第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】
(1）連結経営指標等
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回次 |
第11期 |
第12期 |
第13期 |
第14期 |
第15期 |
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決算年月 |
平成24年12月 |
平成25年12月 |
平成26年12月 |
平成27年12月 |
平成28年12月 |
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売上高 |
（千円） |
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経常利益 |
（千円） |
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親会社株主に帰属する当期純利益 |
（千円） |
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包括利益 |
（千円） |
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純資産額 |
（千円） |
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総資産額 |
（千円） |
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１株当たり純資産額 |
（円） |
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１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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自己資本比率 |
（％） |
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自己資本利益率 |
（％） |
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株価収益率 |
（倍） |
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営業活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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投資活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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△ |
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△ |
△ |
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財務活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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△ |
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△ |
△ |
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現金及び現金同等物の期末残高 |
（千円） |
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従業員数 |
（名） |
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〔外、平均臨時雇用人員〕 |
〔 |
〔 |
〔 |
〔 |
〔 |
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（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第12期より連結財務諸表を作成しているため、それ以前については記載しておりません。
３．「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号 平成25年９月13日）等を適用し、当連結会計年度より、「当期純利益」を「親会社株主に帰属する当期純利益」としております。
４．平成25年４月１日付け及び平成27年１月１日付けで普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。上記の１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第12期の期首に株式分割が行われたと仮定して算定しております。なお、第13期の株価収益率については、平成26年12月末日時点の株価となっているため権利落ち後の株価に当該株式分割の分割割合を加味して計算しております。
(2）提出会社の経営指標等
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回次 |
第11期 |
第12期 |
第13期 |
第14期 |
第15期 |
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決算年月 |
平成24年12月 |
平成25年12月 |
平成26年12月 |
平成27年12月 |
平成28年12月 |
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売上高 |
（千円） |
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経常利益 |
（千円） |
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当期純利益 |
（千円） |
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持分法を適用した場合の投資利益 |
（千円） |
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資本金 |
（千円） |
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発行済株式総数 |
（株） |
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純資産額 |
（千円） |
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総資産額 |
（千円） |
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１株当たり純資産額 |
（円） |
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１株当たり配当額 |
（円） |
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（１株当たり中間配当額） |
（ |
（ |
（ |
（ |
（ |
