## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

#### (1) 企業理念

「住まい」の未来を創造するという「大志」を抱いて、出会った人全てに「夢」を提供できる「リアルカンパニー」を目指します。

「夢を目標に！目標を現実に！」

#### (2) 経営方針

当社グループは、『企画・開発・仕入れ・販売・売買仲介・賃貸管理・賃貸仲介』と住まいを取り巻くサービスをワンストップで対応し、「不動産DX企業」として更なる成長を遂げることを考えております。

主力のプロパティマネジメント（賃貸管理）事業では、東京23区を中心に管理物件数を増加させ、その増加した管理物件を賃貸仲介事業にて積極的に紹介を行うことで、高入居率を維持してまいります。管理戸数と入居率を売上高及び利益の先行指標として重要視しており、サブリース管理戸数は前期比7.1％増の11,914戸・入居率95.7％（2021年６月30日現在）と順調な推移となっております。

今後は、「デジタルトランスフォーメーション（DX）」を推進し、「既存ビジネスの深化」と同時に、顧客と時代のニーズを発掘し「新規ビジネスへの挑戦」に注力してまいります。

#### (3) 経営環境

当社グループが主力とするマーケットは、東京23区を中心とした首都圏です。日本の人口は2010年をピークに減少に転じております。しかし、東京都の単独世帯は増加しており、その傾向は、2030年まで続くと見込まれております。当社グループが取り扱うサブリース物件の多くは、東京23区内に分布しております。デザイナーズを中心とした１人暮らし向け物件を多く管理しており、当社グループの強みの一つでもあります単身向けマーケットの増加は追い風となります。

また、デジタルトランスフォーメーション(DX)を促進することで、更なる成長を目指します。

#### (4) 対処すべき課題

今後、業界での競争力を強化し、お客様満足度を向上させるとともに、株主をはじめとする全ての利害関係者に対する企業価値を高めるために取り組まなければならない項目は次のとおりであります。

##### ①　コンプライアンスの徹底

当社グループは、国土交通省の宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣免許（免許証番号：国土交通大臣（３）第8023号）を取得しております。また、金融庁の保険業法に基づき、関東財務局の登録認可（関東財務局長［少額短期保険］第80号）を受けており、当社グループが属する不動産業界は、当該法規制等の下に事業展開しております。法令遵守は企業存続の基本であり、前提であることから、宅地建物取引業法のみならず、関係諸法令を遵守することは当然のことであるとの認識で事業活動をしております。これは将来においても変わることのない方針であるため、全社的に更なる徹底が必要であると考えており、定期的に全社員を対象にした研修を行うなど、コンプライアンス意識の更なる徹底を図っております。

②　お客様満足度の向上

当社グループでは、物件所有者・入居者の多様化するニーズに応えるため、サービスの内容を常に見直し、より質の高いサービスを提供できるようサービスの向上に努めます。そのベースとなるものは、当社が管理する転貸借（サブリース）物件を多数確保することであると認識しております。転貸借物件を確保するために、現在の不動産開発業者だけでなく、個人所有不動産の賃貸管理を受託するべく、リアルとデジタルを通じて積極的に広告活動を行ってまいります。

また、賃貸仲介業においては、物件自体の魅力に加え、質の高い接客、提案を行っていくことが他社との差別化に繋がると考えており、全社員研修を数多く行うことでその向上に努めております。

③　人材教育の強化

当社グループの成長を支えている最大の資産は人材であり、優秀な人材を採用し、また育成することは重要な課題であると認識しております。そのために事業活動の要となる人材の確保・育成強化に努めます。具体的には、採用活動を積極的に行い、人員確保を行うとともに、管理職・役員候補の人材を養成する観点からの社員教育をはじめとして、部門間の垣根を越えた各研修プログラムに基づき、計画的に研修を実施することで人材教育を強化してまいります。

④　デジタルトランスフォーメーション（DX）の推進

当社グループでは、デジタルトランスフォーメーション（DX）を推進し、AI・RPA技術の活用により社内業務を効率化しており、その技術を不動産事業者向けに提供しております。WEB集客、リモート接客、リモート内見やIT重要事項説明が可能な設備を整え、コロナ禍でも、接客・内見・契約に至る全てをオンラインで完結できる対応をしております。

DXの推進により、人間が得意とする、お客様対応業務の充実、新たな価値創出に向けた企画等に従業員の時間を割り当てられる組織づくり、コロナ禍においても働き続けられる働き方改革を実施してまいります。

