文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
当社グループは、不動産分野・金融分野において社会へ価値を与えるビジネスの創出を行い、全てのステークホルダーに対し社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を行うことで社会に貢献し、「社会から求められる企業」を追求します。また、当社グループの事業の拡大と株主価値の向上は重要な経営課題であり、短期及び中長期的な成長を目標に掲げ、その成長の過程においてもより効率的な経営を目指し、健全な財務体質の確保及びその向上も目指してまいります。
当社グループが属する不動産業界においては、金融機関の融資厳格化の姿勢を受けて、一部で懸念材料が見受けられますが、不動産投資家の投資姿勢は依然積極的な状態が維持されております。一般財団法人日本不動産研究所「第41回不動産投資家調査」(2019年10月現在)においても、今後１年間の不動産投資に対する考えとして、回答のうち95％が「新規投資を積極的に行う」と回答しており、1999年の本調査開始以来最も高い水準を更新しております。
当社グループは不動産投資開発事業を中心に、不動産の潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図り、投資用不動産として売却しておりますが、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定にも努めてまいります。
具体的には、不動産投資開発事業においては当社グループの投資基準を満たしながら投資をすること、不動産コンサルティング事業においては主に顧客の継続的資産運用を図ること、そして不動産マネジメント事業においては営業利益の安定的な確保を目標としてまいります。
当社グループは現在、不動産投資開発事業を主軸として、事業を展開しております。会社の成長とともに事業規模も成長してまいりましたが、本事業に収益が偏りすぎることもリスクと考えております。
一方、不動産コンサルティング事業は創業時より着実に売上を重ね、収益に貢献してまいりました。今後もシンガポール現地法人や株式会社ライフステージとのシナジー効果を活かしながら、長期継続的に安定した契約件数を確保してまいります。また、不動産マネジメント事業におきましても、管理物件数は期毎に増え、株式会社ティアンドケイの貢献もあり、収益の安定化に寄与しております。この２事業を更に成長させ、安定収入を確保し、収益の偏りを回避してまいります。
当社グループの主要な売上である不動産投資開発事業は、不動産市況の影響を顕著に受ける傾向にあります。そのため、長期保有目的の賃貸用不動産への投資を促進し、賃料による安定収入を拡大させ、事業全体の安定化を図ってまいります。
当社グループの強みは、不動産情報の安定した仕入にありますが、取得競争は一層激化し、仕入環境は厳しさを増しております。そのような環境下においても、当社の不動産投資開発事業は収益を伸ばし続けておりますが、今後の事業規模拡大を目指すためにも、安定した販売用不動産の仕入が必要不可欠となります。主要な情報源である不動産仲介業者やその他不動産業者との関係を一層強化し、安定的な確保を図ってまいります。
不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業において、良質な不動産管理は必要不可欠となります。前述の２事業の拡大を図るためにも、更なる不動産管理の品質向上を図ってまいります。
不動産投資開発事業における販売用不動産の購入資金は、金融機関からの借入金を主としております。借入条件の長期化により、それぞれの販売用不動産に合わせた売却時期を実現させ、また、調達金利の見直しなどにより有利子負債削減を着実に行い、自己資本の拡充を図ってまいります。
当社グループの成長と事業の拡大のためにも、新規事業の開拓は必要不可欠と考えております。不動産及び不動産金融分野を中心に、新たな事業領域への展開を図ってまいります。
当社グループは、企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要と考えており、最重要経営課題の一つとして、コーポレート・ガバナンスの強化に取り組んでおります。コーポレート・ガバナンスの強化の一環として内部統制基本方針を制定しており、同基本方針の着実な運用に加えて、経営者からのメッセージ発信やコンプライアンス教育の強化、社内通報制度の拡充等によりコーポレート・ガバナンスの更なる強化を図ってまいります。
当社グループの企業理念を十分に理解し、必要な知識とノウハウをもつ人材を有することは、当社グループの最大の強みの一つであり、企業価値の源泉となっています。当社グループでは、こうした人材の確保と採用を重要な経営課題の一つとして捉え、優秀な人材を採用し、教育研修制度等を充実させると同時に、社員のモチベーションを高めるマネジメントを推進し、社員の質的向上を図ってまいります。
当社グループの事業展開においてリスク要因となる可能性が考えられる事項について、以下のとおりに記載しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は本項及び本書中の本項以外の記載内容と併せて、慎重に検討した上で行われる必要があります。また、以下の記載は、本株式の投資に対するすべてを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。
なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日において当社グループが判断したものであります。
当社グループが属する不動産及び不動産金融業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社グループは、不動産投資開発事業・不動産コンサルティング事業・不動産マネジメント事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、不動産市況が当社の予測を超え、想定外の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの業績及び財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。
また、これらの変動は、不動産業界全体への不安感を与えることとなり、不動産投資への足踏みを長引かせる可能性もあり、長期的に業績へ影響を及ぼす可能性があります。
不動産投資開発事業における物件の取得及び建築をするための事業資金、また賃貸用不動産の取得資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、2019年12月末時点において69.5％であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
