当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
（1）会社の経営の基本方針
当社は、「セルフストレージ業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」ことを経営理念に掲げ、セルフストレージ事業運営に必要な様々なサービスを提供してまいりました。
当社が提供するサービスは、セルフストレージ事業を展開する国内企業の約６割に活用され、日本のセルフストレージ市場を支えるインフラの一つとなりつつありますが、当社の市場への貢献度と企業価値をさらに向上させるためには、業界内における当社サービスの利用率を高めていくこと、さまざまな投資家層・事業者が安心してセルフストレージを投資できるように施設運営力を向上させることが不可欠であります。そのために、業務効率化・省力化・リスク回避など当社が得意とするサポート機能を中心にサービスの高付加価値化を推進や、機能性に優れたセルフストレージ施設の供給及び賃貸運営力の強化に取り組み、セルフストレージ市場と当社の事業規模の双方の拡大を目指してまいります。
（2）中長期的な会社の経営戦略、目標とする経営指標
今後の我が国経済は、賃金上昇や雇用環境の改善を背景に緩やかな持ち直しが期待される一方、物価・為替動向の変動や海外景気の下振れ、地政学リスク等による不確実性、金融資本市場の変動には引き続き留意が必要な環境と予想されます。セルフストレージ業界においては、市場規模・拠点数ともに拡大基調が継続しており、セルフストレージは一般生活者にとって身近なサービスとして定着しつつあります。
一方で、依然として認知拡大の余地が大きい発展途上の市場であると認識しております。また、都市部を中心とした不動産賃料の上昇や居住スペースの狭小化等を背景に利用ニーズは高水準で推移しており、大手事業者による積極的な出店が拠点数の拡大を支えるとともに、セルフストレージ市場は国内外から高い関心と期待を集めております。
このような事業環境のもと、当社は、今後も企業の持続的な成長と安定的な収益確保のため、中期経営計画の基本方針に則り、重点テーマとして掲げた下記の戦略に取り組んでまいります。
１．BPOサービスの受託件数の拡大
①賃料債務保証の受託残高20万件達成
②Web申込システム、クラリスの累計登録室数10万室達成
③コールセンター業務のDX化を推進し受託件数１万件達成
④他業界への既存サービスを拡販し収益基盤を構築
2．セルフストレージ施設の開発販売・賃貸事業の加速・拡大
①一棟屋内型セルフストレージ施設の開発を伸長
⇒短期の件数でなく中長期の収益性を重視し、経営資源の「選択と集中」を徹底
②屋外コンテナ型トランクルーム施設の開発を伸長
⇒投資環境の変化を踏まえ、開発後即販売を実施する方針から、自社運営を経て投資商品としての価値を高めてから、販売を実施
③遊休不動産の有効活用事業を不動産オーナー及び他業態へ拡販
④賃貸事業の黒字化及び収益化
《中期経営計画「改革 2027」の概要》
１．中期経営計画テーマ
パルマの強みであるユニークなセルフストレージサービスプロバイダーとしてのコア・コンピタンスの強化・発展により、事業成長とサスティナブルな社会の実現に貢献する
2．目標達成に向けた戦略
事業戦略
■BPO サービス受託拡大
・「賃料債務保証」事業の拡充
・独自の WEB 申込システムの展開
・DX化の推進による事業量を拡大
・事業領域拡大による新たな収益基盤の構築
■施設開発販売・賃貸事業の加速・拡大
・屋外型・屋内型施設の開発事業量伸長
・遊休不動産の有効活用事業を他業態へ拡販
・賃貸事業の黒字化
経営戦略
■人材投資戦略
・事業推進・経営管理機能強化のための多様な人材の確保、育成
・人事制度の継続的な見直し、改善
・マネジメント層（ロワーマネジメント・ミドルマネジメント）の輩出
・労働環境の整備：業務プロセス改革、外部アウトソース活用を実施
■財務戦略
・資本効率性を改善し、2027年９月期にROE10％を目指す
・戦略投資とのバランスをとりつつ、配当性向40%以上を目安に持続的な増配を目指すとともに株主優待による安定的・継続的な株主還元を実施
・中長期的な成長に資する投資等を通じた資金リソースの活用推進
■IR 戦略
・当社及びセルフストレージビジネスの認知度を高めるために、将来企業価値（戦略）やマーケット環境等の情報発信を推進
・投資家との対話・接点機会の拡大
本計画では、計画最終年度の2027年９月期の定量目標として売上総利益18億円、営業利益６億円、ROE（株主
資本利益率）10％、配当性向40％以上を目指してまいります。
また、東京証券取引所より要請の「資本コストと株価を意識した経営」につきましても当社の重要な経営課題として認識しており、各指標の向上に努めてまいります。
（3）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
①持続的な成長のための事業基盤の強化
当社のビジネスモデルは特許等による強固な参入障壁を有していないため、競争環境の変化に応じた継続的な事業基盤強化が必要です。当社はこれまで、ワンストップサービスの提供や施設開発を通じて成長してまいりましたが、今後は以下の取り組みを推進してまいります。
・顧客事業者との定期的なコミュニケーションや事業者交流会等を通じたニーズ把握
・業務効率化・利便性向上に資するサービス改善
・セミナー、マーケティング支援、コンテナ・パーティション販売等を通じた起業者向け支援機能の強化
・滞納保証、収納代行、収納物撤去等、基幹サービスの異業種展開による収益源の多角化
これらを通じ、サービス受託件数の伸長と新規参入者の創出を図り、持続的成長に寄与してまいります。
②物件開発力の強化
セルフストレージ施設の安定的な供給には、出店用地の確保及び建築コストの適正化が必要です。当社ではグループ会社との土地情報共有に加え、大手不動産企業とのアライアンスを活用し、開発体制を強化しております。
