訂正有価証券報告書（通常方式）

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針

　当社グループは、社会の課題と向き合い持続可能な賃貸経営を追求することを“住む論理”と定義し、「住む論理の追求」をパーパスとして掲げ、主要な事業である賃貸経営代行事業を行っております。今後も「オーナーの資産価値の最大化」を実現すべく、新たなサービス、商品、事業を開発し、事業規模の拡大、さらには、企業価値の向上を目指してまいります。

(2) 中長期的な経営戦略

　当社グループは、創業以来「オーナー資産の最大化」を経営におけるミッションとして位置づけ、その実現へ向け一括借上事業を中心に、事業活動に取り組んでまいりました。その結果、オーナーから運用を委託されている運用戸数は当連結会計年度末時点において106,704戸と、賃貸住宅業界において一定のポジションを確立できたものと考えています。

　そして、今後の持続的な企業価値向上に向けて、2030年末までに25万戸超を運用し賃貸住宅マーケットの一角に加わることをビジョンとし、その実現並びに2030年以降の更なる成長を＜短期～中期＞＜長期＞＜2030年以降＞の３つのフェーズに分けて考えています。

＜短期～中期　(2021年～2025年)＞

　新型コロナウイルス感染拡大の影響は、ワクチン接種の普及やウイルス変異による重症化リスクの減少等により、社会経済活動の更なる正常化が見込まれるものの、建材・資材価格高騰などの影響を受け、景気の先行きに関しては予断を許さぬ状況となっています。

　当社グループが安定的に運用戸数を増やし、持続的な成長を実現するために、リフォーム事業や法人需要の取込など賃貸経営に関するサービスを拡充することで、管理業務委託先であるパートナーや金融機関との連携強化に取り組んでまいります。また、販管費率を下げ、オーナーへ良い条件でのサブリースを提案できることは競争力効果に繋がることから、既存データベースをはじめとした基幹システムの全面刷新へ大きく舵を切りました。

　短期～中期は2021年～2025年を想定しており、この期間の取組や数値目標に関しては中期経営計画「JPMC2025」において公表しております。数値目標に関しては「(3)目標とする経営指標」に記載のとおりです。

＜長期　(2026年～2030年)＞

　長期：収益構造の多様化に注力　2030年までに運用戸数25万戸

　運用戸数の拡大により16万戸超の巨大な経済圏の確立による収益構造の多様化を目指してまいります。具体的には下記のような取組を目指していきたいと考えています。

・入居者向けサービスをサブスクリプション型のビジネスモデルにより提供

　16万戸超の巨大な家賃収納プラットフォームを活かし付帯商品をワンビリングで提供可能となる強みを活かし、様々な付帯サービスをサブスクリプションで提供することを考えております。付帯サービスとは入居者に対して快適な住生活サービスの提供、例えばコンシェルジュサービスを入口とし、家事代行サービス、配送サービスといったサービス提供が考えられます。

・賃貸住宅オーナーや業界へワンストップサービスを展開

　賃貸住宅オーナー、入居者、業界など巨大な経済圏を形成しており、さまざまなサービスの展開が考えられます。賃貸住宅オーナーに対しては賃貸住宅経営からのより一層の手離れを実現するサービス、例えば税務相談や法律相談、会計アウトソーシングといったサービスなどが考えられます。また、業界に対しては労働力不足の解消やその補完サービス、例えば契約書自動出力やコールセンターサービスなどの展開が考えられます。

　また、2030年までに運用戸数25万戸を実現し、賃貸住宅業界の主要プレイヤーの一角に加わることを当社のビジョンとしております。

＜2030年以降＞

　次なる成長時期と位置づけ、25万戸超の巨大な家賃収納プラットフォームやPropTech(※)によるビッグデータを活用した新たな事業領域への展開を目指していきたいと考えています。

※PropTech:Property Management Technologyの略。当社グループではAIとICTの融合により賃貸住宅業界の課題を解決する技術と定義しています。

