## 第２ 【事業の状況】

### １ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

#### (1) 会社の経営の基本方針及び経営環境

当社グループは、不動産分野・金融分野において社会へ価値を与えるビジネスの創出を行い、全てのステークホルダーに対し社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を行うことで社会に貢献し、「社会から求められる企業」を追求します。また、当社グループの事業の拡大と株主価値の向上は重要な経営課題であり、短期及び中長期的な成長を目標に掲げ、その成長の過程においてもより効率的な経営を目指し、健全な財務体質の確保及びその向上も目指してまいります。

当社グループが属する不動産業界におきましては、ホテル系不動産の収益性の回復が遅れている一方、物流施設や住居系不動産については、各国政府の金融緩和に支えられ、潤沢な投資マネーが日本の不動産市場に流入しており、積極的な投資姿勢が維持されております。一般財団法人日本不動産研究所「第45回不動産投資家調査」(2021年10月現在)においても、今後１年間の投資姿勢として、回答者の95％が「新規投資を積極的に行う」としており、前回調査（2021年４月）よりも１ポイント上昇しております。

#### (2) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題

当社グループは不動産投資開発事業を中心に、不動産の潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図り、投資用不動産として売却しておりますが、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定にも努めてまいります。

具体的には、不動産投資開発事業においては仕入れルート拡充のための営業活動強化及びプロジェクト遂行能力を高めるためのリスク管理体制構築、不動産コンサルティング事業においては若年層コンサルタント人材育成と資産運用実績に基づきリピーター顧客の増加を図ること、そして不動産マネジメント事業においては賃料収入及び報酬等の安定的な確保を目標としてまいります。

##### ①　事業の拡大

当社グループは現在、不動産投資開発事業を主軸として、事業を展開しております。会社の成長とともに事業規模も成長してまいりましたが、本事業に収益が偏りすぎることもリスクと考えております。

一方、不動産コンサルティング事業は、創業時より着実に不動産仲介取引を重ねるとともに、昨年吸収合併いたしました株式会社ライフステージとのグループシナジー効果によって大手不動産デベロッパー様の新築マンションの販売受託を増加させながら、長期継続的に安定した手数料収益を確保してまいります。また、不動産マネジメント事業におきましても、管理受託物件数を着実に増加させるとともに、子会社であるビーロット・アセットマネジメント株式会社によるアセットマネジメント受託資産の積み上げ、子会社である株式会社ティアンドケイによるゴルフ場運営受託の貢献によって、収益の安定化に寄与してまいります。この２事業を更に成長させ、安定収益を確保し、収益の偏りを改善してまいります。

##### ②　長期保有目的賃貸用不動産への投資拡大

当社グループの主要な収益源である不動産投資開発事業は、不動産市況の影響を顕著に受ける傾向にあります。そのため、長期保有目的の賃貸用不動産への投資を促進し、賃料による安定収益を拡大させ、事業全体の安定化を図ってまいります。

##### ③　安定した仕入の実施

当社グループの強みは、多くの不動産情報による安定した仕入にありますが、取得競争は一層激化し、仕入環境は厳しさを増しております。様々なアセットタイプを取り扱いながら、全国各地の支社を通じた情報を得ていくことで、販売用不動産の仕入の安定化を図ってまいります。また、各事業において接点を持つ不動産業者様、パートナー企業様、個人富裕層様との関係をより一層強固なものとし、安定的な物件仕入の確保を図ってまいります。

##### ④　不動産管理の品質向上

不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業において、良質な不動産管理は必要不可欠となります。前述の２事業の拡大を図るためにも、不動産マネジメント事業において、更なる不動産管理の品質向上を図ってまいります。

##### ⑤　財務体質の改善

不動産投資開発事業における販売用不動産の購入資金は、金融機関からの借入金を主としております。借入条件の長期化や調達金利の見直し、資金効率の向上とともに、利益の積み上げを図りながら、増資等による自己資本の拡充を図ってまいります。

##### ⑥　新規事業の開拓

当社グループの成長と事業の拡大のためにも、新規事業の開拓は必要不可欠と考えております。不動産及び不動産金融分野を中心に、新たな事業領域への展開を図ってまいります。

