## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社グループが判断したものであります。

### （１）経営方針

当社は、社是として、経営の考え方の根幹であり社名の由来でもある『夢現』（夢を現実に）を掲げ、お客さまの夢を実現することで会社としても成長し、ステークホルダーを含めたすべての人の夢の実現を目指しております。
そのために、ミッションを、『不動産に新たな価値を創造し、すべての人の豊かな暮らしと夢に挑戦する』とし、事業活動を通して地球温暖化、少子高齢化、空き家問題や住宅ストックの老朽化等、不動産業界が抱える数々の社会課題の解決に取組み、持続的な企業価値の向上を目指しております。
また、ミッションの実現に向けた、行動の基軸として『速さを追求』『あくなき挑戦』『多様な連携』『先を見通す』『貫く責任』の５つのバリューを定めております。

#### （２）経営環境と中期的な会社の経営戦略

[経営環境]

当社グループが属する不動産業界では、継続する低金利環境を背景に、不動産価格は安定的に上昇してきました。
居住用不動産に関しましては、テレワークの増加や定着に伴う、より広い物件への住み替えニーズの高まりに加え、首都圏新築マンションの供給が減少したことによるマンション価格の高騰が、比較的、低価格な中古マンションへの高い需要につながったこと、中古マンション事業者のリノベーション力が向上したことによりデザイン性・機能性に優れた新築マンションと遜色ない物件が供給されるなど、中古マンションの需要は年々高まっております。その結果、2016年以降、首都圏においては中古マンションの契約件数が新築マンションの契約件数を上回る状況が続いております。
投資用不動産に関しましては、インバウンド向け投資需要は依然として回復には至らないものの、低金利が続くなか、国内の不動産投資家の投資意欲は変わらず高い需要を維持してきました。

新型コロナウイルス感染症の影響は、緊急事態宣言が繰り返されるなど、収束の見えない状況が続いておりますが、海外でのロックダウンによる住宅設備の大幅な納期遅延、一方で、世界的な生産活動の回復に伴う原油価格の高騰、輸入木材の高騰などの影響を受け、内外装工事事業の工事遅延や材料価格の高騰など、予断を許さない状況が続いております。

[中期的な会社の経営戦略]

当社グループでは、2019年12月期から2021年12月期までの第１次中期経営計画を実行しました。この第１次中期経営計画では、これまで以上に多様なアセットタイプやサービスの提供を行うことで不動産投資家の裾野を拡大するため、「事業基盤を支える商品づくり」「収益基盤を支えるネットワークづくり」「経営基盤を支える人材・システムづくり」を経営方針の軸とし、財務戦略として自己資本比率を中心に財務健全性を強化し、手元資金の一定額の確保及びキャッシュ・フローを重視した経営を行うことを目指しました。
その結果、投資家向け融資の厳格化や感染症の拡大等、外部環境の変化もあり、当初の業績目標に対して大きく下回る結果となりました。一方で、新規事業の立ち上げや販売チャネルの拡大、財務健全性の向上における自己資本比率30%以上の確保など一定の成果が得られました。
この第１次中期経営計画の振り返り、及び将来の経営環境からバックキャストで考え、2022年12月期から３カ年の第２次中期経営計画を策定しました。
この３カ年では、「事業拡大に向けた収益基盤の強化」「収益機会を捉えるネットワークの構築」「事業成長を支える組織力の向上」「事業拡大・成長を支えるDXの推進」を経営の基本方針として掲げ、大きく飛躍することを目指してまいります。
具体的には、主力の買取再販事業は、引き続き高い需要が見込まれる居住用不動産に注力することで更なる拡大を図ります。2021年度に新たに首都圏に開設した５店舗の営業所を軌道に乗せるとともに、新たな営業所の開設も検討してまいります。
成長事業の一つである不動産開発事業は、これまで当社グループが長年培ってきたノウハウを活かしつつ、ESGやSDGsを意識した賃貸マンションやオフィスビルの開発を当社グループ間のシナジーを活かし拡大を図ります。もう一つの成長事業である不動産特定共同事業は、販売ネットワークの拡充をしつつ、組成商品の多様化、規模の拡大を図り大きく成長させてまいります。
これらの事業戦略を支える、経営基盤の強化として、人材の採用・拡充と育成、ガバナンスの強化、DXの推進、財務健全性の確保、株主還元の強化に加えて、新たに策定したサステナビリティ基本方針のもと、プライム市場上場企業に求められるサステナビリティ水準を充足してまいります。