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１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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自己資本比率 |
（％） |
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自己資本利益率 |
（％） |
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株価収益率 |
（倍） |
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配当性向 |
（％） |
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営業活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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投資活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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財務活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
△ |
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現金及び現金同等物の期末残高 |
（千円） |
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従業員数 |
（名） |
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〔外、平均臨時雇用人員〕 |
〔 |
〔 |
〔 |
〔 |
〔 |
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（注）１．第12期より連結財務諸表を作成しているため、第12期、第13期、第14期及び第15期の持分法を適用した場合の投資利益、営業活動によるキャッシュ・フロー、投資活動によるキャッシュ・フロー、財務活動によるキャッシュ・フロー、現金及び現金同等物の期末残高は記載しておりません。
２．売上高には、消費税等は含まれておりません。
３．第11期の持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社が存在しないため記載しておりません。
４．平成24年12月期の１株当たり配当額45円には、上場記念配当５円を含んでおります。
５．平成26年12月期の１株当たり配当額40円には、上場記念配当５円を含んでおります。
６．平成24年４月１日付け、平成24年10月１日付け、平成25年４月１日付け、平成27年１月１日付けで普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。上記の１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第11期の期首に株式分割が行われたと仮定して算定しております。なお、第13期の株価収益率については、平成26年12月末時点の株価となっているため権利落ち後の株価に当該株式分割割合を加味して計算しております。
２【沿革】
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年月 |
概要 |
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平成14年６月 |
福岡市博多区に不動産賃貸管理業及びサブリース事業を事業内容として、日本管理センター株式会社（資本金39,000千円）を設立 |
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平成14年７月 |
他社賃貸管理物件の再受託事業を開始 |
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平成15年３月 |
コンストラクションパートナー（賃貸住宅の建築、リフォームを受注するパートナー）及びJ'sパートナー（SSL適用物件の仲介業務、賃貸管理業務を行うパートナー）取扱い開始 保険付収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」を用いたサブリース事業を開始（SSL70（基準賃料の70％を保証）、SSL75（基準賃料の75％を保証）、SSL80（基準賃料の80％を保証）をリリース） |
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平成15年７月 |
本社を福岡市博多区から東京都中央区日本橋に移転 福岡市博多区に西日本支社を開設 |
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平成15年12月 |
他社賃貸管理物件の再受託事業を終了 |
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平成17年１月 |
大阪市中央区に大阪支店を開設 大都市圏に限定したSSL85（基準賃料の85％を保証）及びSSL90（基準賃料の90％を保証）をリリース |
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平成17年11月 |
本社を東京都中央区八丁堀に移転 |
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平成18年１月 |
リフォームパートナー（賃貸住宅のリフォームのみを受注するパートナー）取扱い開始 |
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平成18年７月 |
賃貸住宅向けブロードバンドサービス「JPMCヒカリ」のサービス提供を開始 |
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平成18年10月 |
名古屋市中区に名古屋支店を開設 |
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平成20年１月 |
札幌市東区に札幌営業所を開設 |
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平成20年４月 |
事業拡大に伴い大阪支店を関西支社に改組 |
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平成20年９月 |
フローリング調塩ビタイル「フローリングそっくりさん」販売開始 |
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平成20年11月 |
シルバーパートナー（高齢者住宅の建築を受注するパートナー）取扱い開始 |
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平成21年１月 |
広島市南区に広島支店を開設 |
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平成21年４月 |
仙台市宮城野区に仙台支店を開設 |
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平成21年６月 |
事業拡大に伴い名古屋支店を中部支社に改組 |
