# 第一部 【企業情報】

## 第１ 【企業の概況】

### １ 【主要な経営指標等の推移】

#### (1) 連結経営指標等

回次 | 第11期 | 第12期 | 第13期 | 第14期 | 第15期
決算年月 | 2018年12月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月
売上高 | (百万円) | 20,267 | 25,130 | 26,481 | 14,751 | 19,911
経常利益 | (百万円) | 2,832 | 3,525 | 1,033 | 1,501 | 2,415
親会社株主に帰属する 当期純利益 | (百万円) | 1,960 | 2,428 | 344 | 953 | 1,637
包括利益 | (百万円) | 1,966 | 2,425 | 336 | 979 | 1,676
純資産額 | (百万円) | 6,025 | 8,154 | 8,038 | 10,632 | 12,043
総資産額 | (百万円) | 24,268 | 33,555 | 45,961 | 48,753 | 56,005
１株当たり純資産額 | (円) | 378.41 | 510.41 | 499.80 | 542.58 | 613.65
１株当たり当期純利益 金額 | (円) | 125.82 | 152.97 | 21.60 | 53.65 | 83.99
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益金額 | (円) | 124.47 | 152.25 | － | － | 83.97
自己資本比率 | (％) | 24.6 | 24.3 | 17.5 | 21.7 | 21.4
自己資本利益率 | (％) | 39.3 | 34.4 | 4.3 | 10.2 | 14.5
株価収益率 | (倍) | 4.46 | 6.64 | 29.86 | 9.86 | 6.46
営業活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | △1,229 | △4,057 | △7,122 | 298 | △4,050
投資活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | △189 | △2,073 | 432 | 260 | △1,980
財務活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | 2,631 | 6,470 | 11,847 | 2,082 | 3,762
現金及び現金同等物の 期末残高 | (百万円) | 6,062 | 6,405 | 11,555 | 12,172 | 9,919
従業員数 | (人) | 201 | 194 | 176 | 178 | 173
(外、平均臨時 雇用者数) | (118) | (117) | (80) | (73) | (72)

(注) １．2018年１月17日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割が第11期の期首に行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

２．2020年４月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割が第11期の期首に行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

３．第13期より金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。なお、比較を容易にするため、第12期以前についても、表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。

４．第13期及び第14期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

５．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第15期の期首から適用しており、第15期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

#### (2) 提出会社の経営指標等

回次 | 第11期 | 第12期 | 第13期 | 第14期 | 第15期
決算年月 | 2018年12月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月
売上高 | (百万円) | 18,275 | 20,516 | 12,611 | 13,164 | 17,248
経常利益 | (百万円) | 2,842 | 2,832 | 735 | 1,101 | 2,184
当期純利益 | (百万円) | 1,953 | 2,000 | 127 | 835 | 1,445
資本金 | (百万円) | 1,024 | 1,034 | 1,056 | 1,992 | 1,992
発行済株式総数 | (株) | 8,213,600 | 8,238,200 | 16,582,400 | 20,032,400 | 20,032,400
純資産額 | (百万円) | 5,961 | 7,679 | 7,372 | 9,841 | 11,046
総資産額 | (百万円) | 23,132 | 31,875 | 42,947 | 47,160 | 53,443
１株当たり純資産額 | (円) | 377.06 | 481.36 | 459.09 | 503.16 | 564.00
１株当たり配当額 | (円) | 50.00 | 60.00 | 15.00 | 15.00 | 20.00
(うち１株当たり 中間配当額) | (―) | (－) | (－) | (－) | (－)
１株当たり当期純利益 金額 | (円) | 125.34 | 126.03 | 8.02 | 47.01 | 74.14
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益金額 | (円) | 123.99 | 125.44 | － | － | 74.12
自己資本比率 | (％) | 25.7 | 24.1 | 17.2 | 20.8 | 20.6
自己資本利益率 | (％) | 39.3 | 29.4 | 1.7 | 9.7 | 13.9
株価収益率 | (倍) | 4.48 | 8.06 | 80.45 | 11.25 | 7.32
配当性向 | (％) | 19.94 | 23.80 | 187.10 | 31.91 | 26.97
従業員数 | (人) | 54 | 61 | 57 | 128 | 129
(外、平均臨時 雇用者数) | (5) | (5) | (5) | (10) | (11)
株主総利回り | (％) | 45.8 | 83.7 | 55.9 | 48.0 | 50.6
(比較指標：配当込み TOPIX) | (％) | (84.0) | (99.2) | (106.6) | (120.2) | (117.2)
最高株価 | (円) | 6,340 | 2,495 | 2,030 | 772 | 654
3,080※１ |  | 842※２ |  |
最低株価 | (円) | 5,300 | 1,027 | 969 | 495 | 457
1,074※１ |  | 500※２ |  |