⑤　集客力の強化とブランディングの徹底
良質な物件をより多くの一般消費者へ露出し、集客を図ってまいります。具体的には、各種インターネット媒体に対し、AI・RPA技術を用いて物件情報を積極的に公開することと、自社ホームページの内容を充実させることで、インターネット媒体からの自社ホームページへの誘導を強化し、効率的な集客を図ってまいります。

⑥　顧客のニーズに合わせた商品企画

自社管理物件の強みを生かして、多様化する入居者のニーズに合わせた家賃プランの開発などを行うことで、より多くの顧客を取り込んでまいります。また、自社管理物件の商品企画力をさらに強化していきたいと考えております。

⑦　継続的な開発用地の確保

当社グループが取り扱う投資用マンションは首都圏のプレミアムエリアを主として開発を行っており、継続的な開発用地の確保が課題であります。近年の安定した土地供給量を背景に、当社グループの物件調達実績に基づく情報ネットワークを活用し、引き続き安定的な開発用地の確保に取り組んでまいります。また、デザイン力を生かした魅力あるマンション開発をさらに強化し、他社との差別化を図ってまいります。

⑧　新規収益事業の創出

中長期的な視点では、新規収益事業の創出も必要だと考えております。引き続き、AI・RPAの活用とともに、ブロックチェーンのような先鋭技術はもちろんのこと、有望な企業への投資、また現在主力となっている不動産業の関連事業として取り組んでいる新感覚お部屋探しアプリ『ルムコン』のような新商品開発等、新たな収益源を積極的に探索・検討することに取り組んでまいります。

### ２ 【事業等のリスク】

当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資家の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。

なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以降の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。

また、以下の記載は当社株式への投資に関するリスクを全て網羅するものではありませんので、この点ご留意ください。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、不確実性を内包しているため、実際の結果とは異なる可能性があります。

#### (1) 不動産業に関する各種関係諸法令の変更について

当社グループは不動産業に属し、監督官庁(国土交通大臣等)から宅地建物取引業免許を取得しており、かつ「宅地建物取引業法」及び関連する各種関係法令によって規制を受けて事業活動しております。現時点におきましては、当該免許等の取消し等重大な行政処分の対象となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由によって当該免許等の取消しを含む行政処分がなされ、またはこれらの更新が認められない場合には、当社グループの事業活動に支障を来すとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、これらの法令等が改廃または新たな法的規制が生じた場合にも、当社グループの業績及び事業活動に影響を及ぼす可能性があります。なお、法的規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。

(許認可等の状況)

会社名 | 許認可等の名称 | 許認可登録番号 | 有効期間、登録日等 | 関係法令 | 許認可等の取消または 更新拒否の事由等
株式会社ＡＭＢＩＴＩＯＮ | 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣免許 (３)第8023号 | 2020年７月24日～ 2025年７月23日 | 宅地建物取引業法 | 第５条及び第66条
不動産特定共同事業者許可 | 東京都知事 第127号 | 2019年11月25日 許可 | 不動産特定共同事業法 | 第11条及び第36条
株式会社VALOR | 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣免許 (１)第9662号 | 2019年12月28日～ 2024年12月27日 | 宅地建物取引業法 | 第５条及び第66条
株式会社ヴェリタス・インベストメント | 宅地建物取引業免許 | 東京都知事免許 (３)第89191号 | 2018年５月10日～ 2023年５月９日 | 宅地建物取引業法 | 第５条及び第66条
一級建築士事務所登録 | 東京都知事登録 第55840号 | 2019年10月５日～ 2024年10月４日 | 建築士法 | 第23条、第26条
株式会社アンビション・エージェンシー | 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣免許 (１)第9692号 | 2020年２月29日～ 2025年２月28日 | 宅地建物取引業法 | 第５条及び第66条
株式会社VISION | 宅地建物取引業免許 | 東京都知事免許 (２)第96674号 | 2019年５月31日～ 2024年５月30日 | 宅地建物取引業法 | 第５条及び第66条
株式会社アンビション・レント | 宅地建物取引業免許 | 東京都知事免許 (１)第104114号 | 2019年11月２日～ 2024年11月１日 | 宅地建物取引業法 | 第５条及び第66条
株式会社アンビション・パートナー | 宅地建物取引業免許 | 東京都知事免許 (１)第104036号 | 2019年10月19日～ 2024年10月18日 | 宅地建物取引業法 | 第５条及び第66条

#### (2) 不動産の表示に関する公正競争規約について

不動産業界は公正取引委員会の認定をうけ、「不動産の表示に関する公正競争規約」及び「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」を設定しております。当社グループはこれらの規約を遵守し業務を遂行するように努めておりますが、万一、不測の事態によって規約に違反する行為が行われた場合、当社グループにおけるお客様からの信頼性の低下、業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (3) 保険代理業について

