## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

（1）経営方針及び経営環境

当社は、「セルフストレージ業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」ことを経営理念に掲げ、セルフストレージ事業運営に必要な様々なサービスを提供してまいりました。

当初、これらのサービスは、セルフストレージ事業者向けに提供しておりましたが、セルフストレージ市場の拡大とともに、大手不動産会社や国内外の機関投資家向けに拡大してきております。それに伴い、当社が提供するサービスは、BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）サービスから、屋内型のセルフストレージを開発・販売し、その売却した物件の運営管理を受託（ストック）するというハードとソフト両面による垂直統合型のビジネスへと拡大させております。

セルフストレージ市場は、既存の事業者・新規参入事業者・投資家層などによる積極的な事業展開や、一般生活者の認知度の向上や利用需要の顕在化が進み、その規模は着実に増加しております。現在約650億円と推定される市場規模が、今後も同等の市場拡大が続くと仮定した場合、2025年には1,000億円を超える規模へと成長する可能性を秘めていると想定されております。（株式会社キュラーズ　Annual Supply Surveyより引用）

このようなセルフストレージ市場の拡大期において、当社のセルフストレージ市場における役割もさらに拡大しております。このような中、当社は、株式会社シーアールイーや大手セルフストレージ事業者との共同出資による日本パーソナルストレージ株式会社におけるセルフストレージ向けプロパティマネジメントサービスの提供や、日本郵政グループとの資本提携による信用力の向上を図るなど、今後見込まれる市場規模のさらなる拡大やマーケットの変化に向けて、サービスの専門化・強化やブランド力の向上を進めております。これらのアクションも含め、既存サービスの専門性向上や取組領域の拡大など継続的なセルフストレージビジネスソリューションプロバイダーとしての進化を図ることにより、セルフストレージ市場発展への貢献と当社の業容の拡大を同時に図っていく方針であります。

2020年３月より国内において顕在化した新型コロナウィルス感染症の影響による経済活動の停滞は続くものと思われ、依然として先行きは不透明な状況であります。そのような中、セルフストレージ市場は、当該感染拡大をきっかけとした社会全体の生活様式や働き方の変化もあり、サービスの認知度が向上、セルフストレージ利用需要の顕在化が進むとともに、ITを活用した非対面でのBPOサービスを提供できる当社への注目度が高まっております。また、オルタナティブとしてのセルフストレージ投資への興味関心も高まり、セルフストレージ事業者・投資家等の既存顧客だけでなく、事業法人や投資ファンドなどからも引き合いも増えるなど、当社が取り組むソリューションに対するニーズは引き続き増加するものと見込まれます。当該感染症が拡大・長期化することによる経済社会への影響について、今後も継続して注視してまいりますが、引き続きBPOサービスとセルフストレージ施設の開発供給を中心とした事業展開により、セルフストレージ市場の拡大と企業価値の向上を推進してまいります。

（2）目標とする経営指標

当社は、売上高営業利益率、自己資本比率、自己資本利益率（ROE）を安定的に維持することを意識した経営を進めており、収益性の観点において売上高営業利益率10％以上、安全性の観点において自己資本比率30％以上、効率性の観点において自己資本利益率（ROE）10％以上をそれぞれ目標にしております。

（3）中長期的な会社の経営戦略

当社が提供するサービスは、セルフストレージ事業を展開する国内企業の約６割・2,500社に活用され、日本のセルフストレージ市場を支えるインフラの一つとなりつつありますが、当社の市場への貢献度と企業価値を向上させるためには、さらに多数のお客様に活用されることを目指して、持続的に高品質・高付加価値なサービスや機能性・資産性に優れたセルフストレージ施設を提供できるよう、サービス品質・生産性の向上に取り組み、セルフストレージ市場と当社の事業規模の双方の拡大を目指してまいります。

（4）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当社はセルフストレージビジネスに関わる事業者・各種投資家や施設利用者等の顧客満足度を高めることにより、持続的な成長を確実にし、より強固な経営基盤を確保すべく、以下の事項を重要課題と捉え、その対応に引き続き取り組んでまいります。