(注) １．従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は、年間平均人員を(　)外数で記載しております。

２．2018年１月17日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割が第11期の期首に行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

３．2020年４月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割が第11期の期首に行われたと仮定し、１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額を算定しております。

４．第13期より金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。なお、比較を容易にするため、第12期以前についても、表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。

５．最高・最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所プライム市場におけるものであります。2018年２月２日より東京証券取引所市場第一部におけるものであり、それ以前は東京証券取引所マザーズ市場におけるものであります。

６．※１は、2018年１月17日(１株→２株)の株式分割による権利落後の株価であります。

７．※２は、2020年４月１日(１株→２株)の株式分割による権利落後の株価であります。

８．第13期及び第14期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

９.「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日）等を第15期の期首から適用しており、第14期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

### ２ 【沿革】

2008年10月 | 東京都港区麻布台において、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業を主とした株式会社ビーロット(資本金50,000千円)を設立
2008年11月 | 宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(１)第89915号)
2009年２月 | 賃貸管理の受託事業を開始
2009年７月 | 第二種金融商品取引業登録(関東財務局長(金商)第2235号)
2009年10月 | 投資助言・代理業免許を追加登録(関東財務局長(金商)第2235号)
2010年１月 | 東京都港区赤坂に本社を移転
2011年４月 | 北海道札幌市中央区北二条東に札幌支店(現：北海道支社)を開設
2011年６月 | 宅地建物取引業免許を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更 (国土交通大臣(１)第8157号)
2012年６月 | 自社保有物件の管理・運営事業を開始
2012年10月 | 北海道札幌市中央区北一条東に札幌支店を移転
2013年３月 | 札幌支店を北海道支社と改称
2013年９月 | 東京都港区新橋に本社を移転
2013年９月 | 福岡県福岡市中央区薬院に福岡支社を開設
2014年12月 | 東京証券取引所マザーズに株式を上場
2015年２月 | ビーロット・アセットマネジメント株式会社を設立
2015年５月 | B-Lot Singapore Pte. Ltd.を設立
2015年８月 | ビーロット・アセットマネジメント株式会社が金融商品取引業(投資助言・代理業)登録(関東財務局長(金商)第2862号)
2016年４月 | 株式会社ライフステージの全株式取得
2016年７月 | 大阪府大阪市淀川区西中島に大阪支社を開設
2017年１月 | 株式会社ヴィエント・クリエーション（現：ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社）の全株式取得
2017年２月 | 福岡県福岡市中央区赤坂に福岡支社を移転
2017年６月 | 株式会社ヴィエント・クリエーション（現：ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社）が本社を港区新橋に移転
2017年７月 | B-Lot Singapore Pte. Ltd.が本社を20 Collyer Quay #23-01 Singapore に移転
2018年２月 | 東京証券取引所第一部に市場変更
2018年４月 | 株式会社ティアンドケイの株式取得
2018年５月 | ビーロット・キャピタルリンク株式会社を設立
2019年５月 | 株式会社横濱聖苑の株式取得
2020年４月 | 愛知県名古屋市中村区に名古屋支社を開設
2020年５月 | 株式会社LCパートナーズ（現：ビーロット・アセットマネジメント株式会社）の全株式取得及びメディカルアセット投資法人（現：ビーロットリート投資法人）の全投資口取得
2020年７月 | 株式会社LCパートナーズを吸収合併存続会社、ビーロット・アセットマネジメント株式会社を吸収合併消滅会社として吸収合併を行い、新たな商号を「ビーロット・アセットマネジメント株式会社」と商号変更
2020年10月 | 不動産特定共同事業許可を取得（東京都知事第138号）
2021年４月 | 当社を吸収合併存続会社、株式会社ライフステージを吸収合併消滅会社として吸収合併
2021年７月 | 合同会社ヘルスケアIP（現：合同会社KAMSSI）への出資 株式会社ヴィエント・クリエーションを新たな商号として「ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社」へ変更 賃貸住宅管理業者登録（国土交通大臣(1)第000258号）
2022年４月 | 東京証券取引所の市場区分の見直しにより市場第一部からプライム市場へ移行
2022年７月 | 東観不動産株式会社の全株式を取得
2022年10月 | 愛知県名古屋市中区栄に名古屋支社移転