特に、遊休地・低収益不動産の有効活用事業を重要な成長領域として位置付け、未活用地や狭小地等をセルフストレージへ適切に転用することで、土地所有者の収益向上と地域の不動産価値向上につなげてまいります。
そのうえで、
・都市部における屋内型セルフストレージ施設の共同開発拡大
・投資規模が比較的小さい屋外型コンテナ施設の供給量拡大
を推進することで、事業者、利用者、投資家にとっての魅力的な投資機会を創出し、セルフストレージ市場の拡大及び当社の安定的な成長に寄与してまいります。
③セルフストレージ利用者集客力の向上
施設開発後の早期稼働・安定稼働化は、資産性・収益性の向上に直結します。当社はブランド強化やマーケティング施策の高度化を通じて利用者集客力を向上させ、次の収益基盤として育成してまいります。
④システムの合理化及び構築
今後の持続的成長と効率的な運営には、業務全体のデジタル化が不可欠です。従来型の基幹システムに加え、AI・ビッグデータの活用を進め、問い合わせ対応、査定業務、収納代行業務の効率化、事業者、利用者データ管理の高度化等を図り、取扱室数の増加や顧客満足度向上に対応してまいります。
⑤人材の確保・育成
当社は少数精鋭の組織体制であり、今後の事業拡大には即戦力人材の獲得と内部人材の育成が重要です。全社員が新たなことに挑戦できる環境を整備し、中途採用、新卒採用をバランスよく行いながら組織の活性化を図ってまいります。
社員の成長が企業成長に直結する組織を目指し、人材投資を継続してまいります。
当社のサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1）サステナビリティに関する考え方
当社は、環境保全、社会課題の解決及び適切な企業統治を重要な経営課題として位置付け、事業活動を通じた持続的成長と社会的価値の創出を目指しております。セルフストレージ事業は遊休不動産の有効活用や生活利便性向上に資するものであり、当社はこれをサステナビリティ貢献の中心と捉えています。
中期経営計画「改革2027」においては、環境（E）、社会（S）、ガバナンス（G）を事業運営の基盤とし、省エネ設備の導入、遊休地の活用、透明性の高いガバナンス体制の整備を推進しております。また、快適で生産的な生活を支えるサービスの提供を通じ、持続可能な社会と企業価値向上の両立に取り組んでいます。
なお、当社では人的資本投資を含め、サステナビリティの考え方を組織運営に反映しておりますが、個別の指標や定量目標は設定しておりません。
(2）具体的な取組み
①ガバナンス
当社は、取締役会を経営の基本方針や重要課題並びに法令で定められた重要事項を決定するための最高意思決定機関と位置づけ、原則月１回開催するとともに、事業経営にスピーディーな意思決定と柔軟な組織対応を可能にするため、執行役員及び事業責任者等が出席する幹部会議を原則週１回開催しております。
加えて、業務執行に関する監視、コンプライアンスや社内規程の遵守状況、業務活動の適正性かつ有効性を監査するため、監査役が取締役会及び幹部会議に出席することで議事内容や手続き等につき逐次確認いたしております。また、内部監査チームを設置し、内部監査を実施し、監査結果を定期的に代表取締役社長に報告しております。
ディスクロージャーに関しましては、会社法、金融商品取引法に定められた情報開示はもとより、東京証券取引所が定める「上場有価証券の発行者の会社情報の適時開示等に関する規則（適時開示規則）」に基づく情報開示は、上場会社としての当然の責務と考えております。また、株主・機関投資家・個人投資家・顧客等に向けたIR活動も重要な企業責任であるとの認識に立っており、一般に公正妥当と認められた企業会計基準を尊重し、監査法人や証券会社等のアドバイス等を参照しながら、制度としてのディスクロージャーの他、事業進捗やリスク情報を含めた自発的なディスクロージャーにも重点を置き、透明性、迅速性、継続性を基本として積極的な開示に努めております。
②戦略
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略
当社の持続的な成長や企業価値向上のためには、人材は最も重要な経営資源であり、高度な専門的知識、技能及び経験を有する、多様な人材の確保及び育成が不可欠だと考えております。そのため、人事制度の改訂や研修の拡充、フレックスタイム制度の導入等、人材確保のための各種制度の整備を行っております。
③リスク管理
当社は、経営に関するさまざまなリスク及び機会を審議するため、幹部会議において新規投資や事業運営におけるリスク及び機会を評価・分析し、各部門に必要な指示、監督を行うとともに、その内容を必要に応じて取締役会に報告する体制を整えております。リスク管理の詳細につきましては、「
④指標及び目標
当社では、上記②戦略において記載した人材多様性の確保を含む人材育成方針及び社内環境整備に関する方針に係る当事業年度末現在の女性従業員比率は73.2％であり、今後も積極的に多様性を重視した人材の登用を進めてまいります。なお、当社の業務内容、会社規模、従業員数を勘案し、当事業年度末において女性従業員比率の目標は定めておりません。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
当社の事業展開上のリスクについて投資家の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる主な事項には以下のものがあります。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上あるいは当社の事業活動を理解するうえで重要であると考えられる事項については、投資家に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。
