（１）業績
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府による経済政策及び日本銀行による金融緩和策を背景に企業収益や雇用・所得環境の改善が見られるなど、景気回復基調で推移しました。一方、中国経済の不安等は未だ顕在し、海外経済の下振れリスクから、先行きにつきましては、不透明な状況は続いております。
当社が属する不動産業界におきましても、仕入環境におきましては、東京都全23区で平成26年から地価公示価格が上昇し、平成27年も上昇が継続するなど、東京都心の用地取得競争は一層激化し、不動産価格は上昇傾向にあります。更に、円安や良好な資金調達環境等を背景に、J-REITを始めとする投資ファンドや海外投資家等による活況な不動産投資が続いております。
このような状況のもと、当社は不動産投資開発事業を中心に案件数を着実に重ね、成約数を伸ばしました。
この結果、当連結会計年度の業績は、売上高は6,950,909千円、営業利益は800,131千円、経常利益は655,414千円、当期純利益は400,560千円となりました。
報告セグメントの業績は次のとおりであります。
（不動産投資開発事業）
不動産投資開発事業におきましては、売却件数は13件となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産７件、事務所・店舗ビル４件、住宅用地１件、ホテル１件となり、地域別では関東圏８件、北海道圏３件、九州圏１件、関西圏１件となりました。
ホテル1件は、当社のオフィスビルから宿泊施設へのコンバージョン事業の第１弾であり、FIRST CABIN TSUKIJIとしてオープンした後に売却し、業績へ大きく寄与いたしました。
一方、取得した物件数は19物件となり、物件種類別では住宅系不動産９件、事務所・店舗ビル４件、介護施設１件、住宅用地１件、開発用地４件となり、地域別では関東圏11件、北海道圏５件、九州圏１件、関西圏２件となりました。
取得した物件のうち、事務所・店舗ビルのうち１件は宿泊施設へのコンバージョンの第２弾として、平成27年11月にIMANO TOKYOとして既にオープンしております。また開発用地のうち、新築宿泊施設のプロジェクトも既に進行しており、コンパクトホテルへの再生案件数を重ねております。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は6,137,303千円、セグメント利益は839,826千円となりました。
（不動産コンサルティング事業）
不動産コンサルティング事業におきましては、関東近郊の投資用物件の案件が堅調に推移し、成約件数は29件となりました。成約29件の内訳は関東圏15件、北海道圏８件、九州圏４件、その他２件となります。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は171,338千円、セグメント利益は57,951千円となりました。
（不動産マネジメント事業）
不動産マネジメント事業におきましては、クライアントの所有不動産の管理運営受託件数が40件に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏17件、北海道圏14件、九州圏９件となります。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は642,267千円、セグメント利益は283,613千円となりました。
（２）キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況は、営業活動によるキャッシュ・フローが1,680,908千円の支出、投資活動によるキャッシュ・フローが1,241,452千円の支出、財務活動によるキャッシュ・フローが4,019,354千円の収入となっております。これにより当連結会計年度末の現金及び現金同等物の残高は、2,102,530千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動によるキャッシュ・フローは、不動産投資開発事業を主軸とした営業活動が順調に進んだことによる増加はあったものの、不動産投資開発事業におけるたな卸資産2,662,100千円の増加により、△1,608,908千円となりました。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動によるキャッシュ・フローは、不動産マネジメント事業における固定資産の取得により、△1,241,452千円となりました。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動によるキャッシュ・フローは、販売用不動産、仕掛販売用不動産および固定資産の取得における借入金2,417,229千円及び社債557,100千円による収入ならびに新株発行による1,044,227千円の収入により、4,019,354千円となりました。
（１）生産実績
当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。
（２）受注状況
当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。
（３）販売実績
１.当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
前年同期比（％） |
|
不動産投資開発事業 （千円） |
6,137,303 |
－ |
|
不動産コンサルティング事業（千円） |
171,338 |
－ |
|
不動産マネジメント事業 （千円） |
642,267 |
－ |
|
合計 （千円） |
6,950,909 |
－ |
（注）１．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
２．当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前年同期比については記載しておりません。
２．当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
関東圏 |
北海道圏 |
九州圏 |
関西圏 |
|
不動産投資開発事業 （千円） |
3,642,171 |
656,030 |
738,533 |
1,100,567 |
|
不動産コンサルティング事業（千円） |
108,878 |
