文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
今後のわが国経済の見通しにつきましては、雇用所得環境の改善や東京オリンピックによる建設特需等を背景に景気の回復基調が見られるものの、米国の政策運営や北朝鮮情勢など、依然として先行き不透明な状態が続くと予測されます。
このような状況のなか、当社グループは平成31年第14期のスローガンを「飛躍の始まり」と設定いたしました。当社初となる新卒採用社員の入社やリーダーの育成を通じて、組織と人の活性化を推進すると同時に、継続して積極的な採用活動を実施することで、主力事業である建売住宅販売のより一層の強化に努めてまいります。また、当社の経営理念「我々の創造する立派な不動産を通じ全てのステークホルダーと共に物質的・精神的豊かさを追求する」の理念に基づき、更なる企業価値の向上に全社一丸となり邁進いたしてまいります。
このような状況のもと、当社は以下の課題に取り組んでまいります。
①縮小する市場への対応
今後、日本国内においては、少子高齢化の進行による人口・世帯数の減少が見込まれます。それに伴う住宅市場の縮小に対応し持続的な成長を可能とする基盤固めを進めるために、新たな拠点開設により商圏の拡大を急ぐとともに、投資用不動産販売を県外拠点においても展開し、基軸となる事業をさらに強化してまいります。
②増加する競合企業への対応
当社が扱う低価格建売住宅の需要は根強くあり、競合企業もそれに伴い増加傾向にあります。本社のある大分及び既存の県外４拠点において供給エリアを絞り込み、低価格でありながらも耐震性・省エネ性が高いといった同業他社に比べ優位な商品性を訴求し、地方都市におけるニッチ・トップを目指し、ブランド浸透を図ってまいります。
③人材の確保と育成
今後の事業展開に備え、新卒定期採用を開始いたしました。今後も継続的に優秀な人材を確保するとともに、社員教育、社員研修を充実させ、組織を構成する一人ひとりの業務に対する品質水準を向上し、新たな拠点展開に必要なリーダーの育成を行います。
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、事業展開上のリスク要因となり、かつ投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある主な事項は、次のとおりであります。いずれも当社グループの判断により積極的に開示するものであり、一部リスク情報に該当しない、または当社グループが必ずしもリスクとして認識していない事項も含まれております。
なお、将来に関する事項については、本書提出日現在における当社独自の判断によるものであります。
(1）経営成績及び財政状態の変動リスク
① 景気動向や不動産市況の影響について
当社グループが行う不動産販売事業（建売住宅販売、投資用不動産販売等）は、用地価格が不動産市況の動向によって急激に変動したり、販売価格が他社の供給や価格の動向の影響で変動したり、消費者の購買意欲が景気の動向や所得・雇用の環境変化、金利情勢や住宅税制・消費増税等の動向に左右されたりする傾向があります。そのため、これらの動向次第で当社グループの経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。
② 投資用不動産の引渡時期の変動について
当社グループが行う不動産販売事業のうち投資用不動産販売事業は、開発期間が長いというだけでなく、高額であったり販売戸数が多かったりするため、販売にも長い時間を要します。そのため、その期間に天災等の不測の事態が発生したり、経済環境が急変したり、政府による住宅政策、税制の優遇措置の見直し等があったりすると、工期が遅れたり、販売環境が急激に好転したり、あるいは悪化したりして、引渡し時期が変動することとなります。そうなった場合には、当社グループは物件の引き渡しをもって売上高を計上する「引渡し基準」を採用しておりますので、売上計上の時期にズレが生じたり、特定の時期に偏ったり、あるいは売上計上に長期間を要したりすることとなり、当社グループの経営成績や財政状態が大きく変動する可能性があります。
③ 営業地域の限定について
当社グループは、かねて大分市・別府市に限定した事業展開を行っておりましたが、平成25年10月に宮崎営業所、平成27年７月に松山営業所、平成28年11月に高松営業所、平成29年11月に久留米営業所を開設いたしました。これにより事業基盤に厚みが増し、収益力が一段と向上するとともに、さらなる拠点展開に向けノウハウ等が蓄積される可能性が高まることとなりました。ただ、各営業所における事業活動は計画通りに進まない可能性もあり、その場合には今後の拠点展開が停滞し、ひいては当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
④ 有利子負債への依存と金利変動の影響について
当社グループは、販売用不動産及び投資用不動産開発資金の一部を金融機関からの借り入れに依存しております。当連結会計年度末現在の当社グループと金融機関との関係は良好であり、わが国の長短の金利も当面は低水準を維持すると予測されます。しかし、あらたな投資用不動産の開発資金の借り入れを行う場合、金融機関の融資態度や金利の動向次第で当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
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回次 |
第９期 |
第10期 |
第11期 |
第12期 |
第13期 |
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決算年月 |
平成26年12月 |
平成27年12月 |
平成28年12月 |
平成29年12月 |
平成30年12月 |
