第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

当中間連結会計期間において、当半期報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項の発生又は前事業年度の有価証券報告書に記載した「事業等のリスク」について重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

詳細につきましては、2025年８月14日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2025年12月期 第２四半期決算説明資料」をご参照ください。

（＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース）

（１）経営成績及び財政状態の状況の概要

当中間連結会計期間における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績及び財政状態の状況の概要は次のとおりであります。

① 経営成績の状況

当社は、「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）の成長とともに日本の大地主を目指しております。

（※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。

当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地のマーケットを創出してまいりました。

2025年６月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計456案件、約5,672億円に拡大しております。

なお、当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットについては、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2023年時点で6.48兆円と14年で7.5倍まで拡大しております。当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする中期経営計画（以下、「中計」という。）を発表しておりますが、中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。

当中間連結会計期間においても、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。

このような結果、当中間連結会計期間の売上高は39,816百万円（前年同期比11.4％減）、営業利益は4,057百万円（同41.7％減）、経常利益は3,174百万円（同55.3％減）、親会社株主に帰属する中間純利益は2,780百万円（同47.0％減）となりましたが、2025年12月期は、主に下期に利益を計上する計画です。期初想定どおりに進捗しており、過去最高となる親会社株主に帰属する当期純利益を目指してまいります。

また、当中間連結会計期間の仕入（契約ベース）については、28,500百万円（前年同期比1,300百万円減）となりました。一方、足元では、社名変更を契機に取り組み始めた３つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のセール＆リースバック提案」による成果に加え、東証改革を背景とした企業による不動産売却やCRE戦略の見直し等の社会の変化も追い風となり、仕入を加速しております。７月単月の仕入（契約ベース）は41,400百万円、１～７月累計では70,000百万円に達し、2025年12月期の仕入目標である70,000百万円以上を既に達成いたしました。引き続き、更なる仕入拡大を目指してまいります。

なお、取引テナント数においては、2025年６月末時点で151社となるなど、大きく増加しております。

地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。

地主リートは、2017年１月の運用開始以来、毎年増資をしており、2025年１月に実施した第９次増資により、資産規模は2,576億円（取得時の鑑定評価額ベース）となりました。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。

引き続き、中計の達成、並びにESG方針に沿ったESGロードマップに記載の計画達成に向けて推進してまいります。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

a.不動産投資事業

　不動産投資事業におきましては、売上高は38,615百万円（前年同期比11.7％減）、セグメント利益は5,427百万円（同33.2％減）となりました。

b.不動産賃貸事業

　不動産賃貸事業におきましては、売上高は550百万円（前年同期比9.1％増）、セグメント利益は272百万円（同5.6％増）となりました。

c.資産運用事業

　資産運用事業におきましては、売上高は647百万円（前年同期比6.7％減）、セグメント利益は315百万円（同22.4％減）となりました。

② 財政状態の状況

　資産、負債及び純資産の状況

当中間連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末に比べ17百万円減少し、115,400百万円となりました。これは主に、現金及び預金が3,290百万円、土地が2,778百万円増加した一方で、販売用不動産が6,787百万円減少したこと等によります。

負債の部は、前連結会計年度末に比べ1,672百万円減少し、68,944百万円となりました。これは主に、未払法人税等が257百万円、１年内返還予定の預り保証金が387百万円、長期借入金が476百万円減少したこと等によります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ1,655百万円増加し、46,455百万円となりました。これは主に、利益剰余金が1,907百万円増加したこと等によります。なお、当中間連結会計期間末における自己資本比率は40.1％となりました。

（２）キャッシュ・フローの状況

当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末比で3,114百万円増加し、26,607百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における営業活動の結果、税金等調整前中間純利益が3,801百万円となった一方、棚卸資産の売却による6,414百万円の増加や、法人税等の支払額1,332百万円等により、増加した資金は7,731百万円（前年同期比2,878百万円の増加）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における投資活動の結果、減少した資金は3,084百万円（前年同期比1,695百万円の減少）となりました。尚、主な要因は有形固定資産の取得2,776百万円による資金減少です。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における財務活動の結果、保有する販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出は35,268百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う長期借入金による資金調達34,703百万円、配当金870百万円の支払等を行った結果、減少した資金は1,465百万円（前年同期比1,573百万円の減少）となりました。

（３）経営方針・経営戦略等

当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略について重要な変更はありません。

（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

（５）研究開発活動

該当事項はありません。

３【経営上の重要な契約等】

（１）ククレブ・アドバイザーズ株式会社との業務提携契約

　当社は、2025年５月27日付でククレブ・アドバイザーズ株式会社との間で、業務提携契約を締結しています。本業務提携は、当社のJINUSHIビジネスにおけるCRE領域の強化及びAIを活用した不動産テックシステムの開発・導入等による仕入拡大と、ククレブ・アドバイザーズ株式会社における不動産テックビジネスの事業拡大を通じたCREソリューション事業の発展による、両社の更なる企業価値向上の実現を目的としています。

相手先	契約締結日	期間	内容
ククレブ・アドバイザーズ株式会社	2025年５月27日	2025年５月から 2028年５月まで （自動更新）	・JINUSHIビジネスとCREソリューション事業の連 　携 ・AIを活用した不動産テックシステムの開発、導 　入による生産性向上、仕入拡大