(3) 目標とする経営指標

　当社グループでは運用戸数の増加による事業基盤の拡大、資本効率を重視しています。そのため「運用戸数」「新規申込戸数」「売上高」「ROE」「配当性向」の5つの指標を重要な経営指標としています。

「運用戸数」　　：事業規模を示す指標。2025年までに16万戸、2030年までに25万戸を目標としています。

「新規申込戸数」：新たに運用を受託した戸数。運用戸数拡大へ向けての成長見通しを示す指標。

運用戸数の目標の達成に向け、2025年までの5カ年累計110,000戸、2030年までの5カ年累計154,000戸を目標としています。

「売上高」　　　：運用戸数拡大による安定収入の拡大を目指しております。2025年に770億円、2030年に1,110億円を目標としています。

「ＲＯＥ」　　　：20％以上を目標水準としています。持続的に資本コストを上回ることが重要であると考えています。

「配当性向」　　：40％以上を目標水準としています。

(4) 経営環境

　賃貸住宅業界においては、新設住宅着工戸数(貸家)が２年連続の増加となりました(※)。賃貸マンションの供給過多に起因する空室率の高さが社会問題化する中で、これまでマーケットの成長を牽引してきた賃貸住宅メーカーによる建築に依拠したビジネスモデルの成長ポテンシャルは限定的であり、今後は既存の物件の収益性をいかに高めていくかという点が社会的なテーマになると考えております。

　また、労働人口の減少という社会問題が顕在化する中、新型コロナウイルス感染症拡大が収束した後には外国人労働者の受入れが加速していくことが予想されます。今後増加する外国人労働者へ住まいを提供することは、当社グループの収益性を高めるだけでなく、社会問題の解決へも寄与するものと考えており、当社グループはこのような社会情勢の変化を的確に捉え、新たな社会的価値を創出することで持続的な成長を実現していきたいと考えております。

※国土交通省が発表した建築着工統計調査報告によると、2022年の新設住宅着工戸数(貸家)は345,080戸と２年連続の増加となっている。

(5) 優先的に対応すべき事業上及び財務上の課題

　中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」の３年目となる2023年12月期は、新型コロナウイルスの影響については、ワクチン接種の普及やウイルス変異による重症化リスクの減少等により縮小が期待され、社会経済活動の更なる正常化が見込まれるものの、物価上昇や建材価格高騰などの影響を受け、景気の先行きについては予断を許さぬ状況となっています。

　このような事業環境下において、当社グループは以下の事項を重要課題として捉え、その対応に引き続き取り組んでまいります。

① 持続的な成長のための事業基盤の強化

　先行き不透明な環境下においても持続的な成長を継続していくためには、運用物件数の増加と幅広い借上ニーズへの対応により、ストックビジネスを極めて行くことが最優先課題であります。そのためには、パートナー企業や金融機関とのさらなる連携の強化を図ることに加え、リフォーム事業や法人需要の取り込みなど賃貸経営に関するサービスを拡充し、顧客ニーズを先取りした事業の拡大に努めてまいります。また、新型コロナウイルスの影響の縮小を想定した営業スタイルの見直しや、人員の増強などに取り組み、事業推進体制の強化に努めてまいる所存です。

② 効率性の追求

　当社は、業界の中でも一定の収益性の高さを実現できていると考えておりますが、持続的な成長を遂げていくためには、効率性をさらに追求し、利益体質を強化していく必要があります。

　その実現のために、社内スローガンとして「効率性の徹底追求～Efficiency is vital for us」を設定し、PropTechカンパニーとしてデータベースの再構築や、基幹システムの一新も含めた社内システムの整備に着手するとともに、その前提となる業務プロセスを根本的に見直し、より高い業務効率を目指してまいります。また、賃貸経営を取り巻く滞納保証、リフォーム、高齢者向け住宅、保険事業などを手がけるグループ会社間のシナジーを最大化し、競争力のさらなる向上を目指してまいります。

