第2【事業の状況】

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

 本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) 経営方針

 当社グループは、社会の課題と向き合い持続可能な賃貸経営を追求することを“住む論理”と定義し、「住む論理の追求」をパーパスとして掲げ、主要な事業である賃貸経営代行事業を行っております。今後も「オーナーの資産価値の最大化」を実現すべく、新たなサービス、商品、事業を開発し、事業規模の拡大、さらには、企業価値の向上を目指してまいります。

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(2) 中長期的な経営戦略

 当社グループは、創業以来「オーナー資産の最大化」を経営におけるミッションとして位置づけ、その実現へ向け一括借上事業を中心に、事業活動に取り組んでまいりました。その結果、オーナーから運用を委託されている運用戸数は当連結会計年度末時点において108,953戸と、賃貸住宅業界において一定のポジションを確立できたものと考えています。

 そして、今後の持続的な企業価値向上に向けて、2030年末までに25万戸超を運用し賃貸住宅マーケットの一角に加わることをビジョンとし、その実現並びに2030年以降の更なる成長を<短期~中期><長期><2030年以降>の3つのフェーズに分けて考えています。

 

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<短期~中期 (2021年~2025年)>

 新型コロナウイルス感染拡大の影響は、ワクチン接種の普及やウイルス変異による重症化リスクの減少等により、社会経済活動の更なる正常化が見込まれるものの、建材・資材価格高騰などの影響を受け、景気の先行きに関しては予断を許さぬ状況となっています。

 当社グループが安定的に運用戸数を増やし、持続的な成長を実現するために、リフォーム事業や法人需要の取込など賃貸経営に関するサービスを拡充することで、管理業務委託先であるパートナーや金融機関との連携強化に取り組んでまいります。また、販管費率を下げ、オーナーへ良い条件でのサブリースを提案できることは競争力強化に繋がることから、既存データベースをはじめとした基幹システムの全面刷新へ大きく舵を切りました。

 

 短期~中期は2021年~2025年を想定しており、この期間の取組みや数値目標に関しては、中期経営計画「JPMC2025」において公表しております。数値目標に関しては「(3)目標とする経営指標」に記載のとおりです。

 

<長期 (2026年~2030年)>

 長期:収益構造の多様化に注力 2030年までに運用戸数25万戸

 

 運用戸数の拡大により16万戸超の巨大な経済圏の確立による収益構造の多様化を目指してまいります。具体的には下記のような取組みを目指していきたいと考えています。

 

・入居者向けサービスをサブスクリプション型のビジネスモデルにより提供

 16万戸超の巨大な家賃収納プラットフォームを活かし付帯商品をワンビリングで提供可能となる強みを活かし、様々な付帯サービスをサブスクリプションで提供することを考えております。付帯サービスとは入居者に対して快適な住生活サービスの提供、例えばコンシェルジュサービスを入口とし、家事代行サービス、配送サービスといったサービス提供が考えられます。

 

・賃貸住宅オーナーや業界へワンストップサービスを展開

 賃貸住宅オーナー、入居者、業界など巨大な経済圏を形成しており、さまざまなサービスの展開が考えられます。賃貸住宅オーナーに対しては賃貸住宅経営からのより一層の手離れを実現するサービス、例えば税務相談や法律相談、会計アウトソーシングといったサービスなどが考えられます。また、業界に対しては労働力不足の解消やその補完サービス、例えば契約書自動出力やコールセンターサービスなどの展開が考えられます。

 

 また、2030年までに運用戸数25万戸を実現し、賃貸住宅業界の主要プレイヤーの一角に加わることを当社のビジョンとしております。

 

<2030年以降>

 次なる成長時期と位置づけ、25万戸超の巨大な家賃収納プラットフォームやPropTech(※)によるビッグデータを活用した新たな事業領域への展開を目指していきたいと考えています。

 

※PropTech:Property Management Technologyの略。当社グループではAIとICTの融合により賃貸住宅業界の課題を解決する技術と定義しています。

 

(3) 目標とする経営指標

 当社グループでは運用戸数の増加による事業基盤の拡大、資本効率を重視しています。そのため「運用戸数」「新規申込戸数」「売上高」「ROE」「配当性向」の5つの指標を重要な経営指標としています。

「運用戸数」  :事業規模を示す指標。2025年までに16万戸、2030年までに25万戸を目標としています。

「新規申込戸数」:新たに運用を受託した戸数。運用戸数拡大へ向けての成長見通しを示す指標。

運用戸数の目標の達成に向け、2025年までの5カ年累計110,000戸、2030年までの5カ年累計154,000戸を目標としています。

「売上高」   :運用戸数拡大による安定収入の拡大を目指しております。2025年に770億円、2030年に1,110億円を目標としています。

「ROE」   :20%以上を目標水準としています。持続的に資本コストを上回ることが重要であると考えています。

「配当性向」  :40%以上を目標水準としています。

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(4) 経営環境

 賃貸住宅業界においては、新設住宅着工戸数(貸家)が2年連続で減少となりました(※)。賃貸マンションの供給過多に起因する空室率の高さが社会問題化する中で、これまでマーケットの成長を牽引してきた賃貸住宅メーカーによる建築に依拠したビジネスモデルの成長ポテンシャルは限定的であり、今後は既存の物件の収益性をいかに高めていくかという点が社会的なテーマになると考えております。