#### （３）目標とする経営指標

当社グループは、財務の健全性を重視しており、連結自己資本比率30％以上を維持することを経営指標としております。当連結会計年度における経営指標の実績につきましては、連結自己資本比率が前連結会計年度末36.0％に対して、当連結会計年度末37.4％となりました。
また、2022年12月期を初年度とする３ヶ年の第２次中期経営計画では、初年度で連結売上高388億円、連結経常利益20億円、最終年度で連結売上高532億円、連結経常利益44億円を目指してまいります。第２次中期経営計画を完遂するべく、財務の健全性とともに、事業の成長性・効率性・健全性・株主還元も重要な経営指標と認識しております。

#### （４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

（２）に記載の経営環境を背景に、（１）及び（２）に記載の経営方針及び中期的な会社の経営戦略を実行する上で、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は以下のとおりであります。

##### ① 不動産買取再販事業における新規物件の仕入

2021年12月期における不動産業界は、新型コロナウイルス感染症の拡大により緊急事態宣言が繰り返されるなど、厳しい状況下にある中、持ち直しの動きが出てまいりました。
投資用不動産は金融緩和政策の継続により、引き続き需要は高水準で推移しており、居住用不動産は昨今のマンション価格の高騰により、首都圏においては中古マンションの需要が新築マンションの需要を上回る状況となっております。その結果、不動産価格は高止まりを続け、これまで以上に仕入れの判断が難しく、また競合環境も厳しくなっております。
当社グループでは、ITを活用した仕入判断力の強化やスピード化を図ることで、仲介会社からの情報を増やし、新規物件の仕入を進めてまいります。

###### ② 販売用不動産の在庫回転率の向上

新型コロナウイルス感染症の拡大、働き方の変化によるオフィスの在り方、資材の高騰や供給遅延など、2022年12月期も不動産市況は不透明な状況が続くと想定しております。そのような環境において、在庫回転率を高め、不動産の保有期間を短期化することが必要であると考えております。
当社グループでは、これまで以上に稼働率改善のスピードを早め、内外装工事の短期化を図ることで早期の商品化に取り組んでおります。また、仲介会社向けの物件紹介サイトの機能の充実化や、不動産テックを利用した販売活動の効率化・顧客の購入意欲の向上を図る等、投資家・エンドユーザーに対して情報を提供する環境を整備していくことで、早期の販売を行ってまいります。

###### ③ 工事原価削減による収益性の向上

ここ数年の不動産価格の高止まりにより収益機会を得られる物件の取得が難しくなっております。さらに、新型コロナウイルス感染症の影響による資材の高騰と供給遅延、建築業界の需要増に起因する労務費の高騰により、工事原価が膨れ上がる傾向にあります。
当社グループでは、常に調達先の拡充を行うことで調達コストの適正化を図り、また業務オペレーション見直しによる労務費単価の低減や工期短縮に努め、売上総利益率の維持に取り組んでまいります。

###### ④ 消費税法の改正

2020年４月に消費税法等の一部が改正され、2020年10月１日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額については、仕入税額控除の対象としないことと改正されました。これにより、施行日以降に仕入れを行った居住用賃貸建物に関しましては、原則、その仕入税額を全額租税公課に計上することになります。
当社グループでは、仕入控除税額の対象となる仕入年度を含む第３年度の期間中に販売できるよう在庫期間の短縮を図り、在庫回転率の向上に努めてまいります。

###### ⑤ 成長を支える安定収益の拡大

当社グループは、主力の不動産売買事業の連結売上高が全体の90％程度、セグメント利益の80％以上を占めており、将来的な不動産市況の変化に備えるための安定収益の確保が課題となっております。
そのため、長期・安定的な収益確保の機会として、優良資産の獲得と管理戸数の増加に取り組んでおります。優良資産獲得に関しましては、各年度のキャッシュ・フローや手元資金の水準を考慮し取得を決定しております。管理戸数の増加に関しましては、当社保有不動産の売却時にアセットオーナーからの受託を得られるよう営業部門と連携し、契約獲得に取り組んでおります。

