当第２四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。
文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1）経営成績の状況
当第２四半期連結累計期間における我が国経済は、新型コロナウイルスの感染拡大によって世界的に経済活動が停滞するなか、国内においては、緊急事態宣言の解除後、経済活動再開に向けた政府・自治体による消費喚起策により徐々に回復に向けて動き始めておりました。しかしながら、11月に新型コロナウイルス感染者が再び増加に転じたことで、依然として収束の見通しは立たなくなり、先行きの不透明な状況が続いております。今後は、新型コロナウイルス感染症との共存が必要となったニューノーマルの下で、新しい生活様式、働き方が求められております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、令和２年の新築住宅着工戸数は815,340戸、前年比で9.9％減となり４年連続の減少となりました。また、分譲住宅の新築住宅着工戸数は240,268戸、前年比10.2％減となり、６年ぶりの減少となりました。弱含みの推移となっており、さらに新型コロナウイルスの感染拡大に歯止めがかからないことを踏まえると、市場回復のペースが本格化するには、今しばらくの時間が必要と考えられます。一方、新型コロナウイルスの感染拡大により、家で過ごす時間が大幅に増えたことで新築、中古を問わず、住宅に対する関心はより深まっております。ニューノーマルの下で住宅への新たな需要を喚起するきっかけとなっており、再延長された住宅ローン減税と合わせて、今後住宅市場の需要が活発になると考えられます。
このような市場環境の中、当社グループはコア事業であるプロパティマネジメント事業における管理戸数の増加を軸に、入居率の向上の維持を支える賃貸仲介事業との連携により管理戸数を確保しております。新型コロナウイルスの収束後の利益拡大を狙い、新規物件の募集件数を増加したため、募集コストが増加し一時的に利益率が低下しておりますが、今後、繁忙期において入居率を回復し、利益率を回復させていきます。また、インベスト事業においては、不動産販売市場の活況を背景に、投資用新築デザイナーズマンションの販売及び中古マンション再販事業を展開することで利益が拡大しております。新型コロナウイルスの感染拡大により、プロパティマネジメント事業における入居率の低下及びコストの増加及び仲介業界の冷え込みによる賃貸仲介戸数の減少等の影響がありましたが、新築・中古マンションの販売が好調なインベスト事業により、当社グループにおける業績は上期予想を上回る結果となりました。
その結果、当第２四半期連結累計期間の売上高は16,440,171千円（前年同期比35.8％増）、営業利益は478,800千円（前年同期は21,430千円の営業損失）、経常利益は431,107千円（前年同期は95,156千円の経常損失)、親会社株主に帰属する四半期純利益は197,022千円（前年同期は137,259千円の親会社株主に帰属する四半期純損失）となりました。
セグメント別の経営成績につきましては、以下のとおりです。
（プロパティマネジメント事業）
プロパティマネジメント事業は、主に住居用不動産の転貸借（サブリース）を行っております。当該事業については、管理物件数の増大及び高入居率の維持を基本方針として事業展開いたしました。
当第２四半期連結累計期間におきましても、KPI(重要業績評価指標)である管理戸数については20,987戸（前年同期比1,345戸増）、サブリース管理戸数については11,505戸（前年同期比757戸増）と順調に拡大いたしました。通常、管理戸数が２万戸を超えると成長率は鈍化する傾向にあるものの、当社は独自のノウハウとネットワークにより業界平均を上回る成長率をキープし続けております。一方、新規管理物件増加と新型コロナウイルスの感染拡大の影響が重なり入居率は低下傾向にあったため、募集コストを投下する入居率の引き上げ策を実施いたしました。その結果、第２四半期末（12月末）時点の入居率は95.5％（前年同期末は96.5％）と本来の当社水準までの回復には至らなかったものの、単月ベースの推移では11月にリバウンドとなり、施策効果が速やかに反映される形となりました。
その結果、売上高は7,506,556千円（前年同期比4.8％増）、セグメント利益(営業利益)は453,738千円（前年同期比19.9％減）となりました。当第２四半期連結会計期間は、新型コロナウイルスの感染拡大の影響、それに伴う入居率低下への対応、DX投資（次世代管理の促進に向けた複数の新システムの導入など）の実施等によりコストが増加し減益着地になりました。しかしながら、管理戸数は下期も順調に増加する見通しであり、引き続き募集コストをコントロールしながら入居率の向上に取り組み、今期末（６月末）時点までに入居率97％を目指してまいります。
（インベスト事業）
インベスト事業は、『好立地（都内プレミアムエリア）×好デザイン（お洒落なデザイナーズ）』を強みに、自社開発の新築投資用ワンルームマンション販売を中心に展開する子会社のヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開するAMBITIONインベスト部（以下、当社インベスト部）で行っております。また、当社インベスト部では、前期から新しい事業として、オンラインで１口１万円～と少額から始められる不動産投資クラウドファンディング『A funding（エーファンディング）』もスタートいたしました。低リスクかつ業界平均を上回る高利回り・スピーディーな配当実施により人気を集めており、４号案件まで募集を完了しております。
当第２四半期連結累計期間におきましては、ヴェリタス166戸（前年同期比41戸増）、当社インベスト部51戸（前年同期比22戸増）の物件売却を行いました。
その結果、売上高は8,441,801千円（前年同期比88.9％増）、セグメント利益(営業利益)は911,420千円（前年同期比256.4％増）となりました。売上高は前期からの期ずれ分を計上した他、一時新型コロナウイルスの感染拡大の影響で鈍化していた決済タームの正常化により下期分の一部物件を前倒しで計上いたしました。ヴェリタスにおいては、新築物件152戸・中古物件14戸と、利益率の高い新築優良物件中心に売却を行ったため、大幅増益で着地しております。四半期ごとの販売物件数によって左右される性質があるものの、当事業における新型コロナウイルスの感染拡大による業績影響は解消済みであり、下期においても悪影響は受けずに順調に推移していくものと考えております。
（賃貸仲介事業）
賃貸仲介事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社のアンビション・エージェンシ―（『ルームピア』を運営）、および同VALOR（『バロー』を運営）にて、都内５店舗、神奈川県７店舗、埼玉県１店舗の計13店舗を展開しております。当第２四半期連結会計期間におきましては、”次世代型お部屋探し”のモデル店舗となる「ルームピア池袋東口店」を10月にオープンいたしました。
