本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 経営方針、経営戦略等
当社は『「JINUSHIビジネス」を通じて安全な不動産投資商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。』ことを経営理念として掲げ、安定的な収益が長期にわたって見込め、追加投資のかからない独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」を基本戦略に事業を展開しております。また、不動産で資金を運用する機関投資家の皆様のニーズに応えることで社会に貢献し、結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう邁進しております。
(2) 目標とする経営指標
当社グループは、顧客指向の立場で収益性の高い事業展開を目指しております。そのため、売上高総利益率、経常利益率、自己資本当期純利益率（ROE）といった経営の収益性及び効率性に関する経営指標を重視した事業運営に留意しております。なお、当連結会計年度の自己資本比率は21.7％と前期に比べ8.5％低下しましたが、将来の利益に結び付く販売用不動産の仕入に伴う借入金の増加によるものであり、事業の安全性が損なわれているものではありません。
(3) 中長期的な会社の経営戦略
当社グループでは、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」低リスクで長期に安定した収益をもたらす安全な不動産投資商品として投資家に提供するという基本戦略「JINUSHIビジネス」を事業の成長エンジンに据え、安全な不動産投資を実現する不動産投資事業をメインに行ってまいります。さらにサブリース・賃貸借・ファンドフィー事業で安定収益を実現するとともに、企画・仲介事業により手数料収入を確保し、今後も成長を持続する所存であります。
また、底地特化型私募リートである「地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）」の運用開始により「JINUSHIビジネス」はブランド化が完成し、「地主リート」は第21期（2021年3月期）には1,000億円以上の資産規模へと着実に推し進めてまいります。
(4) 経営環境及び会社の対処すべき課題
当社グループを取り巻く経営環境は、国内経済は雇用・所得環境が改善するなかで持ち直しが続き、設備投資は企業収益の改善や成長分野への対応等を背景に、増加が続くことが期待されます。また、不動産及び不動産金融業界におきましては、引き続き主要都市部を中心にオフィスビルの空室率は低水準を維持し、好調なインバウンド市場を背景に商業地の需要はますます高まるものと予測しております。海外経済の先行きにつきましては、米国では景気は着実に回復が続くと見込まれます。ただし、米中の貿易摩擦の動向及び影響、金融資本市場の変動の影響等に留意する必要があります。
このような経営環境のもと、当社グループの翌連結会計年度の方針といたしましては、引き続き「JINUSHIビジネス」を中心に新規販売用不動産の仕入に注力してまいります。なお、当連結会計年度末における販売用不動産の残高は695億円（前連結会計年度末は410億円）であり、将来の利益に結び付く仕入が順調に拡大しています。
また、「JINUSHIビジネス」の海外（米国）展開につきましては、海外経済の動向に注視しながら、案件の仕入に取り組んでまいります。
資金調達につきましては①取引金融機関の増加②10年～30年といった借入期間の長期化を実現③財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃④コミットメントライン等、幅広いバンクフォーメーションによる大口の借入枠確保としまして、引き続き金融機関とコミットメントライン契約を締結していることに加え、借入金枠設定契約を締結し、強固な財務体質の構築を進めていきます。
以下において、当社グループの事業の状況及び経理の状況等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社グループの株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。
なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 事業について
① 事業環境について
当社グループは、自らが土地を買って、建物建設を望むテナントを誘致し、事業用定期借地権により長期に賃貸し、当該テナントから賃貸収入を確保したうえで、その土地を不動産利回り商品として投資家に売却するという「JINUSHIビジネス」をメインに事業展開を行っております。
当社グループが展開する事業は、景気動向、不動産市況、金融動向等の影響を受けやすく、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上下動等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
② 競合について
当社グループは、従来、一定の人口集積があり、住宅地として価値の高い地方都市や大都市近郊の物件を取扱い対象としておりましたが、現在は東京圏・大都市近隣の物件をターゲットにするよう努めております。
