文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。
(1）経営方針
当社グループは、「私たちは不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、幸福になっていただくことで社会に貢献します。」という経営理念に基づき、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に投資用新築マンションを企画・開発し、個人投資家や不動産会社等への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。比較的安定した雇用の公務員を主要顧客とし、複数の販売チャネルや賃貸需要の高い立地による安定的なストックビジネスにより、新型コロナウイルスの感染拡大による影響は軽微であります。今後とも経済情勢等外部環境を見極めつつ、個人投資家の顧客層や国内外の営業対象地域を拡大、販売チャネルの増加等により、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本的な方針としております。
(2）経営戦略等
当社グループは、主力事業である投資用新築マンション販売セグメントと販売後の管理セグメントで構成されております。販売セグメントについては、複数の販売チャネルの中で、経営環境に応じて、注力する販売事業を変化させ、管理セグメントについては、ストックビジネスのため、安定的に収益を得ることができるとともに、販売増に伴い収益拡大が見込めます。このように、様々なチャネルにより、リスク分散し安定的に業容の拡大を図るポートフォリオ経営を実施しております。これにより、新型コロナウイルスの感染拡大による影響は軽微であります。
さらなる発展のためには、全セグメントの底上げが必須であり、優秀な人材の確保及び育成の強化が必要不可欠となります。そのため、積極的な採用活動を実施し、研修、教育によりコンプライアンス意識の醸成や各人の能力向上を図ってまいります。
また、不動産事業のみならず、新規事業にも積極的に取り組み、どのような経営環境でも業容を拡大できる盤石な基盤を築いてまいります。
(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループの経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標は、毎期業績予想として開示する経常利益の達成度合いであります。当社は、毎期30％の増収増益を掲げ、2026年10月期には、売上高約1,500億円、経常利益約100億円の達成を目標としております。現在の営業戦略等でも達成は可能であると考えておりますが、さらなる営業効率の改善等による利益率の改善に取り組んでおります。そのため、毎期30％の増収増益を目標としておりますが、利益率の改善等を考慮し、利益の達成を最も重視しており、その指標は経常利益となります。
(4）経営環境
当社グループが物件供給している東京23区、最寄駅徒歩10分圏内の投資用新築マンションは、世界的な新型コロナウイルスの感染拡大により経済の減速感が強い欧米の各都市よりも影響が少なく安定的な賃料収入が得られる投資商品として、特に海外の機関投資家などからの需要が拡大しております。日本国内の個人投資家においても同様で、老後の生活資金の不安等から、投資先の選別が行われる中、安定的に賃貸収入が見込め、実物資産として価値のある不動産に注目が集まっております。低金利にも後押しされ、生命保険との比較や相続税対策として購入を検討する方も増加しており、引き続き安定的な需要が見込まれます。
仕入につきましては、依然として価格上昇や競合等により厳しい状態が続いておりますが、当社の財務能力や信用力を背景に紹介等が増加し、仕入は好調に推移しております。しかしながら、新型コロナウイルスの感染拡大が主要因となり、当社グループにも悪影響を及ぼす可能性があるため、引き続き注視する必要があります。
(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社グループでは、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の５点を重要課題として取り組んでおります。
① 仕入物件の継続的な確保
当社グループにおいては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。現時点におきましては、当面の販売物件は確保しているものの、当社グループがターゲットとする東京23区では、地価上昇等により仕入物件の確保が困難になりつつあります。
当社グループは、原則、入札には参加せず、事業主、仲介業者、建設会社等から相対取引で開発用地及び物件を仕入れることを基本方針としております。また、これまでの物件開発の実績を踏まえ、過去の取引先から、開発用地及び物件のリピート紹介を受けております。
今後も前述の方針に基づき、マンション用地等の情報収集を強化し、既存取引先、新規取引先から多くの情報を集め、立地や価格等の諸条件を勘案しながら、仕入物件の継続的な確保に努める方針であります。
② 販路拡大・多様化による機動的な販売の実現
自社ブランドの「GENOVIA」シリーズの間取りは、単身者向けの１Kやディンクス向けの１LDK・２LDK等が中心となっております。また、物件の立地は東京23区を中心としてまいりました。日本国内の人口が減少している中、東京23区においては、就職や就学、外国人労働者等により今後も人口が流入し、「GENOVIA」シリーズの需要にも拡大が見込まれます。
当社グループは、「GENOVIA」シリーズの販売戸数の増加による業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保・拡大する必要があると考えております。具体的には、自社販売については、関東・中部圏中心から日本全国の個人投資家への積極的なアプローチを行い、販路の拡大に努めてまいります。業者販売については、不動産販売業者等へさらなる販路の拡大に努めてまいります。Good Com Fundは、インターネット上で登録から申し込み、契約まで全て完結する不動産DX型の小口不動産販売であり、全国の方が「いつでも」「どこでも」不動産を購入することができます。これについては、オンラインセミナーや広告等により認知度向上に努めてまいります。
