文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。
(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは、主に山口県及び九州の主要都市において、ファミリータイプの「オーヴィジョン」マンション及び分譲戸建「オーヴィジョン」ホームを提供しております。「オーヴィジョン」シリーズにおいては、「人と地球にやさしい暮らし」をコンセプトに、環境に配慮した良質な住まいの提供を通して、「人」と「社会」と「環境」の調和した未来の創造を目指しております。
また、親会社である西部ガスホールディングス株式会社及び同社グループの関連部門と連携し事業推進体制を整備しております。引き続き、同社及び同社グループとのシナジー効果の最大化に向け、プロジェクト用地情報の共有をはじめとするグループ連携を深めてまいります。
(2) 経営指標
当社グループは、用地の取得資金及び建築資金等の一部を主に金融機関からの借入金により調達しております。安定的な事業展開を行うために、自己資本の拡充による財務基盤の強化が重要であると認識しており、最も重視している経営指標は自己資本比率であります。
なお、自己資本比率の目標値を30％以上としておりますが、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めた結果、事業用地等の棚卸資産が増加し、当連結会計年度末における自己資本比率は24.9％となりました。引き続き自己資本の拡充と有利子負債の圧縮等を行うことにより自己資本比率の向上に努めてまいります。
(3) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略
①経営環境
当社が属する不動産業界におきましては、住宅取得に対する税制優遇等もあり、住宅需要は底堅く推移しているものの、地価の上昇、労務費及び建築資材の高騰から分譲マンションの建設費が上昇傾向にあります。また、住宅ローン金利水準の動向等にも懸念があることから、今後の事業環境は楽観視できない状況にあります。
このような環境の中、当社は山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業を行い、持続的な成長と更なる企業価値向上に努めております。
②中長期的な会社の経営戦略
セグメントごとの中長期的な経営戦略は以下のとおりであります。
(不動産分譲事業)
不動産分譲事業におきましては、再開発や複合開発などの開発事業を積極的に行っていくほか、他社との共同事業（JV）への積極参入や福岡都市圏での用地仕入強化を行い、引渡戸数はマンション500戸以上、戸建100戸以上の販売体制を目指してまいります。また、ZEH（注）仕様の住宅など環境に配慮した住宅の供給にも注力してまいります。
（注）ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「住まいの断熱性能や省エネ性能を向上し、さらに太陽光発電などで生活に必要なエネルギーをつくり出すことにより、年間の一次消費エネルギー量（空調・給湯・照明・換気等）をゼロ以下とすることを目指した住宅」であります。
(不動産管理事業)
不動産管理事業におきましては、ストック事業として管理関連事業の強化を行い、7,000戸の管理戸数と管理戸数の増加に伴う組織体制の整備を行ってまいります。
(不動産賃貸事業）
不動産賃貸事業におきましては、オフィスビル事業の強化をするとともに、立体駐車場の建築や将来的な開発を見据えた立地かつ収益性を考慮した賃貸不動産の厳選取得を行ってまいります。
(その他)
その他の事業におきましては、郊外や狭小等の分譲マンション開発の困難な用地について、近隣環境等に考慮しながら、宅地造成開発による販売、賃貸マンション、コンパクトマンション等の供給をするなど、土地の有効活用策を検討し、事業を行ってまいります。
2024年２月期において、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、374戸の引渡しを計画しております。分譲戸建については、引き続き山口県内を中心として90戸の引渡しを計画しております。
当社グループは、引き続き不動産市況の変動に適切に対応するとともに、他社との差別化を一層推進し、長期的な競争優位性を維持しながら収益力向上を図るため、特に以下の内容を重要課題として取り組んでまいります。
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
①資金繰りを考慮した事業展開
当社グループの分譲マンション開発には期間を要し、その間に発生する建築費等の支出を考慮した場合、複数の案件を手掛けることは、資金繰りに支障をきたす可能性があります。当社グループは今後も、販売中の既存物件の契約状況に十分に配慮しながら、適切なファイナンスを実行し事業拡大を図ってまいります。
②経営管理体制の強化
当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。これらの法令や各種業務に伴い発生するリスクは著しく多様化し、その影響は増大しております。
また、企業の社会的責任も増大してきており、企業は自身の責任と判断でそのリスクを管理し、収益を上げていくことが必要であります。当社グループは、多様化するリスクを正確に把握し、業務が適正かつ効率的に遂行される仕組みである内部統制システムの構築を進めるとともに、グローバルな視点から国内外のステークホルダーの期待に応えるため、コーポレート・ガバナンスの強化を最重要視した経営管理体制の構築に取り組んでまいります。
③人材育成の強化と人材の確保
当社グループでは、役員及び従業員のスキルアップが不可欠と認識しており、職種に応じた専門知識の修得だけでなく、他分野での知識の修得を奨励する資格手当制度を定めております。今後においても、これらの制度を拡充し人材の育成に努めてまいります。また、事業発展の前提となる人材の確保につきましては、中途採用に加え、新卒の定期採用等を積極的に実施し、優秀な人材の確保に努める方針であります。
④再開発プロジェクト及び複合プロジェクトにおける進捗管理
当社グループでは、再開発プロジェクト及び複合プロジェクトを手掛けており、仕掛販売用不動産が大きく増加している要因となっております。再開発プロジェクト及び複合プロジェクトは、その性格上、事業規模の大型化や開発期間が長期化いたします。当社グループは、プロジェクトの進捗など、適切に管理を行い、事業拡大を図ってまいります。
当社グループの事業及び財政状況等に影響を及ぼす可能性のある事項は、以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項につきましては、当連結会計年度末において判断したものであります。
(1) 有利子負債への依存について
