# 第一部 【企業情報】

## 第１ 【企業の概況】

### １ 【主要な経営指標等の推移】

#### (1) 連結経営指標等

回次 | 第14期 | 第15期 | 第16期 | 第17期 | 第18期
決算年月 | 2018年11月 | 2019年11月 | 2020年11月 | 2021年11月 | 2022年11月
売上高 | (千円) | 4,739,078 | 7,024,711 | 3,970,760 | 5,432,354 | 4,378,593
経常利益 | (千円) | 615,782 | 1,076,605 | 98,192 | 713,276 | 200,100
親会社株主に帰属する 当期純利益 | (千円) | 415,076 | 600,812 | 19,660 | 407,470 | 142,103
包括利益 | (千円) | 415,076 | 600,812 | 19,660 | 407,341 | 142,019
純資産額 | (千円) | 1,995,764 | 2,983,879 | 2,854,840 | 2,774,114 | 2,443,735
総資産額 | (千円) | 4,113,195 | 5,373,324 | 5,149,302 | 5,450,312 | 4,750,048
１株当たり純資産額 | (円) | 359.20 | 516.05 | 497.97 | 498.05 | 474.30
１株当たり当期純利益 | (円) | 75.00 | 106.63 | 3.42 | 72.25 | 27.22
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益 | (円) | 73.78 | 101.69 | 3.37 | 71.26 | －
自己資本比率 | (％) | 48.45 | 55.49 | 55.40 | 50.84 | 51.34
自己資本利益率 | (％) | 23.40 | 24.16 | 0.67 | 14.49 | 5.46
株価収益率 | (倍) | 53.7 | 38.6 | 602.9 | 30.3 | 39.2
営業活動による キャッシュ・フロー | (千円) | 1,031,513 | 1,695,928 | △2,438,611 | 3,291,115 | △1,663,383
投資活動による キャッシュ・フロー | (千円) | △391,733 | △222,575 | △43,502 | △6,229 | 23,591
財務活動による キャッシュ・フロー | (千円) | △401,148 | 407,559 | 559,021 | △1,157,820 | △302,881
現金及び現金同等物 の期末残高 | (千円) | 2,108,446 | 3,989,358 | 2,066,266 | 4,193,330 | 2,250,657
従業員数 〔ほか、平均臨時 雇用人員〕 | (名) | 40 〔―〕 | 53 〔―〕 | 45 〔―〕 | 48 〔－〕 | 52 〔－〕

(注) １.「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年3月31日）等を第18期の期首から適用しており、第18期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

２．第18期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

#### (2) 提出会社の経営指標等

回次 | 第14期 | 第15期 | 第16期 | 第17期 | 第18期
決算年月 | 2018年11月 | 2019年11月 | 2020年11月 | 2021年11月 | 2022年11月
売上高 | (千円) | 2,168,224 | 3,621,548 | 1,008,569 | 3,688,608 | 1,228,039
経常利益 | (千円) | 581,448 | 828,301 | 239,696 | 742,560 | 12,432
当期純利益 | (千円) | 446,924 | 508,424 | 220,864 | 477,838 | 44,286
資本金 | (千円) | 595,527 | 789,647 | 789,647 | 789,647 | 789,647
発行済株式総数 | (株) | 5,548,000 | 5,778,000 | 5,778,000 | 5,778,000 | 5,778,000
純資産額 | (千円) | 1,831,746 | 2,727,474 | 2,799,639 | 2,788,303 | 2,311,972
総資産額 | (千円) | 2,692,521 | 3,724,782 | 4,291,068 | 3,990,396 | 3,382,917
１株当たり純資産額 | (円) | 329.64 | 471.67 | 488.33 | 500.77 | 448.85
１株当たり配当額 (１株当たり中間配当額) | (円) | ― (―) | 5.00 (―) | ― (―) | 10.00 (－) | － (－)
１株当たり当期純利益 | (円) | 80.75 | 90.23 | 38.43 | 84.73 | 8.48
潜在株式調整後 １株当たり当期純利益 | (円) | 79.44 | 86.05 | 37.84 | 83.56 | －
自己資本比率 | (％) | 67.92 | 73.16 | 65.19 | 69.82 | 68.23
自己資本利益率 | (％) | 28.04 | 22.33 | 8.00 | 17.12 | 1.74
株価収益率 | (倍) | 49.9 | 45.7 | 53.7 | 25.9 | 125.9
配当性向 | (％) | ― | 5.5 | ― | 11.8 | －
従業員数 〔ほか、平均臨時 雇用人員〕 | (名) | 25 〔―〕 | 33 〔―〕 | 32 〔―〕 | 38 〔－〕 | 42 〔－〕
株主総利回り | (％) | 100.8 | 103.1 | 51.7 | 55.2 | 27.1
(比較指標：配当込みTOPIX) | (％) | (95.1) | (99.4) | (105.1) | (118.0) | (124.8)
最高株価 | (円) | 9,580 | 5,480 | 4,685 | 3,590 | 2,368
最低株価 | (円) | 3,605 | 3,135 | 1,503 | 1,805 | 880

