第一部【企業情報】

第1【企業の概況】

1【主要な経営指標等の推移】

提出会社の状況

回次

第31期

第32期

第33期

第34期

第35期

決算年月

2020年3月

2021年3月

2022年3月

2023年3月

2024年3月

売上高

(千円)

20,464,074

20,269,065

23,352,446

25,785,745

27,321,952

経常利益

(千円)

1,262,802

1,335,561

2,346,084

2,455,721

1,845,273

当期純利益

(千円)

869,785

934,821

1,619,937

1,744,114

1,264,536

持分法を適用した場合の投資利益

(千円)

資本金

(千円)

832,495

836,528

836,528

836,528

836,528

発行済株式総数

(株)

6,362,000

6,379,100

6,379,100

6,379,100

6,379,100

純資産額

(千円)

7,406,482

8,101,778

9,226,807

10,304,718

11,082,905

総資産額

(千円)

18,498,557

20,558,596

24,435,400

27,425,820

26,851,484

1株当たり純資産額

(円)

1,169.24

1,277.50

1,477.32

1,689.10

1,817.14

1株当たり配当額

(円)

38.00

39.00

71.00

79.00

80.00

(うち1株当たり中間配当額)

(19.00)

(19.00)

(34.00)

(39.00)

(40.00)

1株当たり当期純利益金額

(円)

138.17

148.19

256.33

285.87

208.07

潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額

(円)

136.04

146.21

253.07

282.11

205.32

自己資本比率

(%)

39.8

39.2

37.6

37.4

41.1

自己資本利益率

(%)

12.3

12.1

18.8

17.9

11.9

株価収益率

(倍)

4.50

6.32

5.27

5.26

7.63

配当性向

(%)

27.5

26.3

27.7

27.6

38.4

営業活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

1,298,362

2,749,967

1,284,641

706,532

4,549,255

投資活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

532,266

1,746,502

434,598

1,548,688

1,246,601

財務活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

603,239

905,750

1,674,936

1,575,606

1,497,000

現金及び現金同等物の期末残高

(千円)

3,156,028

5,065,243

5,020,939

4,341,324

6,146,978

従業員数

(人)

107

114

113

119

126

(外、平均臨時雇用者数)

(9)

(7)

(5)

(5)

(7)

株主総利回り

(%)

96.6

149.9

221.9

256.1

280.3

(比較指標:配当込みTOPIX)

(%)

(90.5)

(128.6)

(131.2)

(138.8)

(196.2)

最高株価

(円)

895

997

1,840

1,720

1,615

最低株価

(円)

557

549

888

1,310

1,408

 

(注)1.当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

2.持分法を適用した場合の投資利益は、重要性の乏しい非連結子会社のみのため記載しておりません。

3.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第33期の期首から適用しており、第33期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

4.最高・最低株価は、2022年4月3日以前は東京証券取引所(市場第一部)、同年4月4日以降は東京証券取引所(スタンダード市場)における株価を記載しております。

 

2【沿革】

 当社の設立以後の経緯は次のとおりであります。

年月

事項

1989年6月

東京都新宿区東五軒町5番17号に不動産業を目的として有限会社恵久ホームを設立

出資金500万円

1989年10月

宅地建物取引業免許を取得(東京都知事(1)第57447号)、不動産仲介業を開始

1990年7月

東京都台東区台東一丁目1番11号に本店移転

1992年5月

東京都千代田区西神田二丁目2番7号に本店移転

1996年12月

新潟県南魚沼郡湯沢町でリゾートマンションを不動産競売で落札取得、現在の事業形態である中古住宅再生事業を開始

2003年9月

株式会社恵久ホームに組織変更

2004年11月

株式会社ヴェルディッシモの全株式を取得

2005年7月

東京都千代田区内神田一丁目3番7号に本店移転

2007年8月

株式会社イーグランドに商号変更

2009年6月

株式会社ヴェルディッシモの全株式を売却

2010年3月

宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更(国土交通大臣(1)第7977号)

札幌市中央区に札幌支店を開設

2011年11月

栃木県宇都宮市に宇都宮支店を開設

2012年11月

東京都千代田区神田錦町一丁目2番地1に本店移転

2013年4月

一般建設業許可を取得(東京都知事許可(般-25)第139885号)

2013年12月

2014年5月

2015年11月

2017年3月

東京証券取引所JASDAQ市場スタンダードに株式を上場

大阪市北区に関西支店を開設

東京証券取引所市場第二部に市場変更

横浜市西区に横浜支店を開設

2017年5月

2017年12月

2020年4月

2021年6月

2022年4月

2024年1月

宇都宮支店を本店に統合

東京証券取引所市場第一部銘柄に指定

名古屋市中区に名古屋支店を開設

株式会社イードア(100%子会社)を設立

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所のスタンダード市場に移行

東京都千代田区神田美土代町1番地に本店移転

 

3【事業の内容】

 当社は、一般の中古住宅流通市場や不動産競売市場から仕入れた中古住宅(中古マンション・中古戸建)を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売する「中古住宅再生事業」を主たる事業としております。また、「中古住宅再生事業」以外の「その他不動産事業」として、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っており、「中古住宅再生事業」と合わせて、不動産事業を事業内容とする単一セグメントであります。