また、世界及び日本経済全体の景況悪化、税制改定及び為替動向によって、国内及び海外の個人投資家の不動産購入意欲が一時的に減退することも考えられます。しかしながら、当社グループの特徴としては、自社販売、業者販売、海外販売及びGood Com Fundという４つの事業ポートフォリオを確立しており、このスキームにより、業績の拡大・安定化を図る考えであります。
さらに、当社グループは、毎期業績の30％超成長を掲げ、2026年10月期までに時価総額1,000億円を目指しており、これに向けて、現行事業の拡大やM＆A等による事業の多角化にも積極的に取り組んでおります。最近では、不動産小口販売のクラウドファンディング「Good Com Fund」事業や株式会社ルームバンクインシュアによる家賃債務保証事業に取り組んでおります。
③ 人材の確保と育成強化
当社グループは、定期的な研修・教育制度の充実等により、人材が成長することで、業容を拡大してまいりました。今後さらに事業の発展及び業容拡大を加速するためには、既存事業及び新規事業のすべての事業組織において、採用方針に従った優秀な人材の確保・定着及び育成が重要であると認識しております。
当社グループは、引き続き業容拡大を目指して新卒・中途等の積極的な採用による人員拡大により各事業部門を底上げし、業績拡大を図る方針であります。
④ 資金調達手段の多様化と財務体質の改善
一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが（これを「開発物件」といいます。）、当社グループにおいては、マンション建築事業主からマンションを１棟単位で仕入れる（これを「専有物件」といいます。）場合が主となっております。後者の場合、当社グループは初期段階で手付金等の自己負担のみで、用地仕入資金やその後の建築資金はマンション建築事業主が負担するため、当社グループとしては多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになります。
また、販売物件の採算を考慮し、借換えを行う等販売期間を延長する場合があり、その際は、資金調達が必要となります。
当社グループは、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の充実を実施しておりますが、さらなる強化に努める方針であります。具体的な施策につきましては、随時機動的に検討しております。
⑤ 顧客本位のサービスの充実と収益の最大化
当社グループでは、顧客との信頼関係構築のため、顧客のニーズに応える投資プランの提案をしております。具体的には、顧客の生命保険の代替案や年金運用、相続税対策等も考慮した上で、豊富な物件ラインナップの中から最適な資産運用プランに基づく、物件の紹介・販売に努めております。また、顧客における賃料収入の減少リスクを低減するため、顧客と当社グループとの間で空室保証契約又はサブリース契約を締結する等、顧客本位のサービスを徹底しております。
今後も、顧客との信頼関係継続のため、社員の提案・営業能力の育成に加え、コンプライアンス意識の醸成、サービスの充実を常に図る方針であります。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1）仕入に関するリスク
① 仕入物件の立地及び価格について
当社グループでは、東京23区を中心に最寄駅から徒歩10分圏内の新築マンションの用地又は建物の仕入れに努めております。
しかしながら、他社との競合や地価上昇により計画どおりの仕入が行えない場合又は仕入を行ったとしても仕入価格に見合った価格で販売できない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② マンション建築事業主からの仕入リスク
一般的な新築マンションの仕入は、用地を取得し、マンションを建築しますが、当社ではマンション建築事業主（以下「事業主」といいます。）からマンションを１棟単位で仕入れることを主としております。具体的には、当社仕様の自社ブランドマンションとするため、当社は、初期段階で手付金等の自己負担のみで、先行的な用地取得資金やその後の建築資金を負担せずに、仕入物件の確保ができることになります。
しかしながら、事業主の都合等で当該物件の建築中の事故等予期せぬ事態が発生し、建築工期が遅延した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(2）不動産引渡時期等による業績の変動及び偏重リスク
当社グループの自社販売、業者販売及び海外販売の売上計上基準は、顧客へ物件を引渡した（所有権の移転）時点で売上高を計上する引渡基準としております。
したがって、外注先との調整不足や近隣住民の反対運動や天災等の不測の事態により物件の竣工・引渡しが遅延した場合には、通期及び四半期ごとの売上高や利益が大きく変動するなど特定の四半期に偏重する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には留意する必要があります。
(3）販売に関するリスク
① 業者販売に関するリスク
当社グループは、個人投資家以外に、他の不動産会社等に業者販売をしております。業者販売をする際は、当該販売先を十分調査の上で販売しております。
しかしながら、販売先に不測の事態が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② 海外販売に関するリスク
当社グループは、日本国内の個人及び業者販売以外に、海外販売ルートも確立しております。海外販売の場合、地域特性によるビジネスリスク等が多岐にわたり存在し、当社グループは、これらのリスクを最小限にすべく十分な対策を講じた上で慎重に海外展開を進めるよう配慮しております。