##### ⑦　コーポレート・ガバナンスの強化

当社グループは、企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要と考えており、最重要経営課題の一つとして、コーポレート・ガバナンスの強化に取り組んでおります。コーポレート・ガバナンスの強化の一環として内部統制基本方針を制定しており、同基本方針の着実な運用に加えて、経営者からのメッセージ発信やコンプライアンス教育の強化、社内通報制度の拡充等によりコーポレート・ガバナンスの更なる強化を図ってまいります。

##### ⑧　優秀な人材の確保と育成

当社グループの企業理念を十分に理解し、必要な知識とノウハウをもつ人材を有することは、当社グループの最大の強みの一つであり、企業価値の源泉となっています。当社グループでは、こうした人材の確保と採用を重要な経営課題の一つとして捉え、優秀な人材を採用し、教育研修制度等を充実させると同時に、社員のモチベーションを高めるマネジメントを推進し、社員の質的向上を図ってまいります。

### ２ 【事業等のリスク】

当社グループの事業展開においてリスク要因となる可能性が考えられる事項について、以下のとおりに記載しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は本項及び本書中の本項以外の記載内容と併せて、慎重に検討した上で行われる必要があります。また、以下の記載は、本株式の投資に対するすべてを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。

なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日において当社グループが判断したものであります。

(1) 経済情勢について

当社グループが属する不動産及び不動産金融業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社グループは、不動産投資開発事業・不動産コンサルティング事業・不動産マネジメント事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、不動産市況が当社の予測を超え、想定外の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの業績及び財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。

また、これらの変動は、不動産業界全体への不安感を与えることとなり、不動産投資への足踏みを長引かせる可能性もあり、長期的に業績へ影響を及ぼす可能性があります。

(2) 有利子負債への依存及び金利水準の動向について

不動産投資開発事業における物件の取得及び建築をするための事業資金、また賃貸用不動産の取得資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、2021年12月末時点において74％であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

更に、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 競合の状況について

当社グループは、東京23区及びその周辺エリアの首都圏を中心に不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、その参入状況によっては競争が激化する可能性があり、それによる物件の仕入、販売及び需要の低下ならびに急激な価格変動等当社の競争力を維持できなくなる可能性があり、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 天災等による業績変動について

当社グループの取り扱う不動産は、東京23区及びその周辺エリアの首都圏、北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏を中心に所在しておりますが、当該エリアにおいて、地震その他の災害、地域経済の悪化及びその他突発的な事故が発生した場合、当社グループの所有する不動産に滅失、毀損または劣化による資産価値低下や当社の業績、財政状態及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 新型コロナウイルス感染症拡大の長期化について

当社グループが属する不動産業界におきましては、新型コロナウイルス感染症拡大長期化の影響を受け、ホテルや商業施設の一部において、収益性の低下等による流通価格の低下が懸念されております。このような環境のもと、当社グループにおきましては、2020年12月期及び2021年12月期において、ホテルを中心とした一部物件において、販売用不動産の簿価切下げ処理に伴う評価損等を計上しております。

当社グループでは、多様なアセットタイプに分散投資することによって、将来の環境変化への対応を進めておりますが、新型コロナウイルス感染症による経済活動の停滞がさらに長期化した場合には、さらなる評価損等の計上が生じ、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 引渡時期による業績変動について

不動産投資開発事業においては、当社グループは引渡基準を採用しており、売買契約成立時ではなく、物件の引渡をもって売上が計上されます。そのため、当社グループの業績を四半期毎に比較した場合、引渡のタイミングにより、売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益等が変動するため、四半期毎の業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期と同様になるとは限りません。