当社は、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項目以外の記載内容もあわせて、慎重に検討したうえで行われる必要があると考えております。また、以下の記載は当社株式への投資に関連するリスクを全て網羅するものではありませんので、ご留意下さい。なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が入手可能な情報から判断したものであります。
（1）経済状況等の影響について
当社は主にセルフストレージ事業に特化したサービスを提供しております。よって景気動向、金利動向、不動産価格等の経済状況や社会情勢の変化はもとより、セルフストレージ業界全体の経済変動や施設利用者の需要動向、セルフストレージ運営にかかわる法的規制等に影響を受けやすいため、セルフストレージ業界も含めた景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、あるいは施設供給過剰などにより投資市場が低迷した場合には、施設利用者の減少や施設利用料の滞納の増加、セルフストレージ施設の販売期間の長期化や完成在庫の増大などが発生する恐れがあり、当社の経営成績及び財政状態等に重要な影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。
（2）求償債権の回収不能リスクについて
当社のビジネスソリューションサービスにおいては、当社がセルフストレージの使用料債務に対する連帯保証人となっております。仮に、当該セルフストレージ事業者への使用料の遅延・滞納が起きた場合には、利用者にかわって当社が使用料の立替払いをいたします。これにより、当社は保証契約に基づく求償債権又は保証委託契約に基づく求償債権を取得することになりますが、これら債権を全額回収できるとは限らず、回収不能金が発生する可能性があります。
当社は、このリスクに対して過去の未回収金の発生状況を勘案した保証料率を設定し、また保証契約あるいは保証委託契約に基づく求償債権に対して直近３年間の貸倒実績率に基づき貸倒引当金を計上することで対処しております。しかしながら、実際の貸倒れが現時点の予想を上回った場合、現時点の貸倒引当金は不十分となる可能性があります。また、当社が貸倒引当金を設定する基準を改訂した場合、又はその他の要因により予想以上に悪影響を受けた場合、当社は追加の貸倒引当金の計上を必要とする可能性があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（3）残置物撤去費用の発生リスクについて
当社はセルフストレージ使用契約が解除された場合、セルフストレージ利用者がセルフストレージ内に残した残置物を撤去し、撤去にかかわる費用を負担する契約をセルフストレージ事業者と締結しておりますので、セルフストレージの滞納保証業務において残置物撤去費用の発生を避けることはできません。
このため、撤去費用の発生の割合及び発生金額が経済環境の予想し難い激変等、何らかの理由により上昇する事態が起こった場合には、当社の業績に影響を与える可能性があります。
さらに、残置物撤去の作業時において、重量物や危険物が残置されている際に作業員が不可抗力で労働災害に見舞われる可能性があります。作業員が災害にあった際にはその補償のために拠出した費用が当社の業績に影響を与える可能性があります。
（4）訴訟リスクについて
当社においては、保証委託契約締結時に審査を実施するものの、使用料を滞納し支払困難となる利用者が発生する場合があります。滞納が発生した後２ヶ月以上経過するとセルフストレージ事業者と利用者の間で締結された契約に基づき、セルフストレージ事業者は当社が使用料の立替えを行っていたとしても施設利用契約の解除を行う権限を有します。契約の解除に伴いセルフストレージに入れている荷物の撤去を要求しますが、支払困難となった滞納者の中には独自の解釈により荷物を置き続ける等を行い、セルフストレージ事業者と主張が対立する場合があります。その際、当社はセルフストレージ利用者との間で締結した保証委託契約に基づき、物件に放置された荷物を搬出、運搬、保管、処分を行う権限を有します。一定期間の保管後、当社の処分行為により損害を受けたとしてセルフストレージ利用者が当社を提訴する可能性があります。当該訴訟の内容及び結果によっては、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
（5）セルフストレージ施設開発用地の仕入について
当社は、東京圏エリアを中心に事業用地の取得し、「Keep It」などのセルフストレージ施設を開発・販売しております。当社では、十分な不動産関連情報に基づき当該事業を展開しておりますが、今後何らかの事情により十分な不動産関連情報の入手が困難となった場合や用地取得前の調査で認識できない土壌汚染が取得契約後に発見された場合による追加費用の発生・開発スケジュールの変更などにより当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
（6）ターンキーソリューションサービスにおける物件の引渡時期等による業績の変動について
ターンキーソリューションサービスにかかる売上高は、主にセルフストレージ施設等の不動産物件の売却金額であるため、当社のその他サービスと比較して売上高が多額になる傾向があります。そのため、ターンキーソリューションサービスの売上高の動向により当社全体の業績も大きく変動する可能性があり、特に四半期毎の経営成績においては、物件売却の有無により売上高及び収益が短期的に偏る可能性があります。加えて、天災、事故、その他予測し得ない要因等の不測の事態により、物件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合や期末近くに竣工・引渡を計画している物件について、竣工時期の延期などにより顧客への引き渡しが次期にずれ込む事態が生じた場合には、当該期の当社業績に影響を及ぼす可能性があります。
