspectives | 5.2; note 1 du 6.2.3 | 108 ; 166 et suiv. |
10.3 | Impacts éventuels de la crise sanitaire Covid-19 en cours à date de publication | 2.2.1 ; 5.1.1 | 33 ; 102 |
11 | Prévisions ou estimations du bénéfice |
|
|
12 | Organes d’administration, de direction et de surveillance et Direction générale |
|
|
12.1 | Informations concernant les membres des organes de direction | 3.1.2 | 47 et suiv. |
12.2 | Conflits d’intérêts, engagements relatifs aux nominations, restrictions aux cessions de participations dans le capital social de l’émetteur | 3.1.2.3 | 57 ; 61 |
13 | Rémunération et avantages |
|
|
13.1 | Rémunération versée et avantages en nature | 3.2.1 ; 3.2.2 ; 3.2.3 | 66 à 72 |
13.2 | Provisions pour pensions et retraites | 3.2.1 ; 3.2.2 ; 3.2.3 | 66 à 72 |
14 | Fonctionnement des organes d’administration et de direction |
|
|
14.1 | Date d’expiration des mandats et dates d'entrée en fonction | 3.1.2.2 | 49 à 56 |
14.2 | Contrats de service liant les membres des organes d’administration, de direction ou de surveillance à l’émetteur | 3.2.4 ; 9.2 | 73 ; 244 |
14.3 | Informations sur le Comité d’audit et le Comité des rémunérations | 3.1.1 ; 3.1.3.2 | 46 ; 63 et suiv. |
14.4 | Déclaration de conformité au régime de gouvernement d’entreprise en vigueur | 3.1.1 | 46 |
14.5 | Incidences significatives potentielles sur la gouvernance d’entreprise | 3.1.2 | 47 et suiv. |
15 | Salariés | 3.1.2.3 ; 3.2 | 60, 66 |
15.1 | Nombre de salariés | 3.1.2.3 | 60 |
15.2 | Participations au capital et stock-options |
|
|
15.3 | Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital |
|
|
16 | Principaux actionnaires | 7.1.1 | 192 ; 193 |
16.1 | Actionnaires détenant plus de 5 % du capital social ou des droits de vote | 7.1.1.1 | 192 |
16.2 | Droits de vote des principaux actionnaires excédant leur quote-part du capital | 7.1.1.1 ; 7.1.1.2 | 192 ; 193 |
16.3 | Contrôle direct ou indirect | 7.1.1.1 ; 7.1.1.2 ; 7.1.2.3 | 192 ; 193 ; 195 |
16.4 | Accord dont la mise en œuvre pourrait entraîner un changement de contrôle | 7.1.2.4 | 195 |
17 | Transactions avec des parties liées | 3.2.4 ; note 24 du 6.1.5 ; 9.2 | 73 ; 157 ; 244 |
18 | Informations financières concernant l’actif et le passif, la situation financière et les résultats de l’émetteur | 6.1 ; 6.2 | 118 et suiv. ; |
18.1 | Informations financières historiques |
|
|
18.2 | Informations financières intermédiaires et autres |
|
|
18.3 | Audit des informations financières annuelles historiques | 6.1.6 ; 6.2.5 | 159 et suiv. ; 184 et suiv. |
18.4 | Informations financières pro forma | n.a |
|
18.5 | Politique de distribution de dividendes | 7.4.2 | 200 |
18.6 | Procédures administratives, judiciaires et d’arbitrage | 2.2.2 | 36 |
18.7 | Changements significatifs de la situation financière | 5.2.3 | 108 |
19 | Informations supplémentaires |
|
|
19.1 | Capital social | 7.5.1 | 202 |
19.1.1 | Montant et caractéristiques | 7.1 ; 7.5.1 | 192 et suiv. ; 202 |
19.1.2 | Actions non représentatives du capital | 7.5.4 | 205 |
19.1.3 | Actions auto-détenues | 7.1 ; 7.5.6 ; 7.5.7 | 192 ; 209 ; 211 |
19.1.4 | Valeurs mobilières convertibles, échangeables ou assorties de bons de souscription | néant |
|
19.1.5 | Droit ou obligation attachée au capital autorisé |
|
|
19.1.6 | Capital de tout membre du Groupe faisant l’objet d’une option ou d’un accord |
|
|
19.1.7 | Historique du capital social | 7.5.2 | 202 |
19.2 | Acte constitutif et statuts | 9.1.1.3 ; 9.1.2 et suiv. | 242 ; 242 et suiv. |
19.2.1 | Objet social | 9.1.1.5 | 242 |
19.2.2 | Droits, privilèges et restrictions attachés à chaque catégorie d’actions | 9.1.6 | 243 |
19.2.3 | Disposition ayant pour effet de retarder, différer ou empêcher un changement de contrôle | 9.1.4.2 | 243 |
20 | Contrats importants (autres que les contrats conclus dans le cadre des affaires) | 9.2 | 244 |
21 | Documents disponibles | 9.5 | 248 |
Afin de faciliter la lecture du présent document, la table de concordance ci-après permet d’identifier, dans le présent Document d’enregistrement universel, les informations qui constituent le rapport financier annuel devant être publié par les sociétés cotées conformément aux articles L. 451-1-2 du code monétaire et financier et 222-3 du règlement général de l’AMF.
