# 第一部【企業情報】

## 第1 【企業の概況】

### 1 【主要な経営指標等の推移】

#### (1) 連結経営指標等

回次 | 第6期 | 第7期 | 第8期 | 第9期 | 第10期
決算年月 | 2017年12月 | 2018年12月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月
売上高 | (百万円) | 8,794 | 9,670 | 15,116 | 16,979 | 17,920
経常利益 | (百万円) | 1,189 | 2,117 | 3,272 | 4,168 | 5,327
親会社株主に帰属する当期純利益 | (百万円) | 794 | 1,359 | 2,077 | 2,700 | 3,465
包括利益 | (百万円) | 815 | 1,359 | 2,077 | 2,700 | 3,465
純資産額 | (百万円) | 4,557 | 5,880 | 7,821 | 7,721 | 10,847
総資産額 | (百万円) | 21,979 | 33,028 | 44,337 | 51,156 | 56,983
1株当たり純資産額 | (円) | 218.08 | 277.03 | 364.69 | 469.92 | 656.46
1株当たり当期純利益金額 | (円) | 44.33 | 64.93 | 97.42 | 152.48 | 211.50
潜在株式調整後1株当たり 当期純利益金額 | (円) | 42.73 | 63.49 | 96.77 | 151.67 | 208.33
自己資本比率 | (％) | 20.73 | 17.80 | 17.64 | 15.04 | 18.92
自己資本利益率 | (％) | 23.58 | 26.05 | 30.33 | 34.82 | 37.51
株価収益率 | (倍) | 16.93 | 11.55 | 11.55 | 5.90 | 4.76
営業活動によるキャッシュ・フロー | (百万円) | △777 | △4,398 | △3,986 | △4,118 | △450
投資活動によるキャッシュ・フロー | (百万円) | △2 | △153 | △31 | 0 | 12
財務活動によるキャッシュ・フロー | (百万円) | 4,126 | 5,807 | 5,913 | 3,688 | 1,013
現金及び現金同等物の期末残高 | (百万円) | 4,615 | 5,871 | 7,766 | 7,331 | 7,926
従業員数 | (人) | 31 | 48 | 57 | 59 | 52
(外、平均臨時雇用者数) | (1) | (1) | (7) | (6) | (6)

(注)1. 売上高には、消費税等は含まれておりません。

2. 2017年11月15日開催の取締役会決議により2017年12月15日付で株式1株につき2株の株式分割、2018年10月30日開催の取締役会決議により2018年11月30日付で株式1株につき2株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割については2017年12月期の期首に行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額を算定しております。

#### (2) 提出会社の経営指標等

回次 | 第6期 | 第7期 | 第8期 | 第9期 | 第10期
決算年月 | 2017年12月 | 2018年12月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月
売上高 | (百万円) | 8,729 | 9,456 | 14,747 | 16,644 | 17,258
経常利益 | (百万円) | 1,081 | 1,851 | 2,874 | 3,836 | 4,769
当期純利益 | (百万円) | 767 | 1,300 | 1,989 | 2,649 | 3,294
資本金 | (百万円) | 1,330 | 1,369 | 1,402 | 1,402 | 1,402
発行済株式総数 | (株) |  |  |  |  |
普通株式 | 10,448,000 | 21,224,000 | 21,444,000 | 21,444,000 | 21,444,000
純資産額 | (百万円) | 4,527 | 5,792 | 7,645 | 7,494 | 10,333
総資産額 | (百万円) | 19,743 | 27,485 | 37,986 | 44,665 | 46,691
1株当たり純資産額 | (円) | 216.67 | 272.85 | 356.48 | 456.04 | 625.14
1株当たり配当額 | (円) | 5.50 | 9.50 | 14.50 | 24.50 | 32.00
(うち1株当たり中間配当額) | (-) | (-) | (-) | (-) | (-)
1株当たり当期純利益金額 | (円) | 42.86 | 62.10 | 93.33 | 149.59 | 201.04
潜在株式調整後1株当たり 当期純利益金額 | (円) | 41.32 | 60.73 | 92.70 | 148.80 | 198.03
自己資本比率 | (％) | 22.93 | 21.07 | 20.12 | 16.72 | 21.99
自己資本利益率 | (％) | 22.91 | 25.20 | 29.62 | 35.07 | 37.15
株価収益率 | (倍) | 17.51 | 12.08 | 12.05 | 6.02 | 5.00
配当性向 | (％) | 14.97 | 15.51 | 15.54 | 16.38 | 15.92
従業員数 | (人) | 31 | 48 | 57 | 59 | 52
(外、平均臨時雇用者数) | (1) | (1) | (7) | (6) | (6)
株主総利回り | (％) | 120.9 | 122.4 | 184.6 | 152.6 | 174.7
(比較指標：配当込みTOPIX) | (％) | (108.6) | (91.3) | (107.8) | (115.7) | (130.5)
最高株価 | (円) | 1,937 | 1,094 | 1,189 | 1,134 | 1,275
|  | (4,710) | (3,080) |  |  |
最低株価 | (円) | 1,496 | 700 | 713 | 411 | 856
|  | (2,411) | (1,524) |  |  |