しかしながら、予測困難なビジネスリスク等が発生した場合には、当該リスクが当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③ 個人販売に関するリスク
当社グループは、個人投資家が物件を購入する際は、提携金融機関の住宅ローンを利用して購入いただいております。
しかしながら、当該金融機関の融資姿勢が著しく消極的になった場合には、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④ 「Good Com Fund」事業に関するリスク
新規事業として、不動産小口化商品をクラウドファンディングで販売する「Good Com Fund」事業に取り組んでおり、その他の販売手法とは異なり、システム投資や広告宣伝費等が費用計上されております。「Good Com Fund」事業が計画通りに進捗しない場合、これらの費用が回収できず、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4）賃貸に関するリスク
① 販売前の管理物件の空室時のリスク
当社グループは、物件の竣工引渡後に不動産賃貸会社や社宅希望会社と賃貸借契約もしくは当社子会社の株式会社グッドコムにて入居募集を行い、顧客への引渡前に、入居者がいる状態での販売に努めております。物件の購入を検討される方は、入居者が既にいることから、安定的に賃料収入が得られる安心感もあり、購入意欲が促進される場合があります。
したがって、不動産賃貸会社等に賃貸借契約に応じてもらえない場合や支払能力に支障が生じた場合、もしくは入居募集の効果が得られなかった場合は、販売に支障をきたし、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② 販売後の賃貸管理物件の空室時のリスク
当社グループでは、販売したマンションを購入した個人投資家等との契約により、当該マンションの空室時に家賃保証をしております。当社グループでは、空室率を軽減するため、積極的に不動産賃貸会社や社宅希望会社と賃貸借契約を締結もしくは株式会社グッドコムにて入居募集をしておりますが、施策の効果が得られずに空室が多くなった場合には、空室保証費用が増加し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5）資金繰りに関するリスク
当社グループでは、事業主や金融機関に対する不動産仕入資金の支払期限を竣工引渡し後数カ月に設定しており、戸別に支払いをしておりますが、採算を考慮して借換えを行い、販売期間を延長する場合があります。これらは、財務体質の充実や堅調な不動産市況及びそれに基づく金融機関の積極的な融資姿勢も背景にあります。
しかしながら、不動産市況が悪化し、金融機関の融資姿勢が消極的になった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性及び資金繰りが悪化する可能性があります。
(6）有利子負債の依存と金利変動のリスク
当社グループでは、不動産仕入資金を手付金等の自己負担のみとするなど、金融機関からの借入を少なくし、有利子負債依存度の低減に努めております。一方で、販売期間延長等により、一定の借入が必要となると認識しております。資金調達手段の多様化を推進しておりますが、有利子負債は一定の水準で推移すると想定され、金利が上昇した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度は、以下のとおりであります。
（単位：千円）
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前連結会計年度末 （2019年10月31日） |
当連結会計年度末 （2020年10月31日） |
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有利子負債残高(a) |
7,309,938 |
16,075,836 |
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総資産額(b) |
15,191,783 |
25,915,684 |
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有利子負債依存度(a／b) |
48.1％ |
62.0％ |
（注）有利子負債残高は、短期及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む）、リース債務（１年内返済予定のリース債務を含む）、社債（１年内償還予定の社債を含む）の合計であります。
(7）在庫に関するリスク
当社グループは、マンション市況を考慮し、金融機関からの借り入れによりマンションの販売期間を延長する場合があります。販売期間の延長中に自然災害等の事故により、時価が取得原価を下回る等の場合は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18年７月５日）が適用され、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(8）事業の多角化に関するリスク
① 新規事業に関するリスク
当社グループは、事業拡大や収益の多様化を図るため、「Good Com Fund」事業以外にも新規事業に積極的に取り組む方針であります。今後、新規事業が想定通りに進捗しない場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② Ｍ＆Ａに関するリスク
当社グループは、今後の業容拡大等の施策として、既存事業の拡大や、新規事業への参入を目的としたM＆Aを選択肢の一つとしております。
M＆Aの実施にあたりましては、対象企業の財務、法務、ビジネス面等について、外部専門家の助言を含めた詳細なデューデリジェンスに加え、当社とのシナジー効果等を考慮した将来価値の測定について十分な検討を実施することにより各種リスクの低減に努めております。