### ３ 【事業の内容】

当社グループは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を営んでおります。いずれの事業も、事業用不動産分野における高い専門性と広範囲なネットワーク、またブティック型の富裕層向けサービスラインナップを強みにビジネス機会の創出に取り組んでおります。当社創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」を実現させるべく具体的に事業内容をご紹介させていただきます。

不動産投資開発事業を通じて、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルなどを中心に購入し、不動産が本来有するべき価値を生み出し、販売用不動産としてファンドや富裕層向けの運用ニーズのある方へ販売を行っております。また、不動産コンサルティング事業を通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報をお客様に提供し不動産売買の仲介を実現しております。そして、当社やお客様が不動産投資に至った場合、不動産マネジメント事業を通じて、資産価値の維持・向上に努めております。

当社グループの事業の特徴としましては、上記の事業活動を通じて蓄積された不動産投資及び不動産管理のノウハウを基に、各事業が企業目的に沿った一貫性のあるビジネスを行える点にあります。具体的には、一つのプロジェクトに対してそれぞれの部門が有する専門のノウハウを活用してアイディアを出し合い、その不動産の魅力を最大限引出す選択肢を取る等、各部門間は非常に強い連携体制を敷いております。不動産の潜在力の最適な具現化方法、あるいは、お客様への最適なアドバイスの方法を、全社の様々な不動産ノウハウを駆使して検討しております。また、設計業務、建築工事及び建物管理業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社及び建物管理会社等に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。

これらの事業は、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏にて展開しており、その他政令指定都市等の大都市圏においても実績があります。

(1) 不動産投資開発事業

収益性や遵法性等に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過小に評価された不動産を取得し、当社グループの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図ります。

収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用のための用途の変更もしくはテナントの誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは、長期修繕計画の策定・見直し等を行い、収益性の改善を図ります。また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には事前の綿密な市場調査、適正な建築企画及び施工管理を行っております。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは、公的機関との調整等を行っております。また、その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の守秘性の厳守を求められる等の問題に対応しております。

上記のとおり、不動産に関する問題点は多様かつ多岐に及びますが、所有者としての立場を有することにより、これら問題点の是正が飛躍的に進む可能性が高いため、多くの場合、事業の一環として当社が自らこのような不動産を取得しております。なお、当社が自ら不動産を取得する場合、所有期間中の賃料収入の獲得が可能であります。他方、不動産の規模やリスクに応じて、当社が自ら所有せずにアドバイス業務に徹する、あるいは当社がお取引先様と共同投資をする場合もあります。

また、新築不動産の開発事業も実施しております。開発事業には、自社にて土地を仕入取得した上で、建物を建築するものと、顧客の資産の最有効化を提案していくものがあります。自社にて建築する場合は、当社が開発用地として土地を取得し、新しい建物を施主として建設いたします。土地の取得後、土壌調査、近隣調整、建物建設、そして竣工となります。

問題点を是正した不動産を購入するお客様は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。

(2) 不動産コンサルティング事業

売却不動産情報の的確かつ円滑な入手、及びこれらの不動産の迅速な評価・査定により、深くまで把握した不動産売却・購入希望者のニーズに応えるコンサルティング型の売買仲介業務を展開しております。不動産売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは、不動産ファンド等であります。

昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の事例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産を購入するケース、及び不良債権の処理に伴って、当社と親密な関係にある専門家と連携し、不動産を売却するケースがあげられます。前者については、お客様・お取引先様との豊富で強固な当社ネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する首都圏のお客様に対し、不動産のご紹介を行っております。札幌市に北海道支社、福岡市に福岡支社、大阪市に大阪支社、名古屋市に名古屋支社をそれぞれ有し、現地の不動産情報収集のネットワークを構築することで、首都圏のお客様に対し、首都圏より比較的競争が少ないエリアの優良不動産のご提案も可能となっております。また幅広い投資ニーズにお応えする為、海外投資家の日本への不動産投資もサポートしております。併せて、専門家との連携により中小企業の事業承継及び相続税対策としての不動産の活用、第二種金融商品取引業の登録［関東財務局長(金商)第2235号］を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っております。

