当事業年度におけるわが国経済は、企業収益の回復から設備投資が持ち直しているうえ、雇用情勢の改善及び物価の安定から個人消費も徐々に上向きつつあります。住宅建設が弱含みの状況にありますが、わが国経済は全体として緩やかに回復しております。
当社が属する不動産業界におきましては、国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」（平成29年６月公表）によれば、平成29年第１四半期（平成29年１月１日～平成29年４月１日）の主要都市・高度利用地100地区の地価動向は、平成28年第４四半期（平成28年10月１日～平成29年１月１日）に比べ、85地区が上昇しました。
中古住宅の流通状況については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」の直近の調査（平成29年６月公表）によると、当社の営業エリアである中国地方及び九州地方における平成28年６月から平成29年５月までの１年間の戸建住宅の流通件数は、前年同期間に比べて減少いたしました。
このような環境の中、当社は、平成28年６月に福岡支社（福岡県福岡市博多区）を開設したほか、平成29年４月に飯塚店（福岡県飯塚市）を出店し、主力事業である不動産売買事業に注力いたしました。
この結果、当事業年度の売上高は6,108,969千円（前期比13.6％増）となり、新人事制度の導入に伴う人件費の増加を吸収して営業利益は542,132千円（同3.0％増）、経常利益は537,508千円（同2.5％増）、当期純利益は379,113千円（同6.6％増）となりました。
なお、事業別の業績は、次のとおりであります。
① 不動産売買事業
自社不動産売買事業については、営業エリアの周辺地域でも積極的に中古住宅等を仕入れて販売用不動産の品ぞろえを強化したうえ、販売用不動産等の情報の更新頻度を高める等、インターネットを活用して集客力を向上させました。これらにより、自社不動産の販売件数は369件（前期比42件増）となり、売上高も前事業年度を上回りました。
不動産売買仲介事業については、不動産の売買情報をより多く収集すべく、同業他社との関係強化を図りましたが、仲介件数が前事業年度を下回ったことから、仲介手数料は前事業年度を下回りました。
これらの結果、不動産売買事業の売上高は、5,738,947千円（前期比15.0％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加により、804,503千円（同8.0％増）となりました。
② 不動産賃貸事業
不動産賃貸仲介事業については、賃貸仲介件数の減少により賃貸仲介手数料が前事業年度を下回ったこと等から売上高は前事業年度を下回りました。
不動産管理受託事業については、不動産の管理件数が前事業年度を上回ったことに加え、請負工事額も前事業年度を上回ったことから、売上高は前事業年度を上回りました。
自社不動産賃貸事業については、売上高は前事業年度を下回りました。
これらの結果、不動産賃貸事業の売上高は、139,779千円（前期比2.0％減）となりました。また、営業利益は、売上高の減少により、24,579千円（同17.2％減）となりました。
③ 不動産関連事業
リフォーム事業については、請負工事件数が前事業年度を下回ったことから、売上高は前事業年度を下回りました。
保険代理店事業については、不動産売買事業における自社不動産売買事業の販売件数が増加したものの、前事業年度の制度変更に伴う駆け込み需要が発生した反動から、売上高は前事業年度を下回りました。
ネットショッピング事業については、平成28年12月に通信販売ショップを閉鎖したことにより、売上高は前事業年度を下回りました。
これらの結果、不動産関連事業の売上高は、97,604千円（前期比32.5％減）となりました。また、営業利益は、売上高の減少により、9,157千円（同62.0％減）となりました。
④ その他事業
介護福祉事業については、請負工事高が前事業年度を上回ったことに加え、介護用品の販売及びレンタルの売上高が前事業年度を上回ったことから、売上高は前事業年度を上回りました。
これらの結果、その他事業の売上高は、132,638千円（前期比33.2％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加により、4,219千円（同57.9％増）となりました。
当事業年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、税引前当期純利益537,508千円(前期比2.4％増)を計上し、短期借入金が増加したものの、たな卸資産の増加に加え、法人税等の支払い及び長期借入金の返済による支出があったこと等により、前事業年度末に比べ91,188千円減少し、当事業年度末には328,634千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により使用した資金は73,153千円(前期は194,814千円の獲得)となりました。これは主に、税引前当期純利益537,508千円を計上したものの、たな卸資産の増加額479,147千円及び法人税等の支払額171,099千円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は59,151千円(前期は63,117千円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出37,897千円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は41,116千円(前期は182,142千円の使用)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出274,108千円があったものの、短期借入金の増加額280,000千円によるものであります。
