第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】
提出会社の状況
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回次 |
第23期 |
第24期 |
第25期 |
第26期 |
第27期 |
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決算年月 |
平成24年３月 |
平成25年３月 |
平成26年３月 |
平成27年３月 |
平成28年３月 |
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売上高 |
（千円） |
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経常利益 |
（千円） |
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当期純利益 |
（千円） |
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持分法を適用した場合の投資利益 |
（千円） |
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資本金 |
（千円） |
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発行済株式総数 |
（株） |
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純資産額 |
（千円） |
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総資産額 |
（千円） |
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１株当たり純資産額 |
（円） |
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１株当たり配当額 |
（円） |
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（うち１株当たり中間配当額） |
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１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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自己資本比率 |
（％） |
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自己資本利益率 |
（％） |
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株価収益率 |
（倍） |
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配当性向 |
（％） |
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営業活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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△ |
△ |
△ |
△ |
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投資活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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△ |
△ |
△ |
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財務活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
△ |
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現金及び現金同等物の期末残高 |
（千円） |
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従業員数 |
（人） |
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（外、平均臨時雇用者数） |
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（注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。
２．売上高には、消費税等は含まれておりません。
３．持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社がありませんので記載しておりません。
４．第25期の１株当たり配当額40円には、上場記念配当額10円が含まれております。
５．第27期の１株当たり配当額20円には、市場変更記念配当額５円が含まれております。
６．第23期から第24期までの潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株予約権の残高はありますが、当社株式は非上場であるため、期中平均株価が把握できませんので記載しておりません。
７．第23期から第24期までの株価収益率については、当社株式は非上場であるため、記載しておりません。
８．平成25年９月11日付で普通株式１株につき1,000株、平成26年10月１日付で普通株式１株につき４株の割合で株式分割を行いましたが、第23期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。
２【沿革】
当社の設立以後の経緯は次のとおりであります。
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年月 |
事項 |
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平成元年６月 |
東京都新宿区東五軒町５番17号に不動産業を目的として有限会社恵久ホームを設立 出資金500万円 |
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平成元年10月 |
宅地建物取引業免許を取得（東京都知事(1)第57447号）、不動産仲介業を開始 |
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平成２年７月 |
東京都台東区台東一丁目１番11号に本店移転 |
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平成４年５月 |
東京都千代田区西神田二丁目２番７号に本店移転 |
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平成８年12月 |
新潟県南魚沼郡湯沢町でリゾートマンションを不動産競売で落札取得、現在の事業形態である中古住宅再生事業を開始 |
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平成15年９月 |
株式会社恵久ホームに組織変更 |
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平成16年11月 |
株式会社ヴェルディッシモの全株式を取得 |
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平成17年７月 |
東京都千代田区内神田一丁目３番７号に本店移転 |
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平成19年８月 |
株式会社イーグランドに商号変更 |
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平成21年６月 |
株式会社ヴェルディッシモの全株式を売却 |
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平成22年３月 |
宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更（国土交通大臣(1)第7977号） 札幌市中央区に札幌支店を開設 |
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平成23年11月 |
栃木県宇都宮市に宇都宮支店を開設 |
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平成24年11月 |
