第一部 【企業情報】
第１ 【企業の概況】
１ 【主要な経営指標等の推移】
(1) 連結経営指標等
回 次 | 第36期 | 第37期 | 第38期 | 第39期 | 第40期 | |
決 算 年 月 | 平成23年12月 | 平成24年12月 | 平成25年12月 | 平成26年12月 | 平成27年12月 | |
売上高 | （千円） | |||||
経常利益 | （千円） | |||||
当期純利益 | （千円） | |||||
包括利益 | （千円） | |||||
純資産額 | （千円） | |||||
総資産額 | （千円） | |||||
１株当たり純資産額 | （円） | |||||
１株当たり | （円） | |||||
潜在株式調整後 | （円） | |||||
自己資本比率 | （％） | |||||
自己資本利益率 | （％） | |||||
株価収益率 | （倍） | |||||
営業活動による | （千円） | △ | △ | △ | ||
投資活動による | （千円） | △ | △ | △ | △ | |
財務活動による | （千円） | △ | △ | |||
現金及び現金同等物の | （千円） | |||||
従業員数 | （名） | |||||
（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第36期から第38期は、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。
(2) 提出会社の経営指標等
回 次 | 第36期 | 第37期 | 第38期 | 第39期 | 第40期 | |
決 算 年 月 | 平成23年12月 | 平成24年12月 | 平成25年12月 | 平成26年12月 | 平成27年12月 | |
売上高 | （千円） | |||||
経常利益 | （千円） | |||||
当期純利益 | （千円） | |||||
資本金 | （千円） | |||||
発行済株式総数 | （株） | |||||
純資産額 | （千円） | |||||
総資産額 | （千円） | |||||
１株当たり純資産額 | （円） | |||||
１株当たり配当額 | （円） | |||||
( | ( | ( | ( | ( | ||
１株当たり | （円） | |||||
潜在株式調整後 | （円） | |||||
自己資本比率 | （％） | |||||
自己資本利益率 | （％） | |||||
株価収益率 | （倍） | |||||
配当性向 | （％） | |||||
従業員数 | （名） | |||||
（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．第36期から第38期は、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。
３．平成23年12月期の１株当たり配当額６円には、上場記念配当３円を含んでおります。
４．平成26年12月期の１株当たり配当額６円には、東証二部市場変更に伴う記念配当３円を含んでおります。
５．平成27年12月期の１株当たり配当額10円には、東証一部銘柄指定に伴う記念配当３円を含んでおります。
２ 【沿革】
当社は、戦後の日本の復興のなかでも比較的遅れていた「住」の部分において、「人々に安く広く良質な住宅を提供し、快適な空間を創造していきたい」というビジョンのもと、昭和51年２月、株式会社サンセイサービスとして、東京都中央区銀座７丁目にて設立されました。
設立当初は、不動産の売買仲介及びマンション・アパ－ト・ビル等の賃貸、仲介事業のみでありましたが、業容の拡大に伴い「不動産販売事業」を開始いたしました。平成３年からは、一般的な不動産業者があまり取引対象としてこなかった底地の取扱いを開始し、現在では底地による収益が「不動産販売事業」の主要な部分を占めております。
また、不動産販売事業を軸としながら、更なる顧客サービスの追求のため、平成17年３月に株式会社One’s Life ホームを設立して「建築事業」を開始し、お客様の戸建住宅の建築工事やリフォーム工事等のニーズにお応えしております。
当社設立以後の企業集団に係る経緯は、次の通りであります。
年 月 | 概 要 |
昭和51年２月 | 不動産の売買仲介及びマンション・アパート・ビル等の賃貸、仲介事業を目的として、株式会社サンセイサービス（現 株式会社サンセイランディック）を東京都中央区に設立 |
