文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（1）経営方針
当社グループは、不動産の特性を活かし、その潜在価値を具現化し最大限に高めることが、不動産所有者と利用者の双方の満足度の向上、さらには地域社会及び業界の発展に繋がるとの考えに立脚し、ビジネスを展開しております。
（2）目標とする経営指標
当社グループは、継続的な事業の成長を通じて、企業価値の向上及び財務体質の強化を経営の目標としておりますが、現時点では事業基盤の強化を優先すべき時期であるとの認識から、目標とする経営指標としては、事業の収益力を表す各利益項目の伸びを重視し、これらの拡大を目指しております。
（3）経営環境
当社グループの属する不動産市場におきましては、消費増税に向けて優良な不動産の売買価格は高値で推移するなど、厳しい物件取得環境が継続しておりますが、平成30年度においても低金利政策が継続することが予測されるため、国内外の投資家による不動産投資需要は引き続き良好な状態が続くと見られております。
（4）対処すべき課題
当社グループは、不動産再生事業において、「流動化」「価値創造」「金融」のファクターを融合した難易度の高いバリューアップが必要となるため、ノウハウの蓄積及び人材育成、組織力強化を図ってまいります。
また、当該事業においては資金需要が旺盛であり、かつ機動的な資金も必要であるため、多様な資金調達手段を確保して財務基盤の強化を図ってまいります。
当社グループは、プリンシパルインベストメント事業とシナジー効果があるプロパティマネジメント事業を展開しております。同事業において不動産所有者や投資家との更なる信頼関係を構築することにより、管理物件数を着実に積み上げ、事業ごとのシナジー効果を一層強化、拡大してまいります。
当社グループは、株主をはじめ顧客、取引先、地域社会、従業員すべてのステークホルダーから信頼される企業となるため、コーポレート・ガバナンスの充実を経営上の重要な課題として位置づけており、企業倫理と遵法を徹底するとともに、内部統制システムを遵守し、経営の透明性を確保することに努めております。
また、外部より有識者（弁護士等）をアドバイザーとして取締役会に適宜招き、必要に応じて意見を頂くことで、取締役全体の実効性が高まっております。
以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性がある主な事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資家の投資判断において重要であると考えられる事項については、積極的な情報開示の観点から開示をしております。
当社グループは、これらのリスクの発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えられます。
なお、以下の記載は当社グループの事業等及び当社株式への投資に係るリスクを全て網羅するものではありませんので、この点にご留意ください。また、将来に関する事項につきましては、当連結会計年度末現在において当社が入手できる情報等に基づいて判断したものであります。
当不動産業界におきましては、景気動向・経済情勢、金利動向、税制等の影響を受けやすい特性があります。そのため、景気動向・経済情勢等の大幅な悪化や大幅な金利の上昇、税制等の変動等が発生した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
首都圏近郊は不動産の価格が高騰するとともに、大手デベロッパー等との厳しい競合が考えられることから、当社グループでは全国を対象とした基準に合った物件に対して自己勘定による投資を行っております。今後、大手デベロッパー等が営業エリアを全国に拡大する際には、当社グループが投資対象とする物件を取得できなくなった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
プリンシパルインベストメント事業は、潜在的な価値を有しながらも、低稼働・未利用により有効活用されていない不動産をバリューアップすることにより収益を具現化する事業であり、投資家及び証券化市場向けの事業であります。低金利は継続しておりますが、将来金利が上昇する等の金融情勢、あるいは不動産市況の上昇による投資利回りの低下並びに金融収縮等により不動産取得に対しての金融機関の融資姿勢が厳格化される等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、物件取得時に仕入価格相当額を主に金融機関からの借入れにより調達しているため、総資産に対する有利子負債への依存度が比較的高くなる可能性があります。
今後は、株主資本の充実、取引金融機関数の増加及び資金調達手法の多様化による有利な条件での資金調達等に注力してまいりますが、金融情勢の変化等により金利水準が上昇した場合には、資金調達コストが増加し当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、資金調達については、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに複数の金融機関と交渉しプロジェクトを進めておりますが、金融環境の変化等により資金調達が不十分な場合には、案件の取り進めが実施できなくなる等、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、物件情報の入手、不動産の仕入段階から市況等のマーケット分析や販売候補先等を勘案した上で営業戦略を立て、物件を取得しております。取得後は、計画に則って主に１年以内の売却を目処に活動を行っておりますが、突発的な市況の変動等、何らかの理由により計画どおりに売却が進まずに在庫として滞留した場合、並びに在庫評価の見直しに伴い棚卸資産評価損を計上する場合がある等、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、販売用不動産を計画を大きく下回る価格にて売却せざるをえない場合、又は売却そのものが難しい場合には、資金繰りが著しく悪化し、借入金の返済に支障をきたす可能性があります。
