当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境において改善の動きがみられ、景気は緩やかな回復基調で推移しております。しかしながら、保護貿易主義の台頭による貿易摩擦のリスクや北朝鮮情勢をめぐる地政学リスクが懸念されるなど、景気動向には依然として不透明感が残る状況にあります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、日本銀行によるマイナス金利の導入や住宅取得支援施策の継続を背景に住宅需要は底堅く推移している一方、建築コストは高止まりの状態が続いており、今後の事業環境については楽観視できない状況にあります。
このような市場環境の中、当社の主力事業である不動産分譲事業の内、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、420戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、57戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は477戸（前期比15戸減）となったものの、収益不動産の売却等を行った結果、売上高は増加いたしました。
以上の結果、売上高は13,923百万円(前期比1.2％増)、営業利益は1,160百万円（同7.8％増）、経常利益は1,043百万円（同9.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は719百万円（同17.0％増）を計上することとなりました。
また、親会社である西部瓦斯株式会社ならびに同社グループの関連部門と連携し事業推進体制を整備しております。今後、同社ならびに同社グループとのシナジー効果の最大化に向け、プロジェクト用地情報の共有をはじめとするグループ連携を深めてまいります。
セグメントの業績を示すと次のとおりであります。
(不動産分譲事業)
不動産分譲事業におきましては、分譲マンション420戸(前期比23戸減)、分譲戸建57戸(同８戸増)の引渡を行いました。
以上の結果、売上高は12,428百万円（前期比3.9％減）、セグメント利益は1,539百万円（同2.2％増）となりました。
(不動産管理事業)
不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は3,446戸（前期比410戸増）となりました。
以上の結果、売上高は415百万円（前期比18.4％増）、セグメント利益は64百万円（同14.2％増）となりました。
(不動産賃貸事業）
不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。
以上の結果、売上高は200百万円（前期比4.3％減）、セグメント利益は109百万円（同4.0％減）となりました。
(その他)
その他附帯事業として、収益不動産の売却等を行った結果、売上高は879百万円（前期比233.8％増）、セグメント利益は145百万円（同121.0％増）となりました。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における営業活動による資金の増加は、922百万円（前連結会計年度は772百万円の増加）となりました。これは、税金等調整前当期純利益を1,046百万円計上、仕入債務が985百万円増加したこと等による資金の増加、たな卸資産が644百万円増加、前受金が131百万円減少、未払又は未収消費税等の増減が164百万円、法人税等の支払額を253百万円計上したこと等による資金の減少によります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、70百万円(前連結会計年度は106百万円の減少)となりました。これは、有形固定資産の取得による支出が49百万円あったこと等によります。
（財務活動によるキャッシュフロー）
当連結会計年度における財務活動による資金の減少は、981百万円（前連結会計年度は1,129百万円の増加）となりました。これは、長期借入れによる収入が4,809百万円、長期借入金の返済による支出が5,691百万円あったこと等によります。
該当事項はありません。
当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
前連結会計年度 |
当連結会計年度 |
前期比（％） |
||
|
件数 |
契約高（百万円) |
件数 |
契約高（百万円) |
||
|
不動産分譲事業 |
|
|
|
|
|
|
分譲マンション |
348 |
8,826 |
425 |
11,481 |
30.1 |
|
分譲戸建 |
44 |
1,242 |
55 |
1,566 |
26.1 |
|
その他 |
4 |
39 |
4 |
173 |
345.2 |
|
合 計 |
396 |
10,107 |
484 |
13,221 |
30.8 |
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．件数については、戸数を表示しております。
３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。
当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
前連結会計年度 |
当連結会計年度 |
前期比（％） |
||
|
件数 |
契約高（百万円) |
件数 |
契約高（百万円) |
||
|
不動産分譲事業 |
|
|
|
|
|
|
分譲マンション |
246 |
6,161 |
251 |
7,011 |
13.8 |
|
分譲戸建 |
5 |
155 |
3 |
98 |
△36.9 |
|
合 計 |
251 |
6,317 |
254 |
7,109 |
12.5 |
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．件数については、戸数を表示しております。
３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
前連結会計年度 |
当連結会計年度 |
前期比（％） |
||
|
件数 |
販売高（百万円) |
件数 |
販売高（百万円) |
||
|
不動産分譲事業 |
|
|
|
|
|
|
分譲マンション |
443 |
11,519 |
420 |
10,631 |
△7.7 |
|
分譲戸建 |
