文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。
当社グループは、“夢現（ムゲン）”「夢を現実にし、理想を追求する」を社是とし、「住宅取得というお客様の夢を実現することをお手伝いしたい」という想いが込められております。新築マンションと比較して割安感の強い「再生した中古マンション」の販売から発展してきた当社グループは、より多くのお客様の夢を現実にするために、一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の中古の投資用不動産を中心に取扱商品の拡大を図っております。今後におきましても、社是及び企業理念を経営の基本方針として事業に取り組み、中古不動産の再生・流通を通して住宅ストック型市場の発展に貢献し、企業価値の更なる向上を目指してまいります。
・社会の繁栄に貢献し、成長し続けていきます。
・コンプライアンス経営に徹します。
・ステークホルダー満足度の充実につとめます。
不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。
お客様の夢の実現をお手伝いし、お客様とともに成長する。
首都圏の中古不動産を国内外の様々なお客様に様々な形で提供し、お客様に最も信頼され、選び続けられる会社を目指します。
「３つのＳ」をキーワードに持続的成長を担保する強固な収益基盤の確立を目指す。
・Ｓｐｅｅｄ ： 経営のＳｐｅｅｄ向上
・Ｓａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ ： 顧客のＳａｔｉｓｆａｃｔｉｏｎ（満足）を追求
・Ｓｋｉｌｌ ： 社員のＳｋｉｌｌ向上
当社グループは、経営の健全性を重視し、連結自己資本比率30％以上を経営指標としております。当連結会計年度における経営指標の実績につきましては、連結自己資本比率が前連結会計年度32.9％に対して、当連結会計年度33.2％となりました。今後も、経営指標の向上に向けて、財務体質の強化に努めてまいります。また、2019年12月期を初年度とする３ヵ年の中期経営計画において、2021年12月期の連結売上高630億円、連結経常利益55億円を目指してまいります。
経営環境につきましては、継続する低金利環境を背景に国内外の投資家の投資意欲は依然旺盛であります。中古住宅市場の動向につきましては、2020年の新築マンションの供給戸数が前年に対して微増に留まると予想されるなど、中古マンションの需要ニーズは、引き続き増加すると予想されます。オフィス市場は、企業マインドの回復を受け、オフィス環境の改善を積極的に進める企業が引き続き多くみられていることから首都圏を中心にオフィス市場の需給は当面タイトな状況が続くと予想されます。一方で、海外経済の不確実性や東京オリンピック終了後における国内需要の動向など不透明な経営環境が続くとも予想されます。
このような環境の中、当社の2020年12月期につきましては、中期経営計画（2019年12月期～2021年12月期）の２年目として、不動産買取再販事業の業績回復と新規事業の基盤確保を図ってまいります。
不動産買取再販事業においては、投資用不動産の稼働率向上や居住用不動産のバリューアップ工事のスピードを高め、早期の商品化を進めることにより在庫回転率の向上を図ります。また、競合他社との差別化を図るため及び売上総利益率の改善を図る目的で、従来の物件よりも大規模な修繕を行い、付加価値を高めることが可能な首都圏エリアの物件の仕入れを行ってまいります。
さらに、2020年12月期より開発事業本部を新たに設置し、これまで当社グループが長年培ってきたノウハウを活かした賃貸マンションやオフィスビルなどを中心に開発してまいります。その他、不動産特定共同事業、クラウドファンディング事業並びに外部向けの内外装工事の受注を拡大していくことで、収益の多様化を図ってまいります。
東京圏への人口集中が想定される中、地方都市への支店展開は行わず、首都圏ドミナント戦略の推進を継続してまいります。本店、新宿支店及び横浜支店の３つの営業拠点から、首都圏１都３県の深耕・拡大を図り、首都圏の中古不動産市場における競争力を強化してまいります。
一棟賃貸マンションや一棟オフィスビル等の投資用不動産販売において、更なる売上高の拡大を図るため、10億円を超える物件を含め、取扱物件の大型化を推進し、平均販売単価の上昇を進めてまいります。
仕入決済（売主から買主である当社への所有権移転）から売上決済（売主である当社から買主への所有権移転）までの事業期間の維持・短縮を図り、たな卸資産回転率の向上に努めてまいります。併せて、在庫滞留期間の長期化による商品評価損の計上等の在庫リスクを低減してまいります。ただし、投資用不動産における高利回り物件や長期借入で対応済みの物件に関しては、保有期間中の不動産賃料収入も考慮しながら、保有・売却の判断を適切に行ってまいります。
数百万円規模から10億円を超える販売価格帯の中で、一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル等の投資用不動産から区分所有マンション、戸建等の居住用不動産まで多種多様な商品ラインナップの充実を図り、お客様の幅広い不動産購入ニーズにお応えしてまいります。
当社グループでは、業務拡大に伴う社内システム投資や人員増強等の経営資源の最適化を継続して実施していくことの重要性を認識しております。そのため、業務の制度・運用面からの見直しや社内管理データの共通化・一元化を推進し、効率的な業務運営の確立に努めてまいります。
当社グループでは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。人員計画に基づく定期採用や中途採用の実施に当たっては、当社グループの企業理念に賛同し、共に成長しようという意欲があり、行動力のある人材の確保に努めてまいります。また、社内教育・研修制度の充実を図り、社員一人ひとりの成長をサポートできる仕組みを強化してまいります。