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有利子負債残高（千円） |
46,841 |
8,321 |
104,876 |
809,308 |
1,799,048 |
|
総資産額（千円） |
1,166,255 |
1,307,240 |
1,598,861 |
2,605,359 |
3,833,751 |
|
有利子負債依存度（％） |
4.0 |
0.6 |
6.6 |
31.1 |
46.9 |
（注）有利子負債残高は、リース債務、短期借入金、長期借入金（１年内返済予定含む）の合計額であります。
⑤ 在庫リスクについて
当社グループは、中期経営計画及び年度予算に基づいて、建売住宅及び投資用不動産開発用地を低価格で仕入れ、魅力的な物件を企画し、短期間で販売するように努めております。しかし、内外の景気や金融情勢の急激な変化等に伴う金融機関の融資態度や消費者態度の動向次第で、当該計画の遂行が困難となったり、場合によっては完成在庫が増加したり、開発期間の遅延を招いたり、ひいてはたな卸資産の減損や含み損が発生したりする可能性があります。その場合には当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(2）財務に関するリスク
資金調達基盤について
当社グループは、投資用不動産の開発に係る用地仕入資金や建築資金については今後も地域金融機関から借入する予定であります。当連結会計年度末現在の当社グループと金融機関との関係は良好でありますが、金融機関の融資態度は金融情勢次第で一変する可能性があります。今後、何らかの理由で金融機関が投資用不動産開発に係る融資申し込みに応諾しなかったり、当社グループが開発資金調達の代替手段を見いだせなかったりしたときには、事業が計画どおりに展開できないという状況が生まれる可能性があり、その場合には当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(3）営業に関するリスク
① 自然災害について
当社グループが行う不動産販売事業は、火災等の人的災害、地震・台風等の大規模自然災害の影響を受けやすい事業であります。場合によって、臨時または追加的な支出を余儀なくされたり、消費者の購買行動が影響を受けたり、建築資材等の確保が困難になったりする可能性があります。そのため万一の場合に備えて、各種保険に加入したり、耐震性等に優れた住宅の開発に努めたり、外注業者等の複数化を図ったりしていますが、予測を超えた事態が生じた場合には当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
② 用地仕入について
当社グループの行う不動産販売事業は、開発用地の仕入の成否が業績を左右します。それだけに用地を安定的に確保し、割安価格で購入できる仕組みの構築は不可欠であります。
用地情報は、重点地域を選定したうえで不動産業者等から入手し、または自らの探索により取得し、価格・立地条件・周辺環境等を評価して採算性を検証したうえで、さらに土壌汚染や地中埋設物の有無及び地盤強度等を調査し問題のないと認められる用地にかぎり購入の是非を判断しております。しかし、割安な用地は情報が少なく同業他社等と競合する場合が大半であります。また、事前の調査にもかかわらず仕入れた用地に土壌汚染問題等が発生したりする可能性もあります。そうした場合には用地の仕入が計画どおりに進まなかったり、工期が遅れたり、臨時または追加的な支出を余儀なくされたりして当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
③ 建設工事の外注先について
当社グループは、建売住宅及び投資用不動産の建設工事を外部業者に発注しております。外注先を選定するにあたっては、当該業者の経営状態、技術力や仕事ぶり等を社内格付するだけでなく、地域における信用・評判を調査し、反社会的勢力該当の有無などのチェックを行っております。しかし、外注先の多くが小規模等の理由により経営状態が不安定であったり、一部は後継者難で事業継続が危ぶまれたりすることから、外注業者の確保が一時的に困難となる事態が起こる可能性があり、その場合には当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
④ 外部委託について
当社グループは、建売住宅及び投資用不動産の設計、施工・監理等を設計会社や総合建設業者に外部委託しております。固定的なコストの抑制、委託先が持つノウハウや情報の有効活用等を期待し、施工能力や施工実績、信用力、評判等を総合的に検討し、委託先を選定することとしておりますが、当該委託先が経営不振に陥ったり、住宅・マンションの品質等に問題が発生したり、委託先との交渉力に変化が生じたりしたときには経営計画の推進に支障を来す可能性があり、その場合には当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
⑤ 競合について
当社グループが行う不動産販売事業のうち建売住宅販売は、地方都市の低価格・小規模住宅という限定的な市場に特化して事業展開しております。当該市場はここにきて地場業者の参入が増加し、競争が激化する傾向にありますが、小さな市場なので大手・中堅業者による参入の実績はありません。当面、参入の可能性は小さいと見ておりますが、その動向によっては棲み分けが崩れたり、需給バランスが著しく損なわれたりしますので、その場合には当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
⑥ 近隣住民の反対運動について