###### ⑥ 既存事業及び新規事業への積極的な投資

当社グループは、主力事業である不動産買取再販事業へこれまで以上に積極的な投資を行うとともに、外部環境の変化を踏まえた成長分野への新規参入を慎重且つ積極的に行うことにより、バランスの取れた事業ポートフォリオを構築することを目指しています。
足許では、成長事業である不動産開発事業・不動産特定共同事業の収益を拡大させて、新たな事業の柱として構築することを目指してまいります。開発事業は立地の選定や品質の向上だけではなく、ESG・SDGsを意識したプランニングを行い、付加価値の高い商品開発に取り組んでまいります。不動産特定共同事業は、組成商品・組成スキームの多様化や出口戦略の拡充、販売ネットワークの拡大を図り、年間組成数の増加、組成枠の拡大に取り組んでまいります。
新規事業に関しましては、全てを内製化し単独で事業推進するよりも事業化や収益化までの期間を考慮し、他社との業務提携やM&Aなどの戦略的投資も活用し推進してまいります。

###### ⑦ 人材採用・育成・組織力の強化

当社グループは、持続的な成長を達成するためには、優秀な人材を継続的に確保・育成し、組織力を強化することが重要であると認識しております。採用面では新卒及び中途両面の採用強化に取り組むとともに、個人の多様性を尊重し登用することで、組織の生産性や企業競争力の強化を図ります。育成面では、社内外の教育研修プログラムの充実による人材の育成、OJT等を活用しマネジメントに長けた中核人材の育成・拡充、能力に応じた人事制度の確立、専門スキル取得の推奨、会社の価値観の共有等を通じて、人的資産及び組織力の向上に努めてまいります。

###### ⑧ コーポレート・ガバナンスの強化

当社グループは、企業価値の最大化を図るためには、経営の透明性と健全性の確保及び環境の変化に迅速・適切に対応することが重要であると認識しております。コーポレート・ガバナンスはその重要な経営課題の一つと位置付けており、業務執行責任者に対する監督・牽制の強化、情報開示による透明性の確保、業務執行の管理体制の整備を推進して、ガバナンス機能の強化を図ってまいります。
2021年11月には、取締役会の監督機能の強化を図るとともに、経営の意思決定の迅速化及び機動的な業務執行の実現を推進することを目的に執行役員制度の導入を決議しました。また、取締役及び執行役員の指名・報酬に係る取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任の強化を図り、コーポレート・ガバナンス体制をより一層充実させることを目的に指名・報酬委員会を設置しております。
また、当社グループは2021年10月にプライム市場を選択・申請しておりますが、業績の向上・IR活動の強化・株主への利益還元強化とともに、コーポレート・ガバナンスの強化を図ることで上場維持基準の安定的な充足を目指してまいります。

### ２ 【事業等のリスク】

[基本方針]

当社グループでは、経営戦略を策定・実行する上で、事業目的の達成を阻害する要因をリスクと特定し、経営の影響度と発生頻度で分類し、アセスメント結果を基に当社グループとしての重要リスクを決定しております。重要リスクの中でもそのリスクが顕在化した場合、事業に重大な影響を及ぼすものをモニタリング対象リスクとして、リスク対策の進捗などを重点的にモニタリングし、全社的なリスク対策の強化を図っております。

経営戦略を実行する上で、潜在するリスクが発生しないように適切な対応を定めるリスクマネジメント体制を構築するとともに、重大なリスクが発現した場合の損失を最小限に抑えるクライシスマネジメント体制も整えております。

新型コロナウイルス感染症が拡大し、緊急事態宣言が発出された際には、当社グループのリスク管理規程に基づき、緊急対策本部を設置し、事業に及ぼす影響等をアセスメントし、感染拡大防止及び事業継続の２つの観点から必要な対策を実施しました。

[リスク管理体制]

当社グループのリスクマネジメントの推進にあたっては、管理本部長を委員長とした「リスクマネジメント・コンプライアンス委員会」を当連結会計年度中に５回開催し、当社グループ内の顕在化したリスクの把握、それに対する再発防止策やリスク低減等に関する施策を審議するとともに、有効性に対する評価・モニタリングを行い、その結果を取締役会へ報告しております。

各部門及びグループ会社の責任者が出席するリスクマネジメント・コンプライアンス委員会において、外部環境、内部環境、業務プロセスの項目にリスク分類し、各分類から抽出されたリスクを影響度と発生可能性の観点からリスクアセスメントを実施し、企業活動に重大な影響が想定されると評価したリスク項目をモニタリング対象リスクとして特定しております。さらに特定したモニタリング対象リスクごとに関連部門から担当責任者が任命され、委員会下部にある分科会においてリスク対応策を検討・実行しております。進捗状況は、四半期ごとにモニタリングを通じて確認され、必要に応じた是正・改善が行われ、取締役会に報告しております。