 また、労働人口の減少という社会問題が顕在化する中、新型コロナウイルス感染症拡大が収束した後には外国人労働者の受入れが加速していくことが予想されます。今後増加する外国人労働者へ住まいを提供することは、当社グループの収益性を高めるだけでなく、社会問題の解決へも寄与するものと考えており、当社グループはこのような社会情勢の変化を的確に捉え、新たな社会的価値を創出することで持続的な成長を実現していきたいと考えております。

 

※国土交通省が発表した建築着工統計調査報告によると、2024年の新設住宅着工戸数(貸家)は342,044戸と2年連続の減少となっている。

 

(5) 優先的に対応すべき事業上及び財務上の課題

 中期経営計画「JPMC2025」の5年目となる2025年12月期は、不安定な国際情勢を背景とした資源価格や原材料価格の高騰、円安基調の継続、物価上昇による個人消費の停滞など、景気の先行きについては依然として予断を許さない状況となっております。

 このような事業環境下において、当社グループは以下の事項を重要課題として捉え、その対応に引き続き取り組んでまいります。

 

①持続的な成長のための事業基盤の強化

 持続的な成長を継続していくためには、運用物件数の増加と幅広い借上ニーズへの対応により、ストックビジネスを極めていくことが最優先課題であります。これに対応するため、当社は2024年1月1日付で全社的な組織改編を行い、営業・マーケティング機能と、プロパティマネジメント機能にそれぞれ特化したグループ全体での社内カンパニー制を構築いたしました。これにより、従来分散していた戦力やノウハウを集中化し、シナジーを創出することにより、より機動的な営業スタイルに変革するとともに、きめの細かいプロパティマネジメントを展開することにより、物件オーナー様はもとより、入居者様そしてパートナー企業様の満足度を高め、各ステークホルダーに対してより多くの利益をもたらすことができるよう努めてまいります。

 

②効率性の追求

 当社は、業界の中でも一定の収益性の高さを実現できていると考えておりますが、さらに持続的な成長を遂げていくためには、効率性をさらに追求し、利益体質を強化していく必要があります。

 その実現のため、全社的な業務改革・効率化を目指して、本年度中の基幹システムの開発、稼働に向けて鋭意取り組んでまいります。また、グループ全体での社内カンパニー制の導入により、主力事業である賃貸経営代行事業と、リフォーム、滞納保証、保険事業などの関連事業とのシナジーを最大化し、JPMCグループとして賃貸経営に関連するサービスをワンストップで提供することで、競争力のさらなる向上を目指してまいります。

 

③ESG経営の推進

 当社は、ESGのマテリアリティを特定し、それぞれを実現することで達成させるSDGsや気候変動への対応目標を設定し、その達成に向けて取り組みを進めております。その結果、2025年2月に国際環境非営利団体であるCDPにより、CDP2024においてB評価を受けております。今後も、既存物件をリフォーム・リニューアル・リノベーションした上で当社が借上げを行う「スーパーリユース」の積極的な事業展開を行ってまいります。

 また、過半数の社外取締役で構成される取締役会や、任意に設置している指名・報酬委員会の実効性をさらに高めるなど、コーポレートガバナンスの強化を実現するとともに、女性や外国人を含めた多様な人材のマネージャー職への積極的登用など、ダイバーシティ経営を推進し、企業価値向上に繋がるよう取り組みを進めてまいります。

 

 

2【サステナビリティに関する考え方及び取組】

 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組みは、次のとおりであります。

 以下の文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) サステナビリティ経営について

 当社グループのパーパスである「住む論理の追求」とは、社会課題と向き合い、持続可能な賃貸経営を追求することを意味しております。スクラップ&ビルドを繰り返すのではなく、オーナーの所有する既存の物件をリユースすることがサステナビリティの実現に寄与するものと考えております。また、その前提として気候変動が引き起こす自然災害を最小限の被害にとどまらせることもサステナビリティの実現に向けて重要となってきます。

 当社グループは、2020年12月に「気候関連財務情報開示タスクフォース(TCFD)」の最終報告書(TCFD提言)に賛同しました。また、2022年10月、代表取締役社長執行役員を委員長とする「サステナビリティ委員会」を設置し、優先して取り組む重要課題(以下「マテリアリティ」という。)を特定しております。

 