また、当社グループにおける実績では、以下のとおり第４四半期間に売上、利益が偏重する傾向があるため、天災やその他不測の事態が発生したことにより、引渡時期が遅延した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

| 第１四半期間 | 第２四半期間 | 第３四半期間 | 第４四半期間
金額 (百万円) | 構成比 (％) | 金額 (百万円) | 構成比 (％) | 金額 (百万円) | 構成比 (％) | 金額 (百万円) | 構成比 (％)
2019/12期 | 売上高 | 5,886 | 23.4 | 1,489 | 5.9 | 2,293 | 9.2 | 15,461 | 61.5
税金等調整前四半期純利益 | 1,438 | 40.8 | △227 | △6.4 | △166 | △4.7 | 2,481 | 70.3
2020/12期 | 売上高 | 1,815 | 6.9 | 2,787 | 10.5 | 4,322 | 16.3 | 17,555 | 66.3
税金等調整前四半期純利益 | △114 | △21.7 | △60 | △11.4 | 381 | 72.3 | 321 | 60.9
2021/12期 | 売上高 | 2,319 | 15.7 | 1,870 | 12.7 | 885 | 6.0 | 9,676 | 65.6
税金等調整前四半期純利益 | 402 | 28.8 | 70 | 5.0 | △309 | △22.1 | 1,234 | 88.3

(7) 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する会計基準の適用について

当社グループが保有するたな卸資産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号2008年９月26日)を適用しております。これに伴い、期末に保有しているたな卸資産について、時価が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により時価が取得原価よりも下落した場合、たな卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、経済情勢や不動産市況の悪化等により、たな卸資産が長期在庫化した場合は、想定販売価格を下げて売却することにより、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 瑕疵担保責任、契約不適合責任について

売買対象不動産に瑕疵や契約不適合がある場合、売主が買主に対して瑕疵担保責任や契約不適合責任を負うことになります。万が一当社グループの販売した物件に重大な瑕疵や契約不適合があるとされた場合には、その直接的な原因が当社グループ以外の責任によるものであっても当社グループは売主としてこれらの責任を負うことがあります。その結果、補償工事費の増加や当社の信用力低下により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(9) 法的規制について

当社グループは、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、国土利用計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、金融商品取引法等による法的規制を受けております。

当社グループは、以下の主要な許認可を含めこれらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループが属する不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、法規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりです。

(当社)

許認可等の名称 | 有効期限 | 取消事由
宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣 (３)第8157号 | 2026年６月21日 | 宅地建物取引業法第66条
第二種金融商品取引業 | 関東財務局長 (金商)第2235号 | ― | 金融商品取引法第52条
不動産特定共同事業許可 | 東京都知事 第138号 | ― | 不動産特定共同事業法第36条

(ビーロット・アセットマネジメント株式会社)

許認可等の名称 | 有効期限 | 取消事由
投資運用業 投資助言・代理業 第二種金融商品取引業 | 関東財務局長 (金商)第2287号 | ― | 金融商品取引法第52条
宅地建物取引業免許 | 東京都知事 (３)第91096号 | 2024年11月６日 | 宅地建物取引業法第66条
総合不動産投資顧問業 | 総合第137号 | 2025年１月５日 | 不動産投資顧問業登録規程第30条
取引一任代理等認可 | 国土交通大臣許可 第116号 | ― | 宅地建物取引業法第67条の2

(10) 個人情報の管理について

当社グループは、各事業において、見込顧客情報及び取引顧客情報等、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。

これらの個人情報については、当社グループにて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(11) 人材の確保について

当社グループの不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業においては、不動産の情報収集から事業計画・開発設計・近隣調査・物件仕入・販売・工事監理等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社グループの成長性及び優位性は不動産業界に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社グループでは採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。

しかしながら、当社グループは小規模組織であるため、当社グループの求める人材が必要な時期に十分に確保・育成できなかった場合や人材の流出が進んだ場合には、経常的な業務運営等に支障が生じ、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(12) 新規事業への参入について

収益の多様化を進めるため、積極的に新規事業に取り組んでいく考えであります。当社は、かかる取り組みにより長期的には当社グループの収益基盤の強化に資すると考えておりますが、これにより追加支出の発生や、利益率の低下の可能性があります。また、新規事業が計画通りに進まない場合、当社グループの業績及び事業に影響を及ぼす可能性があります。

