○添付資料の目次

 

１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………………

2

（１）当中間期の経営成績の概況 ………………………………………………………………………………………

2

（２）当中間期の財政状態の概況 ………………………………………………………………………………………

2

（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明 ………………………………………………………………

2

２．中間連結財務諸表及び主な注記 ………………………………………………………………………………………

3

（１）中間連結貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………

3

（２）中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書 ……………………………………………………………

5

中間連結損益計算書 ………………………………………………………………………………………………

5

中間連結包括利益計算書 …………………………………………………………………………………………

6

（３）中間連結財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………

7

（セグメント情報等の注記） ………………………………………………………………………………………

7

（企業結合等関係） …………………………………………………………………………………………………

9

（株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記） …………………………………………………………

9

（継続企業の前提に関する注記） …………………………………………………………………………………

9

（追加情報） …………………………………………………………………………………………………………

9

（重要な後発事象） …………………………………………………………………………………………………

10

 

１．経営成績等の概況

（１）当中間期の経営成績の概況

当社は、「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げております。当中間連結会計期間においても、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。

この結果、当中間連結会計期間の売上高は39,816百万円（前年同期比11.4％減）、営業利益は4,057百万円（同41.7％減）、経常利益は3,174百万円（同55.3％減）、親会社株主に帰属する中間純利益は2,780百万円（同47.0％減）となりましたが、2025年12月期は主に下期に利益を計上する計画です。期初想定どおりに進捗しており、過去最高となる親会社株主に帰属する当期純利益を目指してまいります。

また、当中間連結会計期間の仕入（契約ベース）については、28,500百万円（前年同期比1,300百万円減）となりました。一方、足元では、社名変更を契機に取り組み始めた３つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のセール＆リースバック提案」による成果に加え、東証改革を背景とした企業による不動産売却やCRE戦略の見直し等の社会の変化も追い風となり、仕入を加速しております。７月単月の仕入（契約ベース）は41,400百万円、１～７月累計では70,000百万円に達し、2025年12月期の仕入目標である70,000百万円以上を既に達成いたしました。引き続き、更なる仕入拡大を目指してまいります。

地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）につきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家から評価を得ています。地主リートは、2017年１月の運用開始以来、毎年増資をしており、2025年１月に実施した第９次増資により、資産規模は2,576億円（取得時の鑑定評価額ベース）となりました。中期目標の3,000億円を通過点に、早期に5,000 億円の達成を目指しております。

引き続き、中期経営計画（2022年12月期～2026年12月期）の達成、並びにESG方針に沿ったESGロードマップに記載の計画達成に向けて推進してまいります。

 

（※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルです。

 

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

①　不動産投資事業

不動産投資事業におきましては、売上高は38,615百万円（前年同期比11.7％減）、セグメント利益は5,427百万円（同33.2％減）となりました。

②　不動産賃貸事業

不動産賃貸事業におきましては、売上高は550百万円（前年同期比9.1％増）、セグメント利益は272百万円（同5.6％増）となりました。

③　資産運用事業

資産運用事業におきましては、売上高は647百万円（前年同期比6.7％減）、セグメント利益は315百万円（同22.4％減）となりました。

 

（２）当中間期の財政状態の概況

　資産、負債及び純資産の状況

当中間連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末に比べ17百万円減少し、115,400百万円となりました。これは主に、現金及び預金が3,290百万円、土地が2,778百万円増加した一方で、販売用不動産が6,787百万円減少したこと等によります。

負債の部は、前連結会計年度末に比べ1,672百万円減少し、68,944百万円となりました。これは主に、未払法人税等が257百万円、１年内返還予定の預り保証金が387百万円、長期借入金が476百万円減少したこと等によります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ1,655百万円増加し、46,455百万円となりました。これは主に、利益剰余金が1,907百万円増加したこと等によります。なお、当中間連結会計期間末における自己資本比率は40.1％となりました。

 

（３）連結業績予想などの将来予測情報に関する説明

2025年２月13日に公表しました「2025年12月期 連結業績予想」から変更はありません。

詳細につきましては、「2025年12月期 第２四半期決算説明資料」（当社ウェブサイト（＊））をご覧くださいますようお願いいたします。

（＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース）

２．中間連結財務諸表及び主な注記

（１）中間連結貸借対照表

 

 

（単位：百万円）

 

前連結会計年度

(2024年12月31日)

当中間連結会計期間

(2025年６月30日)

資産の部

 

 

流動資産

 

 

現金及び預金

23,701

26,991

営業未収入金

356

403

販売用不動産

70,670

63,883

前渡金

393

676

前払費用

266

476

その他

43

32

流動資産合計

95,431

92,462

固定資産

 

