## 第２【事業の状況】

### １【業績等の概要】

(1）業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による雇用・経済等の各種政策の効果もあり緩やかに回復していますが、米国の政策運営への懸念、中国経済の下振れ、東アジアの地政学的リスクの高まり等により、依然として不透明な状況にあります。

当社グループの事業領域である不動産における住宅着工（貸家）は、平成29年11月まで６か月連続して減少しており今後の動向を注視していく必要があります。

このような経済状況のもと、当社グループは、平成29年度12月期を初年度とする第二次中期経営計画「JPMC2019」を策定し、スローガンを「growth～個人の成長なくして会社の成長はない。全ては個人の成長にかかっている！」として全社一丸となって事業展開を行いました。

「JPMC2019」の概要

①経営数値目標

Ⅰ．３ヵ年計画における毎年の利益成長率は15％以上を目指す。

Ⅱ．株主資本利益率（ＲＯＥ）は３年間を通じて30％以上を確保する。

Ⅲ．配当性向は３年間において、40％以上を目途とする。

②基本戦略テーマ

Ⅰ．既存ビジネスの深化

既存ビジネスであるサブリース事業及びイーベスト事業（収益不動産売買仲介業）並びに金融事業（滞納保証事業・貸金業）を更に深化させ、オーナー資産の最大化に一層貢献する。

Ⅱ．新規ビジネスへの挑戦

「賃貸管理業」をキーワードに、新しい価値を生み出す商品を提供する。

Ⅲ．エクセレントカンパニーの創造

ＥＳＧ（環境・社会・ガバナンス）を尊重し、社会に必要とされる会社を目指す。

当社グループの主要な事業である不動産賃貸管理事業において、更なる入居率向上・促進を図ると共に、売上高の基盤となる借上物件及び加盟企業の獲得についても金融機関等との業務提携や各種セミナーを開催するなど、引き続き注力しました。

また、11月より、クレジットカード会社と提携し、当社が管理・運営する約74,000戸の賃貸住宅を対象に、入居から退去までの一切の精算についてクレジットカード決済を開始しました。これにより、入居者の利便性向上を図りました。

この結果、当連結会計年度の業績は売上高 40,510,360千円（前期比 3.5％増）、営業利益2,454,082千円（同 15.4％増）、経常利益2,453,979千円（同 16.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,668,251千円（同 19.4％増）となりました。

売上区分別の状況は、次のとおりであります。

（不動産収入）

不動産収入につきましては、不動産オーナーへのサブリースの提案が積極的に行われたことなどから、受注・受託は順調に推移しました。

この結果、当連結会計年度におきまして、管理物件累計戸数は 74,277 戸（前期末比 1,112 戸増）となり、不動産収入は 38,613,243 千円（前期比 4.3％増）となりました。

（加盟店からの収入）

加盟店からの収入につきましては、セミナーなどを積極的に開催したことから、新規のパートナー企業を獲得す
ることができました。

この結果、当連結会計年度におきまして、建築系パートナー 613 社（前期末比 10 社増）、不動産系パートナー 682 社（同 21 社増）、介護系パートナー 98 社（同 21 社増）となり加盟店からの収入は 543,746 千円（前期比 7.4％増）となりました。

（その他の収入）

その他の収入は 1,353,370 千円（前期比 17.1％減）となりました。これは主に前期において販売用不動産の売却収入591,367千円があったことから、前期比で減少しました。

(2）キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ 723,704千円増加し、当連結会計年度末には 4,700,657千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは、1,706,537千円の収入（前連結会計年度は 2,204,004千円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が 2,453,979 千円、法人税等の支払が 770,955千円あったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは、109,909千円の支出（前連結会計年度は 323,099千円の支出）となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出 67,579 千円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは、872,922千円の支出（前連結会計年度は 2,063,548千円の支出）となりました。これは、長期借入金の返済による支出 246,836 千円、配当金の支払額 626,086千円によるものであります。

