第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経営方針

　当社グループは、不動産の販売を通じてお客様の幸福に貢献することを企業理念として掲げております。資産運用型マンションの企画、開発及び販売を主要な事業と位置づけ、当社グループが一体となった事業活動を展開しております。当社グループ全体を通じて社会の発展に貢献し、お客様の資産価値の最大化に努めて参ります。

　現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、将来における経営環境の変化は予想の域を超えることができず、正確な長期方針の立案は難しいものとなっております。

　事業推進にあたっては、経済動向や業界環境の推移等を総合的に判断し、安易な拡大路線を取ることなく採算性を重視する方針をとっております。不動産販売事業を主力事業としつつ、関連事業の拡大を図ることで経営資源を集中させていく方針であります。事業環境の変化に的確に対応し、関連事業の拡大に加え、新規事業への進出も視野に含めてグループの総合力向上を図り、長期安定的な企業価値の創造に努めて参ります。

 

(2）目標とする経営指標

　当社は、継続的な安定成長をめざしていくことを基本方針に、社会情勢や業界を取り巻く環境の変化に迅速に対応しながら、売上高経常利益率５％、自己資本比率20％を基準に健全かつ着実な事業の拡大に努めてまいります。

 

(3）経営戦略等

　当社グループが属する不動産業界は、開発用地の取得費や建築工事費が高止まりの状況が続いております。一方で、首都圏への人口流入、単身世帯増加や低金利の状況も継続すると予想され、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は堅調に推移するものと考えております。

　当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえまして、以下のとおり考えております。

①　不動産販売事業

　資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に新たな価値を付与し、認知度を向上させるべく、開発・分譲の両面において活動範囲の拡大を図ってまいります。

　販売方法としては、既存顧客からの紹介による新規契約及び買増に加え、インターネットを利用した集客や自社セミナーの開催により、購入需要が高い顧客へのアプローチを図ってまいります。

 

②　不動産管理事業

　賃貸管理につきましては、自社開発物件に加え他社販売物件の管理獲得に努め管理戸数の増加を図ると共に、賃料収入の拡大及び空室率の低減を図ってまいります。

　建物管理につきましては、株式会社デュアルタップコミュニティにて、当社が分譲した物件の建物管理を行い、株式会社建物管理サービスにて、首都圏のコンパクト型マンションの新規管理獲得を図ってまいります。

 

③　海外不動産事業

　国内投資家への海外不動産紹介においては、アジア圏から活動エリアを拡大させ、多様な不動産の紹介に努めてまいります。海外投資家への国内不動産の紹介においては、「XEBEC（ジーベック）」の認知度向上及び投資家層の拡大に努めてまいります。

　マレーシア国内における建物管理事業につきましては、日本の建物管理事業の文化及び品質に対する認知度向上を図ってまいります。

 

(4）経営環境

　新型コロナウイルス感染症(以下「感染症」という)の感染拡大に伴う影響により、2020年６月期第4四半期は緊急事態宣言による在宅勤務の要請を受け全社でテレワーク導入を行い、営業活動の縮小を余儀なくされました。また、国内外での経済活動の制限が強いられており、ホテル、飲食、交通業界を中心に景気は急速に悪化し、今後につきましても、極めて厳しい状況で推移することが予想されます。不動産業界も金融資本市場の変動、金融機関の融資姿勢の変化等も予想され、仕入資金の借入や販売時の提携ローン等に関して最新の注意と十分な備えを行うとともに、安定した財務内容を武器に機動的な仕入れを行ってまいります。

　感染症の収束については、未だ目途が立たず、当面は厳しい経済環境が続くものと考えております。感染症の再拡大となれば、営業自粛や外出自粛により、さらなる経済の悪化や消費意欲の低迷が懸念されます。

　資産運用型マンション市場における現状は、東京都への移動は制限され転居も少なくなっているものの、賃料や入居率の大幅な変化はなく、マンションの資産性は維持できていると考えております。賃貸のマーケットは崩れておらず、日本の感染者数は、世界各国と比較すると低水準に抑えられており、中長期的には投資先として安全性があるとの認識が高まったと感じております。

