子会社株式
移動平均法による原価法を採用しております。
その他有価証券
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法を採用しております。
個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）によっております。
個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）によっております。
定額法を採用しております。
なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。
建物 ６年～35年
車両運搬具 ６年
工具、器具及び備品 ４年～20年
自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(５年)に基づく定額法を採用しております。
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産についてはリース期間を耐用年数として、残存価額を零とする定額法を採用しております。
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。
従業員に対する賞与の支給に備えるため、賞与支給見込額の当事業年度に負担すべき額を計上しております。
(3)役員賞与引当金
役員に対する賞与の支給に備えて、当事業年度に見合う賞与支給見込額に基づき計上しております。
(4)執行役員賞与引当金
執行役員に対する賞与の支給に備えて、当事業年度に見合う賞与支給見込額に基づき計上しております。
販売済み物件に係る補修費用の支出に備えるため、補修実績率に基づく補修見込額を計上しております。
従業員に対する退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務見込額を計上しております。
なお、退職給付債務の算定に当たり、簡便法を採用しております。
当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
（不動産売買事業）
不動産売買事業においては、中古不動産の不動産買取再販事業を行っております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。不動産の引き渡しを行う義務等を負っております。履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、引渡時点において収益を認識しております。取引価格は不動産売買契約等により決定され、契約締結時に売買代金の一部を手付金として受領し、物件引渡時に残代金の支払いを受けております。
（賃貸その他事業）
賃貸その他事業においては、当社が買取した「投資用不動産」や当社が保有する「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸しております。顧客との契約に基づき不動産を賃貸する義務等を負っております。収益用不動産の保有期間中の賃料収入については、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号 2007年３月30日）に従い、賃借人である顧客との間に締結した賃貸借契約に基づき、賃貸借期間にわたって収益を認識しております。
繰延資産の処理方法
社債発行費
社債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
(重要な会計上の見積り)
前事業年度（自 2021年１月１日 至 2021年12月31日）
１.販売用不動産の評価
当社が保有する販売用不動産の主な内容は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」であります。
（1）当事業年度の財務諸表に計上した金額
上記のうち、投資用不動産に関する金額は、販売用不動産が25,344百万円、売上原価（商品評価損）が15百万円であります。また、居住用不動産に関する金額は、販売用不動産が10,277百万円、売上原価（商品評価損）が１百万円であります。
（2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
①「投資用不動産」
ⅰ算出方法
投資用不動産は、個別法における原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）による評価を行っています。収益性の低下により正味売却価額が下落した場合は、当該正味売却価額から見積販売直接経費を控除した価額を貸借対照表価額とし、差額を商品評価損として計上しております。正味売却価額は、物件仕入時に策定される営業計算書において設定される販売予定価格等に基づいております。また、上記のほか、販売の状況に応じて、正味売却価額を変更することがあります。
ⅱ主要な仮定
投資用不動産の評価において主要な仮定である販売予定価格は、物件の立地、周辺の取引事例、賃料、入居率、想定利回り等を踏まえ、これらを見積もっております。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による不動産賃貸や不動産投資の市況への影響は、収束時期や再拡大の可能性等を正確に予測することは困難でありますが、翌事業年度末に向けて緩やかに需要が回復していくものと仮定を置いております。
ⅲ翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定である販売予定価格の見積りは不確実性を伴い、販売予定価格は不動産賃貸や不動産投資の市況の変化等により見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
②「居住用不動産」
ⅰ算出方法
居住用不動産は、個別法における原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）による評価を行っています。収益性の低下により正味売却価額が下落した場合は、当該正味売却価額から見積販売直接経費を控除した価額を貸借対照表価額とし、差額を商品評価損として計上しております。正味売却価額は、物件仕入時に策定される営業計算書において設定される販売予定価格等に基づいております。また、上記のほか、販売の状況に応じて、正味売却価額を変更することがあります。
ⅱ主要な仮定
居住用不動産の評価において主要な仮定である販売予定価格は、物件の立地、周辺の取引事例等を踏まえ、これらを見積もっております。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による住宅販売の市況への影響は、収束時期や再拡大の可能性等を正確に予測することは困難でありますが、翌事業年度末に向けて緩やかに需要が回復していくものと仮定を置いております。
