第一部【企業情報】
第１【企業の概況】
１【主要な経営指標等の推移】
(1）連結経営指標等
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回次 |
第５期 |
第６期 |
第７期 |
第８期 |
第９期 |
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決算年月 |
平成24年12月 |
平成25年12月 |
平成26年12月 |
平成27年12月 |
平成28年12月 |
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売上高 |
（千円） |
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経常利益 |
（千円） |
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親会社株主に帰属する当期純利益 |
（千円） |
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包括利益 |
（千円） |
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純資産額 |
（千円） |
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総資産額 |
（千円） |
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１株当たり純資産額 |
（円） |
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１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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自己資本比率 |
（％） |
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自己資本利益率 |
（％） |
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株価収益率 |
（倍） |
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営業活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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△ |
△ |
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投資活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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△ |
△ |
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財務活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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現金及び現金同等物の期末残高 |
（千円） |
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従業員数 |
（人） |
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（外、平均臨時雇用者数） |
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（注）１．第８期連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、それ以前については記載しておりません。
２．売上高には、消費税等は含まれておりません。
３．第８期の自己資本利益率は、連結初年度のため、第７期の個別財務諸表の数値と第８期の連結財務諸表の数値に基づいて算定しております。
４．「企業結合に関する会計基準」（企業会計基準第21号 平成25年９月13日）等を適用し、当連結会計年度より、「当期純利益」を「親会社株主に帰属する当期純利益」としております。
５．当社は、平成27年４月16日付で普通株式１株につき３株の株式分割を行っております。そこで、第８期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。
(2）提出会社の経営指標等
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回次 |
第５期 |
第６期 |
第７期 |
第８期 |
第９期 |
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決算年月 |
平成24年12月 |
平成25年12月 |
平成26年12月 |
平成27年12月 |
平成28年12月 |
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売上高 |
（千円） |
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経常利益 |
（千円） |
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当期純利益 |
（千円） |
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持分法を適用した場合の投資利益 |
（千円） |
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資本金 |
（千円） |
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発行済株式総数 |
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（うち普通株式） |
（株） |
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（うち種類株式） |
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純資産額 |
（千円） |
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総資産額 |
（千円） |
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１株当たり純資産額 |
（円） |
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１株当たり配当額 （うち１株当たり中間配当額） |
（円） |
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（うち普通株式） |
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（うち種類株式） |
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１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額 |
（円） |
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自己資本比率 |
（％） |
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自己資本利益率 |
（％） |
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株価収益率 |
（倍） |
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配当性向 |
（％） |
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営業活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
△ |
△ |
△ |
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投資活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
△ |
△ |
△ |
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財務活動によるキャッシュ・フロー |
（千円） |
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現金及び現金同等物の期末残高 |
（千円） |
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従業員数 |
（人） |
