有価証券報告書（通常方式）

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針

　当社グループは、アパート・賃貸マンションの経営を通してそれに関わる全ての人々（オーナー・入居者・従業員・株主・ステークホルダー）に「ウェルス」と「安心・安全・安定」を提供し続けることを経営理念として、不動産オーナーから不動産物件（賃貸マンション・アパート）を一括して借上げ、一般入居者に転貸する一括借上事業を行っております。今後も、「不動産オーナーの資産価値の最大化」を実現すべく、新たなサービス、商品、事業を開発し、事業規模の拡大、さらには、企業価値の向上を目指してまいります。

(2) 中長期的な経営戦略

　当社グループは創業以来「オーナー資産の最大化」を経営におけるミッションとして位置づけ、その実現へ向け一括借上事業を中心に、事業活動に取り組んでまいりました。その結果、不動産オーナーから運用を委託されている運用戸数は当連結会計年度末時点において94,798戸と、不動産賃貸マーケットにおいて一定のポジションを確立できたものと考えています。

　そして、今後の持続的な企業価値向上に向けて、2030年末までに25万戸超を運用し賃貸住宅マーケットの一角に加わることをビジョンとし、その実現並びに2030年以降の更なる成長を＜短期～中期＞＜長期＞＜2030年以降＞の３つのフェーズに分けて考えています。

＜短期～中期　(2021年～2025年)＞

　短期：コロナ禍収束まで　運用戸数拡大に注力

　中期：コロナ禍収束以降　収益性向上に注力　2025年までに運用戸数16万戸

　新型コロナウイルスの感染拡大の影響により、非正規労働者の移動の減少や、学生の実家帰り、法人の転勤需要減少などの要因でヒトの移動が制限されたことにより、空室リスクが高まり、賃貸住宅オーナーからの一括借上のニーズが高まっています。当社グループにおいても新規で受託した物件の収益化のスピードが鈍化するなどの影響を受けておりますが、コロナ禍が収束した後にヒトの移動が復活することを見越して、コロナ禍においては運用戸数拡大に注力いたします。

　コロナ禍が収束し、ヒトの移動が復活した局面においては入居促進を強化し、収益性向上に注力いたします。コロナ禍において受託した物件が多ければ多いほど利益成長は大きくなるものと想定しております。

　短期～中期は2021年～2025年を想定しており、この期間の取組や数値目標に関しては中期経営計画「JPMC2025」において公表しております。数値目標に関しては「(3)目標とする経営指標」に記載のとおりです。

＜長期　(2026年～2030年)＞

　長期：収益構造の多様化に注力　2030年までに運用戸数25万戸

　運用戸数の拡大により16万戸超の巨大な経済圏の確立による収益構造の多様化を目指してまいります。具体的には下記のような取組を目指していきたいと考えています。

・入居者向けサービスをサブスクリプション型のビジネスモデルにより提供

　16万戸超の巨大な家賃収納プラットフォームを活かし付帯商品をワンビリングで提供可能となる強みを活かし、様々な付帯サービスをサブスクリプションで提供することを考えております。付帯サービスとは入居者に対して快適な住生活サービスの提供、例えばコンシェルジュサービスを入口とし、家事代行サービス、配送サービスといったサービス提供が考えられます。

・賃貸住宅オーナーや業界へワンストップサービスを展開

　賃貸住宅オーナー、入居者、業界など巨大な経済圏を形成しており、さまざまなサービスの展開が考えられます。賃貸住宅オーナーに対しては賃貸住宅経営からのより一層の手離れを実現するサービス、例えば税務相談や法律相談、会計アウトソーシングといったサービスなどが考えられます。また、業界に対しては労働力不足の解消やその補完サービス、例えば契約書自動出力やコールセンターサービスなどの展開が考えられます。

　また、2030年までに運用戸数25万戸を実現し、賃貸住宅業界の主要プレイヤーの一角に加わることを当社のビジョンとしております。

＜2030年以降＞

　次なる成長時期と位置づけ、25万戸超の巨大な家賃収納プラットフォームやPropTech(※)によるビッグデータを活用した新たな事業領域への展開を目指していきたいと考えています。