(注)1. 売上高には、消費税等は含まれておりません。

2. 2017年11月15日開催の取締役会決議により2017年12月15日付で株式1株につき2株の株式分割、2018年10月30日開催の取締役会決議により2018年11月30日付で株式1株につき2株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割については2017年12月期の期首に行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり配当額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額を算定しております。

3. 最高株価及び最低株価は東京証券取引所(マザーズ市場)におけるものであります。なお、2017年11月15日開催の取締役会決議により2017年12月15日付で株式1株につき2株の株式分割、2018年10月30日開催の取締役会決議により2018年11月30日付で株式1株につき2株の株式分割を行っております。2017年12月期及び2018年12月期の株価については株式分割後の最高株価及び最低株価を記載しており、( )内に株式分割前の最高株価及び最低株価を記載しております。

4. 当社は、2017年9月28日に東京証券取引所マザーズ市場に上場しているため、株主総利回りについては、新規上場日(2017年9月28日)の株価を基準として算定しております。

### 2 【沿革】

当社は、2012年に創業し、「不動産とテクノロジーの融合が未来のマーケットを切り開く」というミッションを掲げて事業を運営しております。

年月 | 概要
2012年 3月 | 東京都渋谷区恵比寿においてロードスターキャピタル株式会社を設立
2012年 6月 | 宅地建物取引業免許を取得
2012年 9月 | 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業登録(※)
2013年12月 | 東京都渋谷区恵比寿(同区内)に本社移転
2014年 3月 | Renren Lianhe Holdingsを引受先とする第三者割当増資を実施
2014年 5月 | 不動産特化型のクラウドファンディングサービスの実施のため、当社100％出資子会社としてロードスターファンディング株式会社を設立
2014年 9月 | 「OwnersBook：オーナーズブック」のブランド名のもと貸付型クラウドファンディングサービスを開始(国内初の不動産特化型クラウドファンディング)
2015年 4月 | 東京都中央区銀座に本社移転
2015年 7月 | ロードスターファンディング株式会社が貸金業登録
2016年 5月 | 総合不動産投資顧問業者登録(※)
2017年 9月 | 東京証券取引所マザーズに株式を上場
2018年 1月 | 投資運用業・電子申込型電子募集取扱業務登録(※)
2018年 8月 | エクイティ型クラウドファンディングサービスを開始
2018年10月 2019年 8月 | 東京都中央区銀座(同区内)に本社移転 不動産アセットマネジメントビジネスの拡大のため、当社100％出資子会社としてロードスターインベストメンツ株式会社を設立
2021年 8月 | 会社分割(吸収分割)によりクラウドファンディング事業とアセットマネジメント事業をロードスターインベストメンツ株式会社(現 連結子会社)に承継
| 「JPX日経中小型株指数」構成銘柄へ選定(2年連続)
2022年 3月 | 東京証券取引所マザーズから同取引所市場第一部に市場変更