 

(1)中古住宅再生事業

 当事業では、主に首都圏・関西エリアを中心に、一般の中古住宅流通市場や不動産競売市場から仕入れた中古住宅(中古マンション・中古戸建)を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売しております。

 取扱物件は、主として一次取得者層(若年のファミリー等、初めて住宅を購入する層)をメインターゲットとしたマンションや戸建等の居住用物件を中心としております。

 また、物件は基本的に1戸単位で地理的に分散して仕入れているため、価格変動、事故・自然災害等、リスクは対象の物件に限定されております。

 物件の仕入には、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人または法人の不動産所有者から物件を買取る任売による仕入と、裁判所が実施する不動産競売の入札に参加し、担保不動産を落札することで物件を取得する競売による仕入の2種類の方法があります。一般の中古住宅流通市場と不動産競売市場、双方の市場から仕入れることで、仕入の安定化を図っております。

 また、居住用物件の他にも一棟マンションをはじめとする収益用物件の取り扱いも強化しております。収益用物件のノウハウの積み上げや体制の整備を進めることで仕入を強化し、売却益だけでなく賃料収入の増加も目指しております。

 「中古住宅再生事業」の事業系統図は次のとおりであります。

 

[事業系統図]

0101010_001.png

 

① 仕入

 物件の仕入は大別して一般の中古住宅市場からの仕入と不動産競売による仕入を行っております

 各仕入の概要は次のとおりであります

 

a.一般の中古住宅流通市場からの仕入

 当社は、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人または法人の不動産所有者から物件を仕入れております。このような一般買取りによる仕入形態を、当社では「任売による仕入」としています。

 任売による仕入においては、市中の不動産仲介会社等との情報交換を密にし、仕入物件にかかる情報収集を図り、情報取得後は速やかに現地調査等を実施のうえ、迅速かつ適確に仕入可否や仕入価格を決定しております。早く高く売りたい中古住宅の売主と、安く綺麗な物件を求める買主との間のギャップを、当社が埋めることで中古住宅の流通を促進しています。

 

b.不動産競売による仕入

 不動産競売は、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札方式で担保不動産の売却を行う制度であり、当社における主要な物件仕入ルートの一つであります。

 不動産競売による仕入には、事前の現地調査時に建物内部を確認できない点、落札後も当該物件に占有者がいる場合は明渡交渉や裁判所への引き渡し命令の申立が必要となる点等、不動産競売に特有の事情がありますが、一般の中古住宅流通市場からの仕入と比較して、安価に物件を仕入れることができる可能性があるという大きなメリットがあります。これは、不動産競売で入札に参加する場合、不動産競売を実施する裁判所が、不動産鑑定士の評価に基づいて、市場価格よりも2~3割減価させた売却基準価額を定め、さらに売却基準価額を2割下回る価額を入札の下限価格(買受可能価額)と定めていること等によります。

 なお、近年では不動産競売の入札参加者が増加し、落札価格が上昇傾向にあることから、当社では仕入の中心を競売仕入から任売仕入にシフトしております。

 

② 商品化(リフォーム)

 仕入れた物件はリフォームを施して、住宅としての機能を回復し、付加価値を高めた中古再生住宅に仕上げております。リフォーム工事は全てリフォーム協力会社へ発注して、当社はその設計、工事監理及び完了検査にあたっております。リフォーム工事の内容については、建物の構造や築年数等、個々の物件の状況に応じて決定しており、物件毎に最適なリフォームを施しております。

 

③ 販売

 物件の販売は、自社に直販部門を設けず、かつ特定の販売会社に依存することなく、各物件の地元の不動産仲介会社へ幅広く、物件販売の仲介を依頼する方法により行っております。これによって、少人数による広域事業展開を可能にしております。

 直接の販売活動は、地元の不動産仲介会社を介して行っておりますが、当社の物件担当者は担当物件の管理状態や販売動向等を確認し、必要に応じて販売価格の見直しを行う等、販売期間の長期化を抑止するための施策を講じております。

 

(2)その他不動産事業

 その他不動産事業としては、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っております。

 当事業の事業規模はまだ僅少でありますが、将来の安定したストック収益(賃貸収入)基盤を構築するため、優良な賃貸用不動産の取得を進めております。

 

4【関係会社の状況】

 該当事項はありません。

 

5【従業員の状況】

(1)提出会社の状況

 

 

 

 

2024年3月31日現在

従業員数(人)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(円)

126

(7)

35.1

5.8

6,106,087

(注)1.従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数(契約社員、パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。)は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。

2.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

3.当社は、不動産事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの従業員の状況の記載を省略しております。

 

(2)労働組合の状況

 労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

 

(3)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

男性労働者の育児休業取得率(%)(注1)

60.0

(注)1.「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号)の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」(平成3年労働省令第25号)第71条の4第1号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

2.当社は、管理職に占める女性労働者の割合、労働者の男女の賃金の差異については、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。