当該東京圏・大都市近隣は特に大手デベロッパー等との厳しい競合が考えられ、当社グループが優良な物件を取得できなくなった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、不動産を取得する際には、その土地の立地条件・周辺環境・地盤・土壌汚染・価格等について調査・検討を行い、その結果に基づいて適正な条件で不動産を取得しております。しかしながら、適正な条件により不動産を取得できなかった場合は、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 資産の取得及び売却について
当社グループは不動産投資事業において、不動産保有リスクの低減を図るために、誘致するテナントとの間で事業用定期借地権設定予約契約の締結を行い、事業会社や不動産ファンド等の売却先とは購入意向を確認した上で不動産を取得することを原則としております。
また、安定的な売却先を確保し、また当社の今後の成長を見据えて、2016年11月10日付で、当社と地主プライベートリート投資法人及び当社の100％子会社である地主アセットマネジメント株式会社の３社間で「スポンサーサポート契約」を締結しております。
そのほか安定的な売却先を確保するために、2014年10月３日付で、当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの４社間で「REIT事業に係る基本協定書」を締結しております。
しかしながら、テナントの出店方針に合致した土地の確保ができない場合、又は上記スポンサーサポート契約、基本協定書の内容に変更が生じ、不動産の売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
④ 災害等のリスクについて
当社グループが保有する不動産が火災、テロ、暴動、地震、津波等の不測の事故・自然災害により滅失、劣化又は毀損した場合、賃貸料収入の激減及び突発的な修繕のための支出が必要となるという事態が発生する可能性があります。このため、当社グループは、かかるリスクを可能な限り回避するため、火災保険等を付しておりますが、保険事故に該当しない事由により不動産が滅失、劣化又は毀損した場合や、保険事故に該当する事由により不動産が滅失、劣化又は毀損したときでも保険金によって損失を補填できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 土壌汚染及び地中埋設物の対策について
当社グループが不動産を取得する際には、土壌汚染及び地中埋設物による当社グループの費用負担や建築スケジュールへの影響を回避するために、原則売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去をしております。土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該不動産の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得しておりますが、上記の調査によっても土壌汚染及び地中埋設物の状況について事前にすべてを認識及び除去できないことがあります。そのため、取得した不動産に土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
⑥ その他事業について
イ.海外における事業
当社グループは、米国、オセアニア及びアジアで事業を行っております。当該各国の経済、政情や政府による規制等に起因した予期せぬ事象が発生した場合には、当社グループの業績や財政状態に悪影響を与える可能性があります。
ロ.為替レートの変動
当社グループは、各地域における現地の財務諸表等を、連結財務諸表作成のために円換算しております。換算時の為替レートが変動した場合には、もとの現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値に影響を与える可能性があります。
(2) 経営成績、財政状態について
① 経営成績の変動について
当社グループは、2004年３月期から不動産投資事業を本格的に開始しましたが、投資案件１件当たりの取引金額が多額であること、またテナントによる店舗建築に係る許認可・工期等に相当の期間を要し、当初の売却スケジュールが変更になる等により、投資案件の売上計上時期等が変更される可能性があります。そのような場合、各期の経営成績が大きく変動するため、過年度の財政状態及び経営成績だけで今後の当社グループの業績を判断するには不十分な面があります。
なお、当社グループの主要な経営指標等の推移は以下のとおりであります。
|
回次 |
第15期 （連結） |
第16期 （連結) |
第17期 （連結） |
第18期 （連結） |
第19期 （連結） |
|
|
決算年月 |
2015年３月 |
2016年３月 |
2017年３月 |
2018年３月 |
2019年３月 |
|
|
売上高合計 （千円） |
16,252,341 |
17,378,474 |
26,614,078 |
31,260,663 |
39,834,330 |
|
|
|
不動産投資事業 |
15,707,493 |
17,071,948 |
25,148,212 |
30,401,848 |
38,676,993 |
|
|
サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業 |
292,688 |
302,970 |
420,367 |
480,861 |
555,744 |
|
|
企画・仲介事業 |
252,160 |
3,555 |