N° | Éléments requis | Paragraphes / |
|---|---|---|
1. | Comptes annuels | 6.2 / p. 162 et suiv. |
2. | Comptes consolidés | 6.1 / p. 118 et suiv. |
3. | Rapport de gestion (informations minimales au sens de l'article 222-3 du règlement général de l'AMF) | Cf. table de concordance du rapport de gestion au 9.8.2 / p. 252. |
4. | Déclaration des personnes responsables du rapport financier annuel | 9.6 / p. 249 et suiv. |
5. | Rapports des contrôleurs légaux des comptes sur les comptes sociaux | 6.2.5 / p. 184 et suiv. 6.1.6 / p. 159 et suiv. |
Afin de faciliter la lecture du présent document, la table de concordance ci-après permet d’identifier les informations devant figurer au sein du rapport de gestion, selon les dispositions du code de commerce applicables aux sociétés anonymes à conseil d’administration.
Il est précisé que le rapport sur le gouvernement d'entreprise est présenté au sein d'une section spécifique du rapport de gestion.
N° | Éléments requis | Textes de référence | Paragraphes / |
1. | Situation et activité du groupe |
|
|
1.1 | Situation de la société durant l’exercice écoulé et analyse objective et exhaustive de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et du groupe, notamment de sa situation d'endettement, au regard du volume et de la complexité des affaires. | Articles L. 225-100-1, I., 1°, | 5.1 ; 5.4 ; 5.5 / |
1.2 | Indicateurs clefs de performance de nature financière | Article L. 225-100-1, I., 2° | 5.3 / p. 109 et suiv. |
1.3 | Indicateurs clefs de performance de nature non financière ayant trait à l’activité spécifique de la société et du groupe, notamment les informations relatives aux questions d'environnement et de personnel | Article L. 225-100-1, I., 2° | 4 / p. 75 et suiv. |
1.4 | Évènements importants survenus entre la date de clôture de l'exercice et la date à laquelle le rapport de gestion est établi | Articles L. 232-1,II. et L. 233-26 | 6.1.5 (note 25) / p. 158 |
1.5 | Identité des principaux actionnaires et détenteurs des droits de vote aux assemblées générales, et modifications intervenues au cours de l’exercice | Article L. 233-13 | 7.1 ; 7.5 / p. 192 et suiv. ; p. 202 et suiv. |
1.6 | Succursales existantes | Article L. 232-1, II | 5.5.2 / p. 114 |
1.7 | Prises de participation significatives dans des sociétés ayant leur siège social sur le territoire français | Article L. 233-6al. 1 | 5.5.1 ; 6.2.3 / |
1.8 | Aliénations de participations croisées | Articles L. 233-29, L. 233-30 et R.233-19 | 5.5 / p. 114 |
1.9 | Évolution prévisible de la situation de la société et du groupe et perspectives d’avenir | Articles L. 232-1,II et L. 233-26 | 5.2.1 ; 5.2.2 / |
1.10 | Activités en matière de recherche et de développement | Articles L. 232-1,II et L. 233-26 | 5.4.5 / p. 114 |
1.11 | Tableau faisant apparaître les résultats de la société au cours de chacun des cinq derniers exercices. | Article R. 225-102 | 6.3 / p. 188 |
1.12 | Informations sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients | Article D. 441-4 | 5.6 / p. 115 |
1.13 | Montant des prêts interentreprises consentis et déclaration du commissaire aux comptes | Articles L. 511-6 et R. 511-2-1-3 | 5.4.6/ p. 114 |
2.1 | Description des principaux risques et incertitudes auxquels la société est confrontée (y compris les risques extra-financiers) | Article L. 225-100-1, I., 3° | 2.2 / p. 33 et suiv. |
2.2 | Indications sur les risques financiers liés aux effets du changement climatique et la présentation des mesures que prend l'entreprise pour les réduire en mettant en œuvre une stratégie bas-carbone dans toutes les composantes de son activité | Article L. 22-10-35, 1° | 2.2.4 / p. 39 |