③ ＥＳＧ経営の推進

　当社は、ＥＳＧのマテリアリティを特定し、それぞれを実現することで達成させるＳＤＧｓや気候変動への対応目標を設定し、その達成に向けて取り組みを進めております。

　まず、既存物件をリノベーションした上で当社が借上げを行う「スーパーリユース」や「ふるさぽルネサンス」の各事業などは、先進的な取り組みとして高い評価を受けており、これらについて今後も積極的に事業展開を行ってまいります。

　また、当社の営業代理店かつ管理業務委託先であるパートナー企業への委託をはじめ、ソーシャルローンを活用し地方公共団体とも連携して物件への入居者数の増加を通じ、地方創生への貢献に向けて取り組んでおります。

　加えて、取締役の過半数を社外取締役とすることにより、企業経営の健全性や透明性の確保によるコーポレートガバナンスの強化を実現するとともに、女性の働きやすい労働環境づくりや積極的な障がい者雇用をはじめ、ダイバーシティ経営への取り組みも進めております。今後も多様な人材が活躍し、当社グループの企業価値向上へ寄与するよう、取り組みを進めてまいります。

(TCFDの枠組みに基づく開示）

　当社グループのパーパスである「住む論理の追求」とは、社会課題と向き合い、持続可能な賃貸経営を追求することを意味しております。スクラップ＆ビルドを繰り返すのではなく、オーナーの所有する既存の物件をリユースすることがサステナビリティの実現に寄与するものと考えております。また、その前提として気候変動が引き起こす自然災害を最小限の被害にとどまらせることもサステナビリティの実現に向けて重要となってきます。

　当社グループは、2020年12月に「気候関連財務情報開示タスクフォース（TCFD）」の最終報告書（TCFD提言）に賛同しました。また、2022年10月、代表取締役社長執行役員を委員長とする「サステナビリティ委員会」を設置し、優先して取り組む重要課題（以下「マテリアリティ」という。）を特定しております。

当社グループのマテリアリティ

マテリアリティ	概要	詳細
１．リユースエコノミーの推進	持続可能な賃貸経営を実現することでリユースエコノミーを推進する	既存物件の借上げ（不要な新築を抑制）により、当社の運用戸数を拡大。当社の成長とともに、サステナビリティの実現、CO2排出の抑制に貢献する。リニューアル、リフォーム、リノベーションにより入居者ニーズに合った住居を提供することが可能となり、当社のパーパスである「住む論理の追求」を果たすべく、社会課題（空室率）の解決に寄与する。
２．人口動態の変化への機動的な適応	中高年齢層の人口・世帯増による、賃貸住宅におけるニーズの変化に合わせた住居を提供する	１．高齢化社会に対応する快適な住環境の提供（課題及び対応）　①高齢者向け住宅の不足建設もしくはコンバージョンにより既存物件を再生し高齢者向け住宅の供給を促進　②入居ハードルの高さ費用負担が少ない高齢者向け住宅の提供２．中高年単身向けの住宅ニーズに適応した住居の提供リニューアル・リフォーム・リノベーションにより、入居者ニーズに合った物件へ適合していく。
２．人口動態の変化への機動的な適応	入居困難者へ住宅を提供し、多様な人材が活躍できる社会をつくることに貢献する	４つの入居困難者への住宅提供 ①高齢者 ②外国人 ③ペット可 ④職業・収入不安定者
３．多様な人材の活躍	労働人口の減少によって引き起こされる社会課題を多様な個性をもった人材がその能力を発揮できる環境を提供し続けることで持続的な成長を目指す	１．当社における課題ダイバーシティの観点から、女性や外国人などの多様な人材が能力を発揮できる環境を提供する。２．社会における課題多様な人材、特に入居困難者への住居提供を通じて、より多くの人が活躍できる社会の実現に貢献する。
４．脱炭素社会の実現	リユースエコノミーの推進により、脱炭素社会を目指すことに寄与する	１．入居者ニーズに合わせたリユースの推進既存物件の再生や再活用を積極的に推進し、スクラップ＆ビルドのサイクルを伸ばすことで、不要な新築物件の建築を抑制しCO2排出を削減する。２．高齢者施設への創エネルギーシステム設置を推進環境の影響に左右されづらい安心・安全な施設の提供を目指し、創エネルギーの使用により脱炭素に貢献する。
５．地方創生	地方における課題を住環境に着目して解決を目指す	社会課題としての労働人口の減少に対して、外国人就労者へ快適な住環境を提供する。
６．安心・安全・快適な住宅の提供	借上げ時及び定期的な建物診断を無償で実施する	欠陥が見つかった場合は、オーナー承諾の上で必要に合わせた修復工事（防水工事、外壁工事、雨漏り工事等）を行い、安心かつ安全な住居の提供を行う。