5,395 |
15,264 |
41,800 |
|
不動産マネジメント事業 （千円） |
415,171 |
186,795 |
39,300 |
1,000 |
|
合計 （千円） |
4,166,221 |
848,221 |
793,098 |
1,143,367 |
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
３．当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
住居 |
事務所・店舗 |
ホテル |
その他 |
|
不動産投資開発事業 （千円） |
2,778,154 |
1,325,095 |
1,974,787 |
59,265 |
|
不動産コンサルティング事業（千円） |
123,895 |
10,983 |
－ |
36,460 |
|
合計 （千円） |
2,902,049 |
1,336,079 |
1,974,787 |
95,725 |
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
４．当連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
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相手先 |
当連結会計年度 （自 平成27年１月１日 至 平成27年12月31日） |
|
|
金額（千円） |
割合（％） |
|
|
ＳｉＳＪＰ９特定目的会社 |
1,974,787 |
28.4 |
|
ブローディア・プライベート投資法人 |
1,100,567 |
15.8 |
|
内外汽船株式会社 |
757,365 |
10.9 |
（注）上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
当社は、不動産分野・金融分野において社会へ価値を与えるビジネスの創出を行い、全てのステークホルダーに対し社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を行うことで社会に貢献し、「社会から求められる企業」として、以下の事項を対処すべき課題として今後の事業拡大を図っております。
（１）事業の拡大
当社は現在、不動産投資開発事業を主軸として、事業を展開しております。会社の成長とともに事業規模も成長してまいりましたが、本事業に収益が偏りすぎることもリスクと考えております。
一方、不動産コンサルティング事業は創業時より着実に売上を重ね、近年は安定した件数と収益を確保しております。また、不動産マネジメント事業におきましても、管理物件数は期毎に増加し、収益の安定化に寄与しております。この２事業を更に成長させ、安定収入を増やし、売上の偏りを回避してまいります。
また、事業展開するエリアの面では首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県）の割合が多くなっておりますが、既に支社を設立している北海道及び福岡の事業規模を拡大することにより、エリア面でも売上の平準化を図ってまいります。そして、首都圏、北海道及び福岡のみならず、更なる事業エリアの拡大に努めてまいります。
（２）長期保有目的賃貸用不動産への投資拡大
当社の主要な売上である不動産投資開発事業は、不動産市況の影響を顕著に受ける傾向にあります。そのため、長期保有目的の賃貸用不動産への投資を促進し、賃料による安定収入を拡大させ、事業全体の安定化を図ってまいります。
（３）仕入ルートの拡充
当社の強みは不動産情報の安定した仕入にありますが、今後の事業規模拡大を目指すためにも更なる情報ルートが必要不可欠となります。主要な情報源である不動産仲介業者やその他不動産業者へは、信頼関係の構築のためにも、当社の実績を積み重ねることで信用力を得て、次に繋げられるよう図ってまいります。
（４）不動産管理の品質向上
不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業において、良質な不動産管理は必要不可欠となります。前述の２事業の拡大を図るためにも、更なる不動産管理の品質向上を図ってまいります。
（５）販売用不動産及び仕掛販売用不動産の回転率向上
不動産投資開発事業における販売用不動産の購入資金は、金融機関からの借入金を主としております。その返済期日を守ることは当然ながら、更に返済サイクルを早期化することによって、次の購入資金の借入に繋がることになります。また、販売用不動産の保有期間の長期化は、有利子負債の増加にもつながるため、財務体質の向上のためにも、販売用不動産の早期売却を図ってまいります。
（６）新規事業の開拓
当社は、設立時より不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業の３事業で展開しておりますが、会社の成長と事業の拡大のためにも、新規事業の開拓は必要不可欠と考えております。前述３事業に続く第４の事業となるべく、第６期より不動産投資開発事業の一環として新築不動産の開発事業を手掛け始めており、今後は更なる新築事業の成長を図ってまいります。また、不動産マネジメント事業の一環であるアセット・マネジメント事業の子会社設立やシンガポールでの子会社設立に伴う不動産コンサルティング事業における富裕層拡大等、更なる事業拡大も図ってまいります。
（７）コーポレート・ガバナンスの強化
当社は、企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要と考えており、最重要経営課題の一つとして、コーポレート・ガバナンスの強化に取り組んでおります。コーポレート・ガバナンスの強化の一環として内部統制基本方針を制定しており、同基本方針の着実な運用に加えて、経営者からのメッセージ発信やコンプライアンス教育の強化、社内通報制度の拡充等によりコーポレート・ガバナンスのさらなる強化に図ってまいります。
（８）優秀な人材の確保と育成
当社の企業理念を十分に理解し、必要な知識とノウハウをもつ人材を有することは、当社の最大の強みの一つであり、企業価値の源泉となっています。当社では、こうした人材の確保と採用を重要な経営課題の一つとして捉え、優秀な人材を採用し、教育研修制度等を充実させると同時に、社員のモチベーションを高めるマネジメントを推進し、社員の質的向上を図ってまいります。