当社グループは、コンプライアンス経営に徹することの重要性を認識し、企業理念の１つに掲げております。コンプライアンス最優先の企業経営を行うために、企業倫理を確立するとともに、法令及び社内諸規程を遵守するコンプライアンス経営の推進を強化していくことが必要であると考えております。そのため、役員及び社員等は、倫理・コンプライアンスに関する行動規範を共有するとともに、常に倫理観と社会的良識をもって行動し、社会から信頼される会社として評価され、持続的に発展するように努めてまいります。また、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、監査機能の充実を図るために、内部監査部門、監査役会及び会計監査人との連携を強化してまいります。
当社グループは、リスクを事前に回避すること及び万一リスクが顕在化した場合の当社グループの被害の最小化を図ることが重要であると考えております。そのため、リスク管理規程を定め、取締役会が適切かつ迅速なリスクマネジメントを実施するとともに、総務部が平時のリスクマネジメント活動を推進しております。リスク管理体制を強化するために、リスク毎に想定される動機、原因及び背景を踏まえて、毎年リスクの洗い直しを実施してまいります。また、今後におきましても、必要に応じた社内教育を継続して実施するとともに、内部監査計画に基づく定期監査を実施してまいります。
従来の銀行借入による間接金融中心の資金調達のみならず、引き続き、直接金融を含む多様な資金調達手段を検討し、財務基盤の更なる強化及び安定化に向け、尽力してまいります。そのためにも、常に様々な角度より当社グループのおかれている状況をデータ分析したうえで、定期的に金融機関等への業況説明を行い、相互理解の促進に努めてまいります。
当社グループの事業その他に関するリスクについて、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。
当社グループの属する不動産業界は、景気動向、経済情勢、金利動向、地価の動向等の影響を受けやすい特性があり、これらの影響から購入者の需要動向が悪化した場合、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの属する不動産業界は、消費税率の動向によって需要が大きく左右される性格を有しており、消費税率が引き上げられた場合、家計の実質所得の目減りから個人消費を抑制する要因となります。駆け込み需要の反動が個人消費の振幅を大きくした場合、消費税率引き上げ直後は個人消費が大幅に落ち込む懸念があり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達しております。このため、当連結会計年度末における有利子負債依存度は62.7％となっております。当社グループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件毎に販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行っておりますが、金融情勢の変動によって金利上昇や借入金の調達が困難になることがあり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループが保有する販売用不動産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号 平成18年７月５日公表分)を適用しております。期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等の居住用不動産については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、固定資産の減損に係る会計基準等に従い、決算期毎に固定資産の将来キャッシュ・フロー等を算定し減損損失の認識・測定を行っております。今後の地価動向や景気動向等によっては、固定資産の減損損失を計上することも予測され、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に展開しており、特に居住用不動産の買取再販については参入障壁も低いため、競合各社との競争は大変厳しいものがあります。また、規制緩和や異業種参入等のビジネス環境の変化によっては、当社グループの競争力を維持できなくなる可能性があり、業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「都市計画法」、「国土利用計画法」、「不当景品類及び不当表示防止法」、「不動産の表示に関する公正競争規約」等により法的規制を受けております。今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、法的規制の遵守を徹底しており、現時点において法令違反の事象は発生しておりませんが、将来何らかの理由により、法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消し等の処分を受けた場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。なお、法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。
（当社）
（㈱フジホーム）
（ムゲン投資顧問㈱）
（㈱ムゲンファンディング）
売買対象不動産に隠れた瑕疵（通常の注意をしても発見できない欠陥）がある場合、民法と宅地建物取引業法の規定により売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。万が一当社グループの販売した不動産に隠れた瑕疵があった場合には、当社グループは、売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵修復のための費用が生じることにより、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループが取り扱う中古不動産は、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に所在しております。首都圏において、地震・火災・水害等の自然的災害、大規模な事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、当社グループの所有する中古不動産が滅失、毀損または劣化し販売価値や賃貸収入が著しく減少する可能性があります。
