第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次		第25期	第26期	第27期	第28期	第29期
決算年月		2014年12月	2015年12月	2016年12月	2017年12月	2018年12月
売上高	(百万円)	30,175	45,706	57,488	63,568	53,931
経常利益	(百万円)	3,076	5,573	5,696	6,478	5,237
親会社株主に帰属する 当期純利益	(百万円)	1,759	3,382	2,925	4,276	3,356
包括利益	(百万円)	1,759	3,382	2,925	4,276	3,356
純資産額	(百万円)	7,765	11,013	15,557	19,340	22,106
総資産額	(百万円)	27,576	43,291	58,145	59,212	66,760
１株当たり純資産額	(円)	353.99	498.23	634.98	789.59	902.41
１株当たり当期純利益 金額	(円)	90.88	154.15	121.35	175.61	137.80
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益金額	(円)	90.44	153.78	121.13	175.18	137.36
自己資本比率	(％)	28.2	25.3	26.6	32.5	32.9
自己資本利益率	(％)	32.5	36.1	22.1	24.7	16.3
株価収益率	(倍)	10.2	8.3	6.0	6.6	3.8
営業活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	△6,444	△7,292	△8,723	7,266	△7,220
投資活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	△55	△996	△1,242	△124	△104
財務活動による キャッシュ・フロー	(百万円)	8,656	10,978	11,338	△2,862	4,534
現金及び現金同等物 の期末残高	(百万円)	3,601	6,291	7,663	11,942	9,151
従業員数	(名)	142	163	184	192	201

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２. 当社株式は2014年６月18日に東京証券取引所マザーズ市場に上場しているため、第25期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額は新規上場日から第25期連結会計年度末日までの平均株価を期中平均株価とみなし算定しております。

３．2014年３月26日を効力発生日として普通株式１株につき500株の割合で株式分割を行っております。第25期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

４．2016年７月１日を効力発生日として普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。第25期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

(2) 提出会社の経営指標等

回次		第25期	第26期	第27期	第28期	第29期
決算年月		2014年12月	2015年12月	2016年12月	2017年12月	2018年12月
売上高	(百万円)	30,118	45,668	57,442	63,396	53,741
経常利益	(百万円)	2,959	5,454	5,566	6,223	5,028
当期純利益	(百万円)	1,695	3,314	2,853	4,115	3,241
資本金	(百万円)	1,584	1,586	2,549	2,549	2,552
発行済株式総数	(株)	10,968,000	11,005,000	24,355,000	24,355,000	24,361,000
純資産額	(百万円)	7,517	10,698	15,168	18,790	21,440
総資産額	(百万円)	27,278	42,932	56,903	57,747	65,179
１株当たり純資産額	(円)	342.69	483.88	619.03	767.00	875.08
１株当たり配当額 (１株当たり中間配当額)	(円)	17.00 （－）	32.00 （－）	21.00 （－）	25.00 （－）	30.00 （－）
１株当たり当期純利益 金額	(円)	87.56	151.06	118.33	168.97	133.05
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額	(円)	87.14	150.70	118.12	168.55	132.63
自己資本比率	(％)	27.6	24.8	26.5	32.3	32.7
自己資本利益率	(％)	32.6	36.5	22.2	24.4	16.2
株価収益率	(倍)	10.6	8.5	6.1	6.8	3.9
配当性向	(％)	9.7	10.6	17.7	14.8	22.5
従業員数	(名)	106	123	140	141	143

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．2014年12月期の１株当たり配当額17円には、上場記念配当３円を含んでおります。

３．2016年12月期の１株当たり配当額21円には、東京証券取引所市場第一部指定記念配当２円を含んでおります。

４．2014年３月26日を効力発生日として普通株式１株につき500株の割合で株式分割を行っております。第25期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

５．2016年７月１日を効力発生日として普通株式１株につき２株の割合で株式分割を行っております。第25期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