(1) ガバナンス

　当社グループではサステナビリティ経営を推進するにあたって、グループCEOである代表取締役社長執行役員が委員長として中心になって「サステナビリティ委員会」において環境課題について協議し対応方針を明確にしたうえで、全社グループへ共有を図っております。協議された内容等については適宜取締役会にて報告を行っております。

(2) リスク管理

　当社グループではリスクを全社的に管理することの重要性を認識しており、経営戦略と連動した、重大なリスクへ対応するための必要な措置を講じております。戦略的なリスクマネジメントを推進することで、結果としてリスク管理の強化につながり、グループの価値を高めることに寄与しているものと考えております。

　サステナビリティ委員会は、グループ全体のリスクとして認識されたマテリアリティについて、グループ全体の対応策を策定するとともに、リスクへの対応状況を適宜モニタリングしております。

　当社グループの気候関連のリスクと機会は、シナリオ分析により評価しています。気候変動に関するリスクは重大なリスクの一つと位置付けており、物理的リスク、法規制・市場等の移行リスクについて、公表されている報告書等をもとに影響度の評価を行っております。サステナビリティ委員会の検討・対応内容は、年に1回以上取締役会に報告しております。

(3) 戦略

　当社グループでは気候変動に伴う様々なリスクと機会について、その重要性に応じて短期・中期・長期に分類して特定しております。（表Ａ）リスクと機会の特定においてはIPCC（気候変動に関する政府間パネル）やIEA（国際エネルギー機関）などが発表している2100年までの世界平均気温の上昇を1.5℃未満に抑えるための温室効果ガス排出量の削減目標とするシナリオと、現状の石油・石炭（資源）に依存した経済活動を継続し、気候変動に対して必要な施策や追加の対策が何も講じられない場合の4℃以上気温が上昇するシナリオをもとに、2050年度にネットゼロを目標としてScope1・２について温室効果ガス排出量ゼロを目指します。

（表Ａ）気候変動リスク・機会の特定と発現時期

気候変動リスク・機会の種類			ＪＰＭＣグループの気候関連リスク・機会の概要	リスク発現時期
リスク	移行リスク	政策規制	・気候変動規制への対応による事業コストの増加（カーボンプライシング、炭素税等の導入によるコストの増加）	中・長期
		技術・市場	・再生可能エネルギーや脱炭素エネルギー等への対応による機器・設備の導入コストの増加・再生可能エネルギー（自然由来、バイオマス等）や省エネルギー、脱炭素エネルギー（水素等）の活用によるコストの増加・燃料代の高騰による営業活動に係るコストの増加	短～長期
		評判	・環境課題に対する対応の遅れによるレピュテーションの低下・投資家からの環境情報開示要求への対応不備によるレピュテーションの低下・ステークホルダーからのレピュテーション低下による新規獲得件数の低下や、新規採用及び従業員エンゲージメントへの悪影響	短・中期
	物理リスク	急性	・気候変動に起因する自然災害による収益の減少・自然災害による被害に対する支払保険金の増加	短・中期
	物理リスク	慢性	・平均気温上昇に起因する熱中症等による死亡リスクの増加	中・長期
機会	資源効率		・既存物件の借上げ促進による無駄な新築賃貸物件の建築抑制	短～長期
	エネルギー源		・再生可能エネルギーの供給増によるコスト低下・創エネルギー機器の供給増による調達コストの低下・省エネ・熱効率の高いシステムの供給の増加	短～長期
	製品及びサービス、市場		・不要な新築物件を建てずに、既存物件のリユースを促進することで温室効果ガスの排出抑制に寄与する・既存物件の再生需要の高まりによる、当社スーパーリユースのニーズの増加（※スーパーリユースとは、リニューアル・リフォーム・リノベーションにより既存物件の躯体を活かして再生し、快適な住居をリユースすること）・新築に拘らない世代の増加・高い空室率	中・長期

