なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
①経営の基本方針
当社は、「株式会社東武住販は、エコモデルの創造を通して人と環境に優しい暮らしづくりに貢献します」を経営理念として掲げ、「あるものを活かす」をキーワードに中古住宅の買取再生、あるいは売買仲介、賃貸仲介等を営んでおります。
当社の創業者であり、代表取締役社長である荻野利浩氏は、幼少時代を貸家で過ごした経験から持ち家に対する憧憬の念を抱き、不動産業、特に住宅販売を志向しました。また、常務取締役の細江直樹氏と取締役の三浦直樹氏は、当社で長く不動産売買事業に携わり、持ち家を諦めていた顧客層に中古住宅という選択肢を提供してきた実績を数多く有しています。
当社は、顧客に近く地域に密着した不動産事業を展開するため、小規模な店舗を中心に組織を構成しております。主力の不動産事業については、業務執行取締役（営業担当）の管掌の下に地域ごとの不動産営業部が存在し、その下で各店舗が日々の営業活動を行っております。また、セグメントのその他事業に属する事業開発部の中で介護福祉ショップ等を営業しております。管理部は各営業を支援する事務部門であります。
②経営環境
ア）不動産売買市場の概況
当社の主力事業である不動産売買事業は、大きく分けて２事業になります。一つ目は、当社が築年数20～40年の中古住宅を買い取って、外壁の塗装や水回り品の交換、あるいは駐車場増設等のリフレッシュ・リフォーム工事を工事会社に委託して、年収300万円前後の一次取得者にリーズナブルな価格で提供する自社不動産売買事業です。二つ目は売主と買主の間に立って不動産の売買契約の締結を支援する不動産売買仲介事業です。
両事業は市場が分かれているわけではなく、需要側も供給側も重複しており、一般消費者から見れば区別できません。
当社の売上高の8割を占める自社不動産売買事業は、リフォーム産業新聞によると、「買取再販」に属します。市場規模（同紙「中古住宅市場データブック2019」）は、2017年で1,022,437百万円、再販戸数で38,950戸となっており、政府が空き家問題という観点からも良質な中古住宅の活用を目指して、中古住宅の流通市場の整備を図っていることからも長期的には増加傾向にあります。
当社の位置づけをみますと、リフォーム産業新聞の2019年版のランキングでは、当社は18位になります。このランキングの上位には中古マンションの買取再販の事業者が多く、当社の主な取り扱いとなっている戸建住宅に限って言えば、当社は全国で3位になるとみられます（同統計の集合住宅比率から推計）。
なお、不動産売買仲介手数料については、2017年に全体で3,273億円（リフォーム産業新聞推計）となっており、当社のシェアは0.1％程度となります。
当社は、中古住宅が空き家となるリスクを回避して政府の施策を支援するとともに、建て替え等による廃材の増加を抑えて、環境に優しく、また一次取得者の方にリーズナブルな価格で住宅を提供して、人に優しい事業を展開しております。
イ）競合他社との競争優位性及び主要製品・サービスの内容
不動産売買事業の自社不動産売買事業では、非価格競争力という点において、当社の財務体質を活かして多くの商品在庫を抱えることができるため、豊富な品ぞろえを顧客に提供できます。また、当社は長らく戸建住宅を中心に売買仲介を取り扱った実績を持ち、買主の方が購入後に実施したリフォーム工事の実例を多く見ているため、必要なリフォーム工事を把握しております。
価格競争力という点においても、当社は自社不動産売買事業に加えて不動産売買仲介事業で新築住宅をも含めた豊富な取引実績を持ち、妥当な価格設定を実現しています。
不動産売買仲介事業では、自社不動産売買事業の取引で培った地元不動産事業者との繋がりが売買の情報を得るのに役立っています。
ウ）顧客基盤
不動産売買事業の顧客基盤は、主な取り扱いが住宅であることから、最終消費者である個人であります。直接の取引相手が住宅建設業者あるいは不動産事業者である場合も最終的には個人が購入者となります。
中古住宅等の売主も個人が非常に大きなウェートを占めます。
また、不動産賃貸事業で賃貸住宅を探していた顧客が１ヶ月の家賃と住宅ローンの月額払いとを比較して、中古住宅へ切り替える事例もあります。
エ）営業網
不動産売買事業の営業網について、当社は山口県、福岡県、広島県、大分県、佐賀県及び熊本県の16市町村で20店舗を営業しております。営業エリアは16市町村とその周辺市町村までカバーしております。
いずれの店舗も自社不動産売買事業及び不動産売買仲介事業を営んでおります。
なお、出店候補地を調査するため、進出していない地域（ただし、九州地方及び中国地方に限定されます。）で先行して中古住宅等を買い取りし、販売する事例もあります。
オ）金利の動向
物価上昇等によって金利が上昇した場合、ローン金利の負担増加により買主の買い控えが懸念されますが、現状においては、物価上昇率が低水準であることに加え、新型コロナウイルス感染症の影響もあり、景気へのテコ入れ策も必要であることから、金融緩和策が継続されるとみております。
しかしながら金融緩和策が長く続き、都市部におけるマンション価格の高騰等、副作用も懸念されていることから、金融政策が変化する可能性を捨てきれません。不測の事態により金利が上昇すれば、当社の資金調達に影響を与える可能性があります。当社は、中古住宅の仕入れの多くを借入金によって賄っているため、貸し渋りや金利の負担増加による業績への影響を考慮し、資金調達方法の多様化を検討しております。また、中古住宅の仕入候補を選別する能力を一層高めるとともに販売用不動産の長期滞留を抑制することが重要であると考えております。
カ）法令等
当社の主たる事業の前提となる宅地建物取引業免許の有効期間は、2018年11月９日から５年間であり、以降も継続できるものと考えております。
なお、宅地建物取引業法は2016年度の改正により、建物状況調査（インスペクション）に関する説明について重要事項説明書に記載することが義務化されることになりました。この規制を当社は逆に活かして、中古住宅の信頼性を高める機会と捉え、買主への引き渡し時に建物状況調査を実施し、その結果を買主に報告しております。
また、2020年４月には改正民法の施行により、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。それによって不動産業界が大きく変貌するということにはならないと思われますが、当社は、前述の建物状況調査を実施することにより、契約不適合責任による業績への影響を減らしていく所存です。
キ）営業力の強化
当社は、営業体制を支えるのは人材であると考えております。
そこで、新規学卒者及び中途入社者の採用の強化及び研修の充実を推進しておりますが、住宅販売の際に必要な資格等の問題もあり、十分な陣容に至っておりません。今後は人材の確保と従業員の離職防止を実現すべく、給与及び勤務時間等の雇用条件の改善及び福利厚生の充実を実施してまいります。
また、営業員の営業スキルの向上はもちろんのこと、住宅販売の資格取得やコンプライアンスの意識向上や部下の指導に関するスキルアップも図ってまいります。あわせて営業員向けのマニュアルを整備して、営業力の強化を図ります。
もって、次世代の店長候補や課長候補を育成し、営業網の拡大につなげてまいります。
③経営戦略