更に、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、東京23区及びその周辺エリアの首都圏を中心に不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、その参入状況によっては競争が激化する可能性があり、それによる物件の仕入、販売及び需要の低下ならびに急激な価格変動等当社の競争力を維持できなくなる可能性があり、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの取り扱う不動産は、東京23区及びその周辺エリアの首都圏、北海道圏、関西圏、九州圏を中心に所在しておりますが、当該エリアにおいて、地震その他の災害、地域経済の悪化及びその他突発的な事故が発生した場合、当社グループの所有する不動産に滅失、毀損または劣化による資産価値低下や当社の業績、財政状態及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
不動産投資開発事業においては、当社グループは引渡基準を採用しており、売買契約成立時ではなく、物件の引渡をもって売上が計上されます。そのため、当社グループの業績を四半期毎に比較した場合、引渡のタイミングにより、売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益等が変動するため、四半期毎の業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期と同様になるとは限りません。
また、当社グループにおける実績では、以下のとおり第４四半期間に売上、利益が偏重する傾向があるため、天災やその他不測の事態が発生したことにより、引渡時期が遅延した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループが保有するたな卸資産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号 2006年７月５日)を適用しております。これに伴い、期末に保有しているたな卸資産について、時価が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により時価が取得原価よりも下落した場合、たな卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、経済情勢や不動産市況の悪化等により、たな卸資産が長期在庫化した場合は、想定販売価格を下げて売却することにより、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者以外へ物件を販売した場合、新築、中古を問わず、瑕疵担保責任により２年間の保証が義務付けられております。万が一当社の販売した物件に重大な瑕疵があるとされた場合には、その直接的な原因が当社以外の責任によるものであっても、当社グループは売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、補償工事費の増加や当社の信用力低下により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、国土利用計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、金融商品取引法等による法的規制を受けております。
当社グループは、以下の主要な許認可を含めこれらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループが属する不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、法規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりです。
(当社)
(ビーロット・アセットマネジメント株式会社)
(株式会社ライフステージ)
(ビーロット・キャピタルリンク株式会社)
当社グループは、各事業において、見込顧客情報及び取引顧客情報等、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。
これらの個人情報については、当社グループにて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業においては、不動産の情報収集から事業計画・開発設計・近隣調査・物件仕入・販売・工事監理等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社グループの成長性及び優位性は不動産業界に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社グループでは採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。
しかしながら、当社グループは小規模組織であるため、当社グループの求める人材が必要な時期に十分に確保・育成できなかった場合や人材の流出が進んだ場合には、経常的な業務運営等に支障が生じ、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
消費税法の一部改正により、2014年４月より消費税率が８％に引き上げられ、2019年10月から10％に引き上げられました。当社グループの扱う課税商品が高額であることから、さらに、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
収益の多様化を進めるため、積極的に新規事業に取り組んでいく考えであります。当社は、かかる取り組みにより長期的には当社グループの収益基盤の強化に資すると考えておりますが、これにより追加支出の発生や、利益率の低下の可能性があります。また、新規事業が計画通りに進まない場合、当社グループの業績及び事業に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループが売買・賃貸・管理・売買又は賃貸の仲介等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟の請求が発生する可能性があります。その結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は次のとおりであります。