当社グループは、建売住宅及び投資用不動産の建設に当たり、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえ、周辺環境との調和を重視した開発を企画するとともに、周辺住民に対する事前説明会の実施等適切な対策を講じており、現在まで近隣住民との重大な摩擦は発生しておりません。しかしながら、今後、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民の反対運動が発生する可能性があり、問題解決のための工事遅延や追加費用が発生する場合やプロジェクト開発が中止に至る場合、当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(4）労務に関するリスク
① 特定の経営者への依存について
当社グループは、会議体の整備や営業経験の豊富な人員の採用等により社内組織を強化して、代表取締役社長亀井浩に過度に依存しない営業体制の構築に努めております。その結果、主力事業である建売住宅販売に関しては組織力による事業展開が定着しております。しかし、投資用不動産の企画販売等については依然として同氏に依存しております。そのため同氏が病気その他の理由により、当社の経営に携わることが困難となった場合には、当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
② 人材の確保及び育成について
当社グループが行う不動産販売事業には、専門的かつ高度な知識や資格を有した人材が不可欠であります。また、財務報告の適正性と正確性を確保するためには管理部門に有能な人材を配置する必要があります。しかし、現在は小規模の人員体制で組織力もやや不足気味、新しい地域に事業拠点を拡大していくためには営業人員等の増強が不可欠であります。今後、人材の育成に努めるとともに良質な人材の確保を急ぐ予定でありますが、これらが不調に終わった場合には当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(5）法務に関するリスク
① 法的規制について
当社グループは、宅地建物取引業の免許および建設業の許可を取得し、建築士法に基づく登録等を行って不動産販売や建築請負の事業を展開しておりますが、これらの事業は宅地建物取引業法、都市計画法、建築基準法その他、多くの法令や自治体の定める条例等による法規制を受けております。そのため当社では法令遵守を徹底し、免許等の取消事由や更新欠格事由が発生しないように努めておりますが将来、当社の免許等が何らかの理由により取消し等になったりした場合には、当社グループの事業活動が大幅に制約されることとなり、当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
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法令等名 |
免許・許可の内容 |
有効期間 |
取消事由 |
|
宅地建物取引業法 |
宅地建物取引業者免許 国土交通大臣（02）第008502号 |
平成30年９月10日から 平成35年９月９日まで |
宅地建物取引業法 第66条、第67条 |
|
建設業法 |
特定建設業許可 大分県知事許可（特－26）第12595号 |
平成26年４月７日から 平成31年４月６日まで |
建設業法第29条 |
|
建築士法 |
一級建築士事務所登録 大分県知事登録第13S－13340号 |
平成30年５月14日から 平成35年５月13日まで |
建築士法第26条 |
② 訴訟等の可能性について
当社グループには現在、将来の業績等に影響を及ぼす可能性のある訴訟の事実や顧客または近隣住民との大きなトラブルはありません。しかし、販売した物件に重大な瑕疵等が見つかったり、建築工事に関するさまざまな苦情やトラブルが発生したり、場合によっては訴訟が提起されたりする可能性は、事業拠点や事業規模の拡大に伴って増大いたしますので、それらの動向次第では当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
③ 品質保証について
当社グループが行う不動産販売事業には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により瑕疵担保責任期間の10年間の義務化等が課せられており、住宅供給者は新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことになっております。そのため当社グループは、同法に基づいて平成20年７月以降の新築住宅については住宅瑕疵担保責任保険法人である「財団法人住宅保証機構」（現「住宅保証機構株式会社」）の「まもりすまい保険」に加入し、平成21年８月以降は「株式会社住宅あんしん保証」による住宅瑕疵担保責任保険「あんしん住宅瑕疵保険」に加入しております。当該保険等を利用するためには、住宅保証機構及び住宅あんしん保証が定める技術的基準に適合しているか否かについて、同機構及び同社が指定する第三者機関による現場検査を受け、適合証明を受領する必要があります。そのため当社は、設計、施工・監理の充実を図り、品質に万全を期すこととしております。また、販売後のアフターサービスに関しても誠実な対応を心掛けております。しかし、住宅の品質に重大な瑕疵や不備が認められた場合には補修工事や補償等が発生したりする可能性があり、その場合には当社グループの経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
(6）その他のリスク
個人情報の保護について