### ２【生産、受注及び販売の状況】

当社グループの事業は、不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。

(1）生産実績

該当事項はありません。

(2）仕入実績

当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。

売上原価区分 | 当連結会計年度 （自　平成29年１月１日 至　平成29年12月31日）
仕入高（千円） | 前期比（％）
不動産売上原価 | 35,659,304 | 103.6
その他の原価 | 362,396 | 54.0
合計 | 36,021,701 | 102.7

（注）　上記の金額には消費税等は含まれておりません。

(3）販売実績

当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。

売上区分 | 当連結会計年度 （自　平成29年１月１日 至　平成29年12月31日）
販売高（千円） | 前期比（％）
不動産収入 | 38,613,243 | 104.3
加盟店からの収入 | 543,746 | 107.4
その他の収入 | 1,353,370 | 82.9
合計 | 40,510,360 | 103.5

（注）　上記の金額には消費税等は含まれておりません。

### ３【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

(1）経営方針

当社グループは、アパート・賃貸マンションの経営を通してそれに関わる全ての人々（オーナー・入居者・従業員・株主・ステークホルダー）に「ウェルス」と「安心・安全・安定」を提供し続けることを経営理念として、不動産オーナーから不動産物件（賃貸マンション・アパート）を一括して借上げ、一般入居者に転貸するサブリース事業を行っています。今後も、「不動産オーナーの資産価値の最大化」を実現すべく、新たなサービス、商品、事業を開発し、事業規模の拡大、さらには、企業価値の向上を目指してまいります。

(2）経営環境及び経営戦略

当社グループを取り巻く環境については、事業領域である不動産における住宅着工（貸家）の戸数の推移や金融機関のアパートローンに対する融資姿勢など、今後の動向を注視していく必要があります。

当連結会計年度末の管理戸数は前期末より 1,112 戸増加し 74,277 戸まで拡大してまいりました。今後も不動産賃貸管理事業においてスケール（受託戸数）を拡大していくと共に、スケールを活かした滞納保証事業等、イーベスト事業（収益不動産売買仲介業）の推進、賃貸管理業に関わる事業のポータル企業として「オーナー資産の最大化」を進めてまいります。

(3）対処すべき課題

当社グループは不動産オーナー、パートナー、入居者等の顧客満足度を向上させることで事業収益の拡大を図ることにより、持続的かつ飛躍的な成長を確実にし、より強固な経営基盤を確保すべく、以下の事項を重要課題と捉え、その対応に引き続き取り組んでまいります。

①人材の育成

当社グループは、他社との差別化を図り今後も持続的成長を遂げていくために、優秀な人材の確保及び育成を最重要課題として位置づけております。そのために継続的な採用活動による人材の確保、適材適所の人材配置及び教育体制の充実を図って、人材の育成に努めてまいります。

②持続的な成長のための事業基盤の強化

当社グループは創業より現在までパートナーの増加及びパートナーを動員した借上物件数の増加により、売上高を順調に成長させてまいりました。

今後も持続的な成長を図るべく、借上物件数の増加と借上対象の拡大を行ってまいります。借上物件数の増加を達成するためには不動産オーナー及びパートナーとの厚い信頼関係が必須であります。そのために不動産オーナー対象のセミナーやパートナー対象の勉強会を積極的に行うとともにその内容を充実させてまいります。

また、借上対象に高齢者専用賃貸住宅を加え受託物件数の増加を図っており、今後も更なる企画・開発により借上対象を拡大してまいります。更に、クレジットカード決済の導入や入居者への滞納保証、収納代行といったサービスによって、付加価値をつけることにより基盤強化を図ってまいります。

③収益基盤の多様化

当社グループは、既存事業である不動産賃貸管理事業については、従前どおりパートナー制度や金融機関との連携を活かした「管理戸数の拡大」、物件引渡後の早期入居促進による「収益性の向上」、ストックの積み上げによる「収益の安定」を図り、更なる深化拡大を図ります。