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平成22年１月 |
西日本支社を九州支社と改称 |
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平成23年４月 |
事業拡大に伴い札幌営業所を札幌支店に改組 |
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平成23年10月 |
大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場 |
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平成24年３月 |
都市部を中心に自由設計型サブリース「ハイパーサブリース」の取扱い開始 |
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平成24年７月 |
事業拡大に伴い札幌支店を北海道支社に改組 |
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平成24年12月 |
東京証券取引所市場第二部に上場 |
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平成25年１月 |
東京都江東区に100％出資の子会社、株式会社JPMCエージェンシー設立 |
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平成25年８月 |
本社を東京都千代田区丸の内に移転 |
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平成26年９月 |
東京証券取引所市場第一部に上場 |
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平成26年10月 |
東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCアセットマネジメント設立 |
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平成27年１月 |
東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCファイナンス設立 |
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平成27年12月 |
大阪琺瑯株式会社を株式取得により完全子会社化 |
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平成28年１月 |
東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCアカデミー設立 |
３【事業の内容】
当社グループは、不動産オーナーから不動産物件（賃貸マンション・賃貸アパート等の賃貸住宅）を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上げ事業（注１）を全国展開しております。
また、当社グループの事業は、不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。
(1）当社の主要な事業内容
当社は、主な事業として不動産オーナーから不動産物件（賃貸マンション・賃貸アパート等の賃貸住宅）を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上げ事業（注１）を中心に不動産賃貸管理事業を全国展開しております。
当社は、一括借上げ事業を賃貸住宅の建築事業に付随して行う、大手ハウスメーカー系の事業者とは異なり、一括借上げ事業を中心に行っており、建築工事、リフォーム工事、不動産物件の管理・仲介及び高齢者住宅の運営は、提携している全国のパートナー企業（不動産会社、建築会社、リフォーム会社及び介護会社）が担当しております（注２）。
当社は建築工事及びリフォームを行う部門を自社内に有しておらず、建築系パートナー（注３）が不動産オーナーと直接、工事請負契約を締結し、一括借上げ事業適用物件の建築工事やリフォームを行っております。また、一括借上げ事業適用物件の仲介業務及び賃貸管理業務については基本的に不動産系パートナー（注３）へ委託しております。
不動産会社、建築会社、リフォーム会社及び介護会社が、一括借上げ事業を利用して案件を受注する場合は、それぞれパートナー契約を締結する必要があり、その権利を利用する対価として加入金及び月会費を支払っております。
その他、ブロードバンド事業（JPMCヒカリ）及び建築部材（フローリングそっくりさん）の販売事業を行っております。
（注）１．一括借上げ事業における主要な契約形態である、スーパーサブリース（以下「SSL」という）は、保証賃料固定型サブリースと異なり、独自に開発した収益分配型のサブリースであります。このSSLにおきましては、まず、独自のシステムで査定・算定した基準家賃等総額（以下「基準賃料」という）に保証率を乗じた最低保証賃料（以下「保証賃料」という）を確定します。そして、入居者から支払われる家賃等総額（以下「集金賃料」という）が「保証賃料」を上回った場合には、「保証賃料」を上回った金額に分配比率を乗じた金額（以下「分配賃料」という）を不動産オーナーに分配いたします。
またSSLのほか、多様化する顧客ニーズに対しフレキシブルに個別対応が可能であるサブリース（当社では「ハイパーサブリース」、「イージーオーダーサブリース」と呼んでおります）も扱っております。
２．パートナー企業に委託することなく、当社グループが直接賃貸物件を管理する形態も併用しております。
３．パートナー企業の種別、略称及び役割
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（平成28年12月31日現在） |
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分類 |
種別 |
役割 |
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建築系パートナー |
提携建築会社 CP （コンストラクションパートナー） |
不動産オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅の建築を受注することにより、当社のサブリース物件を獲得する役割を担っております。 |
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提携リフォーム会社 RP （リフォームパートナー） |
不動産オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅のリフォームを受注することにより、当社のサブリース物件を獲得する役割を担っております。 |
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提携高齢者住宅建築会社 SLP （シルバーパートナー） |
不動産オーナーから「高齢者住宅一括借上システム（ふるさぽシステム）」を利用して建築を受注することにより、当社のサブリース物件を獲得する役割を担っております。 |
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不動産系パートナー |
提携賃貸管理会社 JP （J'sパートナー） |
当社から仲介業務、賃貸管理業務を委託しております。また、当社が物件の査定を行うにあたり、近隣の家賃相場に関するデータ収集や現地調査などを担当します。 |