２ 【沿革】

代表取締役会長　藤田進は、1990年東京都中央区において不動産の売買を主な事業目的として当社を設立致しました。

その後、不動産賃貸管理や内外装工事等を事業目的に追加し、また、不動産仲介事業を主な事業目的とする子会社を設立するなどし、現在に至っております。

当社設立以後の当社グループに係る経緯は次のとおりであります。

年　　月	概　　　　　　　　　　　　　　要
1990年５月	東京都中央区日本橋小網町に株式会社ムゲンエステートを設立（資本金10百万円）
1990年７月	宅地建物取引業免許（東京都知事）を取得
1992年４月	東京都中央区日本橋蛎殻町に本店移転
1997年８月	不動産仲介事業を行う子会社として、東京都中央区日本橋蛎殻町に株式会社フジホームを設立 （資本金10百万円）
2003年９月	東京都中央区日本橋浜町（現住所）に本店移転
2005年７月	一級建築士事務所登録（東京都知事）
2007年１月	工事部門を設置、内外装工事を開始
2010年５月	宅地建物取引業免許（国土交通大臣）を取得
2010年６月	神奈川県横浜市西区北幸に横浜支店を設置し、業務を開始
2010年９月	工事部門を株式会社フジホームへ移管
2012年８月	賃貸管理部門を株式会社フジホームへ移管
2013年１月	販売力強化のため、不動産仲介を担当する流通部を株式会社フジホームに設置
2014年６月	東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場
2015年１月	東京都新宿区西新宿に新宿支店を設置し、業務を開始
2016年２月	東京証券取引所マザーズ市場から東京証券取引所市場第一部に市場変更
2018年６月	不動産特定共同事業許可取得（東京都知事）
2018年８月	ムゲン投資顧問株式会社設立（資本金10百万円）
	株式会社ムゲンファンディング設立（資本金10百万円）

３ 【事業の内容】

 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（株式会社ムゲンエステート）及び連結子会社３社（株式会社フジホーム、ムゲン投資顧問株式会社、株式会社ムゲンファンディング）の４社で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。 

当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。

なお、以下に示すセグメント区分は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。

セグメント 区分	事業区分 （主要な会社）	事業内容
不動産 売買事業	不動産 買取再販事業 （当社）	本店、新宿支店及び横浜支店に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）において、中古不動産の買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、子会社である㈱フジホームでバリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、㈱フジホームへも一部の仲介を依頼しております。   投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家を中心に販売しております。   居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客様層に販売しております。
	不動産 内外装工事事業 （㈱フジホーム）	当社が買取した中古不動産の内外装工事を行っております。 　一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、当初の住宅性能を時代に調和させた形に変えることで、中古不動産に新しい価値を付加しております。
	不動産 流通事業 （㈱フジホーム）	当社が中古不動産を買取再販する際に、一部の仲介業務を行っております。自社のホームページや他社が運営する不動産情報サイトを活用し、不動産購入検討者の集客を図る等、販売時の仲介業務に注力しております。また、定期的にオープンルームを実施し、多様化するお客様のニーズを的確に把握することで不動産買取再販事業への連携を図っております。
賃貸 その他事業	不動産 賃貸事業 （当社及び 　㈱フジホーム）	当社が買取した「投資用不動産」や当社及び㈱フジホームが保有する「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸しております。 　「投資用不動産」及び「固定資産物件」の管理を㈱フジホームへ委託することで、当事業における収益力の向上と不動産買取再販事業における販売活動の効率化を推進しております。
	不動産 管理事業 （㈱フジホーム）	当社が買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」の賃貸管理業務を行っており、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納賃料の解消等の実施をとおして、不動産投資利回りの向上というバリューアップに結び付けております。 　また、不動産買取再販事業における「投資用不動産」の購入者の意向に応じて、販売後も引き続き賃貸管理業務を行っております。

事業の系統図は、次のとおりであります。

※ 当連結会計年度において、ムゲン投資顧問株式会社及び株式会社ムゲンファンディングを設立しましたが、2018年12月31日現在、事業開始に向けて準備中であるため、上記には記載しておりません。

４ 【関係会社の状況】

名称	住所	資本金 (百万円)	主要な事業 の内容	議決権の所有 (又は被所有) 割合(％)	関係内容
(連結子会社)
株式会社フジホーム	東京都中央区	10	不動産売買事業 賃貸その他事業	100.0	当社の不動産の内外装工事・賃貸管理・仲介業務を行っております。
ムゲン投資顧問株式会社(注)4	東京都中央区	10	賃貸その他事業	100.0
株式会社ムゲンファンディング(注)5	東京都中央区	10	賃貸その他事業	100.0

(注) １．「主要な事業の内容欄」には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

２．特定子会社に該当する会社はありません。

３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

４．ムゲン投資顧問株式会社は2019年１月21日付で資本金55百万円に増資しております。

５．株式会社ムゲンファンディングは2019年１月21日付で資本金55百万円に増資しております。

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2018年12月31日現在

セグメントの名称	従業員数(名)
不動産売買事業	146
賃貸その他事業	21
全社(共通)	34
合計	201

(注) 全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。

(2) 提出会社の状況

2018年12月31日現在

従業員数(名)	平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(千円)
143	39.5	5.9	7,355

セグメントの名称	従業員数(名)
不動産売買事業	110
賃貸その他事業	―
全社(共通)	33
合計	143

(注) １．従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員数であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。