当社が営む不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産関連事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
当事業年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 (自 平成28年６月１日 至 平成29年５月31日) |
|
|
仕入高(千円) |
前期比(％) |
|
|
不動産売買事業 |
2,828,263 |
17.4 |
|
不動産賃貸事業 |
67 |
△21.8 |
|
不動産関連事業 |
28,139 |
△24.2 |
|
その他事業 |
81,081 |
55.1 |
|
合計 |
2,937,552 |
17.5 |
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．仕入が発生する不動産売買事業の自社不動産売買事業、不動産賃貸事業の不動産管理受託事業、不動産
関連事業のリフォーム事業及びネットショッピング事業、その他事業の介護福祉事業について、仕入高
を記載しております。
不動産売買事業においては、受注販売を行っておりませんので、受注実績は記載しておりません。
不動産賃貸事業の不動産管理受託事業、不動産関連事業のリフォーム事業及びその他事業の介護福祉事業において受注販売を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、「受注実績」は記載しておりません。
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当事業年度 (自 平成28年６月１日 至 平成29年５月31日) |
|
|
売上高(千円) |
前期比(％) |
|
|
不動産売買事業 |
5,738,947 |
15.0 |
|
不動産賃貸事業 |
139,779 |
△2.0 |
|
不動産関連事業 |
97,604 |
△32.5 |
|
その他事業 |
132,638 |
33.2 |
|
合計 |
6,108,969 |
13.6 |
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。
<不動産売買事業の地域別販売実績>
|
|
当事業年度 (自 平成28年６月１日 至 平成29年５月31日) |
||||
|
売上高(千円) |
構成比(％) |
前期比(％) |
|||
|
|
山口県 |
自社不動産売買事業 |
1,791,831 |
31.2 |
10.4 |
|
中 |
|
不動産売買仲介事業 |
143,248 |
2.5 |
△14.5 |
|
|
|
６店舗計 |
1,935,079 |
33.7 |
8.0 |
|
国 |
その他 |
自社不動産売買事業 |
156,869 |
2.7 |
7.0 |
|
|
|
不動産売買仲介事業 |
16,459 |
0.3 |
157.4 |
|
地 |
|
１店舗計 |
173,329 |
3.0 |
13.3 |
|
|
合計 |
自社不動産売買事業 |
1,948,700 |
33.9 |
10.1 |
|
方 |
|
不動産売買仲介事業 |
159,708 |
2.8 |
△8.2 |
|
|
|
７店舗計 |
2,108,408 |
36.7 |
8.4 |
|
|
福岡県 |
自社不動産売買事業 |
2,814,284 |
49.0 |
15.3 |
|
九 |
|
不動産売買仲介事業 |
122,351 |
2.1 |
△11.9 |
|
|
|
９店舗計 |
2,936,636 |
51.1 |
13.8 |
|
州 |
その他 |
自社不動産売買事業 |
676,511 |
11.8 |
48.8 |
|
|
|
不動産売買仲介事業 |
17,390 |
0.3 |
61.9 |
|
地 |
|
２店舗計 |
693,901 |
12.1 |
49.1 |
|
|
合計 |
自社不動産売買事業 |
3,490,796 |
60.8 |
20.6 |
|
方 |
|
不動産売買仲介事業 |
139,742 |
2.5 |
△6.6 |
|
|
|
11店舗計 |
3,630,538 |
63.3 |
19.2 |
|
全店 |
自社不動産売買事業 |
5,439,496 |
94.8 |
16.6 |
|
|
|
|
不動産売買仲介事業 |
299,450 |
5.2 |
△7.5 |
|
|
|
全18店舗計 |
