文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
（1）会社の経営の基本方針
当社グループは、主に山口県及び九州の主要都市において、ファミリータイプの「オーヴィジョン」マンション及び分譲戸建「オーヴィジョン」ホームを提供しております。「オーヴィジョン」シリーズにおいては、「人と地球にやさしい暮らし」をコンセプトに、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、「人」と「社会」と「環境」の調和した未来の創造を目指しております。
また、親会社である西部瓦斯株式会社ならびに同社グループの関連部門と連携し事業推進体制を整備しております。今後、同社ならびに同社グループとのシナジー効果の最大化に向け、プロジェクト用地情報の共有をはじめとするグループ連携を深めてまいります。
(2) 経営戦略
当社は、福岡都市圏での開発、戸建事業の拡大、既存事業以外の売上の拡大を主な経営戦略としており、2020年以降も、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めてまいります。なお、中期経営計画(令和２年２月期～令和４年２期)における業績目標は以下の通りです。
(億円)
（3）目標とする経営指標
当社グループは、用地の取得資金及び建築資金等の一部を主に金融機関からの借入金により調達しております。安定的な事業展開を行うために、自己資本の拡充による財務基盤の強化が重要であると認識しており、最も重視している経営指標は自己資本比率であります。
なお、自己資本比率の目標値を40％以上としておりますが、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めた結果、事業用地等の棚卸資産が増加し、当連結会計年度末における自己資本比率は26.5％となりました。引き続き自己資本の拡充と有利子負債の圧縮等を行うことにより自己資本比率の向上に努めてまいります。
（4）経営環境
不動産業界におきましては、住宅取得に対する税制優遇等もあり、住宅需要は底堅く推移しているものの、地価の上昇や労務費の高騰から分譲マンションの建設費が上昇の傾向にあり、今後の事業環境は、楽観視できない状況にあります。
このような環境の中で、当社グループは、引続き不動産市況の変動に適切に対応するとともに、他社との差別化を一層推進し、長期的な競争優位性を維持しながら収益力向上を図るため、特に以下の内容を重要課題として取り組んでまいります。
(5) 対処すべき課題
①資金繰りを考慮した事業展開
当社グループの分譲マンション開発には期間を要し、その間に発生する建築費等の支出を考慮した場合、複数の案件を手掛けることは、資金繰りに支障をきたす可能性があります。当社グループは今後も、販売中の既存物件の契約状況に充分に配慮しながら、適切なファイナンスを実行し事業拡大を図ってまいります。
②経営管理体制の強化
当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。これらの法令や各種業務に伴い発生するリスクは著しく多様化し、その影響は増大しております。
また、企業の社会的責任も増大してきており、企業は自身の責任と判断でそのリスクを管理し、収益を上げていくことが必要であります。当社グループは、多様化するリスクを正確に把握し、業務が適正かつ効率的に遂行される仕組みである内部統制システムの構築を進めるとともに、グローバルな視点から国内外のステークホルダーの期待に応えるため、コーポレート・ガバナンスの強化を最重要視した経営管理体制の構築に取り組んでまいります。
③人材育成の強化と人材の確保
当社グループでは、役員及び従業員のスキルアップが不可欠と認識しており、職種に応じた専門知識の修得だけでなく、他分野での知識の修得を奨励する資格手当制度を定めております。今後においても、これらの制度を拡充し人材の育成に努めてまいります。また、事業発展の前提となる人材の確保につきましては、中途採用に加え、新卒の定期採用等を積極的に実施し、優秀な人材の確保に努める方針であります。
当社グループの事業及び財政状況等に影響を及ぼす可能性のある事項は、以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項につきましては、当連結会計年度末において判断したものであります。
(1) 有利子負債への依存について
当社グループは、事業用地の取得資金及び建築資金の一部を主に金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債依存度が高い水準にあります。今後においても、事業拡大に伴い有利子負債は高い水準で推移するものと想定され、資金調達が十分に実行できない場合や金利が上昇した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 引渡時期による業績変動について
当社グループの主力事業である不動産分譲事業は、分譲マンションの売買契約成立時ではなく顧客への引渡しをもって売上を計上する引渡基準を採用しております。そのため、天災やその他予想し得ない事態の発生による建築工事の遅延や、不測の事態の発生による引渡しの遅延があった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 瑕疵担保リスクについて
当社グループでは、不動産分譲事業における建築工事を外注により行っており、当社グループが販売する建物の瑕疵については、外注先の施工会社による工事保証にて担保しております。しかしながら、施工会社の財政状態が悪化または破綻する等により施工会社が負うべき瑕疵の担保責任が履行されない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 土地仕入時において予想できないリスクについて
当社グループでは、事業用地の取得に際して、様々な調査を行い、用地取得の意思決定をしておりますが、用地取得時には予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵が発見された場合や近隣への建築工事中の騒音や竣工後の日影の影響等に対する近隣住民の反対運動が発生した場合には、プロジェクトの工程に遅れをきたすと同時に、追加費用が発生するため、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 事業用地の仕入について
当社グループでは、経済情勢により、不動産市況、不動産販売価格の動向が変化した場合、事業用地の取得価格の変動要因となります。今後、事業用地の取得が計画どおりに進まない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 建築工事費(建築資材・部材価格を含む)などの動向について
当社グループの主力事業である不動産分譲事業は、施工会社との間において工事請負契約を締結し、建物の建築工事を行っており、建築工事費は契約時に決定しております。国内外の経済情勢等の影響により、建築資材・部材価格の高騰等が発生した場合、建築工事費が上昇する可能性があります。基本的に建築工事費や事業用地等の仕入価格は、分譲マンションの販売価格に転嫁することから、これらの価格の動向が販売活動に影響した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向について
当社グループは、賃貸用不動産を保有しております。今後の不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向によっては、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 経済動向・経営環境・不動産市況の変化について
当社グループの属する不動産業界は、景気動向、金利動向、不動産市況、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や、大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落発生等、諸情勢に変化があった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(9) 開発・販売地域が集中していることに関するリスクについて
