文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。
ムゲンエステートの社名は、当社グループの社是である“夢現（ムゲン）”「夢を現実にし、理想を追求する」に由来しており、住宅取得というお客様の夢を実現することをお手伝いしたいという想いが込められております。新築マンションと比較して割安感の強い「再生した中古マンション」の販売から発展してきた当社グループは、より多くのお客様の夢を現実にするために、一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の中古の投資用不動産を中心に取扱商品の拡大を図っております。今後におきましても、社是及び企業理念を経営の基本方針として事業に取り組み、中古不動産の再生・流通を通して住宅ストック型市場の発展に貢献し、企業価値の更なる向上を目指してまいります。
（社是）
“夢現” 夢を現実にし、理想を追求する。
（企業理念）
・社会の繁栄に貢献し、成長し続けていきます。
・コンプライアンス経営に徹します。
・ステークホルダー満足度の充実につとめます。
（ＶＩＳＩＯＮ）
不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。
（ＭＩＳＳＩＯＮ）
お客様の夢の実現をお手伝いし、お客様とともに成長する。
また、以下の「３つのＳ」をキーワードに、「持続的成長を担保する強固な収益基盤の確立を目指す」ことを経営基本戦略に掲げております。
・Ｓｐｅｅｄ ： 経営のＳｐｅｅｄ向上
・Ｓａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ ： 顧客のＳａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ（満足）を追求
・Ｓｋｉｌｌ ： 社員のＳｋｉｌｌ向上
当社グループは、事業環境の変化や最近の業績動向を踏まえ、中長期に安定した成長に向けて、中期経営計画の見直しを行い、新たに2019年12月期から2021年12月期までを、より強固な経営基盤を作り上げる再整備の期間として、中期経営計画を以下のとおり策定しております。
なお、将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、その達成を約束する趣旨のものではありません。従って、実勢の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
今後のわが国経済の見通しにつきましては、少子高齢化等の人口構造の変化による需要の変化や消費税の増税に伴う消費マインドの低下、海外経済の先行き不透明感等の様々なリスクを内包しつつも、不動産業界を取り巻く環境は政府主導の経済対策や日銀の金融政策等を背景に引き続き堅調な状況であります。しかし、通商問題の動向による海外経済の不確実性及び金融資本市場の変動の影響等から先行きの不透明な状況に加えて、不動産市場における平均価格の高止まり及び消費者の志向の変化等の構造変化による市場の減速感に対する懸念もあります。
このような事業環境の中、当社グループは、事業環境の変化や最近の業績動向を踏まえ、昨年度公表しました中期経営計画を見直し、新たに2019年12月期から2021年12月期までの期間を対象とする中期経営計画を策定しました。新たな中期経営計画では、今後の更なる成長を続けられる企業へと進化するための期間とし、経営方針を「事業基盤を支える商品づくり」「収益基盤を支えるネットワークづくり」「経営基盤を支える人材・システムづくり」と定めております。また、新たな中期経営計画で定めた計画を達成するための施策として、①事業環境や社会ニーズに対応したお客さまに喜ばれる商品の提供、②保有不動産の再生、③商品・サービスを極める、④不動産売買を極める、⑤多様なワークスタイルへの対応、⑥グループ力の更なる強化、を掲げて取り組んでまいります。
東京圏への人口集中が想定される中、地方都市への支店展開は行わず、首都圏ドミナント戦略の推進を継続してまいります。本店、新宿支店及び横浜支店の３つの営業拠点から、首都圏１都３県の深耕・拡大を図り、首都圏の中古不動産市場における競争力を強化してまいります。
一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の投資用不動産販売において、更なる売上高の拡大を図るため、10億円を超える物件を含め、取扱物件の大型化を推進し、平均販売単価の上昇を進めてまいります。
仕入決済（売主から買主である当社への所有権移転）から売上決済（売主である当社から買主への所有権移転）までの事業期間の維持・短縮を図り、たな卸資産回転率の向上に努めてまいります。併せて、在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上等の在庫リスクを低減してまいります。ただし、投資用不動産における高利回り物件や長期借入で対応済みの物件に関しては、保有期間中の不動産賃料収入も考慮しながら、保有・売却の判断を適切に行ってまいります。
数百万円規模から10億円を超える販売価格帯の中で、一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル等の投資用不動産から区分所有マンション、戸建等の居住用不動産まで多種多様な商品ラインナップの充実を図り、お客様の幅広い不動産購入ニーズにお応えしてまいります。
⑤ 経営資源の最適化
当社グループでは、業務拡大に伴う社内システム投資や人員増強等の経営資源の最適化を継続して実施していくことの重要性を認識しております。そのため、業務の制度・運用面からの見直しや社内管理データの共通化・一元化を推進し、効率的な業務運営の確立に努めてまいります。
⑥ 人材の育成と確保
当社グループでは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。人員計画に基づく定期採用や中途採用の実施に当たっては、当社グループの企業理念に賛同し、ともに成長しようという意欲があり、行動力のある人材の確保に努めてまいります。また、社内教育・研修制度の充実を図り、社員一人ひとりの成長をサポートできる仕組みを強化してまいります。
⑦ コンプライアンス経営体制の強化