当社グループのマテリアリティ

マテリアリティ

概要

主要な取り組み

関連するSDGs

リユースエコノミーの推進

持続可能な賃貸経営を実現することでリユースエコノミーを推進する

既存物件の借上げにより、不要な新築抑制。それによって、サステナビリティ実現、CO2排出の抑制に貢献

リニューアル、リフォーム、リノベーションにより入居者ニーズに合った住居を提供

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人口動態

中高年齢層の人口・世帯増による、賃貸住宅におけるニーズの変化に合わせた住居の提供を行う

高齢者向け住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応

ミドルエイジの単身世帯向けニーズに適した住環境の提供

外国人労働者への住まい提供、家具家電のレンタルサービスなど

AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応

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気候変動

リユースエコノミーの推進により脱炭素社会を目指すことに寄与する

既存物件の再生や、その後の持続可能な運用を行う「スーパーリユース」の促進

TCFDに対応した情報開示

保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用

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地方創生

地方における課題を住環境の整備により解決を目指す

適正賃料でありながら、クリーンかつ快適な住居を提供することでテナントリテンションを高める

社会課題である労働人口の減少に対して、外国人就労者へ快適な住環境を提供

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多様な人材の

活躍

労働人口の減少によって引き起こされる社会課題を多様な個性をもった人財がその能力を発揮できる環境を提供し続けることで持続的な成長を目指す

女性人材が活躍できる体制の整備

人事制度の充実

各種資格取得支援、資格手当

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安心・安全・快適な住宅の提供

既存の躯体を活かしながら、安心・安全・快適な住宅を提供する

借上げ時及び、定期的な建物診断を無償で実施

欠陥が見つかった場合は、オーナーに共有した上で必要に合わせた修復工事(防水工事、外壁工事、雨漏り工事等)の実施

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ガバナンス

取締役会の実効性の向上や、株主や機関投資家との積極的な対話の頻度を上げ、企業価値の向上を図ることで、すべてのステークホルダーの利益を循環的に拡大する

ガバナンス体制の強化

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① ガバナンス

 当社グループではサステナビリティ経営を推進するにあたり、グループCEOである代表取締役社長執行役員が委員長として中心となり「サステナビリティ委員会」において環境課題について協議し対応方針を明確にしたうえで全社グループへ共有を図っております。協議された内容等については適宜取締役会にて報告を行っております。

 

② 戦略

 当社グループでは、気候変動が事業に与える影響について、TCFD提言に基づいてシナリオ分析を実施し、リスクと機会の抽出と評価、必要な対応の検討を行っています。シナリオ分析では、IPCC、IEA(※)等の各種レポートを参照し、温暖化対策が推進された世界(1.5℃シナリオ)と温暖化が進行する世界(4.0℃シナリオ)の複数のシナリオを想定し、2030年時点で事業に与える影響を検証しました。その結果、当社グループの事業において気候変動に伴う重大なリスクは確認されませんでしたが、当社グループでは、気候変動をはじめとしたサステナビリティに関する事象が当社グループの事業に与える影響についてガバナンス、リスク管理の取組みを通して把握、管理していくとともに、機会の獲得に取り組んでまいります。

※IPCC:気候変動に関する政府間パネル/Intergovernmental Panel on Climate Change

   IEA:国際エネルギー機関/International Energy Agency

 

 気候変動リスク・機会の特定と発現時期

気候関連

リスク・機会の種類

JPMCグループの

気候関連リスク・ 機会の概要

評価

潜在的な影響

シナリオ

重要度

リスク

移行リスク

政策/

法的リスク

気候変動規制導入

1.5℃

気候変動規則への対応による事業コスト増加

カーボンプライシング導入

1.5℃

カーボンプライシング、炭素税等の導入によるコスト増加

技術/

市場リスク

再生可能エネルギー活用推進

1.5℃

再生可能エネルギーや脱炭素エネルギー等への対応による機器・設備の導入コスト増加

評判リスク

投資家からの評判低下

1.5℃

投資家からの環境情報開示要求への対応不備によるレピュテーションの低下

営業活動、採用活動への悪影響

1.5℃

ステークホルダーからのレピュテーション低下による新規獲得件数の低下や、新規採用および従業員エンゲージメン

トへの悪影響

物理的リスク

急性リスク

台風や洪水などの異常気象の発生

4.0℃

気候変動に起因する自然災害による収益減少

4.0℃

自然災害による被害に対する支払保険料の増加

機会

製品/サービス

/市場

新築物件の建築抑制

1.5℃

スクラップ&ビルドへの批判と既存物件の再生需要の高まりによる事業拡大

リユースの推進

1.5℃

既存物件の再生需要の高まりによる、当社スーパーリユースのニーズ増加

環境負荷の軽減

1.5℃

環境負荷の軽減につながるリフォーム、リノベーション需要の増加と賃貸物件としての魅力向上

 

 

