第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第３四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

(１）財政状態及び経営成績の状況

a.財政状態

　当第３四半期連結会計期間末の資産残高は2兆5,628億円で、開発中のプロジェクトの進捗による固定資産や仕掛販売用不動産の増加等により前期末から合計1,575億円増加、負債残高についても1兆9,770億円、有利子負債の増加等から前期末から合計1,405億円増加しております。当第３四半期連結会計期間末の純資産残高については5,858億円、親会社株主に帰属する四半期純利益の計上等から前期末より合計171億円増加しております。

b.経営成績

　当第３四半期連結累計期間の業績は、売上高6,012億円（対前第３四半期＋2.9％）、営業利益443億円（同△0.4％）、経常利益362億円（同△4.1％）、親会社株主に帰属する四半期純利益208億円（同△12.8％）となりました。

　オフィス市況・マンション市況が引き続き底堅く推移する中、住宅事業セグメントにおける分譲マンションの計上戸数の増加等に伴い増収となる一方で、ウェルネス事業セグメントにおける前期に開業した施設の共有持分計上の反動減等により減益となりました。

　都市事業セグメントにおける投資家向けビル等の売却、住宅事業セグメントにおける分譲マンションの引渡し及びウェルネス事業セグメントにおける物件売却等を第４四半期に予定していることから、通期予想に対する進捗率は低くなっておりますが、当期の業績は通期予想に対して順調に推移していると判断しております。

四半期別売上高・営業利益（累計） （億円）

	第１四半期	第２四半期	第３四半期	第４四半期
2020年３月期　売上高	1,865	4,125	6,012	－
2019年３月期　売上高	1,743	4,026	5,844	9,019
2020年３月期　営業利益	112	317	443	－
2019年３月期　営業利益	118	322	445	802

　セグメント別では、住宅事業、管理事業、ハンズ事業の３つのセグメントが増収増益、仲介事業セグメントが増収減益、都市事業セグメントが減収増益、ウェルネス事業、次世代・関連事業の２つのセグメントが減収減益となっております（対前第３四半期）。

売上高					（億円）
	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
合計	5,844	6,012	169		9,019
都市	1,663	1,518	△145		2,564
住宅	450	701	251		1,214
管理	1,233	1,383	151		1,739
仲介	838	853	15		1,189
ウェルネス	883	817	△66		1,239
ハンズ	744	753	10		974
次世代・関連事業	268	228	△39		416
全社・消去	△234	△242	△8		△316

営業利益					（億円）
	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
合計	445	443	△2		802
都市	316	328	12		499
住宅	△10	24	33		54
管理	54	55	2		86
仲介	96	89	△7		139
ウェルネス	32	15	△18		79
ハンズ	7	8	0		8
次世代・関連事業	3	△15	△18		9
全社・消去	△53	△60	△7		△71

①　都市事業

　売上高は1,518億円（対前第３四半期△8.7％）、営業利益は328億円（同＋3.9％）となりました。

　投資家向けのビル等売却収益の減少等により減収となる一方で、渋谷ソラスタ等の新規稼働物件の寄与等により増益となりました。

　なお、空室率（オフィスビル・商業施設）は0.4％と引き続き低水準を維持しています。オフィス市況は引き続き堅調に推移しており、下記の主な開業物件については、全物件でリーシングが完了しております。

　　　　　　　　　　　　　　（億円）

	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
売上高	1,663	1,518	△145		2,564
営業利益	316	328	12		499

売上高内訳					（億円）
	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
賃貸 (オフィスビル)	276	306	29		368
賃貸（商業施設）	312	321	10		415
資産運用等	433	230	△203		899
住宅賃貸等	642	661	19		882

空室率（オフィスビル・商業施設）

2017年３月期末	2018年３月期末	2019年３月期末	当第３四半期末
2.0％	0.5％	0.4％	0.4％

主な開業物件（2020年３月期開業物件）

	用途	竣工時期	延床面積
渋谷ソラスタ	オフィス	2019年３月	47千㎡
なんば元町一丁目プレイス	ホテル	2019年５月	５千㎡
キュープラザ池袋	商業・映画館	2019年７月	17千㎡
神保町北東急ビル	オフィス	2019年７月	11千㎡
渋谷フクラス	オフィス・商業	2019年10月	59千㎡

②　住宅事業

　売上高は701億円（対前第３四半期＋55.8％）、24億円の営業利益となりました。

　分譲マンションの計上戸数増加等により増収増益となりました。販売については引き続き堅調に推移しており、完成在庫は前期末から減少、マンションの通期売上予想に対する契約済み割合も、期首の54％から90％（同△０Ｐ）となり、通期予想に対して順調に進捗しております。

　なお、分譲マンションは「ブランズ円山外苑前」（北海道札幌市）、「ブランズタワー羽衣」（大阪府高石市）、「ドレッセ横浜十日市場」（神奈川県横浜市）等を計上いたしました。

　　　　　　　　　　　　　　（億円）

	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
売上高	450	701	251		1,214
営業利益	△10	24	33		54

売上高内訳 （消去前・億円）

	前第３四半期		当第３四半期		比較		前期
マンション	611戸	309	928戸	501	192		1,266戸	861
戸建	99戸	17	13戸	5	△12		111戸	22
その他	－	124	－	195	70		－	331