（表Ｂ）1.5℃・2℃シナリオ：リスクと機会における対応と財務影響

分類		対応	財務影響
リスク	移行リスク	・事業所や当社関連物件における送電元の電力会社とプランの見直し（再生可能エネルギーの導入）	やや大きい
		・創エネルギー設備・システムの設置	非常に大きい
		・情勢に合わせたハイブリッド車両から電気自動車への切り替え	やや大きい
		・積極的な気候変動対策に対する進捗や目標の開示	軽微
	物理リスク	・当社所有物件への火災保険付保	―
	物理リスク	・高齢者向け住宅におけるZEH推進	非常に大きい

４℃シナリオ：移行リスク・物理リスクにおける対応と財務影響

分類		対応	財務影響
リスク	物理リスク	・熱効率の高い空調システムの導入推進	非常に大きい
		・断熱効果の高い窓ガラスの採用・高い断熱効果のある断熱材の採用	非常に大きい
		・創エネルギーシステム・設備の導入	非常に大きい
		・高齢者向け住宅におけるZEH推進	非常に大きい

(4) 指標と目標

2022年度を基準年としグループ全体で2030年度に50％削減、2050年度にカーボンゼロを目指します。

	2022年度実績（基準年）	2030年度目標	2050年度目標
	排出量（tCO2）	2022年度比	2050年度目標
Scope1	116.13	△50％(※)	ゼロ
Scope2	335.59	△50％(※)	ゼロ
Scope3	算定中	－	－

　※Scope1・2合わせた排出量の削減

２【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) マテリアリティ

マテリアリティ項目	①関連する機会とリスク（〇機会　●リスク）	②主要な取り組み
人口動態	〇●人口の減少や少子高齢化の進行などの人口動態の変化による空室リスク〇労働人口の減少 ●都市人口流入・地方過疎化	・高齢者向け住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応・ミドルエイジのニーズに適した住環境の提供・家具家電のレンタルサービスなど外国人労働者への住まい提供・AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応
競合	●異業種などからの新規参入	・競合他社との差別化、サービスの向上
経済状況	〇●金融機関の融資姿勢の変化 ●金利変動等による収益性見通し悪化に伴うオーナーの投資意欲の低下	・金融機関との提携強化・オーナーの保有物件における利回りの向上、それを実現するためのリーシング力の強化
気候変動	〇既存物件の再生需要の高まりによる、当社スーパーリユースのニーズの増加 ●気候変動規制への対応による事業コストの増加 ●環境課題に対する対応の遅れによるレピュテーションの低下 ●気候変動に起因する自然災害による収益の減少	・既存物件の再生からその後の持続可能な運用を行うスーパーリユースの促進・TCFDに対応した情報開示・保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用
税制改正	〇●不動産に関連する税制改正によるオーナーの投資意欲の変化	・税制改正に関する情報を適時に把握・税制改正に対応した商品開発が可能な体制整備
新型コロナウィルス等感染症の感染拡大	●本部機能や営業活動の停止〇●人の移動の制限に起因する空室リスク	・BCPの整備・訓練・運用・物件ごとに人の移動の制限などの特殊な環境変化を勘案し、借上賃料の査定に反映
多様な人材の活躍	〇従業員の採用・育成による会社の成長 ●人材確保競争の激化によるコスト増加	・女性人材が活躍できる体制の整備・人事制度の充実・各種資格取得支援、資格手当
運用物件の受託営業手法の多様化	〇●パートナーの営業方針の変更などによる一括借上への取組姿勢の変化 ●パートナー企業の営業力及び競争力の低下	・パートナー企業に対するサポート並びに研修・金融機関との連携強化により金融機関からの紹介による営業チャネルを強化・WEBマーケティングを基盤とする新たな営業手法の開拓
適切な賃料査定	〇オーナーの満足度向上 ●想定どおり入居が進まないことによる収益性悪化	・競合物件に勝る募集条件の設定・運用開始後の定期的なモニタリング及び施策立案実行
システムトラブル	●災害や事故などによる通信ネットワークの遮断など	・BCPの整備・訓練・運用・データをクラウド上に保存
品質管理	●建築基準法に適合しない物件の運用	・賃料査定時に建築基準法に適合している物件であることを確認の上、不適合であると判断した場合、運用を行わない