実店舗からWEB中心の集客が主流になりつつある賃貸業界の風潮をふまえ、前々期から前期にかけて戦略的な店舗閉鎖を実施しましたが、実店舗のリーシング力の高さが当グループの強みでもあり、主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。
当第２四半期連結累計期間におきましては、学生を中心に本来の引越し需要には至らないものの、回復基調となりました。また、広告戦略の強化によるWEB集客が好調である他、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客施策が奏功し、業績は回復しつつあります。
その結果、売上高は283,221千円（前年同期比18.5％増）、セグメント損失(営業損失)は29,231千円（前年同期は98,241千円のセグメント損失）となりました。１店舗当たりの生産性向上により、赤字幅は縮小傾向で、コロナ禍においても新たな施策が奏功しているため、今期中の黒字転換を見込んでおります。
（その他事業）
その他事業としては、今期から名称変更いたしました不動産DX事業（旧不動産テック事業）、少額短期保険事業、ホテル事業、海外システム事業を行っております。
当第２四半期連結累計期間におきましても、少額短期保険事業・海外システム事業は新型コロナウイルスの感染拡大による悪影響は発生しておらず、不動産DX事業も商談やセミナーのオンラインにより特段デメリットは受けていない一方で、インバウンド需要の低下が大きな痛手となったホテル事業が苦戦する結果となりました。
少額短期保険事業では、順調に新規契約を獲得し、当第２四半期連結累計期間においても増収となった他、９月に新商品『新すまいの安心保険』を発売すると共に、申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる新システム『MONOLITH(モノリス）』の導入を開始し、今後さらなる契約数の増加によるシェア拡大に努めてまいります。
新規事業として特に注力している不動産DX事業では、自社のDX推進に加え、子会社のRe-Tech RaaS（リテックラース）のAI×RPAツール『ラクテック』によりアナログな不動産業界の変革を目指しております。また、弁護士ドットコム株式会社の電子契約システム『クラウドサイン』との連携により、自社の業務効率化と外部へのサービス展開の２軸で開発を進めており、今春以降随時リリースしてまいります。
その結果、売上高は208,591千円（前年同期比10.8％減）、セグメント損失（営業損失）は129,407千円（前年同期は84,604千円のセグメント損失）となりました。グループ全体が新型コロナウイルスに負けずに最大限の利益を上げるため、当第２四半期連結累計期間においては約1.3億円のDX投資を行いました。ホテル事業については下期においても新型コロナウイルスの悪影響が見込まれるものの、それ以外の事業については引き続きオンライン対応強化等により悪影響を最小限に留めてまいります。少額短期保険事業は今期黒字転換の見通しで、黒字化後は安定的に利益を積み上げていくストックビジネスとして着実な業績貢献を想定しております。不動産DX事業は黒字化後の利益率が高く、大きな利益貢献が期待できることから成長に注力しており、今期はAI×RPAツール『ラクテック』の機能追加・改善、営業部隊の拡充、マーケティングの強化、代理店・アライアンス戦略の強化などによって、顧客の最大化に努めてまいります。
(2）財政状態の状況
当第２四半期連結会計期間末の総資産は15,407,274千円となり、前連結会計年度末に比べ188,193千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が1,017,537千円増加、仕掛販売用不動産が867,791千円増加し、販売用不動産が789,388千円減少、投資有価証券が646,726千円減少、土地が295,520千円減少したことによります。
負債合計は11,773,135千円となり、前連結会計年度末に比べ451,525千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が807,739千円増加、未払法人税等が107,089千円増加、短期借入金が104,714千円増加、前受金が90,859千円増加し、営業未払金が301,992千円減少、繰延税金負債が174,064千円減少、１年内返済予定の長期借入金が58,798千円減少したことによるものであります。
純資産合計は3,634,139千円となり、前連結会計年度末に比べ263,331千円減少いたしました。これは主に、利益剰余金が145,444千円増加し、その他有価証券評価差額金が406,698千円減少したことによるものであります。
(3）キャッシュ・フローの状況
当第２四半期連結累計期間における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ1,006,789千円増加し、4,059,530千円となりました。
当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は以下のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果獲得した資金は595,862千円（前年同期は395,836千円の使用）となりました。主なプラス要因は、販売用不動産の減少557,198千円、税金等調整前四半期純利益399,263千円、前受金の増加90,859千円であり、主なマイナス要因は仕入債務の減少301,992千円、法人税等の支払額249,955千円によるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果使用した資金は333,052千円（前年同期は992,867千円の使用）となりました。主なマイナス要因は、有形固定資産の取得による支出305,473千円、定期預金の預入による支出56,612千円であり、主なプラス要因は、定期預金の払戻による収入49,612千円によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果獲得した資金は744,414千円（前年同期は1,528,614千円の獲得）となりました。主なプラス要因は、長期借入による収入2,929,500千円、短期借入金の増加104,714千円であり、主なマイナス要因は、長期借入金の返済による支出2,180,558千円、社債償還による支出58,800千円、配当金の支払による支出51,221千円によるものです。
(4）会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。
(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第２四半期連結累計期間において、優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について、重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(6）研究開発活動
該当事項はありません。
当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。