# 第一部【企業情報】

## 第１【企業の概況】

### １【主要な経営指標等の推移】

#### (1）連結経営指標等

回次 | 第18期 | 第19期 | 第20期 | 第21期 | 第22期
決算年月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月
売上高 | （千円） | 43,302,217 | 47,202,957 | 53,416,047 | 56,227,936 | 57,353,407
経常利益 | （千円） | 2,213,025 | 2,063,881 | 2,305,649 | 2,401,791 | 2,583,808
親会社株主に帰属する当期純利益 | （千円） | 1,506,247 | 1,080,885 | 1,161,398 | 1,590,053 | 1,817,134
包括利益 | （千円） | 1,506,292 | 1,080,832 | 1,161,398 | 1,590,053 | 1,817,134
純資産額 | （千円） | 5,966,792 | 6,411,083 | 6,762,025 | 7,603,065 | 8,643,366
総資産額 | （千円） | 11,856,166 | 13,402,747 | 17,406,536 | 17,975,648 | 18,152,094
１株当たり純資産額 | （円） | 338.78 | 363.16 | 384.28 | 430.80 | 487.45
１株当たり当期純利益 | （円） | 84.49 | 61.32 | 65.80 | 90.23 | 102.70
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | （円） | － | － | － | － | －
自己資本比率 | （％） | 50.3 | 47.8 | 38.8 | 42.3 | 47.6
自己資本利益率 | （％） | 25.7 | 17.5 | 17.6 | 22.1 | 22.4
株価収益率 | （倍） | 15.2 | 19.3 | 15.2 | 11.1 | 10.9
営業活動によるキャッシュ・フロー | （千円） | 1,038,414 | 2,059,620 | 2,448,854 | 2,365,504 | 2,004,630
投資活動によるキャッシュ・フロー | （千円） | △664,393 | △741,676 | △2,032,826 | △467,774 | △932,457
財務活動によるキャッシュ・フロー | （千円） | △1,489,883 | △27,901 | 1,467,548 | △1,752,208 | △1,596,578
現金及び現金同等物の期末残高 | （千円） | 4,054,933 | 5,344,976 | 7,228,552 | 7,374,073 | 6,849,667
従業員数 | （名） | 172 | 195 | 268 | 316 | 374
〔外、平均臨時雇用人員〕 | 〔27〕 | 〔26〕 | 〔32〕 | 〔44〕 | 〔42〕

（注）１．第18期、第21期、第22期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

第19期、第20期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

２．１株当たり純資産額の算定上、株式会社日本カストディ銀行(信託E口)が所有する当社株式を期末発行済株式総数から控除する自己株式に含めております。

また、１株当たり当期純利益の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。

３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第21期の期首から適用しており、第21期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

#### (2）提出会社の経営指標等

回次 | 第18期 | 第19期 | 第20期 | 第21期 | 第22期
決算年月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月
売上高 | （千円） | 41,506,547 | 45,149,433 | 49,804,637 | 50,769,907 | 51,202,709
経常利益 | （千円） | 1,779,650 | 1,501,970 | 1,668,525 | 1,550,286 | 1,205,909
当期純利益 | （千円） | 1,225,426 | 713,911 | 1,464,962 | 1,046,436 | 897,775
資本金 | （千円） | 465,803 | 465,803 | 465,803 | 465,803 | 465,803
発行済株式総数 | （株） | 19,025,600 | 19,025,600 | 19,025,600 | 19,025,600 | 19,025,600
純資産額 | （千円） | 4,653,990 | 4,731,307 | 5,385,814 | 5,683,236 | 5,804,178
総資産額 | （千円） | 9,276,989 | 10,161,875 | 13,233,315 | 13,221,135 | 12,350,889
１株当たり純資産額 | （円） | 264.24 | 267.95 | 306.02 | 322.02 | 327.33
１株当たり配当額 | （円） | 35.00 | 42.00 | 44.00 | 48.00 | 51.00
（１株当たり中間配当額） | （17.50） | （21.00） | （22.00） | （24.00） | （25.50）
１株当たり当期純利益 | （円） | 68.74 | 40.50 | 83.00 | 59.38 | 50.74
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | （円） | － | － | － | － | －
自己資本比率 | （％） | 50.2 | 46.5 | 40.7 | 43.0 | 47.0
自己資本利益率 | （％） | 26.1 | 15.2 | 29.0 | 18.9 | 15.6
株価収益率 | （倍） | 18.7 | 29.2 | 12.1 | 16.8 | 22.1
配当性向 | （％） | 50.9 | 103.7 | 53.0 | 80.8 | 100.5
従業員数 | （名） | 143 | 166 | 202 | 235 | 282
〔外、平均臨時雇用人員〕 | 〔4〕 | 〔4〕 | 〔2〕 | 〔9〕 | 〔12〕
株主総利回り | （％） | 154.7 | 147.9 | 131.8 | 137.0 | 157.2
（比較指標：配当込みTOPIX） | (118.1) | (126.8) | (143.0) | (139.5) | (178.9)
最高株価 | （円） | 1,543 | 1,464 | 1,360 | 1,067 | 1,173
最低株価 | （円） | 709 | 811 | 990 | 918 | 980