当社グループの開発及び販売地域は、山口・九州エリアに集中しております。当社グループは、今後の成長のために、他地域での開発及び販売を進めていくことも検討しておりますが、同地域の景気が悪化した場合や同地域に重大な災害が生じた場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(10)法的規制等について
当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。また、子会社の株式会社トラストコミュニティにおきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等による法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合や、これらの法的規制等に定める事項に抵触した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、宅地建物取引業免許については、当社グループの主要な事業活動において必要不可欠な免許であります。現時点では、免許または登録の取消事由・更新欠格事由(宅地建物取引業法第65条及び第66条)に該当する事実は存在しておりませんが、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの有する免許、許可及び登録については、以下のとおりであります。
(11)小規模組織であることによるリスクについて
当社グループは、小規模組織であり、今後の成長のために販売、仕入、開発、管理における優秀な人材の確保が必要なものと認識しておりますが、当社グループが必要とする人材を適時に確保できる保証はありません。また、当社グループが必要とする人材が適宜に採用できなかった場合、あるいは従業員数の増加に対して管理体制の構築が順調に進まなかった場合には、当社グループの業務に支障をきたす可能性があります。また人員増強、教育及びシステム等の設備強化等に伴って、固定費の増加等から収益性の悪化を余儀なくされ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(12)個人情報管理について
当社グループでは、多数のお客様の個人情報をお預かりしており、個人情報については、個人情報保護基本規程等に基づいて厳重に管理しております。また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(13)消費増税による影響について
平成26年４月より、消費税率が８％に引き上げられており、令和元年10月には10％への引き上げが予定されております。住宅ローン減税の拡充等の対策は実施されておりますが、消費税率の引き上げにより消費者の分譲マンション、分譲戸建等の購入動向が鈍化する等、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(14)親会社について
当社の親会社である西部瓦斯株式会社は、当社の経営に関し、当社の独自の企業文化、経営の自主性を維持する方針であります。今後においても同社は当社の自主的な経営を尊重しつつ連携を深めていくものとしておりますが、同社の経営方針に変更があった場合、当社の事業運営等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社は、親会社との間で以下の関係を有しております。
(i) 西部瓦斯株式会社との取引について
当社と西部瓦斯株式会社の間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。
(ii) 役員の兼務について
取締役（監査等委員）である松田和久は、当社の親会社である西部瓦斯株式会社の執行役員であります。同氏につきましては、西部瓦斯株式会社及び同社グループでの豊富な経験から、同社と当社の連携強化を図るとともに、当社取締役会の監督機能の強化を期待し招聘しております。
(ⅲ) 西部瓦斯グループ企業との関係について
当社と西部瓦斯グループ各社との間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。
なお、上記は当社グループが事業を継続する上で、予想される主なリスクを具体的に例示しており、これらに限定されるものではありません。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境において改善が続く中で、景気は緩やかな回復基調で推移しております。しかしながら、通商問題の動向や海外経済に関する不確実性が高まっており、景気動向には依然として不透明感が残る状況にあります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、住宅ローン金利の低下、住宅取得に対する税制優遇等により住宅購入が後押しされたことなどから、住宅需要は底堅く推移しております。一方で、建築コストの高騰が販売価格に大きく影響しており、今後の事業環境については楽観視できない状況にあります。
このような市場環境の中、当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、463戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、61戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は524戸（前期比47戸増）となった結果、売上高は増加いたしました。
以上の結果、当連結会計年度における売上高は15,659百万円（前期比12.5％増）、営業利益は1,411百万円（同21.6％増）、経常利益は1,312百万円（同25.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は891百万円（同23.8％増）を計上することとなりました。
セグメントの業績を示すと次のとおりであります。
(不動産分譲事業)
不動産分譲事業におきましては、分譲マンション463戸(前期比43戸増)、分譲戸建61戸(同４戸増)の引渡を行いました。
以上の結果、売上高は14,517百万円（前期比16.8％増）、セグメント利益は1,888百万円（同22.7％増）となりました。
(不動産管理事業)
不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は3,911戸（前期比465戸増）となりました。
以上の結果、売上高は457百万円（前期比10.1％増）、セグメント利益は64百万円（同0.6％増）となりました。
(不動産賃貸事業）
不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。
以上の結果、売上高は193百万円（前期比3.3％減）、セグメント利益は113百万円（同3.6％増）となりました。
(その他)
その他附帯事業として、収益不動産の売却等により、売上高は490百万円（前期比44.3％減）、セグメント利益は103百万円（同28.7％減）となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動により2,359百万円減少、投資活動により304百万円減少、財務活動により4,585百万円増加しております。以上の結果、前連結会計年度に比べて1,921百万円増加し、7,302百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な原因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における営業活動による資金の減少は、2,359百万円（前連結会計年度は922百万円の増加）となりました。これは、税金等調整前当期純利益を1,316百万円計上、仕入債務が575百万円増加、前受金495百万円増加したこと等による資金の増加、たな卸資産が4,514百万円増加したこと等による資金の減少によります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、304百万円(前連結会計年度は70百万円の減少)となりました。これは、有形固定資産の取得による支出が321百万円あったこと等によります。