また、新築分譲マンションの販売業務を受託する販売受託業務も行っており、全国各地の拠点を中心に大手不動産デベロッパー様とのネットワークを築きながら、多くの新築分譲マンションの販売代理を行っております。

当事業により蓄積された売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで各事業の相乗効果を高めております。

(3) 不動産マネジメント事業

当社やお客様が所有する不動産の管理運営、あるいは投資顧問業務を行っております。

お客様の所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図ると共に、テナント様にとっての付加価値があるサービスを提供しております。具体的には、①入居者募集、②入退去手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦ビルメンテナンス(建物管理会社に再委託)、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等の業務を行っております。

当社の所有不動産については、販売用不動産及び固定資産共に建物環境や周辺環境を所有者として改善し、テナント様に対し良好なオフィス・店舗・住居等を提供しております。

また、お客様が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合、ビーロット・アセットマネジメント株式会社におきまして、投資家の資産運用ニーズを捉え、そのニーズに従った投資戦略の立案をし、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、金融商品取引業(投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業)の登録［関東財務局長(金商)第2287号］を活用した投資運用をサポート致しております。

［事業系統図］

### ４ 【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 | 主要な事業の内容 | 議決権の所有 (又は被所有) 割合(％) | 関係内容
(連結子会社) |  |  |  |  |
ビーロット・アセット マネジメント株式会社 (注)１．２ | 東京都港区 | 350百万円 | 不動産マネジメント事業 | 100.00 | 役員の兼任(１名)
B-Lot Singapore Pte. Ltd. (注)１ | Singapore | SGD430,000 | 不動産コンサルティング事業 | 100.00 | ―
ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社 (注)１ | 東京都港区 | 50百万円 | 不動産マネジメント事業等 | 100.00 | 役員の兼任（１名）
株式会社ティアンドケイ (注)１ | 東京都港区 | 95百万円 | 不動産マネジメント事業 | 88.95 | 役員の兼任(２名) 事務所の転貸
株式会社ティアンドケイ インターナショナル (注)１ | 東京都港区 | 52百万円 | 不動産マネジメント事業 | 88.95 (88.95) | 株式会社ティアンドケイ の子会社
ビーロット・ キャピタルリンク株式会社 (注)１ | 東京都港区 | 20百万円 | 不動産コンサルティング事業 | 100.00 | 役員の兼任(１名)
東観不動産株式会社 （注）１ | 東京都港区 | 31百万円 | 不動産投資開発事業 | 100.00 | ―
その他１社 |  |  |  |  |
(持分法適用会社) |  |  |  |  |
株式会社横濱聖苑 (注)１ | 神奈川県 横浜市 | 10百万円 | 不動産マネジメント事業 | 50.00 | 役員の兼任（１名）
合同会社KAMSSI | 東京都 千代田区 | 100百万円 | 不動産マネジメント事業 | 47.62 | ―
その他１社 |  |  |  |  |

（注）１．有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。

２．特定子会社であります。

３．「議決権の所有(又は被所有)割合」欄の(内書)は間接所有であります。

### ５ 【従業員の状況】

#### (1) 連結会社の状況

2022年12月31日現在

セグメントの名称 | 従業員数(人)
不動産投資開発事業 | 25 | (0)
不動産コンサルティング事業 | 74 | (6)
不動産マネジメント事業 | 58 | (62)
報告セグメント計 | 157 | (68)
全社(共通) | 16 | (4)
合計 | 173 | (72)

(注) １．従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は(　)内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．従業員数は、執行役員２人を含んでおります。

３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に属しているものであります。

#### (2) 提出会社の状況

2022年12月31日現在

従業員数(人) | 平均年齢(歳) | 平均勤続年数(年) | 平均年間給与(千円)
129 | (11) | 37.2 | 2.9 | 6,457

セグメントの名称 | 従業員数(人)
不動産投資開発事業 | 25 | (0)
不動産コンサルティング事業 | 74 | (6)
不動産マネジメント事業 | 16 | (1)
報告セグメント計 | 115 | (7)
全社(共通) | 14 | (4)
合計 | 129 | (11)

(注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は(　)内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．従業員数は、執行役員２人を含んでおります。

３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

４．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に属しているものであります。

#### (3) 労働組合の状況

労働組合は、結成されておりませんが、労使関係は安定しております。