また、首都圏以外の地域で自然的・人為的災害が発生した場合にも、消費マインドの冷え込みから当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。従って、今後も優秀な人材の中途採用、優秀な学生の新卒採用及び教育・研修制度の充実を図り、当社グループの経営理念を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、当社グループの求める人材の確保・育成が想定どおりに進まない場合には、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループの人事制度におきましては、当社グループの更なる成長に向けて、求める人材を明確にし、一人ひとりの成長をサポートできる仕組み（仕事に基づく人事体系、成長を促す評価体系及びやりがいのある賃金体系）を構築しております。しかし、評価者の能力不足や部下とのコミュニケーション不足等で当社グループの人事制度が上手く機能しない場合、社員のモチベーションダウンや人材の流出につながる可能性があります。
当社グループが行っている不動産売買事業、賃貸その他事業において、事業上の重要情報、顧客・取引先等の機密情報や個人情報等を保有しております。当社グループでは、これらの情報の外部への不正な流出、漏洩を防止するために、データベースへのアクセス環境、セキュリティシステムの継続的な改善等により、情報管理体制を強化するとともに情報管理の徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により当社グループが保有する機密情報や個人情報等が外部へ流出、漏洩した場合等には、賠償責任を課せられるリスクや当社グループの信用を毀損するリスク等があり、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等を当連結会計年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度との比較・分析を行っております。
（１）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度（2019年１月１日～2019年12月31日）におけるわが国経済は、堅調な企業業績を背景に雇用環境の改善傾向が続くなど、緩やかな回復基調で推移しました。但し、今後は消費税引き上げ後の消費マインドの動向に加えて、米中通商摩擦の動向や中国経済の先行き、英国ＥＵ離脱等の海外経済や金融資本市場の変動の影響等から、先行きの不透明感に留意する必要があります。
当社グループの属する不動産業界におきましては、金融緩和政策による低金利等を背景に不動産需要は、堅調に推移しております。一方で、仕入価格の高止まりや同業他社との仕入における競争激化等により、事業環境については楽観視できない状況にあります。中古住宅市場では、首都圏中古マンションの成約件数は緩やかな増加傾向で推移しており、新築マンション価格の高値が続き相対的に単価の低い中古マンションへの需要が続いております。東京都心部を中心としたオフィス賃貸市場は、大量供給の影響による市況の悪化が懸念されていましたが、引き続きオフィス需要が堅調なことから、依然として空室率は低い水準で推移し、賃料水準も上昇傾向が継続しております。
このような事業環境下におきまして、当社グループは主力事業である不動産売買事業において、期初から継続している長期在庫物件を中心に販売価格の見直しや稼働率向上による投資利回りの改善、物件販売を促進するための販売体制強化及び在庫の入れ替えを実施するなど、販売改善に努めてまいりました。しかしながら、郊外物件の需要減少や不動産価格の高止まり等による投資家の物件の選別が厳しくなったこと、金融機関による個人投資家への融資厳格化が継続して影響していること及び仕入・販売における同業他社との競争が激化していること等の影響から、投資用不動産の販売は、大型物件や個人投資家を中心に販売していた投資用区分物件の販売が低迷しました。また、居住用不動産の販売に関しても、仕入・販売ともに同業他社との競合状況が激化した影響により販売が低迷しました。一方、不動産賃貸事業に関しては、保有する投資用不動産や固定資産及び新規に取得した物件の稼働率向上や賃料の見直しに注力した結果、不動産賃貸収入は順調に推移しました。
以上の結果、当連結会計年度における売上高は396億77百万円（前期比26.4％減）、営業利益は31億57百万円（同47.2％減）、経常利益は24億93百万円（同52.4％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は16億88百万円（同49.7％減）となりました。
不動産売買事業におきましては、投資用不動産の販売が252件（前期比50件減）、平均販売単価は122百万円（同10.5％減）となり、売上高は309億86百万円（同25.3％減）となりました。また、居住用不動産の販売は、157件（前期比134件減）、平均販売単価は33百万円（同7.3％増）となり、売上高は52億91百万円（同42.1％減）となりました。
以上の結果、売上高は364億１百万円（前期比28.2％減）、セグメント利益（営業利益）は32億96百万円（同47.4％減）となりました。
賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が32億15百万円（前期比1.4％増）となりました。
以上の結果、売上高は32億75百万円（前期比1.3％増）、セグメント利益（営業利益）は11億83百万円（同1.4％増）となりました。
（注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。
当連結会計年度末における財政状態は、総資産685億12百万円（前連結会計年度末比2.6％増）、負債456億71百万円（同2.3％増）、純資産228億40百万円（同3.3％増）となりました。また、自己資本比率は33.2％（前連結会計年度末は32.9％）となっております。
当連結会計年度末における流動資産の残高は、643億67百万円となり、前連結会計年度末に比べ10億47百万円増加しております。これは主として、営業活動の結果、獲得した利益剰余金等の増加に伴う現金及び預金が31億90百万円増加した一方、販売用不動産が17億47百万円減少したことによるものであります。
当連結会計年度末における固定資産の残高は、40億96百万円となり、前連結会計年度末に比べ６億92百万円増加しております。これは主として、長期保有目的不動産購入に伴う土地が４億46百万円増加、建物が２億13百万円増加したことによるものであります。