(注) １.第14期、第16期及び第18期の１株当たり配当額及び配当性向については、配当を実施していないため、記載しておりません。

２．第15期の１株当たり配当額５円には、東証第一部上場記念配当５円を含んでおります。

３．第17期の１株当たり配当額10円には、コロナ禍におけるご支援に対する感謝配当10円を含んでおります。

４．最高株価及び最低株価は、2019年12月26日以降は東京証券取引所市場第一部、2022年４月４日以降は東京証券取引所プライム市場におけるものであり、2019年12月25日以前は東京証券取引所マザーズ市場におけるものであります。

５. 「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年3月31日）等を第18期の期首から適用しており、第18期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

６．第18期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

### ２ 【沿革】

提出会社は、2005年６月に設立され、土地オーナー・入居者・地域にとって三方良しとなる企画である「空中店舗フィル・パーク」及びガレージ付賃貸住宅「プレミアムガレージハウス」を事業展開しております。

設立以後の企業集団に係る経緯は、次のとおりであります。

年月 | 概要
2005年６月 | 東京都世田谷区にて当社設立(資本金10千円)
2006年１月 | 東京都千代田区へ本社移転
2006年３月 | 第１号「フィル・パーク八重洲」竣工
2007年１月 | 宅地建物取引業者免許取得
2007年９月 | 東京都渋谷区へ本社移転(フィル・パーク千駄ヶ谷に入居)
2008年11月 | 一般建設業免許取得
2009年11月 | 一級建築士事務所登録
2010年２月 | 第10号「フィル・パーク原宿」竣工
2010年４月 | 東京都目黒区へ本社移転(フィル・パーク中目黒に入居)
| 第15号「フィル・パーク三鷹」竣工(初の１階駐輪場モデル)
2011年５月 | 第16号「フィル・パーク中野坂上」竣工(初の空中シェアハウスモデル)
2011年７月 | 東京都千代田区飯田橋へ本社移転(フィル・パーク飯田橋に入居)
2013年12月 | 第30号「フィル・パーク永田町」竣工
2014年１月 | 東京都千代田区平河町へ本社移転(フィル・パーク永田町に入居)
2014年３月 | 株式会社フィル・コンストラクションを設立(100％出資の連結子会社)
| 株式会社フィル・コンストラクション　特定建設業免許取得
2014年７月 | 株式会社フィル・コンストラクション　一級建築士事務所登録
2016年６月 | 株式会社みずほ銀行とビジネスマッチングサービス契約締結
| 株式会社横浜銀行とビジネスマッチング契約締結
2016年11月 | 東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場
2017年８月 | 城南信用金庫とビジネスマッチング契約締結
| 「フィル・パーク武蔵小杉」竣工（東京急行電鉄株式会社と連携した空中保育園モデル）
2017年９月 | 東京都千代田区富士見へ本社移転(フィル・パークKaguLab.IIDABASHIに入居)
| 新本社をモデルケースとして、株式会社ママスクエアと連携した託児機能付オフィスを開発
2017年10月 | 株式会社東日本銀行とビジネスマッチング契約締結
2017年11月 | 第100号「フィル・パーク南青山」竣工
| 日本郵政キャピタル株式会社及びいちご株式会社との資本業務提携
| 株式会社武蔵野銀行とビジネスマッチング契約締結
2017年12月 | 株式会社バリュープランニング（プレミアムガレージハウス企画会社）との資本業務提携
| 株式会社favy（飲食店に特化したデジタルマーケティング会社）との資本業務提携
2018年１月 | SBIマネープラザ株式会社との第１号ファンド物件「フィル・パーク上北沢」販売完了
2018年５月 | 株式会社あどばる（レンタルスペースマネジメント会社）との資本業務提携
2018年９月 | 株式会社みずほ銀行と特別当座貸越契約締結（借入極度額10億円）
2018年10月 | いちご株式会社のグループ会社である株式会社セントロとの間で、合弁会社・株式会社Trophyを設立
2019年１月 | 株式会社りそな銀行と不動産ビジネスマッチング業務に関する契約締結
| 株式会社バリュープランニング（現株式会社プレミアムガレージハウス）の株式を追加取得し、100％子会社化
2019年３月 | 株式会社北陸銀行とビジネスマッチング契約締結
2019年10月 | 株式会社三井住友銀行とファインダーサービス契約締結
2019年12月 | 東京証券取引所市場第一部に市場変更
2020年３月 | 株式会社十六銀行とビジネスマッチング契約締結