193,804 |
21,055 |
195,498 |
|
|
その他事業 |
－ |
－ |
851,694 |
356,897 |
406,093 |
|
営業利益 （千円） |
3,547,561 |
5,955,542 |
4,843,487 |
3,684,048 |
4,446,826 |
|
|
経常利益 （千円） |
2,987,232 |
5,626,256 |
5,181,191 |
3,044,174 |
4,327,524 |
|
|
親会社株主に帰属する当期純利益（千円） |
1,863,804 |
3,605,646 |
6,437,323 |
1,958,092 |
2,684,996 |
|
|
純資産額 （千円） |
8,510,620 |
11,700,670 |
19,878,418 |
20,304,021 |
21,611,860 |
|
|
総資産額 （千円） |
24,104,169 |
38,690,561 |
56,792,641 |
67,251,191 |
99,597,389 |
|
（注）１．売上高には消費税等は含まれておりません。
２．セグメント別の業績につきましては、従来、「不動産投資事業」、「サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業」及び「企画・仲介事業」の３区分で報告しておりましたが、第17期から、ニューリアルプロパティ株式会社を連結の範囲に含めたことにより、報告セグメントを従来の３事業に「その他事業」を追加し、４事業としております。
連結会計年度の経営指標等の推移は変更後の区分に基づいております。
３．「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年２月16日)を当連結会計年度より適用しており、前連結会計年度の金額は組替え後の金額で表示しております。
② 引渡し等に係る業績変動について
不動産の販売における売上は、売買契約を締結した時点ではなく、不動産の引渡し時点において計上されます。そのため、何らかの理由により、引渡し時期が決算期末を越えて遅延した場合には、各期の当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 有利子負債への依存について
当社グループは、不動産取得資金を金融機関からの借入により調達しており、有利子負債残高は、下表のとおりであります。「JINUSHIビジネス」を基本戦略に据えた事業展開に注力しているため、有利子負債は増加傾向にあるものと考えております。従いまして、今後、金利動向等の金融情勢に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度におきましても、新規販売用不動産を取得するために自己資金を戦略的に活用するとともに、複数の有力金融機関から総額80,409,077千円の借入を実施いたしました。この結果、当連結会計年度末における借入金総額は73,693,844千円と前期に比べ32,700,271千円の増加となりました。
なお、資金の機動的かつ安定的な調達のため、当連結会計年度末時点におきまして、金融機関２行との間で総額5,700,000千円のコミットメントライン契約を締結していることに加え、金融機関４行との間で総額22,000,000千円の借入金枠設定契約を締結しております。
当社グループは資金調達にあたって特定の金融機関に集中しないよう努めておりますが、何らかの理由により資金調達が不調に終わった場合には、不動産の取得や開発等に支障が生じ、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
|
回次 |
第15期 （連結） |
第16期 （連結） |
第17期 （連結） |
第18期 （連結） |
第19期 （連結） |
|
|
決算年月 |
2015年３月 |
2016年３月 |
2017年３月 |
2018年３月 |
2019年３月 |
|
|
有利子負債残高 |
（千円） |
13,529,661 |
23,464,872 |
33,265,068 |
41,063,029 |
73,762,349 |
|
総資産額 |
（千円） |
24,104,169 |
38,690,561 |
56,792,641 |
67,251,191 |
99,597,389 |
|
有利子負債依存度 |
（％） |
56.13 |
60.65 |
58.57 |
61.06 |
74.06 |
(注) 有利子負債残高は、短期借入金、長期借入金（１年内返済予定額を含む。）及びリース債務の合計額であります。
④ 保有不動産に評価損等が生じる可能性について
当連結会計年度におきましては、販売用不動産の総資産に占める割合が高水準となり、さらに「JINUSHIビジネス」の拡大に伴い、販売用不動産は今後も増加するものと考えております。
当社グループは、不動産投資事業において、過去の実績や経験等を活かし、在庫リスクの排除に努めておりますが、不動産取得から販売まで長期間を要し、その間に土地価格等が変動した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当連結会計年度末日において、業績に重要な影響を与えるような減損が生じる可能性は低いものと判断しておりますが、今後の経済情勢の悪化等により、減損処理が必要となった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 法的規制等について