49 |
1,380 |
57 |
1,623 |
17.7 |
|
その他 |
4 |
39 |
4 |
173 |
339.8 |
|
不動産分譲事業計 |
496 |
12,939 |
481 |
12,428 |
△3.9 |
|
不動産管理事業 |
－ |
351 |
－ |
415 |
18.4 |
|
不動産賃貸事業 |
－ |
209 |
－ |
200 |
△4.3 |
|
そ の 他 |
－ |
263 |
－ |
879 |
233.8 |
|
合 計 |
496 |
13,763 |
481 |
13,923 |
1.2 |
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．件数については、戸数を表示しております。
３．セグメント間の取引については、相殺消去しております。
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
（1）会社の経営の基本方針
当社は、主に山口県及び九州の主要都市において、ファミリータイプの「オーヴィジョン」マンション及び分
譲戸建「オーヴィジョン」ホームを提供しております。「オーヴィジョン」シリーズにおいては、「人と地球に
やさしい暮らし」をコンセプトに、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、「人」と「社会」と「環境」
の調和した未来の創造を目指しております。
また、親会社である西部瓦斯株式会社ならびに同社グループの関連部門と連携し事業推進体制を整備しております。今後、同社ならびに同社グループとのシナジー効果の最大化に向け、プロジェクト用地情報の共有をはじめとするグループ連携を深めてまいります。
（2）目標とする経営指標
当社グループは、用地の取得資金及び建築資金等の一部を主に金融機関からの借入金により調達しております。安定的な事業展開を行うために、自己資本の拡充による財務基盤の強化が重要であると認識しており、最も重視している経営指標は自己資本比率であります。
なお、自己資本比率の目標値を40％以上としており、当連結会計年度末における自己資本比率は32.6％となりました。引き続き自己資本の拡充と有利子負債の圧縮等を行うことにより自己資本比率の向上に努めてまいります。
（3）対処すべき課題
不動産業界におきましては、住宅取得に対する税制優遇等もあり、住宅需要は底堅く推移しているものの、地価の上昇や労務費の高騰から分譲マンションの建設費が上昇の傾向にあり、今後の事業環境は、楽観視できない状況にあります。
このような環境の中で、当社グループは、引続き不動産市況の変動に適切に対応するとともに、他社との差別化を一層推進し、長期的な競争優位性を維持しながら収益力向上を図るため、特に以下の内容を重要課題として取り組んでまいります。
①資金繰りを考慮した事業展開
当社グループの分譲マンション開発には期間を要し、その間に発生する建築費等の支出を考慮した場合、複数の案件を手掛けることは、資金繰りに支障をきたす可能性があります。当社グループは今後も、販売中の既存物件の契約状況に充分に配慮しながら、適切なファイナンスを実行し事業拡大を図ってまいります。
②経営管理体制の強化
当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。これらの法令や各種業務に伴い発生するリスクは著しく多様化し、その影響は増大しております。
また、企業の社会的責任も増大してきており、企業は自身の責任と判断でそのリスクを管理し、収益を上げていくことが必要であります。当社グループは、多様化するリスクを正確に把握し、業務が適正かつ効率的に遂行される仕組みである内部統制システムの構築を進めるとともに、グローバルな視点から国内外のステークホルダーの期待に応えるため、コーポレート・ガバナンスの強化を最重要視した経営管理体制の構築に取り組んでまいります。
③人材育成の強化と人材の確保
当社グループでは、役員及び従業員のスキルアップが不可欠と認識しており、職種に応じた専門知識の修得だけでなく、他分野での知識の修得を奨励する資格手当制度を定めております。今後においても、これらの制度を拡充し人材の育成に努めてまいります。また、事業発展の前提となる人材の確保につきましては、中途採用に加え、新卒の定期採用等を積極的に実施し、優秀な人材の確保に努める方針であります。
当社グループの事業及び財政状況等に影響を及ぼす可能性のある事項は、以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項につきましては、当連結会計年度末において判断したものであります。
(1) 有利子負債への依存について
当社グループは、事業用地の取得資金及び建築資金の一部を主に金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債依存度が高い水準にあります。今後においても、事業拡大に伴い有利子負債は高い水準で推移するものと想定され、資金調達が十分に実行できない場合や金利が上昇した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 引渡時期による業績変動について
当社グループの主力事業である不動産分譲事業は、分譲マンションの売買契約成立時ではなく顧客への引渡しをもって売上を計上する引渡基準を採用しております。そのため、天災やその他予想し得ない事態の発生による建築工事の遅延や、不測の事態の発生による引渡しの遅延があった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 瑕疵担保リスクについて
当社グループでは、不動産分譲事業における建築工事を外注により行っており、当社グループが販売する建物の瑕疵については、外注先の施工会社による工事保証にて担保しております。しかしながら、施工会社の財政状態が悪化または破綻する等により施工会社が負うべき瑕疵の担保責任が履行されない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 土地仕入時において予想できないリスクについて
当社グループでは、事業用地の取得に際して、様々な調査を行い、用地取得の意思決定をしておりますが、用地取得時には予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵が発見された場合や近隣への建築工事中の騒音や竣工後の日影の影響等に対する近隣住民の反対運動が発生した場合には、プロジェクトの工程に遅れをきたすと同時に、追加費用が発生するため、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 事業用地の仕入について
