独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書

| 2024年６月26日
東急不動産ホールディングス株式会社 |

| 取締役会　御中 |

| EY新日本有限責任監査法人 |
| 東京事務所 |

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 金子　秀嗣

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 新居　幹也

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 新田　浩史

＜連結財務諸表監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている東急不動産ホールディングス株式会社の2023年４月１日から2024年３月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、東急不動産ホールディングス株式会社及び連結子会社の2024年３月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

不動産ファンド等を譲受人とした不動産売却取引に係る収益認識
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社及び連結子会社は、不動産ファンド等（特別目的会社、継続的な取引関係がある不動産ファンド及び取引先）を譲受人としたオフィスビル、商業施設、賃貸住宅、物流施設等の不動産売却取引を行っている。不動産ファンド等に対する不動産売却に係る収益は、【注記事項】（収益認識関係）の「（１）収益の分解情報」における「不動産売却等」（都市開発252,982百万円、戦略投資64,752百万円、管理運営18,508百万円、不動産流通98,587百万円）に含まれている。 一般的に、不動産売却取引は、取引価額が多額であり、また、取引条件の個別性が高く、かつ、相対取引であることから契約条件が取引毎に異なる。特に譲受人が不動産ファンド等である場合には、買戻条件の付与、譲受人に対する出資等を通じた当該不動産への継続的な関与によるリスクの留保等により、リスクと経済価値がほとんど全て移転しているかの判断が複雑になることがある。この判断を誤った場合には、リスクと経済価値のほとんど全てが譲受人に移転していると認められない不動産売却取引について収益の認識が行われるリスクがある。また、不動産ファンド等には、通常の事業体とは異なる属性を有する事業体も含まれ、かつ、上記のような継続的関与がなされる場合があるため、取引価額が時価に比して調整されることで、不適切な収益の認識が行われるリスクや損失計上の回避が行われるリスクがある。そして、これらが行われた場合の財務諸表に与える金額的影響は大きい。 よって、当監査法人は、不動産ファンド等を譲受人とした不動産売却取引に係る収益認識等を監査上の主要な検討事項と判断した。 | 当監査法人は、不動産ファンド等との不動産売却取引において、スキーム全体を理解しリスクと経済価値のほとんど全てが譲受人に移転していることを検討するため、以下の手続を実施した。 ・売却取引及び今後の継続的関与の有無とその内容を理解するため、決裁書、経営会議議事録、取締役会議事録を閲覧した。 ・譲受人の属性や事業内容、会社との取引関係を把握するため、決裁書、経営会議議事録、取締役会議事録やウェブサイト等の外部情報を閲覧した。 ・買戻しに関する契約条件の有無を含め、取引条件を把握し検討するため、売買契約書や覚書を閲覧し、経営管理者及び担当部署への質問を行った。 ・取引価額を検討するため、周辺取引事例や不動産鑑定評価書等との比較を行った。また、不動産鑑定評価の基礎となる将来キャッシュ・フローや割引率について、周辺取引事例や外部機関が公表した賃料、利回りに関するマーケットレポート等の情報との比較を行った。さらに、当監査法人のネットワーク・ファームの評価の専門家の関与の必要性を検討した。 ・引渡しの事実を評価するため、対価に係る入金証憑や権利移転に係る登記簿謄本等を閲覧した。