　経済の先行きは不透明であり、さらに経済抑制を受け、営業活動を制限される可能性がありますが、当社グループは、今後も資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」のブランド価値向上に努め、開発・分譲を軸に、不動産流動化や販売チャネルの多様化、業務提携等に積極的に取組み、事業の多角化を図ってまいります。

　自己資本比率の維持向上を意識しつつ、東京23区内を中心に資産価値及び収益の最大化を見込める物件を慎重に見極めて仕入れる方針であります。

 

(5）会社の対処すべき課題

①　ブランドイメージ向上及びマーケティング強化

　当社の23区、駅近、高機能マンションという『ブランドPR』の強化と、用地仕入れから分譲後の賃貸管理、建物管理まで一貫して手掛ける総合不動産企業としての『コーポレートPR』を強化してまいります。同時に、『WEBマーケティング』やセミナーを中心にマーケティングの強化を行い、顧客層、販売チャネルの拡充を図ってまいります。

 

②　開発物件の安定的かつ機動的な仕入体制の構築

　東京23区、駅近という限られた範囲での開発は、厳しい仕入れ競争の中で用地情報に対してスピーディーな対応ができるか否かが重要であると考えております。当社グループでは、不動産開発において長年の実績をもつスタッフがトレンドを先読みし、その時代に合ったマンションづくりを心掛けております。

　優良な新規物件を安定的に供給していくために、景況感を踏まえた合理的かつ機動的な仕入に努めてまいります。結果として自社ブランドマンション「XEBEC（ジーベック）」を安定供給させることが当社グループの成長に結びつくものと考えております。

 

③　優秀な人材確保及び従業員教育

　当社は企業の繁栄を従業員の成長に依存しておりますが、近年の好況により採用環境も厳しくなっております。お客様にマンションを提案するためには土地・建物の知識、宅建業法、金融、投資等、多くの知識と経験を必要とする為、社員の業務知識の獲得、専門スキルアップ、マネジメントスキルアップに重点を置き人財への投資を惜しまず、社員の意識向上に努めております。一級建築士、宅地建物取引士、マンション管理士、不動産コンサルティングマスター等の専門資格の取得を奨励し、優秀な従業員の教育と定着に努めてまいります。

 

④　資産運用のバリュー確保

　当社グループが提供する「資産運用型マンション」において、入居される方々が一番重視されるのは利便性であると考え、東京23区、駅近の用地仕入れを行っております。また、デザイン性や機能性も求められる時代と考えており、いかにして入居される方々のニーズに合った開発ができるかなど、立地条件や物件のクオリティを意識したマンションづくりを行っております。

　さらに、当社グループでは、賃貸管理の専門部署を設置し、最新の入居者情報を確保することにより、サブリース契約及び管理業務契約を締結している物件の入居率を高い水準で維持することに努め、資産運用商品としてのバリューの確保を図ってまいります。

 

⑤　財務基盤の維持・拡大

　優良な新規物件を安定・継続的に供給していくため、また、顧客資産を長期的に安定サポートしていくために、手許流動性の確保や金融機関との良好な取引関係が最重要課題と考えております。このため、一定の内部留保の確保や様々な金融手法への取組み等、財務基盤の拡充を図ってまいります。

 

⑥　コンプライアンス経営の強化

　当社グループは、企業として成長過程であることから、新規事業への取組みやより効率的な業務フローの検討が常に社内でなされており、それに伴い内部統制システム整備・構築上の課題が継続的に発生します。当社グループは、監査等委員会監査や内部監査の過程で常に当社グループ内外の状況変化に応じた内部統制システムの仕組みを変更する必要性を検討し、その結果を経営幹部へ速やかに伝達し、対応策の早期構築を促してまいります。

 

⑦　リスクマネジメント体制の強化

　自然災害や感染症の流行、情報セイキュリティの不備等、事業に関するリスクは多岐にわたっております。当社グループが事業を継続し、成長するためには、これらリスクへの予防、迅速な対応や再発防止が重要な課題と認識しております。リスクが財政状態及び経営成績に与える影響を最小限に抑える体制、また、新規事業や投資を行うに際してリスクの不確実性を適切に分析する体制の強化を図ってまいります。

２【事業等のリスク】

　以下において、当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。また、当社グループとして必ずしもそのようなリスクには該当しない事項につきましても、投資判断の上で、あるいは当社グループの事業活動を理解する上で重要と考えられる事項については、投資家及び株主に対する積極的な情報開示の観点から記載しています。