※PropTech:Property Management Technologyの略。当社グループではAIとICTの融合により賃貸住宅業界の課題を解決する技術と定義しています。

(3) 目標とする経営指標

　当社グループでは運用戸数の増加による事業基盤の拡大、資本効率を重視しています。そのため「運用戸数」「新規申込戸数」「売上高」「ROE」「配当性向」の5つの指標を重要な経営指標としています。

「運用戸数」　　：事業規模を示す指標。2025年までに16万戸、2030年までに25万戸を目標としています。

「新規申込戸数」：新たに運用を受託した戸数。運用戸数拡大へ向けての成長見通しを示す指標。

運用戸数の目標の達成に向け、2025年までの5カ年累計110,000戸、2030年までの5カ年累計154,000戸を目標としています。

「売上高」　　　：運用戸数拡大による安定収入の拡大を目指しております。2025年に770億円、2030年に1,110億円を目標としています。

「ＲＯＥ」　　　：20％以上を目標水準としています。持続的に資本コストを上回ることが重要であると考えています。

「配当性向」　　：40％以上を目標水準としています。

(4) 経営環境

　賃貸住宅業界においては、新設住宅着工戸数(貸家)が3年連続減少で推移しています(※)。これは賃貸マンションの供給過多による高い空室率などに起因した需要の低下であり、これまでマーケットの成長を牽引してきた賃貸住宅メーカーによる建築に依拠したビジネスモデルの成長ポテンシャルは限定的であり、今後は既存の物件の収益性をいかに高めていくかという点が社会的なテーマになると考えております。

　また、新型コロナウイルスの感染拡大により、非正規労働者の移動の減少や、学生の実家帰り、法人の転勤需要の減少などヒトの移動は制限され、空室リスクが高まっており、一括借上への需要は今まで以上に高まっていると考えております。当社グループはこのような社会情勢の変化を的確に捉え、新たな社会的価値を創出することで持続的な成長を実現していきたいと考えています。

※国土交通省が発表した建築着工統計調査報告によると、2020年の新設住宅着工戸数(貸家)は306,753戸と３年連続での減少となっている。

(5)優先的に対応すべき事業上及び財務上の課題

　当社グループは不動産オーナー、パートナー、入居者等の顧客満足度を向上させることで事業収益の拡大を図ることにより、持続的かつ飛躍的な成長を確実にし、より強固な経営基盤を確保すべく、以下の事項を重要課題と捉え、その対応に引き続き取り組んでまいります。

①人材の育成

　当社グループは、他社との差別化を図り今後も持続的成長を遂げていくために、優秀な人材の確保及び育成を最重要課題として位置づけております。そのために継続的な採用活動による人材の確保、適材適所の人材配置及び教育体制の充実を図って、人材の育成に努めてまいります。

②持続的な成長のための事業基盤の強化

　当社グループは創業より現在までパートナーの増加及びパートナーを動員した運用戸数の増加により、売上高を順調に成長させてまいりました。

　今後も持続的な成長を図るべく、運用戸数の増加と借上対象の拡大を行ってまいります。運用戸数の増加を達成するためには不動産オーナー及びパートナーとの厚い信頼関係が必須であります。そのために不動産オーナー対象のセミナーやパートナー対象の勉強会を積極的に行うとともにその内容を充実させてまいります。

　また、借上対象に高齢者向け賃貸住宅を加え受託物件数の増加を図っており、今後も更なる企画・開発により借上対象を拡大してまいります。更に、クレジットカード決済の導入や入居者への滞納保証、収納代行、家財保険及びブロードバンドサービスの提供によって、付加価値をつけることにより基盤強化を図ってまいります。

③収益基盤の多様化

　当社グループは、既存事業である不動産賃貸管理事業については、従前どおりパートナー制度や金融機関との連携を活かした「運用戸数の拡大」、物件引渡後の早期入居促進による「収益性の向上」、ストックの積み上げによる「収益の安定」を図り、更なる深化拡大を図ります。

　また、グループ子会社の事業としては、創業時より作り上げた不動産オーナーやパートナー企業とのネットワークを基盤にして、相続税改正を機会とした収益不動産売買仲介事業、民法改正を機会とした滞納保証事業、当社グループのシナジーを活かした保険事業、宅建業法の規制緩和を背景にITやAIを活用した入居促進に寄与する新たな施策を次の収益基盤として育ててまいります。