当社グループの仲介関連業務である保険募集代理店業務の運営は、保険業法及びその関連法令並びにそれに基づく関係当局の監督等による規制、元受保険会社の指導等を受けております。万が一保険業法及びその関連法令に抵触するような事態が発生した場合、当社グループの事業及び業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (4) 少額短期保険の引受について

当社グループの少額短期保険事業においては、台風等の自然災害に関わるリスクなど様々なリスクを引き受けております。保険料設定時に想定している経済情勢や保険事故発生率等が、その想定に反して変動した場合には、当社グループの業績や財政状態に影響が生じる可能性があります。このような場合に備えて、保険業法の定めにより異常危険準備金等を積み立てておりますが、この準備金等が実際の保険金支払に対して十分でない可能性もあります。このような予測を超える頻度や規模で自然災害が発生した場合には、当社グループの業績や財政状態に影響が生じる可能性があります。

#### (5) 外部環境について

当社グループの事業は、景気動向、金利動向、地価動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化、税制の変更、大幅な金利の上昇、建築工事費の上昇、あるいは急激な地価の下落の発生、未曽有の天災の発生等、諸情勢に変化があった場合には、プロパティマネジメント事業及び賃貸仲介事業においては、賃貸住宅の家主等の事業意欲の減退及び借主の借換え需要の低下等によって賃貸住宅市況に影響を発生させる可能性があり、インベスト事業においては購買者の不動産購入意欲を減退させる可能性があり、その場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

#### (6) 賃貸住宅の需給関係について

わが国の人口は今後減少が見込まれております。世帯数についても、現時点では単身者世帯の増加により世帯数は増加しているものの、今後は減少していく見込みです。その結果、入居者獲得競争が激化し、家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループが受け取る「受取家賃」及び「仲介手数料」が減少する可能性があり、その結果、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (7) 競合他社の動向について

大手仲介管理会社による多店舗展開及び賃貸物件の自社への取り込みが、より先鋭化している状況においては、当社グループが取扱う賃貸物件の確保が困難になる可能性があります。当社グループは、当社グループが保有する人的ネットワークを通じて、賃貸物件の確保に注力いたしますが、当社グループが適時に十分な賃貸物件の確保ができなかった場合、並びに今後の不動産賃貸仲介市場の動向によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (8) 店舗展開について

当社グループは店舗展開による成長を目指しておりますが、下記の要因により、出店計画に支障を生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

##### ①　出店予定地での物件の制約について

当社グループが出店を希望する物件は駅前の立地物件であり、当該物件は同業他社のみならず、他業態者も出店等を希望する物件でもあるため、適切な物件が見つからず、出店できないまたは別条件の物件に出店する等、当初の出店計画に支障が生ずる可能性があります。

##### ②　競合他社の店舗展開等の動向に伴う影響について

当社グループは、今後も東京圏で事業展開を計画しておりますが、当該地域は競合関係にある事業者も事業展開を進めている地域でもあります。そのため、同業他社の店舗展開の進捗状況によっては当社グループの出店計画に支障が生ずる可能性があります。

#### (9) 自然災害・事故災害について

当社グループは、東京圏を営業エリアとしており、当該エリアで自然災害やテロ等、不測の事態が発生した場合は、当社グループの実績に影響を及ぼす可能性があります。

##### ①　自然災害等によるリスク

当社グループは、自然災害・テロ等に対する被害・損害を最小限にするための防災、減災、さらには危機管理体制を重要なものと位置付けて取り組んでおりますが、自然災害等の不測の事態が発生した場合は、その発生規模の程度によって人的・物的な被害を受ける可能性があります。

##### ②　新型コロナウイルス等、感染拡大によるリスク

当社グループの従業員に新型コロナウイルス、インフルエンザ、ノロウイルス等の感染の発生によって、従業員等の感染や、感染拡大防止のため事業等が出来なくなることが予想されます。また新型コロナウイルス感染症の流行が長期化した場合、景気後退と消費意欲後退への影響が懸念されており、当社グループの経営成績、財務状況等に影響を与える可能性があります。

当社グループでは、今回の新型コロナウイルス対応につきましては、代表取締役社長を対策本部長とする対策本部を設置し、雇用と健康を守ることを第一に、全事業所の感染症対策を講じております。

新型コロナウイルス感染リスクに左右されず安心して契約ができるようにすることで、お客様ならびに従業員を新型コロナウイルスの感染から守るとともに、今後も状況の推移に鑑み迅速な対応をすべく、取り組みを強化してまいります。