（7）外部業者への工事の委託
当社は、特にターンキーソリューションサービスにおいて、設計・施工工事・賃貸管理・建物管理等を所定の審査を経た上で外部業者に委託しております。更に外部業者に業務を委託した後においても、品質及び工程監理のため当社社員が随時外部業者との会議に参加し、報告を受け、当社の要求する品質、工期に合致するように確認作業を適宜行っております。
しかしながら、施工工事における災害の発生、労務費・資材費高騰による開発コストの上昇、外部業者からの虚偽の報告、外部業者の契約不履行や倒産等、不測の事態が発生し工事が遅延若しくは停止した場合には、当社の経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、施工完了後、外部業者の破綻等の事態が発生したことにより、本来外部業者が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、想定外の費用負担等が当社に発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
（8）マスターリース（一括借り上げ）契約
当社のターンキーソリューションサービスにおいて開発した物件は、完成後に売却した際に、当社と物件取得先との間でマスターリース契約を締結することがあり、この場合当社にはこれらの物件についてリース債務が生じます。このマスターリース契約を締結した物件が想定した稼働率に到達しない場合、賃料収入が支払いマスターリース料を下回ることもあり、この場合には当社の業績に影響を与える可能性があります。
（9）競合事業者について
当社はセルフストレージの滞納保証・収納代行・利用申込・ITシステム開発・残置物撤去と、セルフストレージビジネス運営に関する一貫したアウトソーシングサービスを提供しており、サービス導入シェア約６割の独自性の高い事業を展開しております。しかしながら、家賃の連帯保証人代行サービスを提供する会社やクレジットカード会社など、異業種との部分的競合が発生する可能性があります。
当社としては、業務品質の向上、商品開発やＩＴ化の推進等により、先行者利益を更に拡大するべく努力する所存でございますが、当社の競合環境の激化等を通じ、当社の業績に影響を与える可能性があります。
（10）有利子負債の依存ついて
当社は、ターンキーソリューションサービスにおけるセルフストレージ施設開発用地取得費及び建築費の一部などの事業資金を、主に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産額に占める有利子負債の割合が2025年９月期は23.7％となっております。
当社は、金利動向や金融機関の融資状況についてモニタリングを行うとともに、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診するなど、リスク低減を図っております。
しかしながら、金利の上昇や不動産投資市場または当社のリスクプレミアムが上昇した場合には、支払利息等が増加し、当社の業績に影響が及ぶ可能性があります。また。何らかの要因により当社が必要とする資金調達に支障が生じた場合には、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
（11）個人情報を含む情報管理について
当社は、セルフストレージ利用者に関する個人情報やセルフストレージ事業者の企業情報等、機密性が高い様々な情報が蓄積されるため、これらの情報の保護が重要となります。そのため、従業員に対し情報管理の重要性を周知徹底するとともに、ファイアーウォールによる不正アクセスの防止や、定期的なバックアップの実施によるデータ消失の防止等を行っております。このようなシステムセキュリティを設定しておりますが、通信インフラの破壊や故障などにより当社が利用しているシステム全般が正常に稼働しない状態に陥ってしまった場合、あるいは情報漏洩・不具合が発生した場合には、当社の社会的信用、業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。
（12）その他の関係会社について
①資本関係
当事業年度末現在、株式会社ディア・ライフは当社の発行済株式総数（自己株式を除く）普通株式の39.29％を保有しております。当社の経営判断において関連会社の承認を必要とする取引や業務は存在しませんが、当社の取締役、監査役の選任・解任や合併等の組織再編、重要な資産・事業の全部又は重要な一部の譲渡、定款の変更及び剰余金の処分等、株主の承認が必要となるすべての事項に関しては、他の株主の意向や利益にかかわらず、株式会社ディア・ライフが今後も影響を与える可能性があります。また、株式会社ディア・ライフにおいて、風評リスク等が顕在化した場合、当社に対しても当該リスクが伝播する可能性があります。
②その他の関係会社との取引関係
その他の関係会社からの独立性確保の観点も踏まえ、重要な取引については取締役会に対して定期的に報告を行うとともに、管理部における取引開始時のチェック、監査役監査や内部監査における取引の内容等の事後的なチェックを行う等、健全性及び適正性確保の仕組みを整備し、更に強化してまいります。
③役員の兼任
当社役員のうち、下記の者は本書提出日現在において、当社の役員と株式会社ディア・ライフの役員を兼務しております。当社に対する株式会社ディア・ライフの出資比率が変更される等の理由により、当社との関係が変動すると、これらの人的関係も変動する可能性があります。
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氏名 |
当社における役職 |
株式会社ディア・ライフにおける役職 |