年月 | 概要
2020年４月 | 株式会社東京スター銀行とビジネスマッチング契約締結
| SBIマネープラザ株式会社とビジネスマッチングに関する業務提携契約締結
2020年９月 | 三菱UFJ個人財務アドバイザーズ株式会社とビジネスマッチングに関する業務委託契約締結
2020年11月 | 多摩信用金庫とビジネスマッチングに関する業務提携契約締結
2021年３月 | 株式会社SBI証券とビジネスマッチングに関する業務提携契約締結
2021年10月 | 株式会社京葉銀行とビジネスマッチング契約締結
2022年２月 | 監査等委員会設置会社へ移行
2022年４月 | 東京証券取引所の市場区分の見直しにより東京証券取引所市場第一部からプライム市場へ移行
| 株式会社北日本銀行とビジネスマッチング契約締結
2022年８月 | 株式会社名古屋銀行とビジネスマッチング契約締結

（注）2022年12月９日に東京都中央区へ本社移転（フィル・パークTOKYO GINZA Shintomi Lab.に入居）しております。

### ３ 【事業の内容】

当社グループは、当社、連結子会社である株式会社フィル・コンストラクション、株式会社プレミアムガレージハウス、株式会社フィルまちづくりファンディング及び株式会社フィル事業承継・地域活性化プロジェクト、関連会社である株式会社Trophy及び株式会社玉栄の計７社で構成されております。

#### (1) 事業の内容

当社グループは、Phil=共存共栄を企業理念として、土地オーナー、入居者、地域にとって三方良しとなる企画である「空中店舗フィル・パーク」及びガレージ付賃貸住宅「プレミアムガレージハウス」等、空間ソリューション事業を展開しております。駐車場の上空や郊外の駅から離れた場所などの未活性空間に「空中店舗フィル・パーク」や「プレミアムガレージハウス」を企画・提供し、その場所の価値を最大化することで街の活性化を推進しております。

「空中店舗フィル・パーク」においては、その場所の需要に応じた空間づくり(SPACE ON DEMAND)をコンセプトとし、テナントの賃貸需要や事業メリットを最大限に引き出す企画・提案を始め、設計・施工等についても高い付加価値を持つサービスを駐車場等の土地オーナーに対しワンストップで提供しております。「プレミアムガレージハウス」においては、昨今のライフスタイルの多様化を背景にガレージ入居者のニーズも多岐にわたっている中で、その多様なニーズに応える空間を提供するとともに、当社独自の入居待ち登録システムを活用し入居者募集までワンストップで担うことで土地オーナーに対し安定的な土地活用を提供しております。

#### (2) 子会社及び関連会社の事業内容及び位置づけ

当社と連結子会社である株式会社フィル・コンストラクション(資本金20,000千円、2014年３月設立)は、共同で空中店舗フィル・パーク事業を行っており、その中で株式会社フィル・コンストラクションは、主に設計・施工業務を担っております。

連結子会社である株式会社プレミアムガレージハウス（資本金35,100千円、2019年１月子会社化）は、１階を車庫、趣味やSOHOの空間として利用可能なガレージ、２階を居住空間としたガレージ付賃貸住宅の企画・コンサルティング・入居者紹介業務を行っております。小型商業施設「空中店舗フィル・パーク」がコインパーキングの存在する商業エリアを主な企画対象としているのに対し、ガレージ付賃貸住宅「プレミアムガレージハウス」は駅から遠い土地や住宅街エリアを主な企画対象としております。

連結子会社である株式会社フィルまちづくりファンディング（資本金3,000千円、2021年６月子会社化）は、現在組成を目指している自社ファンドの組成後の運用・管理及びファンドを通じた不動産の取得や運用・管理業務を担います。

連結子会社である株式会社フィル事業承継・地域活性化プロジェクト（資本金50,000千円、2022年７月設立）は、事業承継に課題を持つ中小企業を支援し、空中店舗フィル・パークの拡大に資するテナント事業者の発掘及び育成を行うことを目的とし、2022年７月に設立しました。当社グループが持つノウハウや士業ネットワークを生かしながら、事業開発を担う専門会社等とも連携して企業の買収や資本提携、企業経営に関するコンサルティング業務を担います。

関連会社である株式会社Trophy(資本金90,000千円、2018年10月設立)は、いちご株式会社の連結子会社である株式会社セントロとの間で設立され、主に中規模の空中店舗フィル・パークの開発及び運用を担っております。