 

有形固定資産

 

 

建物及び構築物（純額）

662

608

車両運搬具及び工具器具備品（純額）

65

58

土地

14,336

17,114

リース資産（純額）

68

177

有形固定資産合計

15,133

17,959

無形固定資産

 

 

ソフトウエア

30

21

その他

10

10

無形固定資産合計

41

31

投資その他の資産

 

 

投資有価証券

3,199

3,147

出資金

5

5

敷金及び保証金

1,192

1,304

長期前払費用

145

156

繰延税金資産

211

275

その他

57

56

投資その他の資産合計

4,811

4,946

固定資産合計

19,986

22,937

資産合計

115,417

115,400

 

 

 

 

（単位：百万円）

 

前連結会計年度

(2024年12月31日)

当中間連結会計期間

(2025年６月30日)

負債の部

 

 

流動負債

 

 

営業未払金

348

52

短期借入金

1,500

1,280

１年内返済予定の長期借入金

1,084

996

未払金

325

274

未払費用

40

35

リース債務

25

41

未払法人税等

1,498

1,241

未払消費税等

28

22

預り金

208

119

前受金

123

13

前受収益

255

207

１年内返還予定の預り保証金

2,267

1,879

資産除去債務

－

31

その他

83

79

流動負債合計

7,790

6,274

固定負債

 

 

長期借入金

60,234

59,757

長期預り敷金保証金

975

1,162

リース債務

52

139

匿名組合出資預り金

409

655

繰延税金負債

324

261

債務履行引受引当金

517

518

関係会社整理損失引当金

131

－

資産除去債務

180

174

その他

0

0

固定負債合計

62,826

62,670

負債合計

70,617

68,944

純資産の部

 

 

株主資本

 

 

資本金

6,461

6,461

資本剰余金

8,242

8,273

利益剰余金

31,213

33,121

自己株式

△1,957

△1,680

株主資本合計

43,960

46,176

その他の包括利益累計額

 

 

その他有価証券評価差額金

△11

37

為替換算調整勘定

617

71

その他の包括利益累計額合計

606

108

非支配株主持分

233

170

純資産合計

44,800

46,455

負債純資産合計

115,417

115,400

 

（２）中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書

（中間連結損益計算書）

 

 

（単位：百万円）

 

前中間連結会計期間

(自　2024年１月１日

　至　2024年６月30日)

当中間連結会計期間

(自　2025年１月１日

　至　2025年６月30日)

売上高

44,929

39,816

売上原価

35,517

33,298

売上総利益

9,411

6,518

販売費及び一般管理費

2,449

2,460

営業利益

6,962

4,057

営業外収益

 

 

受取利息

5

13

受取配当金

4

5

為替差益

410

－

投資事業組合運用益

105

10

その他

25

8

営業外収益合計

550

38

営業外費用

 

 

支払利息

291

394

資金調達費用

110

106

為替差損

－

357

持分法による投資損失

－

29

その他

11

34

営業外費用合計

413

920

経常利益

7,100

3,174

特別利益

 

 

関係会社清算益

－

626

特別利益合計

－

626

匿名組合損益分配前税金等調整前中間純利益

7,100

3,801

匿名組合損益分配額

0

－

税金等調整前中間純利益

7,099

3,801

法人税、住民税及び事業税

2,212

1,156

法人税等調整額

△356

△140

法人税等合計

1,856

1,016

中間純利益

5,243

2,784

非支配株主に帰属する中間純利益

1

4

親会社株主に帰属する中間純利益

5,242

2,780

 

（中間連結包括利益計算書）

 

 

（単位：百万円）

 

前中間連結会計期間

(自　2024年１月１日

　至　2024年６月30日)

当中間連結会計期間

(自　2025年１月１日

　至　2025年６月30日)

中間純利益

5,243

2,784

その他の包括利益

 

 

その他有価証券評価差額金

13

48

為替換算調整勘定

256

△528

持分法適用会社に対する持分相当額

－

△37

その他の包括利益合計

270

△517

中間包括利益

5,514

2,267

（内訳）

 

 

親会社株主に係る中間包括利益

5,486

2,282

非支配株主に係る中間包括利益

27

△14

 

（３）中間連結財務諸表に関する注記事項

（セグメント情報等の注記）

Ⅰ　前中間連結会計期間（自  2024年１月１日  至  2024年６月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

 

 

 

 

 

 

（単位：百万円）

 

報告セグメント

その他

（注１）

調整額

（注２）

中間連結

損益計算書

計上額

（注３）

 

不動産

投資事業

不動産

賃貸事業

資産

運用事業

計

売上高

 