当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の各種政策や日本銀行の金融緩和政策を背景に、企業収益や雇用・所得環境は、引き続き緩やかに回復してまいりました。一方世界経済は、米中貿易摩擦がようやく部分合意されるなど短期的には沈静化が図られてまいりましたが、イラン情勢などの地政学的リスクは高まっており、引き続き各国政策が世界経済に与える影響を注視していく必要があります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、金融機関の融資厳格化の姿勢を受けて、一部で懸念材料が見受けられますが、不動産投資家の投資姿勢は依然積極的な状態が維持されております。一般財団法人日本不動産研究所「第41回不動産投資家調査」(2019年10月現在)においても、今後１年間の不動産投資に対する考えとして、回答のうち95％が「新規投資を積極的に行う」と回答しており、1999年の本調査開始以来最も高い水準を更新しております。
このような状況のもと、当社グループは創業以来、不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業としての利益の追求と長期継続的な成長を目指してまいりました。昨今の不動産市況等によって、金融機関の融資姿勢やお客様の不動産業者選定にも変化が見られたものの、当社グループはこの状況をチャンスとしてとらえ、信頼を強みに金融機関やお客様との取引を積み重ね、９期連続の増収増益を果たすことができました。
この結果、当連結会計年度の業績は、売上高は25,130,885千円(前年同期比24.0％増)、営業利益は3,985,818千円(前年同期比20.5％増)、経常利益は3,525,279千円(前年同期比24.4％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,428,695千円(前年同期比23.9％増)となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。
(不動産投資開発事業)
当連結会計年度における売上高は21,185,413千円(前年同期比23.1％増)、セグメント利益は3,896,532千円(前年同期比28.2％増)となりました。
(不動産コンサルティング事業)
当連結会計年度における売上高は1,453,006千円(前年同期比22.1％増)、セグメント利益は577,960千円(前年同期比104.3％増)となりました。
尚、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。
(不動産マネジメント事業)
当連結会計年度における売上高は2,695,900千円(前年同期比33.3％増)、セグメント利益は679,443千円(前年同期比24.7％減)となりました。
(資産)
当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ9,287,274千円増加し、33,555,908千円となりました。増減の主な内訳は、仕掛販売用不動産の増加9,663,333千円であります。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ7,158,626千円増加し、25,401,478千円となりました。増減の主な内訳は、有利子負債の増加6,870,188千円であります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,128,648千円増加し、8,154,429千円となりました。増減の主な内訳は、利益剰余金の増加2,022,726千円であります。これらの結果、自己資本比率は24.3％となりました。
当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ343,237千円増加となり、6,405,931千円となりました。
(単位：千円)
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、不動産投資開発事業における仕入が順調に進んだことで、たな卸資産が5,403,115千円増加したことにより、4,057,332千円の支出(前年同期は1,229,274千円の支出)となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出545,456千円、定期預金の預入による支出755,834千円を主な要因として、2,073,680千円の支出(前年同期は189,541千円の支出)となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入14,784,620千円を主な要因として、6,470,370千円の収入(前年同期は2,631,172千円の収入)となりました。
(資本の財源及び資金の流動性について)
当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。
当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。
当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。
1) 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2) 当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。
(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。
２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
4) 最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。
当社グループの財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定の設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。
当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して4,862,906千円増加の25,130,885千円(前年同期比24.0％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業の売上高が3,977,053千円増加して21,185,413千円(同23.1％増)となったことによるものであります。
当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して3,679,029千円増加の18,149,965千円(前年同期比25.4％増)となり、売上総利益は1,183,877千円増加の6,980,920千円(同20.4％増)となりました。