　当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、その発生の予防及び発生時の対応に努力する方針ですが、当社グループの経営状況及び将来の事業についての判断は、本項及び本書中の本項以外の記載を慎重に検討した上で行われる必要があると考えています。なお、以下の事項における将来に関する事項については、提出日時点において当社グループで想定される範囲で記載したものです。また、以下の記載は当社株式への投資に関連するリスクの全てを網羅するものではありません。

 

１．事業を取り巻く経営環境に関するリスク

経済状況の影響等について

　当社グループが属する不動産業界は、景気動向、金融環境並びに不動産市況等の経済環境や不動産関連税制の改廃等が企業業績に与える影響が大きく、土地代金及び建築費等の変動や競合他社の供給動向・価格動向等の影響を受けやすく、これらにより、顧客の資産運用型マンションの購買意欲が減退した場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　近時、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により国内外の経済が影響をうけました。現時点で、日本国内では感染者数を低水準に抑えられており、徐々に経済活動を再開しております。しかし、海外では未だ増加傾向にあり、日本国内でも感染の再拡大が起こりえる状況です。再拡大した場合は、政策による営業自粛や外出自粛の影響を受け、販売活動の一部制限や建築工事の遅延、購買意欲が減退等、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

 

２．当社グループの業態に関するリスク

(1）資産運用型マンションの販売に関するリスク

　当社グループの不動産販売事業におきましては、主として資産運用を目的とした顧客にマンションを分譲しておりますが、マンションによる資産運用には、入居率の悪化や家賃相場の下落による賃貸収入の低下、金融機関の貸出条件の変更や金利の上昇による借入金返済負担の増加等、収支の悪化につながる様々な投資リスクが内在します。当社グループは、顧客に対し、これらの投資リスクについて十分説明を行い、理解していただいた上で売買契約を締結するよう営業社員の教育を徹底すると共に、入居者募集・集金代行・建物維持管理に至るまで一貫したサービスを提供することで顧客の長期的かつ安定的なマンション経営を全面的にサポートし、空室の発生や資産価値下落等のリスク低減に努めておりますが、営業社員の説明不足等により、顧客の投資リスクに対する理解が不十分なままマンションを購入されたこと等により、訴訟等が発生した場合、当社グループの信頼が損なわれ、当社グループの事業に影響が及ぶ可能性があります。

　また、販売チャネルにつきましては、主に既存顧客からの紹介による新規契約及び既存顧客による買増に依存しております。そのため、当社グループの信頼が損なわれた場合には、新規契約の販売件数の継続的拡大という点において、課題に直面する可能性があります。

　さらに、資産運用型マンションの販売方法について、当社としては、法令遵守等のための体制を整えておりますが、同業他社の強引な販売方法等が社会問題に発展する可能性があり、それに伴う法的規制等が強化され、その対応に時間や費用を要する場合、資産運用型マンションの販売計画の遂行に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　不動産販売事業につきましては、2020年６月期において連結売上高の79.1％を占めており、将来において、不動産関連税制や所得税関連等の税制が変更された場合に、不動産取得・売却時のコストの増加、顧客の購買意欲、マンションオーナー等の事業意欲の減退等により、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2）仕入に関するリスク

　仕入には、「完成マンションの一棟仕入（専有売買）」と「土地を取得しての開発」、「新築・中古の戸別仕入」の形態があります。

①　仕入コストについて

　当社グループは、東京23区内の物件を中心に仕入れておりますが、いずれの仕入形態におきましても地価の上昇、競争入札制度の普及等による他社との競合等により仕入コストが上昇し、当社グループが開発用地を計画どおりに取得できなかった場合や当該上昇分を販売価格へ転嫁できなかった場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

②　仕入決済について

　当社グループは、販売用不動産に関して取引先であるゼネコン、建設会社等より竣工後に仕入れを行っております。資金決済は、概ね、竣工後３か月～６か月後であることから、販売用不動産仕入後、営業部門が販売を行い、仕入資金を回収いたします。したがって、資金決済までの期間、資金負担は仕入に係る手付金に限られますが、販売戸数の多寡等の事由により販売用不動産の販売期間が資金決済期間を超える場合は、残物件に係る資金・在庫負担が発生します。その場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