① 法的規制について
当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」「大規模小売店舗立地法（以下、「大店立地法」という。）」「都市計画法」「国土利用計画法」等の多岐にわたる法的規制を受けております。当社グループはこれらの法令等を遵守して事業活動を行っておりますが、将来において法令等の改正が行われた場合又は新たな法的規制が設けられた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、主要な事業活動に関して、下記の許認可を受け、登録を行っております。当社グループは当該許認可及び登録の諸条件や関係法令の遵守に努めており、現時点において許認可及び登録が取消しとなる事由の発生は認識しておりません。しかしながら、将来何らかの法令違反等により、当該許認可もしくは登録が取り消された場合には、当社グループの事業活動に支障が生じ、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
|
許認可の種類 |
有効期間 |
関係法令 |
許認可等の取消し、解約事由等 |
|
宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(3）第7373号 |
2016年11月16日から2021年11月15日まで |
宅地建物取引業法 |
宅地建物取引業法第66条（免許の取消し）、第67条及び第67条の２（許可の取消し） |
|
第二種金融商品取引業（*1） 近畿財務局長（金商）第184号 |
－ |
金融商品取引法 |
金融商品取引法第52条（金融商品取引業者に対する監督上の処分） |
|
取引一任代理等認可（*2） 国土交通大臣 認可第109号 |
－ |
宅地建物取引業法 |
宅地建物取引業法第66条（免許の取消し）、第67条及び第67条の２（許可の取消し） |
|
金融商品取引業（投資運用業）登録（*2） 関東財務局長（金商）第2951号 |
－ |
金融商品取引法 |
金融商品取引法第52条（金融商品取引業者に対する監督上の処分） |
（*1）金融商品取引法施行前の信託受益権販売業及び投資助言・代理業に相当いたします。
（*2）当社連結子会社である地主アセットマネジメント株式会社が私募リートの運用開始にあたり認可を受け、また登録したものであります。
② 大型店舗開発に要する期間、規制について
大型店舗開発をする場合は、用地選定、用地確保に向けた地権者との交渉から法的手続、テナント誘致、土地賃貸借あるいは店舗建築、建物賃貸借までの手続に長期間を要することがあります。また、店舗が一定規模（売場面積1,000㎡超）以上の場合は、「大店立地法」の適用を受け、生活環境に配慮した開発計画等の指導や届出手続に時間を要する等の制約を受ける可能性があります。このように、店舗の開発規模によっては手続に長期間を要する場合又は大店立地法等による制約を受ける場合があり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 都市計画法の改正について
「都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一部を改正する法律」により、延べ床面積１万㎡以上の商業施設の建設可能となる用途地域が、従来の６用途地域から原則３用途地域に変更されています。当社グループは、主に対象とならない規模の開発や、商業施設以外の施設の開発等を行う方針ですが、当該法律の施行により当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
④ 土壌汚染対策法の改正について
「土壌汚染対策法の一部を改正する法律」により、一定規模（3,000㎡）以上の土地の形質変更の届出の際に、土壌汚染のおそれがあると都道府県知事が認めるとき等で土壌の汚染状態が指定基準を超過した場合は土地の形質変更の原則禁止がなされる等、規制が厳格になりました。
当社グループは、一定規模以上の土地を取得する場合、今後とも、「２ 事業等のリスク (1) 事業について⑤土壌汚染及び地中埋設物の対策について」に記載しておりますとおり、リスクを回避するための対策を講じますが、事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染等が発見されたことにより当該土地の形質変更が禁止になる場合は事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 組織について
① 特定の人物への依存について
当社の代表取締役社長である松岡哲也は、当社設立以来の最高経営責任者であり、経営方針や事業戦略の決定及びその遂行において極めて重要な役割を果たしております。当社グループでは、適切な権限委譲や合議制による意思決定等を行うことによって、同氏に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により同氏が当社グループの経営に関与することが困難になった場合には、当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
② 人材確保について