5,738,947 |
100.0 |
15.0 |
文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
①営業地域の拡大
当社の営業エリアは広島県、山口県、福岡県、大分県及び佐賀県であります。首都圏等の三大都市圏に比べると人口が少なく、人口密度も低い地域ですが、一部の市街地を除いて、戸建て住宅が多いという特徴があります。中古の戸建て住宅は、使用状況や周辺環境により劣化の進行あるいは程度が物件ごとに大きく異なることから、中古マンションに比べてチェックポイントが多くなり、査定も難しくなります。当社は、社内で中古の戸建て住宅に関する独自のノウハウを蓄積し、各営業員の査定に活かしておりますので、競争力を維持できるものと考えております。
一方で、当社の営業エリアにおける人口動態は一部の地域を除いて、いずれも減少傾向にあります。当社は、店舗を増やすことにより、そうしたマイナス要因をカバーしてまいります。
当社は、営業地域の拡大の方法として、既存店舗の延長地域に新規出店（いわゆるドミナント出店）をしてまいります。今後も出店候補地域に対するマーケットリサーチを綿密に実施して、出店の可否を判断してまいります。また、店舗拡大のためには、新たな店長やスタッフが必要となるため、店長候補はじめ人材の育成及び採用にも積極的に取り組むとともに人事制度を刷新して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現することにより、離職率を低下させ、陣容を拡大させてまいります。
②仕入れの強化及び販売価格の方針
当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズに合った立地の中古住宅を多く仕入れることが重要であります。しかしながら、中古住宅を売却する理由は、家族構成の変化や資金事情等、様々な事情があって、秘匿性の高い場合も少なくありません。そうした情報をいち早く得ることが仕入れのポイントでもあります。そこで、各営業地域において、同業他社、金融機関、取引先等の情報ネットワークを強化するとともに直接、中古住宅の保有者からの情報を得るため、広告やＷＥＢサイトを活用する方針であります。
また、当社は、中古住宅を仕入れる際に、仕入価格等をもとに販売価格を想定したうえで仕入れているため、仕入価格の見極めが当社にとって業績を大きく左右する重要な要因となります。当社では、仕入れに際して、担当者だけでなく様々な視点から意見を集めるとともに、参考資料として近隣の相場情報、取引実績及び環境等も考慮しております。今後も、地域の特性、取引実績等に関する情報をさらに蓄積して、データベースの構築と情報の共有を一層進めてまいります。
③財務基盤の強化
当社は、既存の営業エリアに加えて周辺地域でも積極的に中古住宅を仕入れて、品ぞろえを強化していることから、獲得した利益だけでは仕入資金を賄えないことがあります。そこで、中古住宅の仕入資金については、借入金も大いに活用しております。
一方で、リーマンショック等の不測の事態は予見することが難しく、その影響も測定が困難であります。したがって、そうした不測の事態にも耐えられるだけの財務体質を構築することが必要であり、取引金融機関からの信用力向上、直接金融を含めた資金調達の多様化も検討してまいります。
当社は、中古住宅の仕入資金を主に金融機関からの借入に依存していることから、売上高営業利益率よりも売上高経常利益率を重視する必要があると考え、最も重要な経営指標として売上高経常利益率を重視しております。
当社の主力事業である自社不動産売買事業においては、１件当たりの仕入価格及びリフォーム工事の費用が主要な原価要因であり、これらの売上原価の低減に努める方針であります。また、販売費及び一般管理費については、営業員の人件費、販売及び仕入れのための広告宣伝費が主要な費用であり、これらの費用についても、効果を見極めつつ低減に努めてまいります。これらの結果が営業利益に反映されたうえで、当社にとって資金借入に伴う利息負担も考慮する必要があることから、営業外費用を通して経常利益にも注視しております。したがって、当社は目標とする経営指標として売上高経常利益率を重視しております。なお、売上高経常利益率は、他の事業においても適用可能であり、同様に注視しております。
当社の平成29年５月期の売上高経常利益率は、8.8％ですが、これを10％台へ引き上げることを目標としております。
今後の当社を取り巻く経営環境を展望すると、当社の主力商品である中古住宅の市場につきましては、国土交通省が平成28年３月に公表した「住生活基本計画」によりますと、空き家問題への対策という観点から中古住宅市場の活性化に関する取組みが示され、平成28年６月改正の宅地建物取引業法（一部未施行）では、建物状況調査（インスペクション）の活用を促すことにより、中古住宅の信頼性向上に向けた取組みがなされる等、政府の積極的な姿勢が具体化しつつあります。こうした政府の後押しにより、今後、不動産の流通市場及び住宅リフォーム市場は拡大することが期待されております。
かかる状況下で、当社が対処すべき当面の課題としては、主に次の項目が挙げられます。
① 営業地域の拡大
当社は、現状、広域的な顧客ニーズに十分に応えられていないことが課題であると認識しております。