当社グループは、コンプライアンス経営に徹することの重要性を認識し、企業理念の１つに掲げております。コンプライアンス最優先の企業経営を行うために、企業倫理を確立するとともに、法令及び社内諸規程を遵守するコンプライアンス経営の推進を強化していくことが必要であると考えております。そのため、役員及び社員等は、倫理・コンプライアンスに関する行動規範を共有するとともに、常に倫理観と社会的良識をもって行動し、社会から信頼される会社として評価され、持続的に発展するように努めてまいります。また、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、監査機能の充実を図るために、内部監査部門、監査役会及び会計監査人との連携を強化してまいります。
⑧ リスク管理体制の強化
当社グループは、リスクを事前に回避すること及び万一リスクが顕在化した場合の当社グループの被害の最小化を図ることが重要であると考えております。そのため、リスク管理規程を定め、取締役会が適切かつ迅速なリスクマネジメントを実施するとともに、総務部が平時のリスクマネジメント活動を推進しております。リスク管理体制を強化するために、リスク毎に想定される動機、原因及び背景を踏まえて、毎年リスクの洗い直しを実施してまいります。また、今後におきましても、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、内部監査計画に基づく定期監査を実施してまいります。
⑨ 財務体質及び資金調達力の強化
従来の銀行借入による間接金融中心の資金調達のみならず、引き続き、直接金融を含む多様な資金調達手段を検討し、財務基盤の更なる強化及び安定化に向け、尽力してまいります。そのためにも、常に様々な角度より当社グループのおかれている状況をデータ分析したうえで、定期的に金融機関等への業況説明を行い、相互理解の促進に努めてまいります。
当社グループの事業その他に関するリスクについて、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。
当社グループの属する不動産業界は、景気動向、経済情勢、金利動向、地価の動向等の影響を受けやすい特性があり、これらの影響から購入者の需要動向が悪化した場合、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの属する不動産業界は、消費税率の動向によって需要が大きく左右される性格を有しており、消費税率が引き上げられた場合、家計の実質所得の目減りから個人消費を抑制する要因となります。駆け込み需要の反動が個人消費の振幅を大きくした場合、消費税率引き上げ直後は個人消費が大幅に落ち込む懸念があり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達しております。このため、当連結会計年度末における有利子負債依存度は61.8％となっております。当社グループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件毎に販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行っておりますが、金融情勢の変動によって金利上昇や借入金の調達が困難になることがあり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループが保有する販売用不動産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号 平成18年７月５日公表分)を適用しております。期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等の居住用不動産については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、固定資産の減損に係る会計基準等に従い、決算期毎に固定資産の将来キャッシュ・フロー等を算定し減損損失の認識・測定を行っております。今後の地価動向や景気動向等によっては、固定資産の減損損失を計上することも予測され、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に展開しており、特に居住用不動産の買取再販については参入障壁も低いため、競合各社との競争は大変厳しいものがあります。また、規制緩和や異業種参入等のビジネス環境の変化によっては、当社グループの競争力を維持できなくなる可能性があり、業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「国土利用計画法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」等により法的規制を受けております。今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、法的規制の遵守を徹底しており、現時点において法令違反の事象は発生しておりませんが、将来何らかの理由により、法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消し等の処分を受けた場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。なお、法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。
（許認可等の状況）
売買対象不動産に隠れた瑕疵（通常の注意をしても発見できない欠陥）がある場合、民法と宅地建物取引業法の規定により売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。万が一当社グループの販売した不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当社グループは、売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵修復のための費用が生じることにより、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループが取り扱う中古不動産は、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に所在しております。首都圏において、地震・火災・水害等の自然的災害、大規模な事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、当社グループの所有する中古不動産が滅失、毀損または劣化し販売価値や賃貸収入が著しく減少する可能性があります。