④コンプライアンス体制の強化

　当社グループは、顧客・株主・取引先・従業員等の全てのステークホルダーを守るためにコンプライアンス体制の強化が事業継続の大前提であると認識しております。

　このような基本的な認識に基づいて、当社グループは「企業倫理規範」及び「行動指針」を制定し、社内規程及び法令等の遵守や反社会的勢力に対する毅然とした対応の必要性を確認することにより、企業不祥事や反社会的な行為の排除を追求しております。また、役員及び従業員が日常的に具体的な行動基準を維持できるよう「コンプライアンス行動マニュアル」を定めております。

⑤コーポレート・ガバナンス体制の強化

　当社グループは、長期的かつ安定的な株主価値の向上、企業価値の最大化及び企業経営の健全性を図るために経営の効率化やステークホルダーに対する社会的責任を果たし、会社の透明性や公平性を確保するため、コーポレート・ガバナンスの一層の強化が重要であると認識しております。

　企業統治が有効に機能する体制構築に努め、業務の増大に対応し、常時支障なく業務が遂行できるよう、内部統制の仕組みを改善し、必要に応じて管理部門の人員を強化してまいります。

⑥SDGsへの取り組み

　国連が提唱するSDGs（持続可能な開発目標）を意識した経営を実践することで、当社グループのすべてのステークホルダーの満足度を高めつつ、経営資源を有効に活用して、持続的な成長を通じ、企業価値の最大化を目指してまいります。

　特に、当社グループは地方創生に寄与すべく、従来より地方における事業展開に注力しております。また、スクラップアンドビルドを繰り返すことなく、既存の物件をリフォームすることで再生する等、社会的課題を解決しつつ、持続的な成長を果たしてまいります。

⑦システムの合理化及び構築

　当社グループは、今後の持続的な成長のため、従来の基幹システムだけではなく、ビッグデータ活用技術やAI技術の導入による入居者の問い合わせ対応や顧客データ管理、査定業務の効率化など、各種システムを統合的に整備していく方針であります。これにより一層の運用戸数の増加に対応するとともに、オーナー満足度向上と更なる業務効率化の実現を進めてまいります。

２【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。

(1)マテリアリティ


マテリアリティ項目	①関連する機会とリスク（〇機会　●リスク）	②主要な取り組み
人口動態	〇●人口の減少や少子高齢化の進行などの人口動態の変化による空室リスク ●都市人口流入・地方過疎化	・サービス付き高齢者向け賃貸住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応・ミドルエイジのニーズに適した住環境の提供・AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応
競合	●異業種などからの新規参入	・競合他社との差別化、サービスの向上
経済状況	〇●金融機関の融資姿勢の変化 ●金利変動等による収益性見通し悪化に伴う不動産オーナーの投資意欲の低下	・金融機関との提携強化・不動産オーナーの保有物件における利回りの向上、それを実現するためのリーシング力の強化
気候変動	●台風や洪水などの異常気象の発生による運用物件の修復や復旧支援による費用増加	・保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用・運用提案時に異常気象への対応も合わせて提案
税制改正	〇●不動産に関連する税制改正による不動産オーナーの投資意欲の変化	・税制改正に関する情報を適時に把握・税制改正に対応した商品開発が可能な体制整備
新型コロナウィルス等感染症の感染拡大	●本部機能や営業活動の停止〇●人の移動が制限に起因する空室リスク	・BCPの整備・訓練・運用・物件ごとに人の移動の制限などの特殊な環境変化を勘案し、借上賃料の査定に反映
多用な人材の活躍	〇従業員の採用・育成による会社の成長 ●人材確保競争の激化によるコスト増加	・女性人材が活躍できる体制の整備・人事制度の充実・各種資格取得支援、資格手当
運用物件の受託営業手法の多様化	〇●パートナーの営業方針の変更などによる一括借上への取組姿勢の変化 ●パートナー企業の営業力及び競争力の低下	・パートナー企業へ対するサポート並びに研修・金融機関との連携強化により金融機関からの紹介による営業チャネルを強化・WEBマーケティングを基盤とする新たな営業手法の開拓
適切な賃料査定	〇不動産オーナーの満足度向上 ●想定通り入居が進まないことによる収益性悪化	・競合物件に勝る募集条件の設定・運用開始後の定期的なモニタリング及び施策立案実行
システムトラブル	●災害や事故などによる通信ネットワークの遮断など	・BCPの整備・訓練・運用・データをクラウド上に保存
品質管理	●建築基準法に適合しない物件の運用	・賃料査定時に建築基準法に適合している物件であることを確認の上、不適合であると判断した場合、運用を行わない