当社グループは、住宅・投資用不動産の購入顧客や来場者リスト等の個人情報、従業員や一部取引先の個人番号等を保有しております。これらの情報については、「個人情報保護に関する法律」（個人情報保護法）や「行政手続きにおける特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」（番号法）等に基づいてデータへのアクセス権限を制限したり、外部からの侵入防止を図る等の対策を講じたりするとともに、従業員等に対して個人情報保護法や番号法に係る啓蒙活動を実施して、その漏洩や不正使用の未然防止に努めております。しかし、人為的なミスや何らかの不正な方法等により当社グループが保有する個人情報等が漏洩等した場合には、当社グループの信用力の低下や損害賠償の請求等によって経営成績等に影響が及ぶ可能性があります。
経営成績等の概要
当社グループは、不動産賃貸管理事業の全セグメントに占める割合が僅少であり、開示情報としての重要性が乏しいため、セグメントごとの記載はしておりません。
(1）経営成績
当連結会計年度におけるわが国経済は、継続する政府の景気対策等により、引き続き緩やかな回復基調で推移したものの、米国の経済政策やアジア新興国・資源国の景気減速懸念、消費税増税の影響など先行き景気の下振れリスクには留意する必要があります。
当社グループが属する住宅・マンション業界におきましては、政府による住宅取得支援策や雇用・所得環境の改善により底堅く推移したものの、建築コストの高止まりや他社との競争激化により、厳しい状況が続いております。
このような環境の中、当社は建売住宅販売の強化を継続して行うとともに、投資用アパート３棟を販売いたしました。また、今後の売上に繋がる投資用不動産の用地取得、開発も順調に進んでおります。
その結果、当連結会計年度の売上高は2,433,657千円（前期比9.6％増）、営業利益は386,767千円（同14.9％増）、経常利益は387,247千円（同14.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は256,547千円（同17.4％増）となり、売上高、各利益ともに過去最高となりました。
(2）キャッシュ・フロー
当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、税金等調整前当期純利益の計上による増加、たな卸資産の増加による減少、短期借入金及び長期借入金の借入による増加等により、前連結会計年度末と比較して56,747千円増加し、期末残高は733,313千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローは、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により使用した資金は864,744千円（前年同期は799,341千円の使用）となりました。これは主に税金等調整前当期純利益の計上による増加387,247千円、たな卸資産の増加による減少1,184,991千円、法人税等の支払による支出147,927千円等によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により使用した資金は7,410千円（前年同期は48,399千円の獲得）となりました。これは主に預り敷金及び保証金の返還による支出3,583千円、有形固定資産の取得による支出2,291千円等によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により獲得した資金は928,902千円（前年同期は654,279千円の獲得）となりました。これは主に短期借入金の借入れによる収入980,000千円、長期借入金の借入れによる収入600,000千円、短期借入金の返済による支出450,000千円、長期借入金の返済による支出152,073千円等によるものであります。
生産、受注及び販売の実績
当社は、不動産販売事業及び不動産賃貸管理事業を行っておりますが、不動産賃貸管理事業の全セグメントに占める割合が僅少であり、開示情報としての重要性が乏しいため、セグメント別の記載に代えて事業部門別に記載しております。
(1）生産実績
当社グループで行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。
(2）受注実績
当連結会計年度における建築請負事業の受注実績は、次のとおりであります。
|
事業部門別の名称 |
受注高（千円） |
前年同期比（％） |
受注残高（千円） |
前年同期比（％） |
|
建築請負事業 |
16,170 |
46.6 |
489 |
2.7 |
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(3）販売実績
当連結会計年度の販売実績を事業部門別に示すと、次のとおりであります。
|
事業部門別の名称 |
当連結会計年度 （自 平成30年１月１日 至 平成30年12月31日） |
前年同期比（％） |
|
建売住宅販売事業（千円） |
1,935,031 |
16.9 |
|
投資用不動産販売事業（千円） |
289,400 |
△35.0 |
|
建築請負事業（千円） |
33,974 |
120.3 |
|
その他（千円） |
175,251 |
67.4 |
|
合計（千円） |
2,433,657 |
9.6 |
（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 （自 平成29年１月１日 至 平成29年12月31日） |
当連結会計年度 （自 平成30年１月１日 至 平成30年12月31日） |
||
|
金額（千円） |
割合（％） |
金額（千円） |
割合（％） |
|
|
合同会社 K.H.P |
284,400 |
12.81 |
－ |
－ |
２．損益計算書の不動産売上高の事業部門別内訳は、次のとおりであります。
|
|
前連結会計年度 （自 平成29年１月１日 至 平成29年12月31日） |
当連結会計年度 （自 平成30年１月１日 至 平成30年12月31日） |
|
|
不動産売上高（千円） |