③ リスク管理

 当社グループでは、中期経営計画を実現する上で、的確なリスクの把握と迅速な対応が重要であると認識しております。

 サステナビリティ関連のリスク管理のため、サステナビリティ委員会において、当社グループのマテリアリティに基づくサステナビリティ関連のリスクと機会の選定と評価を行っています。リスクと機会の評価にあたっては、IEA、IPCC等の各種シナリオを参照し、必要に応じて関連する事業部門にヒヤリングを行った上で、発生可能性と重要度、対応策の有無などで評価し、重要度を決定しています。サステナビリティに関連するリスクと機会のうち、重要度が高いものは、サステナビリティ委員会から取締役会に報告をしています。サステナビリティ関連の重要なリスクは、取締役会において、当社グループのその他のリスクと統合的な管理を行っています。

 サステナビリティ委員会では、リスクを緩和するための対応策を検討し、設定した指標と目標によって対応策の進捗を管理しています。

 

④ 指標及び目標

2022年度を基準年としグループ全体で2030年度に50%削減、2050年度にカーボンゼロを目指します。

 

2023年度実績

2024年度実績

2030年度目標

2050年度目標

排出量(tCO2)

排出量(tCO2)

2022年度比

Scope1

128.21

134.72

△50%(※)

ゼロ

Scope2

197.99

188.27

Scope3

8,723.09

10,546.31

(注)2024年よりCO2排出量の算定方法の変更を行いました。過年度分も遡及適用し、2023年度は変更後のCO2排出量となっております。

 ※Scope1・2合わせた排出量の削減

 

 

(2) 人的資本に対する取組み

① ガバナンス

 物件オーナーやパートナー企業、株主様などのステークホルダーに対して、絶え間なく価値創造を続けて行くうえで、当社にとって最も重要な経営資源である人的資本を有効に活用し、かつ人材が長く安心して活躍できるような会社としていくことは、非常に重要な経営課題となります。当社は業務執行の審議・決定機関である執行役員会と、CxOをコアメンバーとして定期的に開催するプレジデント会議において、この課題を共有するとともに、施策の検討と決定を行っております。また、施策の推進にあたっては、人事機能を統括する部門だけではなく、事業部門やグループ会社も一体となって取り組むことにより、着実に実行して成果を生み出す体制作りを図っております。

 

② 戦略

 当社グループは「持続可能な賃貸経営を。」をスローガンとして、企業のパーパス(目的)である「住む論理の追求」、ミッションである「オーナー資産の最大化」を実現するべく経営努力を続けておりますが、その原動力は人材であることはいうまでもありません。また、当社の目指す「エクセレントカンパニーの創造」においては、単に業績面での高いパフォーマンスだけでなく、従業員が安心して長く働き続けられるような制度や環境を整えていくことも大切な要素としてとらえています。人的資源が最大限のパフォーマンスを発揮していくためには、女性活用、外国人採用、キャリア採用といった狭義のダイバーシティに留まらず、多様な発想、能力をもった人材が集い、自社とステークホルダーの共生にむけて、活発な議論を交わす企業風土が必要不可欠となります。また、お互いを尊重し助け合うことで、活き活きと働ける組織を育むことが重要です。

 こうした考えをもとに、人材の育成及び社内環境整備に関する方針として、当社ではダイバーシティの推進、健康経営の推進、エンゲージメントの向上、マインドとスキルの向上をキーワードとして掲げ、人事戦略を遂行しています。

 ダイバーシティについては、労働人口の減少が続くと見込まれるなか、女性の活躍は企業の存続にとって不可欠であるという認識のもと、採用場面においても女性の採用を積極的に進めております。育児休業を挟んだ子育て世代の女性社員も多く活躍して頂けるよう、施策としては、フレックスタイムの導入や残業減少を狙いとしたIT環境の整備に取り組んでおりますが、2025年4月及び10月に予定されている育児・介護休業法の改正に対応し、努力義務とされている事項についても積極的に制度に採り入れ、10月改正分についても4月から先行して社内規程に反映し、施行していく予定です。一方、当社における女性管理職比率は、提出会社単体ベースで2.5%、連結ベースでも4.8%と、いまだ低い水準にとどまっておりますが、女性社員が多く働く営業事務の職場において、2024年度から導入したセクレタリースーパーバイザー制度は、日常の指導・教育の場面において実効性を発揮しながら、女性管理職候補の育成にもつながりつつあり、将来的な女性管理職比率の向上に繋がっていくものと考えております。加えて、当社グループは国内市場のみの事業展開でありながら、外国籍の社員も在籍しており、多様性に富んだ人材ポートフォリオを実現しています。