③　事業用地について

　当社グループが行っている、東京23区内をマーケットとした資産運用型マンションの販売は、販売用不動産の調達力の優劣や当該地域における地震その他の災害、地域経済の変動等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　また、当社は、事業用地の売買契約の際、一定の調査を行った上、土壌汚染等の問題がないことを確認しておりますが、着工後に問題が発覚したり、売主が瑕疵担保責任を遂行しない場合、プロジェクト開発計画に支障をきたし、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3）建築に関するリスク

①　建築工事について

　当社グループの不動産販売事業におきましては、建築工事を建設会社に外注しております。外注先である建設会社の選定にあたっては、施工能力、施工実績、財務内容等を総合的に勘案したうえで行い、また、建設会社の管理においては、建設会社現場所長、監理者（設計事務所責任者）、サブコン（電気・設備業者責任者）、当社物件担当者で、概ね隔週で行う定例会議による進捗把握、仕様確認、条例、基準法等の法定事項実施の確認を行っております。また、監理者のみならず当社一級建築士による試験杭の立会い及び特定法定検査の立会いを行い、ダブルチェックによる品質管理の徹底を行っております。

　しかしながら、外注先である建設会社に倒産等の予期せぬ事象が発生した場合、工事中の事故や、物件の品質に問題が発生した場合には、計画どおりの開発に支障をきたす可能性があり、また、施工完了後、建設会社の経営破綻等が発生し、工事請負契約に基づく建設会社の契約不適合責任が履行されなかった場合、当社に補修等の義務が生じ、想定外の費用が発生して、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

②　近隣住民の反対運動について

　当社は、マンションの建設にあたり、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえ、周辺環境との調和を重視した開発を企画するとともに、周辺住民に対する事前説明会の実施等適切な対応を講じており、現在まで、近隣住民との重大な摩擦は発生しておりません。しかしながら、今後、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民の反対運動が発生する可能性があり、問題解決のための工事遅延や追加工事費用が発生する場合や、プロジェクト開発が中止に至る場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③　建築コストについて

　当社グループの不動産販売事業におきましては、建築コストは仕入コストとともに売上原価の主要項目でありますが、建築資材の価格や建築工事にかかる人件費が想定を上回って上昇した場合、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4）引渡し時期による業績変動について

　当社グループの不動産販売事業におきましては、マンション等の売買契約成立後、顧客への引渡しをもって売上を計上するため、その引渡し時期により、同一年度内において売上高及び利益に隔たりが生じる可能性、想定した売上や収益が翌期に繰り越される可能性があり、当社グループの有価証券報告書等に記載される当社グループの経営数値に影響を及ぼす可能性があります。

 

(5）在庫について

　当社グループは、中期的な経済展望に基づき、マンションの企画・開発を行い、物件の早期完売に努めておりますが、急激な景気の悪化、金利の上昇、不動産関連税制の改廃等により、販売計画の遂行が困難となった場合、販売先の確定に時間を要した場合には、プロジェクトの遅延や完成在庫の滞留が発生し、資金収支の悪化を招く可能性があります。

　また、当社グループは「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号　2006年７月５日）を適用しております。これに伴い、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損失が計上された場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(6）賃貸管理物件について

　当社グループの不動産賃貸管理事業におきましては、マンションの所有者より賃借してテナントに賃貸するサブリース業務及び賃貸管理業務がありますが、サブリース物件の入居率の低下により入居者からの不動産賃貸収入が想定以上に減少した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

(7）法的規制等について

①　法的規制について

　当社グループが行う不動産取引は、宅地建物取引業法、建物の区分所有等に関する法律、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、国土利用計画法、借地借家法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等、不当景品類及び不当表示防止法、不動産の表示に関する公正競争規約により、法的規制を受けております。

　東京23区を中心に、ワンルームマンション規制が条例等に定められております。具体的には、25㎡以上等への最低住戸面積の引き上げ、一定面積以上の住戸の設置義務付け、狭小住戸集合住宅税の導入等がありますが、当社グループでは、これらの条例等に沿った商品開発を行っているため、現時点において、かかる規制が当社グループの事業に影響を及ぼす可能性は少ないものと認識しております。しかしながら、今後さらに各自治体による規制強化が進められた場合は、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。当社は、当該指導・規制への対応を図っておりますが、不動産取引関連法令の制定、既存の法令が改廃された場合等には、当社グループの事業活動に影響を及ぼす可能性があります。