① 持続的な成長のための事業基盤の強化

当社は、滞納保証・コールセンター・収納代行・ITシステム等のBPOサービスを、セルフストレージ事業者のニーズに合わせて有機的に組み合わせ、ワンストップで提供できる体制にて事業を展開しております。

今後も、積極的な新規取引先の開拓を継続するとともに、既存顧客に対しても、サービスの改定や開発を促進するなど、引き続きお客様のニーズを的確に捉えていくとともに、安定的なサービス品質及び業務効率を重視したオペレーティングに注力し、付加価値の高いサービス体制を維持してまいります。

また、セルフストレージ市場のさらなる拡大に向けて「Keep it（キーピット）」等の施設の開発と開発後の賃貸運用に取り組んでおりますが、認知度の向上や利用需要の顕在化促進に向けて、集客マーケティング活動の強化やこれまで培った運営ノウハウを活かしたセルフストレージ事業新規参入者向けセミナーの企画運営等の市場参加者の創出支援サービスなどにも着手してまいります。

② 情報システムの強化

当社は、今後のサービス取扱規模拡大や事業環境の変化に対応するために情報システムの充実を図ることが重要な課題であると認識しております。事業活動における各種数値及び情報を有効活用し、営業情報管理、請求関連業務、収益管理機能の向上を推進することで、迅速かつ高品質なサービスの提供と業務効率の向上を図るため、基幹システム等のＩＴ基盤の整備・強化に取り組んでまいります。

③ 人材の確保・育成

当社は、今後の企業規模拡大や事業発展のためには、優秀な人材を継続的に確保・育成することが重要な課題であると認識しております。全社員が新たなことに挑戦でき、活躍できる環境を創るとともに、即戦力となる人材の確保を目的とした中途採用と、中長期的な企業価値の向上を見据えた新卒採用をバランスよく行うことで、常に組織を活性化させ、継続的な成長につなげてまいります。

### ２【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

当社の事業展開上のリスクについて投資家の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる主な事項には以下のものがあります。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上あるいは当社の事業活動を理解するうえで重要であると考えられる事項については、投資家に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。

当社は、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項目以外の記載内容もあわせて、慎重に検討したうえで行われる必要があると考えております。また、以下の記載は当社株式への投資に関連するリスクを全て網羅するものではありませんので、ご留意下さい。なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が入手可能な情報から判断したものであります。

（1）経済状況等の影響について

当社は主にセルフストレージ事業に特化したサービスを提供しております。よって景気動向、金利動向、不動産価格等の経済状況や社会情勢の変化はもとより、セルフストレージ業界全体の経済変動や施設利用者の需要動向、セルフストレージ運営にかかわる法的規制等に影響を受けやすいため、セルフストレージ業界も含めた景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、あるいは施設供給過剰などにより投資市場が低迷した場合には、施設利用者の減少や施設利用料の滞納の増加、セルフストレージ施設の販売期間の長期化や完成在庫の増大などが発生する恐れがあり、当社の経営成績及び財政状態等に重要な影響を及ぼす可能性があります。

当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。

（2）求償債権の回収不能リスクについて

当社のビジネスソリューションサービスにおいては、当社がセルフストレージの使用料債務に対する連帯保証人となっております。仮に、当該セルフストレージ事業者への使用料の遅延・滞納が起きた場合には、利用者にかわって当社が使用料の立替払いをいたします。これにより、当社は保証契約に基づく求償債権又は保証委託契約に基づく求償債権を取得することになりますが、これら債権を全額回収できるとは限らず、回収不能金が発生する可能性があります。

当社は、このリスクに対して過去の未回収金の発生状況を勘案した保証料率を設定し、また保証契約あるいは保証委託契約に基づく求償債権に対して直近３年間の貸倒実績率に基づき貸倒引当金を計上することで対処しております。しかしながら、実際の貸倒れが現時点の予想を上回った場合、現時点の貸倒引当金は不十分となる可能性があります。また、当社が貸倒引当金を設定する基準を改訂した場合、又はその他の要因により予想以上に悪影響を受けた場合、当社は追加の貸倒引当金の計上を必要とする可能性があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（3）残置物撤去費用の発生リスクについて