#### (10) 個人情報保護法について

当社グループは宅地建物取引業者として法令の定めに従い、取引情報に関し守秘義務があり、情報の秘密保持に努めて参りましたが、個人情報保護法の改正に伴い、情報セキュリティの更なる強化を行っております。しかし、仮に個人情報の漏洩が発生した場合には、信用が失墜し当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

##### (11) ブランドイメージによる影響について

当社グループの営業拠点は全て「ルームピア」及び「VALOR」を統一ブランドとして事業展開しており、何らかの不祥事や、当社に対するネガティブな情報や風評が流れた場合には、ブランドイメージの低下を招き、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

#### (12) 礼金・敷引金・更新料について

不動産業界の一般的な慣行として、入居者との賃貸借契約において、賃貸住宅への新規入居時に礼金や敷引金を、契約更新時に更新料を設定しているケースがあります。礼金とは入居時に賃借人から受領する金銭で、退居時においても返還しないものをいいます。敷引金とは入居時に賃借人から差し入れられる敷金のうち一定割合を退去時においても返還しないことを予め定めておくもので、礼金に似た性格を有しております。更新料は契約更新時に賃借人から受領するものですが、事務手数料名目で受領するものとは異なるものです。当社グループにおいても礼金・敷引金・更新料を受領している物件が存在しております。近年、これらの金銭について消費者契約法を根拠として入居者が返還を求める訴訟が複数例発生しておりますが、2011年５月及び７月の最高裁判所の判決により、一定の条件のもとで敷引金・更新料の有効性が認められることとなりました。

しかしながら、礼金・敷引金・更新料については一般消費者からの批判もあることから、当該収益は将来的に減少していく可能性があります。当社グループは収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要がありますが、十分に家賃に転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

#### (13) 不動産賃貸管理について

##### ①　「保証賃料」の査定について

当社グループは、案件元のデベロッパーあるいは不動産オーナーから賃貸する際に支払う賃貸料(以下、「保証賃料」という。)を、以下の手順で決定しております。

まず、案件元のデベロッパーあるいは不動産オーナーから、サブリース候補物件の情報が当社グループに持ち込まれます。次に、当社グループが当該物件の管理をするための「募集賃料」を仮設定します。その際、「募集賃料」の妥当性を検証するため、近隣同種の物件情報及び候補物件の現地調査結果等を参考に、当社グループにおいて独自の調査を行います。その後、固定期間(最長５年間)における空室発生や家賃下落を勘案し、当社グループが「保証賃料」を査定します。しかしながら、当該物件の所在するエリアにおいて賃貸住宅市場の環境や競合状況が変化する等により、当社グループの設定した「保証賃料」が結果的に不適切なものとなる可能性があります。その場合、当初想定していなかった「募集賃料」の減額が発生し、十分な賃料収入が確保できない可能性があり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

##### ②　サブリース解約リスクについて

当社グループは不動産オーナーとの間でサブリース契約(不動産オーナーの所有する賃貸用不動産を、入居者に転貸することを前提として当社グループが賃借する契約)を締結しております。当該サブリース契約は、契約期間が最長５年間という長期の契約となっておりますが、契約期間中においても事前通知(３ヶ月前)することにより、当社グループ及び不動産オーナーのいずれからでも中途解約することが可能となっております。したがって、例えば対象物件の譲渡または相続により所有者に変更があった場合や、収益性の高まった場合において、不動産オーナー側から解約することも可能であります。物件の入居率を高い水準で維持するためには当社グループの継続的な関与が必要であることを、当社グループは不動産オーナーに対して訴求していく方針でありますが、かかる当社グループの努力にもかかわらず不動産オーナーからの解約が増加した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

##### ③　入居率低下リスクについて

当社グループでは不動産オーナーより借上げた賃貸用不動産を入居者へ転貸し、入居者から得られる賃料収入を収入源としております。賃貸不動産に対するニーズは景気の変動に影響を受けやすく、経済情勢が悪化した場合、賃料収入に予期せぬ影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、安定的に入居者を確保しており、過去の推移からも入居率の変動は景気変動に比し小さい傾向にありますが、国内景気が冷え込み、これを受けて不動産市況が悪化し、入居率が下落した結果、賃貸収入が減少し、保証賃料を下回った場合、当社グループの業績に影響が及ぶ可能性があります。