しかしながら、事業環境の変化による事業の悪化や当初想定したシナジーや事業拡大の効果が得られず、当該のれんにかかる減損損失が発生する等、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(9）積極的な人員拡大戦略に伴うリスク
当社グループでは、業容拡大を目的に積極的な人員拡大を目指しておりますが、人員の確保ができない場合や人員拡大が収益に貢献しない場合、コストが増大し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10)法的規制等に関するリスク
当社グループが属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、借地借家法、建物の区分所有等に関する法律、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律等により、法的規制を受けております。
当社グループの事業活動の継続にあたっては、下表に掲げる免許の保有が前提となります。
宅地建物取引業者免許につきましては、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されております。また、台湾における許認可については、不動産經紀業管理条例第６条に該当する場合、不動産特定共同事業の許認可については、不動産特定共同事業法第36条に該当する場合に取り消されることがあります。なお、現状において、これらの当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。
しかしながら、関連法令等の規制が遵守できず、今後これらの許認可が取り消された場合又はこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。
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取得・登録者名 |
取得年月・許認可等の名称及び所管官庁等 |
許認可等の内容及び有効期限 |
主な許認可等の取消事由 |
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株式会社グッドコムアセット （当社）
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2006年１月13日 宅地建物取引業者免許 東京都 |
宅地建物取引業に関する許可 東京都知事 (4)第85421号 2021年１月14日から 2026年１月13日まで 以後５年ごとに更新 |
宅地建物取引業法 第５条、第66条及び第67条 |
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2019年７月11日 不動産特定共同事業許可 東京都 |
不動産特定共同事業に関する許可 東京都知事 第124号 |
不動産特定共同事業法 第36条
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株式会社グッドコム （連結子会社） |
2009年７月24日 宅地建物取引業者免許 東京都 |
宅地建物取引業に関する許可 東京都知事 (3)第90768号 2019年７月25日から 2024年７月24日まで 以後５年ごとに更新 |
宅地建物取引業法 第５条、第66条及び第67条
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2011年７月11日 マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録 国土交通省 |
マンション管理業者に関する許可 国土交通大臣 (2)第033780号 2016年７月12日から 2021年７月11日まで 以後５年ごとに更新 |
マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第83条 |
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臺灣家得可睦股份有限公司 （連結子会社） |
中華民国104年６月１日 （2015年６月１日） 不動産經紀業 臺北市政府地政局 |
不動産經紀業に関する許可
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不動産經紀業管理条例 第６条
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(11)訴訟のリスク
当社グループは、投資を目的とした新築マンションを販売しており、入居率の悪化や家賃相場の低下による賃貸収入の下落、金融機関の貸出金利の上昇による借入金返済負担の増加等、収支の悪化につながる様々な投資リスクが存在します。当社グループは、顧客に対し、これらの投資リスクについて十分説明を行い、理解していただいた上で売買契約を締結することにより、訴訟リスクの軽減を図っております。また、当社グループでは、経営におけるコンプライアンスの重要性について強く認識しており、役職員に対するコンプライアンス教育を徹底する等、コンプライアンス経営を推進することで、訴訟リスクの軽減に努めております。
しかしながら、顧客からのクレームや訴訟等が発生した場合、その結果によっては、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(12)瑕疵担保責任に関するリスク
当社グループは、販売物件について瑕疵担保責任を負っており、瑕疵に備え住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。
しかしながら、建設会社等の破綻により保険で賄いきれない補修工事費用等が発生した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(13)個人情報の漏えいリスク