 健康経営に関しては、一定年齢以上の従業員に対しては、法の要請を超えた検診項目を提供する人間ドックの受診を可能にしているほか、契約カウンセラーにより定期的な(毎月2回)カウンセリング機会の提供を行っており、心身の健康の維持・向上に向けた体制を整えております。加えて、広域営業体制をとっている当社にとって不可欠な自動車の運転については、安全性を確保するため、新入社員教育の中に運転講習を組み込むなどして、労働災害の防止にも配慮しております。こうした取組みを通じて、2025年3月、経済産業省による健康経営優良法人認定制度にて、「健康経営優良法人2025」に4年連続で認定されております。

 エンゲージメント向上の面については、2023年度より全社員に対して半年ごとにエンゲージメントサーベイを実施し、経営・事業・職場・上司という多角的な側面から現状のエンゲージメントスコアの把握を行うとともに、各側面に対する従業員の期待度と満足度のギャップ分析を綿密に行い、離職率減少に向けた経営課題の抽出と、対策案の検討を継続的に行っております。加えて、当社グループでは「全社員の経営参加」を経営の三大基本方針のひとつとして掲げ、全員を対象として年俸の一部を株式報酬として支給することや、従業員持株会参加者に対しては、世間水準を大きく上回る50%の奨励金の拠出を行っており、自社の業績の向上に対する貢献と、従業員自身の資産価値との連動性を強調し、経営への参加意識の向上と、やり甲斐・働き甲斐の向上に繋げています。さらに、新入社員のエンゲージメント維持に向けて、2024年度より新たにメンター制度を導入し、研修を受けた入社2年目社員がメンターとして月2~4回の頻度で新入社員と面談し、迷いや悩みを吸い上げ、アドバイスによりメンタル面のサポートを行う仕組みを構築しました。また、キャリア採用入社者についても、入社2ヶ月目以降の人事部門による定期的な面談により、フォローの強化を図る取組みを行っています。このような多角的な取組みを通じて、エンゲージメントの向上に繋げていく所存です。

 マインドとスキルの向上に関しては、新入社員研修、入社2年目研修、年4回の中途採用者研修を、人事部門とアカデミー事業室とでカリキュラムを分担し、さらに外部研修機関も活用するなどして推進しております。2024年度においては、管理職向けの教育に注力し、マインド研修に加えて、コンプライアンス研修やハラスメント防止研修もカリキュラムに組み込み、管理職として備えるべき知識・素養の教育に務めてきました。また、2024年度は、当社の新商品・新サービスのリリースが相次いだことから、それらに関する専門知識の習得や、営業手法の徹底を狙いとする研修会を定期的に開催しております。加えて、当社として必要な資格の取得プロセスを通じて専門知識を知得してもらうことを狙いとして、各種の資格取得の補助や、祝い金、資格手当の充実にも努めております。その結果、当社グループにおける主な資格の保有者は、宅地建物取引士105名、賃貸不動産経営管理士111名となっております。

 

③ リスク管理

 職場の安全衛生及び従業員の健康に関しては、人事部門による状況把握と個別対応、安全衛生委員会における課題の共有化に加え、定例の執行役員会において、私傷病による休職者、長時間労働者等のデータを月例で報告しており、過重労働の防止や健康維持施策が有効に機能しているかについて経営として把握を行っております。

 

④ 指標及び目標

 当社グループは、人的資本経営の強化に向けて、以下の目標(連結ベース)を掲げ取り組んでまいります。

指 標

実績(2023年度)

実績(2024年度)

目 標

女性役員比率

(執行役員含む)

15.4%

15.4%

2030年度   30%

女性管理職比率

2.1%

4.8%

2030年度   30%

ストレスチェック受診率

90.0%

90.9%

2025年度   95% 以上

労働災害件数

 0 件

1

2025年度    0  件

エンゲージメントスコア

50.2

52.5

2030年度   62  以上

宅地建物取引士有資格者

 95名

105

2025年度  110名 以上

賃貸不動産経営管理士

有資格者

101名

111

2025年度  130名 以上

    (注)エンケージメントスコアは、株式会社リンクアンドモチベーション「エンゲージメントサーベイ」において調査を実施した、同社の算定基準による当社の評価及び偏差値になります。

 

 

3【事業等のリスク】

 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。

 

(1) マテリアリティ

マテリアリティ項目

①関連する機会とリスク

(〇機会 ●リスク)