関連会社である株式会社玉栄（資本金10,000千円、2022年８月株式取得）は、連結子会社である株式会社フィル事業承継・地域活性化プロジェクトが出資を行っております。空中店舗フィル・パークのテナント事業者候補の１つであり、主に鶏卵製品の製造、販売、卸事業を行っております。

#### (3) 事業系統図

当社グループでは、土地オーナー向けに土地活用方法の一形態として土地活用商品の企画提案をする「請負受注スキーム」と、不動産投資家向けに当社が土地を購入し土地活用商品の開発から販売までを行う「開発販売スキーム」の両スキームにより、「空中店舗フィル・パーク」等、空間ソリューション事業を行っております。

「請負受注スキーム」及び「開発販売スキーム」のスキーム図は、次のとおりであります。

〈請負受注スキーム図〉

〈開発販売スキーム図〉

#### (4) 事業の特徴

当社グループの空中店舗フィル・パークは土地活用方法の一形態であり、土地オーナーの利益を最大化するために、事業メリットやテナントの賃貸需要を最大限に引き出す企画・提案を始め、設計・施工等についても高い付加価値を持つサービスをワンストップで提供している点に特徴があります。

企画・提案においては、スキーム全体を通じて“駐車場収益を最大限に残す”建築と連動しており、設計・施工以外でも、事業資金に関するコンサルティング、初期テナントの誘致から契約までのサポートやテナントとの内装工事に関する調整等まで一気通貫でのサービスを提供し、企画料を得るビジネスモデルとなっております。

設計・施工においては、建築基準・安全性基準をクリアした上で、柱の設置について工夫を行い、駐車場台数をいかに減少させないか、駐車場利用者の利便性・稼働率をいかに維持できるか等、費用対効果の最大化を図る建築ノウハウを構築しております。また、原則エレベーターを設置せず顧客導線を考えた階段の設置や、テナントの賃貸需要に合ったガラス張りのデザイン性の高い空間づくりなど、タイムパフォーマンスとコストパフォーマンス、クオリティーを追求したコンストラクションマネジメントにより独自の標準化された建築システムを構築しております。

〈空中店舗フィル・パークの価値〉

### ４ 【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 (千円) | 主要な事業 の内容 | 議決権の所有(又は被所有)割合(％) | 関係内容
(連結子会社) |  |  |  |  |
(株)フィル・コンストラクション (注)２ | 東京都千代田区 | 20,000 | 建設業 | 100.0 | 空中店舗フィル・パーク及びガレージ付賃貸住宅を建築しております。 役員の兼任　４名
(株)プレミアムガレージハウス | 東京都千代田区 | 35,100 | 不動産業 | 100.0 | ガレージ付賃貸住宅を企画提案しております。 役員の兼任　６名
(株)フィルまちづくりファンディング | 東京都千代田区 | 3,000 | 不動産業 | 53.3 | クラウドファンディングの運営を行います。 役員の兼任　２名
(株)フィル事業承継・地域活性化プロジェクト | 東京都千代田区 | 50,000 | コンサルティング業 | 100.0 | 事業承継の支援を行います。 役員の兼任　２名
(持分法適用関連会社) |  |  |  |  |
(株)Trophy | 東京都港区 | 90,000 | 不動産業 | 50.0 | 空中店舗フィル・パークの開発・運用・販売をしております。 役員の兼任1名
(株)玉栄 | 東京都新宿区 | 10,000 | 卸売業 | 49.0 | 鶏卵製品の製造、販売、卸事業を行います。

(注) １．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

２．(株)フィル・コンストラクションについては、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く)の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

主要な損益情報等　 ①　売上高　　　 3,041,562千円

②　経常利益　　 222,895〃

③　当期純利益　　 146,073〃

④　純資産額　　　 223,409〃

⑤　総資産額　　 1,542,335〃

### ５ 【従業員の状況】

#### (1) 連結会社の状況

2022年11月30日現在

従業員数(名)
52

(注) １．従業員数は、就業人員数であります。

２．当社グループの事業セグメントは、「空中店舗フィル・パーク」等、空間ソリューション事業の単一セグメントのためセグメントごとの記載はしておりません。

#### (2) 提出会社の状況

2022年11月30日現在

従業員数(名) | 平均年齢(歳) | 平均勤続年数(年) | 平均年間給与(千円)
42 | 30.8 | 2.4 | 5,876

(注) １．従業員数は、就業人員数であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。なお、勤続１年未満の者（休職者を含む）は除いております。

３．当社の事業セグメントは、「空中店舗フィル・パーク」等、空間ソリューション事業の単一セグメントのためセグメントごとの記載はしておりません。

#### (3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。