マテリアリティ項目	③対応するSDGsのゴール	④中計で掲げる戦略への影響	⑤影響の大きさ	⑥発現の蓋然性、時期	⑦評価	⑧前年比較
人口動態		地方過疎化が進むことによる地方都市の物件の収益化へのスピードの鈍化	中	高	極めて重要	→
競合		競合の台頭による受託(新規申込)ペースの鈍化	中	中	重要	→
経済状況		オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化	小	中	注視	→
気候変動		気候変動に起因する自然災害による収益の減少	大	中	注視	↑
税制改正		オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化	小	中	注視	→
新型コロナウィルス等感染症の感染拡大		営業活動の停止による受託(新規申込)ペースの鈍化人の移動の制限に起因した入居スピード低下による収益化スピードの鈍化並びにROEの低下	中	高	重要	↓
多様な人材の活躍		人材が活躍できないことによる計画実行力の低下	大	高	極めて重要	↑
運用物件の受託営業手法の多様化		営業力の低下に伴う受託(新規申込)ペースの鈍化	中	中	重要	→
適切な賃料査定		想定どおりの入居が進まないことによる収益性の低下によりROEが低下	大	中	極めて重要	→
システムトラブル	－	事業活動の停滞による計画実行力の低下	中	低	注視	→
品質管理		問題が顕在化することによるブランドイメージの毀損。それに伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化	中	低	注視	→

(2) 財務リスク

財務リスク	①関連する機会とリスク（〇機会　●リスク）	②主要な取り組み
減損	●保有不動産の時価の低下	・取締役会で取得価額の適切性を十分に審議・取得後の事業状況やマクロ経済環境の定期的なモニタリング
資金調達	●金融機関の融資姿勢の変化等による借入の難化 ●金利の上昇	・健全な収益及び財務状況の維持・資金調達コストや手法の最適化の検討及び実施・適時かつ適切な情報提供等による取引銀行との協力関係の維持
リース会計	●会計方針の変更により従来オペレーティングリースとして処理していた対象資産をオンバランスすることによる自己資本比率低下、リース資産減損など	・会計方針の適時の把握
信用リスク	●入居者の滞納増加 ●パートナー企業の資金繰り悪化や倒産	・情報収集、与信、債権保全・滞納保証事業においては二次保証の活用によりリスクを低減

財務リスク	③対応するSDGsのゴール	④中計で掲げる戦略への影響	⑤影響の大きさ	⑥発現の蓋然性、時期	⑦評価	⑧前年比較
減損	－	ROE目標の未達	中	中	重要	→
資金調達	－	－	中	中	重要	→
リース会計	－	－	小	低	注視	→
信用リスク	－	－	小	低	注視	→

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

① 財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が続く中、国際的な半導体不足による製造業への影響、原油高による各種製品・サービスの価格上昇に加え、急速な円安進行など経済活動の先行きには不透明さが残る状況が続いております。

　当社は2022年３月25日開催の第20回定時株主総会における決議を経て、創立20周年を迎えた2022年６月７日より社名を「株式会社ＪＰＭＣ」に変更いたしました。運用戸数10万戸を突破し、今後の更なる成長を果たすため、PropTechカンパニーとして当社のブランドを新たに確立すべく、業界内に浸透してきた「ＪＰＭＣ」を社名としました。ブランドスローガンである「持続可能な賃貸経営」をオーナーへ提供し、社会課題の解決に貢献できる企業へと成長することを目指し、2021年からの５ヵ年を対象とする中期経営計画として策定した「ＪＰＭＣ２０２５」のもと、「コロナ禍における運用戸数の拡大」と「Back to normalにおける収益性改善」を基本戦略として事業を推進してまいりました。