 

 

 

 

 

 

ストック

755

504

693

1,953

－

－

1,953

フロー

42,968

－

－

42,968

－

－

42,968

その他

－

－

－

－

6

－

6

顧客との契約から生じる収益

42,968

264

693

43,927

6

－

43,933

内、一時点で移転される財及びサービス

42,968

－

324

43,293

6

－

43,299

内、一定期間にわたり移転される財及びサービス

－

264

369

633

0

－

634

その他の収益　（注４）

755

239

－

995

－

－

995

外部顧客への売上高

43,723

504

693

44,922

6

－

44,929

セグメント間の内部売上高

又は振替高

－

－

－

－

－

－

－

計

43,723

504

693

44,922

6

－

44,929

セグメント利益又は損失（△）

8,121

258

406

8,786

6

△1,830

6,962

（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。

（注２）セグメント利益又は損失の調整額は全社費用であり、主にセグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

（注３）セグメント利益又は損失は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。

 

２．報告セグメントの変更等に関する事項

　当社は、当中間連結会計期間に、以下表に記載のとおり、報告セグメントを変更することを決定いたしました。

変更前

変更後

変更の理由

不動産投資事業

不動産投資事業

－

サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業

不動産賃貸事業

当社グループが運用する地主リートは、2024年１月に資産規模が2,200億円を超過しております。当社におけるファンドフィー事業の重要性が増したことから「資産運用事業」として独立した報告セグメントに変更いたします。併せて、ファンドフィー事業以外を「不動産賃貸事業」とする報告セグメントに変更することを決定いたしました。

資産運用事業

企画・仲介事業

（報告セグメント廃止）

当事業の重要性の低下を踏まえ、報告セグメントを廃止し、「その他」に含めて記載する方法に変更いたしました。

　なお、前中間連結会計期間のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分及び算定方法に基づき作成したものを開示しております。

 

３．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

該当事項はありません。

 

Ⅱ　当中間連結会計期間（自  2025年１月１日  至  2025年６月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

 

 

 

 

 

 

（単位：百万円）

 

報告セグメント

その他

（注１）

調整額

（注２）

中間連結

損益計算書

計上額

（注３）

 

不動産

投資事業

不動産

賃貸事業

資産

運用事業

計

売上高

 

 

 

 

 

 

 

ストック

791

550

647

1,989

－

－

1,989

フロー

37,823

－

－

37,823

－

－

37,823

その他

－

－

－

－

3

－

3

顧客との契約から生じる収益

37,823

5

647

38,476

3

－

38,480

内、一時点で移転される財及びサービス

37,823

－

217

38,040

3

－

38,044

内、一定期間にわたり移転される財及びサービス

－

5

430

435

0

－

435

その他の収益　（注４）

791

545

－

1,336

－

－

1,336

外部顧客への売上高

38,615

550

647

39,812

3

－

39,816

セグメント間の内部売上高

又は振替高

－

－

－

－

－

－

－

計

38,615

550

647

39,812

3

－

39,816

セグメント利益又は損失（△）

5,427

272

315

6,015

3

△1,962

4,057

（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。

（注２）セグメント利益又は損失の調整額は全社費用であり、主にセグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

（注３）セグメント利益又は損失は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。

 

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

該当事項はありません。

 

（企業結合等関係）

（共通支配下の取引等）

　当社は、2025年４月８日開催の当社取締役会において当社の連結子会社である合同会社市ヶ谷インベストメント、丸の内土地開発合同会社、神宮前キャピタル合同会社、合同会社エヌ・ワイ・ランド、合同会社エイチ・ケー・インベストメント及び合同会社セントラルイーストの合計６社（以下、「対象会社」という）を吸収合併（簡易合併）することを決議し、2025年５月12日付で吸収合併いたしました。

 