当社の事業展開においてリスク要因となる可能性が考えられる事項について、以下のとおりに記載しております。なお、当社はこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は本項及び本書中の本項以外の記載内容と併せて、慎重に検討した上で行われる必要があります。また、以下の記載は、本株式の投資に対するすべてを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。
なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日において当社が判断したものであります。
（１）経済情勢について
当社が属する不動産及び不動産金融業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社の業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社は、不動産投資開発事業・不動産コンサルティング事業・不動産マネジメント事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、不動産市況が当社の予測を超え、想定外の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社の業績及び財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。
また、これらの変動は、不動産業界全体への不安感を与えることとなり、不動産投資への足踏みを長引かせる可能性もあり、長期的に業績へ影響を及ぼす可能性があります。
（２）有利子負債への依存及び金利水準の動向について
不動産投資開発事業における物件の取得及び建築をするための事業資金、また賃貸用不動産の取得資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、平成27年12月末時点において69.1％であります。当社では、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社は、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
更に、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社の財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
（３）競合の状況について
当社は、東京23区及びその周辺エリアの首都圏を中心に不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、その参入状況によっては競争が激化する可能性があり、それによる物件の仕入、販売及び需要の低下ならびに急激な価格変動等当社の競争力を維持できなくなる可能性があり、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
（４）天災等による業績変動について
当社の取り扱う不動産は、東京23区及びその周辺エリアの首都圏、北海道圏、九州圏を中心に所在しておりますが、当該エリアにおいて、地震その他の災害、地域経済の悪化及びその他突発的な事故が発生した場合、当社の所有する不動産に滅失、毀損または劣化による資産価値低下や当社の業績、財政状態及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
（５）引渡時期による業績変動について
不動産投資開発事業においては、当社は引渡基準を採用しており、売買契約成立時ではなく、物件の引渡をもって売上が計上されます。そのため、天災やその他不測の事態が発生したことにより、引渡時期が遅延した場合、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
（６）販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する会計基準の適用について
当社が保有するたな卸資産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18年７月５日）を適用しております。これに伴い、期末に保有しているたな卸資産について、時価が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により時価が取得原価よりも下落した場合、たな卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、経済情勢や不動産市況の悪化等により、たな卸資産が長期在庫化した場合は、想定販売価格を下げて売却することにより、当社の業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
（７）瑕疵担保責任について
当社は、宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任により２年間の保証が義務付けられております。万が一当社の販売した物件に重大な瑕疵があるとされた場合には、その直接的な原因が当社以外の責任によるものであっても、当社は売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、補償工事費の増加や当社の信用力低下により、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
（８）法的規制について
当社は、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、国土利用計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、金融商品取引法等による法的規制を受けております。
当社は、以下の主要な許認可を含めこれらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合には、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社が属する不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、法規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりです。
|