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提携売買仲介会社 EP （イーベストパートナー） |
不動産オーナーから依頼を受け、当社グループと協力して収益物件の売買を媒介する役割を担っております。 |
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介護系パートナー |
提携介護会社 FP （ふるさぽパートナー） |
不動産オーナーから「高齢者住宅」を転借し、運営する役割を担っております。※運営予定会社も含みます。 |
一括借上げ事業における借上げ期間は、建物の構造によって異なりますが、新築物件につきましては、10年から35年まで、既築物件につきましては10年から20年までとなっております。一括借上げ事業を利用する不動産オーナーは、例えば借入金の返済期間に合わせて、自由に借上げ期間を選択することが可能となります。
なお、当社はアリアンツ火災海上保険株式会社と損害保険契約を締結しており、保険期間中に賃料収入が「保証賃料」を下回った物件について保険金を請求することができ、一括借上を行っていることに対する事業リスクを軽減させております。また、当該損害保険契約が、不動産オーナーに対する営業活動において、信用補完の役割を担っております。
（当社グループのビジネスモデル概略図）
当社グループの収益構造は次のとおりとなっております。
（不動産収入）
不動産収入は、入居者からの賃料、CP及びSLPから当社一括借上げ事業を営業ツールとして物件建築を受託した対価として受領する初期手数料及び不動産オーナーから受領する事務手数料等から構成されております。
（加盟店からの収入）
パートナー加入契約締結時にパートナーより受領する加入金及び月会費から構成されております。当該加入金及び月会費に対応する会計上の原価は発生しません。
（その他の収入）
不動産オーナーに対するブロードバンド事業（JPMCヒカリ）、不動産オーナー等へ販売する建築部材（フローリングそっくりさん）の販売事業及びイーベスト事業（収益不動産売買仲介業）から構成されております。
(2）株式会社JPMCエージェンシーの主要な事業内容
株式会社JPMCエージェンシーは主な事業として、不動産の賃貸の斡旋及び仲介を行っております。
(3）株式会社JPMCアセットマネジメントの主要な事業内容
株式会社JPMCアセットマネジメントは主な事業として、収益不動産を中心とした売買の斡旋及び仲介を行っております。
(4）株式会社JPMCファイナンスの主要な事業内容
株式会社JPMCファイナンスは主な事業として、貸金業及び家賃の滞納保証事業を行っております。
(5）大阪琺瑯株式会社の主要な事業内容
大阪琺瑯株式会社は主な事業として、不動産の賃貸を行っております。
(6）株式会社JPMCアカデミーの主要な事業内容
株式会社JPMCアカデミーは主な事業として、不動産経営に関するセミナーの企画・運営を行っております。
４【関係会社の状況】
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名称 |
住所 |
資本金 （千円） |
主要な事業の内容 |
議決権の所有（又は被所有）割合（％） |
関係内容 |
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（連結子会社） |
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株式会社JPMCエージェンシー |
東京都江東区 |
20,000 |
不動産賃貸の斡旋、仲介並びに管理 |
100.00 |
当社借上物件及び保有物件の賃貸仲介を行っております。 |
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株式会社JPMCアセットマネジメント |
東京都千代田区 |
20,000 |
収益不動産売買仲介 |
100.00 |
当社借上物件及び保有物件の売買仲介を行っております。 |
|
株式会社JPMCファイナンス |
東京都千代田区 |
35,000 |
家賃債務保証及び賃貸経営に関わるファイナンス事業 |
100.00 |
当社借上物件及び保有物件の滞納保証を行っております。 |
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大阪琺瑯株式会社 |
東京都千代田区 |
10,000 |
不動産賃貸業 |
100.00 |
大阪琺瑯株式会社の保有物件の管理業務を当社が請け負っております。 |
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株式会社JPMCアカデミー |
東京都千代田区 |
20,000 |
不動産経営に関するセミナーの企画・運営 |
100.00 |
当社から講師の派遣及び当社従業員がセミナーへ参加しております。 |
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（その他の関係会社） |
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株式会社ムトウエンタープライズ |
横浜市神奈川区 |
1,000 |
不動産賃貸業 |
(22.12) |
株式会社ムトウエンタープライズの保有物件の管理業務を当社が請け負っております。 |
（注） 有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。
５【従業員の状況】
(1）連結会社の状況
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平成28年12月31日現在 |
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事業部門の名称 |
従業員数（名） |
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不動産賃貸管理事業及びその付随業務 |
110 〔37〕 |
（注）１．従業員数は、当社グループ外から当社グループへの出向者を含む就業人員数であります。
２．従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の最近１年間の平均雇用人員（１日８時間換算）であります。
３．当社グループの事業は単一セグメントであるため、セグメント毎の記載はしておりません。
(2）提出会社の状況
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平成28年12月31日現在 |
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従業員数（名） |
平均年齢（歳） |
平均勤続年数（年） |
平均年間給与（千円） |
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96〔9〕 |
32.7 |
4.1 |
5,090 |
（注）１．従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員数であります。
２．従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の最近１年間の平均雇用人員（１日８時間換算）であります。
３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
４．当社の事業は単一セグメントであるため、セグメント毎の記載はしておりません。
(3）労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。