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(外、平均臨時雇用者数) |
( |
( |
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（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。
２．持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社が存在しないため、記載しておりません。
３．第５期及び第６期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株予約権の残高はありますが、当社株式は非上場であったため、期中平均株価が把握できないため、記載しておりません。
４．第５期及び第６期の株価収益率については、当社株式は非上場であったため、記載しておりません。
５．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。）は、年間平均人員を（ ）外数で記載しております。
６．当社は、平成26年８月20日付で普通株式１株につき300株の株式分割を行っております。そこで、第６期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益金額を算定しております。また、平成27年４月16日付で普通株式１株につき３株の株式分割を行っております。そこで、第７期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。
７．当社は平成26年12月11日東京証券取引所マザーズに上場したため、平成26年12月期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額は、新規上場日から平成26年12月末までの平均株価を期中平均株価とみなして算定しております。
８．第８期より連結財務諸表を作成しているため、営業活動によるキャッシュ・フロー、投資活動によるキャッシュ・フロー、財務活動によるキャッシュ・フロー及び現金及び現金同等物の期末残高は記載しておりません。
２【沿革】
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平成20年10月 |
東京都港区麻布台において、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業を主とした株式会社ビーロット（資本金50,000千円）を設立 |
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平成20年11月 |
宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許（１）第89915号） |
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平成21年２月 |
賃貸管理の受託事業を開始 |
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平成21年７月 |
第二種金融商品取引業登録（関東財務局長（金商）第2235号） |
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平成21年10月 |
投資助言・代理業免許を追加登録（関東財務局長（金商）第2235号） |
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平成22年１月 |
東京都港区赤坂に本社を移転 |
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平成23年４月 |
北海道札幌市中央区北二条東に札幌支店（現 北海道支社）を開設 |
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平成23年６月 |
宅地建物取引業免許を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更 （国土交通大臣（１）第8157号） |
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平成24年６月 |
自社保有物件の管理・運営事業を開始 |
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平成24年10月 |
北海道札幌市中央区北一条東に札幌支店を移転 |
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平成25年３月 |
札幌支店を北海道支社と改称 |
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平成25年９月 |
東京都港区新橋に本社を移転 |
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平成25年９月 |
福岡県福岡市中央区薬院に福岡支社を開設 |
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平成26年12月 |
東京証券取引所マザーズに株式を上場 |
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平成27年２月 |
ビーロット・アセットマネジメント株式会社設立 |
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平成27年５月 |
B-Lot Singapore Pte. Ltd.を設立 |
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平成28年４月 |
株式会社ライフステージ全株式取得 |
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平成28年７月 |
大阪府大阪市淀川区西中島に大阪支社を開設 |
３【事業の内容】
当社グループは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を営んでおります。いずれの事業も、重要な社会財産である不動産を最有効活用すること、並びに、投資家様向けに最適な不動産投資商品を提供することを目的としております。
具体的には、不動産投資開発事業を通じて、不動産が本来有するべき価値を実現させております。また、不動産コンサルティング事業を通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法、市場から入手した不動産の情報をお客様に提供しております。そして、当社やお客様が不動産投資に至った場合、不動産マネジメント事業を通じて、資産価値の維持・向上に努めております。
当社グループの事業の特徴としましては、上記の事業活動を通じて蓄積された不動産投資及び不動産管理のノウハウを基に、各事業が企業目的に沿った一貫性のあるビジネスを行える点にあります。具体的には、一つのプロジェクトに対してそれぞれの部門が有する専門のノウハウを活用してアイディアを出し合い、その不動産の魅力を最大限引出す選択肢を取る等、各部門間は非常に強い連携体制を敷いております。不動産の潜在力の最適な具現化方法、あるいは、お客様への最適なアドバイスの方法を、全社の様々な不動産ノウハウを駆使して検討しております。また、設計業務、建築工事及び建物管理（ビルメンテナンス）業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社及び建物管理会社等に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っています。
これらの事業は、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏、関西圏、九州圏にて展開しています。その他、政令指定都市等の大都市圏においても、実績があります。また、平成27年５月、シンガポールにも子会社を設立し、事業エリアを広げております。
（１）不動産投資開発事業
収益性や遵法性等に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過小に評価された不動産を取得し、当社グループの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図ります。
収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用のための用途の変更もしくはテナントの誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは、長期修繕計画の策定・見直し等を行い、収益性の改善を図ります。また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には事前の綿密な市場調査、適正な建築企画及び施工管理を行っております。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは、公的機関との調整等を行っております。また、その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の守秘性の厳守を求められる等の問題に対応しております。
