有価証券報告書（通常方式）

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針

　当社グループは、アパート・賃貸マンションの経営を通してそれに関わる全ての人々（オーナー・入居者・従業員・株主・ステークホルダー）に「ウェルス」と「安心・安全・安定」を提供し続けることを経営理念として、不動産オーナーから不動産物件（賃貸マンション・アパート）を一括して借上げ、一般入居者に転貸する一括借上事業を行っております。今後も、「不動産オーナーの資産価値の最大化」を実現すべく、新たなサービス、商品、事業を開発し、事業規模の拡大、さらには、企業価値の向上を目指してまいります。

(2) 中長期的な経営環境及び経営戦略

　当社グループを取り巻く環境については、事業領域である不動産における住宅着工（貸家）の戸数の推移や金融機関のアパートローンに対する融資姿勢など、今後の動向を注視していく必要があります。

　当連結会計年度末の運用戸数は前期末より9,245戸増加し84,330戸まで拡大してまいりました。今後も不動産賃貸管理事業においてスケール（受託戸数）を拡大していくと共に、スケールを活かした滞納保証事業、保険事業及びイーベスト事業（収益不動産売買仲介業）の推進、賃貸管理業に関わる事業のポータル企業として「オーナー資産の最大化」を進めてまいります。

　また、2019年12月期から「プラットフォームの拡大による運用戸数の増加」と「付加価値向上を企図した商品・サービスの拡充・開発・展開による収益力強化」を柱とした新中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２２～Beyond The 100,000 units!～」をスタートいたしました。

[新中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２２～Beyond The 100,000 units!～」について]

<目指す姿>

・運用戸数100,000戸を突破

・賃貸住宅業界のゲームチェンジャーとしての地位を確立

<実現のための基本戦略>

・「プラットフォームの拡大」

AI技術への投資による業務の効率化及び営業リソース増強、不動産会社のＭ＆Ａによる運用戸数の増加

・「付加価値の向上」

付加価値商品の強化、関連事業の拡大を企図したＭ＆Ａによる収益力の強化

<2022年度業績目標>


運用戸数	100,000戸超
売上高	630億円
経常利益	41億円
配当性向	40％以上

(3) 対処すべき課題

　当社グループは不動産オーナー、パートナー、入居者等の顧客満足度を向上させることで事業収益の拡大を図ることにより、持続的かつ飛躍的な成長を確実にし、より強固な経営基盤を確保すべく、以下の事項を重要課題と捉え、その対応に引き続き取り組んでまいります。

①人材の育成

　当社グループは、他社との差別化を図り今後も持続的成長を遂げていくために、優秀な人材の確保及び育成を最重要課題として位置づけております。そのために継続的な採用活動による人材の確保、適材適所の人材配置及び教育体制の充実を図って、人材の育成に努めてまいります。

②持続的な成長のための事業基盤の強化

　当社グループは創業より現在までパートナーの増加及びパートナーを動員した運用戸数の増加により、売上高を順調に成長させてまいりました。

　今後も持続的な成長を図るべく、運用戸数の増加と借上対象の拡大を行ってまいります。運用戸数の増加を達成するためには不動産オーナー及びパートナーとの厚い信頼関係が必須であります。そのために不動産オーナー対象のセミナーやパートナー対象の勉強会を積極的に行うとともにその内容を充実させてまいります。

　また、借上対象に高齢者向け賃貸住宅を加え受託物件数の増加を図っており、今後も更なる企画・開発により借上対象を拡大してまいります。更に、クレジットカード決済の導入や入居者への滞納保証、収納代行、家財保険及びブロードバンドサービスの提供によって、付加価値をつけることにより基盤強化を図ってまいります。

③収益基盤の多様化

　当社グループは、既存事業である不動産賃貸管理事業については、従前どおりパートナー制度や金融機関との連携を活かした「運用戸数の拡大」、物件引渡後の早期入居促進による「収益性の向上」、ストックの積み上げによる「収益の安定」を図り、更なる深化拡大を図ります。