2.3 | Principales caractéristiques des procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place, par la société et par le groupe, relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière | Article L. 22-10-35, 2° | 2.3.2 / p. 41 et suiv. |
2.4 | Indications sur les objectifs et la politique concernant la couverture de chaque catégorie principale de transactions et sur l’exposition aux risques de prix, de crédit, de liquidité et de trésorerie, ce qui inclut l’utilisation des instruments financiers |
Article L. 225-100-1., 4° | 2.2.5 / p. 40 |
2.5 | Dispositif anti-corruption | Loi n°2016-1691 | 2.2.4 / p. 40 |
2.6 | Plan de vigilance et compte rendu de sa mise en œuvre effective | Article L. 225-102-4 du code de commerce | 3.1.2.3 ; 3.2 / |
3. | Rapport sur le gouvernement d’entreprise | ||
| Informations sur les rémunérations | ||
3.1 | Politique de rémunération des mandataires sociaux | Article L. 22-10-8, I., alinéa 2 Article R. 22-10-14 | 3.2.1, 3.2.2 / |
3.2 | Rémunérations et avantages de toute nature versés durant l’exercice ou attribués au titre de l’exercice à chaque mandataire social | Article L. 22-10-9, I., 1° Article R. 22-10-15 | 3.2.1 ; 3.2.2 / |
3.3 | Proportion relative de la rémunération fixe et variable | Article L. 22-10-9, I., 2° | 3.2.1 ; 3.2.2 / |
3.4 | Utilisation de la possibilité de demander la restitution d’une rémunération variable | Article L. 22-10-9, I., 3° | 3.2.1 ; 3.2.2 / |
3.5 | Engagements de toute nature pris par la société au bénéfice de ses mandataires sociaux, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de leurs fonctions ou postérieurement à l’exercice de celles-ci | Article L. 22-10-9, I., 4° |
3.2.1 ; 3.2.2 / |
|
|
| |
3.6 | Rémunération versée ou attribuée par une entreprise comprise dans le périmètre de consolidation au sens de l’article L. 233-16 du code de commerce | Article L. 22-10-9, I., 5° | 3.2.1 ; 3.2.2 / |
3.7 | Ratios entre le niveau de rémunération de chaque dirigeant mandataire social et les rémunérations moyenne et médiane des salariés de la société | Article L. 22-10-9, I., 6° | 3.2, 3.2.1 ; 3.2.2 / p. 66 ; 70 ; 71 |
3.8 | Évolution annuelle de la rémunération, des performances de la société, de la rémunération moyenne des salariés de la société et des ratios susvisés au cours des cinq exercices les plus récents | Article L. 22-10-9, I., 7° | 3.2.1 ; 3.2.2 / |
3.9 | Explication de la manière dont la rémunération totale respecte la politique de rémunération adoptée, y compris de la manière dont elle contribue aux performances à long terme de la société et de la manière dont les critères de performance ont été appliqués | Article L. 22-10-9, I., 8° | 3.2.1 ; 3.2.2 / |
3.10 | Manière dont a été pris en compte le vote de la dernière assemblée générale ordinaire prévu au I de l’article L. 22-10- 34 du code de commerce | Article L. 22-10-9, I., 9° | 3.2.1 ; 3.2.2 / |
3.11 | Écart par rapport à la procédure de mise en œuvre de la politique de rémunération et toute dérogation | Article L. 22-10-9, I., 10° | 3.2.1 ; 3.2.2 / |
3.12 | Application des dispositions du second alinéa de l’article L. 225-45 du code de commerce (suspension du versement de la rémunération des administrateurs en cas de non-respect de la mixité du conseil d’administration) |
Article L. 22-10-9, I., 11° |
3.1.2.3 / p. 57 |
3.13 | Attribution et conservation des options par les mandataires sociaux | Article L. 225-185 Article L. 22-10-57 | 3.2; 3.2.1 ; 3.2.2 / |
3.14 | Attribution et conservation d’actions gratuites aux dirigeants mandataires sociaux | Articles L. 225-197-1 | 3.2.1 / p. 68 |
| Informations sur la gouvernance | ||
3.15 | Liste de l’ensemble des mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires durant l’exercice | Article L. 225-37-4, 1° | 3.1.2.2 / p. 49 et suiv. |