今後の国内経済の回復については、新型コロナウイルス感染症の拡大防止とともに共存する体制がどの程度整えられるのか、また、新たな働き方の定着と個人消費マインドの改善がカギを握っていると思われます。
海外に目を向けると米国と中国の経済摩擦、米国大統領選挙の行方等の変動要因もありますが、依然として新型コロナウイルス感染症が世界中に広がっており、世界経済は、短期間で新型コロナウイルス感染症の発生する前の環境に復帰するとは考えにくい状況です。
新型コロナウイルス感染症が中古住宅市場へ及ぼす影響については、2020年４月７日に発令された緊急事態宣言のもとで、一部の金融機関において住宅購入者のローン審査が従来に比べて多くの時間を要する、住宅の内見あるいは契約の見送り等の事案が見られましたが、本有価証券報告書の提出時点では、解消に向かっています。
このような外部環境のもと、当社は不動産売買事業に注力いたします。当社の自社不動産売買事業における中古住宅の平均価格は、1,500万円程度と、年収が300万円～400万円の世帯にとって、現状の支払家賃と毎月の住宅ローン（35年間）の返済額が同程度であることから、非常に負担感が小さくなっています。戸建て新築や、新築マンションの購入を検討している所得層の方々にも将来の所得に対する不安から、住宅ローンを組みやすい中古住宅へシフトする転換点でもあると考えており、従来の営業エリアでも、十分にニーズがあると見込んでおります。
また当社は創業当時から不動産仲介を通して、地域のお客様に密着した、不動産はじめ豊富な取引実績を有しております。これからも地域の物件情報をくまなく集め、より多くの不動産を提供してまいります。
なお、新型コロナウイルス感染症対策として、当社は、政府指針に基づき、リモート勤務の推奨、非対面のオープンハウス開催、ネット掲載する不動産情報の充実等により、お客様に安心して、ご相談いただけるような環境整備に努めております。社内向けには直接対面を可能な限り避け、ＷＥＢ会議を実施することにより、意思疎通を深めるとともに、これを奇貨として積極的に勉強会や研修を実施し、営業力の強化に努めてまいります。一方で上記の施策による副産物として、交通費等の移動コストの抑制を期待できますので、「経費を最小限、売上げ最大限」を従業員一丸となって取り組んでまいります。
具体的な施策については、次のとおりです。
ア）営業地域の拡大
当社は、当社を取り巻く事業環境について、国内で少子高齢化、地方から都市部への人口集中及び空き家の増加といった課題がみられる中で、中古住宅に対する需要が拡大し、中古住宅の取引市場も整備されると考えております。たとえば、空き家等の再生促進、中古住宅の取引の際における建物状況調査（インスペクション）等が挙げられ、一般消費者にとって住宅取得の選択肢として中古住宅の魅力が一層高まると考えられます。
当社の営業エリアは山口県、福岡県、広島県、大分県、佐賀県及び熊本県であり、首都圏等の三大都市圏に比べると人口が少なく、人口密度も低い地域ですが、一部の市街地を除いて、戸建住宅が多いという特徴があります。そうした中で、当社の自社不動産売買事業は８割以上が中古の戸建住宅であります。中古の戸建住宅は、使用状況や周辺環境により劣化の進行あるいは程度が物件ごとに大きく異なることから、中古マンションに比べてチェックポイントが多くなり、査定も難しくなります。当社は、社内で中古の戸建住宅の仕入れ、リフォーム、販売及び在庫管理に関する独自のノウハウを蓄積しておりますので、それらのノウハウを個々の営業員に浸透させることにより、競争力を維持できるものと考えております。
一方で、当社の営業エリアにおける人口動態は一部の地域を除いて、いずれも減少傾向にあります。そこで、当社は、中国地方と九州地方の中古住宅再生ＮＯ．１企業を目指すことを掲げて、長期的視点に立って店舗を増やすことにより、そうしたマイナス要因をカバーしてまいります。具体的には、既存店舗の周辺地域に新規出店（いわゆるドミナント出店）をしてまいります。今後も出店候補地域に対するマーケットリサーチを綿密に実施して、出店の可否を判断してまいります。
なお、店舗拡大のためには、新たな店長やスタッフが必要となるため、店長候補はじめ人材の育成及び採用に最優先で取り組むとともに人事制度を運用して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現することにより、離職率を低下させ、営業体制の強化に努めてまいります。
イ）仕入れの強化及び販売価格の方針
当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズに合った立地の中古住宅を多く仕入れることが重要であります。しかしながら、中古住宅を売却する理由は、家族構成の変化や資金事情等、様々な事情があって、秘匿性の高い場合も少なくありません。そうした情報をいち早く得ることが仕入れのポイントでもあります。そこで、各営業地域において、同業他社、金融機関、取引先等の情報ネットワークを強化するとともに直接、中古住宅の保有者からの情報を得るため、ＷＥＢ広告やテレビコマーシャルを活用する方針であります。
また、当社は、中古住宅を仕入れる際に、地域の取引相場等をもとに販売価格を想定したうえで仕入れているため、仕入価格の見極めが当社にとって業績を大きく左右する重要な要因となります。当社では、仕入れに際して、担当者だけでなく様々な視点から意見を集めるとともに、参考資料として近隣の相場情報、取引実績及び環境等も考慮しております。今後も、地域の特性、取引実績等に関する情報をさらに蓄積して、データベースの構築と情報の共有を一層進めてまいります。
ウ）財務基盤の強化
当社は、既存の営業エリアに加えて周辺地域でも積極的に中古住宅を仕入れて、品ぞろえを強化していることから、獲得した利益だけでは仕入資金を賄えないことがあります。そこで、中古住宅の仕入資金については、借入金も大いに活用しております。
一方で、リーマンショック等の不測の事態は予見することが難しく、その影響も測定が困難であります。したがって、そうした不測の事態にも耐えられるだけの財務体質を構築することが必要であり、自己資本比率について60％以上を目指してまいります。さらに取引金融機関からの信用力向上、直接金融を含めた資金調達の多様化も検討してまいります。
当社は、従前から、最も重要な経営指標として売上高経常利益率を重視して、目標値として10％を設定しておりましたが、第１次中期経営計画においては、売上高経常利益率に連動している売上高当期純利益率を要素に持っているＲＯＥについて15％以上を目標値といたしました。
ＲＯＥの実績と３指標分解
しかしながら、ＲＯＥの実績値は、財務レバレッジが上昇して、ＲＯＥの上昇要因となったものの、売上高当期純利益率と総資本回転率が低下して、15％の目標値に届きませんでした。
売上高当期純利益率が低下した要因は、自社不動産売買事業の売上高のウェートが上昇して、売上高総利益率が低下したことに加え、中古住宅の買取再生事業への参入企業が増えて、中古住宅の仕入で競合が激しくなり、仕入価格が上昇したこと等も挙げられます。
総資本回転率が低下した要因は、借入金の増加等により総資産の伸び率が上昇する一方で、売上高の伸び率が低いことが挙げられます。これは、不動産売買事業の営業員の採用が想定を下回ったことに加え、新型コロナウイルス感染症の影響もあって自社不動産の販売件数が頭打ちとなったためです。
