独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書

2021年12月22日

株式会社　オープンハウス |
取締役会 | 御中

有限責任監査法人　ト　ー　マ　ツ |
東京事務所 |
| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 香川 順 | 印
| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 福島啓之 | 印

＜財務諸表監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社オープンハウスの2020年10月1日から2021年9月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社オープンハウス及び連結子会社の2021年9月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

収益不動産事業の販売用不動産等に関する正味売却価額の見積りの合理性
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、会社は、連結貸借対照表において、収益不動産事業に関する販売用不動産24,710百万円、仕掛販売用不動産29,970百万円を計上している（以下、「収益不動産」という）。これらの合計金額は総資産の6.2％を占めている。 また、注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項（1）重要な資産の評価基準及び評価方法に記載のとおり、会社は販売用不動産及び仕掛販売用不動産の貸借対照表価額について、収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定している。 会社は、所有する収益不動産について正味売却価額と帳簿価額を比較し、正味売却価額が帳簿残高を下回る場合にその差額を評価損として計上しており、当連結会計年度において、1,494百万円のたな卸資産評価損を計上している。 正味売却価額は販売予定価格や見積追加原価を見積る必要があるが、見積りは個別物件ごとに作成されたプロジェクト計画を基に行われ、将来における市況や賃料、金利の変化、不動産関連税制や不動産及び金融関連法制の変更、新型コロナウイルス感染症の影響、テナント募集の開始時期等の複数の事象を考慮する必要があり、重要な仮定と判断を伴う。 以上より、収益不動産の評価における正味売却価額の合理性は、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、収益不動産の評価における正味売却価額の合理性を検討するにあたり、主として以下の監査手続を実施した。 (1)内部統制の評価 •収益不動産の評価における正味売却価額の見積りに係る評価減計上の要否及び承認に関する内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)正味売却価額の見積りの合理性の評価 •過年度に評価した収益不動産の正味売却価額と当連結会計年度に販売した収益不動産の販売金額を比較し、見積りプロセスの有効性を評価した。 •正味売却価額の下落の有無を把握するために、取締役会等各種会議体の議事録の閲覧及び経営管理者への質問を実施し、把握された事象が評価に反映されているか検討した。 •外部環境の変化等によりプロジェクト計画の変更の可能性がある、または、テナント募集の開始から一定の期間を経過している収益不動産については、プロジェクト計画の内容の閲覧、販売候補先との交渉状況や販売価額変更の必要性、見積追加コストの発生見込を経営管理者に質問するとともに、当該不動産の周辺地域における賃料及び還元利回りに基づいて当監査法人が独自に試算した販売見込額と会社が試算した正味売却価額とを比較し、正味売却価額の見積りの合理性を検討した。

