(1）業績
当事業年度におけるわが国経済は、政府における各種政策や日銀による大規模な金融緩和を背景に、緩やかな景気回復が期待されたものの、中国やアジア新興国に対する景気懸念が強まると、これまで景気回復を下支えしてきた円安・株高の傾向が、円高・株安傾向に反転し、景気回復基調に足踏みが見られるようになるなど、引き続き予断を許さない状況が続いております。
住宅業界におきましては、政府によるマイナス金利政策により住宅ローン金利が低水準で推移している中、底堅い住宅需要が感じられる一方、顧客の住宅を選ぶ目は厳しくなっており、限られた需要に対する販売面での競争は厳しい状況が続いております。また、建設業界においては労働者の高齢化や若年層の建設業界離れ等により、建設労働者が不足する状況が生じており、業界として労働者の確保が課題の一つとなっております。
このような環境の中、当社は低価格で耐震性の高い建売住宅の販売を強化するとともに、メゾネット型木造アパートの販売等、基軸となる事業の強化に取り組みました。また、11月には宮崎営業所、松山営業所に続く第三の県外拠点として「高松営業所」を新規開設する等、事業拠点の拡大に努めてまいりました。
その結果、当事業年度の売上高は1,943,600千円（前年同期比14.6％増）、営業利益は303,532千円（同33.8％増）、経常利益は309,907千円（同33.7％増）、当期純利益は196,521千円（同39.9％増）となり、経常利益、当期純利益におきましては最高益となりました。
(2）キャッシュ・フロー
当事業年度における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、税引前当期純利益の計上による増加、たな卸資産の増加による減少、定期預金の払戻による増加、長期借入金の借入による増加等により、前事業年度末と比較して85,463千円増加し、期末残高は773,228千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローは、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により使用した資金は247,720千円（前年同期は12,370千円の使用）となりました。これは主に税引前当期純利益の計上による増加309,907千円、売上債権の減少による増加13,287千円、たな卸資産の増加による減少473,301千円、法人税等の支払による支出117,789千円等によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により獲得した資金は249,254千円（前年同期は256,444千円の使用）となりました。これは主に定期預金の払戻による収入256,500千円、投資有価証券の取得による支出4,950千円等によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により獲得した資金は83,929千円（前年同期は17,254千円の使用）となりました。これは主に長期借入金の借入による収入100,000千円、配当金の支払による支出12,606千円等によるものであります。
当社は、建売住宅及び投資用不動産の販売並びに建築請負を主体とする不動産販売事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載に代えて事業部門別に記載しております。
(1）生産実績
該当事項はありません。
(2）受注実績
当事業年度の受注実績を事業部門別に示すと、次のとおりであります。
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事業部門別の名称 |
受注高（千円） |
前年同期比（％） |
受注残高（千円） |
前年同期比（％） |
|
建築請負事業 |
7,526 |
9.3 |
－ |
－ |
|
合計 |
7,526 |
9.3 |
－ |
－ |
（注） 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(3）販売実績
当事業年度の販売実績を事業部門別に示すと、次のとおりであります。
|
事業部門別の名称 |
当事業年度 （自 平成28年１月１日 至 平成28年12月31日） |
前年同期比（％） |
|
建売住宅販売事業（千円） |
1,428,993 |
123.2 |
|
投資用不動産販売事業（千円） |
489,000 |
108.7 |
|
建築請負事業（千円） |
7,720 |
9.5 |
|
その他（千円） |
17,886 |
325.8 |
|
合計（千円） |
1,943,600 |
114.6 |
（注）１．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
|
相手先 |
前事業年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
当事業年度 （自 平成28年１月１日 至 平成28年12月31日） |
||
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金額（千円） |
割合（％） |
金額（千円） |
割合（％） |
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合同会社常企画 |
280,000 |
16.5 |
92,000 |
4.7 |
|
スタークインベストメント株式会社 |
－ |
－ |
320,000 |
16.5 |
２．損益計算書の不動産売上高の事業部門別内訳は、次のとおりであります。