昭和51年３月 | 宅地建物取引業免許を取得（東京都知事(1)30441号） |
昭和51年９月 | 本店を東京都目黒区祐天寺へ移転 |
昭和62年３月 | 商号を株式会社サンセイ（現 株式会社サンセイランディック）に変更 |
平成３年６月 | 底地の取扱いを開始 |
平成５年８月 | 東京都千代田区に不動産販売・仲介事業を目的として、株式会社サンセイ住宅販売（連結子会社株式会社サンセイコミュニティ）を設立 |
平成９年２月 | 本店を東京都千代田区神田淡路町へ移転、商号を株式会社サンセイランディックに変更 |
平成14年１月 | 経営権の強化のため、株式会社サンセイコミュニティを完全子会社化 |
平成14年４月 | 大阪府大阪市西区に大阪支店、北海道札幌市中央区に札幌支店を設置 |
平成14年５月 | 宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更（国土交通大臣(1)第6282号） |
平成14年11月 | 本店を東京都千代田区神田鍛冶町へ移転 |
平成16年８月 | 福岡県福岡市中央区に福岡支店を設置 |
平成17年３月 | 東京都千代田区に戸建分譲を目的として、株式会社One’s Life ホーム（現 連結子会社）を設立し、建築事業を開始 |
平成19年12月 | 愛知県名古屋市中区に名古屋営業所（現 名古屋支店）を設置 |
平成20年１月 | 当社において底地の管理業務「オーナーズパートナー」を開始 |
平成21年１月 | 本店を東京都千代田区神田司町へ移転 |
平成21年12月 | 経営権の強化のため、株式会社One’s Life ホームを完全子会社化 |
平成23年３月 | 神奈川県横浜市西区に横浜支店を設置 |
平成23年12月 | 大阪証券取引所JASDAQ（スタンダード）に株式を上場 |
平成25年７月 | 株式会社サンセイコミュニティを吸収合併 |
平成26年１月 | 東京証券取引所市場第二部へ市場変更 |
平成26年12月 | 東京証券取引所市場第一部に銘柄指定 |
平成27年１月 | 宮城県仙台市若林区に仙台支店を設置 |
３ 【事業の内容】
当社グループは、当社及び連結子会社１社（株式会社One’s Life ホーム）により構成されており、旧借地法・借家法（注１ 以下、「旧法」という。）の適用される底地等に係る「不動産販売事業」、戸建注文住宅などの「建築事業」を主たる業務として行っております。当社グループの事業の内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付け並びにセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、次の２部門についてはセグメントと同一の区分であります。
(1) 不動産販売事業
当事業におきましては、当社が、主にひとつの不動産に複数の権利者がいるため、自由な活用が制限されていたり、資産価値が低くなっている物件を土地所有者から買取り、権利関係を調整（以下、「権利調整」※という。）することにより、不動産の価値を高めた上で販売する事業を行っております。物件情報は不動産仲介業者等からの紹介によって収集しており、物件の法的規制や権利関係などの調査を実施し、土地所有者と仕入交渉を行って物件を買取っております。
なお、当事業において取扱う具体的な物件は以下の通りでありますが、案件によって単体の場合と、①～③が混在している場合があります。
※以下の「①底地」「②居抜き」文中の下線部が、当社による権利調整に該当します。
① 底地
底地とは、主に「借地権負担付土地」であり、土地所有者が第三者に土地を貸し、賃借料（以下「地代」という。）収入を得ている土地を指します。一般的な土地には、土地所有者に「土地の所有権と利用権」（以下、「完全所有権」という。）がありますが、土地所有者が、その土地を第三者に貸し、第三者がその土地に家を建てると、当該第三者は、地代を支払う義務を負う代わりに「土地の利用権」（「借地権」）を得ます（以下、この第三者を「借地権者」という。）。一方、土地所有者は、土地の利用権を一時的に失った状態となり、「土地の所有権と地代徴収権」（「底地権」）を持つことになります。
当社は、主に旧法が適用される底地を土地所有者より買取り、隣地との境界確定、借地区画ごとの分筆や借地権者との交渉の後、借地権者のニーズに合わせて、以下のように対応します。
イ 借地権者への底地の販売（借地権者の完全所有権化）