[リスク管理体制図]

[主要なリスクとして認識している事項]

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。

#### （１） 経済動向・社会・制度等の変化に関するリスク

当社グループの事業は、不動産という社会インフラ、税や各種規制といった法制度、株式市場などの経済動向、最近では海外投資家への販売が増加していることから、各国の法規制など、様々な要因の影響下にあります。これらに変化が生じた場合、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、中期経営計画において４つの経営方針「事業拡大に向けた収益基盤の強化」「収益機会を捉えるネットワークの構築」「事業成長を支える組織力の向上」「事業拡大・成長を支えるDXの推進」を定めております。これまで買取再販事業を中心に成長を続けてきたため、本事業に対する様々なリスクへの影響が大きくなっていることから、多様な不動産関連商品・サービスを提供し、特定の事業に依存しないポートフォリオとすることで、そのリスク発生時の影響を最小化する取り組みを行っております。

#### （２） 仕入・販売に関するリスク

当社グループの主力事業である不動産売買事業は、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に展開しており、居住用不動産の買取再販については参入障壁も低いため、各社との競争環境が厳しくなっております。投資用不動産に関しましても大手不動産会社が新たに事業参入するなど、競争環境は年々厳しさを増しており、当社グループが目標とする利益率の確保が行えない環境となり、計画どおりの仕入・販売が行えない場合には、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループは、幅広いアセットタイプや価格帯を取り扱うこと、スピード感のある契約・決済手続きを行うことで、不動産仲介会社及びアセットオーナーのニーズに応え、競合他社との差別化を図っております。他社では仕入が困難な物件でも、当社グループが長年培った経験及びデータに基づき、その立地・エリアの特性に合わせた物件に再生することで、厳しい条件下においても幅広く仕入・販売が行えるよう努めております。

#### （３） 有利子負債への依存と金利変動に関するリスク

当社グループは、不動産売買事業における中古不動産の買取資金を主に金融機関からの借入金によって調達しており、当連結会計年度末における有利子負債依存度は58.7％となっております。このため、今後、金融情勢の変動によって金利上昇や金融機関の融資姿勢が変化した場合には、支払利息の増加や仕入計画の変更等により当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

有利子負債依存度に関しましては、その数値を65％以下とすることを財務健全性の一つの指標としており、自己資本比率やネットD/Eレシオを含めた指標を常に管理することで、財務状態を強化しております。加えて、当社グループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件毎に販売計画の妥当性を分析したうえで借入金の調達を行うことで、取引金融機関との円滑な取引関係を構築しております。

#### （４） 販売用不動産の評価損に関するリスク

当社グループが保有する販売用不動産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号　2019年７月４日改正分)を適用しております。期末に保有している販売用不動産のうち、投資用不動産については、減価償却を考慮した簿価と正味売却価額を比較し、正味売却価額が簿価を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。また、販売用不動産のうち、区分所有マンション、戸建等の居住用不動産については、取得価額と正味売却価額を比較し、正味売却価額が取得価額を下回っている場合には商品評価損を計上することとしております。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により、当初計画どおりに販売が進まない場合、販売用不動産が在庫として滞留する可能性があり、滞留期間が長期化した場合等は、期末における正味売却価額が簿価または取得価額を下回り、商品評価損を計上することも予測され、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、不動産売買市場の動向を注視し、業績への影響の把握と事業の進捗管理や精度の向上に努めております。買取再販事業は、仕入から販売まで短期間のサイクルではありますが、長期間滞留する在庫も一部あるため、仕入時には保有中に市況変動があった場合でも一定程度の利益が確保できるよう、仕入価格を厳正に精査し決定しております。また、在庫となった場合でも、正味売却価額の低下を極力抑制できるよう適切なリフォーム計画と賃料設定による投資利回りの改善・向上に努めています。

#### （５） 開発行為における取引先倒産のリスク

当社グループにおいて、販売用の一棟建物を建設する場合は、外部の建設業者へ委託しております。社員や取引先等の関係者を通じて建設業者を紹介していただくなど積極的な新規開拓に取り組むとともに、既存建設業者との良好な関係の維持・強化を図っております。しかしながら、当社グループの選定基準に合致する建設業者を十分に確保できなかった場合や、建設業者の経営困難や労働者不足に伴う工期遅延や外注価格が上昇した場合には、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