当社はセルフストレージ使用契約が解除された場合、セルフストレージ利用者がセルフストレージ内に残した残置物を撤去し、撤去にかかわる費用を負担する契約をセルフストレージ事業者と締結しておりますので、セルフストレージの滞納保証業務において残置物撤去費用の発生を避けることはできません。

このため、撤去費用の発生の割合及び発生金額が経済環境の予想し難い激変等、何らかの理由により上昇する事態が起こった場合には、当社の業績に影響を与える可能性があります。

さらに、残置物撤去の作業時において、重量物や危険物が残置されている際に作業員が不可抗力で労働災害に見舞われる可能性があります。作業員が災害にあった際にはその補償のために拠出した費用が当社の業績に影響を与える可能性があります。

（4）訴訟リスクについて

当社においては、保証委託契約締結時に審査を実施するものの、使用料を滞納し支払困難となる利用者が発生する場合があります。滞納が発生した後２ヶ月以上経過するとセルフストレージ事業者と利用者の間で締結された契約に基づき、セルフストレージ事業者は当社が使用料の立替えを行っていたとしても施設利用契約の解除を行う権限を有します。契約の解除に伴いセルフストレージに入れている荷物の撤去を要求しますが、支払困難となった滞納者の中には独自の解釈により荷物を置き続ける等を行い、セルフストレージ事業者と主張が対立する場合があります。その際、当社はセルフストレージ利用者との間で締結した保証委託契約に基づき、物件に放置された荷物を搬出、運搬、保管、処分を行う権限を有します。一定期間の保管後、当社の処分行為により損害を受けたとしてセルフストレージ利用者が当社を提訴する可能性があります。当該訴訟の内容及び結果によっては、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

（5）セルフストレージ施設開発用地の仕入について

当社は、東京圏エリアにおいて事業用地の取得し、「Keep It」などのセルフストレージ施設を開発・販売しております。当社では、十分な不動産関連情報に基づき当該事業を展開しておりますが、今後何らかの事情により十分な不動産関連情報の入手が困難となった場合や用地取得前の調査で認識できない土壌汚染が取得契約後に発見された場合による追加費用の発生・開発スケジュールの変更などにより当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（6）ターンキーソリューションサービスにおける物件の引渡時期等による業績の変動について

ターンキーソリューションサービスにかかる売上高は、主にセルフストレージ施設等の不動産物件の売却金額であるため、当社のその他サービスと比較して売上高が多額になる傾向があります。そのため、ターンキーソリューションサービスの売上高の動向により当社全体の業績も大きく変動する可能性があり、特に四半期毎の経営成績においては、物件売却の有無により売上高および収益が短期的に偏る可能性があります。加えて、天災、事故、その他予測し得ない要因等の不測の事態により、物件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合や期末近くに竣工・引渡を計画している物件について、竣工時期の延期などにより顧客への引渡が次期にずれ込む事態が生じた場合には、当該期の当社業績に影響を及ぼす可能性があります。

（7）外部業者への工事の委託

当社は、特にターンキーソリューションサービスにおいて、設計・施工工事・賃貸管理・建物管理等を所定の審査を経た上で外部業者に委託しております。更に外部業者に業務を委託した後においても、品質及び工程監理のため当社社員が随時外部業者との会議に参加し、報告を受け、当社の要求する品質、工期に合致するように確認作業を適宜行っております。

しかしながら、施工工事における災害の発生、労務費・資材費高騰による開発コストの上昇、外部業者からの虚偽の報告、外部業者の契約不履行や倒産等、不測の事態が発生し工事が遅延若しくは停止した場合には、当社の経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、施工完了後、外部業者の破綻等の事態が発生したことにより、本来外部業者が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、想定外の費用負担等が当社に発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

（8）マスターリース（一括借り上げ）契約

当社のターンキーソリューションサービスにおいて開発した物件は、完成後に売却した際に、当社と物件取得先との間でマスターリース契約を締結することがあり、この場合当社にはこれらの物件についてリース債務が生じます。このマスターリース契約を締結した物件が想定した稼働率に到達しない場合、賃料収入が支払いマスターリース料を下回ることもあり、この場合には当社の業績に影響を与える可能性があります。