当連結会計年度末における流動負債の残高は、121億85百万円となり、前連結会計年度末に比べ16億53百万円増加しております。これは主として、販売用不動産購入等に伴う１年内返済予定の長期借入金が28億８百万円増加及び社債の発行による１年内償還予定の社債が４億円増加した一方、税金等調整前当期純利益の減少に起因した未払法人税等が９億44百万円減少したことによるものであります。
当連結会計年度末における固定負債の残高は、334億86百万円となり、前連結会計年度末に比べ６億35百万円減少しております。これは主として、販売用不動産購入を目的とした社債の発行による社債が15億31百万円増加した一方、販売用不動産の減少に伴う長期借入金が20億68百万円減少したことによるものであります。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産は、228億40百万円となり、前連結会計年度末に比べ７億34百万円増加しております。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が16億88百万円増加した一方、剰余金の配当により７億30百万円減少したことによるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産買取再販事業に係る販売用不動産の仕入れであります。販売用不動産の仕入れは、個別の販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金及び販売活動で獲得した資金によって行っております。当該販売用不動産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ31億16百万円増加し、122億68百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
当連結会計年度の営業活動の結果、獲得した資金は、32億76百万円（前連結会計年度は、72億20百万円の使用）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益25億円、減価償却費９億78百万円及びたな卸資産の減少７億98百万円による収入があった一方、法人税等の支払額17億35百万円があったことによるものであります。
当連結会計年度の投資活動の結果、使用した資金は、８億72百万円（前連結会計年度は、１億４百万円の使用）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入18億92百万円があったものの、定期預金の預入による支出19億66百万円、有形固定資産の取得による支出７億80百万円があったことによるものであります。
当連結会計年度の財務活動の結果、獲得した資金は、７億12百万円（前連結会計年度は、45億34百万円の獲得）となりました。これは主に、長期借入れによる収入213億30百万円、社債の発行による収入27億20百万円があったものの、長期借入金の返済による支出205億90百万円、短期借入金の返済による支出９億71百万円及び社債の償還による支出８億19百万円があったことによるものであります。
④ 仕入及び販売の状況
当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
（受注実績）
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．セグメント間取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載されているとおりであります。
当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して142億54百万円減少の396億77百万円（前連結会計年度比26.4％減）なりました。これは、不動産売買事業の売上高が142億95百万円減少の364億１百万円（同28.2％減）となったものの、賃貸その他事業が41百万円増加の32億75百万円（同1.3％増）となったことによるものであります。
当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して108億82百万円減少の332億２百万円（前連結会計年度比24.7％減）となりました。また、売上総利益は前連結会計年度と比較して33億72百万円減少の64億75百万円（同34.2％減）となりました。なお、売上高売上総利益率は2.0ポイント低下して16.3％（前連結会計年度は18.3％）となりました。これは、在庫の入れ替えを実施したことによるものであります。
販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して５億44百万円減少の33億17百万円（前連結会計年度比14.1％減）となりました。これは主として、投資用不動産及び居住用不動産の販売件数減少に伴い販売手数料が２億52百万円減少したことによるものであります。営業利益は28億27百万円減少の31億57百万円（同47.2％減）となりました。なお、売上高営業利益率は3.1ポイント低下して8.0％（前連結会計年度は11.1％）となりました。
営業外収益は、前連結会計年度と比較して13百万円増加の64百万円（前連結会計年度比27.9％増）となりました。営業外費用は、前連結会計年度と比較して69百万円減少の７億28百万円（同8.7％減）となりました。これは主として、借入金の返済に伴い支払利息が68百万円減少したこと等によるものであります。
以上の結果、経常利益は、前連結会計年度と比較して27億43百万円減少の24億93百万円（前連結会計年度比52.4％減）となりました。なお、売上高経常利益率は3.4ポイント低下して6.3％（前連結会計年度は9.7％）となりました。
親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較して16億67百万円減少の16億88百万円（前連結会計年度比49.7％減）となりました。なお、売上高当期純利益率は1.9ポイント低下して4.3％（前連結会計年度は6.2％）となりました。
該当事項はありません。
該当事項はありません。