　当社グループのコア事業であるプロパティマネジメント事業の収益向上に向けては、運用戸数の増加が不可欠となりますが、滞納保証事業や保険事業、リフォーム事業等を併せ持つ当社グループの強みが、１戸当たりの収益性をさらに高め、付加価値向上と成長の加速を実現させていくための原動力となります。

　そのための基盤作りとして、物件により得られるストック収益を拡大すべく、運用戸数の増加に重点をおいて事業を推進するとともに、オーナーへのサービスラインナップの拡充を目的として、2020年８月に設立した株式会社ＪＰＭＣワークス＆サプライによるリフォーム・リニューアル・リノベーション事業を強化しました。賃貸マンション・アパートの経営代行とリフォームを組み合わせた「スーパーリユース」は、持続可能な賃貸経営の提供を企図したサステナブルなビジネスモデルであり、ストック＆フローの事業として今後も成長を見込んでおります。また、経営基盤強化のため、採用の強化やエンゲージメント向上策の一環として従業員の給与の引き上げなど、人的資本への投資を引き続き行いました。運用戸数増加へ向けた体制を整備することは、当社の経営課題である持続的な成長のための事業基盤の強化の実現に寄与するものと考えております。

　物件運用により得られるストック収益を拡大し、持続的かつ安定した成長を実現させるため、当社グループのパーパスである「住む論理の追求」のもとに全社一丸となって事業を推進しました。

　この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。

ａ．財政状態

　当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ569百万円増加し17,975百万円となりました。

　当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ271百万円減少し10,372百万円となりました。

　当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ841百万円増加し7,603百万円となりました。

ｂ．経営成績

　当連結会計年度の経営成績は、売上高56,227百万円（前期比5.3％増）、営業利益2,387百万円（同3.8％増）、経常利益2,401百万円（同4.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,590百万円（同36.9％増）となりました。

　売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。

（プロパティマネジメント収入）

　プロパティマネジメント収入につきましては、新型コロナウイルス感染拡大の影響により営業活動が制限される状況下であり、受注・受託の獲得が想定を下回りました。一方、既存の運用物件におけるプロパティマネジメント事業の収益性の改善に取り組んでまいりました。

　この結果、当連結会計年度におきまして、運用戸数は106,704戸（前期末比64戸増）となり、プロパティマネジメント収入は52,439百万円（前期比5.8％増）となりました。

（ＰＭ付帯事業収入）

　ＰＭ付帯事業収入につきましては、滞納保証事業及び保険事業が順調に推移しました。

　この結果、ＰＭ付帯事業収入は2,427百万円（前期比5.5％増）となりました。

（その他の収入）

　その他の収入につきましては、「スクラップアンドビルドを繰り返さない」という当社グループの方針のもと、リフォーム事業が順調に推移しました。一方、当連結会計年度は販売用不動産の売却による収入はありませんでした。

　この結果、その他の収入は1,360百万円（前期比12.0％減）となりました。

② キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ145百万円増加し、当連結会計年度末には7,374百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、2,365百万円の収入（前連結会計年度は2,448百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が2,374百万円、営業貸付金の減少額が174百万円、仕入債務の増加額が174百万円、法人税等の支払額が582百万円あったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、467百万円の支出（前連結会計年度は2,032百万円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出が410百万円あったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、1,752百万円の支出（前連結会計年度は1,467百万円の収入）となりました。これは主に、配当金の支払額が813百万円、長期借入金の返済による支出が857百万円あったことによるものであります。