財務レバレッジが上昇した要因は、2020年５月期の中古住宅の仕入件数が493件と、前事業年度（406件）を上回る一方、販売件数が420件と同（426件）を下回ったことにより、借入金が増加したこと等によります。
当社の主力事業である自社不動産売買事業においては、１件当たりの仕入価格及びリフレッシュ・リフォーム工事の費用が主要な原価であり、これらの売上原価の低減に努める方針であります。また、販売費及び一般管理費については、営業員の人件費、販売及び仕入れのための広告宣伝費や租税公課が主要な費用であり、それぞれの費用について、効果や販売と仕入のバランスを考慮して節減に努めてまいります。さらに、自社在庫の維持費用を抑制すべく総資産回転率に注視してまいります。
今後の当社を取り巻く経営環境を展望すると、人口の減少や少子高齢化の影響から空き家が増加すると予想されます。政府は、「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会に移行することが重要であるとして、中古住宅市場の活性化に向け、「安心Ｒ住宅」制度を創設するなど、中古住宅市場の環境整備を進めています。こうした政府の後押しにより、今後、不動産の流通市場及び住宅リフォーム市場は拡大することが期待されております。
かかる状況下で、当社は中国地方と九州地方の中古住宅再生Ｎｏ．１企業を目指し、営業体制強化、出店拡大、人材育成、コーポレートガバナンス体制整備に努め、積極的な事業展開を図ってまいりました。
しかしながら、国内における人手不足が一向に改善せず、当社の目標としていた営業人員85名体制については計画どおりに確保できなかったことに加え、他業種から中古住宅の買取再生事業への新規参入等により、中古住宅の仕入で競合が増加する等、経営環境も変化いたしました。結果として第１次中期経営計画は未達に終わりました。
新型コロナウイルス感染症の感染が国内で広まり、東京2020オリンピック・パラリンピックが延期される等、これまで経験したことのない、社会環境に変化している状況において、当社は、対処すべき課題として、次の項目があると認識しております。
① 営業地域の拡大
当社は、現在の営業地域においても、顧客ニーズに十分に応えられていないことが課題であると認識しております。
この課題を克服するために、当社は、これまで既存店舗の延長地域へ新規出店するドミナント方式により、営業地域の拡大を図ってまいりましたが、既存営業地域での顧客ニーズにこれまで以上にお応えすべく、既存店舗による情報量、質の向上及び効率化を図ることを最優先とし、きめ細やかな顧客サービスの提供に努めます。
今後の出店については、ドミナント戦略が展開できる体制を整えた上で、検討してまいります。なお、出店に際しては、出店候補地の営業エリアに関するマーケットリサーチ、取引実績の積み上げ、出店計画の精密化、出店作業、事務処理の標準化、並びに出店に必要な人材の確保及び教育にも努めます。
② 販売用不動産仕入の強化
当社は、顧客ニーズに適合する中古住宅の在庫を一層拡充することが課題であると認識しております。
この課題を克服するために、当社は、金融機関との良好な関係を維持し、中古住宅の仕入資金を確保いたします。また、中古住宅の仕入情報の入手を網羅的かつ早期に行うため、ＷＥＢによる情報収集を強化するほか、地域に根ざした事業活動や広告を通して知名度を高めるとともに、情報ルートである同業者のほか、地元金融機関等との関係を強化いたします。
③ 在庫回転率の維持向上及び有利子負債の抑制
当社の主力である自社不動産売買事業においては、中古住宅を仕入れて、リフォーム工事を施した後、商品化し、最終的に販売の契約締結後に代金の支払いを受けます。当社は、これら一連の過程において、費用を先行的に負担しており、当該資金の一部を金融機関からの有利子負債で賄っております。したがって、滞留在庫が増加した場合には、有利子負債も増加し、財務体質が悪化することとなります。
この課題を克服するために、当社は、業務基幹システムを導入し、自社不動産の在庫管理機能を強化するとともに、長期化している中古住宅の早期売却を各店舗に促し、有利子負債の抑制に努めております。
こうした施策により、自己資本比率60％台を維持することを目指しておりましたが、中古住宅の仕入を強化し、販売用在庫が大幅に増加した結果、2020年５月末時点で自己資本比率は60％を下回りました。当社は、店舗ごとの適正在庫の確保と長期滞留在庫の早期売却により、自己資本比率60％台の回復に努めてまいります。
④ 政府の施策への対応
当社は、政府が中古住宅の流通促進に向けて市場の整備を目指していることに鑑み、中古住宅に関する情報の透明性の向上、中古住宅の評価方法の改善及び中古住宅の耐久性に関する信頼の向上に向けた取り組みをなお一層強化する必要があると考えております。
よって、当社は、ホームインスペクション（住宅診断）の結果等、顧客が求める情報の提供に努めるとともに、顧客の満足度のさらなる向上に繋がるような従業員教育、組織・体制作りに注力しております。また、顧客へのアンケートの実施や、顧客からのクレームの報告体制の整備等を通じて、顧客のご要望の把握に努めております。
⑤ その他事業の充実
当社は、その他事業（介護福祉事業）において、顧客の多様なニーズに応えようとしておりますが、まだ事業基盤がぜい弱であると認識しております。
この課題を克服するために、介護福祉事業においては、介護ショップにおける利便性や安全性の高い商品の品ぞろえを強化して、当社の得意分野である介護用品レンタルの顧客層の拡大を図るとともに、シルバー・リフォームの提案力の強化、新たな取引先の開拓等に努めるほか、経費の一層の見直しをいたします。
⑥ 人材の確保と育成
当社は、人手不足や地方から都会への人材流出等により人材の確保が厳しくなる中で、今後の事業拡大に合わせ、優秀な人材を継続的に確保し、育成することが最も重要であると認識しております。
この課題を克服するために、当社は、事務や営業手法の標準化により業務の効率化を図るとともに社内教育の充実や外部研修への積極的な参加による社員の資質向上を図っております。また、福岡支社の開設等により採用活動をより積極的に行いつつ、人事制度を改善して従業員の意欲を高めるとともに、将来の店長・課長を育成するための仕組みを適宜改善すること等により事業拡大に合わせた組織体制を構築できるよう努めてまいります。また、時差出勤の導入や有給休暇の取得率向上に向けたキャンペーンを実施する等して、職場環境がより働きやすいものとなるよう努めてまいります。
なお、今般の新型コロナウイルス感染症の流行は、わが国において従来の働き方を否応なく変えるきっかけとなりました。当社においても時差出勤の選択肢を拡大し、特別休暇を導入する等の制度の見直しを行ったほか、在宅勤務の奨励や会議のオンライン化等、「新しい生活様式」を踏まえた、働きやすく効率的な職場環境の実現に向けた取組みを行っております。
⑦ コーポレート・ガバナンスの充実
当社の継続的な事業の発展及び信頼性の向上のためには、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組むことが重要であると認識しております。
この課題を克服するために、当社は、強固な内部管理体制の構築とコンプライアンスの強化に取り組んできました。