マテリアリティ項目	③対応するSDGsのゴール	④中計で掲げる戦略への影響	⑤影響の大きさ	⑥発現の蓋然性、時期	⑦評価	⑧前年比較
人口動態		地方過疎化が進むことによる地方都市の物件の収益化へのスピードの鈍化	中	高	極めて重要	→
競合		競合の台頭による受託(新規申込)ペースの鈍化	中	中	重要	→
経済状況		不動産オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化	小	中	注視	→
気候変動		保険事業において保険金の支払が増加することで利益が低下	小	中	注視	→
税制改正		不動産オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化	小	中	注視	→
新型コロナウィルス等感染症の感染拡大		営業活動の停止による受託(新規申込)ペースの鈍化人の移動の制限に起因した入居スピード低下による収益化スピードの鈍化ならびにROEの低下	大	高	極めて重要	↑
多用な人材の活躍		人材が活躍できないことによる計画実行力の低下	中	中	重要	→
運用物件の受託営業手法の多様化		営業力の低下に伴う受託(新規申込)ペースの鈍化	中	中	重要	↑
適切な賃料査定		想定通りの入居が進まないことによる収益性の低下によりROEが低下	大	中	極めて重要	→
システムトラブル	－	事業活動の停滞による計画実行力の低下	中	低	注視	→
品質管理		問題が顕在化することによるブランドイメージの毀損。それに伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化	中	低	注視	→

(2)財務リスク


財務リスク	①関連する機会とリスク（〇機会　●リスク）	②主要な取り組み
減損	●保有不動産や投資有価証券の時価の低下	・取締役会で取得価額の適切性を十分に審議・取得後の事業状況やマクロ経済環境の定期的なモニタリング
資金調達	●金融機関の融資姿勢の変化等による借入の難化 ●金利の上昇	・健全な収益及び財務状況の維持・資金調達コストや手法の最適化の検討及び実施・適時かつ適切な情報提供等による取引銀行との協力関係の維持
リース会計	●会計方針の変更により従来オペレーティングリースとして処理していた対象資産をオンバランスすることによる自己資本比率低下、リース資産減損など	・会計方針の適時の把握
信用リスク	●入居者の滞納増加 ●パートナー企業の資金繰り悪化や倒産	・情報収集、与信、債権保全・滞納保証事業においては二次保証の活用によりリスクを低減


財務リスク	③対応するSDGsのゴール	④中計で掲げる戦略への影響	⑤影響の大きさ	⑥発現の蓋然性、時期	⑦評価	⑧前年比較
減損	－	ROE目標の未達	中	中	重要	→
資金調達	－	－	中	中	重要	→
リース会計	－	－	小	低	注視	→
信用リスク	－	－	小	低	注視	→

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、経済活動や社会活動への制限により、国民生活に大きな影響を及ぼしました。４月から５月にかけて発出された緊急事態宣言の解除後は、徐々に経済活動や社会活動が再開しているものの、米中間の貿易摩擦問題、金融資本市場の変動、世界的な新型コロナウイルス感染症の拡大による今後の経済への影響など、景気の先行きについては依然として不透明な状況が続いております。

　当社グループの主要な事業は賃貸住宅オーナーが保有する物件の運用を１棟丸ごと受託し、当該物件を運用することにより収益が計上されるビジネスモデルとなっており、運用戸数の増加は収益基盤の拡大・安定につながります。また、滞納保証事業や保険事業、ブロードバンド事業を行っており、これらは１戸当たりの収益性を高める付加価値向上を企図した商品・サービスとして展開しております。運用戸数が増加するほど、収益性を高めることにより成長を加速させることが可能となるため、運用戸数の増加を経営における最重要課題と位置付け、2019年12月期からの中期経営計画では運用戸数100,000戸超を目標として掲げておりました。

