第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

回次

第11期

第12期

第13期

第14期

第15期

決算年月

2016年10月

2017年10月

2018年10月

2019年10月

2020年10月

売上高

（千円）

7,393,767

9,834,402

16,817,869

23,376,633

26,323,011

経常利益

（千円）

868,720

820,428

1,567,019

1,650,357

2,644,265

親会社株主に帰属する当期純利益

（千円）

563,833

620,181

1,071,424

1,127,238

1,826,407

包括利益

（千円）

562,794

621,915

1,069,299

1,127,804

1,824,545

純資産額

（千円）

1,814,745

3,241,451

6,356,697

7,017,512

8,397,650

総資産額

（千円）

5,862,620

12,613,733

12,434,847

15,191,783

25,915,684

１株当たり純資産額

（円）

216.45

266.96

436.28

487.68

569.19

１株当たり当期純利益

（円）

67.25

53.05

79.99

78.51

124.48

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

（円）

－

50.07

76.04

75.17

122.40

自己資本比率

（％）

31.0

25.7

51.1

46.2

32.4

自己資本利益率

（％）

36.5

24.5

22.3

16.9

23.7

株価収益率

（倍）

－

9.29

9.64

11.18

10.67

営業活動によるキャッシュ・フロー

（千円）

680,337

△5,501,731

5,165,529

△2,642,610

△6,112,104

投資活動によるキャッシュ・フロー

（千円）

△16,101

80,818

△25,958

△56,829

△582,067

財務活動によるキャッシュ・フロー

（千円）

△850,928

6,546,089

△1,843,823

1,845,236

8,312,870

現金及び現金同等物の期末残高

（千円）

1,392,252

2,519,052

5,814,176

4,959,562

6,578,325

従業員数

（名）

85

80

90

99

131

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．当社は、2017年５月１日付及び2017年10月１日付でそれぞれ普通株式１株を２株とする株式分割を行い、また、2020年11月１日付で普通株式１株を２株とする株式分割を行っております。第11期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益を算定しております。

３．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株予約権の残高がありますが、第11期において当社株式は非上場であり、期中平均株価が把握できないため記載しておりません。また、第12期は、当社株式が2016年12月８日に東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場したため、新規上場日から第12期末日までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。なお、当社株式は2017年６月27日に東京証券取引所市場第二部に市場変更し、2018年４月24日に同取引所市場第一部に指定されました。

４．第11期の株価収益率については、当社株式は非上場であるため、記載しておりません。

５．従業員数は、就業人員数を記載しております。

(2）提出会社の経営指標等

回次

第11期

第12期

第13期

第14期

第15期

決算年月

2016年10月

2017年10月

2018年10月

2019年10月

2020年10月

売上高

（千円）

7,212,157

9,579,826

16,546,200

23,059,454

25,921,225

経常利益

（千円）

857,272

799,887

1,541,241

1,620,065

2,606,207

当期純利益

（千円）

558,749

594,237

1,052,622

1,107,796

1,803,138

資本金

（千円）

91,500

504,440

1,588,123

1,589,516

1,593,771

発行済株式総数

（株）

1,048,000

6,071,200

7,285,400

7,345,000

7,599,000

純資産額

（千円）

1,787,390

3,187,982

6,284,757

6,926,586

8,283,352

総資産額

（千円）

5,724,838

12,447,363

12,216,712

14,888,550

25,466,750

１株当たり純資産額

（円）

213.19

262.56

431.34

481.36

561.45

１株当たり配当額

（円）

20.00

20.00

35.00

47.00

68.00

（うち１株当たり中間配当額）

(－)

(－)

(－)

(－)

(－)

１株当たり当期純利益

（円）

66.64

50.83

78.59

77.15

122.90

潜在株式調整後１株当たり当期純利益

（円）

－

47.98

74.71

73.87

120.84

自己資本比率

（％）

31.2

25.6

51.4

46.5

32.5

自己資本利益率

（％）

36.8

23.9

22.2

16.8

23.7

株価収益率

（倍）

－

9.70

9.81

11.37

10.80

配当性向

（％）

3.8

19.7

22.3

30.5

27.7

従業員数

（名）

75

71

81

91

95

株主総利回り

（％）

－

－

162.0

188.3

286.6

（比較指標：配当込みTOPIX）

（％）

(－)