(※)当社の投資助言・代理業、投資運用業、電子申込型電子募集取扱業務及び総合不動産投資顧問業の許認可等については、2021年8月をもって廃止しております。なお、上記の許認可につき、当社の連結子会社であるロードスターインベストメンツ株式会社が新規に登録をしております。

### 3 【事業の内容】

当社グループの企業集団は、当社及び連結子会社(ロードスターファンディング㈱及びロードスターインベストメンツ㈱)の計3社で構成されており、オフィスビル等への不動産投資事業を中心に、不動産賃貸事業(以下、不動産投資事業及び不動産賃貸事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。)、不動産アセットマネジメント事業、不動産特化型のクラウドファンディング事業、及び不動産仲介・コンサルティング事業を展開しております。

当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、各サービス別に記載をしております。

(1) コーポレートファンディング事業

① 不動産投資事業

当社のコーポレートファンディング事業では、バリューアップ余地のある中規模オフィスビル等を取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高めるサービスを行っております。

当社の主な投資対象は、東京23区内の数億円から50億円程度の中規模オフィスビル等のうち、稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件、借地権付建物、区分所有権者・共有者が多数のため権利関係が複雑な物件としております。理由としては、当社の強みである不動産投資の専門性と不動産業界の経験とネットワークを活かして、これらの要因を整理・解決することにより物件本来の適正価格にバリューアップすることができるからです。また、不動産投資の一連のコストが必ずしも不動産の規模に比例するわけではなく、大手不動産会社等は収益性の高い大規模オフィスビルを投資対象とすることが比較的多い一方、個人投資家の資金力は限定的であるため、中規模オフィスビルは棟数が多いこともあり競争はそこまで激しくありません。

情報を入手した物件については、過去に豊富な経験を有する不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される役職員がデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象の物件状況、流動性を把握するほか、購入の可能性が高い物件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価を取得した上で、バリューアップ余地のある物件を峻別し、迅速な意思決定により物件を取得しております。

物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致することや周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む)を行うことによる稼働率及び収益率の向上、及び、管理コストの低減等に努めることで、付加価値を高めてまいります。

付加価値を高めた物件については保有を継続していくものの、物件の状況やマーケットの状況を鑑みて売却も選択肢の1つとしております。不動産価格は必ずしも1つではなく、購入者の状況判断やタイミングによって変化することがあり、例えば不動産投資ファンド等の予算消化、事業会社の自社利用、相続に絡む買い替え需要等においては高めの価格での交渉が可能な傾向にあります。このように日々刻々と変化するマーケット情報を、経験豊富な役職員のネットワークを駆使することで収集・把握し、物件の運用効果が最大限になるように努めております。

② 不動産賃貸事業

当社が取得したオフィスビル等は賃貸により運用しております。不動産のマーケット価格が下落傾向にある時期であっても保有を継続しながら長期賃貸運用を行うことにより物件の運用効果の最大化、経営の安定化を図ってまいります。

賃貸運用中は、単なる保有者としてではなく、テナントのニーズをくみ取り、管理運用に必要な追加投資(適切な修繕等)を行うことでテナント及び管理会社等との信頼関係を構築し、高稼働率の維持と毎期の安定利益の確保に努めております。

(2) アセットマネジメント事業

当社は、投資効率とリスクに見合ったリターンの最大化を図り、投資用不動産の取得・保有時の管理・売却に至るまでの戦略策定に関するアドバイス及び投資用不動産を運用するアセットマネジメント事業を営んでおります。

