当連結会計年度（平成27年１月１日～平成27年12月31日）におけるわが国経済は、政府の経済政策や日銀による金融緩和策の継続等により企業収益の改善が進み緩やかな回復基調を辿りました。個人消費においても雇用・所得環境が改善する中で、日本経済は全体としては底堅い動きとなりました。
当社グループの属する不動産業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によりますと、平成27年12月度の首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）における中古マンションの成約㎡単価は45.44万円／㎡（前年同月比1.3％増）、成約価格は2,864万円（同0.6％増）となり、ともに平成25年１月から36カ月連続で前年同月を上回って推移しております。東京都の伸びが全体を牽引し、生活利便性が高いエリアの中古マンションが堅調を維持している他、都心部では資産運用や相続対策等、購入者が居住する用途以外にも幅広い中古不動産売買のニーズが継続しております。
このような市場環境の中、当社グループは主力事業である不動産売買事業における首都圏ドミナント戦略の推進を継続し、引き続き成長ドライバーである投資用不動産の買取再販活動を強化してまいりました。
不動産売買事業における投資用不動産販売につきましては、国内外の不動産投資ニーズが堅調を維持する中、商品ラインナップの更なる充実に努めてまいりました。その結果、５億円超の一棟投資用不動産販売が13件（前期比８件増）となった他、購入者が投資用として利用する区分所有物件（店舗や区分所有マンション等）の販売も順調に増加し、投資用不動産の売上高は前期比79.9％増の343億24百万円となり、引き続き全社業績を大きく牽引しております。
不動産売買事業における居住用不動産販売につきましては、参入障壁が低く、競合増加に伴う仕入価格の上昇が継続する中、取扱いの価格帯を広げ、都心部や生活利便性の高いエリアにおける買取再販活動を強化した結果、概ね計画通りに推移致しました。
賃貸その他事業につきましては、不動産売買事業における投資用不動産の積極的な買取活動に連動して、不動産賃貸収入が増加傾向で推移しております。
以上の結果、当連結会計年度における売上高は457億６百万円（前期比51.5％増）、営業利益は61億23百万円（同76.7％増）、経常利益は55億73百万円（同81.2％増）、当期純利益は33億82百万円（同92.2％増）となりました。
（注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション・一棟オフィスビル・一棟アパート等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。
(不動産売買事業)
不動産売買事業におきましては、一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の投資用不動産の販売が227件（前期比87件増）、平均販売単価は15,121万円（同10.8％増）となり、売上高は343億24百万円（同79.7％増）となりました。また、区分所有マンション等の居住用不動産の販売は375件（同34件減）、平均販売単価は2,536万円（同2.6％増）となり、売上高は95億11百万円（同5.9％減）となりました。
以上の結果、売上高は438億66百万円（前期比50.0％増）、セグメント利益（営業利益）は62億33百万円（同66.6％増）となりました。
賃貸その他事業におきましては、不動産売買事業における投資用不動産の買取活動に連動して、不動産賃貸収入が18億21百万円（前期比97.3％増）となり、安定した収益基盤として着実に成長を続けております。
以上の結果、売上高は18億39百万円（前期比98.5％増）、セグメント利益（営業利益）は８億33百万円（同101.5％増）となりました。
当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ26億89百万円増加し、62億91百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
当連結会計年度の営業活動の結果使用した資金は、72億92百万円（前連結会計年度は、64億44百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を56億２百万円計上した一方で、たな卸資産が123億22百万円増加及び法人税等の支払が15億90百万円あったことによるものであります。
当連結会計年度の投資活動の結果使用した資金は、９億96百万円（前連結会計年度は、55百万円の使用）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入が９億17百万円あった一方で、定期預金の預入による支出が11億６百万円、有形固定資産の取得による支出が８億97百万円あったことによるものであります。
当連結会計年度の財務活動の結果獲得した資金は、109億78百万円（前連結会計年度は、86億56百万円の獲得）となりました。これは主に、長期借入れによる収入が308億87百万円あった一方で、長期借入金の返済による支出が190億47百万円及び短期借入金の純減額６億77百万円があったことによるものであります。
当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
区分 | 当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） | |||
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セグメントの名称 | 販売件数 | 前年同期比 （％） | 販売高(千円) | 前年同期比 （％） |
不動産売買事業 | 602 | 109.7 | 43,866,922 | 150.0 |
賃貸その他事業 | － | － | 1,839,825 | 198.5 |
合計 | 602 | 109.7 | 45,706,748 | 151.5 |
(注) １．セグメント間取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
当社グループを取り巻く中長期的な事業環境は、消費税率の再引き上げ等による環境の変化が想定されるものの、首都圏への人口集中が継続する中、オリンピック・パラリンピックの東京開催決定の追い風もあり、緩やかな上昇基調が続くものと予想されます。