当社グループは、不動産の再生を行っており、設計、建築工事等を設計会社、建築会社等に外注・業務委託しております。
当社グループは物件個々に最適な再生を行うことを特徴としているため、再生手法も物件個々により異なり、設計、建築工事等を標準化してコストダウンを図ることは現状では難しい状況にあります。そのため、物件個々の再生に適した設計及び建築工事を行うために、その都度、設計能力・設計実績、建築能力・建築実績、コスト及び財務内容等を総合的に勘案した上で、最適な外注・業務委託先を選定しております。
しかしながら、外注・業務委託先が経営不振に陥った場合や設計、建築工事に問題が発生した場合には、不動産の再生に支障をきたすことや再生物件の売却後の品質保証が受けられなくなる等の可能性があり、その場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、保有物件のバリューアッププラン策定若しくはバリューアップ完了後に投資家に対して売却を行いますが、当該事業の売上高及び売上原価は物件の売却時に計上されます。また、一取引当たりの金額が非常に高額となっていること及び年間の売却物件数が少ないこと等から、売却時期による業績の変動は大きいものとなっております。従いまして、物件の売却時期により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社は、不動産流通業者として、「宅地建物取引業法」に基づく免許を受け、不動産の流通、賃貸業務等を行っており、当該免許は当社の主要な事業活動に必須であります。当連結会計年度末現在、当社グループには、当該免許の取消事由・更新欠格事由に該当する事実は存在しておりません。しかしながら、今後、何らかの理由により、当該免許が取消される又は更新が認められない場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループ保有物件において増改築、大規模修繕、大規模な模様替え等の工事を伴うバリューアップを実施する際には、当社グループは建築主として「建築基準法」等の規制を受けます。そのため、これらの関係法規の改廃や新たな法的規制の新設等によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。なお、当社は「金融商品取引法」に基づく第二種金融商品取引業に登録しており、関連する各種法令により規制を受けております。
（宅地建物取引業者免許の概要）
免許証番号：国土交通大臣(3)第7500号
有効期間：平成29年５月31日から平成34年５月30日まで
（第二種金融商品取引業者登録の概要）
登録番号：関東財務局長(金商) 第1732号
登録年月日：平成20年２月７日
当連結会計年度末現在、当社グループが関係する重大な訴訟はありません。しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対する顧客からのクレーム、入退去時のテナント等とのトラブル等を起因とする、又はこれらから派生する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、基準に合った物件に対し自己勘定による投資を行っております。販売用不動産の取得に際しては、当社にてデューデリジェンスを行うほか、原則として第三者機関からエンジニアリングレポート(専門家が建物を診断し、その物理的な状況を評価した報告書)を取得した上で、不動産の欠陥・瑕疵等(権利、地盤地質、構造、環境等)のリスク回避に努めております。
しかしながら、万一、当社グループ取扱物件において何らかの事情によって欠陥・瑕疵が判明した場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、事業活動を行う上で顧客の個人情報を取り扱うことがあります。個人情報の管理については、当社グループが策定した個人情報保護マニュアルに則り、施錠管理及びパスワード入力によるアクセス制限等の管理を行い、厳重に管理をしております。また、役職員に対しましては、個人情報保護の重要性並びに当該マニュアルの運用について継続的に周知徹底を図っております。しかしながら、万一、当社グループの保有する個人情報が外部に漏洩した場合あるいは不正使用された場合には、当社グループの信用の失墜、又は損害賠償等により当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、当事業年度末現在、取締役３名、監査役３名、連結従業員29名と組織が小さく、内部管理体制も当該組織規模に応じたものとなっております。今後の事業拡大に応じて、内部管理組織の一層の強化・充実を図っていく方針であります。しかし、事業拡大に人的・組織的対応が伴わず管理体制の強化・充実が予定どおりに進まない場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、企業価値の継続的な増大を図るにはコーポレート・ガバナンスが有効に機能することが不可欠であると認識しております。
業務の適正性及び財務報告の信頼性の確保のための内部統制システムの適切な運用、更に健全な倫理観に基づく法令遵守を徹底して参りますが、事業の急速な拡大により、十分な内部管理体制の構築が追いつかない状況が生じる場合には、適切な業務運営が困難となり、当社グループの事業及び業績に影響を与える可能性があります。
当社グループは、コーポレート・ガバナンス、コンプライアンス、及びリスク管理を経営上の重要な課題のひとつと位置付けており、内部統制システムに関する基本方針を定め、同システムの継続的な充実・強化を図っております。また、業務運営においても役職員の不正や不法行為の未然防止に万全を期しております。