まず、強固な内部管理体制の構築については、自浄能力の向上と組織内における内部牽制のさらなる機能強化が課題であるとの認識のもと、部署内でのチェックの精度を高めて自浄能力を向上させることに加え、内部監査室及び管理部が牽制的な機能を発揮することに引き続き努めております。また、社外取締役による助言及び監督や監査役による監査も当社の内部管理体制において重要な機能を果たしていることから、社外取締役及び監査役は業務執行取締役らと面談する等して情報を収集し、実効的な監督、監査に引き続き努めております。なお、2019年６月に業務基幹システムを一新して、主力の不動産売買事業における営業活動を詳細に、かつ早期に把握するよう努めております。
次に、コンプライアンスの強化については、当社は、社内規程の随時見直し、定期的な倫理・コンプライアンス研修や集合研修におけるコンプライアンスプログラムの実施、情報共有、ニュースを素材にしたコンプライアンスの意識付け、再発防止策の実施等により、各事業の取引の健全性の確保に引き続き努めております。また、内部通報制度を誰でも気軽に利用できるよう整備しているほか、社内啓蒙活動及び内部監査を通して社内規程の周知徹底に努めるとともに、社外取締役、監査役及び顧問弁護士等からの指摘を基に社内規程を適宜見直して、内容の陳腐化を防いでおります。
当社は、最善の経営体制を目指し、今後もさらなるコーポレート・ガバナンスの充実を図るべく、強固な内部管理体制の構築とコンプライアンスの強化に引き続き取り組んでまいります。
なお、コーポレートガバナンス・コードは、上場企業に対し、攻めのガバナンスを通して、より一層の株主重視の経営及び体制強化を促すとともに企業の進化を目指しているものであります。当社は、その趣旨に沿ってコーポレート・ガバナンスの充実とともに企業価値の向上及び株主還元の拡充に向けて取り組み、実効性の高いコーポレート・ガバナンス体制の構築に引き続き努めてまいります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1) 事業環境について
① 顧客の購入意欲について
当社の不動産売買事業においては、景気、金利、地価、税制及び政策等によって、中古住宅に対する顧客の購入意欲が大きく左右されます。
当社においては、需要の高い不動産をタイムリーに提供できるようにするために、これらの外部動向について分析を行い、あわせて地域の特性と需要に応じた不動産のタイムリーな仕入れ、魅力ある中古住宅にするためのリフレッシュ・リフォーム工事、顧客の購入意欲を喚起する広告宣伝及び営業活動を行っております。
しかしながら、今後の景気の悪化、所得の低下、金利の上昇、地価の上昇、税制及び政策の変更等があった場合は、顧客の購入意欲の減退につながり、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 競合について
当社の不動産売買事業は、仕入れや販売に関する当社独自のノウハウこそあるものの、技術の独自性等に基づくものではないため、参入障壁は高くありません。特に景気の低迷や節約志向が拡大傾向にある経済環境においては、当社と類似する事業を展開する同業他社が増加する可能性があります。その場合、中古住宅等の仕入れで競合が発生することもあるため、一部には仕入価格の上昇となることも想定されます。
当社は、中古住宅のリフレッシュ・リフォーム、仕入れの見極め等、様々なノウハウの蓄積に努め、マニュアルとしてまとめております。また、中国地方及び九州地方において中古住宅等の取引の実績も積み重ねて、人脈や情報ネットワークを構築してまいりました。さらに中古住宅等の仕入れにおいては、仕入れに多額の資金を必要とする等、財務の面で負担が大きいため、財務体質の強化にも努めております。
しかしながら、競合他社の参入に伴い、差別化のための各種方策等が必要になった場合、又は当社の提供する不動産に競争力がないと顧客が判断した場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 販売用不動産の仕入れ及び工事原価について
当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズの高い立地の不動産を、安価かつ安定的に仕入れることが重要となります。
当社においては、中古住宅等の売却情報を同業他社、金融機関及び取引先等のルートで入手しており、今後もこれらのネットワークを拡大及び強化する方針であります。あわせて、ＷＥＢ広告あるいはテレビコマーシャル等を通して一般の方からも直接に中古住宅の売却情報を得られるよう努めております。また、リフレッシュ・リフォームにおいても、キッチン、バス、トイレ等の水回り設備を除き、可能な範囲で既設部分の再利用を提案することで、低価格化を実現しております。
しかしながら、競争激化や経済環境の変化に伴う仕入価格の上昇、建材価格の上昇等があった場合、あるいは当社の再生基準に適合する中古住宅を十分に確保できなかった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
④ 販売用不動産及び仕掛販売用不動産等について
当社の自社不動産売買事業においては、中古住宅等を仕入れており、常に一定規模のたな卸資産を所有するよう努めております。当事業年度末の総資産に占める販売用不動産及び仕掛販売用不動産等の割合は、72.1％となっております。
当社においては、今後も、積極的に中古住宅等を仕入れてまいりますが、並行して、中古住宅等の在庫管理をより高度化するとともに販売力の強化も推進することにより、引き渡しまでに要する期間を短縮し、需給バランスに配慮した在庫回転率の向上に努めていく方針であります。
しかしながら、経済環境の変化等により期限までに引き渡しできなかった場合、又は顧客の住宅ローン審査の結果、引き渡しができなかった場合等、滞留在庫が大幅に増加すると当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 工事協力会社について
当社の自社不動産売買事業においては、各店舗の地域ごとに、当社が設定した一定の技術水準を満たす工事協力会社を選定し、リフレッシュ・リフォーム工事を発注しております。また、実際のリフレッシュ・リフォーム工事においては、工事協力会社と当社との間で打合せや報告により、厳格な品質管理及び工程管理を実現しております。さらに、工事協力会社の代替を可能にするため、キッチン等の住宅設備については同一の規格品を使用しております。
しかしながら、今後の営業地域の拡大や取り扱い物件の増加等に伴い、工事協力会社をタイムリーに確保することができなかった場合、又は新型コロナウイルス感染症による経済活動の停滞が長期化する等の要因により工事協力会社の経営破綻等が発生した場合は、代替業者との調整に伴う工事遅延等が発生し、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑥ 契約不適合責任について
当社の自社不動産売買事業においては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、中古住宅については引き渡し後２年間、新築住宅については引き渡し後10年間の瑕疵担保責任を負っております。