　また、グループ子会社の事業としては、創業時より作り上げた不動産オーナーやパートナー企業とのネットワークを基盤にして、相続税改正を機会とした収益不動産売買仲介事業、民法改正を機会とした滞納保証事業、当社グループのシナジーを活かした保険事業、宅建業法の規制緩和を背景にITやAIを活用した入居促進に寄与する新たな施策を次の収益基盤として育ててまいります。

④コンプライアンス体制の強化

　当社グループは、顧客・株主・取引先・従業員等の全てのステークホルダーを守るためにコンプライアンス体制の強化が事業継続の大前提であると認識しております。

　このような基本的な認識に基づいて、当社グループは「企業倫理規範」及び「行動指針」を制定し、社内規程及び法令等の遵守や反社会的勢力に対する毅然とした対応の必要性を確認することにより、企業不祥事や反社会的な行為の排除を追求しております。また、役員及び従業員が日常的に具体的な行動基準を維持できるよう「コンプライアンス行動マニュアル」を定めております。

⑤コーポレート・ガバナンス体制の強化

　当社グループは、長期的かつ安定的な株主価値の向上、企業価値の最大化及び企業経営の健全性を図るために経営の効率化やステークホルダーに対する社会的責任を果たし、会社の透明性や公平性を確保するため、コーポレート・ガバナンスの一層の強化が重要であると認識しております。

　企業統治が有効に機能する体制構築に努め、業務の増大に対応し、常時支障なく業務が遂行できるよう、内部統制の仕組みを改善し、必要に応じて管理部門の人員を強化してまいります。

⑥SDGsへの取り組み

　国連が提唱するSDGs（持続可能な開発目標）を意識した経営を実践することで、当社グループのすべてのステークホルダーの満足度を高めつつ、経営資源を有効に活用して、持続的な成長を通じ、企業価値の最大化を目指してまいります。

　特に、当社グループは地方創生に寄与すべく、従来より地方における事業展開に注力しております。また、スクラップアンドビルドを繰り返すことなく、既存の物件をリフォームすることで再生する等、社会的課題を解決しつつ、持続的な成長を果たしてまいります。

⑦システムの合理化及び構築

　当社グループは、今後の持続的な成長のため、従来の基幹システムだけではなく、ビッグデータ活用技術やAI技術の導入による入居者の問い合わせ対応や顧客データ管理、査定業務の効率化など、各種システムを統合的に整備していく方針であります。これにより一層の運用戸数の増加に対応するとともに、オーナー満足度向上と更なる業務効率化の実現を進めてまいります。

２【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

　なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 外部環境について

①経済情勢の変化について

　一般に、不動産オーナーが賃貸マンション・アパートの経営を行おうとする場合、主要な動機の一つとして相続税・固定資産税等の税務対策があげられます。将来において不動産に関連する税制改正が行われた場合、その方向性によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、不動産オーナーが賃貸物件の建築工事を実施する場合、その工事資金を金融機関からの借入れによって調達するケースが多く、不動産購入予定者への融資の可否が一括借上契約締結の可否に影響を与える場合があります。金融機関の融資姿勢の変化等により不動産購入予定者の資金調達が困難になった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　その他、資源価格や為替の変動、輸入規制等による建築資材の高騰、金利変動等による借入コストの上昇、景気見通しの悪化等により賃貸住宅経営の収益性が低下した場合、不動産オーナーの投資意欲に影響を与え、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

②競合他社の動向について

　最近のサブリース業界においては、異業種からの新規参入や大手ハウスメーカーの積極的な賃貸住宅市場への参入が取り組まれており、競争が激化しております。当社グループは「収益分配型」「最長35年の長期契約」といった特徴を持つスーパーサブリース（SSL）により他社との差別化を図っていく方針でありますが、将来において他社との競合が激化した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