 

②　瑕疵担保責任について

　当社グループは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、新築住宅の構造上主要な部分及び雨水の浸水を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負っております。万が一、当社グループの販売した物件に重大な瑕疵があるとされた場合、その直接的な原因が当社グループ以外の責任によるものであっても、当社グループは売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。当社グループは特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律において規定される住宅瑕疵担保責任保険を付保しておりますが、発生した瑕疵担保責任が保証限度を超える可能性や当該保険の適用対象外となる可能性があります。その結果、補修工事費の増加や当社グループの信用力低下により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

③　許認可等について

　当社グループの主要事業におきましては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を取得しております。現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由によりこれらの免許、登録、許可の取消等があった場合、当社グループの主要事業の活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を与える可能性があります。

許認可等の名称

会社名

許認可番号等／有効期間

規制法令

免許取消

条項等

宅地建物取引業者免許

㈱デュアルタップ

㈱Dualtap Property Management

東京都知事(3)第86482号

2016年９月23日～2021年９月22日

東京都知事(2)第93172号

2016年７月16日～2021年７月15日

宅地建物取引業法

第５条、

第66条等

マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録

㈱デュアルタップ

コミュニティ

㈱建物管理サービス

 

国土交通大臣(1)第034338号

2018年１月31日～2023年１月30日

国土交通大臣(2)第033600号

2019年11月10日～2024年11月９日

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

第47条、

第83条等

 

④　海外での不動産販売活動について

　当社グループは、海外不動産事業において国内投資家に海外の不動産を紹介する事業を行っておりますが、国によっては、外国人による投機的な不動産購入を抑制するため、外国人が不動産を購入する際の最低購入価格及びキャピタルゲイン課税の引上げ等、規制が強化されている国があります。本規制により国内投資家の投資意欲が衰退した場合、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　また、国内不動産を主にシンガポール、台湾、上海等の投資家に販売しており、為替変動や各国の不動産関連法令等の改正等により、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(8）新規事業への参入について

　当社は新規事業へ積極的に参入していく方針であります。その過程において、人材、内部体制の構築、情報収集及び広告宣伝に先行的に費用を支出し、利益率が低下する可能性があります。また、事業環境の影響等により新規事業が計画どおりに進まない場合等には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

 

３．当社事業体制に関するリスク

(1）小規模組織であることについて

　当社グループは2020年６月30日現在、従業員139名と小規模組織であり、内部管理体制についても組織の規模に応じたものとなっております。当社グループは今後、業容拡大に応じて人材の採用を行うとともに社内管理体制を構築していく予定です。しかしながら、当社グループが事業の拡大に対して適切かつ十分な組織構築に至らなかった場合、当社グループの事業遂行及び拡大に支障が生じ、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(2）人材の確保・育成について

　当社グループが展開する不動産販売事業、海外不動産事業は、不動産関連法令の法的規制の中、競争力のあるサービスの提供が求められており、高度な知識、経験、指導力を持った優秀な人材が最も重要な経営資源であります。当社グループにおいては、優秀な人材の確保、育成及び定着が不可欠であり、ＯＪＴ（オン・ザ・ジョブ・トレーニング）、専門講師による勉強会を実施し、人材の育成に努めております。

　しかしながら、必要とする人材が十分に確保できない場合、事業展開に伴う人材確保・育成が順調に進まなかった場合、当社グループの役職員が社外に流した場合には、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(3）個人情報の管理について

　当社グループがお預かりしているお客様の個人情報については、外部侵入防止システムの採用、データアクセス権限の設定、個人情報保護規程等による規程化、コンプライアンス委員会による規則遵守の徹底とセキュリティ意識の向上を目的とした教育、研修等による周知徹底等により、細心の注意を払い取り扱っておりますが、個人情報の不正利用、その他不測の事態によって重要な情報が外部に漏洩した場合、当社グループへの信用の低下や損害賠償請求等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

 