この課題を克服するために、当社は、経営計画との連動を図りつつ既存店舗の延長地域へ新規出店するドミナント方式により、営業地域の拡大を図ります。出店に際しては、出店候補地の営業エリアに関するマーケットリサーチ、取引実績の積み重ね及び出店計画の精密化、出店作業及び事務処理の標準化、出店に必要な要員の確保及び教育にも努めております。
② 販売用不動産仕入の強化
当社は、顧客ニーズに適合する中古住宅の在庫を一層拡充することが課題であると認識しております。
この課題を克服するために、金融機関との良好な関係を維持し、中古住宅の仕入資金を確保いたします。また、当社は、地域に根ざした事業活動及び宣伝媒体による広告を通して知名度を高めるとともに、中古住宅の仕入情報の入手を網羅的かつ早期に行うため、情報ルートである地域同業者等との関係を強化いたします。また、空き家相談窓口を通して入手した空き家情報を中古住宅の仕入れに活かしてまいります。
③ 在庫回転率の維持向上及び有利子負債の抑制
当社の主力である自社不動産売買事業においては、中古住宅を仕入れて、リフレッシュ・リフォームを施した後、商品化し、最終的に販売の契約締結後に決済・引き渡します。当社は、これら一連の期間において、コストを先行的に負担しており、当該資金の一部を金融機関からの有利子負債で賄っております。また、滞留在庫が増加した場合は、有利子負債も増加し、財務体質が悪化することとなります。
この課題を克服するために、当社は、保有期間の長期化している中古住宅をリストアップして、早期売却を各拠点に促し、不動産の販売サイクルを管理することにより、有利子負債の抑制に努めます。
④ 政府の施策への対応
当社は、政府が中古住宅の流通促進に向けて、市場の整備を目指していることに鑑み、中古住宅に関する情報の透明性の向上、中古住宅の評価方法の改善及び中古住宅の耐久性に関する信頼性の向上に向けた取組みをなお一層強化する必要があると考えております。
よって、当社は、顧客が求める情報提供に努めるとともに、顧客の満足度のさらなる向上に繋がるような従業員教育、組織・体制作りに注力してまいります。これに関し、当社と取引いただいた顧客からのアンケートの回収に努め、顧客のご要望の把握に努めてまいります。
⑤ その他事業の充実
当社は、その他事業（介護福祉事業）において、顧客の多様なニーズに応えようとしておりますが、まだ事業基盤がぜい弱であると認識しております。
この課題を克服するために、介護福祉事業においては、高齢化社会に対応するシルバー・リフォームの提案を進めておりますが、さらに、利便性や安全性の高い関連商品や新たな取引先の開拓等も進めていくことが必要と考えております。
⑥ 人材の確保と育成
当社は、今後の事業拡大に合わせ、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが最も重要であると認識しております。
この課題を克服するために、当社は、社内教育、外部による教育の拡充に加えて業務や営業手法の標準化による社員の資質向上を図り、社員一人ひとりのレベルアップを図っております。また、福岡支社の開設等により採用活動をより積極的に行いつつ、人事制度を刷新して従業員の職場環境をさらに改善するとともに、将来の店長・課長の育成の仕組みを強化し、事業拡充に伴う組織体制の整備を進めます。あわせて、時差出勤の導入や有給休暇の取得率向上に向けたキャンペーンを実施する等して、働きやすい職場環境の維持向上を図ります。
⑦ コーポレート・ガバナンスの充実
当社の継続的な事業の発展及び信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組むことが重要であると認識しております。
この課題を克服するために、当社は、強固な内部管理体制の構築とコンプライアンスの強化に取り組んできました。
まず、内部管理体制については、自浄能力の向上と組織内における内部牽制のさらなる機能強化を課題と捉えております。そこで部署内でのチェックの精度を高めて自浄能力を向上させることに加え、内部監査室及び管理部による牽制的な機能を発揮することに引き続き努めております。また、社外取締役による助言及び監督や監査役による監査も当社における内部管理体制の重要な機能を果たしているところ、社外取締役及び監査役は業務執行取締役らと面談する等して情報を収集し、実効的な監督、監査に努めております。
次にコンプライアンスの強化については、当社は、社内規程を随時見直すとともに、定期的な倫理・コンプライアンス研修に加えて、集合研修におけるコンプライアンスプログラムを実施しているほか、時期を捉えて、社内に通達等を行い、各事業の取引の健全性の確保、情報共有、再発防止策を実施しております。また適宜、社内啓蒙活動及び内部監査を通して、社内規程の周知徹底に努めるとともに、社外取締役、監査役及び顧問弁護士等からの指摘を基に随時、規程を見直して、内容の陳腐化を防いでおります。
今後もさらなるコーポレート・ガバナンスの充実を図るべく、最善の経営体制を目指して改善してまいりたいと考えております。