③賃貸住宅の需給関係について

　わが国の人口は、今後も減少が見込まれております。わが国の世帯数は単身者世帯の増加により現時点では増加しておりますが、同様の傾向が将来的にも持続するかどうか現時点では不明であります。今後、賃貸住宅の需給関係が悪化した場合、不動産オーナーの賃貸住宅に対する投資意欲が減退し、新築工事が減少することにより、当社グループの一括借上適用物件の受託獲得数に影響を及ぼす可能性があります。一方、賃貸住宅の需給関係は当社グループのローン顧客の返済能力の低下により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、賃貸物件間での入居者の獲得競争が激化して家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループが一括借上適用物件の入居者から受け取る「集金賃料」が減少する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 法的規制について

①礼金・敷引金・更新料について

　不動産業界の一般的な慣行として、入居者との賃貸借契約において、賃貸住宅への新規入居時に礼金や敷引金を、契約更新時に更新料を設定しているケースがあります。礼金とは入居時に賃借人から受領する金銭で、退去時においても返還しないものをいいます。敷引金とは入居時に賃借人から差し入れられる敷金のうち一定割合を退去時においても返還しないことを予め定めておくもので、礼金に似た性格を有しております。更新料は契約更新時に賃借人から受領するものですが、事務手数料名目で受領するものとは異なるものです。

　近年、これらの金銭について消費者契約法を根拠として入居者が返還を求める訴訟が複数例発生しております。司法判断も分かれており、今後全国的に拡大するかどうか現時点では不明ですが、当社グループにおいても礼金・敷引金・更新料を受領している物件が存在しており、仮に上記金銭を返還しなければならなくなった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また将来、これら金銭を受領することができなくなった場合、当社グループは収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要がありますが、十分に家賃に転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

②個人情報の取扱いについて

　当社グループは従業員の個人情報を扱うほか、一括借上事業において不動産オーナー及び一括借上適用物件の入居者情報をパートナーと共有しております。そのため、当社グループでは社内体制を整備し個人情報の厳重な管理に努めており、パートナーに対しても適宜、それらについての要請・指導等を行っております。

　しかしながら今後、不測の事態等により当社グループ又はパートナーによる個人情報の外部流出が発生した場合、損害賠償の請求や当社グループの社会的信用の失墜等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 人材の確保について

　当社グループは全国の建築会社・リフォーム会社・賃貸管理会社に対し、パートナーに加盟していただくことを目的とした営業活動を行っており、また不動産オーナーに対しては、賃貸物件の借上げを目的とした受託獲得活動を行っております。そして賃貸物件の借上げ後においては、入居者の募集の促進や適切な管理をJPと連携して行っております。このような業務を遂行するにあたっては不動産賃貸事業に関する幅広い知識と経験を要します。したがって、今後も当社グループが安定的に業容を拡大していくためには、優秀な人材の確保が必要不可欠であります。当社グループでは人事制度の充実等により、優秀な人材の採用・育成に努めていく方針でありますが、今後当社グループの求める人材の確保が十分にできない場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 特有の収益構造について

①新築物件と既築物件について

　当社グループのSSLでは新築物件と既築物件の両方を一括借上物件として取り扱っております。

　新築物件については、借上げ開始から一定期間を入居募集の期間としており、入居者から徴収した「集金賃料」から建物維持管理業務費用を差し引いた額の50％をJPへのインセンティブとして支払い、残りの50％を当社グループが受領しており、したがって不動産オーナーへの支払いは行われません（これを免責期間と言います）。

　既築物件については、バリューアップ工事（物件の価値を向上させることを目的に、原状回復の範囲を越えて行われる工事）を実施しない場合、新築物件のような不動産オーナーに対する免責期間は設定されないことから、当社グループの収益は入居者より受領した「集金賃料」から不動産オーナーに対して支払う「保証賃料」、「分配賃料」、JPへの管理委任報酬及び建物維持管理業務費用を差し引いた額となります。

　上記のとおりSSL適用物件の受託を獲得することから得られる当社グループの収益は、概ね、既築物件よりも新築物件の方が大きいものとなっております。当社グループのSSL適用物件の獲得数における新築物件と既築物件の割合が現状から変化した場合、当社グループの利益率に影響を及ぼす可能性があります。