また、グループ子会社の事業としては、創業時より作り上げた不動産オーナーやパートナー企業とのネットワークを基盤にして、相続税改正を機会とした収益不動産売買仲介事業、民法改正を機会とした滞納保証事業、当社グループのシナジーを活かした不動産担保ローン事業、宅建業法の規制緩和を背景にITを活かした賃貸仲介事業を次の収益基盤として育ててまいります。

④コンプライアンス体制の強化

当社グループは、顧客・株主・取引先・従業員等の全てのステークホルダーを守るためにコンプライアンス体制の強化が事業継続の大前提であると認識しております。

このような基本的な認識に基づいて、当社グループは「企業倫理規範」及び「行動指針」を制定し、社内規程及び法令等の遵守や反社会的勢力に対する毅然とした対応の必要性を確認することにより、企業不祥事や反社会的な行為の排除を追求しております。また、役員及び従業員が日常的に具体的な行動基準を維持できるよう「コンプライアンス行動マニュアル」を定めております。

⑤コーポレート・ガバナンス体制の強化

当社グループは、企業価値の最大化を図るために経営の効率化やステークホルダーに対する社会的責任を果たし、会社の透明性や公平性を確保するため、コーポレート・ガバナンスの一層の強化が重要であると認識しております。業務の増大に対応し、常時支障なく業務が遂行できるよう、内部統制の仕組みを改善し、必要に応じて管理部門の人員を強化してまいります。

⑥システムの合理化及び構築

当社グループは、借上物件の増加に対応して、各種システムを統合的に整備していく方針であります。これにより入居者からオーナーへの送金フローを正確かつスムーズにし、より一層業務の効率化を図ります。

### ４【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあ
る事項には、以下のようなものがあります。

なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり
ます。

(1）外部環境について

①　経済情勢の変化について

一般に、不動産オーナーが賃貸マンション・アパートの経営を行おうとする場合、主要な動機の一つとして
相続税・固定資産税等の税務対策があげられます。将来において不動産に関連する税制改正が行われた場合、
その方向性によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、不動産オーナーが賃貸物件の建築工事を実施する場合、その工事資金を金融機関からの借入れによっ
て調達するケースが多く、不動産オーナーの融資の可否がサブリース契約締結の可否に影響を与える場合があ
ります。金融機関の融資姿勢の変化等により不動産オーナーの資金調達が困難になった場合、当社グループの
業績等に影響を及ぼす可能性があります。

その他、資源価格や為替の変動等による建築資材の高騰、金利変動等による借入コストの上昇、景気見通し
の悪化等により賃貸住宅経営の収益性が低下した場合、不動産オーナーの投資意欲に影響を与え、場合によっ
ては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

②　競合他社の動向について

最近のサブリース業界においては、異業種からの新規参入や大手ハウスメーカーの積極的な賃貸住宅市場へ
の参入が取組まれており、競争が激化しております。当社グループは「収益分配型」「最長35年の長期契約」
「損害保険による信用補完」といった特徴を持つスーパーサブリース（SSL）により他社との差別化を図って
いく方針でありますが、将来において他社との競合が激化した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可
能性があります。

③　賃貸住宅の需給関係について

わが国の人口は、今後も減少が見込まれております。わが国の世帯数は単身者世帯の増加により現時点では
増加しておりますが、同様の傾向が将来的にも持続するかどうか現時点では不明であります。今後、賃貸住宅
の需給関係が悪化した場合、不動産オーナーの賃貸住宅に対する投資意欲が減退し、新築工事が減少すること
により、当社グループのサブリース適用物件の受託獲得数に影響を及ぼす可能性があります。一方、賃貸住宅
の需給関係は当社グループのローン顧客の返済能力の低下により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性
があります。