なお、コーポレートガバナンス・コードは、上場企業に対し、攻めのガバナンスを通して、より一層の株主重視の経営及び体制強化を促すとともに企業の進化を目指しているものであります。当社は、その趣旨に沿ってコーポレート・ガバナンスの充実とともに企業価値の向上及び株主還元の拡充に向け取り組み、実効性の高いコーポレート・ガバナンス体制の構築に努めます。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、次のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 事業環境について
① 顧客の購入意欲について
当社の不動産売買事業においては、景気、金利、地価、税制及び政策等によって、中古住宅に対する顧客の購入意欲が大きく左右されます。
当社においては、需要の高い不動産をタイムリーに提供できるようにするために、これらの外部動向について分析を行い、あわせて地域の特性と需要に応じた不動産のタイムリーな仕入れ、魅力ある中古住宅にするためのリフォーム工事、顧客の購入意欲を喚起する広告宣伝及び営業活動を行っております。
しかしながら、今後の景気の悪化、所得の低下、金利の上昇、地価の上昇、税制及び政策の変更等があった場合は、顧客の購入意欲の減退につながり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② 競合について
当社の不動産売買事業は、仕入れや販売に関する当社独自のノウハウこそあるものの、技術の独自性等に基づくものではないため、参入障壁は高くありません。特に景気の低迷や節約志向が拡大傾向にある経済環境においては、当社と類似する事業を展開する同業他社が増加する可能性があります。
当社は、中古住宅のリフレッシュ・リフォーム、仕入れの見極め等、様々なノウハウの蓄積に努め、中国地方及び九州地方において実績も積み重ねて、人脈や情報ネットワークを構築してまいりました。
しかしながら、競合他社の参入に伴い、差別化のための各種方策等が必要になった場合、または、当社の提供する不動産に競争力がないと顧客が判断した場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③ 販売用不動産の仕入れ及び工事原価について
当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズの高い立地の不動産を、安価かつ安定的に仕入れることが重要となります。
当社においては、中古住宅の売却情報を同業他社、金融機関及び取引先等のルートで入手しており、今後もこれらのネットワークを拡大及び強化する方針であります。あわせて、各種宣伝媒体を通して一般の方からも中古住宅の売却情報を得られるよう努めております。また、リフレッシュ・リフォームにおいても、キッチン、バス、トイレ等の水回り設備を除き、可能な範囲で既設部分の再利用を提案することで、低価格化を実現しております。
しかしながら、競争激化や経済環境の変化に伴う仕入価格の上昇、建材価格の上昇等があった場合、あるいは当社の再生基準に適合する中古住宅を十分に確保できなかった場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 販売用不動産及び仕掛販売用不動産等について
当社の自社不動産売買事業においては、中古住宅等を仕入れておりますが、常に一定規模のたな卸資産を所有しております。当事業年度末の総資産に占める販売用不動産及び仕掛販売用不動産等の割合は、71.0％となっております。
当社においては、今後も、店舗網の拡充に伴い、仕入れの積極的な拡大を推進してまいりますが、並行して、中古住宅等の在庫管理を進化させるとともに営業力の強化も推進することにより、引き渡しまでに要する期間を短縮し、需給バランスに配慮した在庫回転率の向上に努めていく方針であります。
しかしながら、経済環境の変化等により期限までに引き渡しできなかった場合、または、顧客の住宅ローン審査の結果、引き渡しができなかった場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 工事協力会社について
当社の自社不動産売買事業においては、各店舗の地域ごとに、当社が設定した一定の技術水準を満たす工事協力会社を選定し、リフレッシュ・リフォーム工事を発注しております。また、実際のリフレッシュ・リフォーム工事においては、工事協力会社と当社との間で打合せや報告により、厳格な品質管理及び工程管理を実現しております。さらに、工事協力会社の代替を可能にするため、キッチン等の住宅設備については同一の規格品を使用しております。
しかしながら、今後の営業地域の拡大や取り扱い物件の増加等に伴い、工事協力会社をタイムリーに確保ができなかった場合、または、工事協力会社の倒産等が発生した場合は、代替業者との調整に伴う工事遅延等が発生し、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑥ 瑕疵担保責任について
当社の自社不動産売買事業においては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、中古住宅については引き渡し後２年間、新築住宅については引き渡し後10年間の瑕疵担保責任を負っております。