ロ 借地権者からの借地権の買取り等による当社の完全所有権化後、不動産仲介業者を通じての不動産会社や事業会社、個人に販売
このように、当社が当事者（土地所有者）として様々な権利を適切に調整することで、借地権者との間におけるトラブルを回避し、満足頂けるようなソリューションを提供しております。また、当社が取得した底地を販売するまでの期間は、借地権者から地代を得ております。
② 居抜き
居抜きとは、老朽化して十分に収益を上げることができないアパートやビルなどの借家権付土地建物のことをいいます。
当社は、土地建物所有者より居抜きを買取り、借家権者（その建物の一部を借りている建物賃借人）に退去の依頼をして、必要に応じて新しい移転先の紹介や移転費用の負担などを行った上で（以下、「明渡し交渉」という。）、賃貸借契約を合意解約して当社の完全所有権とします。借家権者の退去後、空き物件となった土地建物（必要に応じて建物解体後の更地）を、不動産仲介業者を通じて不動産会社や事業会社、個人に販売しております。
③ 所有権
所有権とは、土地建物に係る所有者の完全所有権のことであり、当社が所有者から所有権物件を買取り、不動産仲介業者を通じて不動産会社や事業会社、個人に販売しております。
当社は、東京本社を含め札幌支店・仙台支店・武蔵野支店・横浜支店・名古屋支店・大阪支店・福岡支店の全国８ヶ所に営業拠点を設け、底地を主体に取扱う不動産会社として、積極的に事業を展開しております。
不動産の売買の他に、不動産の仲介、土地活用のコンサルティングサービスや、地代の集金業務の代行や土地賃貸借契約期間の更新手続など、土地所有者から土地賃貸管理業務を一括して請け負うサービスである「オーナーズパートナー」(注２)を展開しております。また、オフィスビル・マンション・アパート等の賃貸不動産を所有し、賃料収入を得ております。
（注１） 「旧借地法・借家法」について
わが国の近代における土地所有制度の歴史的変革は、明治政府により実施された土地の自由売買容認と地租改正に始まります。しかし当時は、税負担が大きく、借地形態での居住が中心であり、土地所有者の権利が強い時代でした。明治から大正にかけて、農村部から都市部への人口流入が進む中で、借地権者の権利保護が求められるようになり、大正10年に借地法・借家法が制定されました。そして、大正12年に発生した関東大震災により、多くの被災者が発生しましたが、迅速かつ円滑な復興を目的として、翌年、借地借家臨時処理法を制定し、被災前の借家権者であった者に借地権者の権利を主張できるようにしました。これにより、借地の供給が大幅に増加したといえます。この後も都市部への人口流入が続いて不動産価格の高騰がおき、賃借人の保護を行う必要が高まったため、昭和16年に借地法・借家法の改正がなされ、土地所有者側の正当な事由なしに土地賃貸借契約解約の申入れ、更新の拒絶ができなくなりました。
戦後においても、戦後復興を進めるため罹災法（罹災都市借地借家臨時処理法）が制定され、借地の供給がなされました。高度経済成長期には地価の大幅な上昇を招いたことや都市部への人口流入が続いたこともあり、住宅難の時代が続きました。また、多くの借地権建物も老朽化が進み、建替えの必要があるが、土地所有者が建替えを認めないなど問題が発生したことから、昭和41年に借地法・借家法の改正がなされ、借地権者の建替え、増改築に関して、土地所有者が承諾を出さない場合は、借地権者は裁判所から地主の承諾に代る許可をとれるという内容が盛り込まれました。
このような経過を辿った末に、平成４年に土地所有者と借地権者・借家権者の権利関係を有期の契約とする「定期借地権」の新しい概念が盛り込まれた借地借家法の新法が施行されました。
旧法は、戦前戦後の混乱の中で、借地や借家が大量に発生した事情や、道路の問題や隣地境界、契約内容、権利関係の不明朗さが残されたまま、土地の需要の拡大に取り込まれてしまった経緯があります。
平成４年の新法施行以後に借地契約が成立した借地は新法の適用となりましたが、日本全国には現在でも旧法が適用される相当数の借地が存在することが推測されます。特に、戦前戦後の混乱期に生じた底地は、現在、相続等による権利継承が行われる時期にきていることや現代の状況に見合わない旧法の解消を求めることなどが、底地の流動化の大きな要因となっております。
（注２） 「オーナーズパートナー」について
土地所有者の底地管理・運営のサポートを目的として、地代集金・滞納督促連絡・土地賃貸借契約期間の更新手続など、土地賃貸管理業務を一括して請け負うサービスです。