　当社グループが管理する物件を運用することで得られるストック収益を拡大し、持続的かつ安定した成長を実現するため、運用戸数の増加に重点をおいて全社一丸となって事業展開を行いました。

　この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。

ａ．財政状態

　当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,546百万円増加し13,402百万円となりました。

　当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,102百万円増加し6,991百万円となりました。

　当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ444百万円増加し6,411百万円となりました。

ｂ．経営成績

　当連結会計年度の経営成績は、売上高47,202百万円（前期比9.0％増）、営業利益2,063百万円（同6.3％減）、経常利益2,063百万円（同6.7％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,080百万円（同28.2％減）となりました。

　売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。

　不動産収入につきましては新型コロナウィルス感染拡大の影響もありヒトの移動の制限による空室リスクの高まりから一括借上に対するニーズが高まりました。そのような状況下、不動産オーナーへの一括借上の提案が積極的に行われたことなどから、受託は順調に推移しました。さらに不動産賃貸管理事業の収益性の改善に取り組んでまいりました。

　この結果、当連結会計年度におきまして、運用戸数は94,798戸(前期末比10,468戸増)、新規申込件数は14,648戸(前期比243戸増)となり、不動産収入は44,638百万円（前期比9.1％増）となりました。

　不動産付帯事業収入につきましては保険事業及び滞納保証事業が順調に推移しました。

この結果、不動産付帯事業収入は2,102百万円（同13.0％増）となりました。

　その他の収入につきましては、JPMCセンターデポ事業（建築資材・部材の共同購買方式による販売）が前期比で減少しました。

　この結果、その他の収入は462百万円（同10.7％減）となりました。

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ1,290百万円増加し、当連結会計年度末には5,344百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、2,059百万円の収入（前連結会計年度は1,038百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が1,602百万円、前受金の増加が326百万円、法人税等の支払が590百万円あったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、741百万円の支出（前連結会計年度は664百万円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出が734百万円あったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、27百万円の支出（前連結会計年度は1,489百万円の支出）となりました。これは主に、長期借入金による収入が760百万円、配当金の支払額が629百万円、長期借入金の返済による支出が161百万円あったことによるものであります。

③生産、受注及び販売の実績

　当社グループの事業は、不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。

ａ．生産実績

　該当事項はありません。

ｂ．仕入実績

　当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。


売上原価区分	当連結会計年度（自　2020年１月１日至　2020年12月31日）
売上原価区分	仕入高（百万円）	前期比（％）
不動産収入原価	40,815	10.2
不動産付帯事業収入原価	1,410	10.9
その他の原価	81	△38.8
合計	42,307	10.0

（注）　上記の金額には消費税等は含まれておりません。

ｃ．販売実績

　当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。


売上区分	当連結会計年度（自　2020年１月１日至　2020年12月31日）
売上区分	販売高（百万円）	前期比（％）
不動産収入	44,638	9.1
不動産付帯事業収入	2,102	13.0
その他の収入	462	△10.7
合計	47,202	9.0

（注）　上記の金額には消費税等は含まれておりません。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

　当社グループの連結財務諸表の作成にあたって採用した重要な会計方針は「第５　経理の状況」に記載しておりますが、会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものは以下の通りです。

　ａ．貸倒引当金の計上基準

　当社グループは、売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については過去の貸倒実績率を基礎とした将来の貸倒予測率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しています。将来、顧客の財政状態が悪化し支払能力が低下した場合には、引当金の追加計上または貸倒損失が発生する可能性があります。

　ｂ．繰延税金資産の回収可能性の評価

　繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を十分に検討し、回収可能見込額を計上しています。しかし、繰延税金資産の回収可能見込額に変動が生じた場合には、繰延税金資産の取崩しまたは追加計上により利益が変動する可能性があります。

　ｃ．投資有価証券の減損処理

　投資有価証券の評価方法については、時価のない有価証券については原価法を採用しています。保有する有価証券につき、時価のないものは投資先の業績状況等が悪化する可能性があること等から、合理的な基準に基づいて投資有価証券の減損処理を行っています。

