第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（１）連結経営指標等

回次

第８期

第９期

第10期

第11期

第12期

決算年月

2015年６月

2016年６月

2017年６月

2018年６月

2019年６月

売上高

（千円）

6,953,562

9,841,600

14,578,595

23,278,396

29,636,707

経常利益

（千円）

175,627

195,789

268,547

1,017,276

1,433,054

親会社株主に帰属する当期純利益

（千円）

110,546

109,474

148,828

611,697

736,758

包括利益

（千円）

114,926

103,400

136,913

609,047

734,497

純資産額

（千円）

674,201

747,962

1,276,061

1,902,051

2,602,149

総資産額

（千円）

2,351,973

3,286,003

3,973,378

14,590,915

13,659,209

１株当たり純資産額

（円）

223.25

247.48

377.37

279.10

380.39

１株当たり当期純利益金額

（円）

38.56

36.25

49.21

90.27

108.28

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額

（円）

－

35.50

48.46

85.18

99.57

自己資本比率

（％）

28.7

22.7

31.9

13.0

18.9

自己資本利益率

（％）

22.6

15.4

14.8

38.6

32.8

株価収益率

（倍）

17.8

34.0

24.6

19.6

11.4

営業活動によるキャッシュ・フロー

（千円）

△17,282

△16,049

1,911,146

1,217,915

4,255,526

投資活動によるキャッシュ・フロー

（千円）

△123,209

△354,687

△1,337,471

△3,256,391

△2,118,668

財務活動によるキャッシュ・フロー

（千円）

460,103

766,930

287,518

3,423,323

△2,525,186

現金及び現金同等物の期末残高

（千円）

1,008,734

1,404,928

2,274,612

3,696,424

3,307,612

従業員数

（人）

134

152

168

239

276

（外、平均臨時雇用者数）

(17)

(36)

(43)

(65)

(53)

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．2016年４月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っております。そのため、第８期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益金額を算定しております。

３．2018年４月26日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っております。そのため、第11期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

４．第８期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

（２）提出会社の経営指標等

回次

第８期

第９期

第10期

第11期

第12期

決算年月

2015年６月

2016年６月

2017年６月

2018年６月

2019年６月

売上高

（千円）

6,418,777

8,809,819

13,474,069

14,438,554

17,003,898

経常利益

（千円）

172,208

153,755

250,151

371,458

277,583

当期純利益

（千円）

107,764

91,514

139,541

258,997

126,653

資本金

（千円）

179,820

179,820

379,780

379,780

379,780

発行済株式総数

（株）

1,532,500

3,065,000

3,402,200

6,804,400

6,804,400

純資産額

（千円）

617,327

673,129

1,181,816

1,476,793

1,489,438

総資産額

（千円）

2,032,340

2,958,635

3,649,888

8,713,378

8,111,431

１株当たり純資産額

（円）

204.41

222.71

351.86

216.60

218.46

１株当たり配当額

（円）

20.0

10.0

10.0

16.5

25.0

（うち１株当たり中間配当額）

（－）

（－）

（－）

（－）

（－）

１株当たり当期純利益金額

（円）

37.59

30.30

46.14

38.22

18.61

潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額

（円）

－

29.67

45.44

36.07

17.12

自己資本比率

（％）

30.4

22.7

32.4

16.9

18.3

自己資本利益率

（％）

24.9

14.2

15.1

19.5

8.6

株価収益率

（倍）

18.2

40.7

26.3

46.2

66.4

配当性向

（％）

26.6

33.0

21.7

43.2

134.3

従業員数

（人）

36

52

65

66

115

（外、平均臨時雇用者数）

（5）

（22）

（32）

（35）

（43）

株主総利回り

（％）

－

181.5

179.9

523.4

375.9

（比較指標：配当込みTOPIX）

（％）

(－)

(78.0)

(103.2)

(113.2)

(103.8)

最高株価

（円）

2,850

2,428

1,680

1,986

1,834

 

 

 

（2,590）

 