東京都千代田区神田錦町一丁目２番地１に本店移転 |
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平成25年４月 |
一般建設業許可を取得（東京都知事許可（般－25）第139885号） |
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平成25年12月 |
東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ市場スタンダードに株式を上場 |
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平成26年５月 平成27年11月 |
大阪市北区に関西支店を開設 東京証券取引所市場第二部に市場変更 |
３【事業の内容】
当社は、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅（中古マンション・中古戸建）を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売する「中古住宅再生事業」を主たる事業としております。また、「中古住宅再生事業」以外の「その他不動産事業」として、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っており、「中古住宅再生事業」と合わせて、不動産事業を事業内容とする単一セグメントであります。
(1）中古住宅再生事業
当事業では、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅（中古マンション・中古戸建）を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売しております。
事業エリアは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の１都３県の首都圏エリアを中核エリアとしております。首都圏以外におきましては、関西エリア等、継続的に事業を見込める地方都市で事業を展開しております。
当社の取扱物件は、主として一次取得者層（若年のファミリー等、初めて住宅を購入する層）をメインターゲットとしたマンションや戸建等の居住用物件を中心としており、販売価格2,000万円以下の物件が約６割を占めております。
また、物件は基本的に１戸単位で地理的に分散して仕入れているため、価格変動、事故・自然災害等、リスクは対象の物件に限定されております。
物件の仕入は、裁判所が実施する不動産競売による仕入を主としておりますが、一般の中古住宅流通市場からの仕入も強化し、仕入の安定化を図っております。
「中古住宅再生事業」の事業系統図は次のとおりであります。
［事業系統図］
（注）１．競売とは、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度です。
２．任売とは、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人または法人からの一般買取りとしております。
① 仕入
物件の仕入は、大別して不動産競売による仕入と一般の中古住宅流通市場からの仕入を行っております。
以下、不動産競売による仕入及び一般の中古住宅流通市場からの仕入の概要は次のとおりであります。
ａ．不動産競売による仕入
不動産競売は、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度であり、当社の主要な物件仕入ルートとなっております。
不動産競売による仕入には、物件の明渡しを受ける前に建物内部を確認できないという不動産競売に特有の事情がありますが、一般の中古住宅流通市場からの仕入と比較して、安価に物件を仕入れることができる可能性があるという大きなメリットがあります。これは、不動産競売で入札に参加する場合、不動産競売を実施する裁判所が、不動産鑑定士の評価に基づいて、市場価格よりも２～３割減価させた売却基準価額を定め、さらに売却基準価額を２割下回る価額を入札の下限価格（買受可能価額）と定めていること等によります。
不動産競売による仕入の流れは次のとおりであります。
当社は、裁判所の公告（競売物件の公示）に基づき、裁判所から公開された競売物件情報（物件明細書、現況調査報告書及び評価書）を確認し、現地調査等を実施したうえで、入札物件の選択及び入札価格の決定を行います。入札を決定した物件については、裁判所に売却基準価額の20％相当額である入札保証金を納付のうえ、入札書を提出いたします。
開札の結果、当社が最高価買受申出人（落札者）に決定した場合、裁判所による審査を経て売却が許可され、売却許可の決定日をもって当社が買受人となります。
売却許可の決定後に、当該物件に関わる債権者や債務者（物件所有者）から決定に不服を申し立てる執行抗告がなければ、売却許可が確定します。確定後、当社は裁判所からの代金納付期限通知に基づき、納付期限までに残代金を納付（代金納付）します。また、裁判所は、物件管轄の法務局に対して登記嘱託手続きを行い、当社への所有権移転登記及び抵当権抹消登記がなされ、当社は物件の所有権を取得することとなります。
当社が所有権を取得後に、当該物件に占有者がいる場合は、当社内で制定した「明渡業務におけるガイドライン」に基づき任意の明渡し交渉を行う、または民事執行法に基づき、裁判所に引渡命令を申し立てる等により、適正かつ適法な手続きによって物件の引渡しを受けることとなります。
以上の流れを図示しますと次のとおりとなります。
［不動産競売手続き］
ｂ．一般の中古住宅流通市場からの仕入
当社は、不動産競売による仕入のほかに、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人や法人からの一般買取りによる仕入も行っております。このような仕入形態を当社では任売による仕入としております。
当社では、不動産競売のほかに複数の仕入ルートを確保することによって仕入の安定化を図るため、任売による仕入も強化しております。
任売による仕入においては、市中の不動産仲介会社等との情報交換を密にし、仕入物件にかかる情報収集を図り、情報取得後は現地調査等を実施のうえ、迅速かつ適確に仕入可否や仕入価格を決定しております。
② 商品化（リフォーム）
仕入れた物件はリフォームを施して、住宅としての機能を回復し、付加価値を高めた中古再生住宅に仕上げております。リフォーム工事は全てリフォーム協力会社へ発注して、当社はその設計、工事監理及び完了検査にあたっております。リフォーム工事の内容については、建物の構造や築年数等、個々の物件の状況に応じて決定しており、物件毎に最適なリフォームを施しております。
③ 販売
物件の販売は、自社に直販部門を設けず、かつ特定の販売会社に依存することなく、各物件の地元の不動産仲介会社へ幅広く、物件販売の仲介を依頼する方法により行っております。これによって、少人数による広域事業展開を可能にしております。
直接の販売活動は、地元の不動産仲介会社を介して行っておりますが、当社の物件担当者は担当物件の管理状態や販売動向等を確認し、必要に応じて販売価格の見直しを行う等、販売期間の長期化を抑止するための施策を講じております。
また、当社がリフォームを施した物件には、原則として、リフォーム工事箇所及び部位別に１年から最長10年のアフターサービス保証を実施しており、品質に対する安心を提供することによって、顧客満足度の向上を図っております。
(2）その他不動産事業
その他不動産事業としては、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っております。
当事業の事業規模はまだ僅少でありますが、将来の安定したストック収益（賃貸収入）基盤を構築するため、優良な賃貸用不動産の取得を進めております。
４【関係会社の状況】
該当事項はありません。
５【従業員の状況】
(1）提出会社の状況
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平成28年３月31日現在 |
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従業員数（人） |
平均年齢（歳） |
平均勤続年数（年） |
平均年間給与（円） |
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76(5) |
32.5 |
3.8 |
5,414,860 |
（注）１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。）は、年間の平均人員を（ ）外数で記載しております。
２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
３．当社は、不動産事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの従業員の状況の記載を省略しております。
(2）労働組合の状況
労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。