底地は、長い年月の間、土地を貸し借りしていることにより、契約内容が曖昧なまま、土地所有者・借地権者ともに世代交代が進み権利関係が複雑化していることや、経済情勢の変化に対応した地代改定が行われていないなど、底地を資産として有効に活用できていないケースが多く見受けられます。当社が土地所有者を代行して借地権者の管理を行うことにより、土地所有者の管理に係る負担が軽減されるとともに、底地の有効な資産活用が可能となります。
不動産販売事業の標準的な流れは以下の通りとなります。
それぞれ単体の場合と、底地・居抜き・所有権が混在している場合があります。
不動産販売事業における底地を仕入れた場合の流れ・権利調整方法は、以下のようになります。
（注１）接道義務とは、建築基準法第43条において、原則、建築物の敷地は幅員４ｍ以上の道路(同法42条１項に規定する道路)に２ｍ以上接しなければならないとされています。
（注２）位置指定道路とは、建築基準法第42条１項５号に定められる特定行政庁から道路位置の指定を受けた私道のことです。
(2) 建築事業
当事業におきましては、当社連結子会社である株式会社One’s Life ホームが、デザイナーズフルオーダー戸建注文住宅・デザイナーズリフォームの企画設計・施工及び管理業務を行っております。
東京都世田谷区桜、世田谷区駒沢の展示場に、戸建注文住宅とリフォームのモデルハウスを展開し、来場者にデザイン性や珪藻土や無垢材など自然素材の素材感を伝えます。顧客の住宅プランに応じて提携している複数の建築家を選定し、デザインコンペを実施した後、詳細プランを決定します。施工は、同社が工事からアフターメンテナンスまで一貫して請け負います（One’s Life ホーム完全責任施工）。また、工事事業者によってOne’s Life ホーム安全協力会（一生会）を構成し、安全協力大会の開催、定期的な研修の実施を通じて品質・安全性の向上を図っております。
戸建注文住宅建築、リフォームのほか、当社が販売する不動産における戸建住宅の受注及び既存顧客への戸建受注、リフォームの提案も行っております。
事業の系統図は次のとおりです。
（不動産販売事業）
（建築事業）
４ 【関係会社の状況】
名称 | 住所 | 資本金又は | 主要な事業 | 議決権の所有 | 関係内容 |
(連結子会社)
㈱One’s Life ホーム
| 東京都世田谷区 | 20,000 | 建築事業 | 100.0 | 当社保有物件のリフォーム工事を行っております。 債務保証をしております。 役員の兼任２名 |
（注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。
２．売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。
主要な損益情報等 | ① 売上高 | 1,358,541千円 |
| ② 経常損失 | 45,125千円 |
| ③ 当期純損失 | 45,305千円 |
| ④ 純資産額 | △ 103,313千円 |
| ⑤ 総資産額 | 399,676千円 |
５ 【従業員の状況】
(1) 連結会社の状況
| 平成27年12月31日現在 |
セグメントの名称 | 従業員数(名) |
不動産販売事業 | 95 |
建築事業 | 26 |
全社（共通） | 34 |
合計 | 155 |
(注）１．従業員数は就業人員であります。
２．全社（共通）は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。
３. 前連結会計年度末に比べ従業員数が15名増加しておりますが、業容拡大に伴う新規採用及び中途採用に
よるものであります。
(2) 提出会社の状況
|
|
| 平成27年12月31日現在 |
従業員数(名) | 平均年齢(歳) | 平均勤続年数(年) | 平均年間給与(千円) |
129 | 35.3 | 5.6 | 6,759 |
セグメントの名称 | 従業員数(名) |
不動産販売事業 | 95 |
全社（共通） | 34 |
合計 | 129 |
(注）１．従業員数は就業人員であります。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３. 前事業年度末に比べ従業員数が14名増加しておりますが、業容拡大に伴う新規採用及び中途採用による
ものであります。
(3) 労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。