（9）競合事業者について

当社はセルフストレージの滞納保証・収納代行・利用申込・ITシステム開発・残置物撤去と、セルフストレージビジネス運営に関する一貫したアウトソーシングサービスを提供しており、サービス導入シェア約６割の独自性の高い事業を展開しております。しかしながら、家賃の連帯保証人代行サービスを提供する会社やクレジットカード会社など、異業種との部分的競合が発生する可能性があります。

当社としては、業務品質の向上、商品開発やＩＴ化の推進等により、先行者利益を更に拡大するべく努力する所存でございますが、当社の競合環境の激化等を通じ、当社の業績に影響を与える可能性があります。

（10）有利子負債の依存ついて

当社は、ターンキーソリューションサービスにおけるセルフストレージ施設開発用地取得費及び建築費の一部などの事業資金を、主に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産額に占める有利子負債の割合が2020年９月期は 49.3％となっております。

当社は、金利動向や金融機関の融資状況についてモニタリングを行うとともに、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診するなど、リスク低減を図っております。

しかしながら、金利の上昇や不動産投資市場または当社のリスクプレミアムが上昇した場合には、支払利息等が増加し、当社の業績に影響が及ぶ可能性があります。また。何らかの要因により当社が必要とする資金調達に支障が生じた場合には、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

（11）個人情報を含む情報管理について

当社は、セルフストレージ利用者に関する個人情報やセルフストレージ事業者の企業情報等、機密性が高い様々な情報が蓄積されるため、これらの情報の保護が重要となります。そのため、従業員に対し情報管理の重要性を周知徹底するとともに、ファイアーウォールによる不正アクセスの防止や、定期的なバックアップの実施によるデータ消失の防止等を行っております。このようなシステムセキュリティを設定しておりますが、通信インフラの破壊や故障などにより当社が利用しているシステム全般が正常に稼働しない状態に陥ってしまった場合、あるいは情報漏洩・不具合が発生した場合には、当社の社会的信用、業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。

（12）その他の関係会社について

① 資本関係

当事業年度末現在、株式会社ディア・ライフは当社の発行済株式総数（自己株式を除く）普通株式の42.78％、日本郵政キャピタル株式会社は当社の発行済株式総数（自己株式を除く）普通株式の20.60％を保有しております。当社の経営判断において関連会社の承認を必要とする取引や業務は存在しませんが、当社の取締役、監査役の選任・解任や合併等の組織再編、重要な資産・事業の全部又は重要な一部の譲渡、定款の変更及び剰余金の処分等、株主の承認が必要となるすべての事項に関しては、他の株主の意向や利益にかかわらず、株式会社ディア・ライフ及び日本郵政キャピタル株式会社が今後も影響を与える可能性があります。また、株式会社ディア・ライフ及び日本郵政キャピタル株式会社において、風評リスク等が顕在化した場合、当社に対しても当該リスクが伝播する可能性があります。

②その他の関係会社との取引関係

その他の関係会社からの独立性確保の観点も踏まえ、重要な取引については取締役会に対して定期的に報告を行うとともに、管理部における取引開始時のチェック、監査役監査や内部監査における取引の内容等の事後的なチェックを行う等、健全性及び適正性確保の仕組みを整備し、更に強化してまいります。

③役員の兼任

当社役員のうち、下記の者は本書提出日現在において、当社の役員と株式会社ディア・ライフの役員を兼務しております。当社に対する株式会社ディア・ライフの出資比率が変更される等の理由により、当社との関係が変動すると、これらの人的関係も変動する可能性があります。

氏名 | 当社における役職 | 株式会社ディア・ライフにおける役職
阿部幸広 | 取締役会長（非常勤) | 代表取締役社長

(注)　阿部幸広は当社の代表取締役であったことから引き続き取締役を兼任しております。

（13）新型コロナウイルス感染症拡大に関するリスク

今般世界的に感染が拡大した新型コロナウイルスに対しては、業務の維持継続や事業への影響の最小化に取り組んでおり、ITを活用した非対面での利用者対応や、在宅勤務、時差出勤やシフト制勤務の活用等によりお客様と従業員の健康と安全を最優先に考慮し、政府や自治体等の関係機関の方針に沿いながら、社内外への感染拡大防止に努めております。