（2,954）

 

最低株価

（円）

1,063

992

735

1,170

712

 

 

 

（880）

 

（1,005）

 

　（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

　　　　２．2016年４月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っております。そのため、第８期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益金額を算定しております。なお、第８期の１株当たり配当額については、当該株式分割前の実際の配当金の額を記載しております。

　　　　３．2018年４月26日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っております。そのため、第11期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

　　　　４．第８期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

　　　　５．第８期の株主総利回り及び比較指標は、2014年９月19日に東京証券取引所マザーズ市場に上場したため、記載しておりません。

　　　　６．最高・最低株価は東京証券取引所マザーズにおけるものであります。

　　　　７．第９期及び第11期の株価については株式分割後の最高株価及び最低株価を記載しており、（　）内に株式分割前の最高株価及び最低株価を記載しております。

２【沿革】

　当社は、2007年９月東京都渋谷区にて創業し、2007年12月に宅地建物取引業者免許を取得後、一般消費者に対し、住居用不動産の転貸借事業（サブリース事業）、住居用不動産の仲介及び斡旋を行う賃貸仲介事業を軸に、主に20代～30代の単身者向けに住まいの提供を行ってまいりました。

　2012年５月より住居用不動産の取得及び売却を検討している一般消費者に対して、不動産の購入及び売却を行うインベスト事業を開始し、対象とする顧客層を拡げてまいりました。

　2016年11月には少額短期保険事業を開始し2017年９月より家財保険・賠償責任保険などの保険商品を提供できるようになりました。また10月には、投資用マンションの開発・販売をする株式会社ヴェリタス・インベストメントをM&Aにより100％子会社化し、マンション開発から販売、サブリース、賃貸仲介まで一気通貫で手掛けるようになりました。

　2018年12月には、ソフトウェア開発やイントラ構築を行っている株式会社PC-DOCTORS(現株式会社RPAリテックラボ)をM&Aにより100％子会社化しRPA（ロボティック・プロセス・オートメーション/Robotic Process Automation）をはじめとした不動産テック事業を開始しました。

 

　当社の設立から現在に至るまでの経緯は、次のとおりです。

年　月

概　　要

2007年９月

当社設立（東京都渋谷区）

2007年11月

本社を東京都目黒区に移転

2007年12月

宅地建物取引業者免許を取得（東京都知事（1）第88386号）
プロパティマネジメント事業開始
渋谷店開店し、賃貸仲介事業開始

2010年１月

株式会社ジョイント・コーポレーションより株式会社ジョイント・ルームピア（現株式会社アンビション・ルームピア（道玄坂店・中目黒店・高田馬場店・早稲田店・相模大野店の計５店舗））をM&Aにより100％子会社化（社名を株式会社アンビション・ルームピアに変更）

2010年７月

宅地建物取引業者免許（国土交通大臣免許（1）第8023号）へ変更登録

2011年８月

当社で運営していた賃貸仲介店舗５店舗を会社分割により子会社である株式会社アンビション・ルームピアへ統合

2011年12月

家賃保証業として、株式会社ルームギャランティを設立

2012年２月

プライバシーマーク取得

2012年３月

本社を東京都渋谷区桜丘町に移転

2012年５月

インベスト事業開始

2014年９月

東京証券取引所マザーズ市場に株式上場

2015年４月

事務代行業として、AMBITION VIETNAM CO.,LTDを設立

2015年６月

神奈川県にて賃貸仲介店舗を展開する株式会社VALOR（横浜店・日吉店・上大岡店・二俣川店・武蔵小杉店の計５店舗）をM&Aにより100％子会社化

2015年11月

2016年８月

2016年11月

 

2017年７月

 

2018年２月

2018年12月

本社を東京都渋谷区神宮前に移転

不動産開発業として、共同出資により株式会社ADAMを設立

少額短期保険業として、株式会社ホープ少額短期準備会社（現株式会社ホープ少額短期保険）を設立

投資用デザイナーズマンションの開発、売買、賃貸借、管理及び仲介を業とする株式会社ヴェリタス・インベストメントをM&Aにより100％子会社化

株式会社ADAMを吸収合併

株式会社PC-DOCTORS（現株式会社RPAリテックラボ）をM&Aにより100％子会社化

 