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阿部幸広 |
取締役会長（非常勤) |
代表取締役社長 |
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上村卓也 |
取締役（非常勤) |
常務執行役員 |
(注) 阿部幸広は当社の代表取締役であったことから引き続き取締役を兼任しております。
（13）法的規制等について
当社は事業の運営において、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、金融商品取引法、労働者派遣法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。当社の許認可等の状況は下表のとおりであり、各種法的規制に関して、法律を遵守するよう社員教育を行うとともにそれらの遵守体制を整備・強化しておりますが、何らかの理由により当該許認可が取り消しとなる事由が発生した場合には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、今後これらの法令の改正や、法的規則が強化された場合には、当社の事業及び業績に影響を与える可能性があります。
（許認可、免許及び登録等の状況）
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許認可等の名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び主要な許認可等取消事由 |
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宅地建物取引業免許 |
東京都 |
東京都知事(3) 第97464号 |
2030年２月13日 |
宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合 |
|
有料職業紹介事業免許 |
厚生労働省 |
13-ユ-308501 |
2030年４月30日 |
職業安定法第32条各号に該当する場合 |
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一般労働者派遣事業免許 |
厚生労働省 |
（般）13-304730 |
2028年５月31日 |
労働者派遣法第14条各号に該当する場合 |
（1）経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当事業年度における我が国の経済は、引き続き堅調に推移するインバウンド需要や雇用・所得環境の改善が進む中で、依然として景気の緩やかな回復基調を維持しています。一方で、国内物価上昇に伴う個人消費の停滞、米国の関税政策やこれを受けた米中貿易摩擦の深刻化、地政学的リスクへの懸念等もあり、先行きが不透明な状況が続いております。
当社が属するセルフストレージ（トランクルーム等のレンタル収納スペース）業界におきましては、2024年度の収納ビジネス市場規模は918.7億円（前期比6.0％増）と成長を続け、全国のレンタル収納・コンテナ収納・トランクルーム拠点数は約16,000ヶ所に達しました。一般社団法人日本フランチャイズチェーン協会の統計調査によると、これは主要小売事業者の店舗数と比較しても１万拠点を超える規模であり、コンビニエンスストア５軒の商圏に対して収納サービスが１拠点以上存在する計算となります。（矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査（2025年版）」より引用）このことから、セルフストレージは一般生活者の身近なサービスとして徐々に定着しつつある一方で、依然として認知拡大の余地が大きい発展途上の市場と位置付けられます。
また、都市部を中心に続く不動産賃料の上昇や居住スペースの狭小化を背景に、利用ニーズは引き続き高水準で推移し、大手事業者による積極的な出店が拠点数の堅調な拡大を支えています。こうした成長性と将来性の高さから、セルフストレージ市場は国内外から高い関心と期待を集める分野となっております。
このような状況の中、当事業年度（2024年10月１日～2025年９月30日）は、中期経営計画「改革2027」の１年目にあたり、各種施策の実行と検証を通じて今後の成長に向けた課題の抽出と方向性の明確化を進めました。当初目標に対する成果は限定的であったものの、今後の成長に向けた基盤整備の年として、施策の検証と優先順位の明確化を着実に進めることができました。
当社は、「セルフストレージ業界のプラットフォーム」として、セルフストレージ事業者向けの賃料債務保証付きBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）サービス及びITソリューションサービスの受託を拡大し、契約ストックの安定的な成長を実現し、業界内の多様なニーズに対応可能な包括的サポート体制を確立しました。セルフストレージ分野を中心に展開するBPOサービスの拡充を通じて、企業価値の向上と社会課題の解決の両立を目指すとともに、新規サービスの強化や業務提携の機会創出にも取り組んでおります。
また、トランクルーム施設の新規施設の投資開発及び開業支援の推進を図るとともに、既存運営施設の稼働率向上及びリーシング活動の強化に取り組み、施設の開発から運営までを一貫して支援する総合的なサービス基盤の構築を進めており、施設開業に関するコンサルティングサービスや、収納物の撤去・整理支援といった新規サービスの拡販にも注力し、顧客との接点拡大を図るとともに、新たな収益機会の創出に努めてまいりました。
さらには東京証券取引所スタンダード市場への市場区分変更及び名古屋証券取引所メイン市場への新規上場を達成することにより、当社の社会的信用力と資金調達力が大幅に向上し、今後の中長期的な成長戦略の遂行に向けて、より強固な経営基盤を構築することができました。これらの取り組みにより、当社は非連続的な成長（飛躍的な成長）を実現し、中期経営計画「改革2027」の目標達成を目指してまいります。