(－)

(95.2)

(98.9)

(96.0)

 

 

 

2,710

 

 

 

最高株価

（円）

－

※１　1,810

2,219

1,924

4,760

 

 

 

※２　1,160

 

 

※３　1,530

 

 

 

1,960

 

 

 

最低株価

（円）

－

※１　1,030

925

1,142

850

 

 

 

※２　　913

 

 

※３　1,317

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．当社は、2017年５月１日付及び2017年10月１日付でそれぞれ普通株式１株を２株とする株式分割を行い、また、2020年11月１日付で普通株式１株を２株とする株式分割を行っております。第11期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益を算定しております。

３．第12期の１株当たり配当額には新規上場記念配当2.5円及び市場変更記念配当2.5円を含んでおり、第13期の１株当たり配当額には一部指定記念配当10円を含んでおります。

４．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、新株予約権の残高がありますが、第11期において当社株式は非上場であり、期中平均株価が把握できないため記載しておりません。また、第12期は、当社株式が2016年12月８日に東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場したため、新規上場日から第12期末日までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。なお、当社株式は2017年６月27日に東京証券取引所市場第二部に市場変更し、2018年４月24日に同取引所市場第一部に指定されました。

５．第11期の株価収益率については、当社株式は非上場であるため、記載しておりません。

６．従業員数は、就業人員数を記載しております。

７．第12期以前の株主総利回り及び比較指標については、当社が2016年12月８日に東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場したため、記載しておりません。また、第13期以降の株主総利回り及び比較指標については、第12期の末日の株価及び株価指標を基準として算定しております。

８．最高株価及び最低株価は、2016年12月８日より東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）、2017年６月27日より東京証券取引所市場第二部、2018年４月24日より東京証券取引所市場第一部におけるものであります。それ以前については、該当事項はありません。

９．※１は、2017年５月１日付で普通株式１株につき２株とする株式分割による権利落後の最高株価及び最低株価を示しております。

10．※２は、2017年10月１日付で普通株式１株につき２株とする株式分割による権利落後の最高株価及び最低株価を示しております。

11. ※３は、2020年11月１日付で普通株式１株につき２株とする株式分割による権利落後の最高株価及び最低株価を示しております。

 

２【沿革】

年月

概要

2005年11月

不動産販売事業を目的として、東京都中野区東中野に有限会社グッドコムアセットを設立（資本金3,000千円）

2006年１月

宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許(1)第85421号）

2006年５月

本社を東京都中野区本町へ移転

2006年５月

株式会社グッドコムアセットに組織変更

2007年９月

本社を東京都新宿区西新宿五丁目へ移転

2008年１月

自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズのマンションを販売開始

2008年３月

不動産管理事業の賃貸管理業務を行うことを目的として株式会社グッドコム（前身の有限会社グッドコムの設立は1991年４月）を完全子会社化

2009年７月

当社子会社の株式会社グッドコムにて、宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許(1)第90768号）