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前事業年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
当事業年度 （自 平成28年１月１日 至 平成28年12月31日） |
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不動産売上高（千円） |
1,609,742 |
1,917,993 |
|
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|
建売住宅販売事業（千円） |
1,159,742 |
1,428,993 |
|
|
投資用不動産販売事業（千円） |
450,000 |
489,000 |
３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
今後のわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で、各種政策の効果もあって、緩やかな回復に向かうことが期待されますが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動がわが国経済に影響を及ぼす可能性もあり、先行きには不透明な要因が残る状況となっております。
住宅業界におきましては、景気回復が緩やかなテンポで進展することで、引き続き底堅い住宅需要が続くものと予想されますが、マイナス金利政策などを背景とした住宅市場への投資資金の流入なども相まって、良質な用地の取得における競争激化や、建築コストの上昇懸念など、事業環境の厳しさは続いております。また、当社が拠点を構える地方都市の新築市場はとりわけ伸び悩みとなる可能性があります。
このような状況のもと、当社は以下の課題に取り組んでまいります。
①縮小する市場への対応
今後、日本国内においては、少子高齢化の進行による人口・世帯数の減少が見込まれます。それに伴う住宅市場の縮小に対応し持続的な成長を可能とする基盤固めを進めるには、新たな拠点開設により商圏の拡大を急ぐとともに基軸となる事業を強化してまいります。
②増加する競合企業への対応
当社が扱う低価格建売住宅の需要は根強くあり、競合企業もそれに伴い増加傾向にあります。本社のある大分はもちろん、宮崎、松山、それに新たな拠点である高松では供給エリアを絞り込み、低価格でありながらも耐震性が高いといった同業他社に比べ優位な商品性を訴求し、地方都市におけるニッチ・トップを目指し、地方都市へのブランド浸透を図ってまいります。
③人材の確保と育成
上記の課題を克服するため継続的に優秀な人材を確保し、育成することが最も重要であると認識しております。
今後も社員教育、社員研修を充実させ、組織を構成する一人ひとりの業務に対する品質水準を向上させるとともに、当社の経営方針を理解した責任ある社員の育成を行います。
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、事業展開上のリスク要因となり、かつ投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある主な事項は、次のとおりであります。いずれも当社の判断により積極的に開示するものであり、一部リスク情報に該当しない、または当社が必ずしもリスクとして認識していない事項も含まれております。
なお、将来に関する事項については、本書提出日現在における当社独自の判断によるものであります。
(1）経営成績及び財政状態の変動リスク
① 景気動向や不動産市況の影響について
当社が行う不動産販売事業（建売住宅販売、投資用不動産販売等）は、用地価格が不動産市況の動向によって急激に変動したり、販売価格が他社の供給や価格の動向の影響で変動したり、消費者の購買意欲が景気の動向や所得・雇用の環境変化、金利情勢や住宅税制・消費増税等の動向に左右されたりする傾向があります。そのため、これらの動向次第で当社の経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。
② 投資用不動産の引渡時期の変動について
当社が行う不動産販売事業のうち投資用不動産販売事業は、開発期間が長いというだけでなく、高額であったり販売戸数が多かったりするため、販売にも長い時間を要します。そのため、その期間に天災等の不測の事態が発生したり、経済環境が急変したり、政府による住宅政策、税制の優遇措置の見直し等があったりすると、工期が遅れたり、販売環境が急激に好転したり、あるいは悪化したりして、引渡し時期が変動することとなります。そうなった場合には、当社は物件の引き渡しをもって売上高を計上する「引渡し基準」を採用しておりますので、売上計上の時期にズレが生じたり、特定の時期に偏ったり、あるいは売上計上に長期間を要したりすることとなり、当社の経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。
③ 営業地域の限定について
当社は、かねて大分市・別府市に限定した事業展開を行っておりましたが、平成25年10月に宮崎営業所、平成27年７月に松山営業所、平成28年11月に高松営業所を開設いたしました。これにより事業基盤に厚みが増し、収益力が一段と向上するとともに、さらなる拠点展開に向けノウハウ等が蓄積される可能性が高まることとなりました。ただ、宮崎、松山及び高松における事業活動は計画通りに進まない可能性もあり、その場合には今後の拠点展開が停滞し、ひいては当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
④ 有利子負債への依存と金利変動の影響について