当事業年度の売上高は2,312,413千円（前事業年度比17.7％減）、営業利益は147,583千円（同19.3％増）、経常利益は187,019千円（同32.0％増）、当期純利益は122,479千円（同51.5％増）となりました。
なおセグメントの経営成績は以下のとおりであります。
（ビジネスソリューションサービス）
当事業年度は、既存事業者による当社サービスの追加導入や大手事業者による新規導入などに加え、堅調なセルフストレージの利用動向を背景に、ＷＥＢ予約決済・在庫管理システム「クラリス」の導入室数が79,939室、主力サービスの賃料債務保証付きBPOサービス新規契約件数は38,355件（前事業年度比6.5％増）受託残高は135,411件（前期末比5.5％増）となりました。さらに、関係会社の株式会社ディア・ライフのグループ企業と連携し、「解体工事・廃棄物収集運搬」事業のサポートに本格着手、セルフストレージの滞納保証事業において培われた収納物撤去・処分に関するノウハウを活用した、今後の事業機会の拡大・創出に向けた新たな取り組みを始めました。
以上の結果、売上高は1,458,224千円（前事業年度比5.3％増）、営業利益は481,250千円（同1.0％増）となりました。
（ターンキーソリューションサービス）
当事業年度は、「横浜市神奈川区泉町」における一棟屋内型セルフストレージ施設開発用地の取得や、東日本を中心に12施設の開発投資に着手するなど新規開発を進めました。
販売においては、キャピタランドグループ企業への投資適格物件の紹介や、日本郵政グループとの事業共創、ジェイアール東海静岡開発株式会社への出店サポート等を実施しました。コンテナ型トランクルーム施設の販売においては、８施設に留まり、目標とする販売件数は未達となりました。今後当該施設の販売については、稼働率を高めた上で利回り期待が出来る投資商品として販売を行うべく集客増加に努めております。
一方、賃貸運営面では、賃料の的確な調整や、集客オペレーション・広告宣伝手法の継続的な見直しにより運営施設の稼働向上を推進、賃料収入が前事業年度比15.6％増加するなど、賃貸収支の改善を図りましたが、物価上昇に伴う個人消費の停滞により賃料稼働率が想定計画を下回ったことで、転貸損失引当金を追加計上いたしました。
以上の結果、売上高は２施設の一棟屋内型セルフストレージ施設の販売があった前事業年度と比べて40.1％減の854,188千円、営業損失は前事業年度より39,423千円改善の144,091千円（前事業年度は183,515千円の営業損失）となりました。
総資産は、前事業年度末に比べ246,495千円増加し、3,791,163千円となりました。これは主に仕掛販売用不動産が167,213千円、販売用不動産が268,097千円、求償債権が73,442千円増加する一方で、棚卸資産の増加や借入金の返済等により現金及び預金が245,729千円減少、貸倒引当金が51,854千円増加したことによるものであります。
負債は、前事業年度末に比べ164,614千円増加し、1,370,409千円となりました。これは主に短期借入金が205,000千円、１年内返済予定の長期借入金が50,253千円、転貸損失引当金40,293千円増加する一方で、未払金が54,642千円、長期借入金が72,846千円減少したことによるものであります。
純資産は、前事業年度末と比べて81,881千円増加し、2,420,754千円となりました。これは剰余金の配当が40,590千円及び当期純利益が122,479千円計上されたことによるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
（営業活動によるキャッシュ・フロー）
営業活動の結果使用した資金は416,806千円（前年同期に獲得した資金は93,922千円）となりました。これは主に税引前当期純利益187,019千円があった一方で、棚卸資産の増加435,311千円、求償債権の増加73,442千円、法人税等の支払額94,479千円があったことによるものです。
（投資活動によるキャッシュ・フロー）
投資活動の結果獲得した資金は29,220千円（前年同期に獲得した資金は10,634千円）となりました。これは主に有形固定資産の取得による支出10,505千円、無形固定資産の取得による支出6,577千円があった一方で、投資有価証券の売買による収支47,004千円によるものです。
（財務活動によるキャッシュ・フロー）
財務活動の結果獲得した資金は141,850千円（前年同期に使用した資金は319,734千円）となりました。これは短期借入金の純減額205,000千円、長期借入れによる収入168,744千円があった一方で、長期借入金の返済による支出191,337千円、配当金の支払額40,556千円があったことによるものです。
以上の結果、当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて245,735千円減少して2,198,670千円となりました。
③生産、受注及び販売の実績
ａ．生産実績
当社の事業は、セルフストレージに関連したサービスの提供であり、提供するサービスには生産に該当する事項がありませんので、生産実績に関する記載はしておりません。
ｂ．受注実績
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
ｃ．販売実績
１．当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
サービスの名称 |
当事業年度 （自 2024年10月１日 至 2025年９月30日） |
前事業年度比 |
|
ビジネスソリューションサービス |
1,458,224千円 |