（1）取引の概要

①存続会社　　　　　　　　　：会社名称　　当社（地主株式会社）

　　　　　　　　　　　　　事業の内容　不動産投資事業、不動産賃貸事業、資産運用事業

②消滅会社　　　　　　　　　：会社名称　　合同会社市ヶ谷インベストメント

事業の内容　株式、債権、不動産等への投資業務

会社名称　　丸の内土地開発合同会社

事業の内容　組織再編に関するアドバイザリー事業、不動産事業、

有価証券の保有及びその他の投資事業

会社名称　　神宮前キャピタル合同会社

事業の内容　組織再編に関するアドバイザリー事業、不動産事業、

有価証券の保有及びその他の投資事業

会社名称　　合同会社エヌ・ワイ・ランド

事業の内容　組織再編に関するアドバイザリー事業、不動産事業、

有価証券の保有及びその他の投資事業

会社名称　　合同会社エイチ・ケー・インベストメント

事業の内容　組織再編に関するアドバイザリー事業、不動産事業、

有価証券の保有及びその他の投資事業

会社名称　　合同会社セントラルイースト

事業の内容　組織再編に関するアドバイザリー事業、不動産事業、

有価証券の保有及びその他の投資事業

③企業結合日　　　　　　　　：2025年５月12日

④企業結合の法的形式　　　　：当社を存続会社とし対象会社を消滅会社とする吸収合併

⑤企業結合後企業の名称　　　：地主株式会社

⑥取引の目的を含む取引の概要：本合併は、2016年に100％子会社化したニューリアルプロパティ株式

会社の清算結了に向けた手続きの一環として決議・実行したもので

あります。ニューリアルプロパティ株式会社の株式取得の際、対象

会社にて株式を分割保有するスキームを採用しておりましたが、対

象会社が、その役割を終えたことを踏まえ、本合併を決定いたしま

した。

 

（2）実施した会計処理の概要

「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号　2019年１月16日）及び「企業結合会計基準及び事業分離等会計基準に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第10号　2019年１月16日）に基づき、共通支配下の取引として処理しております。

 

（3）非支配株主との取引にかかる親会社の持分変動に関する事項

該当事項はありません。

 

（株主資本の金額に著しい変動があった場合の注記）

該当事項はありません。

 

（継続企業の前提に関する注記）

該当事項はありません。

 

（追加情報）

　関係会社清算益は、当社の連結子会社であったKumagai Australia Pty Limited及びKumagai Australia Finance Pty Limitedの清算結了に伴い為替換算調整勘定を実現させたこと等によるものであります。

 

（重要な後発事象）

（特定子会社の異動）

１．当社は、2025年７月８日開催の当社取締役会において、2025年７月14日付で所沢インベストメント合同会

　　社を営業者とする匿名組合に対する出資を決定し、同日付で匿名組合契約を締結し、出資を完了いたしま

　　した。これにより、同匿名組合に対する出資の額が、当社の資本金額の100分の10以上に相当するため、

　　同匿名組合は当社の特定子会社に該当することとなります。

 

(1）当該異動に係る特定子会社の名称、住所、代表者の氏名、資本金及び事業の内容

①　名称　　　　　：所沢インベストメント合同会社を営業者とする匿名組合

②　住所　　　　　：東京都中央区京橋二丁目12番６号

③　営業者　　　　：所沢インベストメント合同会社

④　営業者の代表者：代表社員　一般社団法人所沢インベストメント

　　　　　　　　　　職務執行者　出澤　貴人

⑤　出資の額　　　：4,300百万円（匿名組合出資金総額）

　　　　　　　　　　当社の出資比率　58.1％

⑥　事業の内容　　：不動産信託受益権の取得・保有・処分

 

(2）当該異動の前後における当社の所有に係る当該特定子会社の議決権の数及び当該特定子会社の総株主等の議決権に対する割合

①　当社の所有に係る当該特定子会社の議決権の数

　　異動前：－個

　　異動後：－個

②　総株主等の議決権に対する割合

　　異動前：－％

　　異動後：－％

 

２．当社は、2025年７月８日開催の当社取締役会において、2025年７月15日付で連結子会社であるJINUSHI

　　USA INC.からCJ IL Schaumburg, LLCに対する出資を決定し、同日付で出資契約を締結し、出資を完了

　　いたしました。これにより、同社に対する出資の額が、当社の資本金額の100分の10以上に相当するた

　　め、同社は当社の特定子会社に該当することになります。

 

(1）当該異動に係る特定子会社の名称、住所、代表者の氏名、資本金及び事業の内容

①　名称　　　　　：CJ IL Schaumburg, LLC

②　住所　　　　　：850 New Burton Road Suite 201, Dover, DE 19904, USA

③　代表者の氏名　：Karl Semancik Jr.

④　資本金　　　　：6,738千米ドル（出資増額後）

⑤　事業の内容　　：対象案件（不動産）の取得・保有・処分

 

(2）当該異動の前後における当社の所有に係る当該特定子会社の議決権の数及び当該特定子会社の総株主等の議決権に対する割合

①　当社の所有に係る当該特定子会社の議決権の数

　　異動前：－

　　異動後：6,401千米ドル

②　総株主等の議決権に対する割合

　　異動前：－％（うち間接所有分－％）

　　異動後：95％（うち間接所有分95％）

（注）「当社の所有に係る当該特定子会社の議決権の数」は出資額を、「総株主等の議決権に対する

　　　 割合」は出資比率を、それぞれ記載しております。