現時点で新型コロナウイルス感染症拡大による当社の事業活動への影響は軽微と想定しておりますが、同感染症の再拡大もしくは収束の長期化となった場合には、営業活動の休止もしくは制限、セルフストレージ施設利用の解約増加、セルフストレージ施設工事の遅延や投資市場の停滞等による施設販売の長期化等の事象が発生する恐れがあり、当社の経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（14）法的規制等について

当社は事業の運営において、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、金融商品取引法、労働者派遣法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。当社の許認可等の状況は下表のとおりであり、各種法的規制に関して、法律を遵守するよう社員教育を行うとともにそれらの遵守体制を整備・強化しておりますが、何らかの理由により当該許認可が取り消しとなる事由が発生した場合には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、今後これらの法令の改正や、法的規則が強化された場合には、当社の事業及び業績に影響を与える可能性があります。

（許認可、免許及び登録等の状況）

許認可等の名称 | 所管官庁等 | 許認可等の内容 | 有効期間 | 法令違反の要件及び主要な許認可等取消事由
宅地建物取引業免許 | 東京都 | 東京都知事(2) 第97464号 | 2025年２月13日 | 宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合
有料職業紹介事業免許 | 厚生労働省 | 13-ユ-308501 | 2025年４月30日 | 職業安定法第32条各号に該当する場合
一般労働者派遣事業免許 | 厚生労働省 | （般）13-304730 | 2023年５月31日 | 労働者派遣法第14条各号に該当する場合

### ３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（1）経営成績等の状況の概要

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

当社を取り巻くセルフストレージ業界におきましては、その市場規模は650億円、店舗数はファミリーレストラン市場（10,753店舗　日本フードサービス協会 外食産業市場動向調査より引用）を超える10,793店舗・478,000室と、拡大基調が続いております（株式会社キュラーズ　Annual Supply Surveyより引用）。加えて、サービス認知の高まりやテレワークの浸透による居住環境の変化、オフィスのダウンサイジングに伴う荷物保管ニーズの顕在化により、セルフストレージの利用需要は堅調に推移しております。

このような状況の下、当社は内覧・見積・契約等のセルフストレージ利用に至る手続きをウェブ等の非対面環境で実施できるITサービスを始めとしたBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）サービスを、新型コロナウイルス感染拡大をきっかけに事業活動や外出が制限される期間においても、事業者の運営効率化や利用者の手続迅速化に大きな支障をきたすことなく提供してまいりました。

また、「Keep it（キーピット）」ブランド等のセルフストレージ施設開発も積極的に推進、一部プロジェクトの工事の長期化や、用地仕入・施設販売活動の一定期間の停滞が生じましたが、これまでの顧客投資家に加え、事業者の出店需要、個人富裕層・事業法人の投資需要などに対し、施設を開発供給するなど、販路の多様化を進めてまいりました。

以上の結果、当事業年度の業績は、売上高は4,547,082千円（前事業年度比3.5％増）を計上しましたが、自社運営のセルフストレージ施設への集客推進のための広告活動費、新型コロナウィルス感染拡大後のサービス体制拡充のための増員・外部業務委託費用の支出や長期滞納者収納物の撤去・処分を積極的に進めたことにより、営業利益は322,018千円（同36.3％減）、経常利益は311,279千円（同35.8％減）、当期純利益は214,204千円（同36.6％減）となりました。

当社は単一セグメントであるため、セグメントごとの記載はしておりません。各サービスの取組みは以下のとおりであります。

（ビジネスソリューションサービス）

当サービスはセルフストレージ事業者向けに賃料債務保証を付加したアウトソーシングサービスを提供するものであります。当事業年度におきましては、当社開発の施設も含めたセルフストレージの認知向上・利用者の増加などを背景に、当サービス受託件数が堅調に推移し、当事業年度末時点のサービス受託残高は87,748件（前期比8.6％増）、年間申込件数は27,225件（前年同期比6.9％増）となりました。

（ＩＴソリューションサービス）

当サービスでは、ストレージ事業における業務効率化のためのＩＴシステム開発・運用を行っております。当事業年度におきましては、新型コロナウイルス感染拡大をきっかけにオンラインでのセルフストレージ申込・契約対応に移行する事業者へのＷＥＢ予約決済・在庫管理システム「クラリス」の導入が伸長するととともに、ビジネスソリューションサービスの拡販にも寄与しました。