5.3％ |
|
ターンキーソリューションサービス |
854,188 |
△40.1 |
|
合 計 |
2,312,413 |
△17.7 |
２．最近２事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前事業年度 （自 2023年10月１日 至 2024年９月30日） |
当事業年度 （自 2024年10月１日 至 2025年９月30日） |
||
|
金額（千円） |
割合 （％） |
金額（千円） |
割合 （％） |
|
|
ルートエス・ジェイ合同会社 |
683,000 |
24.3 |
－ |
－ |
（注）総販売実績に対する割合が100分の10未満の相手先については記載を省略しております。
（2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
①経営成績の分析
（売上高）
当事業年度における売上高は2,312,413千円（前事業年度比17.7％減）となりました。ビジネスソリューションサービスの取扱件数が堅調に推移しました。一方、ターンキーソリューションサービスでは、キャピタランドグループ企業への投資適格物件の紹介や、日本郵政グループとの事業共創、ジェイアール東海静岡開発株式会社への出店サポート等を実施しましたが、屋外コンテナ型トランクルーム施設の販売が８施設に留まり、目標とする販売件数は未達となり、前事業年度と比較して減収となりました。
（売上総利益）
当事業年度における売上総利益は1,016,268千円（前事業年度比13.2％増）となりました。ターンキーソリューションサービスでは、前事業年度と同様に個別の賃貸物件について将来の予測稼働率等に基づく、賃貸契約の残存期間に発生が見込まれる損失を計上しましたが、キャピタランドグループ企業への投資適格物件の紹介やビジネスソリューションサービスで堅調な売上増加となったことから、売上総利益は前事業年度と比較して増益となりました。
（営業利益）
当事業年度における営業利益は、BPOサービス受託件数増加による賃料滞納に伴う収納物の撤去費用や求償債権の債権回収に伴う費用の増加により、販売費及び一般管理費は前事業年度と比べ増加し868,685千円（前事業年度比12.2％増）、営業利益は147,583千円（前事業年度比19.3％減）となりました。
なお、売上高営業利益率は、前事業年度と比較して、2.0ポイント増加の6.4％となりました。
（経常利益）
当事業年度における経常利益は、投資有価証券売却益等を計上し営業外収益54,593千円、営業外費用は借入利息等を計上し15,157千円となった結果、187,019千円（前事業年度比32.0％増）となりました。
（当期純利益）
当事業年度における当期純利益は、法人税、住民税及び事業税91,166千円、法人税等調整額△26,626千円を計上した結果、122,479千円（前事業年度比51.5％増）となりました。
（自己資本利益率）
自己資本利益率は、前事業年度と比較して、1.6ポイント増加し5.1％となりました。
②財政状態の分析
（流動資産）
当事業年度末における流動資産の残高は、前事業年度末と比べて229,372千円増加し、3,552,049千円（前事業年度末比6.9％増）となりました。これは主に仕掛販売用不動産が167,213千円、販売用不動産が268,097千円、求償債権が73,442千円増加する一方で、棚卸資産の増加や借入金の返済等により現金及び預金が245,729千円減少、貸倒引当金が51,854千円増加したことによるものであります。
（固定資産）
当事業年度末における固定資産の残高は、前事業年度末と比べて17,122千円増加し、239,114千円（前事業年度末比7.7％増）となりました。これは主に有形及び無形固定資産の減価償却により16,944千円減少する一方で、繰延税金資産が26,622千円増加したことによるものであります。
（流動負債）
当事業年度末における流動負債の残高は、前事業年度末と比べて207,137千円増加し、813,778千円（前事業年度末比34.1％増）となりました。これは主に短期借入金が205,0000千円、１年内返済予定の長期借入金が50,253千円増加する一方で、未払金が54,642千円減少したことによるものであります。
（固定負債）
当事業年度末における固定負債の残高は、前事業年度末と比べて42,523千円減少し、556,631千円（前事業年度末比7.1％減）となりました。これは主に長期借入金が72,846千円減少する一方で、転貸損失引当金40,293千円増加したことによるものであります。
（純資産）
当事業年度末における純資産の残高は、前事業年度末と比べて81,881千円増加し、2,420,754千円（前事業年度末比3.5％増）となりました。これは剰余金の配当が40,590千円及び当期純利益が122,479千円計上されたことによるものであります。
なお、自己資本比率につきましては前事業年度末より2.2ポイント減少し63.8％となりました。
③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に関する情報
当事業年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前事業年度末に比べて245,735千円減少して2,198,670千円となりました。当事業年度につきましては、一棟屋内型セルフストレージ施設の開発が進む一方で、コンテナ型トランクルーム施設の販売においては、目標とする販売件数が未達となったことから棚卸資産の残高については大きく増加し、営業活動によるキャッシュ・フローはマイナスとなりましたが、十分な手元流動性を確保できております。
当社は、持続的な企業価値の向上とそれを通じた株主還元の向上を実現するために、資本効率を向上させつつ、財務の健全性・柔軟性も確保された最適な資本構成を維持・追求することを基本方針としております。