当社グループの主力事業である不動産投資事業においては、その事業活動において複雑な権利調整や近隣対策等の高度な知識や経験が要求される場合があります。当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって既存従業員各人の能力を向上させるとともに、外部から優秀な人材を採用することで、より効率的な事業運営の実現に努める方針であります。しかしながら、これらの人材の育成・採用が予定通りに進まない場合や、在籍している人材が流出した場合には、当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(5) その他
① 重要な訴訟事件等の発生及び発生の可能性
当社グループは、現時点において重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対するクレーム又はこれらに起因する訴訟、その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
② 新株予約権（ストックオプション）について
当社グループは、2014年８月14日及び2014年８月25日開催の取締役会決議に基づき2014年８月29日付で当社グループの取締役、監査役及び従業員に対し、また2016年８月16日及び2016年８月26日開催の取締役会決議に基づき2016年９月２日付で当社グループの従業員に対し募集新株予約権（有償ストックオプション）を付与しております。さらに2016年８月16日開催の取締役会決議に基づき、将来入社する予定の従業員を対象に、「第三者割当による新株予約権の発行及び時価発行新株予約権信託」の導入を行っております。当連結会計年度末日において、これらの新株予約権による潜在株式数は553,600株であり、自己株式を除く発行済株式総数18,039,059株の3.07％に相当しており、これらの新株予約権が行使された場合、１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。また、今後も優秀な人材を確保する等の目的で新株予約権の発行を検討しており、今後発行される予定の新株予約権も含めて新株予約権の行使によって１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
（１）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりであります。
a.財政状態
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ32,346,197千円増加し、99,597,389千円となりました。
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ31,038,358千円増加し、77,985,528千円となりました。
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,307,839千円増加し、21,611,860千円となりました。
b.経営成績
当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が続き、個人消費は持ち直すなど景気
は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、通商問題の動向が世界経済に与える影響や政策に関する不確実
性、金融資本市場の変動の影響に留意が必要な状況であり、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いており
ます。
なお、不動産及び不動産金融業界におきましては、好調な企業収益を背景に、引き続き主要都市部を中心とし
てオフィスビルの空室率は低水準を維持し、好調なインバウンド市場を背景に商業地の需要はますます高まりを
見せるなど堅調に推移いたしました。
このような状況のもと、当社グループにおきましては、「JINUSHIビジネス」のさらなるマーケット拡大と機関投資家からの不動産運用ニーズに応えるべく、案件の仕入を加速させ、2017年１月に運用を開始いたしました底地特化型リート「地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」といいます。）」へ2019年１月11日に11案件を売却（売却価格15,354,000千円）し、「地主リート」の資産規模の拡大に努めてまいりました。
これにより当連結会計年度末の「地主リート」の資産規模は510億円を超え、2021年３月期に1,000億円以上という規模に向けて順調に成長しております。
また、「JINUSHIビジネス」の海外（米国）展開につきましては、第１号案件としてロサンゼルス トーランスにおいて、転用可能性が高い好立地物件を取得しスタートしております。
この結果、当連結会計年度の売上高は39,834,330千円（前期比27.4％増）、営業利益は4,446,826千円（同20.7％増）、経常利益は4,327,524千円（同42.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,684,996千円（同37.1％増）となりました。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
不動産投資事業（セグメント間の内部売上高を含む。）
当連結会計年度も優良案件の仕入れを順調に拡大させ、「地主リート」をはじめとする投資家へ案件を売却し、安全な不動産投資商品を提供してまいりました。
また、当連結会計年度中におきまして、一層の「JINUSHIビジネス」の東京圏仕入拡大に伴う人員増加に対応するため、東京支店を移転しました。