#### (14) 収益の季節変動性について

当社グループの売上高は、日本の慣習である３月末や４月初めでの大卒学生の入社や人事異動、ならびに進学等による転居需要の多い第３四半期、特に３月に集中する傾向があります。その季節変動性の要因となっている日本の慣習や慣例に変化があった場合には転居の分散化により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当連結会計年度の各四半期の業績は、次のとおりであります。

| 2021年６月期
第１四半期 | 第２四半期 | 第３四半期 | 第４四半期
売上高(千円) | 7,230,488 | 9,209,682 | 7,242,860 | 6,846,581
営業利益(千円) | 254,975 | 223,825 | 356,204 | 143,047
経常利益(千円) | 200,011 | 231,095 | 321,487 | 145,172

#### (15) 有利子負債への依存について

当社グループは、販売用不動産の取得資金の一部を、主として金融機関からの借入金によって調達しているため、有利子負債への依存度が当連結会計年度末で総資産の62.2％となっております。今後、利益計上により自己資本の充実に注力する方針ではありますが、金融政策や経済情勢等により金利水準に変動があった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

#### (16) 組織体制について

##### ①　特定人物への依存について

当社グループの創業者であり代表取締役社長である清水剛は、当社グループの経営方針・戦略の決定及び事業の推進等の面において重要な役割を果たしております。同氏が当社グループの業務執行から離れることを現時点において想定してはおりませんが、当社グループでは今後、同氏に過度に依存しないよう組織的な経営体制の構築や人材育成を進めていきたいと考えております。しかしながら、不測の事態等により同氏の当社グループにおける業務執行が困難となった場合、場合によっては当社グループの業績及び今後の事業展開等に影響を及ぼす可能性があります。

##### ②　人材の確保について

当社グループは不動産賃貸事業に関する各分野において幅広い知識と経験を必要とする業務を行っており、各分野において有能で熟練した人材が必要とされます。お客さまに高水準のサービスを提供するため、人材の確保とその育成が欠かせません。しかしながら、人材の確保が思うように進まない場合や、社外流出等何らかの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合には、当社グループの事業活動に支障が生じ、業績に悪影響を与える可能性があります。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

#### (1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。

##### ①　経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルスの感染拡大によって世界的に経済活動が停滞するなか、国内においては、緊急事態宣言の発出・解除が繰り返され、収束の見通しが立たない先行きの不透明な状況が続いております。一方で、ワクチンの接種も始まり、社会経済活動の正常化への期待も高まっております。新型コロナウイルス感染症との共存が必要となったニューノーマルの下で、新しい生活様式、働き方が求められております。

当社グループが属する不動産業界におきましては、2021年６月の新築住宅着工戸数は76,312戸、前年同月比で7.3％増となり４か月連続の増加となりました。当社グループ事業の主となる分譲マンションにおける2021年６月の新築住宅着工戸数は7,024戸、前年同月比16.6％減となりましたが、４月は前年同月比0.5％増、５月は前年同月比1.6％増と増減を繰り返しており先行きの読めない状況が続いております。また、首都圏マンションの初月契約率については、2021年４月が73.6％、５月が69.3％、６月が72.5％となり、好不況の判断基準となる70％近くを推移しております。回復傾向にはありますが、新型コロナウイルスの感染拡大に歯止めがかからないことを踏まえると、市場回復のペースが本格化するには、今しばらくの時間が必要と考えられます。一方、新型コロナウイルスの感染拡大により、家で過ごす時間が大幅に増えたことで、新築、中古を問わず住宅に対する関心はより深まっております。ニューノーマルの下で住宅への新たな需要を喚起するきっかけとなっており、今後住宅市場の需要が活発になると考えられます。

このような市場環境の中、当社グループは当連結会計年度において、2021年２月、ITを活用した重要事項説明（IT重説）の社会実験登録事業者として認定を受けたことにより、これまで推進してきたオンライン説明に加えて重要事項説明書の電子契約を行うことが可能となりました。また、2021年３月、日本マーケティングリサーチ機構によるブランドイメージ調査において、「都内デザイナーズマンション管理No.１」及び「サブリースオーナー信頼度No.１」を獲得いたしました。新型コロナウイルスの感染拡大が続いておりますが、コア事業のプロパティマネジメント事業における管理戸数は順調に増加しております。インベスト事業においては物件販売が好調である他、賃貸仲介事業については黒字転換を達成いたしました。

また、2021年６月期方針とした『不動産DX企業としての成長基盤を構築する１年』に沿って全社的なDXを推進した結果、2021年４月、経済産業省が定める「DX認定取得事業者」の選定を受けた他、一般社団法人「DX不動産推進協会」を８社共同で設立し、代表取締役社長清水剛が理事に就任いたしました。