（注）１．第21期の１株当たり配当額には、創立20周年記念配当３円を含んでおります。

２．第18期、第21期、第22期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

第19期、第20期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

３．１株当たり純資産額の算定上、株式会社日本カストディ銀行(信託E口)が所有する当社株式を期末発行済株式総数から控除する自己株式に含めております。

また、１株当たり当期純利益の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。

４．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所（プライム市場）におけるものであり、それ以前は東京証券取引所（市場第一部）におけるものであります。

５．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第21期の期首から適用しており、第21期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

### ２【沿革】

年月 | 概要
2002年６月 | 福岡市博多区に不動産賃貸管理業及び一括借上事業を事業内容として、日本管理センター株式会社（資本金39,000千円）を設立
2003年３月 | コンストラクションパートナー（賃貸住宅の建築、リフォームを受注するパートナー）及びJ'sパートナー（SSL適用物件の仲介業務、賃貸管理業務を行うパートナー）制度発足 収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」を用いた一括借上事業を開始（SSL70（基準賃料の70％を保証）、SSL75（基準賃料の75％を保証）、SSL80（基準賃料の80％を保証）をリリース）
2003年７月 | 本社を福岡市博多区から東京都中央区日本橋に移転 福岡市博多区に西日本支社（現九州支社）を開設
2005年１月 | 大阪市中央区に大阪支店（現関西支社）を開設
2005年11月 | 本社を東京都中央区八丁堀に移転
2006年１月 | リフォームパートナー（賃貸住宅のリフォームのみを受注するパートナー）制度発足
2006年７月 | 賃貸住宅向けブロードバンドサービス「JPMCヒカリ」のサービス提供を開始
2006年10月 | 名古屋市中区に名古屋支店（現中部支社）を開設
2008年１月 | 札幌市東区に札幌営業所（現北海道支社）を開設
2008年11月 | シルバーパートナー（高齢者住宅の建築を受注するパートナー）制度発足
2009年１月 | 広島市南区に広島支店を開設
2009年４月 | 仙台市宮城野区に仙台支店を開設
2011年10月 | 大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場
2012年12月 | 東京証券取引所市場第二部に上場
2013年８月 | 本社を東京都千代田区丸の内に移転
2014年９月 | 東京証券取引所市場第一部に上場
2014年10月 | 東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCアセットマネジメント設立
2015年１月 | 東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCファイナンス設立
2015年12月 | 大阪琺瑯株式会社を株式取得により完全子会社化
2018年４月 | みらい少額短期保険株式会社を株式取得により完全子会社化
2020年８月 | 東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCワークス設立
2021年４月 | 東京都千代田区に100％出資の子会社、株式会社JPMCエージェンシー設立
2021年７月 | 株式会社シンエイ（現株式会社JPMCシンエイ）及び株式会社シンエイエステートを株式取得により完全子会社化
2021年９月 | 株式会社JPMCシンエイを存続会社として、株式会社JPMCシンエイと株式会社シンエイエステートが合併
2021年12月 | 仙台支店及び広島支店を本社及び関西支社に機能統合し閉鎖
2022年１月 | 株式会社JPMCワークスが株式会社JPMCワークス＆サプライに社名変更
2022年４月 | 東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所のプライム市場に移行
2022年６月 | 日本管理センター株式会社から株式会社ＪＰＭＣに社名変更
2022年７月 | パートナー事業者の事業承継の支援を企図し「事業承継支援室」を開設
2022年12月 | 問合せ対応の一元化並びにオーナーや入居者への各種サービスの案内等による商談機会の創出を目的として「コンタクトセンター」を開設

### ３【事業の内容】

当社グループは、賃貸住宅オーナー（以下「オーナー」という。）から賃貸物件（マンション・アパート等の賃貸住宅）を１棟まるごとお預かりすることで、そのオーナーの賃貸経営の代行を行うビジネスを全国展開しております。すなわちオーナーから物件を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上事業（注１）を主軸とし、それに伴い賃貸住宅運営に係る付加価値向上を企図した付帯事業を合わせて全国展開しております。