しかしながら、今後、万一役職員の不正や不法行為が発生した場合、当社グループの経営成績、財政状態、及び社会的信用に影響が生じる可能性があります。
当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益が改善しているなか、雇用情勢も着実に改善し、また企業の設備投資も緩やかに増加しております。景気の先行きにつきましても、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果により、緩やかな回復が持続しております。しかしながら、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響には留意する必要があります。
当社グループの属する不動産市場におきましては、消費増税に向けて優良な不動産の売買価格は高値で推移するなど、厳しい物件取得環境が継続しておりますが、平成30年度においても低金利政策が継続することが予測されるため、国内外の投資家による不動産投資需要は引き続き良好な状態が続くと見られております。
このような状況下、当社グループでは、取得した商業ビル・オフィスビル等をエリアの特性やニーズに合わせたバリューアッププランを策定し、不動産が持つ潜在的な価値を高めた上で販売を行うプリンシパルインベストメント事業、プロパティマネジメントサービス（物件ごとのニーズに合ったオーダーメイド型の入居者管理代行サービス）及び売買仲介等のコンサルティングサービスを行うソリューション事業、当社の連結子会社である株式会社大多喜ハーブガーデン（以下、大多喜ハーブガーデン）にて、ハーブガーデンの運営・企画を行うその他事業にそれぞれ注力してまいりました。
この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。
当連結会計年度末の資産の合計は6,030,983千円（前年同期比16.8％減）、負債の合計は3,075,338千円（前年同期比25.8％減）、純資産の合計は2,955,644千円（前年同期比4.8％減）となりました。
当連結会計年度の売上高は2,623,942千円（前年同期比4.4％減）、営業利益は7,998千円（前年同期比98.6％減）、経常損失は27,250千円（前年同期は459,717千円の経常利益）、親会社株主に帰属する当期純損失は74,695千円（前年同期は284,674千円の親会社株主に帰属する当期純利益）となりました。
セグメントの業績を示すと、次のとおりであります。
(プリンシパルインベストメント事業)
プリンシパルインベストメント事業につきましては、権利関係等の調整により、事業用開発用地２物件及び平成30年２月に取得した収益不動産１物件を売却いたしました。
この結果、売上高は1,922,051千円（前年同期比4.8％減）、セグメント利益（営業利益）は205,259千円（前年同期比73.6％減）となりました。
(ソリューション事業)
安定的な収益を生み出すソリューション事業につきましては、プロパティマネジメントサービスにおいて、既存物件の管理強化に加え、新規の建物管理受託に引き続き取り組んでまいりしたが、管理物件の売却等の影響により管理棟数が減少しました。賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入に加え、和歌山マリーナシティ内３施設の配当金収入を計上しております。
この結果、売上高は514,088千円（前年同期比6.1％減）、セグメント利益（営業利益）は181,984千円（前年同期比12.1％減）となりました。
（その他）
連結子会社の大多喜ハーブガーデンが運営するハーブガーデンにつきましては、房総エリアにおける観光スポットとしてテレビ情報番組の放映による宣伝戦略や各種イベントを積極的に開催し新規来場者の獲得施策を進めるとともに、園内で複数楽しんでいただく回遊性の向上にも注力し、お客様満足度の向上に努めてまいりました。また、レストラン運営で培ったハーブメニュー開発力を活かしたコンサルティング営業を開始し、大手外食チェーンでの採用が進み販路拡大に寄与しました。
この結果、売上高は187,802千円（前年同期比5.8％増）、セグメント損失（営業損失）は8,492千円（前年同期は13,084千円の営業損失）となりました。
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末に比べ514,587千円増加し1,729,724千円となりました。
また、当連結会計年度における各キャッシュ・フローは次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果得られた資金は1,265,232千円（前連結会計年度は360,228千円の使用）となりました。これは主として、たな卸資産1,189,246千円の減少があったこと等によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果得られた資金は37,406千円（前連結会計年度は972,717千円の使用）となりました。これは主として、貸付けによる支出62,877千円があったものの、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入97,865千円があったこと等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は788,051千円（前連結会計年度は1,415,313千円の獲得）となりました。これは主として、長期借入れによる収入424,160千円があったものの、長期借入金の返済による支出1,093,050千円があったこと等によるものです。
③ 生産、受注及び販売の実績
当社グループは、プリンシパルインベストメント事業、ソリューション事業を主体としており、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