当社グループは、多くの顧客（潜在顧客を含みます。）や入居者の個人情報を保有しております。個人情報の管理については、関連する社内規程を制定し、社内入退室管理やＰＣ等の持ち出し・持ち込みの管理等を徹底の上、社内情報管理システムのセキュリティー強化に取り組むとともに、役職員に対する個人情報保護に関する教育・研修を実施すること等により、個人情報保護法よりも厳しい要件であるプライバシーマークを取得し、情報管理の徹底に努めております。
しかしながら、これらの対策にもかかわらず、これらの情報が外部に漏えいした場合には、当社グループの社会的信用に影響を与え、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。
(14)経済状況等の変動リスク
景気動向、経済情勢、金利動向、販売価格動向、住宅税制等の各種税制及び建設業者の不正等の影響を受け、販売価格の変動や個人消費の低迷、顧客購買意欲の低下により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(15)災害発生のリスク
地震等の自然災害が発生した場合、不動産投資マインドの低下による販売機会の損失、空室の長期化による家賃保証費の増加、開発物件の被災に伴う補修等による工事費上昇や完成遅延等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、昨今の新型コロナウイルスに関して、最新情報の収集や社員の健康を重視した社内環境を整えることを重視し、職場の衛生管理及び感染防止対策等を実施することで事業への影響を最小限に抑えられるように努めており、現時点ではリスク要因としては特段重要性が高いと考えておりません。
しかしながら、感染が再拡大した場合、金融機関の融資引き延ばしによる引渡時期の遅延や建築工事の遅延等、当社グループの事業に影響を及ぼすとともに経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(16)潜在株式に関するリスク
当社は、業績向上への意欲と士気を一層高めること及び経営への参加意識を高めることを目的として、当社グループの役職員を対象に新株予約権（以下「ストック・オプション」といいます。）を付与しております。具体的には本書提出日の前月末現在の発行済株式総数15,201,200株に対してストック・オプションによる潜在株式数は70,400株であり、発行済株式総数の0.5％に相当いたします。なお、自己新株予約権は潜在株式数に含めておりません。
今後ストック・オプションが行使された場合には、当社の１株当たりの株式の価値は希薄化する可能性があります。また、ストック・オプションの行使によって発行された当社株式の売却によって、株価形成に影響を及ぼす可能性があります。
(1）経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は以下のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、景気動向は大きく落ち込んだものの、政府や自治体による経済対策が後押しし、一部で持ち直しの動きもみられました。しかしながら、依然として収束が見通せないことから、先行き不透明な状況が続いております。
当社グループの主要事業領域である新築マンション市場におきましては、2019年11月から2020年10月までの１年間での契約率が首都圏で65.3％（前年比5.7％増）、当社主要取扱物件エリアである都区部で62.9％（前年比4.2％増）と好調の目安と言われる70％を下回る結果となりました。なお、新型コロナウイルス感染拡大による影響等により発売戸数は減少いたしましたが、生活様式の変化による住居用物件の需要が高まったこと等から、前年同期間と比べると契約率は増加いたしました（株式会社不動産経済研究所調べ）。
当社グループにおきましては、このような経営環境のもと、東京23区を中心に「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズの新築マンションとして、「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」、「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」及び「GENOVIA skyrun（ジェノヴィア スカイラン）」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、さらにブランド力の強化を図ってまいりました。新型コロナウイルスの影響でホテルやオフィスの稼働率が低下している中、特に、業者販売において、好立地の物件を好条件で販売できたことにより、利益面で大幅な増益となる等、当社グループが供給する投資用マンションは、高利回りで安定的な投資商品として評価され、１棟単位での販売も増加いたしました。
これにより、当連結会計年度においては29棟、全750戸を販売し、仕入につきましても、24棟、全1,439戸の仕入を行いました。
以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は26,323百万円（前年同期比12.6％増）、営業利益は2,829百万円（同61.2％増）、経常利益は2,644百万円（同60.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,826百万円（同62.0％増）となりました。
また、当連結会計年度末における当社グループの財政状態は、総資産25,915百万円（前連結会計年度末比70.6％増）、負債17,518百万円（同114.3％増）、純資産8,397百万円（同19.7％増）となり、自己資本比率は32.4％となりました。
セグメント別の業績は、以下のとおりであります。
なお、当社グループの業績管理の方法として、販売先ではなく、部門別の販売によって管理しており、「自社販売」又は「業者販売」セグメントに属するそれぞれの事業本部が外国人投資家に販売する場合、「自社販売」又は「業者販売」に分類する等、国内に限らないため、従来の「国内自社販売」を「自社販売」に、「国内業者販売」を「業者販売」に名称を変更しております。