また、首都圏以外の地域で自然的・人為的災害が発生した場合にも、消費マインドの冷え込みから当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。従って、今後も優秀な人材の中途採用、優秀な学生の新卒採用及び教育・研修制度の充実を図り、当社グループの経営理念を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、当社グループの求める人材の確保・育成が想定どおりに進まない場合には、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループの人事制度におきましては、当社グループの更なる成長に向けて、求める人材を明確にし、一人ひとりの成長をサポートできる仕組み（仕事に基づく人事体系、成長を促す評価体系及びやりがいのある賃金体系）を構築しております。しかし、評価者の能力不足や部下とのコミュニケーション不足等で当社グループの人事制度が上手く機能しない場合、社員のモチベーションダウンや人材の流出につながる可能性があります。
当社グループが行っている不動産売買事業、賃貸その他事業において、事業上の重要情報、顧客・取引先等の機密情報や個人情報等を保有しております。当社グループでは、これらの情報の外部への不正な流出、漏洩を防止するために、データベースへのアクセス環境、セキュリティシステムの継続的な改善等により、情報管理体制を強化するとともに情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する機密情報や個人情報等が外部へ流出、漏洩した場合等には、賠償責任を課せられるリスクや当社グループの信用を毀損するリスク等があり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度（2018年１月１日～2018年12月31日）におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中、各種政策の効果もあり、緩やかな回復基調が続いております。一方、通商問題の動向による海外経済の不確実性及び金融資本市場の変動の影響等から先行きの不透明な状況に留意する必要があります。
当社グループの属する不動産業界におきましては、一部金融機関による不適切な融資問題等の影響により、金融機関の融資姿勢は十分な自己資金を準備できない個人投資家に対して厳格化する動きが見られたものの、国内富裕層及び海外投資家の物件取得意欲は継続して旺盛であり、不動産市場は引き続き堅調に推移しております。
中古住宅市場では、首都圏中古マンションの成約件数は緩やかな増加傾向で推移しております。一方で新築マンション成約価格が高止まりし、供給戸数の少ない状況が継続しており、成約価格が相対的に低い中古マンションへの需要が続いております。
東京都心部を中心としたオフィス賃貸市場は、大量供給の影響による市況の悪化が懸念されていましたが、好調な企業業績等を背景に引き続きオフィス需要が堅調なことから、依然として空室率は低い水準で推移しています。それを受けて賃料水準も緩やかな上昇傾向が継続しています。
このような事業環境の中、当社グループは主力事業である不動産売買事業において、金融機関による投資用不動産に対する投資家への融資姿勢が厳格化した影響により、上期までの販売が計画を下回り、期初の業績予想を2018年８月６日に修正いたしました。下期においては、国内富裕層及び海外投資家等の需要は引き続き旺盛であり、販売価格の見直しによる需要喚起及び販売体制強化による積極的な販売施策を行ってまいりました。
以上の結果、当連結会計年度における売上高は539億31百万円（前期比15.2％減）、営業利益は59億85百万円（同16.0％減）、経常利益は52億37百万円（同19.2％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は33億56百万円（同21.5％減）となりました。
（注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。
不動産売買事業におきましては、投資用不動産の販売が302件（前期比16件減）、平均販売単価は137百万円（同16.3％減）となり、売上高414億91百万円（同20.5％減）となりました。また、居住用不動産の販売は、291件（前期比67件減）、平均販売単価は31百万円（同25.8％増）となり、売上高91億41百万円（同2.3％増）となりました。
以上の結果、売上高は506億97百万円（前期比17.2％減）、セグメント利益（営業利益）は62億72百万円（同19.5％減）となりました。
賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が31億69百万円（前期比36.8％増）となりました。
以上の結果、売上高は32億34百万円（前期比37.3％増）、セグメント利益（営業利益）は11億66百万円（同28.4％増）となりました。
当連結会計年度末における財政状態は、総資産667億60百万円（前連結会計年度末比12.7％増）、負債446億54百万円（同12.0％増）、純資産221億６百万円（同14.3％増）となりました。また、自己資本比率は32.9％（前連結会計年度末は32.5％）となっております。
当連結会計年度末における流動資産の残高は、639億34百万円となり、前連結会計年度末に比べ75億94百万円増加しております。これは主として、当社の主力事業であります不動産買取再販事業において、翌期以降の販売増加準備のための仕入を積極的に展開したことによる販売用不動産の増加（前連結会計年度末比101億35百万円増）があった一方、前記に起因した現金及び預金の減少（同27億51百万円減）もあったことによります。