（財務活動によるキャッシュフロー）
当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、4,585百万円（前連結会計年度は981百万円の減少）となりました。これは、短期借入金1,935百万円増加、長期借入れによる収入が7,908百万円、長期借入金の返済による支出が4,987百万円あったこと等によります。
③ 生産、受注及び販売の実績
該当事項はありません。
当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．件数については、戸数を表示しております。
３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。
当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．件数については、戸数を表示しております。
３．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．件数については、戸数を表示しております。
３．セグメント間の取引については、相殺消去しております。
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。この連結財務諸表の作成において採用している重要な会計方針については、「第５ 経理の状況」に記載しております。
② 財務状態の分析
(資産）
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて6,730百万円増加し、22,595百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて6,442百万円増加し、20,030百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて287百万円増加し、2,564百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、マンション販売等による入金により、現金及び預金が1,921百万円増加し、また、完成在庫の増加に伴い販売用不動産が1,204百万円、マンションプロジェクトの増加に伴い仕掛販売用不動産が3,290百万円増加したことによるものであります。固定資産の主な増加の要因は、福岡販売事務所の拡充などにより建物及び構築物が58百万円及び土地が235百万円増加したことによるものであります。
（負債）
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて5,915百万円増加し、16,605百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて3,936百万円増加し、11,986百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて1,978百万円増加し、4,618百万円となりました。流動負債の主な増加の要因は、マンション建設代金等の増加に伴い支払手形及び買掛金が575百万円増加、事業用地の増加等により短期借入金が2,800百万円増加したことによるものであります。固定負債の主な増加要因は、マンション建設資金等の増加により長期借入金が2,054百万円増加したことによるものであり、主な減少の要因は、償還により社債が80百万円減少したことによるものであります。
（純資産）
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて815百万円増加し、5,989百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が817百万円増加したことによるものであります。
③ 経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度に比べて1,735百万円増加し、15,659百万円となりました。
セグメントの概況については、「第３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュフローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要」に記載しております。
（売上原価）
当連結会計年度における売上原価は、前連結会計年度に比べて1,247百万円増加し、12,452百万円となりました。主な増加の要因は売上高増加に伴うものでありますが、原価率は79.5%と前連結会計年度より1.0%減少いたしました。
（販売費及び一般管理費）
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べて236百万円増加し、1,795百万円となりました。主な増加の要因は、マンションプロジェクトの増加に伴い広告宣伝費76百万円及びモデルルーム費63百万円増加いたしました。
（営業外損益）
当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度に比べて違約金収入が8百万円増加したこと等により、25百万円となりました。また、営業外費用は、借入金が増加している中、西部瓦斯グループ化により与信力が向上し、支払利息が4百万円減少いたしました。
（親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度における税金等調整前当期純利益は、269百万円増加し、1,316百万円となりました。これに法人税等を計上した結果、当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は171百万円増加し、891百万円となりました。
④ キャッシュ・フローの状況の分析
各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因については、「第３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュフローの分析 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。また、当社グループの資金需要のうち主なものは、用地の取得資金及び建築資金等の事業資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関より借入金や社債によって調達しており、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保することとしております。
なお、主要取引行等とは調達枠を設けた当座貸越契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。
⑤ 経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの不動産分譲事業におきましては、各種不動産関連法規、景気動向、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、関連法規の改正、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制改正、事業用地の価格変動等が発生した場合には、消費者の購入動向が鈍化する等、当社グループの経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。
⑥ 経営者の問題意識と今後の方針
経営者の問題意識につきましては、「第２ 事業の状況 １ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。また、今後の方針につきましては、今までファミリータイプのマンションを中心として事業規模を拡大してまいりましたが、これからは、住宅・商業をはじめ複合施設開発への挑戦など、街づくりを広く担う、新たな不動産事業への参入をはかってまいります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。