②主要な取り組み

人口動態

〇●人口の減少や少子高齢化の進行などの人口動態の変化による空室リスク

〇労働人口の減少

●都市人口流入・地方過疎化

・高齢者向け住宅のサブリースの事業を強化し、高齢化社会へ対応

・ミドルエイジのニーズに適した住環境の提供

・家具家電のレンタルサービスなど外国人労働者への住まい提供

・AIを活用した借上賃料の査定などにより、人口動態や地価を適時に把握し反映させる体制を整備し対応

競合

●異業種などからの新規参入

・競合他社との差別化、サービスの向上

経済状況

〇●金融機関の融資姿勢の変化

●金利変動等による収益性見通し悪化に伴うオーナーの投資意欲の低下

・金融機関との提携強化

・オーナーの保有物件における利回りの向上、それを実現するためのリーシング力の強化

気候変動

〇既存物件の再生需要の高まりによる、当社スーパーリユースのニーズの増加

●気候変動規制への対応による事業コストの増加

●環境課題に対する対応の遅れによるレピュテーションの低下

●気候変動に起因する自然災害による収益の減少

・既存物件の再生からその後の持続可能な運用を行うスーパーリユースの促進

・TCFDに対応した情報開示

・保険事業では再保険を活用したリスクの分散や異常危険準備金の積み立てなど大規模損害に対し保険金の支払に備えた運用

税制改正

〇●不動産に関連する税制改正によるオーナーの投資意欲の変化

・税制改正に関する情報を適時に把握

・税制改正に対応した商品開発が可能な体制整備

法的規制

●法令等の違反や不正等による許認可の取消や行政処分による社会的信用度の低下

●法令等の改廃及び新設等による事業範囲の制限や費用負担の増加

・役員・従業員への定期的なコンプライアンス研修

・法的規制の改廃及び新設等の情報を適時に把握し対応可能な体制整備

パンデミック

●本部機能や営業活動の停止

〇●人の移動の制限に起因する空室リスク

・BCPの整備・訓練・運用

・物件ごとに人の移動の制限などの特殊な環境変化を勘案し、借上賃料の査定に反映

多様な人材の活躍

〇従業員の採用・育成による会社の成長

●人材確保競争の激化によるコスト増加

・女性人材が活躍できる体制の整備

・人事制度の充実

・各種資格取得支援、資格手当

運用物件の受託営業手法の多様化

〇●パートナーの営業方針の変更などによる一括借上への取組姿勢の変化

●パートナー企業の営業力及び競争力の低下

・パートナー企業に対するサポート並びに研修

・金融機関との連携強化により金融機関からの紹介による営業チャネルを強化

適切な賃料査定

〇オーナーの満足度向上

●想定どおり入居が進まないことによる収益性悪化

・競合物件に勝る募集条件の設定

・運用開始後の定期的なモニタリング及び施策立案実行

システムトラブル

●災害や事故などによる通信ネットワークの遮断など

・BCPの整備・訓練・運用

・データをクラウド上に保存

情報管理

●個人情報の漏洩等の重大なトラブルによる社会的信用の低下

・社内情報管理システムのセキュリティ強化

・情報管理に関する規程の整備と運用

品質管理

●建築基準法に適合しない物件の運用

・賃料査定時に建築基準法に適合している物件であることを確認の上、不適合であると判断した場合、運用を行わない

 

 

マテリアリティ項目

③対応するSDGsのゴール

④中計で掲げる戦略への影響

⑤影響の

大きさ

⑥発現の蓋然性、時期

⑦評価

⑧前年比較

人口動態

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地方過疎化が進むことによる地方都市の物件の収益化へのスピードの鈍化

極めて重要

競合

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競合の台頭による受託(新規申込)ペースの鈍化

重要

経済状況

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オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化

注視

気候変動

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気候変動に起因する自然災害による収益の減少

注視

税制改正

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オーナーの投資意欲の減退による受託(新規申込)ペースの鈍化

注視

法的規制

営業活動の停止や事業範囲の制限による受託(新規申込)ペースの鈍化

注視

パンデミック

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営業活動の停止による受託(新規申込)ペースの鈍化

人の移動の制限に起因した入居スピード低下による収益化スピードの鈍化並びにROEの低下

注視

多様な人材の活躍

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人材が活躍できないことによる計画実行力の低下

極めて重要

運用物件の受託営業手法の多様化

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営業力の低下に伴う受託(新規申込)ペースの鈍化

重要

適切な賃料査定

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想定どおりの入居が進まないことによる収益性の低下によりROEが低下

極めて重要

システムトラブル

事業活動の停滞による計画実行力の低下

注視

情報管理

社会的信用度の低下に伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化

注視

品質管理

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問題が顕在化することによるブランドイメージの毀損。それに伴う営業力の低下による受託(新規申込)ペースの鈍化

注視

 

(2) 財務リスク

財務リスク

①関連する機会とリスク

(〇機会 ●リスク)

②主要な取り組み

減損

●保有不動産の時価の低下

・取締役会で取得価額の適切性を十分に審議

・取得後の事業状況やマクロ経済環境の定期的なモニタリング

資金調達

●金融機関の融資姿勢の変化等による借入の難化

●金利の上昇

・健全な収益及び財務状況の維持

・適時かつ適切な情報提供等による取引銀行との協力関係の維持

リース会計

●会計方針の変更により従来オペレーティングリースとして処理していた対象資産をオンバランスすることによる自己資本比率低下、リース資産減損など

・適切な会計処理を行うための論点整理

信用リスク

●入居者の滞納増加

●パートナー企業の資金繰り悪化や倒産

・情報収集、与信、債権保全

・滞納保証事業においては二次保証の活用によりリスクを低減

 