また、賃貸物件間での入居者の獲得競争が激化して家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループがサブ
リース適用物件の入居者から受け取る「集金賃料」が減少する可能性があります。その場合、当社グループの
業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(2）法的規制について

①　礼金・敷引金・更新料について

不動産業界の一般的な慣行として、入居者との賃貸借契約において、賃貸住宅への新規入居時に礼金や敷引
金を、契約更新時に更新料を設定しているケースがあります。礼金とは入居時に賃借人から受領する金銭で、
退去時においても返還しないものをいいます。敷引金とは入居時に賃借人から差し入れられる敷金のうち一定
割合を退去時においても返還しないことを予め定めておくもので、礼金に似た性格を有しております。更新料
は契約更新時に賃借人から受領するものですが、事務手数料名目で受領するものとは異なるものです。

近年、これらの金銭について消費者契約法を根拠として入居者が返還を求める訴訟が複数例発生しておりま
す。司法判断も分かれており、今後全国的に拡大するかどうか現時点では不明ですが、当社グループにおいて
も礼金・敷引金・更新料を受領している物件が存在しており、仮に上記金銭を返還しなければならなくなった
場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また将来、これら金銭を受領することができ
なくなった場合、当社グループは収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要がありますが、十分に家賃に
転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

②　個人情報の取扱いについて

当社グループは従業員の個人情報を扱うほか、サブリース事業において不動産オーナー及びサブリース適用
物件の入居者情報をパートナーと共有しております。そのため、当社グループでは社内体制を整備し個人情報
の厳重な管理に努めており、パートナーに対しても適宜、それらについての要請・指導等を行っております。

しかしながら今後、不測の事態等により当社グループ又はパートナーによる個人情報の外部流出が発生した
場合、損害賠償の請求や当社グループの社会的信用の失墜等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可
能性があります。

(3）人材の確保について

当社グループは全国の建築会社・リフォーム会社・賃貸管理会社に対し、パートナーに加盟していただくこ
とを目的とした営業活動を行っており、また不動産オーナーに対しては、賃貸物件の借上げを目的とした受託
獲得活動を行っております。そして賃貸物件の借上げ後においては、入居者の募集の促進や適切な管理をJPと
連携して行っております。このような業務を遂行するにあたっては不動産賃貸事業に関する幅広い知識と経験
を要します。したがって、今後も当社グループが安定的に業容を拡大していくためには、優秀な人材の確保が
必要不可欠であります。当社グループでは人事制度の充実等により、優秀な人材の採用・育成に努めていく方
針でありますが、今後当社グループの求める人材の確保が十分にできない場合、当社グループの業績等に影響
を及ぼす可能性があります。

(4）特有の収益構造について

①　新築物件と既築物件について

当社グループのSSLでは新築物件と既築物件の両方をサブリース物件として取り扱っております。

新築物件については、借上げ開始から一定期間を入居募集の期間としており、入居者から徴収した「集金賃
料」から建物維持管理業務費用を差し引いた額の50％をJPへのインセンティブとして支払い、残りの50％を当
社グループが受領しており、したがって不動産オーナーへの支払いは行われません（これを免責期間と言いま
す）。

既築物件については、バリューアップ工事（物件の価値を向上させることを目的に、原状回復の範囲を越え
て行われる工事）を実施しない場合、新築物件のような不動産オーナーに対する免責期間は設定されないこと
から、当社グループの収益は入居者より受領した「集金賃料」から不動産オーナーに対して支払う「保証賃
料」、収益分配金、JPへの管理委任報酬及び建物維持管理業務費用を差し引いた額となります。

上記のとおりSSL適用物件の受託を獲得することから得られる当社グループの収益は、概ね、既築物件より
も新築物件の方が大きいものとなっております。当社グループのSSL適用物件の獲得数における新築物件と既
築物件の割合が現状から変化した場合、当社グループの利益率に影響を及ぼす可能性があります。