３【事業の内容】

（当社グループの状況）

　当社グループは、当社と連結子会社８社（株式会社アンビション・ルームピア、株式会社VALOR、AMBITION VIENTNAM CO.,LTD、株式会社ホープ少額短期保険、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社Not Found、株式会社VISION、株式会社RPAリテックラボ）、非連結子会社１社（株式会社ルームギャランティ）の計10社により構成されており、プロパティマネジメント事業、賃貸仲介事業、インベスト事業を主たる事業として取り組んでおります。事業セグメント及び各社の分担は次のとおりとなっております。

　なお、次の３部門は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

 

（１）プロパティマネジメント事業

　プロパティマネジメント事業は、当社グループの中核事業であり、顧客（不動産所有者）から家賃保証付きで借上げた物件を一般消費者に賃貸する事業（サブリース）、不動産物件保有者の入居者募集代理業務や入退去時の原状回復業務等を行っております。当該事業につきましては、当社、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社VALOR、株式会社ルームギャランティが行っております。

　当社グループのプロパティマネジメント事業については、当社グループの賃貸仲介力を生かし、高入居率を維持することで、より高い保証家賃の設定を実現するとともに、独立系の「サブリース業者」として、自社で賃貸仲介事業部門を保有していない「投資用不動産販売会社」に対して、営業活動を行っております。また、一般消費者に対して、引越時の初期費用を抑える「ALL ZERO PLAN」（敷金・礼金・保証料が０円）「SUPER ZERO PLAN」（敷金・礼金・保証料・初回家賃・更新料が０円）といった賃料プランを設定することで、多様なスタイルを実現した結果、一般消費者のライフスタイルに合わせた「住まい」の提供を図っております。

 

（２）賃貸仲介事業

　賃貸仲介事業は、営業店舗を構え、賃貸物件を探している一般消費者に対し、プロパティマネジメント事業にて管理する物件（以下、「自社物件」という。）に加え、他社が管理する物件（以下、「他社物件」という。）を紹介し、賃貸物件の仲介・斡旋及び当該業務に付随する引っ越し等の業者を斡旋する業務を行っております。当該事業につきましては、株式会社アンビション・ルームピア及び株式会社VALORが行っております。

　当社グループの賃貸仲介事業については、一般消費者にとって「アクセスしやすい」「店内へ入りやすい」をコンセプトに、都内ターミナル駅から徒歩圏、１Ｆ、店内の様子を店外から見られるよう「ガラス張り」で店舗を整備すると同時に、自社物件を優先的に一般消費者に対して情報提供することで、「他社では取り扱っていない物件」による当社への来店動機を高めております。また、今後はインターネットの進化とともに、利便性の良い駅近くの空中店舗にも出店を検討しております。

 

（３）インベスト事業

　インベスト事業は、首都圏のプレミアムエリア（目黒区、渋谷区、新宿区、港区、品川区、中央区）を主として、新築デザイナーズマンションの開発、販売を事業として行っており、当社が取り扱う物件は、分譲使用のハイクオリティのデザイナーズマンションで、アパート、コーポ、鉄筋構造のマンションとは一線を画しております。また、「築年数が古い」や「入居者がいない」などの理由で「不動産価値」が適正に評価されていない住居用不動産を取得し、適切な評価価値へ戻すための「バリューアップ（内装工事や賃貸付け）」を行ったうえで、適正価格にて一般消費者向けに販売することを事業として行っております。当該事業につきましては、当社、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社Not Found、株式会社VISIONが行っております。

　当社のインベスト事業については、バリューアップにおいても、当社グループのもつ賃貸仲介力を生かした「短期間での投資用不動産の価値創造」や「リノベーション住宅推進協議会への参加を通じて、より信頼性のある中古住宅へのリフォーム」を推進することで、他社と差別化を図っております。