大規模な不動産の開発事業に関連する有形固定資産、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社及び連結子会社は、首都圏を中心にオフィスビル、商業施設や住宅等の複数の不動産を開発し、当該不動産の賃貸事業及び販売事業を行っており、連結貸借対照表上、賃貸事業に関連する資産を建物、土地、建設仮勘定等の有形固定資産として計上し、販売事業に関連する資産を販売用不動産、仕掛販売用不動産として計上している。これらの金額は、当連結会計年度末の連結貸借対照表における有形固定資産1,094,687百万円、販売用不動産502,267百万円及び仕掛販売用不動産407,497百万円に含まれており、今後開発の進捗に応じて増加していく。なお、販売用不動産は、保有目的を変更したことに伴い、当連結会計年度末に有形固定資産から振替えたものであり、【注記事項】（連結貸借対照表関係）※９記載の88,024百万円に含まれている。 これらの販売用不動産、仕掛販売用不動産及び有形固定資産の評価方法は、【注記事項】（重要な会計上の見積り）の１及び２に記載のとおりである。 不動産の開発事業には、様々な外部要因により投資決定後に計画変更が生じ、資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなるリスク等が存在する。計画変更を生じさせるリスクとして、具体的には、他の地権者の合意がとれないリスク、自治体から開発許可を得ることができないリスク、想定外の事象により建設工事が遅延するリスク、外部経営環境の変化により建設工事コストが上昇するリスク及びテナント誘致が計画どおりに進捗しないリスクが存在する。 特に大規模な不動産の開発事業においては、開発期間が長期に亘るため不確実性が高く、投資額も多額となることから、減損損失及び評価損を計上した場合の金額的重要性も大きくなる。 ここで、不動産の開発事業における減損の兆候の把握及び評価損計上の要否においては、上記のような計画変更を生じさせる多岐にわたるリスクがあることから、複雑な判断を行う必要がある。 よって、当監査法人は、大規模な不動産の開発事業に関連する有形固定資産、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価を監査上の主要な検討事項と判断した。 | 当監査法人は、一定の金額規模を上回る大規模な不動産の開発事業に関連する有形固定資産の減損会計の適用において、減損の兆候の有無を適切に把握するため、主に以下の手続を実施した。 ・プロジェクト別の事業計画及びその進捗状況を理解し、 建設工事やテナント誘致の遅延を把握するため、決裁書、経営会議議事録、取締役会議事録の閲覧を行い、経営管理者及び担当部署への質問を行った。 ・他の地権者及び自治体との協議の状況、都市計画や権利 変換計画の申請及び認可の状況等事業の進捗を把握するため、経営管理者及び担当部署への質問を行った。また、その回答について、行政からの通知、再開発組合が作成した文書、関連する行政のホームページやウェブサイト等の外部情報との整合性の検討を行った。 ・現場視察を行い、上記閲覧や質問の結果との整合性の検 討を行った。また、把握した事業進捗の理解に基づき、事業が当初の計画に比べ著しく滞っているかの検討を行った。 ・プロジェクト別の収支予想における開発完了時期、開発 後のテナント賃料や稼働率、建設工事コスト等を検証するため、経営管理者及び担当部署への質問を行った。また、開発後のテナント賃料や稼働率については、外部機関が公表したマーケットレポート等の情報との整合性を確認し、建設工事コストについては、過去の開発実績等と比較した。 ・開発事業の進捗に伴い工事契約やテナントとの賃貸契約 が締結された場合には、契約書等を閲覧し、プロジェクト別の収支予想に反映された賃料及び契約期間と契約書等の内容を照合した。 ・有形固定資産から販売用不動産への振替対象資産につい て、不動産鑑定評価額を基礎に回収可能価額を著しく低下させる変化が生じていないかの検討を行った。また、不動産鑑定評価額の妥当性を検討するため、当該不動産鑑定士の専門家の適性、能力及び客観性を評価し、鑑定評価の前提条件、採用した評価手法及び評価額決定に至る判断過程を検討した。 販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、評価損の計上の要否を判断するため、主に以下の手続を実施した。 ・不動産鑑定評価額を基礎に帳簿価額が正味売却価額を下 回っていないかの検討を行った。なお、不動産鑑定評価額の妥当性については、上記のとおりである。

その他の記載内容

その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。

当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。

その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を

立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価

の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び

関連する注記事項の妥当性を評価する。

・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づ

き、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているか

どうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・　連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入

手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

＜内部統制監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、東急不動産ホールディングス株式会社の２０２４年３月３１日現在の内部統制報告書について監査を行った。

当監査法人は、東急不動産ホールディングス株式会社が２０２４年３月３１日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。

なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

内部統制監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施す

る。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部

統制報告書の表示を検討する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人

は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

＜報酬関連情報＞

当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】に記載されている。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　　上

（注）１．上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれていません。

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