②　加盟店からの収入について

当社グループはパートナーより当社サブリース商品を利用する対価として徴収している加入金及び月会費
を、加盟店からの収入としております。加盟店からの収入のうち月会費は毎月得られる比較的安定した売上で
すが、加入金はパートナー契約締結時に計上される売上であるため、パートナー契約獲得数の多寡により当社
グループの加入金売上は変動しやすい傾向にあります。

加盟店からの収入については会計上の売上原価が計上されないため、売上高全体に占める加盟店からの収入
の割合と比較して売上総利益全体に占める加盟店からの収入の割合は相対的に高いものとなっております。し
たがって、加入金売上の変動による影響は売上総利益でより大きく現れることとなります。当社グループは今
後もパートナー数の拡大を図っていく方針でありますが、パートナー契約獲得数の変動により、当社グループ
の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(5）サブリースについて

①　受託物件の獲得方法について

大手建築会社・ハウスメーカーにおいては自社でサブリースを手がけている企業もありますが、全国の建築
会社やリフォーム会社、賃貸管理会社等の中には経営資源上の制約等の理由により、それができない企業も多
く存在します。そのような企業が不動産オーナーに対する営業提案の場面において大手企業と競合することと
なった場合、提案内容面で対等な競争ができないケースがあります。当社はそのような企業に対し、サブリー
スという営業ツールを提供するものであります。

上記のような事業の性格上、不動産オーナーの新規開拓活動は主にパートナー側が行っており、当社グルー
プでは同行訪問による営業支援等を行っております。このような方法を採用することにより、当社グループは
経営資源の分散を抑えつつ全国的な事業展開を行うことを可能にしておりますが、反面、サブリース物件の受
託獲得活動の面において、パートナーに依存することを想定したビジネスモデルでもあります。今後、当社グ
ループの想定通りにパートナー数が増加しなかった場合や、パートナーにおける営業方針の変更等によりサブ
リースへの取り組みが積極的でなくなった場合、当社グループのサブリース物件の受託獲得数に影響を与え、
当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、不動産オーナーがサブリース契約を締結するにあたっては、当社グループのみならずパートナーから
の提案内容もあわせて総合的に勘案したうえで意思決定がなされます。パートナー企業の営業力及び競争力次
第では当社グループの想定通りにサブリース物件が受託できない可能性があり、当社グループの業績等に影響
を及ぼす可能性があります。

但し、札幌、東京、名古屋、大阪及び福岡の大都市圏においては、当社グループが借上げた物件を賃貸管理
会社であるパートナー企業に管理委託することなく、当社グループが直接的に管理する形態も近年は徐々に拡
大して、上記のリスクを軽減する方策をとっております。

②　入居者の募集及び物件の管理について

当社グループのサブリース物件に関する入居者の募集業務及び物件の管理業務については、基本的に当社グ
ループとパートナー契約を締結した賃貸管理会社であるJPに委託することとしております。

しかしながら、JPは当社グループの物件のみを取り扱っているわけではないため、当社グループのサブリー
ス物件に空室が発生した場合であっても、必ずしも当社グループ物件の空室解消に優先的に取り組むとは限り
ません。その場合、当社グループの想定通りに入居者の募集が進まず、当社グループの業績等に影響を及ぼす
可能性があります。

また、当社グループは今後のサブリース物件数の増加に伴い、物件の管理を行うJPを適時に確保していく必
要がありますが、現時点でそれが可能である保証はありません。JPの適時な確保ができなかった場合、当社グ
ループのサブリース物件の受託ペースの抑制を余儀なくされる等、収益機会を喪失する可能性があります。

さらに、JPに起因する事由により物件の適切な管理が行われなかった場合、不動産オーナーや入居者からの
苦情が発生して当社グループの評判が低下する等により、サブリース物件の受託獲得数や入居率等に影響を及
ぼす可能性があります。当社グループはJPへの研修・指導等を必要に応じて行い、管理業務が適切に実施され
るよう努めておりますが、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

