# 第一部 【企業情報】

## 第１ 【企業の概況】

### １ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次 | 第28期 | 第29期 | 第30期 | 第31期 | 第32期
決算年月 | 2017年12月 | 2018年12月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月
売上高 | (百万円) | 63,568 | 53,931 | 39,677 | 34,858 | 33,956
経常利益 | (百万円) | 6,478 | 5,237 | 2,493 | 1,785 | 1,770
親会社株主に帰属する 当期純利益 | (百万円) | 4,276 | 3,356 | 1,688 | 599 | 1,276
包括利益 | (百万円) | 4,276 | 3,356 | 1,688 | 599 | 1,276
純資産額 | (百万円) | 19,340 | 22,106 | 22,840 | 22,605 | 23,546
総資産額 | (百万円) | 59,212 | 66,760 | 68,512 | 62,487 | 62,778
１株当たり純資産額 | (円) | 789.59 | 902.41 | 943.48 | 939.11 | 986.47
１株当たり当期純利益 | (円) | 175.61 | 137.80 | 69.38 | 24.98 | 53.25
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益 | (円) | 175.18 | 137.36 | 69.10 | 24.86 | 52.95
自己資本比率 | (％) | 32.5 | 32.9 | 33.2 | 36.0 | 37.4
自己資本利益率 | (％) | 24.7 | 16.3 | 7.6 | 2.6 | 5.6
株価収益率 | (倍) | 6.6 | 3.8 | 11.4 | 18.9 | 9.0
営業活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | 7,266 | △7,220 | 3,276 | 10,981 | 3,307
投資活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | △124 | △104 | △872 | △1,944 | △1,218
財務活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | △2,862 | 4,534 | 712 | △6,656 | △621
現金及び現金同等物 の期末残高 | (百万円) | 11,942 | 9,151 | 12,268 | 14,649 | 16,116
従業員数 | (名) | 192 | 201 | 193 | 202 | 243

(注) 売上高には、消費税等は含まれておりません。

(2) 提出会社の経営指標等

回次 | 第28期 | 第29期 | 第30期 | 第31期 | 第32期
決算年月 | 2017年12月 | 2018年12月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月
売上高 | (百万円) | 63,396 | 53,741 | 39,419 | 34,596 | 33,676
経常利益 | (百万円) | 6,223 | 5,028 | 2,300 | 1,629 | 1,744
当期純利益 | (百万円) | 4,115 | 3,241 | 1,583 | 475 | 1,277
資本金 | (百万円) | 2,549 | 2,552 | 2,552 | 2,552 | 2,552
発行済株式総数 | (株) | 24,355,000 | 24,361,000 | 24,361,000 | 24,361,000 | 24,361,000
純資産額 | (百万円) | 18,790 | 21,440 | 22,068 | 21,709 | 22,652
総資産額 | (百万円) | 57,747 | 65,179 | 66,961 | 60,683 | 61,086
１株当たり純資産額 | (円) | 767.00 | 875.08 | 911.43 | 901.75 | 948.86
１株当たり配当額 (１株当たり中間配当額) | (円) | 25.00 （－） | 30.00 （－） | 30.00 （－） | 10.00 （－） | 15.00 （－）
１株当たり当期純利益 | (円) | 168.97 | 133.05 | 65.03 | 19.81 | 53.32
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | (円) | 168.55 | 132.63 | 64.78 | 19.71 | 53.02
自己資本比率 | (％) | 32.3 | 32.7 | 32.8 | 35.6 | 36.9
自己資本利益率 | (％) | 24.4 | 16.2 | 7.3 | 2.2 | 5.8
株価収益率 | (倍) | 6.8 | 3.9 | 12.2 | 23.8 | 9.0
配当性向 | (％) | 14.8 | 22.5 | 46.1 | 50.5 | 28.1
従業員数 | (名) | 141 | 143 | 135 | 145 | 176
株主総利回り (比較指標：配当込みTOPIX) | (％) | 170.1 | 87.2 | 128.6 | 85.5 | 88.8
（122.2） | （102.7） | （121.3） | （130.3） | （146.9）
最高株価 | (円) | 1,258 | 1,412 | 831 | 787 | 539
最低株価 | (円) | 657 | 511 | 503 | 367 | 438

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．最高株価及び最低株価は、東京証券取引所市場第一部におけるものであります。

### ２ 【沿革】

代表取締役会長　藤田進は、1990年東京都中央区において不動産の売買を主な事業目的として当社を設立致しました。

その後、不動産賃貸管理や内外装工事等を事業目的に追加し、また、不動産仲介事業を主な事業目的とする子会社を設立するなどし、現在に至っております。

当社設立以後の当社グループに係る経緯は次のとおりであります。

年　　月 | 概　　　　　　　　　　　　　　要
1990年５月 | 東京都中央区日本橋小網町に株式会社ムゲンエステートを設立（資本金10百万円）
1990年７月 | 宅地建物取引業免許（東京都知事）を取得
1992年４月 | 東京都中央区日本橋蛎殻町に本店移転
1997年８月 | 不動産仲介事業を行う子会社として、東京都中央区日本橋蛎殻町に株式会社フジホームを設立 （資本金10百万円）
2003年９月 | 東京都中央区日本橋浜町に本店移転
2005年７月 | 一級建築士事務所登録（東京都知事）
2007年１月 | 工事部門を設置、内外装工事を開始
2010年５月 | 宅地建物取引業免許（国土交通大臣）を取得
2010年６月 | 神奈川県横浜市西区北幸に横浜支店を設置し、業務を開始
2010年９月 | 工事部門を株式会社フジホームへ移管
2012年８月 | 賃貸管理部門を株式会社フジホームへ移管
2013年１月 | 販売力強化のため、不動産仲介を担当する流通部を株式会社フジホームに設置
2014年６月 | 東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場
2015年１月 | 東京都新宿区西新宿に新宿支店を設置し、業務を開始
2016年２月 | 東京証券取引所マザーズ市場から東京証券取引所市場第一部に市場変更
2018年６月 | 不動産特定共同事業許可取得（東京都知事）
2018年８月 | ムゲン投資顧問株式会社設立（2020年６月に解散）
| 株式会社ムゲンファンディング設立（資本金10百万円）
2020年５月 | 東京都千代田区大手町（現所在地）に本店移転 新宿支店を東京都中央区日本橋浜町に移転 東京都中央区日本橋浜町に日本橋支店（旧本社）を設置
2020年７月 | 日本橋支店を本店に統合