当社においては、仕入れの時に入念な現況調査を行い、基礎部分で致命的な欠陥がある等、再生に適さないと判断した場合には買取の対象から除外する、あるいは建屋を解体して平地にすることにより、当社の提供する中古住宅の品質を一定に維持しております。また、リフレッシュ・リフォーム施工時においては、法定水準を満たすような厳格な品質管理を、顧客への引き渡し時においては、建物状況調査（インスペクション）を実施しております。
しかしながら、引き渡し後の不動産に何らかの瑕疵があった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑦ 自然災害等について
当社の自社不動産売買事業においては、台風や地震等の自然災害等により中古住宅の購入に対する顧客の購入意欲が減退する可能性、あるいは引き渡し前の中古住宅が破損倒壊するおそれがあります。
当社は、地域拡大による収益規模拡大を図る方針の下、中国地方及び九州地方に出店しております。現在、店舗を構える山口県、福岡県、広島県、佐賀県及び熊本県については、保険料が最も低い地域ですが、大分県等については、前述の５県に比べて、保険料の高い地域であります（出所：損害保険料算出機構 2019年５月28日届出）。当社の取得した中古住宅については、1981年６月以降に建築された物件であっても必要に応じて補強工事を行い耐震性能を高めております。
また、当社の営業エリアでは、台風や豪雨といった気象災害による損失が発生する場合がありますので、損害保険による補償により当該損失を抑制しております。
しかしながら、今後当社の営業地域において不測の自然災害が発生した場合あるいは水回り品等を生産するメーカーのサプライチェーンに何らかの支障が発生し、水回り品等の供給が止まった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑧ 有利子負債への依存と資金調達について
当社の自社不動産売買事業においては、常に仕入代金の支払いが販売代金の入金より先行しますが、当該仕入資金は、主に金融機関からの借入により調達しております。なお、当事業年度末の総資産額に占める有利子負債の割合は、32.2％となっております。
当社においては、事業運営に応じた機動的な調達という観点から、また、不動産に関する情報収集といった副次的な観点からも、金融機関からの借入を今後も継続していく方針であり、金融機関との良好な関係を構築しております。一方で金融機関への依存リスクや金利変動リスクにも配慮していく必要があると認識しており、60％以上の自己資本比率を目指しております。
仮に、金融環境の変化に伴い、支払利息の負担が増加し、借入による調達がタイムリーに行えない場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 法令等について
① 法的規制や免許・許認可事項について
当社の各セグメントにおいては、以下のような法令等に基づいて事業を運営しており、これらの法的規制を受けております。
当社においては、これらの法令等の遵守のために、朝礼でのコンプライアンス重視の考えの唱和、関連する社内規程の整備、社内勉強会の実施や社外研修制度の活用、内部監査室や監査役による法令遵守の確認に加え、内部通報制度の運用等、積極的なコンプライアンス活動に取り組んでおります。
なお、当社の不動産売買事業においては、事業活動を推進するに際して、以下のとおり、宅地建物取引業法に定める宅地建物取引業免許、建設業法に定める一般建設業許可を得ております。前者においては、一定人数の資格取得者の登録義務等が許可要件として定められており、後者においては、専任技術者の設置等が許可要件として定められております。
当社におきましては、過去において、これら許可要件の欠格事実はありません。
しかしながら、今後これらの法令等の改正や新たな法令等により規制強化が行われた場合、何らかの事情により法令遵守ができなかった場合、又は今後何らかの事情により免許、許可及び登録の取り消し処分が発生した場合は、事業活動に大きく影響して、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 個人情報の管理について
当社の事業活動全般においては、仕入先、顧客（潜在顧客含む。）等に関して、住所、氏名等の個人情報を多く有しております。
当社においては、個人情報の保護に関する法律に従い、個人情報の管理に関する社内規程を整備し、当該規程に沿って情報の一元管理を図るとともに、電子記録媒体に対する使用を制限する等により、漏えい防止策に取り組んでいるほか、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（いわゆるマイナンバー法）等に基づき、社内規程及び基本方針を整備して、マイナンバーを取り扱う担当者及び機種等を厳しく限定したうえで、漏えい防止に取り組んでおります。
しかしながら、不測の事態により、当社が保有する個人情報が外部へ漏えいした場合、あるいはマイナンバー制度において適切な対応ができない場合は、当社の信用の毀損や対応コストの負担につながり、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 訴訟等について
当社は、現時点において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。
当社においては、顧客等との間でトラブルが発生した場合、担当者からリスク情報の報告を受けて、訴訟の可能性を事前に把握するよう努め、これら情報を顧問弁護士と共有するとともに、適時、取締役会に訴訟の可能性のある事案を報告することにより、迅速なかつ適切な対応を心がけております。
しかしながら、販売した不動産における瑕疵や債権未回収等の権利関係をめぐった顧客等との間でトラブルが発生した場合、又はリフレッシュ・リフォーム工事期間中に近隣からの騒音クレーム等が発生した場合は、これらに起因する訴訟が発生し、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
(3) その他
① 人材の確保と育成について
不動産業界の競争激化の中で業績拡大を図るためには、専門的なスキルを持つスペシャリスト、全体を統括できるマネージャーの確保が重要であると考えております。
当社においては、これらの人材を確保するため、従業員の採用の強化、教育研修の充実を推進しております。また、人事制度を通して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現するとともに、時差出勤及び有給休暇取得キャンペーンの推進等、職場環境の改善に努め、退職金制度を導入する等、福利厚生や待遇の充実を図っております。これらの施策によりモラールの向上及び退職者数の抑制に努めているほか、採用担当者を置いてより多くの優秀な人材を採用する等の体制強化を図っております。また、勉強会や階層別研修等の各種研修を通じて従業員の能力向上及び知識の蓄積を図るとともに話し合い等を通して、現場における問題意識の共有にも努めております。
しかしながら、一定の採用ができなかった場合、教育研修の効果が十分でなかった場合、多くの人材の社外流出が発生した場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 特定人物への依存について