（ターンキーソリューションサービス）

当サービスは、各種投資家やセルフストレージ事業者等向けにセルフストレージ物件の開発・販売を行っております。当事業年度におきましては、新型コロナウイルス感染拡大をきっかけに、一部プロジェクトの工事の長期化や、用地仕入・施設販売活動の一定期間の停滞が生じた一方で、前年を大きく上回るペースで当社運営施設への利用申込が進みました。これらを背景に、緊急事態宣言解除後から投資再開に向け徐々に動きが出始めた中、当社開発物件の販売・開発用地の新規仕入に注力してまいりました。当事業年度は、「キーピット駒沢深沢」「キーピット江東北砂」「キーピット西葛西Ⅱ」「キーピット調布つつじヶ丘」等８施設の売却や当社開発施設等約5,500室の施設の運用を進めました。

総資産は、前事業年度末に比べ797,572千円増加し、5,177,322千円となりました。主な要因はセルフストレージ施設売却及び借入金に伴う現金及び預金の増加1,058,377千円、販売に伴う仕掛販売用不動産等の減少310,160千円によるものであります。

負債は、前事業年度末に比べ630,137千円増加し、3,056,323千円となりました。主な要因は、新型コロナウイルス感染拡大長期化に備えた手元資金の拡充等による借入金の増加609,815千円によるものであります。

純資産は、前事業年度末に比べ167,434千円増加し、2,120,999千円となりました。これは主に剰余金の配当49,675千円、及び当期純利益が214,204千円計上されたことによるものであります。

②キャッシュ・フローの状況

当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果獲得した資金は556,120千円（前年同期に使用した資金は504,342千円）となりました。これは主に税引前当期純利益311,097千円、たな卸資産の減少310,160千円があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は60,874千円（前年同期に獲得した資金は22,445千円）となりました。これは主に敷金の回収による収入11,183千円があった一方で、固定資産の取得による支出59,895千円、敷金の差入による支出9,752千円、関係会社株式の取得による支出2,400千円があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果獲得した資金は563,130千円（前年同期に獲得した資金は852,990千円）となりました。これは主に長期借入金の返済による支出1,224,749千円、配当金の支払額49,608千円があった一方で、短期借入金の純増減額87,950千円、長期借入れによる収入1,746,615千円があったことによるものであります。

以上の結果、当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて1,058,376千円増加して3,267,296千円となりました。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社の事業は、セルフストレージに関連したサービスの提供であり、提供するサービスには生産に該当する事項がありませんので、生産実績に関する記載はしておりません。

ｂ．受注実績

当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

ｃ．販売実績

当事業年度の販売実績をサービス別に示すと、次のとおりであります。

サービスの名称 | 当事業年度 （自　2019年10月１日 至　2020年９月30日） | 前期比
ビジネスソリューションサービス | 864,338千円 | 10.8％
ＩＴソリューションサービス | 27,893 | 12.7
ターンキーソリューションサービス | 3,654,849 | 1.9
合　計 | 4,547,082 | 3.5

(注)１．当社の事業セグメントは、セルフストレージビジネスソリューションプロバイダ事業のみの単一セグメントであるため、サービス別の販売実績を記載しております。

２．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先 | 前事業年度 （自　2018年10月１日 至　2019年９月30日） | 当事業年度 （自　2019年10月１日 至　2020年９月30日）
金額（千円） | 割合 （％） | 金額（千円） | 割合 （％）
株式会社ビープラネッツ | － | － | 1,180,000 | 26.0
ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社 | 2,490,000 | 56.7 | 889,500 | 19.6
首都圏インシュアランス・プロパティ株式会社 | － | － | 582,000 | 12.8
株式会社キュラーズ | － | － | 549,000 | 12.1
芙蓉総合リース株式会社 | 515,920 | 11.8 | － | －

（注）総販売実績に対する割合が100分の10未満の相手先については記載を省略しております。

３．上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

①経営成績の分析

（売上高）

当事業年度における売上高は 4,547,082 千円（前期比3.5％増）となりました。ターンキーソリューションサービス売上高は前期と同水準となりましたが、ビジネスソリューションサービスやITソリューションサービスの取扱件数の堅調に推移したことにより前期比増収となりました。