ⅲ翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定である販売予定価格の見積りは不確実性を伴い、販売予定価格は住宅販売の市況の変化等により見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
２．固定資産の減損
（1）当事業年度の財務諸表に計上した金額
当事業年度において減損損失は計上しておりませんが、翌事業年度の財務諸表に重要な影響を及ぼすリスクに鑑みて開示項目として識別致しました。
（2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
①算出方法
固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失額を控除した価額を貸借対照表価額としております。減損損失額は資産において、営業活動から生ずる損益等の継続的なマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等を減損の兆候とし、減損の兆候があると認められた場合には、減損損失の認識の要否を判定します。判定の結果、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回り減損損失の認識が必要と判断された場合、帳簿価額を回収可能価額（正味売却価額又は使用価値のいずれか高い価額）まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として計上します。
正味売却価額は、不動産鑑定士による鑑定評価額等を使用しております。また、使用価値は、将来キャッシュ・フローを割引いて算出しております。
②主要な仮定
割引前将来キャッシュ・フロー及び使用価値の見積りにおける主要な仮定は、賃貸収入、賃貸原価及び割引率であります。これらは物件の立地、周辺の取引事例、賃料、入居率、想定利回り等を踏まえて見積もっております。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による不動産賃貸の市況への影響は、収束時期や再拡大の可能性等を正確に予測することは困難でありますが、翌事業年度末に向けて緩やかに需要が回復していくものと仮定を置いております。
③翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定である賃貸収入及び賃貸原価の見積りは不確実性を伴い、不動産賃貸の市況変化等により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
当事業年度（自 2022年１月１日 至 2022年12月31日）
１.販売用不動産の評価
当社が保有する販売用不動産の主な内容は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」であります。
（1）当事業年度の財務諸表に計上した金額
上記のうち、投資用不動産に関する金額は、販売用不動産が29,026百万円であります。また、居住用不動産に関する金額は、販売用不動産が22,296百万円であります。
（2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
①「投資用不動産」
ⅰ算出方法
投資用不動産は、個別法における原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）による評価を行っています。収益性の低下により正味売却価額が下落した場合は、当該正味売却価額から見積販売直接経費を控除した価額を貸借対照表価額とし、差額を商品評価損として計上しております。正味売却価額は、物件仕入時に策定される営業計算書において設定される販売予定価格等に基づいております。また、上記のほか、販売の状況に応じて、正味売却価額を変更することがあります。
ⅱ主要な仮定
投資用不動産の評価において主要な仮定である販売予定価格は、物件の立地、周辺の取引事例、賃料、入居率、想定利回り等を踏まえ、これらを見積もっております。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による不動産賃貸や不動産投資の市況への影響は、収束時期や再拡大の可能性等を正確に予測することは困難でありますが、翌事業年度末に向けて緩やかに需要が回復していくものと仮定を置いております。
ⅲ翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定である販売予定価格の見積りは不確実性を伴い、販売予定価格は不動産賃貸や不動産投資の市況の変化等により見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
②「居住用不動産」
ⅰ算出方法
居住用不動産は、個別法における原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）による評価を行っています。収益性の低下により正味売却価額が下落した場合は、当該正味売却価額から見積販売直接経費を控除した価額を貸借対照表価額とし、差額を商品評価損として計上しております。正味売却価額は、物件仕入時に策定される営業計算書において設定される販売予定価格等に基づいております。また、上記のほか、販売の状況に応じて、正味売却価額を変更することがあります。
ⅱ主要な仮定
居住用不動産の評価において主要な仮定である販売予定価格は、物件の立地、周辺の取引事例等を踏まえ、これらを見積もっております。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による住宅販売の市況への影響は、収束時期や再拡大の可能性等を正確に予測することは困難でありますが、翌事業年度末に向けて緩やかに需要が回復していくものと仮定を置いております。
ⅲ翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定である販売予定価格の見積りは不確実性を伴い、販売予定価格は住宅販売の市況の変化等により見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
２．固定資産の減損
（1）当事業年度の財務諸表に計上した金額
（2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
①算出方法