さらに、「JINUSHIビジネス」の海外（米国）展開につきましては、ロサンゼルス及びシカゴにおいて、転用可能性が高い好立地物件を取得し、米国版「JINUSHIビジネス」をスタートしました。
この結果、不動産投資事業におきましては、売上高は38,718,993千円（前期比27.1％増）、セグメント利益は
7,258,864千円（同15.7％増）となりました。
サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業
「地主リート」の資産規模拡大により、資産管理フィーが増加し、固定収益の拡大に貢献しました。
この結果、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業におきましては、売上高555,744千円（同15.6％増）、セグメント利益は303,686千円（同37.1％増）となりました。
企画・仲介事業
大型の仲介業務を行い、手数料収入を獲得しました。
この結果、企画・仲介事業におきましては、売上高195,498千円（同828.5％増）、セグメント利益195,456千円（同906.9％増）となりました。
その他事業
当連結会計年度も子会社を通じて海外ＰＦＩ事業を行いました。
この結果、その他事業におきましては、売上高は406,093千円（同13.8％増）、セグメント利益は295,633千円（同8.2％増）となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、優良案件の仕入を加速し、期末において過去最高水準の販売用不動産を積み上げたこと、機関投資家の不動産運用ニーズに応えるべく底地特化型リート「地主リート」へ11案件を売却（売却価格15,354,000千円）し、適正な利益を得ることができたこと及び金融機関からの資金調達が引き続き順調に行うことができたことにより、前連結会計年度に比べ4,347,842千円増加し18,856,819千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が3,831,424千円となり、たな卸資産が28,831,479千円増加したこと等により減少した資金が28,020,748千円（前期は5,639,932千円減少）となりました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における投資活動の結果、有形固定資産の取得ならびに敷金及び保証金の差入による支出と、投資有価証券の売却による収入等により、減少した資金は7,143千円（前期は154,422千円増加）となりました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における財務活動の結果、販売用不動産の売却促進により長期借入金の返済による支出は29,953,189千円となりましたが、一方で新規販売用不動産の仕入を加速したことにより短期借入金の純増加額が1,639,000千円及び長期借入れによる収入が61,618,157千円あったこと等により、増加した資金が32,511,541千円（前期は6,412,593千円増加）となりました。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業及び企画・仲介事業並びにその他
事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
b.受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c.販売実績
当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 2018年４月１日 至 2019年３月31日） |
前期増減比（％） |
|
不動産投資事業（千円） |
38,676,993 |
27.2 |
|
サブリース・賃貸借・ ファンドフィー事業（千円） |
555,744 |
15.6 |
|
企画・仲介事業（千円） |
195,498 |
828.5 |
|
その他事業(千円) |
406,093 |
13.8 |
|
合計（千円） |
39,834,330 |
27.4 |
(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 （自 2017年４月１日 至 2018年３月31日） |
当連結会計年度 （自 2018年４月１日 至 2019年３月31日） |
||
|
金額（千円） |
割合（％） |
金額（千円） |
割合（％） |
|
|
地主プライベートリート投資法人 |
17,069,044 |
54.6 |
15,585,482 |
39.1 |
|
関電不動産開発株式会社 |
5,300,000 |
17.0 |
－ |
－ |
|
合同会社つくしインベストメント |
－ |
－ |
6,250,000 |
15.7 |
３．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。
（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
なお、当社グループが採用する会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。
② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。
財政状態の分析
（資産）