2010年10月

本社を東京都新宿区西新宿七丁目へ移転

2011年７月

当社子会社の株式会社グッドコムにて、不動産管理事業の建物管理業務を行うことを目的として、マンション管理業の登録（国土交通大臣(1)第033780号）

2011年７月

環境や美観を配慮した壁面緑化デザイン（現ブランド名：green veil（グリーンヴェール））を採用

2015年３月

環境や美観を配慮した屋上緑化デザイン（ブランド名：skygarden（スカイガーデン））を採用

2015年３月

台湾台北市に子会社臺灣家得可睦股份有限公司を設立

2015年６月

当社子会社の臺灣家得可睦股份有限公司にて、不動産經紀業に関する許可を取得

2016年12月

東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場

2017年５月

中国上海市に子会社上海家徳可睦商務諮詢有限公司を設立

2017年６月

東京証券取引所市場第二部に市場変更

2018年４月

東京証券取引所市場第一部に指定

2019年３月

屋上ドッグランを取り入れたデザイン（ブランド名：skyrun（スカイラン））を採用

2019年７月

不動産の小口投資商品の電子取引事業を行うことを目的として、不動産特定共同事業法に係る許可を取得（東京都知事 第124号）

2020年２月

企業経営、資本政策及び株式上場に関するコンサルティング事業を行うことを目的として、子会社の株式会社キャピタルサポートコンサルティングを設立

2020年９月

家賃債務保証事業を行うことを目的として株式会社ルームバンクインシュアを完全子会社化

 

３【事業の内容】

当社グループは、当社及び子会社５社（株式会社グッドコム、株式会社ルームバンクインシュア、臺灣家得可睦股份有限公司、上海家徳可睦商務諮詢有限公司、株式会社キャピタルサポートコンサルティング）の６社で構成されております。「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念のもと、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」（※１）シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでおります。当社グループが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件（開発物件）と、マンション建設事業主から一棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件（専有物件）があります。

（※１）「GENOVIA」とは、「GENE（遺伝子）」と「VIA（Very Important Apartment）」の２語を掛け合わせた造語であります。「GENE」は、私たちが受け継いでいきたい想いを表しております。ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされております。私たちが目指すのは、このような「長い間愛され続けるマンション」を提供することであります。

「GENOVIA」シリーズの主な特徴

・「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしており、原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した１階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil（グリーンヴェール）」を採用しております。なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden（スカイガーデン）」又は屋上ドッグラン「skyrun（スカイラン）」を採用しております。

・設立以来、建築地域は東京23区中心であります。

・間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの１Kが中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやディンクス（※２）向けの１LDK、２LDK等が併設されております。

・主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台を取り揃えており、顧客の所得や趣向に応じて販売しております。

・投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしており、入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠（※３）を設置する等、防犯面にも配慮しております。

・外観やエントランス等、各物件の仕様を揃えること等で統一感を持たせており、物件及び開発用地の提供側（仕入先）にも当社グループの物件を購入する投資家側（販売先）にも建設前の段階から建設後のイメージを持っていただけます。

（※２）ディンクスとは、英語の「Double Income No Kids」の頭文字「DINKs」のことであり、共働きで意識的に子供を持たない夫婦やその生活感を意味します。当該箇所では、共働きで意識的に子供を持たない夫婦のことを意味しております。

（※３）ディンプル錠とは、シリンダー錠の一つであり、鍵は従来のような鍵山がなく、表面に多数の小さなくぼみ（ディンプル）があり、配列組み合わせが多く複製が困難な防犯能力の高い錠であります。

当社グループの事業概要は、以下のとおりであります。

なお、当社グループの業績管理の方法として、販売先ではなく、部門別の販売によって管理しており、「自社販売」又は「業者販売」セグメントに属するそれぞれの事業本部が外国人投資家に販売する場合、「自社販売」又は「業者販売」に分類する等、国内に限らないため、従来の「国内自社販売」を「自社販売」に、「国内業者販売」を「業者販売」に名称を変更しております。

また、2020年９月９日に株式会社ルームバンクインシュアの全株式を取得し、完全子会社化したことに伴い、新規事業として家賃債務保証事業を開始いたしました。なお、当該事業は、賃貸事業とのシナジー効果が高いため、従来の報告セグメント「不動産管理」に含め、「不動産管理等」に名称を変更しております。

加えて、2019年12月より新規事業として不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売を開始したことに伴い、当連結会計年度より、「Good Com Fund」を報告セグメントに追加しており、以下に示すセグメント区分は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （1）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。

(1）自社販売

当社において、個人投資家向けに自社ブランドの新築マンションを販売しております。販売にあたっては、関東圏及び中部圏の個人投資家を中心に年金や相続税対策、生命保険等との比較を反映した資産運用のライフプランを提案し、コンサルティングを行っております。

 

（2）業者販売

当社において、不動産会社等（以下「業者」といいます。）向けに自社ブランドの新築マンションを販売しております。販売にあたっては、建設事業主等への支払期日等を鑑み、業者へ販売しております。