#### （６） 法的規制に関するリスク

当社グループの属する不動産業界は、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」「国土利用計画法」「不当景品類及び不当表示防止法」「不動産の表示に関する公正競争規約」等により法的規制を受けております。今後、これらの法的規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合には、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループは、法的規制の遵守を徹底しており、現時点において法令違反の事象は発生しておりませんが、将来何らかの理由により、法令違反の事象が発生し、監督官庁より業務の停止や免許の取消し等の処分を受けた場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、総務部が中心となり各種法的規制に対応し、従業員へのコンプライアンス研修やセミナーなどを実施し法令順守の意識を高め、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会では特にリスクマネジメント及びクライシスマネジメントの観点から、当社グループ全体の主要リスクに対する対応策の検討やコンプライアンス違反の未然防止策の制定等を行っております。各種法的規制に改正がある場合など、外部機関や弁護士と連携し最新の情報を把握するよう努め、当社グループ内での周知徹底を図っております。

なお、法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。

（当社）

許認可等 の名称 | 許認可 （登録）番号 | 有効期間 | 関係法令 | 許認可等の取消又は 更新拒否の事由
宅地建物取引業者免許 | 国土交通大臣 （3）第7987号 | 2020年５月14日から 2025年５月13日まで | 宅地建物取引業法 | 同法第５条及び第66条
一級建築士事務所登録 | 東京都知事登録 第51257号 | 2020年７月20日から 2025年７月19日まで | 建築士法 | 同法第26条
不動産特定共同事業者許可 | 東京都知事 第105号 | ― | 不動産特定共同事業法 | 同法第36条

（㈱フジホーム）

許認可等 の名称 | 許認可 （登録）番号 | 有効期間 | 関係法令 | 許認可等の取消又は 更新拒否の事由
宅地建物取引業者免許 | 東京都知事 （5）第75654号 | 2017年10月４日から 2022年10月３日まで | 宅地建物取引業法 | 同法第５条及び第66条
一級建築士事務所登録 | 東京都知事登録 第56843号 | 2021年２月５日から 2026年２月４日まで | 建築士法 | 同法第26条
建設業許可 | 東京都知事許可 （特-3） 第145260号 | 2021年５月25日から 2026年５月24日まで | 建設業法 | 同法第29条、第29条の２

#### （７） 契約不適合責任，訴訟等に関するリスク

当社グループでは、販売する中古再生住宅に対し、民法及び宅地建物取引業法の規定に基づき、引渡し後２年間の契約不適合責任を負っております。当社グループにおいては、品質管理を徹底するために、リフォーム工事の施工が完了した際に独自のチェックリストを用いて品質のチェックを行っておりますが、販売した物件に契約不適合があった場合には、当該不適合部分の補修や損害賠償、契約の解除等により予定外の費用を負担せざるを得ないことがあります。また、当社グループにおいて、現時点で業績に直接影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありませんが、業務手続に適法性や適切性を欠いた場合にはクレーム等を受け、それらに起因する訴訟が発生する可能性があります。
当社グループとしては、このような訴訟・係争ないしは請求が生じることのないよう、クレームに関するマニュアル等を定め、社内体制の整備に努めております。しかしながら、今後そのような事態が発生した場合、その内容及び結果によっては、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

#### （８） 個人情報等の漏えいに関するリスク

当社グループでは、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っております。これらの機密情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関連する諸法令の遵守と適正な取り扱いの確保に努めておりますが、情報セキュリティインシデント発生等の不測の事態により、万一、機密情報が外部へ漏えいした場合、社会的信用の低下等により、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

#### （９） 自然的・人為的災害に関するリスク

当社グループが取り扱う中古不動産は、首都圏１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に所在しております。首都圏において、地震・火災・水害等の自然的災害、大規模な事故やテロ等の人為的災害が発生した場合、当社グループの所有する中古不動産が滅失、毀損または劣化し販売価値や賃貸収入が著しく減少する可能性があります。

また、首都圏以外の地域で自然的・人為的災害が発生した場合にも、消費マインドの冷え込みから当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

特に地震対策については、旧建築基準法適用時に建設された物件は保有を控え、保有した場合でも耐震性に関する診断を厳密に行うことで、リスク発生時の影響を最小化しております。