また、当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。

(1) 当社の主要な事業内容

当社は、主な事業としてオーナーから賃貸物件（マンション・アパート等の賃貸住宅）を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上事業を中心にプロパティマネジメント事業を全国展開しております。

大手賃貸住宅メーカー系の事業者による、建築事業に付随して一括借上事業を行うビジネスモデルとは対極に位置しており、当社は一括借上事業を中心にオーナーに代わって賃貸経営を代行して行っております。建築工事、リフォーム工事、賃貸物件の管理・仲介及び高齢者住宅の運営は、提携している全国のパートナー企業（賃貸管理会社、建築会社、リフォーム会社及び介護事業者）が担当しております（注２）。

当社は一括借上事業適用物件の仲介業務及び賃貸管理業務については基本的にパートナー企業（注３）へ委託しております。また、新築ニーズのあるオーナーに対しては、建築系パートナー（注３）が物件オーナーと直接、工事請負契約を締結し、一括借上事業適用物件の建築工事やリニューアル・リフォーム・リノベーション工事を行っております。

地場の賃貸管理会社、建築会社、リフォーム会社及び介護事業者が、一括借上事業を利用して案件を受注する場合は、それぞれパートナー契約を締結する必要があり、その権利を利用する対価として当社が加入金及び月会費を受け取っております。

その他、滞納保証事業、保険事業、ブロードバンド事業（JPMCヒカリ）及び建築部材等の販売事業、また都市圏においてはリニューアル・リフォーム・リノベーション工事の請負を行っております。

（注）１．一括借上事業における主要な契約形態である、スーパーサブリース（以下「SSL」という。）は、約定賃料固定型サブリースと異なり、独自に開発した収益分配型のサブリースであります。このSSLにおきましては、まず、独自のシステムで査定・算定した基準家賃等総額（基準賃料）に約定率を乗じた最低約定賃料（以下「約定賃料」という。）を確定します。そして、入居者から支払われる家賃等総額（集金賃料）が約定賃料を上回った場合には、約定賃料を上回った金額に分配比率を乗じた金額（分配賃料）をオーナーに分配いたします。

またSSLのほか、多様化する顧客ニーズに対しフレキシブルに個別対応が可能であるサブリース（当社では「ハイパーサブリース」、「イージーオーダーサブリース」と呼んでおります。）も扱っております。

２．パートナー企業に委託することなく、当社グループが直接賃貸物件を管理する形態も併用しております。

３．パートナー企業の種別、略称及び役割

（2023年12月31日現在）

分類 | 種別 | 役割
建築系パートナー | 提携建築会社 CP （コンストラクションパートナー） | オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅の建築を受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。
提携リフォーム会社 RP （リフォームパートナー） | オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅のリフォームを受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。
提携高齢者住宅建築会社 SLP （シルバーパートナー） | オーナーから「高齢者住宅一括借上システム（ふるさぽシステム）」を利用して建築を受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。
不動産系パートナー | 提携賃貸管理会社 JP （J’sパートナー） | 当社から仲介業務、賃貸管理業務を委託しております。また、当社が物件の査定を行うにあたり、近隣の家賃相場に関するデータ収集や現地調査などの役割を担っております。
提携売買仲介会社 EP （イーベストパートナー） | オーナーから依頼を受け、当社グループと協力して収益物件の売買を媒介する役割を担っております。
介護系パートナー | 提携介護会社 FP （ふるさぽパートナー） | オーナーから「高齢者住宅」を転借し、運営する役割を担っております。※運営予定会社も含みます。

一括借上事業における借上げ期間は、建物の構造によって異なりますが、新築物件につきましては、10年から35年まで、既築物件につきましては10年から20年までとなっております。一括借上事業を利用するオーナーは、例えば借入金の返済期間に合わせて、自由に借上げ期間を選択することが可能となります。

（当社グループのビジネスモデル概略図）

当社グループの収益構造は次のとおりとなっております。

（プロパティマネジメント収入）

プロパティマネジメント収入は、入居者からの賃料、CP及びSLPから当社一括借上事業を営業ツールとして、物件建築を受託した対価として受領する初期手数料及びオーナーから受領する事務手数料、パートナー加入契約締結時にパートナーより受領する加入金及び月会費等から構成されております。