②加盟店からの収入について

　当社グループはパートナーより当社の一括借上商品を利用する対価として徴収している加入金及び月会費を、加盟店からの収入としております。加盟店からの収入のうち月会費は毎月得られる比較的安定した売上ですが、加入金はパートナー契約締結時に計上される売上であるため、パートナー契約獲得数の多寡により当社グループの加入金売上は変動しやすい傾向にあります。

　加盟店からの収入については会計上の売上原価が計上されないため、売上高全体に占める加盟店からの収入の割合と比較して売上総利益全体に占める加盟店からの収入の割合は相対的に高いものとなっております。したがって、加入金売上の変動による影響は売上総利益でより大きく現れることとなります。当社グループは今後もパートナー数の拡大を図っていく方針でありますが、パートナー契約獲得数の変動により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

③その他の収入について

　当社グループは賃貸住宅において家賃等の滞納が生じた場合に、滞納家賃等を立て替える滞納保証事業を行っております。今後、保証件数が増加するにつれて滞納件数が増加する可能性があり、迅速かつ効率的な滞納回収ができない場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、当社グループは賃貸住宅入居者向けに保険商品の開発・販売を行っております。

　保険事業では、台風や地震等の自然災害による損害が巨額になる可能性があることから、再保険を利用したリスクの分散や異常危険準備金の積立によって大規模な損害に対する保険金の支払いに備える運用を行っております。しかし、予想を超える巨大な自然災害の発生による多額の保険金の支払いが生じた場合や、再保険市場の変化により十分な再保険手配ができなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(5) サブリースについて

①受託物件の獲得方法について

　大手建築会社・ハウスメーカーにおいては自社でサブリースを手がけている企業もありますが、全国の建築会社やリフォーム会社、賃貸管理会社等の中には経営資源上の制約等の理由により、それができない企業も多く存在します。そのような企業が不動産オーナーに対する営業提案の場面において大手企業と競合することとなった場合、提案内容面で対等な競争ができないケースがあります。当社はそのような企業に対し、一括借上という営業ツールを提供するものであります。

　上記のような事業の性格上、不動産オーナーの新規開拓活動は主にパートナー側が行っており、当社グループでは同行訪問による営業支援等を行っております。このような方法を採用することにより、当社グループは経営資源の分散を抑えつつ全国的な事業展開を行うことを可能にしておりますが、反面、一括借上物件の受託獲得活動の面において、パートナーに依存することを想定したビジネスモデルでもあります。今後、当社グループの想定通りにパートナー数が増加しなかった場合や、パートナーにおける営業方針の変更等により一括借上への取り組みが積極的でなくなった場合、当社グループの一括借上物件の受託獲得数に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、不動産オーナーが一括借上契約を締結するにあたっては、当社グループのみならずパートナーからの提案内容もあわせて総合的に勘案したうえで意思決定がなされます。パートナー企業の営業力及び競争力次第では当社グループの想定通りに一括借上物件が受託できない可能性があり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　但し、札幌・東京・名古屋・大阪・福岡の大都市圏においては、当社グループが借上げた物件を賃貸管理会社であるパートナー企業に管理委託することなく、当社グループが直接的に管理する形態も近年は徐々に拡大して、上記のリスクを軽減する方策をとっております。

②入居者の募集及び物件の管理について

　当社グループの一括借上物件に関する入居者の募集業務及び物件の管理業務については、基本的に当社グループとパートナー契約を締結した賃貸管理会社であるJPに委託することとしております。

　しかしながら、JPは当社グループの物件のみを取り扱っているわけではないため、当社グループの一括借上物件に空室が発生した場合であっても、必ずしも当社グループ物件の空室解消に優先的に取り組むとは限りません。その場合、当社グループの想定通りに入居者の募集が進まず、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、当社グループは今後の一括借上物件数の増加に伴い、物件の管理を行うJPを適時に確保していく必要がありますが、現時点でそれが可能である保証はありません。JPの適時な確保ができなかった場合、当社グループの一括借上物件の受託ペースの抑制を余儀なくされる等、収益機会を喪失する可能性があります。