(4）代表取締役社長臼井貴弘への依存について

　当社グループでは、役員及び幹部社員の情報の共有化や権限の移譲を進め、創業者である代表取締役社長臼井貴弘に過度に依存しないような経営体制の整備を行っておりますが、同氏は、当社設立以来、当社グループの経営方針、経営戦略、資金調達等、事業活動の推進にあたり重要な役割を担ってまいりました。特に当社グループの主力事業である不動産販売事業における方針の決定については、同氏の資質に依存している部分があります。同氏が職務を遂行できなくなるような不測の事態が生じた場合、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

 

４．その他のリスク

有利子負債への依存について

　当社グループの有利子負債残高は以下の表のとおりであります。当社グループは、不動産販売事業における土地の仕入れ及び建築費の一部に係る開発資金並びに固定資産を主に金融機関からの借入金によって調達しております。当社グループは特定の金融機関に依存することなく、個別案件ごとに販売計画の妥当性を分析したうえで借入金等の調達を行っておりますが、金融情勢の変動によって金利上昇や借入金の調達が困難になることがあり、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

区分

2016年６月期

（連結）

2017年６月期

（連結）

2018年６月期

（連結）

2019年６月期

（連結）

2020年６月期

（連結）

有利子負債残高

（千円）（Ａ）

3,170,743

3,655,587

3,805,742

2,611,074

1,578,806

総資産額

（千円）（Ｂ）

4,831,152

5,744,295

6,167,558

5,448,909

4,202,090

有利子負債依存度

（％）（Ａ／Ｂ）

65.6

63.6

61.7

47.9

37.6

 

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

　当連結会計年度におけるわが国経済は、上期は政府の各種政策を背景に企業収益が高い水準を維持し、雇用・所得環境の改善がみられ、緩やかな回復基調が続いておりました。しかしながら、下期は新型コロナウイルス感染症の拡大防止策として、緊急事態宣言に基づく様々な措置が出されたことで、経済活動が抑制され、経済状況は国内・海外ともに非常に厳しい状況となりました。４月～５月は緊急事態宣言により、当社においても在宅勤務を実施し、営業活動が一部制限されることとなりました。６月以降は、社会経済活動のレベルを段階的に引き上げているものの、回復の見通しは立っておらず、感染症防止策等による消費マインドの先行きは不透明であります。感染症の再拡大が懸念される中、依然として、さらなる経済の下振れや金融資本市場への影響に留意が必要となります。

　首都圏のマンション市場においても、感染症の拡大防止策の影響を受け、2020年１月～６月の供給戸数が7,497戸と前年同期比44.2％の減少となりました（株式会社不動産経済研究所調べ）。

　当社グループの属する、資産運用型マンション市場では、感染症の拡大防止策により、東京への人口流入や給与所得の悪化による賃料の伸び悩み等が懸念されます。中長期的には、東京23区では、継続する人口流入により、賃料が緩やかに上昇し、入居率は高水準を維持しております。今後も、賃貸マンションの需給バランスが急激に変化することは想定されず、賃料や入居率の大幅な変化はなく、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。

　このような事業環境の中、当社グループは、「23区・駅近・高機能マンション」をコンセプトに、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」の開発・分譲を行ってまいりました。分譲後も賃貸管理及び建物管理を行うことにより、長期間にわたりマンションの資産性及び収益性を向上させ、安定収入が見込めるマンションとして、ブランド価値の向上に努めております。分譲を進めつつ、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債の圧縮を図り、自己資本比率は48.9％と、財務体質の改善を行ってまいりました。

　以上の結果、当連結会計年度は、売上高72億54百万円（前期比24.0％減）、営業利益４億26百万円（同1.1％減）、経常利益３億66百万円（同23.6％増）、親会社株主に帰属する当期純利益２億50百万円（同32.6％増）となりました。

 

　セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産販売事業）

　不動産販売事業においては、資産運用型マンション「XEBEC（ジーベック）」に加え、中古マンションを取り扱ってまいりました。個人投資家だけでなく、私募ＲＥＩＴへ販売する等、販売チャネル及び顧客層の拡大に努めてまいりました。

　以上の結果、売上高57億38百万円（前期比25.2％減）、セグメント利益３億11百万円（同50.4％増）となりました。

 