財務リスク

③対応するSDGsのゴール

④中計で掲げる戦略への影響

⑤影響の

大きさ

⑥発現の蓋然性、時期

⑦評価

⑧前年比較

減損

ROE目標の未達

注視

資金調達

注視

リース会計

注視

信用リスク

注視

 

 

4【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。

 

① 財政状態及び経営成績の状況

 当連結会計年度におけるわが国経済は、円安を背景としたインバウンド需要や個人消費の持ち直しがみられ、緩やかな回復傾向が継続いたしました。しかしながら、世界的な金融引締め政策に伴う影響や資材・エネルギー価格の高騰など、依然として景気の先行きに注視が必要な状況が続いております。

 このような状況のもと当社グループは、パーパスである「住む論理の追求」のもと、賃貸住宅(マンション・アパート)の経営代行事業の持続的な成長とさらなる企業価値向上に向けて、運用戸数の拡大とグループ一体となった収益性強化を基本戦略として事業に取り組みました。

 ストックである運用戸数は、108,953戸と前期末比で1,253戸の純減となりました。ストックを活用した収益性強化に向けて、プロパティマネジメントの管理精度向上による入居率上昇に加えて、賃貸経営代行とリフォームを組み合わせた「スーパーリユース」、PM付帯事業である滞納保証・家財保険などのクロスセルの推進により、1戸当たりの収益性の向上に取り組みました。また、経営基盤の強化を目的として人的資本への投資を引き続き行いました。

 この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。

 

a.財政状態

 当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ583百万円増加し18,735百万円となりました。

 当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ108百万円減少し9,400百万円となりました。

 当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ691百万円増加し9,334百万円となりました。

 

b.経営成績

 当連結会計年度の経営成績は、売上高58,987百万円(前期比2.8%増)、営業利益2,722百万円(同5.7%増)、経常利益2,727百万円(同5.5%増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,831百万円(同0.8%増)となりました。

 

 売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。

 

(プロパティマネジメント収入)

 パートナーや金融機関との連携を強化し運用戸数の獲得に取り組みました。また、プロパティマネジメントの管理精度向上とストックの良質化による収益性強化に取り組みました。

 この結果、当連結会計年度におきまして、プロパティマネジメント収入は53,778百万円(前期比1.4%増)となりました。

 

(PM付帯事業収入)

 当社の運用物件の新規入居者に対する滞納保証及び家財保険などのクロスセルに取り組みました。

 この結果、PM付帯事業収入は2,593百万円(前期比2.0%増)となりました。

 

(その他の収入)

 リフォーム事業が好調に推移しました。また、販売用不動産の売却を行いました。

 この結果、その他の収入は2,616百万円(前期比47.0%増)となりました。

 

② キャッシュ・フローの状況

 当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ656百万円増加し、当連結会計年度末には7,505百万円となりました。

 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 営業活動によるキャッシュ・フローは、2,950百万円の収入(前連結会計年度は2,004百万円の収入)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が2,666百万円、棚卸資産の減少額が286百万円、減価償却費が143百万円、法人税等の支払額が694百万円あったことによるものであります。

 

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 投資活動によるキャッシュ・フローは、428百万円の支出(前連結会計年度は932百万円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出が237百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が179百万円あったことによるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 財務活動によるキャッシュ・フローは、1,866百万円の支出(前連結会計年度は1,596百万円の支出)となりました。これは主に、配当金の支払額が942百万円、長期借入金の返済による支出が635百万円、自己株式の取得による支出が287百万円あったことによるものであります。

 

③ 生産、受注及び販売の実績

 当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。

 

a.生産実績

 該当事項はありません。

 

b.仕入実績

 当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。

売上原価区分

当連結会計年度

(自 2024年1月1日

至 2024年12月31日)

仕入高(百万円)

前期比(%)

プロパティマネジメント収入原価

47,971

0.7

PM付帯事業収入原価

1,634

0.4

その他の原価

1,505

46.7

合計

51,110

1.6

 

c.販売実績

 当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。

売上区分

当連結会計年度

(自 2024年1月1日

至 2024年12月31日)

販売高(百万円)

前期比(%)

プロパティマネジメント収入

53,778

1.4

PM付帯事業収入

2,593

2.0

その他の収入

2,616

47.0

合計

58,987

2.9

 

 

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。

 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積に用いた仮定のうち、重要なものについては「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。

 

② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

a.財政状態及び経営成績の分析

 当連結会計年度における財政状態及び経営成績の分析につきましては、「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりです。

 

b.資本の財源及び資金の流動性

 (1) キャッシュ・フロー

 当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

 なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。

 

2020年

12月期

2021年

12月期

2022年

12月期

2023年

12月期

2024年

12月期

自己資本比率(%)

47.8

38.8

42.3

47.6

49.8

時価ベースの自己資本比率(%)