(13) 訴訟等のリスクについて

当社グループが売買・賃貸・管理・売買又は賃貸の仲介等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟の請求が発生する可能性があります。その結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(14) 債務保証について

当社グループは、連結子会社以外の関連会社等であるビーロットリート投資法人及び株式会社横濱聖苑の金銭債務に対して、2021年12月末において、8,678百万円の債務保証を行う契約を金融機関等との間で締結しております。当社グループでは、同社が保有する不動産等を担保として差し入れていることもあり、それぞれ債務保証等の履行を要求される可能性は僅少であること判断しておりますが、将来、債務保証等の履行を求められる状況が発生した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

### ３ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

#### (1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は次のとおりであります。

##### ①　財政状態及び経営成績の状況

ａ．経営成績

当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の世界的蔓延の長期化により、インバウンド需要の低迷に加え、各地で繰り返し発出された緊急事態宣言やまん延防止等重点措置の影響により、人流が抑制され、経済活動の収縮が続いており、景気の先行きは依然不透明な状況が続いております。

当社グループが属する不動産業界におきましては、ホテル系不動産の収益性の回復が遅れている一方、物流施設や住居系不動産については、各国政府の金融緩和に支えられ、潤沢な投資マネーが日本の不動産市場に流入しており、積極的な投資姿勢が維持されております。一般財団法人日本不動産研究所「第45回不動産投資家調査」(2021年10月現在)においても、今後１年間の投資姿勢として、回答者の95％が「新規投資を積極的に行う」としており、前回調査（2021年４月）よりも１ポイント上昇しております。

このような状況のもと、当社グループは創業以来、不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業としての利益の追求と長期継続的な成長を目指しております。当連結会計年度におきましては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が想定以上に長期化したことから、ホテル系不動産を中心とした一部の販売用不動産について、その収益性をさらに保守的に見積もり、前期に引き続き評価損を計上することにいたしました。一方、不動産投資開発事業において、住居系不動産の取得ニーズが強く、一部物件において想定以上の利益にて売却することができたことに加え、不動産コンサルティング事業において、子会社であった株式会社ライフステージの吸収合併による業務効率化や体制強化等グループシナジー効果の発揮や、当社がスポンサーとなるビーロットリート投資法人に関わるパートナー企業様から派生した不動産仲介取引の増加により、手数料収入及びそれらによる利益の積み上げを図ることができました。

結果として、2020年11月に公表いたしました中期経営計画初年度の計画値に対して、重要なＫＰＩである「親会社株主に帰属する当期純利益」の計画値を確保できたことから、保有する販売用不動産の販売予定時期を翌期以降に見直すなどしたため、当連結会計年度の業績は、売上高は14,751百万円(前年同期比44.3％減)、営業利益は2,030百万円(前年同期比18.0％増)、経常利益は1,501百万円(前年同期比45.3％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は953百万円(前年同期比176.6％増)となりました。

セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。

(不動産投資開発事業)

当連結会計年度における売上高は11,093百万円(前年同期比51.1％減)、セグメント利益は1,864百万円(前年同期比27.2％増)となりました。

(不動産コンサルティング事業)

当連結会計年度における売上高は1,582百万円(前年同期比24.7％増)、セグメント利益は580百万円(前年同期比27.5％増)となりました。

なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。

(不動産マネジメント事業)

当連結会計年度における売上高は2,087百万円(前年同期比20.9％減)、セグメント利益は573百万円(前年同期比37.4％減)となりました。

###### ｂ．財政状態

(資産)

当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ2,791百万円増加し、48,753百万円となりました。増減の主な内訳は、販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の増加2,605百万円であります。

(負債)

当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ197百万円増加し、38,120百万円となりました。増減の主な内訳は、借入金等有利子負債の増加550百万円であります。

(純資産)

当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,593百万円増加し、10,632百万円となりました。増減の主な内訳は、資本金及び資本剰余金の増加1,887百万円と利益剰余金692百万円の増加であります。これらの結果、自己資本比率は21.7％となりました。