当連結会計年度末における固定資産の残高は、27億89百万円となり、前連結会計年度末に比べ47百万円減少しております。これは主として、減価償却費の計上によるものであります。
当連結会計年度末における流動負債の残高は、105億32百万円となり、前連結会計年度末に比べ27億92百万円減少しております。これは主として、居住用不動産の販売増加に起因した短期借入金の減少（前連結会計年度末比17億14百万円減）、１年内返済予定の長期借入金の減少（同７億11百万円減）、その他の流動負債の減少（同４億10百万円減）した一方、運転資金調達を目的とした１年内償還予定の社債の増加（同２億24百万円増）したことによるものであります。
当連結会計年度末における固定負債の残高は、341億21百万円となり、前連結会計年度末に比べ75億74百万円増加しております。これは主として、投資用不動産の仕入を積極的に展開したことによる長期借入金の増加（前連結会計年度末比74億92百万円増）したことによるものであります。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産は、221億６百万円となり、前連結会計年度末に比べ27億65百万円増加しております。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が33億56百万円増加した一方、剰余金の配当により６億８百万円減少したことによるものであります
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ27億90百万円減少し、91億51百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
当連結会計年度の営業活動の結果、使用した資金は、72億20百万円（前連結会計年度は、72億66百万円の獲得）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益52億43百万円、減価償却費10億14百万円による収入があった一方、たな卸資産の増加110億１百万円、法人税等の支払額20億45百万円があったことによるものであります。
当連結会計年度の投資活動の結果、使用した資金は、１億４百万円（前連結会計年度は、１億24百万円の使用）となりましたこれは主に、定期預金の払戻による収入18億97百万円があったものの、定期預金の預入による支出19億36百万円、有形固定資産の取得による支出64百万円があったことによるものであります。
当連結会計年度の財務活動の結果、獲得した資金は、45億34百万円（前連結会計年度は、28億62百万円の使用）となりました。これは主に、長期借入れによる収入329億96百万円、社債の発行による収入７億36百万円があったものの、長期借入金の返済による支出262億15百万円、短期借入金の返済による支出17億79百万円があったことによるものであります。
④ 仕入及び販売の状況
当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
（受注実績）
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．セグメント間取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。
当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して96億36百万円減少の539億31百万円（前連結会計年度比15.2％減）なりました。これは、不動産売買事業の売上高が105億14百万円減少の506億97百万円（同17.2％減）となったものの、賃貸その他事業が8億77百万円増加の32億34百万円（同37.3％増）となったことによるものであります。
当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して80億81百万円減少の440億84百万円（前連結会計年度比15.5％減）となりました。また、売上総利益は前連結会計年度と比較して15億55百万円減少の98億47百万円（同13.6％減）となりました。なお、売上高売上総利益率は0.4ポイント上昇して18.3％（前連結会計年度は17.9％）となりました。これは、投資用不動産の仕入強化に伴い家賃収入が増加したことにより、賃貸その他事業の利益率が増加したことによるものであります。
販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して４億17百万円減少の38億62百万円（前連結会計年度比9.8％減）となりました。これは主として、投資用不動産及び居住用不動産の販売件数減少に伴い販売手数料が２億85百万円減少したほか、消費税の課税売上割合に準ずる割合の承認に伴う仕入税額控除の計算方法の変更による租税公課が１億91百万円減少したこと等によるものであります。
営業利益は11億37百万円減少の59億85百万円（同16.0％減）となりました。なお、売上高営業利益率は0.1ポイント低下して11.1％（前連結会計年度は11.2％）となりました。
営業外収益は、前連結会計年度と比較して11百万円増加の50百万円（前連結会計年度比28.4％増）となりました。これは主として、当連結会計年度で不動産取得税還付金12百万円発生したこと等によるものであります。営業外費用は、前連結会計年度と比較して１億14百万円増加の７億97百万円（同16.7％増）となりました。これは主として、借入金の増加に伴い支払利息が83百万円増加したこと等によるものであります。
この結果、経常利益は、前連結会計年度と比較して12億41百万円減少の52億37百万円（前連結会計年度比19.2％減）となりました。なお、売上高経常利益率は0.5ポイント低下して9.7％（前連結会計年度は10.2％）となりました。
親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較して9億20百万円減少の33億56百万円（前連結会計年度比21.5％減）となりました。なお、売上高当期純利益率は0.5ポイント低下して6.2％（前連結会計年度は6.7％）となりました。
該当事項はありません。
該当事項はありません。