### ３ 【事業の内容】

当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（株式会社ムゲンエステート）及び連結子会社２社（株式会社フジホーム、株式会社ムゲンファンディング）で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。
なお、以下に示すセグメント区分は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。

### ＜不動産売買事業＞

不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業、不動産開発事業、不動産特定共同事業を行っております。

#### （１）不動産買取再販事業

当社は、本店及び横浜支店、並びに北千住、船橋、荻窪、赤羽、池袋に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、子会社である株式会社フジホーム（以下 (株)フジホームという）でバリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、(株)フジホームへも一部の仲介を依頼しております。
投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家に販売しております。
居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客さまに販売しております。

#### （２）不動産内外装工事事業

当社が買取した中古不動産の内外装工事を(株)フジホームが行っております。一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、中古不動産を時代に調和した形に生まれ変わらせております。

#### （３）不動産流通事業

当社が中古不動産を買取再販する際に、(株)フジホームが一部仲介業務を行っております。(株)フジホームのホームページや他社が運営する不動産情報サイトを活用し、不動産購入検討者の集客を図る等、販売時の仲介業務に注力しております。また、(株)フジホームは定期的にオープンルームを実施し、多様化するお客様のニーズを的確に把握することで不動産買取再販事業との連携を図っております。

#### （４）不動産開発事業

当社は、主に不動産投資を目的とした投資家向けに、賃貸マンションやオフィスビルを中心とした収益物件等の開発を、開発用地の仕入れ業務から、企画立案、設計、工事監理、リーシング、販売まで行っております。これまで当社が培った不動産再生のノウハウを活かし、より環境に配慮し、物件毎に最適なコンセプトを設定した開発を行っております。

#### （５）不動産特定共同事業

当社は、不動産投資家の裾野の拡大を目的として、不動産特定共同事業法に基づく不動産の小口化商品の販売を行っております。これまで当社が培った中古不動産に対する目利き力で、都心の優良な一棟賃貸マンションやオフィスビルを厳選し、小口化することで、お客さまの資産状況に合わせた商品を提供しております。また、購入後も高い品質を維持するために、(株)フジホームが企画、設計、運営、管理まで力強くサポートできる体制を整えております。

### ＜賃貸その他事業＞

賃貸その他事業では、不動産賃貸事業、不動産管理事業、その他事業を行っております。

#### （１）不動産賃貸事業

当社が買取した「投資用不動産」や当社及び(株)フジホームが保有する「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸しております。「投資用不動産」及び「固定資産物件」の管理を(株)フジホームへ委託することで、不動産賃貸事業における収益力の向上と不動産買取再販事業における販売活動の効率化を推進しております。

#### （２）不動産管理事業

当社が買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」の賃貸管理業務を(株)フジホームが行っており、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納賃料の解消等の実施をとおして、不動産投資利回りの向上というバリューアップに結び付けております。また、不動産買取再販事業における「投資用不動産」の購入者の意向に応じて、販売後も引き続き賃貸管理業務を行っております。

#### （３）その他事業

上記セグメントに該当しない事業については、その他事業に区分しております。
株式会社ムゲンファンディングは、クラウドファンディング事業者との連携を通じて、不動産投資経験の少ない個人投資家向けに資産運用のひとつとして、小口の不動産投資サービスを提供する事業を行っております。

事業の系統図は、次のとおりであります。

### ４ 【関係会社の状況】

名称 (連結子会社) | 住所 | 資本金 (百万円) | 主要な事業 の内容 | 議決権の所有 (又は被所有) 割合(％) | 関係内容
株式会社フジホーム | 東京都中央区 | 20 | 不動産売買事業 賃貸その他事業 | 100.0 | 当社の不動産の内外装工事・賃貸管理・仲介業務を行っております。 役員の兼任３名
株式会社ムゲンファンディング | 東京都千代田区 | 55 | 賃貸その他事業 | 100.0 | ―

(注) １．「主要な事業の内容欄」には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

２．特定子会社に該当する会社はありません。

３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

### ５ 【従業員の状況】

#### (1) 連結会社の状況

2021年12月31日現在

セグメントの名称 | 従業員数(名)
不動産売買事業 | 177
賃貸その他事業 | 23
全社(共通) | 43
合計 | 243

(注) １．全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。

２．前連結会計年度末に比べ従業員数が41名増加しております。主な理由は新規営業所開設をはじめとする業容拡大に伴い期中採用が増加したことによるものであります。

#### (2) 提出会社の状況

2021年12月31日現在

従業員数(名) | 平均年齢(歳) | 平均勤続年数(年) | 平均年間給与(千円)
176 | 38.5 | 5.4 | 6,762

セグメントの名称 | 従業員数(名)
不動産売買事業 | 137
賃貸その他事業 | －
全社(共通) | 39
合計 | 176

(注) １．従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員数であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。

４．前事業年度末に比べ従業員数が31名増加しております。主な理由は新規営業所開設をはじめとする業容拡大に伴い期中採用が増加したことによるものであります。

#### (3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。