155.7

101.2

98.0

109.3

105.0

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)

0.7

1.6

1.3

1.2

0.6

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

662.7

290.2

263.0

289.7

501.5

自己資本比率:自己資本/総資産

時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い

※ 各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。

※ 株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。

※ キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。

※ 有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。

 

 (2) 資金の需要

 さらなる企業価値の向上を図るための事業投資、運転資金及び債務の返済、並びに株主還元策の実施の資金需要に備え、資金調達及び流動性の確保に努めています。

 

 (3) 資金の財源及び資金の流動性

 運転資金及び債務の返済、株主還元策の実施に関しては基本的に営業活動によるキャッシュ・フローや自己資金を充当することにより対応する方針であります。また、企業価値の向上を図るための事業投資につきましては自己資金や金融機関の借入を基本としております。

 なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は1,706百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は7,505百万円となっております。

 

③ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

 当社グループでは2021年12月期から5年間を対象とする中期経営計画「JPMC2025」を策定し、「コロナ禍における運用戸数の拡大」と「Back to normal における収益性改善」を基本戦略として事業を推進してまいりました。

 中期経営計画「JPMC2025」では、最終年度である2025年12月期において、KPIとして「運用戸数16万戸」「新規申込戸数5ヵ年累計110,000戸」「売上高770億円」「ROE(自己資本利益率)目標水準20%以上維持」「配当性向目標水準40%維持」を目標としております。

 当連結会計年度におきましては、運用戸数108,953戸、新規申込戸数7,115戸、売上高589億円、ROE(自己資本利益率)20.4%、配当性向53.3%となりました。

 

 ◇経営指標

 

2024年12月期

2025年12月期

予想

2025年12月期

目標

2030年12月期

目標(参考)

運用戸数

108,953戸

109,543戸

160,000戸

250,000戸

新規申込戸数

7,115戸

10,359戸

5ヵ年累計

110,000戸

5ヵ年累計

154,000戸

売上高

589億円

600億円

770億円

1,110億円

ROE(自己資本利益率)

20.4%

20%以上

20%以上

20%以上

配当性向

53.3%

40%以上

40%以上

40%以上

 

5【経営上の重要な契約等】

 当社は、収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」の利用を希望する賃貸管理会社、建築会社及びリフォーム会社に対して、パートナー加入契約を締結することで、当システムの利用を許諾しております。なお、契約の要旨は次のとおりであります。

 

① J'sパートナー加入契約

契約対象先

賃貸管理会社

契約期間

5年(それ以後は5年毎の自動更新)

加入会社の権利

「スーパーサブリース」名称使用並びに契約テリトリー内の「スーパーサブリース」契約物件の管理受託の権利

契約期間内解約

契約残存期間(契約更新期間を含む。)の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

(注) 当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

 

② JPMCコンストラクションパートナー加入契約

契約対象先

建築会社

契約期間

5年(それ以後は5年毎の自動更新)

加入会社の権利

「スーパーサブリース」名称使用並びに「スーパーサブリース」契約物件の建築・リフォーム受注の権利

契約期間内解約

契約残存期間(契約更新期間を含む。)の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

(注) 当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

 

③ JPMCリフォームパートナー加入契約

契約対象先

リフォーム会社

契約期間

5年(それ以後は5年毎の自動更新)

加入会社の権利

「スーパーサブリース」名称使用並びに「スーパーサブリース」契約物件の賃貸住宅リフォーム受注の権利

契約期間内解約

契約残存期間(契約更新期間を含む。)の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

(注) 当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

 

④ JPMCシルバーパートナー加入契約

契約対象先

建築会社

契約期間

5年(それ以後は5年毎の自動更新)

加入会社の権利

「ふるさぽ」名称使用並びに「ふるさぽシステム」による契約物件の建築受注の権利

契約期間内解約

契約残存期間(契約更新期間を含む。)の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

(注) 当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

 

⑤ ふるさぽパートナー加入契約

契約対象先

介護会社

契約期間

5年(それ以後は5年毎の自動更新)

加入会社の権利

高齢者住宅を運営するにあたり「高齢者専用賃貸住宅一括借上システム」を利用する権利

契約期間内解約

ふるさぽシリーズの賃貸借契約期間中は、解約できないものとしております。

(注) 当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

⑥ JPMCイーベストパートナー加入契約

契約対象先

不動産売買仲介会社

契約期間

5年(それ以後は5年毎の自動更新)

加入会社の権利

「イーベスト」名称使用並びに「イーベスト」契約物件の売買仲介受注の権利

契約期間内解約

契約残存期間(契約更新期間を含む。)の月会費を期間内解約違約金として支払うことにより解約できるものとしております。

(注) 当該契約に基づく加入会社の権利の対価として、加入金及び月会費を受領しております。

 

 

6【研究開発活動】

 該当事項はありません。