当社グループの主力事業である不動産売買事業におきましては、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）の生活利便性の高いエリアにおける中古マンション需要は堅調を維持すると想定する他、相続対策や年金対策（資産形成）等、購入者が居住する用途以外の幅広い需要が継続するものと考えております。
このような事業環境の中、当社グループは、「Ｓｐｅｅｄ」、「Ｓａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ」、「Ｓｋｉｌｌ」の３つのＳをキーワードとした経営基本戦略（持続的成長を担保する強固な収益基盤の確立を目指す）の実行を以下の課題と施策に落とし込み、首都圏の中古不動産再生事業において、売上高Ｎｏ.１企業の実現を目指してまいります。
東京圏への人口集中が想定される中、地方都市への支店展開は行わず、首都圏ドミナント戦略の推進を継続してまいります。本店、新宿支店及び横浜支店の３つの営業拠点から、首都圏１都３県の深耕・拡大を図り、首都圏の中古不動産市場における競争力を強化してまいります。
一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の投資用不動産販売において、当社グループの成長ドライバーとして更なる売上高の拡大を図るため、10億円を超える物件を含め、取扱物件の大型化を推進し、平均販売単価の上昇を進めてまいります。
仕入決済（売主から買主である当社への所有権移転）から売上決済（売主である当社から買主への所有権移転）までの事業期間の維持・短縮を図り、たな卸資産回転率の向上に努めてまいります。併せて、在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上等の在庫リスクを低減してまいります。
数百万円規模から10億円を超える販売価格帯の中で、一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル、一棟アパート等の投資用不動産から区分所有マンション、戸建等の居住用不動産まで多種多様な商品ラインナップの充実を図り、お客様の幅広い不動産購入ニーズにお応えしてまいります。
当社グループでは、業務拡大に伴う社内システム投資や人員増強等の経営資源の最適化を継続して実施していくことの重要性を認識しております。そのため、業務の制度・運用面からの見直しや社内管理データの共通化・一元化を推進し、効率的な業務運営の確立に努めてまいります。
当社グループでは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。人員計画に基づく定期採用や中途採用の実施に当たっては、当社グループの企業理念に賛同し、共に成長しようという意欲があり、行動力のある人材の確保に努めてまいります。また、社内教育・研修制度の充実を図り、社員一人ひとりの成長をサポートできる仕組みを強化してまいります。
当社グループは、コンプライアンス経営に徹することの重要性を認識し、企業理念の１つに掲げております。コンプライアンス最優先の企業経営を行うために、企業倫理を確立するとともに、法令及び社内諸規程を遵守するコンプライアンス経営の推進を強化していくことが必要であると考えております。そのため、役員及び社員等は、倫理・コンプライアンスに関する行動規範を共有するとともに、常に倫理観と社会的良識をもって行動し、社会から信頼される会社として評価され、持続的に発展するように努めてまいります。また、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、監査機能の充実を図るために、内部監査部門、監査役会及び会計監査人との連携を強化してまいります。
当社グループは、主要なリスクとして、戦略リスク、災害リスク、オペレーショナルリスク及び財務リスクの４つを認識し、これらのリスクを事前に回避すること及び万一リスクが顕在化した場合の当社グループの被害の最小化を図ることが必要であると考えております。そのため、リスク管理規程を定め、リスクマネジメント活動を推進するとともに、リスク管理体制を強化するために、リスク毎に想定される動機、原因及び背景を踏まえて、毎年リスクの洗い直しを実施してまいります。また、今後におきましても、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、内部監査計画に基づく定期監査を実施してまいります。
東京証券取引所市場第一部への市場変更を契機に、従来の銀行借入による間接金融中心の資金調達のみならず、引き続き、直接金融を含む多様な資金調達手段を検討し、財務基盤の更なる強化及び安定化に向け、尽力してまいります。そのためにも、常に様々な角度より当社グループのおかれている状況をデータ分析したうえで、定期的に金融機関等への業況説明を行い、相互理解の促進に努めてまいります。
当社グループの事業その他に関するリスクについて、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。
当社グループの属する不動産業界は、景気動向、経済情勢、金利動向、地価の動向等の影響を受けやすい特性があり、これらの影響から購入者の需要動向が悪化した場合、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの属する不動産業界は、消費税率の動向によって需要が大きく左右される性格を有しており、消費税率が引き上げられた場合、家計の実質所得の目減りから個人消費を抑制する要因となります。駆け込み需要の反動が個人消費の振幅を大きくした場合、消費税率引き上げ直後は個人消費が大幅に落ち込む懸念があり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達しております。このため、当連結会計年度末における有利子負債依存度は65.9％となっております。