（ＰＭ付帯事業収入）

滞納保証事業、保険事業、オーナーに対するブロードバンド事業（JPMCヒカリ）から構成されております。

（その他の収入）

賃貸用不動産リフォーム事業、オーナー等へ販売する建築部材等の販売事業、ローン事業、イーベスト事業（収益不動産売買仲介業）等から構成されております。

(2) 株式会社JPMCファイナンスの主要な事業内容

株式会社JPMCファイナンスは主な事業として、貸金業及び家賃の滞納保証を行っております。

(3) みらい少額短期保険株式会社の主要な事業内容

みらい少額短期保険株式会社は主な事業として、保険業を行っております。

(4) 株式会社JPMCエージェンシーの主要な事業内容

株式会社JPMCエージェンシーは主な事業として、法人需要向け賃貸住宅の賃貸を行っております。

(5) 株式会社JPMCシンエイの主要な事業内容

株式会社JPMCシンエイは主な事業として、賃貸管理業を行っております。

(6) 株式会社JPMCワークス＆サプライの主要な事業内容

株式会社JPMCワークス＆サプライは主な事業として、賃貸用不動産リフォームの工事請負を行っております。

(7) 株式会社JPMCアセットマネジメントの主要な事業内容

株式会社JPMCアセットマネジメントは主な事業として、収益不動産を中心とした売買の斡旋、仲介を行っております。

(8) 大阪琺瑯株式会社の主要な事業内容

大阪琺瑯株式会社は主な事業として、不動産の賃貸を行っております。

### ４【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 （千円） | 主要な事業の内容 | 議決権の所有（又は被所有）割合（％） | 関係内容
（連結子会社） |  |  |  |  |
株式会社JPMCファイナンス | 東京都千代田区 | 35,000 | 家賃債務保証及び賃貸経営に関わるファイナンス事業 | 100.0 | 当社運用物件の滞納保証を行っております。
みらい少額短期保険株式会社 （注）１ | 東京都千代田区 | 299,600 | 保険業 | 100.0 | 当社運用物件の入居者に対する保険の販売を行っております。
株式会社JPMCエージェンシー （注）１ | 東京都千代田区 | 100,000 | 不動産賃貸業 | 100.0 | 法人需要向け賃貸住宅の賃貸業務を行っております。
株式会社JPMCシンエイ （注）１ | 東京都立川市 | 100,000 | 賃貸管理業 | 100.0 | 首都圏における賃貸物件の管理業務を行っております。
株式会社JPMCワークス＆サプライ （注）１ | 東京都千代田区 | 100,000 | リフォーム業 | 100.0 | 首都圏を中心に当社運用物件のリフォームの請負を行っております。
株式会社JPMCアセットマネジメント | 東京都千代田区 | 20,000 | 収益不動産売買仲介 | 100.0 | 当社運用物件の売買仲介を行っております。
大阪琺瑯株式会社 | 東京都千代田区 | 10,000 | 不動産賃貸業 | 100.0 | 大阪琺瑯株式会社の保有物件の管理業務を当社が請け負っております。
（その他の関係会社） |  |  |  |  |
株式会社ムトウエンタープライズ２ | 神奈川県横浜市 | 1,000 | 持株会社 | (24.0) | 役員１名が兼任しております。

（注）１．特定子会社に該当しております。

２．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

### ５【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

| 2023年12月31日現在
事業部門の名称 | 従業員数（名）
プロパティマネジメント事業及びその付随業務 | 374 | 〔42〕

（注）１．従業員数は、当社グループ外から当社グループへの出向者を含む就業人員数であります。

２．従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の最近１年間の平均雇用人員（１日８時間換算）であります。

３．当社グループの事業は単一セグメントであるため、セグメント毎の記載はしておりません。

(2) 提出会社の状況

|  |  |  | 2023年12月31日現在
従業員数（名） | 平均年齢（歳） | 平均勤続年数（年） | 平均年間給与（千円）
282 | 〔12〕 | 32.2 | 3.9 | 5,022

（注）１．従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員数であります。

２．従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の最近１年間の平均雇用人員（１日８時間換算）であります。

３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

４．当社の事業は単一セグメントであるため、セグメント毎の記載はしておりません。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金差異
①　提出会社

当事業年度
管理職に占める女性労働者の割合（％） （注）１ | 男性労働者の育児休業取得率（％） （注）２ | 労働者の男女の賃金の差異（％） （注）１
全労働者 | うち正規雇用 労働者 | うちパート・有期 労働者
2.44 | － | 63.6 | 63.4 | 104.3

（注）１．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（1991年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

②　連結子会社

連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。