③ 生産、受注及び販売の実績

　当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。

ａ．生産実績

　該当事項はありません。

ｂ．仕入実績

　当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。

売上原価区分	当連結会計年度（自　2022年１月１日至　2022年12月31日）
売上原価区分	仕入高（百万円）	前期比（％）
プロパティマネジメント収入原価	47,312	4.6
ＰＭ付帯事業収入原価	1,550	1.1
その他の原価	826	△14.6
合計	49,689	4.1

ｃ．販売実績

　当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。

売上区分	当連結会計年度（自　2022年１月１日至　2022年12月31日）
売上区分	販売高（百万円）	前期比（％）
プロパティマネジメント収入	52,439	5.8
ＰＭ付帯事業収入	2,427	5.5
その他の収入	1,360	△12.0
合計	56,227	5.3

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

　連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積に用いた仮定のうち、重要なものについては「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．財政状態及び経営成績の分析

　当連結会計年度における財政状態及び経営成績の分析につきましては、「３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりです。

ｂ．資本の財源及び資金の流動性

　(1) キャッシュ・フロー

　当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

　なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。

	2018年 12月期	2019年 12月期	2020年 12月期	2021年 12月期	2022年 12月期
自己資本比率（％）	49.1	50.3	47.8	38.8	42.3
時価ベースの自己資本比率（％）	131.8	190.6	155.7	101.2	98.0
キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年）	0.7	0.9	0.7	1.6	1.3
インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍）	480.9	467.8	662.7	290.2	263.0

自己資本比率：自己資本／総資産

時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

※　各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。

※　株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。

※　キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。

※　有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。

　(2) 資金の需要

　さらなる企業価値の向上を図るための事業投資、運転資金及び債務の返済、並びに株主還元策の実施の資金需要に備え、資金調達及び流動性の確保に努めています。

　(3) 資金の財源及び資金の流動性

　運転資金及び債務の返済、株主還元策の実施に関しては基本的に営業活動によるキャッシュ・フローや自己資金を充当することにより対応する方針であります。

　また、企業価値の向上を図るための事業投資につきましては自己資金や借入金だけでなく、多額の資金が必要となる場合には、財務健全性に配慮しつつ、長期的に安定した資金を得るため証券市場から資金調達を行うことも選択肢としております。

　なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は3,042百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は7,374百万円となっております。

③ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　当社グループでは2021年12月期から５年間を対象とする中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」を策定し、「コロナ禍における運用戸数の拡大」と「Back to normal における収益性改善」を基本戦略として事業を推進してまいりました。

　中期経営計画「ＪＰＭＣ２０２５」では、最終年度である2025年12月期において、KPIとして「運用戸数16万戸」「新規申込戸数5ヵ年累計110,000戸」「売上高770億円」「ROE(自己資本利益率)目標水準20％以上維持」「配当性向目標水準40％維持」を目標としております。

　当連結会計年度におきましては、運用戸数106,704戸、新規申込戸数9,442戸、売上高562億円、ROE(自己資本利益率)22.1％、配当性向53.2％となりました。

　◇経営指標

	2022年12月期	2023年12月期予想	2025年12月期目標	2030年12月期目標(参考)
運用戸数	106,704戸	110,500戸	160,000戸	250,000戸
新規申込戸数	9,442戸	10,900戸	5ヵ年累計 110,000戸	5ヵ年累計 154,000戸
売上高	562億円	575億円	770億円	1,110億円
ＲＯＥ（自己資本利益率）	22.1％	20％以上	20％以上	20％以上
配当性向	53.2％	50％以上	40％以上	40％以上

４【経営上の重要な契約等】

　当社は、収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」の利用を希望する賃貸管理会社、建築会社及びリフォーム会社に対して、パートナー加入契約を締結することで、当システムの利用を許諾しております。なお、契約の要旨は次のとおりであります。

① Ｊ'ｓパートナー加入契約

契約対象先	賃貸管理会社
契約期間	５年（それ以後は５年毎の自動更新）
加入会社の権利	「スーパーサブリース」名称使用並びに契約テリトリー内の「スーパーサブリース」契約物件の管理受託の権利
契約期間内解約	契約残存期間（契約更新期間を含む。）の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。