　この基準に伴い、将来の市況悪化または投資先の業績不振等により、現状の簿価に反映されていない損失または簿価の回収不能が発生し、減損処理が必要となる可能性があります。

　ｄ．販売用不動産の評価

　販売用不動産の評価方法については、個別法による原価法（収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）を採用しています。正味売却価額は不動産鑑定評価を基準として合理的に算定しておりますが、将来の経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、将来の業績を変動させる場合があります。

②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容

ａ．財政状態および経営成績の分析

　当連結会計年度における財政状態および経営成績の分析につきましては、「３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりです。

ｂ．資金の財源および資金の流動性

　(1)キャッシュ・フロー

　当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。


	2016年 12月期	2017年 12月期	2018年 12月期	2019年 12月期	2020年 12月期
自己資本比率（％）	37.0	44.2	49.1	50.3	47.8
時価ベースの自己資本比率（％）	250.7	290.2	131.8	190.6	155.7
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）	0.7	0.8	0.7	0.9	0.7
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）	190.9	424.8	480.9	467.8	662.7

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

※　各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。

※　株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。

※　キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。

※　有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。

　(2)資金の需要

　さらなる企業価値の向上を図るための事業投資、運転資金および債務の返済、ならに株主還元策の実施の資金需要に備え、資金調達および流動性の確保に努めています。

　(3)資金の調達

　運転資金及び債務の返済、株主還元策の実施に関しては基本的に営業活動によるキャッシュ・フローや自己資金を充当することにより対応する方針であります。

　また、企業価値の向上を図るための事業投資につきましては自己資金や借入金だけでなく、多額の資金が必要となる場合には、財務健全性に配慮しつつ、長期的に安定した資金を得るため証券市場から資金調達を行うことも選択肢としております。こうした観点から2020年９月23日に収益性向上のためのＭ＆Ａ資金の調達を目的として、自己株式を活用した第三者割当による第７回新株予約権及び第８回新株予約権を発行しています。

　(4)資金の流動性

　当社グループは、取引銀行４行とコミットメントライン契約を設定しています。

③ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　当社グループでは運用戸数100,000戸の突破と賃貸住宅業界のゲームチェンジャーとしての地位の確立を目指し2019年12月期からの4年間を対象とする中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２２～Beyond The 100,000 units!～」を策定し経営を進めてきましたが、新型コロナウィルスの感染拡大などにより事業環境が大きく変化しました。長期的な視点に立った成長戦略を実行し、運用戸数拡大をより加速し、2030 年12月期において運用戸数 25 万戸を目指すため、新たに2021年12月期から５年間を対象とする中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」を策定しました。

　中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」では、最終年度である2025年12月期において、KPIとして「運用戸数16万戸」「新規申込戸数5ヵ年累計110,000戸」「売上高770億円」「ROE(自己資本利益率)目標水準20％以上維持」「配当性向目標水準40％維持」を目標としております。

　当連結会計年度におきましては、運用戸数94,798戸、新規申込戸数14,648戸、売上高472億円、ROE(自己資本利益率)17.5％、配当性向68.5％となりました。

　◇経営指標


	2020年12月期	2021年12月期予想	2025年12月期目標	2030年12月期目標(参考)
運用戸数	94,798戸	105,000戸	160,000戸	250,000戸
新規申込戸数	14,648戸	18,000戸	5ヵ年累計 110,000戸	5ヵ年累計 154,000戸
売上高	472億円	520億円	770億円	1,110億円
ＲＯＥ（自己資本利益率）	17.5％	20％以上	20％以上	20％以上
配当性向	68.5％	40％以上	40％以上	40％以上

４【経営上の重要な契約等】

　当社は、収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」の利用を希望する賃貸管理会社、建築会社及びリフォーム会社に対して、パートナー加入契約を締結することで、当システムの利用を許諾しております。なお、契約の要旨は次のとおりであります。

①　Ｊ'ｓパートナー加入契約


契約対象先	賃貸管理会社
契約期間	５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利	「スーパーサブリース」名称使用並びに契約テリトリー内の「スーパーサブリース」契約物件の管理受託の権利
契約期間内解約	契約残存期間（契約更新期間を含む）の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。