当社は、投資用不動産の開発資金の一部を金融機関からの借り入れに依存しております。当事業年度末現在の当社と金融機関との関係は良好であり、わが国の長短の金利も当面は低水準を維持すると予測されます。しかし、あらたな投資用不動産の開発資金の借り入れを行う場合、金融機関の融資態度や金利の動向次第で当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
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回次 |
第７期 |
第８期 |
第９期 |
第10期 |
第11期 |
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決算年月 |
平成24年12月 |
平成25年12月 |
平成26年12月 |
平成27年12月 |
平成28年12月 |
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有利子負債残高（千円） |
365,000 |
389,910 |
46,841 |
8,321 |
104,876 |
|
総資産額（千円） |
761,642 |
973,702 |
1,166,255 |
1,307,240 |
1,598,861 |
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有利子負債依存度（％） |
47.9 |
40.0 |
4.0 |
0.6 |
6.6 |
（注）有利子負債残高は、リース債務、短期借入金、長期借入金（１年内返済予定含む）、社債（１年内償還予定含む）の合計額であります。
⑤ 在庫リスクについて
当社は、中期経営計画及び年度予算に基づいて、建売住宅及び投資用不動産開発用地を低価格で仕入れ、魅力的な物件を企画し、短期間で販売するように努めております。しかし、内外の景気や金融情勢の急激な変化等に伴う金融機関の融資態度や消費者態度の動向次第で、当該計画の遂行が困難となったり、場合によっては完成在庫が増加したり、開発期間の遅延を招いたり、ひいてはたな卸資産の減損や含み損が発生したりする可能性があります。その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(2）財務に関するリスク
資金調達基盤について
当社は、投資用不動産の開発に係る用地仕入資金や建築資金については今後も地域金融機関から借入する予定であります。当事業年度末現在の当社と金融機関との関係は良好でありますが、金融機関の融資態度は金融情勢次第で一変する可能性があります。今後、何らかの理由で金融機関が投資用不動産開発に係る融資申し込みに応諾しなかったり、当社が開発資金調達の代替手段を見いだせなかったりしたときには、事業が計画どおりに展開できないという状況が生まれる可能性があり、その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(3）営業に関するリスク
① 自然災害について
当社が行う不動産販売事業は、火災等の人的災害、地震・台風等の大規模自然災害の影響を受けやすい事業であります。場合によって、臨時または追加的な支出を余儀なくされたり、消費者の購買行動が影響を受けたり、建築資材等の確保が困難になったりする可能性があります。そのため万一の場合に備えて、各種保険に加入したり、耐震性等に優れた住宅の開発に努めたり、外注業者等の複数化を図ったりしていますが、予測を超えた事態が生じた場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
② 用地仕入について
当社の行う不動産販売事業は、開発用地の仕入の成否が業績を左右します。それだけに用地を安定的に確保し、割安価格で購入できる仕組みの構築は不可欠であります。
用地情報は、重点地域を選定したうえで不動産業者等から入手し、または自らの探索により取得し、価格・立地条件・周辺環境等を評価して採算性を検証したうえで、さらに土壌汚染や地中埋設物の有無及び地盤強度等を調査し問題のないと認められる用地にかぎり購入の是非を判断しております。しかし、割安な用地は情報が少なく同業他社等と競合する場合が大半であります。また、事前の調査にもかかわらず仕入れた用地に土壌汚染問題等が発生したりする可能性もあります。そうした場合には用地の仕入が計画どおりに進まなかったり、工期が遅れたり、臨時または追加的な支出を余儀なくされたりして当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
③ 建設工事の外注先について
当社は、建売住宅及び投資用不動産の建設工事を外部業者に発注しております。外注先を選定するにあたっては、当該業者の経営状態、技術力や仕事ぶり等を社内格付するだけでなく、地域における信用・評判を調査し、反社会的勢力該当の有無などのチェックを行っております。しかし、外注先の多くが小規模等の理由により経営状態が不安定であったり、一部は後継者難で事業継続が危ぶまれたりすることから、外注業者の確保が一時的に困難となる事態が起こる可能性があり、その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
④ 外部委託について
当社は、建売住宅及び投資用不動産の設計、施工・監理等を設計会社や総合建設業者に外部委託しております。固定的なコストの抑制、委託先が持つノウハウや情報の有効活用等を期待し、施工能力や施工実績、信用力、評判等を総合的に検討し、委託先を選定することとしておりますが、当該委託先が経営不振に陥ったり、住宅・マンションの品質等に問題が発生したり、委託先との交渉力に変化が生じたりしたときには経営計画の推進に支障を来す可能性があり、その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
⑤ 競合について