##### ②　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ617百万円増加となり、12,172百万円となりました。

|  |  | (単位：百万円)
| 前連結会計年度 | 当連結会計年度 | 増減
営業活動によるキャッシュ・フロー | △7,122 | 298 | 7,421
投資活動によるキャッシュ・フロー | 432 | 260 | △171
財務活動によるキャッシュ・フロー | 11,847 | 2,082 | △9,765

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動によるキャッシュ・フローは、不動産投資開発事業における仕入が順調に進んだことで、たな卸資産の増加による支出2,608百万円があったものの、税金等調整前当期純利益1,398百万円、匿名組合出資金の減少による収入1,631百万円があったことを主な要因として、298百万円の収入(前年同期は7,122百万円の支出)となりました。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動によるキャッシュ・フローは、定期預金の払戻による収入527百万円を主な要因として、260百万円の収入(前年同期は432百万円の収入)となりました。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動によるキャッシュ・フローは、株式の発行による収入1,872百万円を主な要因として、2,082百万円の収入(前年同期は11,847百万円の収入)となりました。

(資本の財源及び資金の流動性について)

当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。

（重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定）

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。

③　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。

ｂ．受注実績

当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。

ｃ．販売実績

１)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自2021年１月１日 至2021年12月31日) | 前年同期比(％)
不動産投資開発事業 | (百万円) | 11,093 | △51.1
不動産コンサルティング事業 | (百万円) | 1,571 | 24.9
不動産マネジメント事業 | (百万円) | 2,087 | △18.3
合計 | (百万円) | 14,751 | △44.3

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

２)当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。

セグメントの名称 | 関東圏 | 北海道圏 | 九州圏 | 関西圏 | 中部圏
不動産投資開発事業 | (百万円) | 9,624 | － | － | 566 | 902
不動産コンサルティング事業 | (百万円) | 756 | 178 | 127 | 434 | 73
不動産マネジメント事業 | (百万円) | 1,600 | 142 | 120 | 72 | 151
合計 | (百万円) | 11,981 | 320 | 248 | 1,073 | 1,127

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

３)当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。

セグメントの名称 | 住居 | 事務所・店舗 | その他
不動産投資開発事業 | (百万円) | 8,089 | 2,949 | 54
不動産コンサルティング事業 | (百万円) | 1,292 | 68 | 209
合計 | (百万円) | 9,382 | 3,018 | 264

(注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。

２．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

４)最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先 | 前連結会計年度 (自2020年１月１日 至2020年12月31日) | 当連結会計年度 (自2021年１月１日 至2021年12月31日)
金額(百万円) | 割合(％) | 金額(百万円) | 割合(％)
ビーロットリート投資法人 | 13,007 | 49.1 | － | －
東神開発株式会社 | － | － | 4,251 | 28.8

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。

①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ．経営成績

当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して11,729百万円減少の14,751百万円(前年同期比44.3％減)となりました。これは主として、重要なＫＰＩである「親会社株主に帰属する当期純利益」の計画値を確保できたことから、保有する販売用不動産の販売予定時期を翌期以降に見直すなどしたため、不動産投資開発事業の売上高が11,574百万円減少したことによるものであります。

当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して11,817百万円減少の9,929百万円(前年同期比54.3％減)となり、売上総利益は87百万円増加の4,821百万円(同1.9％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において、売上高同様、販売用不動産の販売予定時期を見直したこと、販売用不動産評価損を914百万円計上したことによるものであります。

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して222百万円減少の2,791百万円(前年同期比7.4％減)となりました。

当連結会計年度の営業利益は310百万円増加して2,030百万円(同18.0％増)となりました。

セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

(不動産投資開発事業）

不動産投資開発事業におきましては、売却件数は27件(前年同期25件)となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産22件(前年同期17件)、事務所・店舗ビル５件(前年同期５件)、土地(開発用地含む)－件(前年同期３件)となり、地域別では関東圏12件(前年同期13件)、北海道圏－件(前年同期１件)、九州圏－件(前年同期６件)、関西圏13件(前年同期２件)、中部圏２件(前年同期３件)となりました。