当社代表取締役社長である荻野利浩氏は、当社創業者であり、2020年５月31日時点において筆頭株主として発行済株式総数2,712,400株（うち自己株式は50,502株）に対し1,251,100株(持株比率47.00％)を所有し、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、当社の事業活動上の重要な役割を果たしております。
当社においては、同人に対して過度に依存しないよう、合議制や権限移譲を推進することにより意思決定の合理化を図るとともに、経営管理ツールの導入を進めております。
しかしながら、現時点において、同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ 新型コロナウイルス感染症等、感染力の強い病気について
新型コロナウイルス感染症は、2019年秋ごろに中国で発生したことにより、当初、キッチンや風呂等の水回り品の生産が滞り、国内におけるサプライチェーンが機能しなくなる事態が発生しました。この事象については、中国政府が迅速に都市封鎖を実施し、感染拡大を抑えた後に生産機能の回復に努めたことから、１～２ヶ月ほどで解消されました。当社に関しては中古住宅の完成在庫を豊富に揃えていたことから、売上高への影響も限定的でした。
2020年に入って、新型コロナウイルス感染症は国内外で急速に感染が拡大し、わが国では、2020年４月７日に緊急事態宣言が発令されました。これにより、国内で外出を自粛する動きが広まり、在宅勤務を実施する企業が増加しました。
このような状況下で、当社は、従業員に対してマスク着用、手洗いの徹底、体調管理の報告体制の実施等、感染予防の対策を実施するとともに、応接テーブルの透明間仕切りの設置や販売用住宅の無人案内（営業員が同行せずに顧客が自ら販売用住宅を内見すること）等、顧客に対しても感染予防対策に関する理解を求めてまいりました。こうした対策の結果、今までのところ、社内では新型コロナウイルス感染症による感染者は出ておりません。
一方で、外出の自粛から内見が減少したほか、外部の要因として、在宅勤務の広がりから、一部地域の金融機関で住宅ローン審査の長期化、法務局で登記変更の手続きの長期化等が発生し、当社への業績に影響がありましたが、本報告書の提出時点では、こうした動きは収まりつつあります。
しかしながら、新型コロナウイルス感染症について、いまだ治療薬やワクチン等の防止策を見いだせない状況にあり、専門家からは第２波、第３波が起きる可能性やウィルスの変質の可能性も指摘されております。あるいは、他の感染力の強い病気が起こりえる可能性もあります。
仮に新型コロナウイルス感染症の第２波、第３波の発生等により、再び緊急事態宣言が発令された場合、外出の自粛の動きが再び広がり、販売用住宅の内見が減少すると当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。あるいは社内で感染者が発生した場合、当社の営業活動や事務作業が滞り、業績に影響を与える可能性があります。また、水回り品等を生産する製造拠点が再び生産を止め、その停止期間が長期化した場合も当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
ア）財政状態について
当事業年度末における総資産は5,437,502千円となり、たな卸資産の増加等によって前事業年度末に比べ923,941千円増加しました。
当事業年度末における負債合計は2,316,725千円となり、短期借入金の増加等によって前事業年度末に比べ772,484千円増加しました。
当事業年度末における純資産合計は3,120,776千円となり、当期純利益の計上によって前事業年度末に比べ151,456千円増加しました。
イ）経営成績について
当事業年度におけるわが国経済は、個人消費の回復基調が足踏みしていましたが、３月以降の新型コロナウイルス感染症の感染拡大を防止する施策が国内外ともに相次いで打たれたことから、一部で停滞感が残るものの、足元では医療崩壊等の最悪の事態を避けられたとして、経済活動再開に道筋が開けております。
当社が属する不動産業界におきましては、国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」（2020年６月公表）によれば、2020年第１四半期（2020年１月１日～2020年４月１日）の主要都市・高度利用地100地区の地価動向は、2019年第４四半期（2019年10月１日～2020年１月１日）に比べ、73地区（構成比73％）が上昇しましたが、前期までの地価上昇の勢いに落ち着いた動きがみられます。
また、当社の主力事業である中古住宅の売買の状況については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」の直近の調査（2020年６月公表）によると、中国地方では、2019年６月から2020年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて1.4％減となりました。九州地方では、2019年６月から2020年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて2.7％減となりました。
このような環境の中、当社は、主力の不動産売買事業に注力すべく、中古住宅等の仕入強化と販売に努めてまいりましたが、期初の品ぞろえ不足に端を発した第１四半期の売上高の低迷に、営業人員の減少と新型コロナウイルス感染症拡大が追い打ちをかけました。また、利益面では、おのだサンパーク店を近隣の宇部店に統合する等、経費の節減に努めましたが、中古住宅の仕入が大幅に増加したことから、租税公課等を中心に販売費及び一般管理費が増加し、利益を圧迫しました。
この結果、当事業年度の売上高は6,850,200千円（前事業年度比3.9％減）となり、売上高の減少から営業利益は412,654千円（同29.9％減）、経常利益は407,248千円（同30.9％減）、当期純利益は276,205千円（同33.0％減）となりました。
なお、事業別の業績は、次のとおりであります。
（a）不動産売買事業
自社不動産売買事業については、中古住宅等の仕入れを積極的に行い、品ぞろえを強化したほか、2019年８月に上熊本駅店を出店いたしました。しかし、前述のとおり、営業人員が減少したことに加え、新型コロナウイルス感染症の影響によって一部では金融機関のローン審査に従来よりも時間がかかる等、契約の決済が翌期にずれ込んだことから、第１四半期の低迷を挽回するに至らず、自社不動産の販売件数は420件と、前事業年度を６件下回りました。また、平均販売単価は14,704千円と前事業年度に比べて360千円下回りました。
不動産売買仲介事業については、情報ルートを拡充する等、引き続き不動産の売買情報の収集に注力いたしましたが、仲介件数が前事業年度を下回ったこと等により、仲介手数料は前事業年度を下回りました。
これらの結果、不動産売買事業の売上高は、6,551,505千円（前事業年度比4.6％減）となりました。また、営業利益は、売上高の減少に加えて自社不動産売買事業において、積極的に中古住宅等を仕入れたこと等から、租税公課が増加し、773,449千円（同12.0％減）となりました。
（b）不動産賃貸事業
不動産賃貸仲介事業については、賃貸仲介件数の増加により賃貸仲介手数料が前事業年度を上回り、請負工事高も増加したことから、売上高は前事業年度を上回りました。