当社が行う不動産販売事業のうち建売住宅販売は、地方都市の低価格・小規模住宅という限定的な市場に特化して事業展開しております。当該市場はここにきて地場業者の参入が増加し、競争が激化する傾向にありますが、小さな市場なので大手・中堅業者による参入の実績はありません。当面、参入の可能性は小さいと見ておりますが、その動向によっては棲み分けが崩れたり、需給バランスが著しく損なわれたりしますので、その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(4）労務に関するリスク
① 特定の経営者への依存について
当社は、会議体の整備や営業経験の豊富な人員の採用等により社内組織を強化して、代表取締役社長亀井浩に過度に依存しない営業体制の構築に努めております。その結果、主力事業である建売住宅販売に関しては組織力による事業展開が定着しております。しかし、投資用不動産の企画販売等については依然として同氏に依存しております。そのため同氏が病気その他の理由により、当社の経営に携わることが困難となった場合には、当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
② 人材の確保及び育成について
当社が行う不動産販売事業には、専門的かつ高度な知識や資格を有した人材が不可欠であります。また、財務報告の適正性と正確性を確保するためには管理部門に有能な人材を配置する必要があります。しかし、現在は小規模の人員体制で組織力もやや不足気味、新しい地域に事業拠点を拡大していくためには営業人員等の増強が不可欠であります。今後、人材の育成に努めるとともに良質な人材の確保を急ぐ予定でありますが、これらが不調に終わった場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(5）法務に関するリスク
① 法的規制について
当社は、宅地建物取引業の免許および建設業の許可を取得し、建築士法に基づく登録等を行って不動産販売や建築請負の事業を展開しておりますが、これらの事業は宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法その他、多くの法令や自治体の定める条例等による法規制を受けております。そのため当社では法令遵守を徹底し、免許等の取消事由や更新欠格事由が発生しないように努めておりますが将来、当社の免許等が何らかの理由により取消し等になったりした場合には、当社の事業活動が大幅に制約されることとなり、当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
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法令等名 |
免許・許可の内容 |
有効期間 |
取消事由 |
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宅地建物取引業法 |
宅地建物取引業者免許 国土交通大臣（01）第008502号 |
平成25年９月10日から 平成30年９月９日まで |
宅地建物取引業法 第66条、第67条 |
|
建設業法 |
特定建設業許可 大分県知事許可（特－26）第12595号 |
平成26年４月７日から 平成31年４月６日まで |
建設業法第29条 |
|
建築士法 |
一級建築士事務所登録 大分県知事登録第13S－13340号 |
平成25年５月14日から 平成30年５月13日まで |
建築士法第26条 |
② 訴訟等の可能性について
当社には現在、将来の業績等に影響を及ぼす可能性のある訴訟の事実や顧客または近隣住民との大きなトラブルはありません。しかし、販売した物件に重大な瑕疵等が見つかったり、建築工事に関するさまざまな苦情やトラブルが発生したり、場合によっては訴訟が提起されたりする可能性は、事業拠点や事業規模の拡大に伴って増大いたしますので、それらの動向次第では当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
③ 品質保証について
当社が行う不動産販売事業には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により瑕疵担保責任期間の10年間の義務化等が課せられており、住宅供給者は新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことになっております。そのため当社は、同法に基づいて平成20年７月以降の新築住宅については住宅瑕疵担保責任保険法人である「財団法人住宅保証機構」（現「住宅保証機構株式会社」）の「まもりすまい保険」に加入し、平成21年８月以降は「株式会社住宅あんしん保証」による住宅瑕疵担保責任保険「あんしん住宅瑕疵保険」に加入しております。当該保険等を利用するためには、住宅保証機構及び住宅あんしん保証が定める技術的基準に適合しているか否かについて、同機構及び同社が指定する第三者機関による現場検査を受け、適合証明を受領する必要があります。そのため当社は、設計、施工・監理の充実を図り、品質に万全を期すこととしております。また、販売後のアフターサービスに関しても誠実な対応を心掛けております。しかし、住宅の品質に重大な瑕疵や不備が認められた場合には補修工事や補償等が発生したりする可能性があり、その場合には当社の経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(6）その他のリスク
個人情報の保護について