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ32,346,197千円増加の99,597,389千円となりました。これは主に「地主リート」をはじめとする投資家への案件売却を促進した結果、現金及び預金が4,334,842千円増加し、新規案件の仕入を加速させたことに伴い販売用不動産の残高が28,466,661千円増加したことによります。
（負債）
負債は、前連結会計年度末に比べ31,038,358千円増加の77,985,528千円となりました。これは主に案件の取得に伴う借入金の総額が32,700,271千円増加したことによります。
（純資産）
純資産は、前連結会計年度末に比べ1,307,839千円増加の21,611,860千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益2,684,996千円を計上したこと及び剰余金の配当982,578千円を実施したことによります。なお、当連結会計年度末の自己資本比率は21.7％となりました。
経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度に比べ8,573,666千円増加し、39,834,330千円（前期比27.4％増）となりました。これは主に、①第１四半期連結会計期間に不動産投資事業の東京都港区案件、神戸市中央区案件、福岡県古賀市案件等の売却が進んだことによること、及び②販売用不動産の仕入が順調に拡大している中、「地主リート」及び「地主リート」以外の事業会社等へ新規仕入案件を追加売却したことによるものです。セグメント別の売上高については、「（１）経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載しております。
（売上総利益）
当連結会計年度における売上総利益は、前連結会計年度に比べ1,313,964千円増加し、8,172,200千円（同19.2％増）となりました。また、売上高総利益率は、前連結会計年度に比べ1.4ポイント減少し、20.5％となりました。
（営業利益）
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、「JINUSHIビジネス」拡大に伴い、人員を増加したことによる人件費の増及び東京支店移転に係る費用の発生等により、前連結会計年度に比べ551,186千円増加し、3,725,373千円（同17.4％増）となりました。
以上の結果、当連結会計年度の営業利益は前連結会計年度に比べ762,778千円増加し、4,446,826千円（同20.7％増）となりました。
（経常利益）
当連結会計年度における営業外収益は、子会社において持分法による投資利益が増加したこと等により、前連結会計年度に比べ473,625千円増加し、702,758千円（同206.7％増）となりました。
営業外費用は、前連結会計年度に比べ46,946千円減少し、822,061千円（同5.4％減）となりました。
以上の結果、経常利益は、前連結会計年度に比べ1,283,349千円増加し、4,327,524千円（同42.2％増）となりました。また、経常利益率は、前連結会計年度に比べ1.2ポイント増加し、10.9％となりました。
（親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度における特別利益は、333,040千円（前連結会計年度における特別利益の計上はありません。）となりました。
特別損失は、前連結会計年度に比べ758,864千円増加し、829,140千円（前期は70,275千円）となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度に比べ726,904千円増加し、2,684,996千円（同37.1％増）となりました。
キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、次のとおりであります。
当社グループは、当連結会計年度におきましても、新規販売用不動産を取得するために自己資金を戦略的に活用するとともに、複数の有力金融機関から総額80,409,077千円の借入を実施いたしました。
なお、資金の機動的かつ安定的な調達のため、当連結会計年度末時点におきまして、金融機関２行との間で総額5,700,000千円のコミットメントライン契約を締結していることに加え、金融機関４行との間で総額22,000,000千円の借入金枠設定契約を締結しております。
特に2018年12月には、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとし、同行初のスキームとなる大口資金枠の範囲内で複数案件の借入を可能とする、総額20,000,000千円のシンジケートローン契約を締結いたしました。これは、当社グループがこれまで推進してきた「JINUSHIビジネス」がリスクを極小化したビジネスモデルであると、同行をはじめとする国内の複数の有力金融機関に認知いただいたからこそ実現したものであり、本邦内においても稀有なファイナンススキームです。これらの各種資金調達スキームにより、多種多様な不動産投資案件の中から厳選しつつも、その金額規模に関わらず、機動的かつ戦略的に案件の取得を行っていくことが可能となっております。