 

　　これらの事業の系統図は次のとおりとなります。

 

0101010_001.png

 

４【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

(千円)

主要な事業の内容

議決権の所有割合又は被所有割合

(％)

関係内容

（連結子会社）

株式会社アンビション・ルームピア

 

東京都渋谷区

35,000

賃貸仲介事業

      100

当社管理物件を中心に首都圏内で不動産賃貸仲介店舗を展開している。

 

株式会社VALOR

 

神奈川県横浜市西区

20,000

プロパティマネジメント事業、賃貸仲介事業

      100

当社管理物件を中心に神奈川県内で賃貸管理及び賃貸仲介業を展開している。

 

AMBITION VIETNAM CO.,LTD

 

ベトナム社会主義共和国

ホーチミン市

230,000

USD

その他

      100

当社のシステム開発及び入力代行業を行っている。

 

株式会社ホープ少額短期保険

 

東京都渋谷区

103,940

その他

      93.1

当社管理物件を中心に不動産賃借人の少額短期保険業を行っている。

 

株式会社ヴェリタス・インベストメント

（注）２.６

東京都渋谷区

100,000

インベスト事業

      100

東京都及び神奈川県のプレミアムエリアで不動産開発及び販売業を行っている。

 

株式会社Not Found

（注）３.４

東京都渋谷区

30,000

インベスト事業

      100

(100)

不動産販売仲介業を行っている。

 

株式会社VISION

（注）３.５

東京都渋谷区

10,000

インベスト事業

      100

(100)

不動産販売代理業を行っている。

 

株式会社RPAリテックラボ（注）７

東京都渋谷区

1,000

その他

      100

ソフトウェア開発、ITインフラ開発、保守メンテナンス等を行っている。

　（注）１．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

２．特定子会社に該当しております。

３．議決権の所有割合の（　）内は、間接所有割合で内数であります。

４．株式会社Not Foundに対する間接所有は、株式会社ヴェリタス・インベストメントであります。

５．株式会社VISIONに対する間接所有は、株式会社ヴェリタス・インベストメントであります。

６．株式会社ヴェリタス・インベストメントについては、売上高（連結会社相互間の内部売上高を除く。）の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

主要な損益情報等　　　（１）売上高　　　12,589百万円

（２）経常利益　　 1,196百万円

（３）当期純利益　　 751百万円

（４）純資産額　　 3,301百万円

（５）総資産額　　 7,737百万円

７．当社は、2018年12月20日付で、株式会社PC-DOCTORS（現株式会社PRAリテックラボ）の株式を取得し100％子会社化いたしました。

 

５【従業員の状況】

（１）連結会社の状況

 

2019年６月30日現在

セグメントの名称

従業員数（人）

プロパティマネジメント事業

57

(29)

賃貸仲介事業

81

(6)

インベスト事業

73

(5)

報告セグメント計

211

(40)

その他（不動産テック事業・少額短期保険事業等）

33

(－)

全社（共通）

32

(13)

合計

276

(53)

　（注）１．従業員数は就業人員（当社グループから社外への出向者及び社外から当社グループへの出向者はおりません。）であり、臨時雇用者数（パートタイマーを含む。）は、年間の平均人員を（  ）外数で記載しております。

２．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

 

（２）提出会社の状況

 

 

 

 

2019年６月30日現在

従業員数（人）

平均年齢（歳）

平均勤続年数（年）

平均年間給与（円）

115

(43)

31.4

3.0

4,320,343

 

セグメントの名称

従業員数（人）

プロパティマネジメント事業

49

(29)

賃貸仲介事業

21

(－)

インベスト事業

16

(4)

報告セグメント計

86

(33)

その他

14

(－)

全社（共通）

15

(10)

合計

115

(43)

　（注）１．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（パートタイマーを含む。）は、年間の平均人員を（  ）外数で記載しております。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

 

（３）労働組合の状況

　当社グループには労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。