その結果、当連結会計年度の売上高は30,529,613千円(前期比11.4％増加)、営業利益は978,053千円(前期比6.1％増加)、経常利益は897,767千円(前期比9.8％増加)、親会社株主に帰属する当期純利益は595,074千円(前期比81.6％増加)となりました。

セグメント別の事業状況につきましては、以下のとおりです。

(プロパティマネジメント事業)

プロパティマネジメント事業は、主に住居用不動産の転貸借（サブリース）を行っており、管理戸数の増大及び高入居率の維持を基本方針として事業展開しております。

連結会計年度におきましても、KPI（重要業績評価指標）である管理戸数については21,681戸（前期比1,338戸増）、サブリース管理戸数については11,914戸（前期比797戸増）と順調に拡大いたしました。通常、管理戸数が２万戸を超えると成長率は鈍化する傾向にあるものの、当社は独自のノウハウとネットワークにより業界平均を上回る成長率をキープし続けております。

一方、当連結会計年度において、積極的な営業活動を行い、新型コロナウイルス感染症収束後の需要に備え、新規管理物件増加に注力いたしました。当連結会計年度末時点の入居率は95.7％（前期末は96.6％）となっております。入居率低下の理由につきましては、第４四半期で新規受託件数が増加したことに伴う一時要因と緊急事態宣言下での悪影響が重なったことによります。

その結果、売上高は15,515,074千円(前期比5.1％増)、セグメント利益(営業利益)は1,120,297千円(前期比12.7％減)となりました。

(賃貸仲介事業)

賃貸仲介事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社の株式会社アンビション・エージェンシー（『ルームピア』を運営）、及び同株式会社VALOR（『バロー』を運営）にて、都内５店舗、神奈川県７店舗、埼玉県１店舗の計13店舗を展開しております。実店舗からWEB中心の集客が主流になりつつある賃貸業界の風潮をふまえ、前々期から前期にかけて戦略的な店舗閉鎖を実施しましたが、実店舗のリーシング力の高さが当社グループの強みでもあり、主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。

当連結会計年度におきましては、AI×RPAツール『ラクテック』の導入により、入力業務の人員削減・反響数の大幅アップに成功いたしました。また、広告戦略の強化によるWEB集客が好調である他、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客施策が奏功しております。リモート接客の強化によりコロナ禍での来店数減少の悪影響を払拭した他、『ラクテック』導入による業務効率化・販管費の抑制など１店舗あたりの生産性向上によって、繁忙期である第３四半期会計期間で例年以上の営業利益を積み上げ、通期での黒字転換を達成しております。

その結果、売上高は741,127千円(前期比31.5％増)、セグメント利益(営業利益)は73,111千円(前期は95,731千円のセグメント損失)となりました。

(インベスト事業)

インベスト事業は、『好立地（都内プレミアムエリア）×好デザイン（お洒落なデザイナーズ）』を強みに、自社開発の新築投資用ワンルームマンション販売を中心に展開する子会社の株式会社ヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開するAMBITIONインベスト部（以下、当社インベスト部）で行っております。当連結会計年度におきましては、ヴェリタス280戸（前期比15戸減）、当社インベスト部99戸（前期比28戸増）の物件売却を行いました。

また、当社インベスト部が手掛けている、オンラインで１口１万円～と少額から始められる不動産投資クラウドファンディング『A funding（エーファンディング）』は、低リスクかつ業界平均を上回る高利回り・スピーディーな配当実施により人気を集めており、2021年６月期実施の３案件も好評をいただきました。

その結果、売上高は13,817,764千円(前期比18.8％増)、セグメント利益(営業利益)は1,473,476千円(前期比12.5％増)となりました。

(その他事業)

その他事業としては、当連結会計年度から名称変更いたしました不動産DX事業（旧不動産テック事業）、少額短期保険事業、ホテル事業、海外システム事業を行っております。

当連結会計年度におきましても、少額短期保険事業・海外システム事業は新型コロナウイルスの感染拡大による悪影響は発生しておらず、不動産DX事業も商談やセミナーのオンライン対応強化により特段デメリットは受けていない一方で、インバウンド需要の低下が大きな痛手となったホテル事業が苦戦する結果となりました。

少額短期保険事業では、順調に新規契約を獲得し、当連結会計年度においても増収となりました。2020年９月、申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる新システム『MONOLITH（モノリス）』を導入した他、2020年９月に発売開始した新商品『新すまいの安心保険』の補償内容をさらに充実させた『新すまいの安心保険ワイド』を2021年３月にリリースいたしました。