（不動産管理事業）

　不動産管理事業は、賃貸管理事業及び建物管理事業より構成されております。賃貸管理においては、募集賃料の見直し及び空室率の低減に注力し、管理物件の資産性向上を図ってまいりました。建物管理においては、当社が分譲した物件以外の新規契約獲得を推進してまいりました。

　以上の結果、売上高12億74百万円（前期比14.6％減）、セグメント利益１億56百万円（同26.3％減）となりました。

 

（海外不動産事業）

　海外不動産事業においては、海外の富裕層を中心に顧客層の拡大を図り、「XEBEC（ジーベック）」の認知度向上に努めてまいりました。日本国内の投資家に向けて、アジア圏に加えてアメリカやオーストラリア等の不動産を紹介してまいりました。マレーシア国内では、住宅や商業施設等の建物管理事業を推進し、管理戸数を増加させてまいりました。

　以上の結果、売上高２億40百万円（前期比36.6％減）、セグメント損失45百万円（前期はセグメント利益１百万円）となりました。

　当期の財政状態は、次のとおりであります。

（資産）

　当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末から12億46百万円減少し42億２百万円となりました。総資産の減少の主な要因は、新規物件の土地仕入及び建築費の支払等により、仕掛販売用不動産が４億66百万円増加、前渡金が１億65百万円増加、たな卸資産の売却が順調に進んだことにより、現金及び預金が４億87百万円増加した一方で、販売用不動産が23億29百万円減少したことによるものであります。

 

（負債）

　当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末から14億62百万円減少し21億42百万円となりました。負債の減少の主な要因は、新規物件の仕入資金のため、長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む。）が１億93百万円増加した一方で、建築費の支払により営業未払金が２億84百万円減少、物件の分譲に伴う借入返済により短期借入金が12億58百万円減少したことによるものであります。

 

（純資産）

　当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末から２億15百万円増加し20億59百万円となりました。純資産の増加の主な要因は、期末配当金の支払いにより利益剰余金が36百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が２億50百万円増加したことによるものであります。

　以上の結果、自己資本比率は48.9％となりました。

 

②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、自己資本比率の改善のため、たな卸資産の保有量を見直し、有利子負債を圧縮したことにより、前連結会計年度末に比べ４億81百万円増加し、15億41百万円となりました。

　当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

 

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動により獲得した資金は16億31百万円（前期比40.3％増）となりました。主な収入は、販売用不動産の分譲引渡しが進んだことによる、たな卸資産の減少額18億53百万円であります。

 

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動により支出した資金は44百万円（前期は１億27百万円の支出）となりました。主な支出は、差入保証金の差入による支出24百万円であります。

 

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動により支出した資金は11億５百万円（前期は12億65百万円の支出）となりました。主な収入は、開発用地及び竣工物件取得のための長期借入れによる収入22億59百万円であり、主な支出は、販売用不動産の分譲に伴う、長期借入金の返済による支出21億円、短期借入金の純減額12億58百万円であります。

 

 

③生産、受注及び販売の実績

a．生産実績

　該当事項はありません。

 

b．契約実績

　当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。

区分

当連結会計年度

（自　2019年７月１日

　　至　2020年６月30日）

期中契約高

年度末契約残高

戸数

（戸）

金額

（千円）

 

戸数

（戸）

金額

（千円）

 

前年同期比（％）

前年同期比（％）

資産運用型マンション

187

5,138,883

94.5

11

276,863

820.2

コンパクト型マンション

15

754,520

74.3

－

－

－

その他不動産

－

222,952

15.1

－

－

－

合計

202

6,116,356

77.2

11

276,863

820.2

（注）１．上記金額には、消費税等は含まれておりません。

２．概ね専有面積30㎡未満の１Ｋタイプの部屋を資産運用型マンションと定義し、専有面積30㎡から50㎡程度のタイプの部屋をコンパクト型マンションと定義しております。

 

c．販売実績

　当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称

区分

当連結会計年度

（自　2019年７月１日

　　至　2020年６月30日）

戸数

（戸）

金額

（千円）

 