固定資産は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失額を控除した価額を貸借対照表価額としております。減損損失額は資産において、営業活動から生ずる損益等の継続的なマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等を減損の兆候とし、減損の兆候があると認められた場合には、減損損失の認識の要否を判定します。判定の結果、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回り減損損失の認識が必要と判断された場合、帳簿価額を回収可能価額（正味売却価額又は使用価値のいずれか高い価額）まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として計上します。
正味売却価額は、不動産鑑定士による鑑定評価額等を使用しております。また、使用価値は、将来キャッシュ・フローを割引いて算出しております。
②主要な仮定
割引前将来キャッシュ・フロー及び使用価値の見積りにおける主要な仮定は、賃貸収入、賃貸原価及び割引率であります。これらは物件の立地、周辺の取引事例、賃料、入居率、想定利回り等を踏まえて見積もっております。なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による不動産賃貸の市況への影響は、収束時期や再拡大の可能性等を正確に予測することは困難でありますが、翌事業年度末に向けて緩やかに需要が回復していくものと仮定を置いております。
③翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定である賃貸収入及び賃貸原価の見積りは不確実性を伴い、不動産賃貸の市況変化等により、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。
（収益認識に関する会計基準等の適用）
「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」という。）等を当事業年度の期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしております。
収益認識会計基準等の適用については、収益認識会計基準第84項ただし書きに定める経過的な取扱いに従っておりますが、利益剰余金の期首残高に与える影響はありません。また、当事業年度の損益及び１株当たり情報に与える影響もありません。
なお、収益認識会計基準第89-３項に定める経過的な取扱いに従って、前事業年度に係る「収益認識関係」注記については記載しておりません。
（時価の算定に関する会計基準等の適用）
「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日。以下「時価算定会計基準」という。）等を当事業年度の期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日）第44-２項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしております。なお、時価をもって貸借対照表価額とする金融商品を有しておらず、当事業年度の財務諸表に与える影響はありません。
（販売用不動産から有形固定資産への振替）
所有目的の変更により、販売用不動産の一部を有形固定資産に振替えております。その内容は以下のとおりであります。
所有目的の変更により、有形固定資産の一部を販売用不動産に振替えております。その内容は以下のとおりであります。
※１ 関係会社に対する資産及び負債
区分表示されたもの以外で当該関係会社に対する金銭債権又は金銭債務の金額は、次のとおりであります。
※２ 担保資産及び担保付債務
担保に供している資産は次のとおりであります。
担保付債務は次のとおりであります。
※３ 当座貸越契約
当社は、商品仕入のための資金調達を行うため、取引銀行３行と当座貸越契約を締結しております。この契約に基づく当事業年度末の借入金未実行残高は次のとおりであります。
※１ 関係会社との営業取引及び営業取引以外の取引の取引高の総額
※２ 販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度53％、当事業年度53％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度47％、当事業年度47％であります。
販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
※３ 固定資産売却益の内容は、次のとおりであります。
※４ 固定資産除却損の内容は、次のとおりであります。
※５ 減損損失
前事業年度(自 2021年１月１日 至 2021年12月31日)
該当事項はありません。
当事業年度(自 2022年１月１日 至 2022年12月31日)
当社は、原則として、事業用資産及び遊休資産については物件毎に資産のグルーピングを行っており、以下の資産グループについて減損損失を計上しました。
当事業年度において、グルーピングの単位である賃貸不動産のうち、減損の兆候があり、収益性が低下した資産グループの帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として特別損失に計上いたしました。その内訳は、建物15百万円及び土地12百万円であります。
なお、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額により測定しており、不動産鑑定評価額により評価しております。
前事業年度(2021年12月31日)
子会社株式は、市場価格がなく時価を把握することが極めて困難と認められるため、子会社株式の時価を記載しておりません。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められる子会社株式の貸借対照表計上額は126百万円であります。
当事業年度(2022年12月31日)
子会社株式は、市場価格のない株式等のため、子会社株式の時価を記載しておりません。
なお、市場価格のない株式等の子会社株式の貸借対照表計上額は126百万円であります。
(注) 当事業年度は、法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間の差異が法定実効税率の100分の５以下であるため注記を省略しております。
(収益認識関係)
顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）」に同一の内容を記載しているので、注記を省略しております。