不動産管理受託事業については、不動産の管理料が前事業年度を上回ったことに加え、請負工事高も大幅に増加したことから、売上高は前事業年度を上回りました。
自社不動産賃貸事業については、売上高は前事業年度を上回りました。
これらの結果、不動産賃貸事業の売上高は、163,196千円（前事業年度比13.1％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加により、32,602千円（同15.9％増）となりました。
（c）不動産関連事業
保険代理店事業については、不動産売買事業における自社不動産売買事業の販売件数及び売買仲介件数が減少したものの、保険料の改定により平均単価が上昇したことに加え、満期を迎えた保険契約の更新需要の取り込みに注力したことから、売上高は前事業年度を上回りました。
これらの結果、不動産関連事業の売上高は、46,352千円（前事業年度比5.0％増）となりました。また、営業利益は、売上高の増加により、29,765千円（同6.8％増）となりました。
（d）その他事業
介護福祉事業については、介護用品のレンタル売上高及び物品販売が増加したことに加え、請負工事高も請負工事件数の増加等により大幅に増加したことから、売上高は前事業年度を上回りました。
これらの結果、その他事業の売上高は、89,146千円（前事業年度比17.9％増）となりました。また、売上高の増加により、3,373千円の営業損失（前事業年度は営業損失8,364千円）と改善いたしました。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、税引前当期純利益407,248千円(前事業年度比30.9％減)を計上したことに加え、短期借入金が増加したものの、積極的に自社不動産を仕入れたことにより、前事業年度末に比べ292,656千円減少し、当事業年度末には591,269千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動により使用した資金は871,083千円(前事業年度は762,462千円の獲得)となりました。これは主に、税引前当期純利益407,248千円を計上したものの、たな卸資産の増加額1,163,286千円及び法人税等の支払額178,740千円によるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動により使用した資金は100,461千円(前事業年度は82,003千円の使用)となりました。これは主に、新本社屋の建設等、有形固定資産の取得による支出100,860千円によるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動により獲得した資金は678,888千円(前事業年度は133,906千円の使用)となりました。これは主に、長期借入金の返済による減少額263,346千円に加え、配当金の支払額81,350千円及び自己株式の取得43,098千円があったものの、短期借入金の増加額1,018,300千円によるものであります。
③生産、受注及び販売の状況
当社が営む不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産関連事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
当事業年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．仕入が発生する不動産売買事業の自社不動産売買事業、その他事業の介護福祉事業について、仕入高を記載しております。
３．不動産売買事業の仕入高は、中古住宅等の仕入れが主な項目となります。当事業年度は中古住宅等の仕入れに注力したことにより増加いたしました。
４．その他事業の仕入高は、介護福祉事業の物品販売及びリフォーム工事の仕入れが主な項目となります。当事業年度は請負工事の増加により増加しました。
不動産売買事業のリフォーム事業、不動産賃貸事業の不動産管理受託事業及びその他事業の介護福祉事業において受注販売を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、「受注実績」は記載しておりません。
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。
３．不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。当事業年度は、自社不動産販売件数が420件と前事業年度の426件を下回ったため、販売高が減少しました。
４．不動産賃貸事業の販売高は、不動産賃貸仲介手数料、不動産賃貸物件の管理料、賃貸物件の賃貸収入及びリフォーム工事等が主な項目となります。当事業年度は、請負工事及び賃貸収入等の増加により、販売高が増加しました。
５．不動産関連事業の販売高は、不動産の火災保険料の代理店手数料が主な項目となります。当事業年度は、自社不動産の販売件数が減少したものの、保険料の改定により平均単価が上昇したこと等から、販売高は増加しました。
６．その他事業の販売高は、介護福祉事業の物品のレンタル収入及び販売並びにリフォーム工事が主な項目となります。当事業年度は、請負工事の増加により、販売高が増加しました。
オ）不動産売買事業の地域別販売実績
当事業年度における不動産売買事業の地域別の販売実績を自社不動産売買事業と不動産売買仲介事業に分けて示すと、次のとおりであります。
(注) １．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．自社不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。
３．不動産売買仲介事業の販売高は、不動産売買仲介手数料が主な項目となります。
４．2019年12月に山口県のおのだサンパーク店を宇部店へ統合したため、本有価証券報告書の提出日現在、山口県の店舗は６店舗であります。
文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
詳細につきましては、「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載しております。
② 財政状態に関する分析
ア）資産
当事業年度末における総資産は5,437,502千円となり、前事業年度末に比べ923,941千円増加しました。流動資産は4,744,401千円となり、前事業年度末に比べ885,017千円増加しました。これは主として、積極的に自社不動産を仕入れたことにより、現金及び預金が294,652千円減少したものの、販売用不動産の増加額909,660千円及び仕掛販売用不動産等の増加額253,003千円によるものであります。固定資産は693,101千円となり、前事業年度末に比べ38,924千円増加しました。これは主として、新本社屋建設による建設仮勘定の増加額60,533千円によるものであります。
イ）負債
流動負債は1,743,703千円となり、前事業年度末に比べ963,415千円増加しました。これは主として、短期借入金の増加額1,018,300千円によるものであります。固定負債は573,022千円となり、前事業年度末に比べ190,930千円減少しました。これは主として、長期借入金の減少額190,795千円によるものであります。