新規事業として特に注力している不動産DX事業では、子会社株式会社Re-Tech RaaSのAI×RPAツール『ラクテック』の機能拡充に努めた他、当社グループ初のBtoCサービスであるお部屋探しアプリ『ルムコン』を2021年４月にリリースいたしました。また、弁護士ドットコム株式会社の電子契約システム『クラウドサイン』との連携による電子契約パッケージの開発にも注力いたしました。不動産DX事業の成長を促進するための先行投資を継続的に実施している他、グループ全体のDX推進による業務効率化の加速を目的に、当連結会計年度においては約２億円のDX投資を行っております。ホテル事業については引き続き新型コロナウイルスの悪影響が見込まれるため、１施設を３月末で解約いたしました。

その結果、売上高は455,646千円(前期比1.6％増)、セグメント損失(営業損失)は259,334千円(前期は183,157千円のセグメント損失)となりました。

##### ②　財政状態の状況

(資産の部)

当連結会計年度末の資産合計は、17,648,653千円となり、前連結会計年度末に比べ2,429,572千円増加いたしました。これは主に、仕掛販売用不動産が3,353,939千円増加、現金及び預金が669,137千円増加し、投資有価証券が932,818千円減少し、販売用不動産が291,513千円減少したことによります。

(負債の部)

当連結会計年度末の負債合計は、13,796,330千円となり、前連結会計年度末に比べ2,474,720千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が3,746,626千円増加、前受金が117,762千円増加し、１年内返済予定の長期借入金が686,062千円減少、営業未払金が415,156千円減少したことによります。

(純資産の部)

当連結会計年度末の純資産合計は、3,852,323千円となり、前連結会計年度末に比べ45,147千円減少いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益を595,074千円計上したこと、その他有価証券評価差額金が589,982千円減少したことによります。

##### ③　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べて646,388千円増加し、3,699,130千円となりました。

各活動区分別のキャッシュ・フローの状況及び主な要因は以下のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、1,243,130千円の支出(前連結会計年度は1,611,143千円の収入)となりました。これは主として、販売用不動産の減少による収入1,543,591千円、仕掛販売用不動産の増加による支出3,353,939千円を計上したこと等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、1,187,030千円の支出(前連結会計年度は1,549,594千円の支出)となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出 1,247,817千円、投資有価証券の売却による収入 216,838千円があったこと等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、3,076,497千円の収入(前連結会計年度は316,541千円の支出)となりました。これは主として、長期借入れによる収入 7,331,300千円、長期借入金の返済による支出 4,270,735千円があったこと等によるものであります。

##### ④　生産、受注及び販売の実績

(生産実績)

当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。

(受注実績)

当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、受注実績に関する記載を省略しております。

(販売実績)

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自2020年７月１日 至2021年６月30日) | 前期比(％)
プロパティマネジメント事業(千円) | 15,515,074 | 5.1
賃貸仲介事業(千円) | 741,127 | 31.5
インベスト事業(千円) | 13,817,764 | 18.8
報告セグメント計(千円) | 30,073,967 | 11.5
その他(千円) | 455,646 | 1.6
合計(千円) | 30,529,613 | 11.4

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．前連結会計年度及び当連結会計年度における主な取引先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合につきましては、すべての取引先の当該割合が100分の10未満のため記載しておりません。

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

#### (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。

##### ①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、資産・負債及び収益・費用に影響を与える見積りを必要とする箇所があります。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意ください。

当社グループの連結財務諸表を作成するに当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５　経理の状況　１連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりでありますが、特に以下の会計方針は当社グループの連結財務諸表作成においては重要であると考えております。

なお、会計上の見積りを行う上での新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響については、第５　経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（追加情報）に記載のとおりであります。

（たな卸資産の評価）

当社グループは、たな卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。見積り金額の算出方法の基礎となるたな卸資産の評価基準及び評価方法は、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用しております。

見積りの算出に用いた重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価並びに見積追加製造原価及び見積販売直接経費でありますが、将来の不確実な経済条件及び経営環境の変化等がたな卸資産の評価に不利な影響を与える可能性があります。

当該主要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下及び空室率の上昇、想定外の追加コストが発生すること等による賃貸費用の悪化、開発の遅延、市場金利の変動に伴う割引率の上昇、住宅販売市況の悪化に伴う販売価格の低下等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

（のれんの評価）

当社グループは、戦略的施策の一環として、買収・出資等を実施しており、これらの企業結合取引により生じた対象会社の超過収益力を、のれんとして計上しております。のれんの減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定及び測定は、対象会社ごとに行っております。減損の兆候があると識別された対象会社ついて、残存償却期間に対応した対象会社から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額とのれんの帳簿価額とを比較し、前者が後者を下回る場合には、のれんの減損損失を認識します。