当社グループは、事業用地の取得資金及び建築資金の一部を主に金融機関からの借入金により調達しており、有利子負債依存度が高い水準にあります。今後においても、事業拡大に伴い有利子負債は高い水準で推移するものと想定され、資金調達が十分に実行できない場合や金利が上昇した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 引渡時期による業績変動について
当社グループの主力事業である不動産分譲事業は、分譲マンションの売買契約成立時ではなく顧客への引渡しをもって売上を計上する引渡基準を採用しております。そのため、天災やその他の予想し得ない事態の発生による建築工事の遅延や、不測の事態の発生及び新型コロナウイルス感染拡大による住宅設備機器のサプライチェーンへの影響等による引渡しの遅延があった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 住宅の品質管理及び保証について
当社グループでは、不動産分譲事業における建築工事を外注により行っており、当社グループが販売する建物の種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものについては、外注先の施工会社による工事保証にて担保しております。しかしながら、施工会社の財政状態が悪化または破綻する等により施工会社が負うべき契約不適合の担保責任が履行されない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 土地仕入時において予想できないリスクについて
当社グループでは、事業用地の取得に際して、様々な調査を行い、用地取得の意思決定をしておりますが、用地取得時には予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵が発見された場合や近隣への建築工事中の騒音や竣工後の日影の影響等に対する近隣住民の反対運動が発生した場合には、プロジェクトの工程に遅れをきたすと同時に、追加費用が発生するため、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(5) 事業用地の仕入について
当社グループでは、経済情勢により、不動産市況、不動産販売価格の動向が変化した場合、事業用地の取得価格の変動要因となります。今後、事業用地の取得が計画どおりに進まない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(6) 建築工事費(建築資材・部材価格を含む)などの動向について
当社グループの主力事業である不動産分譲事業は、施工会社との間において工事請負契約を締結し、建物の建築工事を行っており、建築工事費は契約時に決定しております。国内外の経済情勢等の影響により、建築資材・部材価格の高騰等が発生した場合、建築工事費が上昇する可能性があります。基本的に建築工事費や事業用地等の仕入価格は、分譲マンションの販売価格に転嫁することから、これらの価格の動向が販売活動に影響した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(7) 不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向について
当社グループは、賃貸用不動産を保有しております。今後の不動産市況の動向やテナントの退去・利用状況等の動向によっては、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(8) 経済動向・経営環境・不動産市況の変化について
当社グループの属する不動産業界は、景気動向、金利動向、不動産市況、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や、大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落発生等、諸情勢に変化があった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(9) 開発・販売地域が集中していることに関するリスクについて
当社グループの開発及び販売地域は、山口・九州エリアに集中しております。当社グループは、今後の成長のために、他地域での開発及び販売を進めていくことも検討しておりますが、同地域の景気が悪化した場合や同地域に重大な災害が生じた場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(10) 在庫に関するリスクについて
当社グループは、分譲マンション・分譲戸建の企画・販売を行うために、先行して用地の仕入を行います。そのような中、急激な景気の悪化、金融機関の金融情勢による金利の上昇及び住宅関連税制の改廃等の要因により、分譲マンション・分譲戸建の不動産に対する需要が減退した場合、当社グループの販売計画の遂行が困難となり、プロジェクト計画の遅延による滞留在庫の増加の影響などから、資金収支の悪化、金利負担の増加などを招く可能性があります。また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」により、正味売却価額が取得原価を下回った販売用不動産及び仕掛販売用不動産等について評価損を計上した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(11) 法的規制等について
当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。また、子会社の株式会社トラストコミュニティにおきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等による法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合や、これらの法的規制等に定める事項に抵触した場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、宅地建物取引業免許については、当社グループの主要な事業活動において必要不可欠な免許であります。現時点では、免許または登録の取消事由・更新欠格事由(宅地建物取引業法第65条及び第66条)に該当する事実は存在しておりませんが、今後、何らかの理由により免許及び登録の取消・更新欠格による失効等があった場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたし、業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの有する免許、許可及び登録については、以下のとおりであります。
(12) 小規模組織であることによるリスクについて