上記のとおり、不動産に関する問題点は多様かつ多岐に及びますが、所有者としての立場を有することにより、これら問題点の是正が飛躍的に進む可能性が高いため、多くの場合、事業の一環として当社が自らこのような不動産を取得しております。なお、当社が自ら不動産を取得する場合、所有期間中の賃料収入の獲得が可能であります。他方、不動産の規模やリスクに応じて、当社が自ら所有せずにアドバイス業務に徹する、あるいは、当社がお取引先様と共同投資をする場合もあります。
問題点を是正した不動産を購入するお客様は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。
（２）不動産コンサルティング事業
売却不動産情報の的確かつ円滑な入手、及び、これらの不動産の迅速な評価・査定により、深くまで把握した不動産売却・購入希望者のニーズに応えるコンサルティング型の売買仲介業務を展開しております。不動産売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは、不動産ファンド等であります。
昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の事例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産を購入するケース、及び不良債権の処理に伴って、当社と親密な関係にある専門家と連携し、不動産を売却するケースがあげられます。前者については、お客様・お取引先様との豊富で強固な当社ネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する首都圏のお客様に対し、不動産のご紹介を行っております。平成23年４月には札幌市中央区に札幌支店（現 北海道支社）、平成25年９月には福岡市中央区に福岡支社、また平成28年７月には大阪支社を開設し、現地の不動産情報収集のネットワークを構築することで、首都圏のお客様に対し、首都圏より比較的競争が少ないエリアの優良不動産のご提案も可能となっております。更に、平成27年５月にはシンガポールに子会社（B-Lot Singapore Pte. Ltd.）を設立し、海外投資家の日本への不動産投資をサポートしております。また、平成28年４月には株式会社ライフステージの全株式を取得し、販売受託事業にも参入し、新たなネットワークを築いております。併せて、専門家との連携により中小企業の事業承継、及び相続税対策としての不動産の活用、また、サムティ株式会社（大阪市淀川区、東証一部上場）との業務提携により、同社の北海道圏の不動産商品仕入及び販売の売買仲介業務を担当しております。
また、不動産コンサルティング事業では、第二種金融商品取引業の登録［関東財務局長（金商）第2235号］を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っております。
当事業により蓄積された売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで各事業の相乗効果を高めております。
（３）不動産マネジメント事業
当社やお客様が所有する不動産の管理運営、あるいは投資顧問業務を行っております。
お客様の所有不動産については管理運営者（プロパティ・マネージャー）として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図ると共に、テナント様にとっての付加価値があるサービスを提供しております。具体的には、①入居者募集、②入退去手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦ビルメンテナンス（建物管理会社に再委託）、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等の業務を行っております。
お客様の所有不動産については、ご要望に従って、借上げ（サブリース）形式にて業務を行い、当社の所有不動産については、販売用不動産及び固定資産共に建物環境や周辺環境を所有者として改善し、テナント様に対し良好なオフィス・店舗・住居等を提供しております。
また、お客様が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合、平成27年２月に設立いたしましたビーロット・アセットマネジメント株式会社におきまして、投資家の資産運用ニーズを捉え、そのニーズに従った投資戦略の立案をし、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、投資運用をサポート致しております。
［事業系統図］
４【関係会社の状況】
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名称 |
住所 |
資本金 |
主要な事業の内容 |
議決権の所有割合（％） |
関係内容 |
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（連結子会社） |
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ビーロット・アセットマネジメント株式会社 （注）１．２ |
東京都港区 |
20,000千円 |
不動産アセットマネジメント事業 |
100.00 |
役員の兼任（３名） 事務所の転貸 |
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B-Lot Singapore Pte. Ltd. （注）１．２ |
Singapore |
SGD430,000 |
不動産コンサルティング事業 |
100.00 |
役員の兼任（１名） |
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株式会社ライフステージ （注）１．２．３ |
大阪府大阪市 |
50,000千円 |
不動産コンサルティング事業 |
100.00 |
役員の兼任（２名） 事務所の転借 |
（注）１．有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。
２．特定子会社に該当しておりません。
３．平成28年４月28日付にて、株式会社ライフステージの全株式を取得し、連結子会社としております。
５【従業員の状況】
（１）連結会社の状況
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平成28年12月31日現在 |
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セグメントの名称 |
従業員数（人） |
|
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不動産投資開発事業 |
8 |
(1) |
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不動産コンサルティング事業 |
89 |
(33) |
|
不動産マネジメント事業 |
15 |
(1) |
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報告セグメント計 |
112 |
(35) |
|
全社（共通） |
22 |
(5) |
|
合計 |
134 |
(40) |
（注）１．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。）は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。
２．従業員数は、執行役員６人を含んでおります。
３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に属しているものであります。
４．従業員数が前連結会計年度と比べて、99名増加しました主な要因は、平成28年４月28日付で株式会社ライフステージを連結子会社にしたためであります。
（２）提出会社の状況
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平成28年12月31日現在 |
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従業員数（人） |
平均年齢（歳） |
平均勤続年数（年） |
平均年間給与（円） |
|
35 (6) |
33.7 |
2.9 |
8,170,610 |
|
セグメントの名称 |
従業員数（人） |
|
|
不動産投資開発事業 |
8 |
(1) |
|
不動産コンサルティング事業 |
7 |
(1) |
|
不動産マネジメント事業 |
11 |
(1) |
|
報告セグメント計 |
26 |
(3) |
|
全社（共通） |
9 |
(3) |
|
合計 |
35 |
(6) |
（注）１．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。）は（ ）内に年間の平均人員を外数で記載しております。
２．従業員数は、執行役員５人を含んでおります。
３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
（３）労働組合の状況
労働組合は、結成されておりませんが、労使関係は安定しております。