　さらに、JPに起因する事由により物件の適切な管理が行われなかった場合、不動産オーナーや入居者からの苦情が発生して当社グループの評判が低下する等により、一括借上物件の受託獲得数や入居率等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはJPへの研修・指導等を必要に応じて行い、管理業務が適切に実施されるよう努めておりますが、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

③信用リスクについて

　一括借上物件の入居者からの家賃は、JPがいったん受領した後、指定の期日までに当社グループに入金されることとなっております。そのため、当社グループではパートナー契約締結前等に与信調査を行っておりますが、JPが入居者からの家賃を受領してから当社グループに入金するまでの期間において、当該JPの資金繰りの悪化や倒産等が発生した場合、家賃収入の一部又は全部の回収不能・遅延が発生する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

　但し、JPに集金管理を委託することなく、入居者から当社グループへ直接集金する集金形態も近年は拡大しており、上記リスクを軽減する方策をとっております。

④一括借上物件の解約リスクについて

　当社グループは不動産オーナーとの間で一括借上契約を締結しております。当該一括借上契約は、契約期間が最長35年という長期の契約となっておりますが、契約期間中においても事前通知することにより、当社グループ及び不動産オーナーのいずれからでも中途解約することが可能となっております。したがって、例えば対象物件の譲渡又は相続により、所有者に変更があった場合や収益性の高まった場合において、不動産オーナー側から解約することも可能であります。物件の入居率を高い水準で維持するためには当社グループの継続的な関与が必要であることを、当社グループは不動産オーナーに対して訴求していく方針でありますが、かかる当社グループの努力にもかかわらず不動産オーナーからの解約が増加した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤パートナーによる模倣について

　パートナーは当社グループのSSLを利用して事業を行っていることから、そのノウハウを模倣した事業を自ら行うことや、そのノウハウを第三者へ無断で開示又は漏洩する可能性があります。当社グループはパートナー契約においてこれらの行為を禁止しておりますが、万一それらが行われた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑥「借上賃料」の査定について

　当社グループは、一括借上候補物件の査定依頼を当該物件の情報と共に案件元のパートナーより受け付けます。当社グループは、JPから提供される近傍同種の物件情報や当該査定物件の現地調査の結果、独自の調査、周辺エリアに所在する物件の運用実績から募集賃料を検証します。この募集賃料は管理を委託する予定のJPによって仮設定されますが、この妥当性を検証し、一方で借上期間中の入替空室発生率、空室日数、家賃の下落率を試算し、オーナーに支払う「借上賃料」を査定します。社内の独立したプロパティマネジメント部門が当社で定めた一定の基準に則って算出される「適正賃料」で査定することで、牽制機能も果たしております。しかしながら、当該一括借上物件所在エリアの賃貸市場の著しい環境変化や競合状況によって、当該一括借上物件への入居が計画通りに進まず、募集賃料の減額、募集経費の増大などで、当社グループの業績に影響を及ぼす場合があります。

(6) 保有している不動産について

　当社グループでは賃貸用不動産を保有しており、当連結会計年度末において固定資産（土地・建物）として4件2,373百万円を保有しております。将来、土地や建物の時価が大きく下落した場合、減損損失が発生し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7) リース会計について

　当社グループでは、不動産オーナーとの間で一括借上契約を締結しております。当該契約内容から賃貸用不動産のサブリースに関しては、オペレーティング・リースとして処理を行っているため、貸借対照表上には計上されておりません。しかしながら、今後、リース会計基準等の改正によりオペレーティング・リース対象資産・負債を計上することとなった場合には、資産及び負債に建物・土地の使用権相当額が計上されることとなります。その結果、当社グループの自己資本比率が現状から大きく低下する可能性や、リース資産の減損損失が発生する可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が継続し、個人消費の増加など景気は引き続き緩やかな回復基調で推移しました。一方で米中間の貿易摩擦問題や新興国経済の減速懸念、英国のEU離脱問題などの政治情勢、それに伴う金融資本市場の変動や消費税率引き上げによる消費への影響等もあり、景気の先行きについては依然として不透明な状況が続いております。