#### （10） 人材の確保に関するリスク

当社グループは、様々な経営課題克服のため、優秀な人材を継続的に確保・育成していくことが最重要課題であると認識しております。従って、今後も優秀な人材の中途採用、優秀な学生の新卒採用及び教育・研修制度の充実を図り、当社グループの経営理念を理解した責任ある社員の育成を行っていく方針であります。しかしながら、当社グループの求める人材の確保・育成が想定どおりに進まない場合には、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループの人事制度におきましては、当社グループの更なる成長に向けた取り組みとして、人事評価制度を刷新することにより、求める人材を明確にし、一人ひとりの成長をサポートできる仕組み（仕事に基づく人事体系、成長を促す評価体系及びやりがいのある賃金体系）を構築しております。しかし、評価者の能力不足や部下とのコミュニケーション不足等で当社グループの人事制度が上手く機能しない場合、社員のモチベーションダウンや人材の流出につながる可能性があります。

#### （11） 新型コロナウイルス感染症拡大の影響に関するリスク

新型コロナウイルス感染症の収束の見通しが不透明な状況が続いており、今後、社会経済活動が停滞し、当社グループの取引先である不動産仲介会社、金融機関、エンドユーザー、海外投資家の行動が制限されることとなった場合、不動産投資や賃貸市場の需要の低下、物件の内覧等の制限による住宅取得ニーズの低下、内外装事業における資材の供給遅延や停止、厳しい入国制限による海外投資家の需要低下など、不動産売買市場の流通量が大きく減少し、当社グループの経営成績や財務状態等に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは、2020年４月の緊急事態宣言発出に合わせ、リスク管理規程に基づき緊急対策本部を立ち上げ、事業への影響や従業員の感染防止対策実施に向けた検討を開始しました。具体的には、非対面による営業活動の実施、不動産仲介会社向け物件サイトへVR等のITを活用した物件情報の拡充、資材供給元の確保、従業員向けには在宅勤務を取り入れた勤務体制への移行、研修・イベント等の中止など感染防止対策を講じるとともに事業継続に向けた取り組みを段階的に拡充しました。当社グループでは、今後も感染症対策を継続するとともに、新しい生活様式やワークスタイルの変化により不動産の価値も変化しており、それに対応した物件やサービスの提供をタイムリーに行うことができるよう対策を講じてまいります。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）経営成績等の状況の概要

#### ①　経営成績の状況

当連結会計年度（2021年１月１日～2021年12月31日）におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和される中で、持ち直しの動きがみられました。先行きについては、各種政策の効果や海外経済の改善もあって、景気が持ち直していくことが期待される一方で、供給面での制約や原材料価格の動向による下振れリスク、感染症による内外経済への影響、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要があります。
当社グループの属する不動産業界におきましては、金融緩和政策の継続や、働き方の変化によるニーズの変化もあり、需要は堅調に推移し取引価格は上昇基調となりました。新型コロナウイルス感染症による業界への影響は、資材の高騰や供給不足を引き起こし、需給バランスが逼迫したことも取引価格が上昇する一因となりました。居住用不動産は、生活様式や働き方の変化により都心以外の需要も増加しております。新築価格が高い水準を維持しているため、中古マンションの需要は引き続き高い水準で推移しました。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によれば、2021年度の首都圏の中古マンション成約件数は39,812件（前年比11.1％増）で過去最高となり、成約平米単価は59.81万円（同8.4％増）、成約価格は3,869万円（同7.5％増）と共に９年連続の上昇となりました。投資用不動産は、都心エリアのオフィス空室率上昇や賃料下落が進みましたが、金融緩和政策の継続により投資意欲は高い水準で推移しました。
このような事業環境の下、当社グループの主力事業である不動産売買事業のうち、投資用不動産に関しましては、稼働率向上やバリューアップによる商品の付加価値を高め、販売強化することにより、在庫回転率の向上に努めたものの、収益性を重視した販売活動により投資用不動産は前期比で減収となりました。居住用不動産に関しましては、エリアの深耕や仕入・販売の決済スピードを高める事を目的として、2021年９月に北千住営業所、10月に船橋営業所、11月に荻窪営業所・赤羽営業所、12月に池袋営業所と計５店舗を開設し、仕入・販売の強化に努めました。その結果、売上・利益共に前期を上回る業績となっております。一方で、投資用不動産の仕入を厳格化したことにより、在庫が減少となり、それに伴い賃料収入は減少しております。また、2020年度より取り組みを始めた不動産特定共同事業においては、２件の組合組成を実施し順調に運用を開始しております。

以上の結果、当連結会計年度における売上高は339億56百万円（前期比2.6％減）、営業利益は23億42百万円（同5.0％減）、経常利益は17億70百万円（同0.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は12億76百万円（同113.0％増）となりました。