（売上総利益）

当事業年度における売上総利益は 1,188,979 千円（前期比2.9％増）となりました。ターンキーソリューションサービス売上総利益は前期比7.0％減少となりましたが、ビジネスソリューションサービスやITソリューションサービスは堅調な売上増加により前期比増益となりました。

（営業利益）

当事業年度における営業利益は、セルフストレージ施設集客推進のための広告活動費、新型コロナウィルス感染拡大後のサービス体制拡充のための増員・外部業務委託費用等の支出により、販売費及び一般管理費が前期と比べ増加したため、322,018 千円（前期比36.3％減）となりました。

なお、売上高営業利益率は、前事業年度と比較して4.4ポイント減少の7.1％となりました。

（経常利益）

当事業年度における経常利益は、営業外収益 12,662 千円、営業外費用は借入利息を計上し23,401 千円となった結果 311,279 千円（前期比35.8％減）となりました。

（当期純利益）

当事業年度における当期純利益は、固定資産除却損181千円、法人税、住民税及び事業税 95,979 千円、法人税等調整額913千円を計上した結果、214,204 千円（前期比36.6％減）となりました。

（自己資本利益率）

自己資本利益率は、前事業年度と比較して、8.3ポイント減少の10.5％となりました。

② 財政状態の分析

（流動資産）

当事業年度における流動資産の残高は、前事業年度末と比べて749,468千円増加し、4,949,514千円（前期比17.8％増）となりました。これは主にターンキーソリューションサービスのセルフストレージ施設売却及び借入金に伴う現預金の増加1,058,377千円、販売に伴う仕掛販売用不動産等の減少310,160千円によるものであります。

（固定資産）

当事業年度における固定資産の残高は、前事業年度末と比べて48,103千円増加し、227,808千円（前期比26.8％増）となりました。これは主に本社事務所移転に伴う建物等有形固定資産の増加45,455千円、関係会社株式の取得による増加2,400千円によるものであります。

（流動負債）

当事業年度における流動負債の残高は、前事業年度末と比べて318,966千円減少し、1,961,399千円（前期比14.0％減）となりました。これは主に短期借入金の増加56,600千円、未払金の増加73,804千円、１年内返済予定の長期借入金の減少395,888千円、未払法人税等の減少21,301千円によるものであります。

（固定負債）

当事業年度における固定負債の残高は、、前事業年度末と比べて949,104千円増加し、1,094,924千円（前期比650.9％増）となりました。これは長期借入金の増加949,104千円によるものであります。

（純資産）

当事業年度における純資産の残高は、前事業年度末と比べて167,434千円増加し、2,120,999千円（前期比8.6％増）となりました。これは主に剰余金の配当49,675千円、及び当期純利益が214,204千円計上されたことによるものであります。

なお、自己資本比率につきましては前事業年度末より3.7ポイント減少し40.9％となりました。

③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に関する情報

当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて1,058,376千円増加して3,267,296千円となりました。当事業年度は、販売予定のセルフストレージ売却が順調に進み、たな卸資産が減少した結果、営業活動によるキャッシュ・フローがプラスとなり、十分な手元流動性を確保できました。

当社は、持続的な企業価値の向上とそれを通じた株主還元の向上を実現するために、資本効率を向上させつつ、財務の健全性・柔軟性も確保された最適な資本構成を維持・追求することを基本方針としております。

当社の主な所要資金は、ターンキーソリューションサービスにて取り組むセルフストレージ施設の開発用地取得・施設建築や、経常の運転資金であり、これら所要資金については、適宜、自己資金及び銀行からの借入により調達しております。

なお、当連結会計年度末において借入金の残高は2,553,331千円、現金及び預金3,307,301千円を保有しており、必要な資金は確保されていると認識しております。更に９行の金融機関との間に当座借越契約を締結していることにより、急な資金需要や不測の事態にも備えております。

④ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５　経理の状況 １財務諸表等 (１)財務諸表 注記事項 (重要な会計方針)」に記載しております。