③　信用リスクについて

サブリース物件の入居者からの家賃は、JPがいったん受領した後、指定の期日までに当社グループに入金さ
れることとなっております。そのため、当社グループではパートナー契約締結前等に与信調査を行っておりま
すが、JPが入居者からの家賃を受領してから当社グループに入金するまでの期間において、当該JPの資金繰り
の悪化や倒産等が発生した場合、家賃収入の一部又は全部の回収不能・遅延が発生する可能性があります。そ
の場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

但し、JPに集金管理を委託することなく、入居者から当社グループへ直接集金する集金形態も近年は拡大し
て、上記リスクを軽減する方策をとっております。

④　サブリース物件の解約リスクについて

当社グループは不動産オーナーとの間でマスターリース契約（不動産オーナーの所有する賃貸用不動産を、
入居者に転貸することを前提として当社グループが賃借する契約）を締結しております。当該マスターリース
契約は、契約期間が最長35年という長期の契約となっておりますが、契約期間中においても事前通知すること
により、当社グループ及び不動産オーナーのいずれからでも中途解約することが可能となっております。した
がって、例えば対象物件の譲渡又は相続により、所有者に変更があった場合や収益性の高まった場合におい
て、不動産オーナー側から解約することも可能であります。物件の入居率を高い水準で維持するためには当社
グループの継続的な関与が必要であることを、当社グループは不動産オーナーに対して訴求していく方針であ
りますが、かかる当社グループの努力にもかかわらず不動産オーナーからの解約が増加した場合、当社グルー
プの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤　パートナーによる模倣について

パートナーは当社グループのSSLを利用して事業を行っていることから、そのノウハウを模倣した事業を自
ら行うことや、そのノウハウを第三者へ無断で開示又は漏洩する可能性があります。当社グループはパートナ
ー契約においてこれらの行為を禁止しておりますが、万一それらが行われた場合、当社グループの業績等に影
響を及ぼす可能性があります。

⑥　「借上賃料」の査定について

当社グループは、サブリース候補物件の査定依頼を当該物件の情報と共に案件元のパートナーより受け付け
ます。当社グループは、JPから提供される近傍同種の物件情報や当該査定物件の現地調査の結果、独自の調
査、周辺エリアに所在する物件の運用実績から募集賃料を検証します。この募集賃料は管理を委託する予定の
JPによって仮設定されますが、この妥当性を検証し、一方で借上期間中の入替空室発生率、空室日数、家賃の
下落率を試算し、オーナーに支払う「借上賃料」を査定します。借主である当社グループと貸主であるオーナ
ーとの間では「借上賃料」の設定について相反する部分がありますが、当社グループではプロパティマネジメ
ント事業部（JPを活用して入居者の募集を促進する部門）とコンサルティング営業本部（不動産オーナーに対
してサブリース物件の受託獲得活動を行う部門）を分離し、相互牽制を働かせることで、双方のバランスを勘
案した適切な「借上賃料」を設定するよう努めております。しかしながら、当該サブリース物件所在エリアの
賃貸市場の著しい環境変化や競合状況によって、当該サブリース物件への入居が計画通りに進まず、募集賃料
の減額、募集経費の増大などで、当社グループの業績に影響を及ぼす場合があります。

(6）保有している不動産について

当社グループでは賃貸用不動産を保有しており、当連結会計年度末において固定資産（土地・建物）として
7件3,150,695千円を保有しております。将来、土地や建物の時価が大きく下落した場合、減損損失が発生し、
当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

### ５【経営上の重要な契約等】

(1）パートナー契約

当社は、保険付収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」の利用を希望する賃貸管理会社、建築会社及びリフォーム会社に対して、パートナー加入契約を締結することで、当システムの利用を許諾しております。なお、契約の要旨は次のとおりであります。