当社グループでは、経済情勢により、不動産市況、不動産販売価格の動向が変化した場合、事業用地の取得価格の変動要因となります。今後、事業用地の取得が計画どおりに進まない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 建築工事費(建築資材・部材価格を含む)などの動向について
当社グループの主力事業である不動産分譲事業は、施工会社との間において工事請負契約を締結し、建物の建築工事を行っており、建築工事費は契約時に決定しております。国内外の経済情勢等の影響により、建築資材・部材価格の高騰等が発生した場合、建築工事費が上昇する可能性があります。基本的に建築工事費や事業用地等の仕入価格は、分譲マンションの販売価格に転嫁することから、これらの価格の動向が販売活動に影響した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向について
当社グループは、賃貸用不動産を保有しております。今後の不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向によっては、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 経済動向・経営環境・不動産市況の変化について
当社グループの属する不動産業界は、景気動向、金利動向、不動産市況、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や、大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落発生等、諸情勢に変化があった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(9) 開発・販売地域が集中していることに関するリスクについて
当社グループの開発及び販売地域は、山口・九州エリアに集中しております。当社グループは、今後の成長のために、他地域での開発及び販売を進めていくことも検討しておりますが、同地域の景気が悪化した場合や同地域に重大な災害が生じた場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(10)法的規制等について
当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。また、子会社の株式会社トラストコミュニティにおきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等による法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合や、これらの法的規制等に定める事項に抵触した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、宅地建物取引業免許については、当社グループの主要な事業活動において必要不可欠な免許であります。現時点では、免許または登録の取消事由・更新欠格事由(宅地建物取引業法第65条及び第66条)に該当する事実は存在しておりませんが、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの有する免許、許可及び登録については、以下のとおりであります。
|
会社名 |
法令名 |
免許・許可・登録等 |
有効期限 |
|
㈱エストラスト |
宅地建物取引業法 |
宅地建物取引業免許 |
平成33年２月15日 |
|
㈱エストラスト |
建設業法 |
一般建設業許可 |
平成32年６月27日 |
|
㈱エストラスト |
建築士法 |
一般建築士事務所登録 |
平成32年４月９日 |
|
㈱トラストコミュニティ |
マンションの管理の適正化の推進に関する法律 |
マンション管理業者登録 |
平成32年12月28日 |
|
㈱トラストコミュニティ |
宅地建物取引業法 |
宅地建物取引業免許 |
平成32年３月17日 |
(11)小規模組織であることによるリスクについて
当社グループは、小規模組織であり、今後の成長のために販売、仕入、開発、管理における優秀な人材の確保が必要なものと認識しておりますが、当社グループが必要とする人材を適時に確保できる保証はありません。また、当社グループが必要とする人材が適宜に採用できなかった場合、あるいは従業員数の増加に対して管理体制の構築が順調に進まなかった場合には、当社グループの業務に支障をきたす可能性があります。また人員増強、教育及びシステム等の設備強化等に伴って、固定費の増加等から収益性の悪化を余儀なくされ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(12)個人情報管理について
当社グループでは、多数のお客様の個人情報をお預かりしており、個人情報については、個人情報保護基本規程等に基づいて厳重に管理しております。また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(13)消費増税による影響について
平成26年４月より、消費税率が８％に引き上げられており、将来的には10％への引き上げが予定されております。住宅ローン減税の拡充等の対策は実施されておりますが、消費税率の引き上げにより消費者の分譲マンション、分譲戸建等の購入動向が鈍化する等、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(14)親会社について
当社の親会社である西部瓦斯株式会社は、当社の経営に関し、当社の独自の企業文化、経営の自主性を維持する方針であります。今後においても同社は当社の自主的な経営を尊重しつつ連携を深めていくものとしておりますが、同社の経営方針に変更があった場合、当社の事業運営等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社は、親会社との間で以下の関係を有しております。
(i) 西部瓦斯株式会社との取引について
当社と西部瓦斯株式会社の間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。
(ii) 役員の兼務について