(3) クラウドファンディング事業

当社グループは不動産特化型クラウドファンディング事業のプラットフォームである『OwnersBook(オーナーズブック)』を運営しております。OwnersBookは、インターネット上で一口1万円からの資金で不動産投資をはじめることを可能にした新しい資産運用サービスであり、貸付型とエクイティ型の2つの商品があります。貸付型商品では、当社連結子会社のロードスターファンディング株式会社が個人を主とする投資家会員との間で匿名組合契約を締結し、投資家会員から集めた匿名組合出資金を原資として法人向け不動産担保融資を行っております。貸付先からは手数料を受領する他、返済や利息の支払を受け、投資家会員に対しては元本の返還と利息の配当を行っております。

一方、エクイティ型商品では投資家会員から集めた匿名組合出資金を特別目的会社(SPC)のエクイティ部分に出資し、当該SPCが不動産信託受益権等を取得・運用し、不動産の賃貸収益や売却収益等を配当として投資家会員に還元いたします。当社は当該出資金の募集に際して手数料を受領するほか、当社がアセットマネージャーとして関与する場合はアセットマネジメント報酬を得ることになります。2019年12月期からは海外展開も開始いたしております。

OwnersBookの投資家会員の特徴としては、償還後の自己資金を別案件に再投資するリピーターが多いため、多様な投資機会を提供することで更なる再投資を促し、投資家会員と継続的かつ安定的な関係を構築し、事業拡大に努めて参ります。

(4) その他

当社は、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者としての現物不動産売買及び賃貸の仲介(注1)、金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業としての不動産信託受益権売買に係る仲介(注2)、不動産に関する固定費削減やキャッシュフローマネジメント等のアドバイスを主な内容とした不動産コンサルティング事業を営んでおります。

(注1) 宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者としての現物不動産売買及び賃貸の仲介

業として土地建物等の現物不動産の売買を行う場合、及び、現物不動産の売買や貸借をするときの仲介を行う場合には、宅地建物取引業法により規制を受け、宅地建物取引業免許が必要となります。

(注2) 金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業としての不動産信託受益権売買に係る仲介

信託とは、財産権を移転する法形式をとって、財産の管理・運用・処分を他人に任せることをいいますが、土地建物の所有権が信託財産とされる場合には、①委託者(所有者)と受託者(信託銀行等)の間で信託契約が締結され、②委託者が受託者(信託銀行等)に土地建物の所有権を移転し、③委託者が信託受益権を取得し、④受託者(信託銀行等)が土地建物の管理・運用・処分を行って土地建物から生ずる収益が、受託者から受益者に分配されます。信託財産から生み出される収益を受け取ることのできる権利を信託受益権といいますが、不動産の信託受益権は金融商品取引法により有価証券とみなされるため、不動産信託受益権の売買の仲介には金融商品取引法の規制により、第二種金融商品取引業の事前登録が必要となります。

[事業系統図]

### 4 【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 | 主要な事業の内容 | 議決権の所有割合又は被所有割合 (％) | 関係内容
(連結子会社) | 東京都中央区 | 25 百万円 | 貸金業 | 100.0 | 当社へ管理業務を委託 役員の兼任
ロードスター ファンディング㈱
(連結子会社) | 東京都中央区 | 50 百万円 | アセットマネジメント事業 クラウドファンディング事業 | 100.0 | 当社へ管理業務を委託 役員の兼任
ロードスター インベストメンツ㈱

### 5 【従業員の状況】

当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載はしておりません。

(1) 連結会社の状況

| 2021年12月31日現在
セグメント名称 | 従業員数(人)
不動産関連事業 | 52 | (6)

(注) 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

(2) 提出会社の状況

|  |  |  | 2021年12月31日現在
従業員数(人) | 平均年齢(歳) | 平均勤続年数(年) | 平均年間給与(千円)
52 | (6) | 43.2 | 3.4 | 11,244

(注)1. 平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおり、臨時従業員に対するものは含んでおりません。

2. 従業員数は就業人員数であり、臨時従業員は、年間の平均人員を(　)外数で記載しております。

(3) 労働組合の状況

当社には、労働組合は結成されておりませんが、全従業員の互選により労働者代表が選出されております。なお、労使関係については円滑な関係にあり、特記すべき事項はありません。