　このような経済状況のもと、当社グループは、2019年12月期からの４年間を対象とする中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２２～Beyond The 100,000 units!～」を策定し、運用戸数100,000戸の突破と賃貸住宅業界のゲームチェンジャーとしての地位の確立を目指し、「プラットフォームの拡大による運用戸数の増加」と「付加価値向上を企図した商品・サービスの拡充・開発・展開による収益力強化」を基本戦略と定めております。

　当社の事業は管理物件を運用することにより収益が計上されるビジネスモデルとなっており、運用戸数の増加は収益基盤の拡大・安定につながります。また、滞納保証事業や保険事業、ブロードバンド事業を行っており、これらは１戸当たりの収益性を高める付加価値向上を企図した商品・サービスとして展開しております。運用戸数が増加するほど、収益性を高めることにより成長を加速させることが可能となるため、運用戸数の増加を経営における最重要課題と位置付け、中期経営計画では運用戸数100,000戸超を目標として掲げております。

　当社が管理物件を運用することで得られるストック収益を拡大することで、持続的かつ安定した成長を実現するため、運用戸数の増加に重点をおいて全社一丸となって事業展開を行いました。その結果、運用戸数は当連結会計年度末で84,330戸となり、当期における目標80,000戸を達成いたしました。これにより前連結会計年度に計上のあった販売用不動産の売却収入（前連結会計年度売上高1,618百万円、営業利益333百万円）の減少分を補い、売上高はほぼ順調に推移いたしました。

　一方、中期経営計画の達成に向け、基盤整備も並行して進めており、ヒトへの投資やAIを含めたITへの投資が進んだ結果、販管費が増加いたしました。

　この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。

ａ．財政状態

　当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ138百万円増加し11,856百万円となりました。

　当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ64百万円減少し5,889百万円となりました。

　当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ203百万円増加し5,966百万円となりました。

ｂ．経営成績

　当連結会計年度の経営成績は、売上高43,302百万円（前期比0.4％増）、営業利益2,202百万円（同22.9％減）、経常利益2,213百万円（同22.5％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,506百万円（同22.6％減）となりました。

　売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。

　なお、ストック収益の拡大を重点目標としているため、当連結会計年度より売上区分を変更することとしました。これに伴い、従来は「不動産収入」、「加盟店からの収入」及び「その他の収入」の３区分としておりましたが、ストック収益を「不動産収入」及び「不動産付帯事業収入」とし、それ以外の収益を「その他の収入」の３区分に変更し、前連結会計年度の数値を変更後の区分に組み替えた数値で比較しております。

　不動産収入：不動産収入と加盟店からの収入

　不動産付帯事業収入：滞納保証事業、保険事業、ブロードバンド事業

　その他の収入：上記以外

　不動産収入は40,922百万円（前期比4.0％増）となりました。このうち加盟店からの収入は432百万円（同13.3％減）となりました。

　不動産付帯事業収入は1,861百万円（同36.2％増）となりました。

　その他の収入は518百万円（同78.4％減）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ1,115百万円減少し、当連結会計年度末には4,054百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、1,038百万円の収入（前連結会計年度は1,511百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が2,211百万円、前受金の増加が263百万円、法人税等の支払が1,070百万円あったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、664百万円の支出（前連結会計年度は87百万円の支出）となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出が500百万円あったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、1,489百万円の支出（前連結会計年度は953百万円の支出）となりました。これは主に、配当金の支払額が708百万円、自己株式の取得による支出が601百万円あったことによるものであります。

③生産、受注及び販売の実績

　当社グループの事業は、不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。

ａ．生産実績

　該当事項はありません。

ｂ．仕入実績

　当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。


売上原価区分	当連結会計年度（自　2019年１月１日至　2019年12月31日）
売上原価区分	仕入高（百万円）	前期比（％）
不動産収入原価	37,046	103.7
不動産付帯事業収入原価	1,272	144.8
その他の原価	132	9.7
合計	38,451	101.3