3.16 | Conventions conclues entre un dirigeant ou un actionnaire significatif et une filiale | Article L. 225-37-4, 2° | 3.2.4 ; 9.2 / |
3.17 | Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l’assemblée générale en matière d’augmentations de capital | Article L. 225-37-4, 3° | 3.2.5 ; 7.5.5 / |
3.18 | Modalités d’exercice de la direction générale | Article L. 225-37-4, 4° | 3.1.2. / p. 47 |
3.19 | Composition, conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil | Article L. 22-10-10, 1° | 3.1.2 ; 3.1.3 / |
3.20 | Application du principe de représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein du conseil | Article L. 22-10-10, 2° |
3.12.3 / p. 57 |
3.21 | Eventuelles limitations que le Conseil apporte aux pouvoirs du Directeur Général | Article L. 22-10-10, 3° | 3.1.2 / p. 47 |
3.22 | Référence à un code de gouvernement d’entreprise et application du principe « comply or explain » | Article L. 22-10-10, 4° | 3.1.1 / p. 46 |
3.23 | Modalités particulières de participation des actionnaires à l’assemblée générale | Article L. 22-10-10, 5° | 9.1.7 / p. 244 |
3.24 | Procédure d’évaluation des conventions courantes - Mise en oeuvre | Article L. 22-10-10, 6° | 3.2.4 / p. 73 |
3.25 | Informations susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange :
| Article L. 22-10-11 | 3.2.5 ; 7.5.8 / p. 73 ; 211 |
4. | Actionnariat et capital | ||
4.1 | Structure, évolution du capital de la Société et franchissement des seuils | Article L. 233-13 | 7.1.1.1 ; 7.1.1.2 ; 7.5.1 ; 7.5.2 / p. 190 ; 192 ; 195 ; 202 |
4.2 | Acquisition et cession par la Société de ses propres actions | Articles L. 225-211 | 7.5.6 / p. 209 |
4.3 | État de la participation des salariés au capital social au dernier jour de l’exercice (proportion du capital représentée) | Article L. 225-102, alinéa 1er | 3.1.2.3 ; 7.1.1.2 / p. 60 et suiv. ; 194 |
4.4 | Mention des ajustements éventuels pour les titres donnant accès au capital en cas de rachats d’actions ou d’opérations financières | 7.5.3.2 ; 7.5.4 / p.202 et suiv. | |
4.5 | Informations sur les opérations des dirigeants et personnes liées sur les titres de la Société | Article L. 621-18-2 | 7.1.3 / p. 196 |
4.6 | Montants des dividendes qui ont été mis en distribution au titre des trois exercices précédents | Article 243 bis | 7.4 .1 / p. 200 |
5. | Information RSE de la Société (performance extra-financière) | ||
5.1 | Informations environnementales (politique générale en matière environnementale, pollution, économie circulaire, changement climatique) | Article L. 225-102-1 III | 4.1 ; 4.2 ; 4.2.1 / |
5.2 | Informations sociétales (engagements sociétaux en faveur du développement durable, sous-traitance et fournisseurs, loyauté des pratiques) | Article L225-102-1 III | 4.2.2.3. / p. 86 ; 93 et suiv. |
5.3 | Indicateurs clefs de performance de nature non financière ayant trait à l'activité spécifique de la société | Article L. 225-102-1 III | 4.3 / p. 95 |
6. | Autres informations | ||
6.1 | Informations fiscales complémentaires | Articles 223 quater | 5.4.4 / p. 113 |
6.2 | Injonctions ou sanctions pécuniaires pour des pratiques anticoncurrentielles | Article L. 464-2 | 9.2.2 / p. 33 |
Table de concordance thématique permettant d’identifier dans le présent URD ou dans le rapport financier annuel les informations dont l’inclusion emporte dispense de diffusion séparée (conformément aux dispositions des articles 222-3 et 222-9 du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers).
Rubriques | Paragraphes | Pages |
|---|---|---|
Descriptif du programme de rachat d’actions | 7.5.6.2 | 209 |
Rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise | 3 ; 7.5.5 ; 7.5.8 | 45 à 73 ; 285 et suiv ; |
Rapport des Commissaires aux comptes sur le rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise | 6.2.5 | 184 |