当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して505,072千円増加の2,995,101千円(前年同期比20.3％増)となりました。これは主として、人件費が325,418千円増加したことによるものであります。
当連結会計年度の営業利益は678,804千円増加して3,985,818千円(同20.5％増)となりました。
この結果、2019年２月14日に公表いたしました当初予算を達成することが出来ました。
セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
(不動産投資開発事業)
不動産投資開発事業におきましては、売却件数は24件(前年同期26件)となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産14件(前年同期14件)、事務所・店舗ビル５件(前年同期７件)、土地(開発用地含む)２件(前年同期２件)、ホテル２件(前年同期３件)、その他１件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏15件(前年同期11件)、北海道圏２件(前年同期９件)、九州圏３件(前年同期５件)、関西圏４件(前年同期１件)となりました。
販売手法の多様化によって４物件一括での売却を実現し、過去最大の取引額として業績に大きく寄与いたしました。また、2017年にＭ＆Ａによって取得いたしました株式会社ヴィエント・クリエーションが保有するカプセルホテル「ドシー恵比寿」の商品化を完了させ、当連結会計年度において売却し、業績貢献いたしました。
一方、取得した物件数は28件(前年同期24件)となり、物件種類別では住宅系不動産13件(前年同期11件)、事務所・店舗ビル４件(前年同期５件)、土地１件(前年同期１件)、開発用地７件(前年同期４件)、ホテル３件(前年同期－件)その他－件(前年同期３件)となり、地域別では関東圏17件(前年同期13件)、北海道圏２件(前年同期２件)、九州圏４件(前年同期５件)、関西圏２件(前年同期４件)、中部圏３件(前年同期－件)となりました。
金融機関の融資を得ながら、ホテルや開発用地を含む全国各地の様々なアセットタイプをバランスよく取得することができ、今後の商品化によって、業容拡大を目指しております。
なお、上記には株式会社ライフステージ及び株式会社ヴィエント・クリエーションの販売用不動産は含めておりませんが、区分マンション８件、カプセルホテル１件を在庫として保有しております。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は21,185,413千円(前年同期比23.1％増)、セグメント利益は3,896,532千円(前年同期比28.2％増)となりました。
(不動産コンサルティング事業)
不動産コンサルティング事業におきましては、関東を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は19件(前年同期27件)となりました。内訳は関東圏14件(前年同期12件)、北海道圏２件(前年同期５件)、九州圏－件(前年同期４件)、関西圏３件(前年同期６件)となります。
当連結会計年度においては、株式会社ライフステージの受託販売における引渡件数が大幅に増加し、売上高及び利益に大きく貢献いたしました。また、投資不動産の売買仲介及びコンサルティング受託に加え、お客様のご依頼によるＭ＆Ａ仲介にも取り組み、業務の幅を拡大してまいりました。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は1,453,006千円(前年同期比22.1％増)、セグメント利益は577,960千円(前年同期比104.3％増)となりました。
なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。
(不動産マネジメント事業)
不動産マネジメント事業におきましては、プロパティマネジメントでのクライアントの所有不動産の管理運営受託件数が82件(前年同期68件)に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏35件(前年同期28件)、北海道圏27件(前年同期23件)、九州圏15件(前年同期14件)、関西圏５件(前年同期３件)となります。
管理運営受託の伸長に加え、2018年４月にＭ＆Ａによって取得いたしました株式会社ティアンドケイの通期寄与によって、売上高が大きく伸長いたしました。一方で、販売用不動産の売却が進み、販売用不動産による賃料収入が減少したことによって、セグメント利益については減少いたしました。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は2,695,900千円(前年同期比33.3％増)、セグメント利益は679,443千円(前年同期比24.7％減)となりました。
当連結会計年度における総資産は33,555,908千円となり、前連結会計年度と比較して9,287,274千円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して8,221,966千円増加し、残高は29,881,823千円となりました。これは主として、仕掛販売用不動産が9,663,333千円増加したことによるものであります。
固定資産は、前連結会計年度と比較して1,076,429千円増加し、残高は3,650,239千円となりました。
当連結会計年度末における負債は25,401,478千円となり、前連結会計年度と比較して7,158,626千円増加しました。このうち、流動負債は11,093,319千円となり、前連結会計年度と比較して5,035,617千円増加しました。これは主として、短期借入金及び１年内返済予定の長期借入金が4,635,433千円増加したことによるものです。また、固定負債は14,308,159千円となり、前連結会計年度と比較して2,123,008千円増加しました。これは主として、長期借入金が2,648,654千円増加したことによるものであります。
当社の借入金等の資金調達の方針として、流動資産である販売用不動産に対し、なるべく長期の借入金とするよう努めております。不動産市況の不測の事態にも対応できるようにするための対策の一つであり、当連結会計年度における資産と負債の流動と固定のバランスに相違があるのは、そのような意図があります。
当連結会計年度末における純資産は8,154,429千円となり、前連結会計年度と比較して2,128,648千円増加しました。これは主として、親会社株主に帰属する当期純利益により利益剰余金が2,428,695千円増加したことによるものであります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。