許認可等の名称 |
有効期限 |
取消事由 |
|
|
宅地建物取引業免許 |
国土交通大臣 （１）第8157号 |
平成28年６月21日 |
宅地建物取引業法第66条 |
|
第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業 |
関東財務局長 （金商）第2235号 |
－ |
金融商品取引法第52条 |
（９）個人情報の管理について
当社は、各事業において、見込顧客情報及び取引顧客情報等、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。
これらの個人情報については、当社にて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
（10）人材の確保について
当社の不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業においては、不動産の情報収集から事業計画・開発設計・近隣調査・物件仕入・販売・工事監理等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社の成長性及び優位性は不動産業界に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社では採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。
しかしながら、当社は小規模組織であるため、当社の求める人材が必要な時期に十分に確保・育成できなかった場合や人材の流出が進んだ場合には、経常的な業務運営等に支障が生じ、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
（11）消費税の増税について
消費税法の一部改正により、平成26年４月より消費税率が８％に引き上げられ、平成29年４月には10％に増税される可能性があります。当社の扱う課税商品が高額であることから、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
（12）ストック・オプションの行使による株式価値の希薄化について
当社は、取締役及び従業員の業績向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的に、ストック・オプション制度を採用しております。平成27年12月末日現在、ストック・オプション制度による新株予約権の潜在株式数は合計258,000株であり、発行済株式総数3,879,600株に対する割合は6.65％となっております。これらの新株予約権の行使がなされた場合、１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
（13）配当について
当社は、財務基盤を強固にすること、持続的な成長を可能とする収益力の強化が重要であると考え、設立以来普通株式の配当を実施しておりません。一方で、株主への利益還元につきまして、重要な経営課題であると認識しており、将来の事業展開と経営体制の強化のための内部留保を確保しつつ、剰余金の配当を検討する考えであります。
しかしながら、現時点での配当実施の可能性及びその実施時期については未定であります。
（14）新規事業への参入について
当社は不動産投資開発事業の延長として、新築マンションの開発事業へ進出しております。そのため、新規事業による見通しやプロジェクト期間の長期化等、新規事業が計画通りに進まない場合、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
また、収益の多様化を進めるため、今後も積極的に新規事業に取り組んでいく考えであります。これにより追加支出の発生や、利益率の低下の可能性があります。また、新規事業が計画通りに進まない場合、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。
（１）重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定の設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。
（２）財政状態の分析
① 資産
当連結会計年度末における総資産は、9,984,559千円となりました。
② 負債
当連結会計年度末における負債合計は、7,553,154千円となりました。
③ 純資産
当連結会計年度末における純資産合計は、2,431,405千円となりました。
これらの結果、自己資本比率は24.4％となりました。
（３）経営成績の分析
① 売上高
当連結会計年度の売上高は、6,950,909千円となりました。これは主として、不動産投資開発事業の売上高が6,137,303千円となったことによるものであります。
② 売上原価、売上総利益
当連結会計年度の売上原価は、5,394,634千円となり、売上総利益は1,556,275千円となりました。
③ 販売費及び一般管理費、営業利益
販売費及び一般管理費は、756,144千円となり、営業利益は800,131千円となりました。
（４）資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金状況は、「１．業績等の概要 （２）キャッシュ・フロー」をご参照ください。
（５）経営戦略の現状と見通し
今後の見通しにつきましては、アベノミクスによる積極的な経済・金融政策や欧米の景気回復傾向等により、我が国経済は景気回復の途上にあると予測されます。
不動産業界におきましても、地価の上昇による用地等不動産取得競争の本格化や建築価格の高騰が懸念されるなど予断を許さない状況が続くものと思われます。
そのような中、当社の経営基盤である不動産投資開発事業におきまして、良質廉価な不動産を仕入れるとともに、安定的な在庫の回転率と堅実な利益率に努めてまいります。
（６）経営者の問題認識と今後の方針について
当社の主要事業であります不動産投資開発事業における販売用不動産及び仕掛販売用不動産の直近３年間の平均保有期間は約７ヵ月としております。金融機関の借入により不動産を仕入するため、高い在庫回転率により資金を流動化させ資金効率を高めることが、重要と考えます。
また、当事業を取り巻く環境につきましては、不動産価格や建築価格の高騰により、仕入し難い環境になってきております。そのための対応策といたしまして、事業エリアの拡充も目指してまいります。