2,100,008 |
2,224,431 |
|
|
|
建売住宅販売事業（千円） |
1,654,808 |
1,935,031 |
|
|
投資用不動産販売事業（千円） |
445,200 |
289,400 |
３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
経営者の視点による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。
(1）重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりましては、経営者による会計方針の選択・適用とともに、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積もりについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性が伴うため、実際の結果はこれらと異なる場合があります。
(2）財政状態の分析
（資産）
当連結会計年度末における流動資産は3,760,827千円となり、前連結会計年度末に比べ1,224,181千円増加いたしました。これは主に販売用不動産が580,818千円増加、仕掛販売用不動産が589,240千円増加したこと等によるものであります。固定資産は72,923千円となり、前連結会計年度末に比べ4,209千円増加いたしました。
この結果、総資産は3,833,751千円となり、前連結会計年度末に比べ1,228,391千円増加いたしました。
（負債）
当連結会計年度末における流動負債は1,042,575千円となり、前連結会計年度末に比べ587,272千円増加いたしました。これは主に短期借入金が530,000千円増加したこと等によるものであります。固定負債は1,078,210千円となり、前連結会計年度末に比べ430,625千円増加いたしました。これは主に長期借入金が422,931千円増加したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は2,120,785千円となり、前連結会計年度末に比べ1,017,897千円増加いたしました。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産は1,712,965千円となり、前連結会計年度末に比べ210,493千円増加いたしました。これは利益剰余金の増加によるものであります。
この結果、自己資本比率は44.7％（前連結会計年度末57.7％）となりました。
(3）経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度における売上高は、建売住宅販売の増加等により2,433,657千円（前連結会計年度は2,220,104千円）となりました。
（売上原価・売上総利益）
当連結会計年度における売上原価は、建売住宅販売の増加等により1,736,064千円（前連結会計年度は1,610,298千円）となりました。その結果、当連結会計年度の売上総利益は697,593千円（前連結会計年度は609,805千円）となりました。
（販売費及び一般管理費・営業利益）
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は310,825千円（前連結会計年度は273,094千円）となりました。その結果、当連結会計年度の営業利益は386,767千円（前連結会計年度は336,710千円）となりました。
（営業外損益・経常利益）
当連結会計年度の営業外収益は12,495千円（前連結会計年度は9,737千円）となりました。また、営業外費用は12,015千円（前連結会計年度は8,079千円）となりました。その結果、当連結会計年度の経常利益は387,247千円（前連結会計年度は338,368千円）となりました。
（特別損益・親会社株主に帰属する当期純利益）
当連結会計年度の特別損益の計上はありません。その結果、当連結会年度における税金等調整前当期純利益は387,247千円（前連結会計年度は338,368千円）となりました。これに法人税等を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は256,547千円（前連結会計年度は218,459千円）となりました。
(4）キャッシュ・フローの状況の分析
「第一部 企業情報 第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 経営成績等の概要 （2）キャッシュ・フロー」をご覧下さい。
(5）経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの事業は、景気変動、金利動向及び住宅税制やその他の税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制変更等が発生した場合には、開発用地の価格が著しく変動したり、消費者の購買意欲の低下につながったりして、当社グループの経営成績等に重要な影響が及ぶ可能性があります。
(6）経営者の問題意識と今後の方針
当社グループの事業は景気変動等に左右されやすく、業績の振幅が大きくなる傾向があります。それだけに中長期的な成長を確保していくためには利益重視・リスク軽減の姿勢の下に、経営基盤の強靭化、とりわけ厚みのある収益基盤の構築、多様な調達手段の確保、それらを支える人材の育成が不可欠と認識しております。そのため中期経営計画では、経営指標の目標を経常利益と売上高経常利益率に置き、ビジネスモデルの骨太化と商圏の拡大に努めるとともに、行動規範（フィロソフィ）の周知徹底を図ることで中核人材の育成に長期的に取り組むこととしています。
該当事項はありません。
該当事項はありません。