当社は、住宅・投資用不動産の購入顧客や来場者リスト等の個人情報、従業員や一部取引先の個人番号等を保有しております。これらの情報については、「個人情報保護に関する法律」（個人情報保護法）や「行政手続きにおける特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」（番号法）等に基づいてデータへのアクセス権限を制限したり、外部からの侵入防止を図る等の対策を講じたりするとともに、従業員等に対して個人情報保護法や番号法に係る啓蒙活動を実施して、その漏洩や不正使用の未然防止に努めております。しかし、人為的なミスや何らかの不正な方法等により当社が保有する個人情報等が漏洩等した場合には、当社の信用力の低下や損害賠償の請求等によって経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
文中の将来に関する事項は、当事業年度末において当社が判断したものであります。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりましては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積もりについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
(2）財務状態の分析
（流動資産）
当事業年度末における流動資産は1,572,828千円となり、前事業年度末に比べ285,545千円増加いたしました。これは主に建売住宅等の仕入による仕掛販売用不動産402,734千円の増加、現金及び預金70,963千円の減少、売掛金の回収による13,287千円の減少、有価証券の解約による100,072千円の減少等によるものであります。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産は26,032千円となり、前事業年度末に比べ6,074千円増加いたしました。これは主に投資有価証券4,950千円の増加、営業所開設による建物1,196千円の増加、減価償却によるリース資産2,102千円の減少等によるものであります。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債は192,078千円となり、前事業年度末に比べ15,703千円増加いたしました。これは主に建設物件に係る不動産事業未払金11,871千円の増加、請負物件に係る工事未払金9,711千円の減少、１年内返済予定の長期借入金5,004千円の増加、未払消費税8,378千円の増加等によるものであります。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債は97,121千円となり、前事業年度末に比べ91,383千円増加いたしました。これは長期借入金93,745千円の増加、リース債務2,361千円の減少によるものであります。
（純資産）
当事業年度末における純資産は1,309,660千円となり、前事業年度末に比べ184,533千円増加いたしました。これは新株予約権の行使による資本金及び資本剰余金の各311千円の増加、当期純利益の計上に伴う利益剰余金183,911千円の増加によるものであります。
(3）経営成績の分析
（売上高）
当事業年度における売上高は、建売住宅販売の増加並びに投資用不動産３棟の販売等により、前事業年度末に比べ247,276千円増加し、1,943,600千円となりました。
（売上原価・売上総利益）
当事業年度における売上原価は、売上高の増加等により、前事業年度末に比べ149,542千円増加し、1,422,059千円となり、その結果、売上総利益は97,734千円増加し、521,540千円となりました。
（販売費及び一般管理費・営業利益）
当事業年度における販売費及び一般管理費は、前事業年度末に比べ20,976千円増加し、218,008千円となりました。主な増加の要因は、人件費が人員の増加等により11,129千円増加、支払手数料が4,856千円増加したこと等によるものであります。その結果、当事業年度の営業利益は76,758千円増加し、303,532千円となりました。
（営業外損益・経常利益）
当事業年度の営業外収益は、前事業年度末に比べ1,184千円増加し、6,843千円となりました。また、営業外費用は、前事業年度末に比べ240千円減少し、468千円となりました。その結果、当事業年度の経常利益は78,182千円増加し、309,907千円となりました。
（特別損益・当期純利益）
当事業年度の特別損益の計上はありません。その結果、当事業年度における税引前当期純利益は、前事業年度末に比べ78,182千円増加し、309,907千円となりました。これに法人税等を計上し、当期純利益は、前事業年度末に比べ56,058千円増加し、196,521千円となりました。
(4）キャッシュ・フローの状況の分析
「第一部 企業情報 第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 （2）キャッシュ・フロー」をご覧下さい。
(5）経営成績に重要な影響を与える要因について
当社の事業は、景気変動、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制変更等が発生した場合には、開発用地の価格が著しく変動したり、消費者の購買意欲の低下につながったりして、当社の経営成績等に重要な影響が及ぶ可能性があります。
(6）経営者の問題意識と今後の方針
当社の事業は景気変動等に左右されやすく、業績の振幅が大きくなる傾向があります。それだけに中長期的な成長を確保していくためには利益重視・リスク軽減の姿勢の下に、経営基盤の強靭化、とりわけ厚みのある収益基盤の構築、多様な調達手段の確保、それらを支える人材の育成が不可欠と認識しております。そのため中期経営計画では、経営指標の目標を経常利益と売上高経常利益率に置き、ビジネスモデルの骨太化と商圏の拡大に努めるとともに、行動規範（フィロソフィ）の周知徹底を図ることで中核人材の育成に長期的に取り組むこととしています。