当連結会計年度においては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響が想定以上の長期化している状況に鑑み、販売用不動産として保有しておりましたホテル系不動産を中心にさらなる評価損を計上いたしました。一方で、潤沢な投資マネーを背景に、堅調な不動産市況を取り込み、需要旺盛な住居系不動産を中心に売却を進め、利益面においては、前年同期を上回りました。

一方、取得した物件数は35件(前年同期30件)となり、物件種類別では住宅系不動産28件(前年同期20件)、事務所・店舗ビル３件(前年同期９件)、開発用地３件(前年同期１件)、ホテル１件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏15件(前年同期14件)、北海道圏３件(前年同期１件)、九州圏２件(前年同期３件)、関西圏11件(前年同期９件)、中部圏４件(前年同期３件)となりました。

多くの金融機関の融資を得ながら、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルを中心に仕入れを進め、安定収益を確保しながら、今後の商品化を進めてまいります。

なお、上記にはビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社の販売用不動産は含めておりませんが、カプセルホテル１件、開発用地１件を在庫として保有しております。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は11,093百万円(前年同期比51.1％減)、セグメント利益は1,864百万円(前年同期比27.2％増)となりました。

(不動産コンサルティング事業)

不動産コンサルティング事業におきましては、関東圏及び関西圏を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は60件(前年同期28件)となりました。内訳は関東圏22件(前年同期12件)、北海道圏９件(前年同期２件)、九州圏３件(前年同期５件)、関西圏26件(前年同期７件)、中部圏－件(前年同期１件)、東北圏－件（前年同期１件）となります。

当連結会計年度においては、堅調な不動産投資市況を取り込んだ不動産仲介取引が増加するとともに、昨年吸収合併いたしました株式会社ライフステージとのグループシナジー効果を発揮し、新築マンションの販売受託も積み上げることができ、売上・利益ともに前年同期を上回りました。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は1,582百万円(前年同期比24.7％増)、セグメント利益は580百万円(前年同期比27.5％増)となりました。

なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。

(不動産マネジメント事業)

不動産マネジメント事業におきましては、プロパティマネジメントでのクライアントの所有不動産の管理運営受託件数が116件(前年同期101件)に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏54件(前年同期42件)、北海道圏33件(前年同期30件)、九州圏21件(前年同期21件)、関西圏５件(前年同期５件)、中部圏３件(前年同期３件)となります。

管理運営受託件数は着実に増加したものの、新型コロナウイルス感染症拡大の影響によって、宿泊施設の賃料収入の減少や前期保有しておりました大型物件の賃料収入の剥落などもあり、売上・利益ともに前年同期を下回りました。

これらの結果、当連結会計年度における売上高は2,087百万円(前年同期比20.9％減)、セグメント利益は573百万円(前年同期比37.4％減)となりました。

ｂ．財政状態

当連結会計年度における総資産は48,753百万円となり、前連結会計年度と比較して2,791百万円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して2,865百万円増加し、残高は44,342百万円となりました。これは主として、販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）が2,605百万円増加したことによるものであります。

固定資産は、前連結会計年度と比較して63百万円減少し、残高は4,388百万円となりました。

当連結会計年度末における負債は38,120百万円となり、前連結会計年度と比較して197百万円増加しました。このうち、流動負債は17,798百万円となり、前連結会計年度と比較して3,932百万円増加しました。これは主として、１年内返済予定の長期借入金が4,769百万円増加したことによるものです。また、固定負債は20,321百万円となり、前連結会計年度と比較して3,734百万円減少しました。これは主として、長期借入金が3,534百万円減少したことによるものであります。

当連結会計年度末における純資産は10,632百万円となり、前連結会計年度と比較して2,593百万円増加しました。これは主として、公募増資及び第三者割当増資により1,872百万円調達したことに加え、剰余金の配当を240百万円実施したことものの、親会社株主に帰属する当期純利益が953百万円だったことにより、利益剰余金が692百万円増加したことによるものであります。

②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当社の資金状況については、「第２ 事業の状況　３ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。

③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社グループが採用している重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

なお、連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。

### ４ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５ 【研究開発活動】

該当事項はありません。