当社においては、仕入れの時に入念な現況調査を行い、基礎部分で致命的な欠陥がある等、再生に適さないと判断した場合には買取の対象から除外する、あるいは建屋を解体して平地にすることにより、当社の提供する中古住宅の品質を一定に維持しております。また、リフレッシュ・リフォーム施工時においては、法定水準を満たすような厳格な品質管理を実施しております。
しかしながら、引き渡し後の不動産に何らかの瑕疵があった場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑦ 自然災害等について
当社の自社不動産売買事業においては、台風や地震等の自然災害等により中古住宅の購入に対する顧客の購入意欲が減退する可能性、あるいは引き渡し前の中古住宅が破損または倒壊する恐れがあります。
当社は、地域拡大による収益規模拡大を図る方針の下、中国地方及び九州地方に出店しております。現在店舗を構える山口県、福岡県、佐賀県及び広島県については、比較的地震が少ない地域ですが、平成27年６月に出店した大分県及び自社所有の中古住宅のある熊本県については、前述の４県に比べて地震の多い地域であり、地震保険料率も一段階高くなっております。また、当社は、必要に応じて補強工事を行い耐震性能を高めております。
しかしながら、今後当社の営業地域において不測の自然災害が発生した場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑧ 有利子負債への依存と資金調達について
当社の自社不動産売買事業においては、常に仕入代金の支払いが販売代金の入金より先行しますが、当該仕入資金は、主に金融機関からの借入により調達しております。なお、当事業年度末の総資産額に占める有利子負債の割合は、20.8％となっております。
当社においては、事業運営に応じた機動的な調達という観点から、また、不動産に関する情報収集といった副次的な観点からも、金融機関からの借入を今後も継続していく方針であり、金融機関との良好な関係を構築しております。一方で金融機関への依存リスクや金利変動リスクにも、配慮していく必要があると認識しており、一定程度の自己資本比率を維持しております。
仮に、金融環境の変化に伴い、支払利息の負担が増加し、借入による調達がタイムリーに行えない場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法令等について
① 法的規制や免許・許認可事項について
当社の各セグメントにおいては、以下のような法令等に基づいて事業を運営しており、これらの法的規制を受けております。
|
セグメントの名称 |
主な適用法令 |
|
不動産売買事業 |
宅地建物取引業法、都市計画法、不当景品類及び不当表示防止法、不動産の表示に関する公正競争規約、住宅の品質確保の促進等に関する法律、下請法、個人情報の保護に関する法律、犯罪による収益の移転防止に関する法律等 |
|
不動産賃貸事業 |
宅地建物取引業法、不当景品類及び不当表示防止法、不動産の表示に関する公正競争規約、マンション管理の適正化の推進に関する法律、下請法、個人情報の保護に関する法律等 |
|
不動産関連事業 |
建築士法、建設業法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、保険業法、特定商取引に関する法律、外国為替及び外国貿易法、下請法、個人情報の保護に関する法律等 |
|
その他事業 |
介護保険法、特定商取引に関する法律、不当景品類及び不当表示防止法、下請法、個人情報の保護に関する法律等 |
当社においては、これらの法令等の遵守のために、朝礼でのコンプライアンス重視の考えの唱和、関連する社内規程の整備、社内勉強会の実施や社外研修制度の活用、内部監査室や監査役による法令遵守の確認に加え、内部通報制度の運用等、積極的なコンプライアンス活動に取り組んでおります。
なお、当社の不動産売買事業においては、事業活動を推進するに際して、以下のとおり、宅地建物取引業法に定める宅地建物取引業免許、建設業法に定める一般建設業許可を得ております。前者においては、一定人数の資格取得者の登録義務等が許可要件として定められており、後者においては、専任技術者の設置等が許可要件として定められております。
|
免許、登録等の別 |
番 号 |
有効期間 |
取消条項 |
|
宅地建物取引業免許 |
国土交通大臣 (５)第5407号 |
自 平成25年11月９日 至 平成30年11月８日 |
宅地建物取引業法 第66条及び第67条 |
|
一般建設業許可 |
山口県知事許可 (般－28)第14622号 |
自 平成29年３月27日 至 平成34年３月26日 |
建設業法 第３条 |
当社におきましては、過去において、これら許可要件の欠格事実はありません。
しかしながら、今後これらの法令等の改正や新たな法令等により規制強化が行われた場合、何らかの事情により法令遵守ができなかった場合、または、今後何らかの事情により、免許、許可及び登録の取り消し処分が発生した場合は、事業活動に大きく影響して、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② 個人情報の管理について
当社の事業活動全般においては、仕入先、顧客（潜在顧客含む。）等に関して、住所、氏名等の個人情報を多く有しております。