①　Ｊ'ｓパートナー加入契約

契約対象先 | 賃貸管理会社
契約期間 | ５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利 | 契約テリトリー内の「スーパーサブリース」契約物件の管理受託の権利及び「スーパーサブリース」名称使用の権利
契約期間内解約 | 契約残存期間（契約更新期間を含む）の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

（注）　当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

②　JPMCコンストラクションパートナー加入契約

契約対象先 | 建築会社
契約期間 | ５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利 | 「スーパーサブリース」名称使用並びに「スーパーサブリース」契約物件の建築・リフォーム受注の権利
契約期間内解約 | 契約残存期間（契約更新期間を含む）の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

（注）　当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

③　JPMCリフォームパートナー加入契約

契約対象先 | リフォーム会社
契約期間 | ５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利 | 「スーパーサブリース」名称使用並びに「スーパーサブリース」契約物件の集合賃貸住宅リフォーム受注の権利
契約期間内解約 | 契約残存期間（契約更新期間を含む）の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

（注）　当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

④　JPMCシルバーパートナー加入契約

契約対象先 | 建築会社
契約期間 | ５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利 | 「ふるさぽ」名称使用並びに「ふるさぽシステム」による契約物件の建築受注の権利
契約期間内解約 | 契約残存期間（契約更新期間を含む）の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

（注）　当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

⑤　ふるさぽパートナー加入契約

契約対象先 | 介護会社
契約期間 | ５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利 | 高齢者住宅を運営するにあたり「高齢者専用賃貸住宅一括借上システム」を利用する権利
契約期間内解約 | ふるさぽシリーズの賃貸借契約期間中は、解約できないものとしております。

（注）　当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

⑥　JPMCイーベストパートナー加入契約

契約対象先 | 不動産売買仲介会社
契約期間 | ５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利 | 「イーベスト」名称使用並びに「イーベスト」契約物件の売買仲介受注の権利
契約期間内解約 | 契約残存期間（契約更新期間を含む）の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

（注）　当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

(2）損害保険契約

当社は、保険付収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」の後ろ盾として、損害保険会社と保険契約を締結しております。

なお、契約の要旨は次のとおりであります。

契約先 | アリアンツ火災海上保険㈱
契約期間 | １年（それ以後は１年毎の自動更新）
契約内容 | 当社と転貸借契約を結んだアパート・マンションの居住者からの「集金賃料」の年間合計額が、不動産オーナーへの「保証賃料」の年間合計額を下回った場合には、損害保険会社より当社に下回った額の保険金が支払われます。ただし、年間支払額は300,000千円を上限としております。また、保険期間は平成24年８月１日から１年間（それ以後は１年毎の自動更新）です。

### ６【研究開発活動】

該当事項はありません。

### ７【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

当社グループの連結財務諸表の作成にあたって採用した重要な会計方針は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。

(2）当連結会計年度の経営成績の分析

当連結会計年度の業績につきましては、売上 40,510,360千円（前期比 3.5％増）、営業利益 2,454,082千円（同 15.4％増）、経常利益 2,453,979千円（同 16.3％増）親会社株主に帰属する当期純利益 1,668,251千円（同 19.4％増）となりました。

(3）経営成績に重要な影響を与える要因について

当社グループは不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであり、その経営成績は、不動産市場動向・景気動向・金利動向・税制改正など経済状況の変化等の影響を受けやすくなっております。そのなかでも特にサブリース契約及び賃貸管理契約ならびに入居者との賃貸借（転貸借）契約の成約・解約状況が、経営成績に重要な影響を与えると考えております。

(4）資本の財源及び資金の流動性についての分析

①　キャッシュ・フローの状況

キャッシュ・フローの状況については「第２　事業の状況　１　業績等の概要 (2) キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

②　資金需要

運転資金、設備投資資金等に資金を充当しております。

③　資金の源泉

主として営業活動によるキャッシュ・フロー及び金融機関からの借入金により、必要とする資金を調達しております。