ウ）純資産
純資産は3,120,776千円となり、前事業年度末に比べ151,456千円増加しました。これは主として、剰余金の配当81,358千円及び自己株式の取得額43,098千円があったものの、当期純利益の計上額276,205千円によるものであります。
以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の65.8％から57.4％となりました。
③ 経営成績に関する分析
ア）売上高及び営業利益
売上高は、自社不動産売買事業における販売件数が420件と前事業年度の426件を下回ったことから、6,850,200千円(前事業年度比3.9％減)となりました。減少の要因としては、期初の品ぞろえ不足に端を発した第１四半期の売上高の低迷や営業員が減少したことに加え、新型コロナウイルス感染症の影響によって一部では金融機関のローン審査に従来よりも時間がかかる等、契約の決済が翌期にずれ込んだことが挙げられます。また、不動産売買仲介事業においては、売買仲介件数が減少したことに加え、前期に収益物件を手掛けたこと等により不動産売買仲介手数料が大幅に増加したことの反動もあり、前期を下回りました。
売上総利益は、自社不動産売買事業における原価率が改善したことにより、売上原価が4,822,065千円（同4.2％減）となったものの、売上高が減少したことから、2,028,134千円(同3.1％減)となりました。販売費及び一般管理費は、従業員の減少から人件費が0.8％減少したものの、中古住宅の仕入の増加により不動産取得税が大幅に増加して、租税公課が49.3％も増加したことから、1,615,480千円(同7.4％増)となりました。
以上の結果、営業利益は412,654千円（同29.9％減）となりました。
イ）営業外損益及び経常利益
営業外損益(純額)は、5,405千円の損失(前事業年度は719千円の利益)となりました。これは、営業外収益が顧客の事情による違約金収入の減少により同33.1％減となったことに加え、金融機関からの借り入れが大幅に増加して、支払利息5,678千円を計上したためであります。
以上の結果、経常利益は407,248千円(前事業年度比30.9％減)となりました。
ウ）特別損益及び税引前当期純利益
特別利益及び特別損失は、計上しておりません。
以上の結果、税引前当期純利益は407,248千円(前事業年度比30.9％減)となりました。
エ）法人税等(法人税等調整額を含む)
法人税等は、法人税等調整額が4,105千円と前事業年度に比べ9,603千円増加したものの、売上高の減少等による税引前当期純利益の減少で、法人税、住民税及び事業税が126,938千円と前事業年度に比べ55,165千円減少したことから、131,043千円(前事業年度比25.8％減)となりました。
オ）当期純利益
以上の結果、当期純利益は276,205千円(前事業年度比33.0％減)となりました。そのため、2020年４月28日の自己株式の取得があったものの、１株当たり当期純利益金額は102.02円(同32.9％減)となりました。
④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な達成・進捗状況
当社は2017年９月に第１次中期経営計画を策定し、2020年５月期を最終年度として売上高・利益計画及び指標目標値を設定いたしました。その後、人材不足が著しいことから、営業人員100名体制の実現が困難であるとの見通しに加え、新規参入等により競合が激しくなってきたことから仕入価格が上昇して、原価率の上昇につながったことを受けて、2019年７月12日に目標値のうち、売上高、経常利益、税引後当期純利益、自社不動産販売件数及び営業人員を修正いたしました。
2020年５月期は、その最終年度でしたが、結果は以下のとおりでした。
売上高が未達に終わった要因は、2019年５月期の後半から競合が増加して、2019年５月期の中古住宅の仕入が当初想定の442件を１割近く下回る406件にとどまったことから、2020年５月期の期初に自社不動産の販売用不動産が140件（他に仕掛販売用不動産142件）と品ぞろえ不足となり、2020年５月期第１四半期の売上高が前年同期を下回りました。その後、営業人員の減少と新型コロナウイルス感染症拡大が追い打ちをかける格好となり、自社不動産の販売件数が420件と目標値455件を下回ったことから、売上高の達成率は91.1％となりました。
経常利益については、売上高の未達に加えて、中古住宅の仕入を強化するために広告宣伝費を積極的に投入して、テレビコマーシャルを打ったことに加え、広告宣伝の効果等により、中古住宅の仕入が大幅に増加して、不動産取得税が大幅に増加したことから、販売費及び一般管理費が想定を上回り、経常利益の達成率は61.7％に終わりました。当期純利益も経常利益と同様の理由により、達成率は61.4％に終わりました。
また、指標目標値についての分析は、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (2) 目標とする経営指標」に記載のとおりであります。
現金及び現金同等物は、前事業年度末に比べて292,656千円減少（前事業年度比33.1％減）し、591,269千円となりました。
当事業年度のキャッシュ・フローの状況及び増減要因につきましては、「第２ 事業の状況 ３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 （1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社は期初から積極的に中古住宅等を仕入れたことにより、現預金が大幅に減少し、営業キャッシュ・フローがマイナスとなりました。また、新本社屋の建設や収益物件の取得等により投資活動によるキャッシュ・フローもマイナスとなり、それらのマイナスを、短期借入金で賄ったため、財務活動によるキャッシュ・フローが大幅にプラスとなりました。
今後も中古住宅等の積極的な仕入れにより、営業キャッシュ・フローがマイナスとなる可能性がありますが、当社は、自社所有の中古住宅等の売買回転率の向上を図ることにより、営業キャッシュ・フローの改善に努めてまいります。
① 資金需要
当社は、中古住宅等の仕入れ及びリフォーム工事の費用の支払等の資金需要に加え、収益性及び将来の転売等を視野に入れて収益物件を取得する必要があると認識しております。また、現本社屋の老朽化が著しく、メンテナンス費用が年々増える見込みであることから、当社所有の駐車場跡地に新本社屋を建設することといたしました。さらに今後、不動産売買事業の店舗の出店や移転に伴う費用の支出も予想されます。これらの資金の必要額は個別には大きくないものの、まとまると流動性の面で無視できないと考えます。
② 財源
上記の資金需要に対する財源としては、利益剰余金に加え、長期・短期の借入金を活用してまいります。当社は、資金需要の金額あるいは時期に応じて機動的な借り入れができるよう、金融情勢に注意を払いつつ、金融機関と良好な関係を継続してまいります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。