取締役の緒方孝嗣は、当社の親会社である西部瓦斯株式会社の使用人であります。同氏につきましては、西部瓦斯株式会社及び同社グループの豊富な経験から、同社と当社の連携強化を期待し招聘しております。
また、取締役（監査等委員）である松田和久は、当社の親会社である西部瓦斯株式会社の使用人であります。同氏につきましては、西部瓦斯株式会社及び同社グループでの豊富な経験から、同社と当社の連携強化を図るとともに、当社取締役会の監督機能の強化を期待し招聘しております。
(ⅲ) 西部瓦斯グループ企業との関係について
当社と西部瓦斯グループ各社との間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。
なお、上記は当社グループが事業を継続する上で、予想される主なリスクを具体的に例示しており、これらに限定されるものではありません。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。この連結財務諸表の作成において採用している重要な会計方針については、「第５ 経理の状況」に記載しております。
(2) 財務状態の分析
（資産）
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて542百万円増加し、15,864百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて502百万円増加し、13,587百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて39百万円増加し、2,277百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、仕掛販売用不動産750百万円であり、主な減少の要因は、現金及び預金128百万円及び販売用不動産105百万円であります。また、固定資産の主な増加の要因は、リース資産19百万円及び建設仮勘定16百万円であります。
（負債）
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて128百万円減少し、10,690百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて10百万円増加し、8,049百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて138百万円減少し、2,640百万円となりました。流動負債の主な増加の要因は、支払手形及び買掛金985百万円であり、主な減少の要因は、短期借入金743百万円及び前受金131百万円であります。また、固定負債の主な増加要因は、長期借入金26百万円であり、主な減少の要因は、社債188百万円であります。
（純資産）
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて670百万円増加し、5,174百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が670百万円増加したことによるものであります。
(3) 経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度に比べて160百万円増加し、13,923百万円となりました。
セグメントの概況については、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (1)業績」に記載しております。
（売上原価・売上総利益）
当連結会計年度における売上原価は、前連結会計年度に比べて59百万円増加し、11,204百万円となり、売上総利益は、101百万円増加し、2,719百万円となりました。
（販売費及び一般管理費・営業利益）
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べて17百万円増加し、1,558百万円となりました。主な増加の要因は、広告宣伝費34百万円であります。その結果、当連結会計年度の営業利益は83百万円増加し、1,160百万円となりました。
（営業外損益・経常利益）
当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度に比べて補助金収入が22百万円減少したこと等により、14百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息が29百万円減少したこと等により、131百万円となりました。その結果、当連結会計年度の経常利益は、87百万円増加し、1,043百万円となりました。
（親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は、90百万円増加し、1,046百万円となりました。これに法人税等を計上した結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は104百万円増加し、719百万円となりました。
(4) キャッシュ・フローの状況の分析
各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 （２）キャッシュ・フローの状況」に記載しております。なお、当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高は、5,381百万円となりました。これらの手許資金は当社グループの経営安定化及び今後の事業の拡大を図る上で重要なものであると認識しております。
(5) 経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの不動産分譲事業におきましては、各種不動産関連法規、景気動向、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、関連法規の改正、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制改正、事業用地の価格変動等が発生した場合には、消費者の購入動向が鈍化する等、当社グループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。
(6) 経営者の問題意識と今後の方針
当社グループでは、販売力の強化による収益確保を最優先課題とし、自己資本比率の向上を当面の目標として財務基盤の安定化を図ってまいります。また、当社グループは、企業理念を制定しており、社会や市場の変化に対応すべく、長期的な取組みを継続して推進してまいります。