また、2020年９月９日に株式会社ルームバンクインシュアの全株式を取得し、完全子会社化したことに伴い、新規事業として家賃債務保証事業を開始いたしました。なお、当該事業は、賃貸事業とのシナジー効果が高いため、従来の報告セグメント「不動産管理」に含め、「不動産管理等」に名称を変更しております。
加えて、2019年12月より新規事業として不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売を開始したことに伴い、第１四半期連結会計期間より、「Good Com Fund」を報告セグメントに追加しております。
Ａ．自社販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを個人投資家に対し、当連結会計年度では、219戸(前年同期は205戸)を販売いたしました。
以上の結果、売上高は7,870百万円（前年同期比13.2％増）、セグメント利益は230百万円（同6.9％減）となりました。
Ｂ．業者販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを不動産会社等に対し、当連結会計年度では、529戸(前年同期は645戸)を販売いたしました。
以上の結果、売上高は17,211百万円（前年同期比9.7％増）、セグメント利益は2,123百万円（同80.8％増）となりました。
Ｃ．不動産管理等
建物管理戸数、賃貸管理戸数の堅調な増加に加え、月末入居率99％超を毎月達成いたしました。
以上の結果、売上高は1,199百万円（前年同期比59.6％増）、セグメント利益は551百万円（同52.5％増）となりました。
Ｄ．海外販売
自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルームタイプを海外の個人投資家に対し、当連結会計年度では、１戸を販売いたしました。
以上の結果、売上高は29百万円、セグメント損失は18百万円（前年同期は42百万円のセグメント損失）となりました。
Ｅ．Good Com Fund
不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品を販売し、当連結会計年度では、１戸を販売いたしました。
以上の結果、売上高は47百万円、セグメント損失は75百万円となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）は、前連結会計年度末に比べ1,618百万円増加し、6,578百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果、6,112百万円の資金減少（前連結会計年度は2,642百万円の資金減少）となりました。主な要因は、たな卸資産の増加額が8,825百万円あったことによるものであります。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果、582百万円の資金減少（前連結会計年度は56百万円の資金減少）となりました。主な要因は、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が527百万円及び無形固定資産の取得による支出が29百万円それぞれあったことによるものであります。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果、8,312百万円の資金増加（前連結会計年度は1,845百万円の資金増加）となりました。主な要因は、長期借入金の返済による支出が6,686百万円あった一方で、長期借入れによる収入が13,162百万円及び短期借入金の純増額が2,002百万円それぞれあったことによるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
Ａ．生産実績
該当事項はありません。
Ｂ．受注実績
該当事項はありません。
Ｃ．販売実績
販売実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 2019年11月１日 至 2020年10月31日） |
||
|
販売戸数（戸） |
金額（千円） |
|
|
|
前年同期比（％） |
|||
|
自社販売 |
219 |
7,870,006 |
113.2 |
|
業者販売 |
529 |
17,211,117 |
109.7 |
|
不動産管理等 |
－ |
1,199,701 |
159.6 |
|
海外販売 |
1 |
29,269 |
－ |
|
Good Com Fund |
1 |
47,066 |
－ |
|
合計 |
750 |
26,357,161 |
112.65 |
（注）１．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 （自 2018年11月１日 至 2019年10月31日） |
当連結会計年度 （自 2019年11月１日 至 2020年10月31日） |
||
|
金額 （千円） |
割合 （％） |
金額 （千円） |
割合 （％） |
|
|
ピーピーエフエー・ジャパン・ スリー特定目的会社 |
－ |
－ |
9,706,800 |
36.9 |
|
株式会社ＭＡＸＩＶ |
3,135,585 |
13.4 |
－ |
－ |
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 （1）連結財務諸表 注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮した上で行っておりますが、見積もりには不確実性が伴うため、結果としてこれらの見積りと実績が異なる場合があります。
なお、新型コロナウイルス感染症の影響については、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（1）連結財務諸表 注記事項」の「追加情報」に記載のとおりであります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
Ａ．経営成績の分析
（売上高）