当社グループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件毎に販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行っておりますが、金融情勢の変動によって金利上昇や借入金の調達が困難になることがあり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、安定的な資金調達を図るため、複数の金融機関との間でコミットメントライン等の契約を締結しておりますが、本契約には一定の財務制限条項が付されており、これらの条件に抵触した場合には期限の利益を喪失し、一括返済を求められる等により、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループが保有する販売用不動産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号 平成18年７月５日公表分)を適用しております。期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等の居住用不動産については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、固定資産の減損に係る会計基準等に従い、決算期毎に固定資産の将来キャッシュ・フロー等を算定し減損損失の認識・測定を行っております。今後の地価動向や景気動向等によっては、固定資産の減損損失を計上することも予測され、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に展開しており、特に居住用不動産の買取再販については参入障壁も低いため、競合各社との競争は大変厳しいものがあります。また、規制緩和や異業種参入等のビジネス環境の変化によっては、当社グループの競争力を維持できなくなる可能性があり、業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「国土利用計画法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」等により法的規制を受けております。今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、法的規制の遵守を徹底しており、現時点において法令違反の事象は発生しておりませんが、将来何らかの理由により、法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消し等の処分を受けた場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。なお、法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。
（許認可等の状況）
会社名 | 許認可等の名称 | 許認可（登録） 番号 | 有効期間 | 関係法令 | 許認可等の取消または更新拒否の事由 |
㈱ムゲンエステート | 宅地建物取引業者免許 | 国土交通大臣免許 （２）第7987号 | 平成27年５月14日から 平成32年５月13日まで | 宅地建物取引業法 | 同法第５条及び第66条 |
㈱ムゲンエステート | 一級建築士事務所登録 | 東京都知事登録 第51257号 | 平成27年７月20日から 平成32年７月19日まで | 建築士法 | 同法第26条 |
㈱フジホーム | 宅地建物取引業者免許 | 東京都知事免許 （４）第75654号 | 平成24年10月４日から 平成29年10月３日まで | 宅地建物取引業法 | 同法第５条及び第66条 |
㈱フジホーム | 一級建築士事務所登録 | 東京都知事登録 第56843号 | 平成28年２月５日から 平成33年２月４日まで | 建築士法 | 同法第26条 |
売買対象不動産に隠れた瑕疵（通常の注意をしても発見できない欠陥）がある場合、民法と宅地建物取引業法の規定により売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。万が一当社グループの販売した不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当社グループは、売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵修復のための費用が生じることにより、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループが取り扱う中古不動産は、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に所在しております。首都圏において、地震・火災・水害等の自然的災害、大規模な事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、当社グループの所有する中古不動産が滅失、毀損または劣化し販売価値や賃貸収入が著しく減少する可能性があります。
また、首都圏以外の地域で自然的・人為的災害が発生した場合にも、消費マインドの冷え込みから当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。従って、今後も優秀な人材の中途採用、優秀な学生の新卒採用及び教育・研修制度の充実を図り、当社グループの経営理念を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、当社グループの求める人材の確保・育成が想定どおりに進まない場合には、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループの人事制度におきましては、当社グループの更なる成長に向けて、求める人材を明確にし、一人ひとりの成長をサポートできる仕組み（仕事に基づく人事体系、成長を促す評価体系及びやりがいのある賃金体系）を構築しております。しかし、評価者の能力不足や部下とのコミュニケーション不足等で当社グループの人事制度が上手く機能しない場合、社員のモチベーションダウンや人材の流出につながる可能性があります。
当社グループが行っている不動産売買事業、賃貸その他事業において、事業上の重要情報、顧客・取引先等の機密情報や個人情報等を保有しております。当社グループでは、これらの情報の外部への不正な流出、漏洩を防止するために、データベースへのアクセス環境、セキュリティシステムの継続的な改善等により、情報管理体制を強化するとともに情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する機密情報や個人情報等が外部へ流出、漏洩した場合等には、賠償責任を課せられるリスクや当社グループの信用を毀損するリスク等があり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。