プレサンスコーポレーションの販売用不動産等に関する正味売却価額の見積りの合理性
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
注記事項（重要な会計上の見積り）に記載されているとおり、連結子会社である株式会社プレサンスコーポレーション（以下、プレサンス社）は、連結貸借対照表において、販売用不動産23,491百万円、仕掛販売用不動産102,618百万円を計上している（以下「販売用不動産等」という）。これらの合計金額は総資産の14.3％を占めている。 また、（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項（1）重要な資産の評価基準及び評価方法に記載のとおり、会社は販売用不動産及び仕掛販売用不動産の貸借対照表価額について、収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定している。 販売用不動産等は、マンション販売の長期化やプロジェクトの計画変更などを起因として、当初の見込みよりも収益性が低下し、評価損が発生する可能性があり、プレサンス社は、当連結会計年度において、4,382百万円のたな卸資産評価損を計上している。 販売用不動産等の評価は、個別物件ごとの事業計画に基づき行われるが、正味売却価額の算定の基礎となる事業計画における販売予定価格及び完成予定原価の見積りには、将来の不動産販売市況等が加味される。また、会社は物件の状況に応じて外部の不動産鑑定士の評価を利用しているが、当該不動産鑑定士の評価についても、将来の不動産販売市況についての重要な仮定と判断を伴う。 以上より、販売用不動産等の評価における正味売却価額の合理性は、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、プレサンス社の販売用不動産等の評価に関する見積りの合理性を検証するにあたり、プレサンス社の監査人に指示し、主として以下の監査手続を実施した。 (1)内部統制の評価 •プレサンス社の販売用不動産等の評価における正味売却価額の見積りに係る内部統制の整備・運用状況の有効性を評価した。 (2)正味売却価額の見積りの合理性の評価 •経営者の販売予定価格の見積プロセスの有効性を評価するために、過年度における正味売却価額の見積りとその後の販売実績とを比較した。 •販売予定価格については、販売方針について経営者に質問を行うとともに、関連する会議の議事録を閲覧した。 •開発中の物件につき、完成予定原価を近隣取引事例と比較するとともに、今後の開発及び販売方針について所管部署への質問を行った。 •経営者が利用する不動産鑑定士の適性、能力及び客観性に関する評価を実施した。 •不動産鑑定評価書の閲覧並びに不動産鑑定士及び所管部署への質問を行い、将来の不動産販売市況等との比較に基づく検討を行った。また、プレサンス社の監査人が属するネットワーク・ファームの不動産鑑定評価の専門家を関与させ、不動産鑑定評価額の算定に使用された情報と将来の不動産販売市況に関する外部情報との整合性について検討した。

プレサンスコーポレーションの連結子会社化の会計処理
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
注記事項（企業結合等関係）に記載のとおり、会社は株式会社プレサンスコーポレーション（以下、「プレサンス社」）を2021年1月20日に連結子会社とした。 会社のプレサンス社の子会社化は、持分法適用関連会社と企業結合した場合に該当することから、取得が複数の取引により達成された場合（段階取得）の会計処理に従い、取得原価（企業結合日における時価）と持分法による評価額との差額を当期の段階取得に係る差損として11,095百万円を計上したうえで、取得原価が受け入れた資産及び引き受けた負債に配分された純額を下回る金額を負ののれん発生益15,475百万円として計上している。 プレサンス社の取得においては、複数の取引が連続して行われており、段階取得と支配獲得時の一連の取引に関して複雑な会計処理が必要となる。また、当該企業結合における取得原価、認識される段階取得に係る差損及び負ののれん発生益の金額的重要性が高く、かつ、取得原価の配分における経営者の判断及び見積りが連結財務諸表に与える影響が大きい。 以上より、プレサンス社取得の会計処理、及び取得原価の配分の適切性は、当連結会計年度の連結財務諸表監査において特に重要であり、監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。 | 当監査法人は、当該企業結合取引を検討するにあたり、主として以下の監査手続を実施した。 •経営者に追加取得の経緯を質問し、合理的な理由に裏付けられているか検討した。 •経営者が利用する取得価額の算定を行った外部の専門家の適性、能力及び客観性に関する評価を実施した。 •取得原価の算定について、当監査法人が属するネットワーク・ファームの企業価値評価の専門家を利用して、株式価値の算定の前提条件及び計算結果の合理性を検討した。 •経営者が識別した資産及び負債を検討するため、主としてプレサンス社の財務諸表の分析及び財務デューデリジェンス報告書の査閲を実施した。 •段階取得に係る差損の算定資料を閲覧し、算定方法につき会計基準の要求事項等を踏まえ評価した。 •負ののれんの算定資料を閲覧し、算定方法につき会計基準の要求事項等を踏まえ評価した。

連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・　連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

＜内部統制監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第2項の規定に基づく監査証明を行うため、株式会社オープンハウスの2021年9月30日現在の内部統制報告書について監査を行った。

当監査法人は、株式会社オープンハウスが2021年9月30日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。

なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

内部統制監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

（注）１．上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは監査の対象には含まれておりません。

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