当連結会計年度の売上高は、26,323百万円となり、前連結会計年度の23,376百万円に比べ12.6％増加いたしました。
自社販売の売上高は、219戸を販売し、7,870百万円（前年度13.2％増）となりました。営業効率を上げるためファミリータイプの販売に注力し、前連結会計年度に比べファミリータイプでは25戸増の115戸を販売いたしました。
業者販売の売上高は、529戸を販売し、17,211百万円（同9.7％増）となりました。前連結会計年度の645戸に比べ、116戸減少しておりますが、好立地物件の１棟単位での販売が５棟あり、同時にファミリータイプを81戸販売することができたため、戸当たり単価が上昇いたしました。（前年度は11戸の販売）
（売上総利益）
当連結会計年度の売上総利益は、4,790百万円となり、前連結会計年度の3,492百万円に比べ37.2％増加いたしました。これは主に、好立地物件を好条件で販売できたことによるものであります。
また、売上総利益率は、前連結会計年度の14.9％に比べ、3.3ポイント上昇し、18.2％となりました。
（販売費及び一般管理費）
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、1,961百万円となり、前連結会計年度の1,737百万円に比べ12.9％増加いたしました。これは主に、人員増に伴う人件費及び仕入増による借入に伴う費用の増加によるものであります。
（営業外損益）
当連結会計年度の営業外収益は、35百万円となり、前連結会計年度の31百万円に比べ12.4％増加いたしました。これは主に、雑収入が２百万円増加したためであります。
当連結会計年度の営業外費用は、220百万円となり、前連結会計年度の137百万円に比べ61.1％増加いたしました。これは主に、仕入戸数の増加に伴う借入金が増加し、支払利息及び支払手数料が71百万円増加したためであります。
Ｂ．財政状態の分析
（流動資産）
当連結会計年度末における流動資産は24,936百万円となり、前連結会計年度末に比べ10,036百万円増加いたしました。主な要因は、現金及び預金が1,618百万円、仕入増による販売物件の増加により販売用不動産が7,024百万円、仕掛販売用不動産が1,693百万円それぞれ増加したことによるものであります。
（固定資産）
当連結会計年度末における固定資産は979百万円となり、前連結会計年度末に比べ687百万円増加いたしました。主な要因は、2020年９月９日付で株式会社ルームバンクインシュアの全株式を取得したことによりのれんを539百万円計上したこと及び投資その他の資産のその他に含まれる繰延税金資産が75百万円増加したことによるものであります。
（流動負債）
当連結会計年度末における流動負債は12,925百万円となり、前連結会計年度末に比べ6,742百万円増加いたしました。主な要因は、仕入増による販売物件の増加により短期借入金が2,002百万円、１年内返済予定の長期借入金が4,127百万円それぞれ増加したことによるものであります。
（固定負債）
当連結会計年度末における固定負債は4,592百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,601百万円増加いたしました。主な要因は、仕入増による販売物件の増加により長期借入金が2,348百万円増加したことによるものであります。
（純資産）
当連結会計年度末における純資産合計は8,397百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,380百万円増加いたしました。主な要因は、配当の支払により利益剰余金が338百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,826百万円増加したことによるものであります。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
当社グループは、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」に記載のとおり、事業内容、経済状況、法的規制等、様々なリスク要因が経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。当社グループは、これらのリスク要因について注視するとともに、リスクを低減できるよう適切な対応を行ってまいります。
④ キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容ならびに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
キャッシュ・フローの状況については、「第３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであります。
当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに借入条件を勘案し、金融機関から借入れております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性の維持が重要であると認識しておりますので、金融機関からの借入れや社債の発行、新株式発行による増資等、手許資金とのバランスを考慮し、成長原資である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。
なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度については、「第２ 事業の状況 ２ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
当社は、2020年９月９日開催の取締役会において、株式会社ルームバンクインシュアの株式を取得し完全子会社化することを決議し、同日付で株式譲渡契約を締結いたしました。
詳細は、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（企業結合等関係）」に記載のとおりであります。
該当事項はありません。