前年同期比

（％）

不動産販売事業

資産運用型マンション

173

4,761,394

90.8

コンパクト型マンション

15

754,520

79.1

その他不動産

－

222,952

15.1

小計

188

5,738,868

74.8

不動産管理事業

不動産賃貸管理

－

1,135,501

83.2

不動産仲介

－

3,593

66.8

建物管理

－

135,373

109.6

小計

－

1,274,467

85.4

海外不動産事業

資産運用型マンション

4

134,381

56.3

コンパクト型マンション

－

－

－

不動産紹介

－

1,032

42.2

建物管理

－

105,357

137.6

小計

4

240,772

63.4

合計

192

7,254,108

76.0

　（注）１．上記金額には、消費税等は含まれておりません。

２．セグメント間の取引を相殺消去した後の金額を記載しております。

３．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先

前連結会計年度

（自　2018年７月１日

　　至　2019年６月30日）

当連結会計年度

（自　2019年７月１日

　　至　2020年６月30日）

金額（千円）

割合（％）

金額（千円）

割合（％）

ブローディア・プライベート投資法人

2,822,000

29.6

1,543,000

21.3

東急不動産株式会社

－

－

1,306,692

18.0

 

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

①重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

　なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、「第５経理の状況　１．連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項（追加情報）」に記載しております。

 

②当連結会計年度の経営成績等分析

　当連結会計年度の経営環境は、引続き金融機関の低金利、貸出競争や賃貸マンションの高い稼働率により、東京の地価や建築費が高止まりの状況にありました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症（以下「感染症」という）の拡大防止策に伴う緊急事態宣言の影響により、国内外で経済活動が抑制されることとなりました。当社グループとしても、在宅勤務による営業活動の一部制限、経済不安による消費マインドの低迷、賃貸マーケットの変動等、関連した影響が懸念される状況となりました。

　不動産販売事業においては、感染症の影響により、オフィス市場やホテル市場等が影響を受けている一方で、資産運用型マンション市場においては、賃料相場の大きな変動や提携金融機関の諸条件の変化はなく、今のところ、資産運用としての商品性に維持されていると考えております。このような環境のなか、私募ＲＥＩＴ等への１棟売却をに注力してまいりました。販売戸数及び売上高は減少したものの、原価率を抑えた物件の売却が進みセグメント利益は増加いたしました。

　不動産管理事業において、賃貸管理では、感染症対策により、一時的に東京への移動が抑制されたものの、賃料の下落や入居率の低下は見られず高水準を維持しております。建物管理では、感染症対策の影響は少なく、管理戸数、収益ともに堅調に推移しております。

　海外不動産事業においては、米中貿易摩擦や香港問題に始まり、感染症対策による渡航制限等、年間を通じて販売活動が抑制されておりました。マレーシア国内における建物管理については、一部営業の制限等あったものの影響は少なく、管理戸数、収益ともに堅調に推移いたしました。

　財務面においては、自己資本比率の向上、財務体質の改善を念頭に事業を進めてまいりました。竣工及び分譲が順調に進む中、仕入を慎重に行うことでたな卸資産の保有量を見直し、たな卸資産の減少額18億53百万円し、営業活動によるキャッシュ・フローが16億31百万円（前期比40.3％増）となりました。同様に、資金調達状況を勘案した計画的な販売により有利子負債を圧縮を図り、長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む。）が１億93百万円増加した一方で、短期借入金が12億58百万円減少したことで、自己資本比率は48.9％と前期比15.2pt改善されました。

　当社グループは、用地取得費用および建築代金の着工時金を、金融機関からの借入金によって調達しております。感染症の影響が今後も続き、金融資本市場の変動や金融機関の融資姿勢が変化した場合は、資金調達面で仕入が厳しくなることが想定されます。そのような場合にも柔軟に対応できるよう、安定した財務体質の維持を図ってまいります。また、仕入費用以外の運転資金につきましては、不動産管理事業のキャッシュ・フローと自己資金で対応しております。

 

 

③経営成績に重要な影響を与える要因について

　当社グループの事業に重要な影響を与える要因として、法的規制、景気や金利の変動などの経済状況の影響、有利子負債への依存、物件の引渡し時期による業績の偏重、建築工事外注先の経営状態、訴訟の発生など様々な要因が挙げられます。詳細につきましては、「第２　事業の状況　２　事業等のリスク」をご参照ください。

 

４【経営上の重要な契約等】

　該当事項はありません。

 

５【研究開発活動】

　該当事項はありません。