##### セグメントの業績は、次のとおりであります。

#### (不動産売買事業)

不動産売買事業におきましては、投資用不動産の販売が142件（前期比42件減）、平均販売単価は173百万円（同23.3％増）となり、売上高は246億38百万円（同4.9％減）となりました。また、居住用不動産の販売は、189件（前期比41件増）、平均販売単価は37百万円（同5.0％減）となり、売上高は70億51百万円（同21.4％増）となりました。

以上の結果、売上高は318億42百万円（前期比0.1％減）、セグメント利益（営業利益）は31億19百万円（同10.9％増）となりました。

#### (賃貸その他事業)

賃貸その他事業におきましては、不動産賃貸収入が20億８百万円（前期比31.0％減）となりました。

以上の結果、売上高は21億13百万円（前期比29.4％減）、セグメント利益（営業利益）は７億36百万円（同33.3％減）となりました。

（注）「投資用不動産」は、一棟賃貸マンション及び一棟オフィスビル等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分し、「居住用不動産」は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。

#### ②　財政状態の状況

当連結会計年度末における財政状態は、総資産627億78百万円（前連結会計年度末比0.5％増）、負債392億32百万円（同1.6％減）、純資産235億46百万円（同4.2％増）となりました。また、自己資本比率は37.4％（前連結会計年度末は36.0％）となっております。

##### （資産）

総資産の主な増加要因は、現金及び預金が15億円、有形固定資産が37億76百万円及びその他の流動資産が４億86百万円増加した一方、販売用不動産（仕掛販売用不動産も含む）が55億26百万円減少したことによるものであります。

##### （負債）

負債の主な減少要因は、短期借入金が26億89百万円増加した一方、長期借入金（１年内返済予定を含む）が27億31百万円、未払法人税等が２億85百万円減少したことによるものであります。

##### （純資産）

純資産の主な増加要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が12億76百万円増加した一方、剰余金の配当により２億39百万円減少したことによるものであります。

#### ③　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という）は、前連結会計年度末に比べ14億66百万円増加し、161億16百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。

##### （営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度の営業活動の結果、獲得した資金は、33億７百万円（前連結会計年度は、109億81百万円の獲得）となりました。これは主に、たな卸資産の減少22億70百万円、税金等調整前当期純利益17億76百万円の収入があった一方、法人税等の支払額７億88百万円があったことによるものであります。

##### （投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度の投資活動の結果、使用した資金は、12億18百万円（前連結会計年度は、19億44百万円の使用）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入19億34百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出11億62百万円、定期預金の預入による支出19億67百万円があったことによるものであります。

##### （財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度の財務活動の結果、使用した資金は、６億21百万円（前連結会計年度は、66億56百万円の使用）となりました。これは主に、借入金による収入202億69百万円、社債の発行による収入６億84百万円があった一方、借入金の返済による支出203億11百万円、社債の償還による支出９億21百万円があったことによるものであります。

#### ④　仕入及び販売の状況

##### （生産実績）

当社グループは、中古不動産の売買事業及び賃貸その他事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、該当事項はありません。

##### （受注実績）

当社グループは、受注生産を行っていないため、該当事項はありません。

##### （販売実績）

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分 | 当連結会計年度 (自2021年１月１日 至2021年12月31日)
セグメントの名称 | 販売件数 | 前年同期比 （％） | 販売高(百万円) | 前年同期比 （％）
不動産売買事業 | 331 | 99.7 | 31,842 | 99.9
賃貸その他事業 | － | － | 2,113 | 70.6
合計 | 331 | 99.7 | 33,956 | 97.4

(注) １．セグメント間取引については相殺消去しております。

２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

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（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

#### ①　経営成績の分析

##### （売上高）

当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して９億２百万円減少の339億56百万円（前連結会計年度比2.6％減）となりました。これは、不動産売買事業の売上高が23百万円減少の318億42百万円（同0.1％減）と前期並みであったのに対し、賃貸その他事業が８億79百万円減少の21億13百万円（同29.4％減）となったことによります。

これは、主力事業である不動産売買事業は前期並みであったものの、賃貸その他事業の賃貸収入が減少したためであります。賃貸収入は、投資用不動産の仕入から販売までの保有期間中、及び当社が固定資産として保有する物件から計上されますが、投資用不動産に関しましては、市況の影響を受けやすいため、比較的影響の受けづらい居住用不動産の仕入及び販売に注力しました。その結果、投資用不動産の在庫が減少したため、賃貸その他事業の売上高が減少しております。
詳しくは「（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」をご参照ください。