また、新型コロナウイルス感染症の影響については、⑤翌事業年度（2021年９月期）の見通し及び「第５　経理の状況 １財務諸表等 (１)財務諸表 注記事項 (追加情報)」に記載しております。

⑤翌事業年度（2021年９月期）の見通し

今後につきましては、新型コロナウイルス感染拡大の影響等により、先行き不透明な経営環境が続くことが予測されます。一方で、感染拡大防止と社会経済活動との両立による生活・就業形態が変化する中でのインフラの一つとして、不動産有効活用・用途転用先としてのセルフストレージの認知度向上・活用促進の流れは今後もさらに活発となることが想定されるとともに、オルタナティブとしてのセルフストレージ投資需要も、施設利用需要の拡大を通じた収益顕在化の進展ともに高まるものと期待できます。

このような状況の下、2021年９月期においても、

・セルフストレージ事業者・利用者向け各種アウトソーシングサービスの安定的な品質の維持と業務効率を重視したサービスオペレーティングの向上

・利便性と資産性を兼ね備えたセルフストレージ施設の開発・供給

・実効性あるセルフストレージ利用者集客手法の多様化・集客スピードの向上

を重点施策として注力し、事業者・利用者・投資家層の満足度をさらに高めることで、セルフストレージ市場の拡大に寄与してまいります。

2021年９月期の見通しといたしましては、売上高4,400,000千円、営業利益355,000千円、経常利益325,000千円、当期純利益225,000千円を見込んでおります。

今後新型コロナウイルス感染症の再拡大もしくは長期化により、先行き不透明な経済環境や雇用環境等が長期化した場合、消費・投資の減退を起因としたセルフストレージ利用・投資の低迷の可能性や施設開発の長期化などの可能性が想定されますが、これらの影響については、有価証券報告書提出日時点で入手可能な情報をもとに判断しておりますが、新型コロナウイルス感染症に起因する重大な影響は顕在化しておりません。引き続き当社への影響を慎重に見極め、今後、2021年９月期の業績見通しに修正の必要が生じた場合は速やかに公表いたします。

### ４【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

### ５【研究開発活動】

該当事項はありません。

## 第３【設備の状況】

### １【設備投資等の概要】

当事業年度において実施した設備投資等の総額は61,935千円であり、その主なものは本社移転等に伴う事務所内装工事、セルフストレージ収納物保管拠点の新設であります。

なお、重要な設備の除却、売却等はありません。

### ２【主要な設備の状況】

2020年９月30日現在

事業所名 （所在地） | 設備の 内容 | 帳簿価額（千円） | 従業員数 （名）
建物 | 構築物 | 工具、器具 及び備品 | 土地 （面積㎡） | その他 | 合計
本社 (東京都千代田区) | 業務施設 | 14,861 | － | 9,299 | － | 32,056 | 56,217 | 40(7)
東金倉庫 (千葉県東金市) | 同上 | 14,907 | 3,385 | － | 7,000 （794） | － | 25,292 | －(-)

(注)１．現在休止中の主要な設備はありません。

２．帳簿価額のうち「その他」は、主にソフトウエアであります。

３．上記の金額には消費税等は含まれておりません。

４．本社事務所は賃借しており、年間賃借料は24,955千円であります。

５．当社の事業セグメントは、セルフストレージビジネスソリューションプロバイダ事業の単一セグメントである

ため、セグメント別の記載はしておりません。

６．従業員数欄の（外書）は、契約社員の員数を記載しております。

### ３【設備の新設、除却等の計画】

(1）重要な設備の新設等

事業所名 （所在地） | 設備の内容 | 投資予定金額 | 資金調達方法 | 着手及び完成予定年月 | 完成後の増加能力
総額 （千円） | 既支払額 （千円） | 着手 | 完了
本社 （東京都千代田区） | 管理機能強化及び業務効率化のための全社基幹システム等 | 10,000 | － | 自己資金 | 2020年10月 | 2020年12月 | （注）２

（注）１．上記金額には消費税等は含まれておりません。

２．完成後の増加能力については計数把握が困難であるため、記載を省略しております。

３．当社の事業セグメントは、セルフストレージビジネスソリューションプロバイダ事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載はしておりません。

(2）重要な設備の除却等

該当事項はありません。