当社グループは、小規模組織であり、今後の成長のために販売、仕入、開発、管理における優秀な人材の確保が必要なものと認識しておりますが、当社グループが必要とする人材を適時に確保できる保証はありません。また、当社グループが必要とする人材が適宜に採用できなかった場合、あるいは従業員数の増加に対して管理体制の構築が順調に進まなかった場合には、当社グループの業務に支障をきたす可能性があります。また人員増強、教育及びシステム等の設備強化等に伴って、固定費の増加等から収益性の悪化を余儀なくされ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(13) 個人情報管理について
当社グループでは、多数のお客様の個人情報をお預かりしており、個人情報については、個人情報保護基本規程等に基づいて厳重に管理しております。また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(14) 親会社について
当社の親会社である西部ガスホールディングス株式会社は、当社の経営に関し、当社の独自の企業文化、経営の自主性を維持する方針であります。今後においても同社は当社の自主的な経営を尊重しつつ連携を深めていくものとしておりますが、同社の経営方針に変更があった場合、当社の事業運営等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社は、親会社との間で以下の関係を有しております。
(i) 西部ガスホールディングス株式会社との取引について
当社と西部ガスホールディングス株式会社の間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。
(ⅱ) 西部ガスグループ企業との関係について
当社と西部ガスグループ各社との間には、当連結会計年度における重要な取引関係はありません。
(15) 新型コロナウイルスについて
新型コロナウイルスの感染拡大による事業への影響について、現時点では当社に与える影響については一時的又は限定的なものであると認識しておりますが、新型コロナウイルス感染拡大による販売活動の制限や引渡時期の遅延等から、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、モデルルーム来場者を完全予約制にするなど、感染防止に努めながら販売活動を行っております。
なお、上記は当社グループが事業を継続する上で、予想される主なリスクを具体的に例示しており、これらに限定されるものではありません。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
（1）財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、資源高の影響を受けつつも、新型コロナウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進む中で、徐々に消費活動の正常化が進み、緩やかな景気の持ち直しが見られました。一方で、先行きについては、世界的な金融引き締め等を背景とした海外景気の下振れ懸念に加え、長期化するウクライナ情勢および資源価格の動向等、依然として不透明な状態が続いております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、引き続き住宅ローン金利が低位であったことや政府の各種住宅支援策が継続されたことにより、景況は底堅く推移しました。しかしながら、建築コストの上昇や建設労働者不足、今後の住宅ローン金利水準の動向等には、予断を許さない状況が続いております。
このような環境下ではありましたが、当社の主要供給エリアである山口県及び九州の主要都市を中心に不動産事業を展開した結果、需要は底堅く推移しました。
当社の主力事業である不動産分譲事業のうち、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、378戸の引渡が完了いたしました。山口県において展開する分譲戸建については、37戸の引渡が完了いたしました。その結果、当連結会計年度において分譲マンション及び分譲戸建の総引渡戸数は415戸（前期比50戸減）となり、売上高は減少いたしました。しかし、当連結会計年度に引渡の分譲マンションの契約進捗が好調に推移したことから、販売促進に関するコストが減少いたしました。
以上の結果、当連結会計年度における売上高は15,619百万円（前期比2.6％減）、営業利益は1,358百万円（同73.9％増）、経常利益は1,223百万円（同86.9％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は838百万円（同90.1％増）となりました。
セグメントの業績を示すと次のとおりであります。
(不動産分譲事業)
不動産分譲事業におきましては、分譲マンション378戸(前期比47戸減)、分譲戸建37戸(同３戸減)の引渡を行いました。また、販売が好調に推移したことにより、売上値引が減少いたしました。
以上の結果、売上高は13,563百万円(前期比9.9%減）、セグメント利益は1,693百万円(同18.0％増)となりました。
(不動産管理事業)
不動産管理事業におきましては、当社グループの管理物件が増加し、マンション管理戸数は5,443戸（前期比376戸増）となりました。
以上の結果、売上高は614百万円(前期比4.9%増)、セグメント利益は113百万円(同0.4％増)となりました。
(不動産賃貸事業）
不動産賃貸事業におきましては、当社グループが保有する賃貸用不動産から安定的に収益を確保いたしました。
以上の結果、売上高は254百万円(前期比19.1%増)、セグメント利益は131百万円(同10.8％増)となりました。
(その他)
その他附帯事業として、社宅や宅地造成開発による販売を行った結果、売上高は1,187百万円(前期比551.6％増)、セグメント利益は184百万円(同137.0％増)となりました。
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べて5,310百万円増加し、30,848百万円となりました。このうち流動資産は、前連結会計年度末に比べて3,968百万円増加し、26,973百万円となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べて1,341百万円増加し、3,875百万円となりました。流動資産の主な増加の要因は、現預金の増加765百万円、新たな分譲マンションの用地仕入に伴う仕掛販売用不動産の増加2,087百万円、完成在庫の増加に伴う販売用不動産の増加706百万円であります。また、固定資産の主な増加の要因は、棚卸資産から固定資産への振替え及び賃貸不動産の購入に伴う土地の増加807百万円、同一の理由による建物及び構築物の増加491百万円であります。