供給販売戸数
	前第３四半期		当第３四半期		完成在庫数
	新規供給戸数	契約戸数	新規供給戸数	契約戸数	2019年３月期末	当第３四半期末
マンション	1,179戸	1,223戸	1,813戸	1,635戸	497戸	340戸
戸建	51戸	49戸	9戸	12戸	7戸	4戸

③　管理事業

　売上高は1,383億円（対前第３四半期＋12.2％）、営業利益は55億円（同＋2.8％）となりました。

　㈱東急コミュニティーにおけるマンション及びビル等の管理ストック拡大による管理収益の増加に加え、工事売上が増加したこと等により増収増益となりました。なお、第１四半期連結会計期間より、戸建リフォーム工事が次世代・関連事業セグメントから移管されており、下記売上高内訳では「マンション」に含まれております。

　また、2019年12月末のマンション管理ストックは844千戸（うち総合管理戸数526千戸）と着実に拡大しております。

　　　　　　　　　　　　　　（億円）

	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
売上高	1,233	1,383	151		1,739
営業利益	54	55	2		86

売上高内訳					（億円）
	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
マンション	834	916	83		1,173
ビル等	399	467	68		566

期末管理物件数
	2017年３月期末	2018年３月期末	2019年３月期末	当第３四半期末
マンション(戸)	741,624	822,231	831,684	843,701
ビル (件)	1,483	1,500	1,540	1,555

④　仲介事業

　売上高は853億円（対前第３四半期＋1.8％）、営業利益は89億円（同△7.1％）となりました。

　東急リバブル㈱の売買仲介において、リテール部門・ホールセール部門共に取引件数及び取扱高が増加したこと等により増収となる一方で、前期に計上した高利益率物件の売却の反動減等により減益となりました。

					（億円）
	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
売上高	838	853	15		1,189
営業利益	96	89	△7		139

売上高内訳					（億円）
	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
売買仲介	404	421	18		577
販売受託	18	20	2		33
不動産販売	401	398	△3		557
その他	15	13	△2		21

⑤　ウェルネス事業

　売上高は817億円（対前第３四半期△7.5％）、営業利益は15億円（同△55.3％）となりました。

　前期に開業したリゾート施設や都市型ホテル等が通期稼働となった一方で、2018年７月に開業した「東急ハーヴェストクラブ軽井沢＆ＶＩＡＬＡ」（長野県北佐久郡）の共有持分計上の反動減等により減収減益となりました。

　なお、シニア住宅の新規施設として2019年４月に「クレールレジデンス横浜十日市場」（神奈川県横浜市）が開業いたしました。また都市型ホテルにおいては、「東急ステイ金沢」（石川県金沢市）、「東急ステイ沖縄那覇」（沖縄県那覇市）及び「東急ステイ大阪本町」（大阪府大阪市）の３施設の開業を2020年２月に予定しております。

					（億円）
	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
売上高	883	817	△66		1,239
営業利益	32	15	△18		79

売上高内訳					（億円）
	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
リゾート運営	275	293	18		413	(ゴルフ場、ハーヴェストクラブ、スキー場等)
オアシス	132	145	12		179	(フィットネスクラブ等)
シニア住宅	59	74	15		79
東急ステイ	102	116	13		133	(都市型ホテル)
福利厚生代行	73	76	3		97
別荘・会員権販売	190	46	△144		262
その他	52	67	15		76

※第１四半期連結会計期間より、「その他」に含まれていたリゾートホテルを「リゾート運営」に移管、リゾートに関わる不動産流通事業を「販売」に移管しており、「前第３四半期」及び「前期」の数値も同様に組み替えております。

⑥　ハンズ事業

　売上高は753億円（対前第３四半期＋1.3％）、営業利益は８億円（同＋6.0％）となりました。

　㈱東急ハンズにおいては、既存店が減収（同△0.1％）の一方で新規店舗の寄与等により増収、既存店の寄与等により増益となりました。

　なお、新規店舗として2019年４月と８月に海外４・５店舗目となる「東急ハンズジュエル店」及び「東急ハンズパヤレバ店」（共にシンガポール）、９月に「東急ハンズ浜松店」（静岡県浜松市）、11月に「渋谷スクランブルスクエア店」（東京都渋谷区）が開業いたしました。

（億円）

	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
売上高	744	753	10		974
営業利益	7	8	0		8

⑦　次世代・関連事業

　売上高は228億円（対前第３四半期△14.7％）、15億円の営業損失となりました。

　インドネシアの分譲マンションである「ＢＲＡＮＺ ＳＩＭＡＴＵＰＡＮＧ」と「ＢＲＡＮＺ ＢＳＤ」の計上があった一方で、第１四半期連結会計期間より戸建リフォーム工事を管理事業セグメントに移管したことや、海外事業での物件売却の反動減等により、減収減益となりました。

（億円）

	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
売上高	268	228	△39		416
営業利益	3	△15	△18		9

売上高内訳					（億円）
	前第３四半期	当第３四半期	比較		前期
海外事業等	46	97	52		93
注文住宅	142	57	△86		194
造園建設	79	74	△5		130

　(２）経営方針・経営戦略等

　当第３四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。

　(３）事業上及び財務上の対処すべき課題

　当第３四半期連結累計期間において新たに発生した事業上及び財務上の対処すべき課題はありません。

　(４）研究開発活動

　該当事項はありません。

３【経営上の重要な契約等】

　当第３四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。