当社においては、個人情報の保護に関する法律に従い、個人情報の管理に関する社内規程を整備し、当該規程に沿って情報の一元管理を図るとともに、電子記録媒体に対する使用を制限する等により、漏えい防止策に取り組んでいるほか、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（いわゆるマイナンバー法）等に基づき、社内規程及び基本方針を整備して、マイナンバーを取り扱う担当者及び機種等を厳しく限定したうえで、漏えい防止に取り組んでおります。
しかしながら、不測の事態により、当社が保有する個人情報が外部へ漏えいした場合、あるいはマイナンバー制度において適切な対応ができない場合は、当社の信用の毀損や対応コストの負担につながり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③ 訴訟等について
当社は、現時点において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。
しかしながら、販売した不動産における瑕疵や債権未回収等の権利関係をめぐった顧客等との間でトラブルが発生した場合、または、リフォーム工事期間中に近隣からの騒音クレーム等が発生した場合は、これらに起因する訴訟が発生し、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3) その他
① 人材の確保と育成について
不動産業界の競争激化の中で業績拡大を図るためには、専門的なスキルを持つスペシャリスト、全体を統括できるマネージャーの確保が重要であると考えております。
当社においては、これらの人材を確保するため、中途・新卒採用の強化、教育研修の充実を推進しております。また、人事制度を刷新して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現するとともに、時差出勤及び有給休暇取得キャンペーンの推進等、福利厚生や待遇の充実を図ることにより、モラールの向上及び退職者数の抑制に努めているほか、平成28年６月に福岡支社を開設して、より多くの優秀な人材を採用する体制の強化を図っております。また、各種研修を通じて従業員の能力向上及び知識の蓄積を図るとともに話し合い等を通して、現場における問題意識の共有にも努めております。
しかしながら、一定の採用ができなかった場合、教育研修の効果が十分でなかった場合、多くの人材の社外流出が発生した場合は、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② 特定人物への依存について
当社代表取締役社長である荻野利浩は、当社創業者であり、平成29年５月31日時点において筆頭株主として発行済株式総数1,356,200株（うち自己株式は202株）に対し644,200株(持株比率47.50％)を所有し、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、当社の事業活動上の重要な役割を果たしております。
当社においては、同人に対して過度に依存しないよう、合議制や権限移譲を推進することにより意思決定の合理化を図るとともに、経営管理ツールの導入を進めております。
しかしながら、現時点において、同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合は、当社の業務推進及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載しております。
(2) 財政状態に関する分析
① 資産
当事業年度末における総資産は3,559,771千円となり、前事業年度末に比べ428,413千円増加しました。流動資産は3,082,061千円となり、前事業年度末に比べ405,195千円増加しました。これは主として、販売用不動産の増加額344,984千円及び仕掛販売用不動産等の増加額135,110千円等によるものであります。固定資産は477,710千円となり、前事業年度末に比べ23,217千円増加しました。これは主として、土地の増加額12,948千円によるものであります。
② 負債
流動負債は950,746千円となり、前事業年度末に比べ217,999千円増加しました。これは主として、短期借入金の増加額280,000千円によるものであります。固定負債は321,510千円となり、前事業年度末に比べ109,057千円減少しました。これは主として、長期借入金の減少額115,980千円によるものであります。
③ 純資産
純資産は2,287,515千円となり、前事業年度末に比べ319,471千円増加しました。これは主として、当期純利益の計上額379,113千円によるものであります。
以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の62.8％から64.3％となりました。
(3) 経営成績に関する分析
① 売上高及び営業利益
売上高は、自社不動産売買事業における販売件数が369件と前事業年度の327件を上回ったことから、6,108,969千円(前期比13.6％増)となりました。増加の要因としては、販売用不動産の品ぞろえを強化したことに加え、販売用不動産等の情報の更新頻度を高める等、インターネットを活用して集客力を向上させたことが挙げられます。