当社の主な所要資金は、ターンキーソリューションサービスにて取り組むセルフストレージ施設の開発用地取得・施設建築や、経常の運転資金であり、これら所要資金については、適宜、自己資金及び銀行からの借入により調達しております。
なお、当事業年度末において借入金の残高は898,648千円、現金及び預金2,238,684千円を保有しており、必要な資金は確保されていると認識しております。更に11行の金融機関との間に当座借越契約を締結していることにより、急な資金需要や不測の事態にも備えております。
④重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １財務諸表等 (１)財務諸表 注記事項 (重要な会計方針)」に記載しております。
⑤翌事業年度（2026年９月期）の見通し
今後の経営環境につきましては、インバウンド需要の回復や雇用・所得環境の改善を背景に、引き続き緩やかな回復基調を維持する一方、物価上昇に伴う個人消費の抑制や海外経済の不確実性など、先行きは依然として不透明な状況が続いております。このような経済環境のもと、生活・就業形態の多様化を背景とした収納サービス需要の拡大、不動産の有効活用・用途転用先としてのセルフストレージの注目度上昇により、セルフストレージ市場は今後も堅調な成長が見込まれます。また、国内外の投資家層からの関心も引き続き高く、成長分野としての期待が高まっております。
2026年９月期は、中期経営計画「改革2027」の２年目にあたります。初年度においては、各種施策の実行と検証を通じて今後の成長に向けた課題の抽出と方向性の明確化を進めてまいりました。当初目標に対する成果は限定的でありましたが、得られた知見を踏まえ、施策の優先順位の見直しと実行体制の強化を図っております。これらの取組みにより、次年度以降の成長基盤は着実に整いつつあります。
当社は、今後「運営力」と「施設開発力」を両輪とした成長戦略をさらに加速してまいります。
ビジネスソリューションサービスにおいては、既存顧客からの受託積み上げに加え、外部委託ニーズや他社サービスからの切り替えによる新規導入需要を見込んでおり、賃料債務保証付きBPOサービスや空室検索・在庫管理・オンライン決済システムなどの主力サービス拡充を図ってまいります。
また、収納代行・収納物撤去などの付帯サービスや、施設部材販売を含む開業支援サービスを通じて、事業領域及び収益基盤の拡大を進めてまいります。
ターンキーソリューションサービスにおける施設開発では、デベロッパー・サプライヤーとして「企画→作る→売る・貸す」を体現し、開発・販売・運営支援の一体化を推進します。業務提携企業との協業強化により、物件供給チャネルの拡大及び投資機会の多様化を図り、マーケティング施策の高度化やユーザビリティの向上を通じて運営施設の賃貸力を高め、事業者・利用者・投資家の満足度向上を実現してまいります。
以上を踏まえ、2026年９月期の当社業績目標につきましては、以下のとおりであります。
なお、当社の業績はターンキーソリューション事業におけるセルフストレージ施設等の売買動向によっては収益が大きく変動する可能性があり現時点における通期予測については不確定要素が多いことから、合理的に仮定された条件に基づいて算出された「業績予想」に代えて、当社の2026年９月期の経営目標である「業績目標」を開示しております。
|
|
2026年９月期 通期業績目標 |
2025年９月期 当事業年度実績 |
当事業年度比 |
|
営業利益 |
370百万円 |
147百万円 |
＋223百万円 |
|
経常利益 |
350百万円 |
187百万円 |
＋163百万円 |
|
当期純利益 |
210百万円 |
122百万円 |
＋88百万円 |
該当事項はありません。
該当事項はありません。
当事業年度において実施した設備投資等の総額は
なお、重要な設備の除却、売却等はありません。
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2025年９月30日現在 |
|
事業所名 （所在地） |
セグメントの名称 |
設備の 内容 |
帳簿価額（千円） |
従業員数 （名） |
|||||
|
建物 |
構築物 |
工具、器具 及び備品 |
土地 （面積㎡） |
ソフト ウエア |
合計 |
||||
|
本社 (東京都千代田区) |
ビジネスソリューション サービス
ターンキーソリューションサービス
その他 |
業務施設 |
9,496 |
－ |
9,475 |
－ |
16,811 |
35,783 |
32(8) |
|
東金倉庫 (千葉県東金市) |
ビジネスソリューション サービス |
同上 |
10,353 |
2,039 |
－ |
7,000 （794） |
－ |
19,392 |
1(－) |
(注)１．現在休止中の主要な設備はありません。
２．本社事務所は賃借しており、年間賃借料は23,928千円であります。
３．従業員数欄の（外書）は、契約社員の員数を記載しております。
(1）重要な設備の新設等
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事業所名 （所在地） |
セグメントの名称 |
設備の内容 |
投資予定金額 |
資金調達方法 |
着手及び完成予定年月 |
完成後の増加能力 |
||
|
総額 （千円） |
既支払額 （千円） |
着手 |
完了 |
|||||
|
本社 （東京都 千代田区） |
ビジネス ソリューション サービス |
管理機能強化及び業務効率化のための全社基幹システム等 |
20,000 |
－ |
自己資金 |
2025年12月 |
2026年１月 |
注 |
（注）完成後の増加能力については計数把握が困難であるため、記載を省略しております。
(2）重要な設備の除却等
該当事項はありません。