以上の結果、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は73,762,349千円となっております。また、当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は18,856,819千円となっております。
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。
2019年３月期の達成・進捗状況は以下のとおりです。
売上高は計画比7,334,330千円増（22.6％増）となりました。これは主に、販売用不動産の仕入が順調に拡大し、「地主リート」及び「地主リート」以外の事業会社等へ、新規仕入案件を追加で売却したことによります。同様の理由から、経常利益は計画比1,087,524千円増（33.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は計画比524,996千円増（24.3％増）となりました。
売上高総利益率は計画比0.5ポイント増の、20.5％、経常利益率は計画比0.9ポイント増の、10.9％、ＲＯＥは計画比2.4ポイント増の、12.8％となりました。
|
指標 |
2019年３月期 （計画） |
2019年３月期 （実績） |
2019年３月期 （計画比） |
|
売上高 |
32,500,000千円 |
39,834,330千円 |
7,334,330千円増 （22.6％増） |
|
経常利益 |
3,240,000千円 |
4,327,524千円 |
1,087,524千円増 （33.6％増） |
|
親会社株主に帰属する当期純利益 |
2,160,000千円 |
2,684,996千円 |
524,996千円増 （24.3％増） |
|
売上高総利益率 |
20.0％ |
20.5％ |
－ |
|
経常利益率 |
10.0％ |
10.9％ |
－ |
|
ＲＯＥ （自己資本利益率） |
10.4％ |
12.8％ |
－ |
セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （１）経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
（１）私募リートに係るスポンサーサポート契約の締結
当社は、2016年11月10日付で、当社と地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）及び当社100％子会社である地主アセットマネジメント株式会社（以下、「地主アセットマネジメント」という。）との間でスポンサーサポート契約を締結しております。
① 本契約の目的
当社が、地主リート及び地主アセットマネジメントに対してスポンサーサポート業務（その内容は次の「②本契約書の概要」を参照のこと。）を提供することにより、地主リートの安定的かつ継続的な不動産等の取得の機会を確保し、また、地主リート及び地主アセットマネジメントの不動産運営管理を向上させ、もって、地主リートの持続的な成長及び安定運用を図ることを目的とします。
② 本契約書の概要
有効期間 本契約の締結日から５年間
スポンサーサポート業務の主な内容
・優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与
・売却先候補者等に関する情報の提供
・リーシングサポート業務の提供
・プロパティ・マネジメント業務の提供
・人材の派遣及びノウハウの提供
・その他の情報の提供等
（２）J-REIT参画に関する基本協定書の締結
当社は、2014年９月29日開催の取締役会で、当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの４社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結することを決議し、2014年10月３日付で締結しております。
① 本協定書締結の目的
当社は、ケネディクス株式会社の子会社が新設する商業施設特化型の投資法人である「ケネディクス商業リート投資法人（以下、本投資法人、という）」に参画し、本投資法人に対し、「JINUSHIビジネス(*)」案件を売却すること等により本投資法人の成長をサポートいたします。
この結果、当社は「JINUSHIファンド」に加え、より安定的な売却先を確保し、投資対象エリアの拡大等更なる投資機会の獲得につながります。
(*) 「JINUSHIビジネス」とは、土地（底地）のみに投資を行い、テナントと長期の事業用定期借地契約を締結し、建物投資はテナントが行うので再投資がいらず、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルです。
特徴として、①事業用定期借地契約により建物はテナントが投資するため、退去リスクが低く、長期安定収益が見込めること②建物の建設・所有はテナント負担であるため、保守・修繕などの再投資が不要であること③事業用定期借地契約の期間満了時には土地が更地で戻るため、土地本来の価値で資産が返還されること④地震などの自然災害時にも資産価値の下落リスクが低いこと等があげられます。
② 本協定書の概要
有効期間 2019年10月２日迄（以後１年ごとの自動更新）
提供するサポートの概要 ・パイプラインサポート(*)
・リーシング業務の提供
・JINUSHIビジネス関連商標の無償提供
(*) パイプラインサポートとは、本資産運用会社（ケネディクス株式会社の子会社）に対し本投資法人の投資方針に合致する資産（適格不動産等）に関し、物件情報を提供する等のサポートをいいます。
該当事項はありません。