売上総利益は不動産売買事業等の売上高の増加に伴って、売上原価も4,214,215千円（同16.5％増）となったため、原価率が前期を上回り、1,894,754千円(同7.7％増)となりました。販売費及び一般管理費は固定給の引き上げに伴い、人件費が増加したことに加え、租税公課及び広告宣伝費等が増加したことから、1,352,622千円(同9.7％増)となりました。
以上の結果、営業利益は542,132千円（同3.0％増）となりました。
② 営業外損益及び経常利益
営業外損益(純額)は、4,623千円の損失(前期は2,021千円の損失)となりました。これは、金利低下により支払利息が減少したものの、営業外収益の中で前期に計上した違約金収入がなかったためであります。
以上の結果、経常利益は537,508千円(前期比2.5％増)となりました。
③ 特別損益及び税引前当期純利益
特別利益及び特別損失は、計上しておりません。
以上の結果、税引前当期純利益は537,508千円(同2.4％増)となりました。
④ 法人税等(法人税等調整額を含む)
法人税等は、税引前当期純利益の大幅な増加により、法人税、住民税及び事業税が162,115千円と前事業年度に比べ6,513千円増加しましたが、法人税等調整額が△3,720千円と前事業年度に比べ17,129千円減少したことから、158,395千円(前期比6.3％減)となりました。
⑤ 当期純利益
以上の結果、当期純利益は379,113千円(前期比6.6％増)となりました。これにより１株当たり当期純利益金額は139.79円(同6.6％増)となりました。なお、当社は平成29年６月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行いましたが、前事業年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり当期純利益金額を算定しております。
(4) キャッシュ・フローの状況の分析
現金及び現金同等物は、前事業年度末に比べて91,188千円減少（前期比21.7％減）し、328,634千円となりました。なお、当事業年度のキャッシュ・フローの状況及び増減要因につきましては、「第２ 事業の状況 １ 業績等の概要 (2) キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
(5) 経営成績に重要な影響を与える要因について
① 事業環境について
当社の業績に影響を与える要因として景気、金利、地価、税制及び政策が挙げられますが、政府は空き家問題という観点からも良質な中古住宅の活用を図るべく、中古住宅の流通市場の整備及びリフォーム市場の活性化を促進するため、宅地建物取引業法を改正いたしました。
当社は主に築年数20～40年の中古住宅を取り扱っており、これらの中古住宅をリフレッシュ・リフォームして、年収300万円前後の一次取得者にリーズナブルな価格で提供しております。これにより、中古住宅が空き家となるリスクを回避して政府の施策を支援するとともに、建て替え等による廃材の増加を抑えて、環境に優しく、また一次取得者の方にリーズナブルな価格で住宅を提供して、人に優しい事業を展開しております。
また、物価上昇等によって金利が上昇した場合、ローン金利の負担増加により買主の買い控えが懸念されますが、現状においては、物価上昇率が低水準であることに加え、景気回復が緩やかであることから、いまだ金融緩和策が継続されております。
一方で、アパート建設に対する過剰融資が懸念されていることから、金融政策が変化する可能性があることに加え、不測の事態により金利が上昇すれば、当社の資金調達に影響を与える可能性があります。当社は、中古住宅の仕入れの多くを借入金によって賄っているため、金利の負担増加による業績への影響を考慮し、資金調達方法の多様化を検討しております。また、中古住宅の仕入れ候補を選別する能力を一層高めるとともに販売用在庫の長期滞留を回避する必要があると考えております。
② 法令等について
当社の主たる事業の前提となる宅地建物取引業免許の有効期間は、平成25年11月９日から５年間であり、以降も継続できるものと考えております。
なお、宅地建物取引業法は平成28年度の改正（一部未施行）により、建物状況調査（インスペクション）に関する説明について重要事項説明書に記載することが義務化されることになりましたので、今後の施策への影響が考慮されます。また、不動産業界に影響を与える規制は多岐にわたり、その変更により、当社の業績が影響を受ける可能性があります。当社は、法令等の改正による規制強化の動向に注視してまいります。
③ その他
当社は、人材の重要性に鑑み、新規学卒者及び中途入社者の採用の強化及び研修の充実を推進しておりますが、住宅販売の際に必要な資格等の問題もあり、十分な陣容に至っておりません。今後は人材の確保と従業員の離職防止を実現すべく、給与及び勤務時間等の雇用条件の改善及び福利厚生の充実を実施してまいります。また、住宅販売の資格取得の研修制度を拡充するとともに営業員向けのマニュアルを整備して、営業力の強化を図ります。