##### （売上原価、売上総利益）

当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して８億26百万円減少の281億68百万円（前連結会計年度比2.8％減）となりました。また、売上総利益は前連結会計年度と比較して76百万円減少の57億88百万円（同1.3％減）となりました。なお、売上総利益率は、0.2ポイント上昇して17.0％（前連結会計年度は16.8％）と上昇しました。

##### （販売費及び一般管理費、営業利益）

販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して46百万円増加の34億45百万円（前連結会計年度比1.4％増）となりました。仕入に係る消費税を含めた租税公課が１億51百万円、営業所開設に関連する費用が65百万円、及び人員採用に伴う人件費及び採用教育費が21百万円増加した一方で、広告宣伝費の削減により１億63百万円減少したことによります。営業利益は売上高の減少に伴って１億23百万円減少の23億42百万円（同5.0％減）となりました。なお、売上高営業利益率は0.2ポイント低下して6.9％（前連結会計年度は7.1％）となりました。

##### （営業外損益、経常利益）

営業外収益は、前連結会計年度と比較して41百万円減少の35百万円（前連結会計年度比54.5％減）となりました。これは主に前連結会計年度に計上した雇用調整助成金23百万円が当連結会計年度に計上されなかったこと、解約違約金収入が９百万円減少したことによります。

営業外費用は、前連結会計年度と比較して１億50百万円減少の６億６百万円（同19.9％減）となりました。これは主に、借入金の利率の低減効果により、支払利息が１億50百万円減少したことによります。

以上の結果、経常利益は、前連結会計年度と比較して14百万円減少の17億70百万円（前連結会計年度比0.8％減）となりました。なお、売上高経常利益率は0.1ポイント上昇して5.2％（前連結会計年度は5.1％）となりました

##### （特別利益、親会社株主に帰属する当期純利益）

親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度と比較して６億77百万円増加の12億76百万円（前連結会計年度比113.0％増）となりました。これは主に、前連結会計年度において繰延税金資産の一部を取り崩し、法人税等調整額を５億35百万円計上したこととの差によるものであります。なお、売上高当期純利益率は2.1ポイント上昇して3.8％（前連結会計年度は1.7％）となりました。

#### ②　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり重要となる会計方針につきましては、「第５　経理の状況　１連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載されているとおりであります。

また、当社グループにおける重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定については、「第５　経理の状況　（１）連結財務諸表等　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載されているとおりであります。

#### ③　資本の財源および資金の流動性

当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産買取再販事業に係る販売用不動産の仕入れであります。販売用不動産の仕入れは、個別の販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金及び販売活動で獲得した資金によって行っております。当該販売用不動産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。
また、上記のほか資金調達の手段として、社債の発行、不動産特定共同事業の運営及びクラウドファンディングを活用したファンドの組成等を行い、資金調達の補助的な役割を担っております。これらで得た資金については、安定した賃貸家賃収入を獲得するための長期保有目的不動産の購入等に充てられております。

④　経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループは、2019年12月期に第１次中期経営計画を開始し、以下のとおり2021年12月期に終了しております。

第１次中期経営計画の経営指標（2019年12月期～2021年12月期）

経営指標 | 目標数値（当初） | 目標数値（修正後） | 当連結会計年度
連結売上高 | 630億円 | 354億円 | 339億円
連結経常利益 | 55億円 | 13億円 | 17億円
自己資本比率 | 30.0％以上 | 30.0％以上 | 37.4％

2022年12月期からは、新たに第２次中期経営計画を策定し、以下のとおりの計画数値・経営指標を掲げております。

第２次中期経営計画の経営指標（2022年12月期～2024年12月期）

経営指標 | 目標数値 | 当連結会計年度
成長性 | 売上高成長率 | 15.0％以上 | ▲2.6％
EPS成長率 | 30.0％以上 | 113.2％
効率性 | ROE | 11.0％以上 | 5.6％
棚卸資産回転率 | 1.5回／年以上 | 0.8回／年
健全性 | 自己資本比率 | 30.0～35.0％ | 37.4％
ネットD/Eレシオ | 1.2倍～1.5倍 | 0.8倍
株主還元 | 配当性向 | 30％以上 | 28.2％
自己株式取得 | 機動的に対応 | 203,400株（※）

（※）2021年11月12日開催の取締役会において自己株式取得を決議しており、2021年12月31日までに取得した株式数となります。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。