販売高 (千円) |
前年同期比(％) |
|
プリンシパルインベストメント事業 |
1,922,051 |
△4.8 |
|
ソリューション事業 |
514,088 |
△6.1 |
|
その他事業 |
187,802 |
+5.8 |
|
合計 |
2,623,942 |
△4.4 |
(注) １ セグメント間取引については、相殺消去しております。
(注) ２ 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
|
相手先 |
前連結会計年度 |
当連結会計年度 |
||
|
販売高(千円) |
割合(％) |
販売高(千円) |
割合(％) |
|
|
株式会社アルファビオス |
1,501,131 |
54.7 |
― |
― |
|
株式会社リビルド(共同事業) |
300,000 |
10.9 |
― |
― |
|
京阪電鉄不動産株式会社 |
― |
― |
1,301,175 |
49.6 |
|
株式会社SM brand |
― |
― |
350,137 |
13.3 |
|
北辰不動産株式会社 |
― |
― |
270,738 |
10.3 |
(注) 上記の金額には消費税等は含まれておりません。
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財務状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
（資産の部）
当連結会計年度末の資産につきましては、流動資産は前連結会計年度末に比べ885,932千円減少し5,327,668千円となりました。これは主として、現金及び預金が514,587千円増加したものの、販売用不動産が1,189,853千円減少したこと等によるものです。固定資産は前連結会計年度末と比べ330,543千円減少し703,314千円となりました。これは主として、投資その他の資産の長期貸付金が360,307千円減少したこと等によるものです。この結果、資産合計は前連結会計年度末と比べ1,216,475千円減少し6,030,983千円となりました。
（負債の部）
当連結会計年度末の負債につきましては、流動負債は前連結会計年度末と比べ624,998千円減少し807,213千円となりました。これは主として、１年内返済予定の長期借入金が660,550千円減少したこと等によるものです。固定負債は前連結会計年度末に比べ442,640千円減少し2,268,125千円となりました。これは主として、長期借入金が432,500千円減少したこと等によるものです。この結果、負債合計は前連結会計年度末に比べ1,067,639千円減少し3,075,338千円となりました。
（純資産の部）
当連結会計年度末の純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ148,836千円減少し、2,955,644千円となりました。
当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して119,742千円減少の2,623,942千円（前年同期比4.4％減）となりました。これは主として、プリンシパルインベストメント事業の売上高が96,678千円減少して1,922,051千円（前年同期比4.8％減）となったことによるものです。
当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して319,202千円増加の1,781,455千円（前年同期比21.8％増）となりました。これは主として、プリンシパルインベストメント事業の売上原価が317,803千円増加して1,444,710千円（前年同期比28.2％増）となったことによるものです。
この結果、売上総利益は438,945千円減少して842,487千円（前年同期比34.3％減）となりました。
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して122,532千円増加の834,488千円（前年同期比17.2％増）となりました。これは主として、販売用不動産の売却において瑕疵担保責任に対する対応費用等の発生に伴い、支払手数料が155,457千円増加したことによるものであります。
この結果、営業利益は561,478千円減少して7,998千円（前年同期比98.6％減）となりました。
当連結会計年度の営業外収益は、前連結会計年度と比較して4,763千円増加し、13,205千円（前年同期比56.4％増）となりました。また、営業外費用は、前連結会計年度と比較して69,746千円減少し、48,454千円（前年同期比59.0％減）となりました。
この結果、経常損失は27,250千円（前年同期は459,717千円の経常利益）となりました。
当連結会計年度の法人税等は、前連結会計年度と比較して104,134千円減少し、46,339千円（前年同期比69.2％減）となりました。
この結果、親会社株主に帰属する当期純損失は74,695千円（前年同期は284,674千円の親会社株主に帰属する当期純利益）となりました。
キャッシュ・フローの状況については、「３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1） 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
当社グループは、主に営業活動から得られる自己資金及び金融機関からの借入を資金の源泉としております。当社グループの主力事業でありますプリンシパルインベストメント事業の販売用不動産取得における資金需要につきましては、借入金にかかる金利等の資金調達費用の最小化を図る対応をしております。また、販売費及び一般管理費等における資金需要につきましては、営業活動から得られる自己資金により賄っております。
該当事項はありません。
該当事項はありません。