割引前将来キャッシュ・フローの算定は、その性質上、判断を伴うものであり、多くの場合、重要な見積り・仮定を使用します。当該割引前将来キャッシュ・フローの見積りに使用される仮定は、主として、資産グループにおける将来の事業計画に基づいております。

見積りの算出に用いた仮定は、経営者の最善の見積りと判断により決定しておりますが、将来の不確実な経済条件及び経営環境の変化等がのれんの評価に不利な影響を与える可能性があります。不利な影響を受けた結果、将来の事業計画を見直し、割引前将来キャッシュ・フローが変動した場合、翌年度の連結計算書類において、減損損失の認識の判定及び認識が必要な際の減損損失の測定に重要な影響を及ぼす可能性があります。

##### ②　経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

(売上高)

当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に比べ3,115,554千円増加し30,529,613千円(前期比11.4％増加)となりました。

主力事業であるプロパティマネジメント事業では、管理戸数が安定して増加したこと及び高入居率をキープしたことにより、売上高は前期と比べ745,849千円増加し15,515,074千円となり、想定を上回る業績推移となっております。インベスト事業では、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響で鈍化していた金融機関決済の正常化、新規優良物件の取り扱い増による利益率向上等により、売上高は前期と比べ2,185,189千円増加し13,817,764千円となり、大幅な増収となっております。また、賃貸仲介事業では、広告戦略の強化によるWEB集客が好調だったことや、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客効果が奏功した等により、売上高は前期と比べ177,481千円増加し741,127千円となり、増収となっております。その他事業ではDX事業の売上高の増加及び少額短期保険の契約件数増加等により、売上高は前期と比べ7,034千円増加し455,646千円となっております。

(営業利益)

当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度に比べ56,520千円増加し、978,053千円(前期比6.1％増加)となりました。

主な要因は、主力事業であるプロパティマネジメント事業では、募集コストの増加、DX事業への投資等により、前連結会計年度に比べ163,302千円減少し1,120,297千円となり、減益となりましたが、インベスト事業では、高収益の新築投資用デザイナーズマンションの販売が好調だったこと等により、前連結会計年度に比べ163,453千円増加し1,473,476千円となり、増益によりプロパティマネジメント事業の減益を取り戻しました。また、賃貸仲介事業では、大幅な業績回復により、前連結会計年度に比べ168,842千円増加し73,111千円となり、増益となりました。その他事業では、DX事業の先行投資などの影響により、前連結会計年度に比べ76,177千円減少の259,334千円の営業損失となっております。

(経常利益)

当連結会計年度の営業外収益は、補助金収入88,123千円、投資事業組合運用益16,146千円等を計上したことにより、109,734千円となり、営業外費用は、支払利息107,855千円、支払手数料53,968千円等を計上したことにより、190,020千円となりました。

以上の結果、営業利益に営業外収益・営業外費用を加減算した経常利益は897,767千円(前期比9.8％増加)となり売上高経常利益率は2.9％(前期は3.0％)となりました。

(親会社株主に帰属する当期純利益)

当連結会計年度の特別利益は、投資有価証券売却益195,959千円等の計上により、196,185千円となり、特別損失は、投資有価証券評価損55,899千円、出資金評価損37,499千円の計上等により、127,648千円となりました。税金費用は前期と比べ3.6％減少し371,311千円となりました。

以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は595,074千円(前期比81.6％増加)となりました。

(経営成績に重要な影響を与える要因について)

当社グループは、「第２　事業の状況　２事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境に由来するリスク、事業内容に由来するリスク等様々なリスク要因が当社グループの経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。

これらの経営成績に重要な影響を与えるリスクに対応するため、組織体制のさらなる強化等を行ってまいります。

##### ③　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当社グループの主な資金需要は、販売用不動産の開発・購入資金及び運転資金等であります。これらの資金需要につきましては、金融機関からの借入による資金調達のほか、営業活動によるキャッシュ・フロー及び自己資金にて対応していくこととしております。販売用不動産の売却によって得られた資金については、販売用不動産の開発・購入した際の借入の返済へ優先的に充当し、それ以外の資金については、その都度、総合的に勘案して、手許資金や成長投資等へ充当しております。

キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２　事業の状況　３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1)経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

当社は、2021年８月13日開催の取締役会において、2021年８月17日をもって株式会社アンビション・ベンチャーズ（以下「新会社」といいます。）を設立する新設分割を実施し、当社の純投資事業に関して有する権利義務の一部を、新会社に承継する決議をいたしました。

詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項」の（重要な後発事象）をご参照ください。

### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。