当連結会計年度末における財政状態は、総資産432億91百万円（前連結会計年度末比57.0％増）、負債322億77百万円（同62.9％増）、純資産110億13百万円（同41.8％増）となりました。また、自己資本比率は25.3％（前連結会計年度末は28.2％）となっております。
当連結会計年度末における流動資産の残高は、412億93百万円となり、前連結会計年度末に比べ148億80百万円増加しております。これは主として、仕入増による販売用不動産の増加（前連結会計年度末比118億52百万円増）、及び当社の主力事業であります不動産買取再販事業において売却が順調に進んだこと等による現金及び預金の増加（前連結会計年度末比28億85百万円増）によるものであります。
当連結会計年度末における固定資産の残高は、19億98百万円となり、前連結会計年度末に比べ８億35百万円増加しております。これは主として、長期保有目的で購入した土地が５億94百万円、建物が３億12百万円それぞれ増加したことよるものであります。
当連結会計年度末における流動負債の残高は、97億50百万円となり、前連結会計年度末に比べ２億37百万円増加しております。これは主として、未払法人税等が増加（前連結会計年度末比８億57百万円増）した一方、短期借入金が減少（前連結会計年度末比６億77百万円減）したことによるものであります。
当連結会計年度末における固定負債の残高は、225億27百万円となり、前連結会計年度末に比べ122億28百万円増加しております。これは主として、不動産買取再販事業において、販売用不動産の仕入を積極的に展開したこと等に伴う長期借入金の増加（前連結会計年度末比121億30百万円増）によるものであります。
当連結会計年度末における純資産は、110億13百万円となり、前連結会計年度末に比べ32億48百万円増加しております。これは主として、利益剰余金の増加（前連結会計年度末比31億95百万円増）によるものであります。
当連結会計年度における経営成績は、売上高457億６百万円（前連結会計年度比51.5％増）、売上総利益92億85百万円（同62.1％増）、営業利益61億23百万円（同76.7％増）、経常利益55億73百万円（同81.2％増）、当期純利益33億82百万円（同92.2％増）となりました。
当連結会計年度における売上高は457億６百万円となり、前連結会計年度に比べ155億31百万円増加しております。なお、セグメント別の売上高につきましては、「第２事業の状況 １業績等の概要 （１）業績」をご参照ください。
当連結会計年度における売上原価は、364億21百万円となり、前連結会計年度に比べ119億75百万円増加しております。
その結果、売上総利益は、92億85百万円となり、前連結会計年度に比べ35億56百万円増加しております。なお、売上高に対する売上総利益率は、20.3％（前連結会計年度の売上総利益率は19.0％）となっております。
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、31億62百万円となり、前連結会計年度に比べ８億97百万円増加しております。これは主として、人件費の増加（前連結会計年度比４億７百万円増）、売上の増加に伴う販売手数料の増加（前連結会計年度比２億68百万円増）及び租税公課の増加（前連結会計年度比１億24百万円増）によるものであります。
その結果、当連結会計年度の営業利益は61億23百万円となり、前連結会計年度に比べ26億58百万円増加しております。
当連結会計年度における営業外収益は、解約違約金収入や受取手数料等の計上により、57百万円となりました。また、当連結会計年度における営業外費用は、６億７百万円となり、前連結会計年度と比べ１億94百万円増加しました。これは主として、支払利息の増加（前連結会計年度比１億61百万円増）によるものであります。
その結果、当連結会計年度の経常利益は、55億73百万円となり、前連結会計年度に比べ24億97百万円増加しております。
当連結会計年度における特別利益は、28百万円となり、前連結会計年度に比べ４百万円増加しております。これは、固定資産売却益の増加（前連結会計年度比４百万円増）によるものであります。また、当連結会計年度における特別損失は２百万円減少しております。これは主として、固定資産売却損が２百万円減少したことによるものであります。
その結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、56億２百万円となり、前連結会計年度に比べ25億４百万円増加しております。
当連結会計年度における法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額を合わせた税金費用は、22億19百万円となり、前連結会計年度に比べ８億82百万円増加しております。
その結果、当連結会計年度の当期純利益は33億82百万円となり、前連結会計年度に比べ16億22百万円増加しております。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況 ４事業等のリスク」をご参照ください。
今後の見通しにつきましては、中国経済の減速や原油価格の低迷等により、グローバル金融市場の混乱が長引けば日本経済に影響を及ぼす可能性があります。先行き不透明な状況下にありますが、政府・日銀の各種政策が下支えする中で、国内経済は引き続き緩やかな回復基調が続くものと予想されます。
当社グループの属する不動産業界におきましては、低金利等、資金調達環境は概ね良好に推移すると思われ、エリア・物件毎に強弱混在の様相を呈するものの、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）の生活利便性の高いエリアにおける中古不動産購入ニーズは継続するものと考えております。
このような市場環境の中、当社グループは、本店、新宿支店及び横浜支店の３つの営業拠点から首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）の深耕・拡大を図るため、不動産売買事業における首都圏ドミナント戦略の推進を継続し、成長ドライバーである投資用不動産の買取再販活動に注力した事業を展開してまいります。
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については、「第２事業の状況 １業績等の概要 （２）キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。