(3）不動産管理等

連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、主に当社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っております。

また、連結子会社である株式会社ルームバンクインシュアにて、不動産賃貸借契約時に借主の保証人となる家賃債務保証事業を行っております。

（4）海外販売

連結子会社である臺灣家得可睦股份有限公司が台湾、上海家徳可睦商務諮詢有限公司が上海にてセミナー等で集客を行い、当社にて台湾及び上海の個人投資家等向けに自社ブランドの新築マンションを販売しております。

（5）Good Com Fund

当社において、不動産特定共同事業法に基づき自社ブランドの新築マンションなどを小口販売いたします。販売にあたっては、インターネットでの電子取引を利用し、オンラインセミナー等により知名度の向上を図ってまいります。

当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。

0101010_001.jpg

４【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

主要な事業の内容

議決権の所有割合

（％）

関係内容

（連結子会社）

株式会社グッドコム

東京都新宿区

10,000千円

不動産管理等

100.0

役員兼任（３名）、社員出向、事務所の賃貸借、管理業務委託

臺灣家得可睦股份有限公司

台湾台北市

5,000千

台湾ドル

海外販売

100.0

役員兼任（４名）

上海家徳可睦商務諮詢有限公司

中国上海市

10,000千円

海外販売

100.0

役員兼任（４名）

株式会社ルームバンクインシュア

東京都豊島区

50,000千円

不動産管理等

100.0

役員兼任（４名）、家賃債務保証事業

　（注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

２．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

３．当社は、2020年９月９日付で株式会社ルームバンクインシュアの全株式を取得し、連結子会社としております。

 

５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

 

2020年10月31日現在

セグメントの名称

従業員数（名）

自社販売

60

業者販売

11

不動産管理等

36

海外販売

1

Good Com Fund

2

全社（共通）

21

合計

131

　（注）１．従業員数は、就業人員であります。

２．全社（共通）は、特定のセグメントに区分できない総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

３．当社グループの業績管理の方法として、販売先ではなく、部門別の販売によって管理しており、「自社販売」又は「業者販売」セグメントに属するそれぞれの事業本部が外国人投資家に販売する場合、「自社販売」又は「業者販売」に分類する等、国内に限らないため、従来の「国内自社販売」を「自社販売」に、「国内業者販売」を「業者販売」に名称を変更しております。

４．当社は、2020年９月９日に株式会社ルームバンクインシュアの全株式を取得し、完全子会社化したことに伴い、新規事業として家賃債務保証事業を開始いたしました。なお、当該事業は、賃貸事業とのシナジー効果が高いため、従来の報告セグメント「不動産管理」に含め、「不動産管理等」に名称を変更しております。

５．当連結会計年度より新規事業として不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売を開始したことに伴い、「Good Com Fund」を報告セグメントに追加しております。

６．従業員数が前連結会計年度末と比べて増加した主な理由としては、2020年９月９日に株式会社ルームバンクインシュアの全株式を取得し、完全子会社化したことによるものであります。

 

(2）提出会社の状況

 

 

 

2020年10月31日現在

従業員数（名）

平均年齢（歳）

平均勤続年数（年）

平均年間給与（千円）

95

30.1

3.3

5,726

 

セグメントの名称

従業員数（名）

自社販売

60

業者販売

11

海外販売

1

Good Com Fund

2

全社（共通）

21

合計

95

　（注）１．従業員数は、就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）は、特定のセグメントに区分できない総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

４．当社の業績管理の方法として、販売先ではなく、部門別の販売によって管理しており、「自社販売」又は「業者販売」セグメントに属するそれぞれの事業本部が外国人投資家に販売する場合、「自社販売」又は「業者販売」に分類する等、国内に限らないため、従来の「国内自社販売」を「自社販売」に、「国内業者販売」を「業者販売」に名称を変更しております。

５．当事業年度より新規事業として不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売を開始したことに伴い、「Good Com Fund」を報告セグメントに追加しております。

 

(3）労働組合の状況

　当社グループの労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。