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べて4,561百万円増加し、23,157百万円となりました。このうち流動負債は、前連結会計年度末に比べて3,557百万円増加し、14,511百万円となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べて1,003百万円増加し、8,646百万円となりました。流動負債の主な増加の要因は、マンション建設費等に伴う支払手形及び買掛金の増加530百万円、用地仕入及びマンションの進捗に伴う短期借入金の増加2,557百万円であります。また、固定負債の主な増加の要因は、用地仕入及びマンションの進捗に伴う長期借入金の増加1,114百万円であり、主な減少の要因は、社債の減少140百万円であります。
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べて749百万円増加し、7,691百万円となりました。主な増加の要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が724百万円増加したことであります。
なお、当連結会計年度末において、自己資本比率は24.9％、１株当たり純資産額は1,286円53銭となりました。
（2）キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動により1,821百万円減少、投資活動により832百万円減少、財務活動により3,420百万円増加しております。以上の結果、前連結会計年度に比べて765百万円増加し、6,210百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な原因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における営業活動による資金の減少は、1,821百万円（前連結会計年度は1,020百万円の増加）となりました。これは、仕入債務が530百万円増加、税金等調整前当期純利益を1,223百万円計上した一方、棚卸資産が3,329百万円増加したこと等によります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、832百万円(前連結会計年度は73百万円の増加)となりました。これは、有形固定資産の取得により819百万円を支出したこと等によります。
（財務活動によるキャッシュフロー）
当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、3,420百万円（前連結会計年度は1,968百万円の減少）となりました。これは、長期借入金の返済による支出が8,434百万円あった一方、長期借入れによる収入が10,336百万円、短期借入金の純増額が1,770百万円あったこと等によります。
（3） 生産、受注及び販売の実績
該当事項はありません。
当連結会計年度の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．件数については、戸数を表示しております。
２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。
当連結会計年度の契約残高をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．件数については、戸数を表示しております。
２．不動産管理事業、不動産賃貸事業及びその他の事業においては、事業の性質上記載を省略しております。
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．件数については、戸数を表示しております。
２．セグメント間の取引については、相殺消去しております。
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
（1）重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断し、必要に応じて見直しを行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらの見積りとは異なる場合があります。当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。
（2）当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
①売上高・売上総利益
当連結会計年度における売上高は15,619百万円(前期比415百万円減)、売上原価は12,382百万円(前期比825百万円減)となりました。主な減少の要因は販売戸数の減少によるものですが、マンションの販売が好調に推移したことによる販売促進に関するコストの減少などにより、原価率は79.2%と前連結会計年度より3.1%減少いたしました。
その結果、売上総利益は3,236百万円(前期比409百万円増)となりました。
②営業利益
当連結会計年度における営業利益は1,358百万円(前期比577百万円増)となりました。主な増加の要因は、役員退職慰労金300百万円の減少に伴う、販売費及び一般管理費の減少によるものであります。
③経常利益
当連結会計年度における経常利益は1,223百万円(前期比568百万円増)となりました。営業外収益は33百万円(前期比7百万円減)、営業外費用は168百万円(前期比0百万円増)となりました。
④親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は838百万円(前期比397百万円増)となりました。
（3）資本の財源及び資金の流動性の分析
当社グループの資金需要のうち主なものは、用地の取得資金及び建築資金等の事業資金等であります。当社グループは、事業活動に必要な資金を安定的に維持・確保するため、自己資金を活用するほか、金融機関より借入金や社債によって調達しております。調達においては、金利情勢に注意を払いつつ、適切なコストで安定的に資金を確保するべく、主要取引行等とは調達枠を設けた当座貸越契約を締結する等、資金調達における流動性を補完するとともに、金融機関と良好な関係を維持継続してまいります。
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況については、「1. 経営成績等の状況の概要（2）キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
（4）当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの財政状態及び経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、２ 事業等のリスクに記載のとおりであります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。