（注）　上記の金額には消費税等は含まれておりません。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。


売上区分	当連結会計年度（自　2019年１月１日至　2019年12月31日）
売上区分	販売高（百万円）	前期比（％）
不動産収入	40,922	104.0
不動産付帯事業収入	1,861	136.2
その他の収入	518	21.6
合計	43,302	100.4

（注）　上記の金額には消費税等は含まれておりません。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

　当社グループの連結財務諸表の作成にあたって採用した重要な会計方針は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容

ａ．財政状態の分析

　当連結会計年度末の総資産につきましては、前期末比138百万円増加し11,856百万円となりました。これは主に、営業貸付金が219百万円、投資有価証券が500百万円、その他流動資産が449百万円増加した一方、現金及び預金が1,065百万円減少したことによるものであります。

　負債につきましては、前期末比64百万円減少し5,889百万円となりました。これは主に、前受金が263百万円増加した一方、未払法人税等が278百万円減少したことによるものであります。

　純資産につきましては、前期末比203百万円増加し5,966百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により1,506百万円が増加した一方、自己株式の取得により600百万円、配当金の支払により709百万円が減少したことによるものであります。

ｂ．経営成績の分析

　売上区分別の状況は、次のとおりであります。

（不動産収入）

　不動産収入につきましては、不動産オーナーへの一括借上の提案が積極的に行われたことなどから、受注・受託は順調に推移しました。さらに不動産賃貸管理事業の収益性の改善に取り組んでまいりました。

　この結果、当連結会計年度末におきまして、運用戸数は84,330戸（前期末比9,245戸増）となりました。一方、加盟店は建築系パートナー566社（前期末比30社減）、不動産系パートナー702社（同４社増）、介護系パートナー129社（同18社増）となり、不動産収入は40,922百万円（前期比4.0％増）となりました。このうち加盟店からの収入は432百万円（前期比13.3％減）となりました。

（不動産付帯事業収入）

　不動産付帯事業収入につきましては、保険事業及び滞納保証事業が順調に推移しました。

　この結果、不動産付帯事業収入は1,861百万円（前期比36.2％増）となりました。

（その他の収入）

　その他の収入につきましては、販売用不動産の売却による収入及び収益不動産売買仲介手数料収入が前期に比べ減少しました。

　この結果、その他の収入は518百万円（前期比78.4％減）となりました。

③経営成績に重要な影響を与える要因について

　当社グループは不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであり、その経営成績は、不動産市場動向・景気動向・金利動向・税制改正など経済状況の変化等の影響を受けやすくなっております。そのなかでも特に一括借上契約及び賃貸管理契約並びに入居者との賃貸借（転貸借）契約の成約・解約状況が、経営成績に重要な影響を与えると考えております。

(3) 資金の財源及び資金の流動性

①キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。


	2015年 12月期	2016年 12月期	2017年 12月期	2018年 12月期	2019年 12月期
自己資本比率（％）	37.1	37.0	44.2	49.1	50.3
時価ベースの自己資本比率（％）	275.6	250.7	290.2	131.8	190.6
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）	1.2	0.7	0.8	0.7	0.9
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）	304.0	190.9	424.8	480.9	467.8

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

※　各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。

※　株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。

※　キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。

※　有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。

②資金需要

　運転資金、設備投資資金等に資金を充当しております。

③資金の源泉

　主として営業活動によるキャッシュ・フロー及び金融機関からの借入金により、必要とする資金を調達しております。

(4) 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。

４【経営上の重要な契約等】

　当社は、収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」の利用を希望する賃貸管理会社、建築会社及びリフォーム会社に対して、パートナー加入契約を締結することで、当システムの利用を許諾しております。なお、契約の要旨は次のとおりであります。

①　Ｊ'ｓパートナー加入契約


契約対象先	賃貸管理会社
契約期間	５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利	契約テリトリー内の「スーパーサブリース」契約物件の管理受託の権利及び「スーパーサブリース」名称使用の権利
契約期間内解約	契約残存期間（契約更新期間を含む）の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。